COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

chambre 1 – 2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 23 JANVIER 2024

N° RG 22/04956 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VK52

AFFAIRE :

S.A.S. ALLIANCE en qualité de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, mission conduite par Me [X] [Y]

…

C/

S.C.I. CPRN-SECTION C

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2022 par le Tribunal de première instance de COURBEVOIE

N° RG : 11-21-0024

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/01/24

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ALLIANCE agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, mission conduite par Me [X] [Y]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20220561

Représentant : Maître Stéphane CATHELY de l’AARPI CATHELY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0986 -

S.A.S. [D] 1ER

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20220561

Représentant : Maître Stéphane CATHELY de l’AARPI CATHELY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0986 -

APPELANTES

****************

S.C.I. CPRN-SECTION C

N° Siret : 520 579 830 RCS Paris

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : Maître Laurent DELVOLVE de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0542 -

INTIMEE

S.A.R.L. OTIAN REAL ESTATE LIMITED

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignée par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Novembre 2023, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 16 novembre 2016, la société CRN, aux droits de laquelle intervient la société CPRN – Section C, a donné à bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 à la société Otian Real Estate Limited, représentée par M. [W] [T], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement à usage d’habitation n°601, une cave n°3 et deux parkings n°9103 et 9104 situés [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 3 300 euros, outre une provision sur charges de 370 euros et un dépôt de garantie de 3 300 euros.

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2016 à effet au 1er novembre 2016, la société CRN, aux droits de laquelle intervient la société CPRN – Section B, a donné à bail à la société Otian Real Estate Limited, représentée par M. [W] [T], des locaux commerciaux (lot n°401: l’ensemble des bureaux situés au 4ème étage et 3 emplacements de voiture au 2ème sous-sol) situés [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer annuel hors taxes et charges de 108 600 euros.

Par acte d’huissier en date du 12 février 2021, la société CPRN section B a fait citer la société Otian Real Estate Limited ainsi que la société [D] 1er, domiciliées [Adresse 3] à [Localité 7], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, aux fins de :

— la recevoir en ses demandes et y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er novembre 2016, prenant effet au 1er novembre 2016, à son profit, à compter du 25 août 2020,

— constater que la société [D] 1er occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

— ordonner l’expulsion de la société Otian Real Estate Limited et de la société [D] 1er, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de monsieur le commissaire de police et de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Otian Real Estate Limited et la société [D] 1er au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 3 387,78 euros à compter du 25 août 2020,

— condamner in solidum la société Otian Real Estate Limited et la société [D] 1er à lui payer:

* une somme provisionnelle de 117 909,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 24 août 2020,

* une somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens, comprenant les frais des commandements de payer signifiés les 22 novembre 2018 et 12 mars 2020.

Par jugement du 7 juillet 2021, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société [D] 1er et désigné la société Alliance en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2021, la société CPRN – Section C a fait assigner la société Otian Real Estate Limited et la société Alliance, en sa qualité de liquidateur de la société [D] 1er, en vertu d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Nanterre le 7 juillet 2021, aux fins d’obtenir :

— la jonction avec la procédure n° RG 11 21-245,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er novembre 2016, à l’égard de la société Otian Real Estate Limited, à compter du 25 août 2020,

— subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 1er novembre 2016, à l’égard de la société Otian Real Estate Limited, à compter du jugement à intervenir,

— le constat que le bail du 1er novembre 2016 a été résilié à l’égard de la société [D] 1er par la société Alliance, son liquidateur, à compter du 20 octobre 2021,

En conséquence,

— que soit ordonnée l’expulsion de la société Otian Real Estate Limited et de la société [D] 1er, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— que soit ordonnée l’appréhension du mobilier trouvé dans les lieux,

— que soit fixée une indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 3 924,18 euros à compter :

* du 21 octobre 2021, pour ce qui concerne la société [D] 1er,

* du 25 août 2020 pour ce qui concerne la société Otian Real Estate Limited, ou subsidiairement, à compter du jugement à intervenir,

— que la société Otian Real Estate Limited soit condamnée à lui payer la somme de 129 589,66 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— que soit fixée sa créance de loyers et charges antérieure au jugement de liquidation judiciaire du 7 juillet 2021 à l’égard de la société [D] 1er, au montant de 110 544,68 euros,

— que la société [D] 1er soit condamnée au paiement de la somme de 19 044,92 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus depuis le 7 juillet 2021,

— que la société Otian Real Estate Limited soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 code de procédure civile,

— que soit fixée sa créance correspondant aux frais irrépétibles à l’égard de la société [D] 1er au montant de 2 000 euros,

— que la société Otian Real Estate Limited soit condamnée à régler l’ensemble des dépens de la présente procédure, y compris les sommes correspondant aux frais de commandements de payer signifiés le 22 novembre 2018 et le 12 mars 2020,

— que soit fixée la créance au titre des dépens de son instance à l’égard de la société [D] 1er au montant de 3 000 euros sauf à parfaire.

— que l’exécution provisoire soit prononcée.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a:

— dit que la société [D] 1er avait été reconnue, à sa demande, co-titulaire du bail d’habitation portant sur le lot n°601 situe [Adresse 3] à [Localité 7], le 28 mai 2018, signé à l’origine avec la société Otian Real Estate Limited en qualité de locataire, la bailleresse étant aujourd’hui la société CPRN – Section C, venant aux droits de la société CRN,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er novembre 2016, à l’égard de la société Otian Real Estate Limited, à compter du 25 août 2020,

— constaté que le bail du 1er novembre 2016 a été résilié à l’égard de la société [D] 1er, par la société Alliance, son liquidateur, à compter du 20 octobre 2021,

— ordonné l’expulsion de la société Otian Real Estate Limited et de la société [D] 1er ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— autorisé l’appréhension du mobilier trouvé dans les lieux, selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433 -2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 3 924,18 euros, à compter :

* du 21 octobre 2021, pour ce qui concerne la société [D] 1er,

* du 25 août 2020 (acquisition de la clause résolutoire), pour ce qui concerne la société Otian Real Estate Limited à titre principal,

— condamné la société Otian Real Estate Limited à payer à la société CPRN – Section C:

* une somme de 70 375,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er mars 2018 au 24 août 2020,

* une indemnité d’occupation mensuelle de 3 924,18 euros à compter du 25 août 2020, jusqu’au départ effectif des lieux loués,

— fixé la créance de loyers et charges antérieure au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du 7 juillet 2021 de la société CPRN – Section C à l’égard de la société [D] 1er , la période non prescrite, au montant de 89 599,75 euros,

— condamné la société [D] 1er, représentée par son liquidateur, à payer à la société CPRN – Section C une somme de 13 816,92 euros au titre des loyers et charges, pour la période comprise entre le 8 juillet 2021 (liquidation judiciaire) et le 20 octobre 2021 (résiliation du bail par le liquidateur),

— condamné la société Otian Real Estate Limited aux entiers dépens (dont seul le commandement du 12 mars 2020),

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— dit que le présent jugement est assorti du bénéfice de l’exécution provisoire.

Par déclarations reçues au greffe les 26 juillet 2022 et 17 octobre 2022, la société Alliance, ès qualités de liquidateur de la société [D] 1er, et la société [D] 1er, ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 26 octobre 2022, les deux procédures ont été jointes dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 avril 2023, la société Alliance, ès qualités de liquidateur de la société [D] 1er, et la société [D] 1er, appelantes à titre principal et intimées à titre incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 30 juin 2022 en ce qu’il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes en paiement ou en fixation de créances de loyers et charges pour la période antérieure au 18 novembre 2018,

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 30 juin 2022 en ce qu’il a:

* dit que la société [D] 1er avait été reconnue, à sa demande, cotitulaire du bail d’habitation portant sur le lot n°601 situé [Adresse 3] à [Localité 6], le 28 mai 2018), signé à l’origine avec la société Otian Real Estate Limited en qualité de locataire, la bailleresse étant aujourd’hui la société CPRN – Section C, venant aux droits de la société CRN,

* ordonné l’expulsion de la société [D] 1er, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 3 924,18 euros à compter du 21 octobre 2021 pour ce qui concerne la société [D] 1er,

* fixé la créance de loyers et charges antérieure au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du 7 juillet 2021 de la société CPRN – Section C à l’égard de la société [D] 1er, la période non prescrite, au montant de 89 599,75 euros,

* condamné la société [D] 1er, représentée par son liquidateur, à payer à la société CPRN – Section C une somme de 13 816,92 euros au titre des loyers et charges, pour la période comprise entre le 8 juillet 2021 (liquidation judiciaire) et le 20 octobre 2021 (résiliation du bail par le liquidateur),

* rejeté les demandes de la société Alliance ès qualités,

Statuant à nouveau,

— condamner la société CPRN – Section C à rembourser à la société Alliance ès qualités la somme de 84 703,87 euros au titre des paiements dont elle a profité indûment, ces paiements illicites justifiant le bien fondé de la demande en restitution formée par la société Alliance ès qualités, augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 19 mai 2022, date à laquelle la demande a été formée en justice,

— débouter la société CPRN – Section C de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la société Alliance ès qualités, celles-ci étant dépourvues de fondement,

En toute hypothèse,

— condamner la société CPRN – Section C à payer à la société Alliance ès qualités la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CPRN – Section C au paiement des dépens et autoriser Maître Oriane Dontot, avocat au barreau de Versailles, à en recouvrer le montant, pour ceux la concernant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 janvier 2023, la société CPRN – Section C, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer la société Alliance ès qualités de liquidateur de la société [D] 1er et la société [D] 1er irrecevables et mal fondées en leurs demandes et les en débouter,

— déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 30 juin 2022 par le juge des contentieux et de la protection de Courbevoie,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* dit que la société [D] 1er avait été reconnue, à sa demande, cotitulaire du bail d’habitation portant sur le lot n°601 situe [Adresse 3] à [Localité 7], le 28 mai 2018, signé à l’origine avec la société Otian Real Estate Limited en qualité de locataire, la bailleresse étant aujourd’hui la société CPRN – Section C, venant aux droits de la société CRN,

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er novembre 2016, à l’égard de la société Otian Real Estate Limited, à compter du 25 août 2020,

* ordonné l’expulsion de la société Otian Real Estate Limited et de la société [D] 1er ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* autorisé l’appréhension du mobilier trouvé dans les lieux, selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433 -2 du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 3 924,18 euros, à compter :

o du 21 octobre 2021, pour ce qui concerne la société [D] 1er,

o du 25 août 2020 (acquisition de la clause résolutoire), pour ce qui concerne la société Otian Real Estate Limited à titre principal,

* condamné la société Otian Real Estate Limited à lui payer :

o une somme de 70 375,51 euros au titre des loyers,

o une indemnité d’occupation mensuelle de 3 924,18 euros à compter du 25 août 2020, jusqu’au départ effectif des locaux loués,

* condamné la société [D] 1er, représentée par son liquidateur, à lui payer une somme de 13 816,92 euros,

* condamné la société Otian Real Estate Limited aux entiers dépens,

* dit que le présent jugement est assorti du bénéfice de l’exécution provisoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il dit ne pas avoir lieu à la condamnation solidaire entre les sociétés [D] 1er et Otian Real Estate Limited,

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé prescrite sa créance pour les sommes dues pour la période antérieure au 19 novembre 2018,

En conséquence,

— condamner solidairement au paiement les sociétés Otian Real Estate Limited et [D] 1er,

— fixer la créance de loyers et charges antérieures au jugement d’ouverture de liquidation de la société [D] 1er au montant de 110 544,68 euros,

— débouter les sociétés [D] 1er et Alliance ès qualités de liquidateur de la société [D] 1er de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les société Otian Real Estate Limited et [D] 1er au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 3 000 euros pour la procédure d’appel sur le même fondement,

— condamner les sociétés CPRN – Section C et [D] 1er aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue Paris-Versailles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Otian Real Estate Limited n’a pas constitué avocat. Par acte d’huissier de justice délivré le 9 septembre 2022, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte d’huissier de justice délivré le 31 octobre 2022, les deux déclarations d’appel et les conclusions des appelantes lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte d’huissier de justice délivré le 25 janvier 2023, les conclusions de l’intimée lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la cotitularité de la société [D] 1er au contrat de bail d’habitation

La société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société [D] 1er font grief au premier juge d’avoir reconnu cette dernière comme cotitulaire du bail en faisant valoir qu’elle n’apparaît pas comme locataire dans le contrat de bail d’habitation et ne peut donc être par principe considérée comme titulaire ou cotitulaire de ce contrat, et qu’il appartient à la société CPRN – Section C de rapporter la preuve de sa qualité de locataire en l’absence de signature d’un avenant.

Elles font valoir que:

— le règlement des loyers et charges ne constitue pas un élément déterminant de la qualité du locataire, de sorte que le premier juge ne pouvait retenir que le paiement des loyers par la société [D] 1er la rendait cotitulaire du bail.

— si la société [D] 1er a fixé le lieu de son siège social à l’adresse du bail, il s’agit d’une simple adresse de domiciliation, la société n’occupant pas ces locaux et ne disposant d’aucun matériel à cette adresse, la société CPRN – Section C confondant volontairement le local commercial et le local d’habitation qui sont à la même adresse mais à un étage différent.

— il ne ressort pas des échanges de courriels produits que la société [D] 1er aurait demandé à être titulaire ou cotitulaire du bail d’habitation contrairement à ce qu’a retenu le premier juge qui en a fait une lecture erronée en relevant qu’elle y avait bien distingué le sort des deux baux et expressément indiqué que la société Otian Real Estate Limited resterait preneuse de l’appartement du 6ème étage. Elles affirment qu’il a dénaturé cette pièce en considérant que la référence de la société CPRN – Section C au 'libellé du titulaire du bail’ avait une portée autre qu’une simple modification du libellé des décomptes. Elles ajoutent que le fait d’utiliser un libellé commun dans l’établissement d’un décompte ne confère pas à un tiers la qualité de cotitulaire du bail et qu’il résulte de ces échanges que la société CPRN – Section C a entendu seulement modifier le libellé figurant sur les décomptes et non les titulaires des baux, à défaut de quoi, un avenant aurait été nécessaire de l’aveu même de la bailleresse dans son courriel et comme exigé dans le contrat de bail.

— la société CPRN – Section C a admis, dans son assignation du 3 septembre 2020, que la société [D] 1er n’était pas cotitulaire du bail en sollicitant son expulsion au motif qu’elle occupe sans droit ni titre les locaux donnés à bail à la société Otian Real Estate Limited depuis la prise à bail, ce qui constitue un aveu judiciaire.

— en l’absence de signature d’un avenant, il appartient au juge de déterminer la volonté non équivoque des parties laquelle se déduit également de leur comportement postérieur à cet engagement. Ils soutiennent que la société CPRN – Section C n’a pas considéré que la société [D] 1er était devenue cotitulaire du bail comme en attestent les commandements de payer délivrés uniquement à l’encontre de la société Otian Real Estate Limited, de même qu’elle est également considérée comme occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux dans l’assignation du 3 septembre 2020 délivrée par la SCI CPRN section B devant le tribunal judiciaire de Nanterre, ce qui constitue également un aveu judiciaire.

— la société CPRN – Section C ne justifie pas du caractère indissociable des deux baux dont elle fait état, ce qui n’apparaît pas dans les contrats versés aux débats.

— M. [I] n’est pas le représentant légal de la société Otian Real Estate Limited qui est M. [T], de sorte que la bailleresse ne pouvait concéder la cotitularité du bail à la société [D] 1er sans l’accord du titulaire du bail, impliquant ainsi la signature d’un avenant auquel la locataire en titre aurait dû participer.

Elles ajoutent qu’en indiquant que le local d’habitation serait occupé par M. [L] [T], fils de [W] [T], la société CPRN – Section C reconnaît que le local d’habitation n’est pas occupé par la société [D] 1er et qu’elle ne justifie pas qu’il serait salarié de la société [D] 1er ni qu’il se maintiendrait dans les lieux du chef de cette dernière.

Elles en concluent que la société [D] 1er n’a jamais été titulaire ou cotitulaire du bail d’habitation.

La société CPRN – Section C demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu que la société [D] 1er était cotitulaire du bail d’habitation.

Elle fait valoir qu’il ressort de ses échanges avec la société [D] 1er en mai 2018 que les parties étaient convenues que le bail serait également établi au nom de cette dernière, cette société ayant accepté par écrit que les appels de loyers portent son nom en qualité de locataire aux cotés de celui de la société Otian Real Estate Limited. Elle relève que dans son courriel du 3 mai 2018, M. [I] s’est présenté comme mandataire de la société Otian Real Estate Limited, ajoutant qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire que les intérêts des deux sociétés sont étroitement liés, voire entremêlés, créant ainsi une confusion auprès de leurs cocontractants et que les démarches réalisées par M. [I] ont été validées par la société Otian Real Estate Limited.

Elle soutient en outre que la société [D] 1er disposait bien de locaux au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] où s’est tenue cette assemblée générale, ce qui résulte également du constat d’huissier réalisé le 6 janvier 2023.

Elle relève également que les rares versements de loyers intervenus depuis le début du bail l’ont été par la société [D] 1er.

Elle affirme enfin que l’appartement est à ce jour occupé par M. [L] [T], fils de [W] [T] décédé, qui a travaillé au sein de la société [D] 1er, ce qui démontre là encore sa qualité de cotitulaire du bail.

Sur ce,

La société CRN a conclu, avec la société Otian Real Estate Limited, deux contrats de bail, l’un à usage d’habitation portant sur un appartement situé au 6ème étage et l’autre à usage commercial portant sur des locaux situés au 4ème étage du même immeuble.

Aucun avenant n’a été régularisé entre la bailleresse et la société [D] 1er concernant l’adjonction de cette dernière comme cotitulaire du bail d’habitation. Il appartient ainsi à la société CPRN – Section C, qui se prévaut de cette cotitularité, d’en rapporter la preuve par tout moyen.

Par courriel du 3 mai 2018, M. [D] [I], président de la société [D] 1er, a demandé à la bailleresse que les correspondances adressées à la société Otian Real Estate Limited, leur maison-mère, et à eux-mêmes, le soient au [Adresse 3] (adresse du bail) afin d’éviter tout retard. Il lui demande également d’ 'étudier la possibilité que [D] 1er, qui assure le règlement des loyers pour le compte d’Otian depuis l’origine – soit désormais titulaire en nom du bail des bureaux du 4ème étage que nous occupons ' Cela simplifierait nos écritures comptables à l’approche du Brexit. Otian resterait preneur de l’appartement du 6ème.'

La Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires lui a confirmé, par courriel du 28 mai 2018, la modification de l’adresse de correspondance et a précisé que 'S’agissant du libellé du titulaire du bail, l’ajustement demandé ne s’avère pas aussi simple car ce bail est indissociable de celui du lot 601 ce qui implique, sauf à faire un avenant, un seul libellé pour les 2 baux. Aussi, je vous propose, si vous en être d’accord, d’utiliser le libellé commun '[D] 1er – Otian real estate limited', proposition à laquelle M. [I] a acquiescé par retour de courriel du jour-même.

Il apparaît ainsi que la bailleresse a proposé à la société [D] 1er, en réponse à sa demande de devenir titulaire du bail commercial, de modifier le libellé du titulaire des deux baux pour y adjoindre cette société, ce qui s’analyse en une proposition de devenir cotitulaire, avec la société Otian Real Estate Limited, de chacun des deux baux, proposition acceptée par le président de la société [D] 1er, et non en une simple modification des décomptes locatifs comme le soutient à tort la société Alliance.

Il résulte par ailleurs de ces échanges qu’un avenant aurait été nécessaire uniquement dans le cas d’une dissociation entre les deux baux pour adjoindre la société [D] 1er en tant que titulaire du seul bail commercial, sans que le fait que l’interdépendance des deux baux ne soient pas établie au vu des contrats produits ait une incidence sur ce point. La clause du contrat de bail imposant au locataire le règlement d’une somme de 50 euros pour toute inscription au bail d’un colocataire conditionnant la régularisation de l’acte ne permet pas davantage d’exclure l’adjonction d’un cotitulaire en dehors de tout avenant écrit.

Il apparaît ainsi que la société [D] 1er a été reconnue cotitulaire du bail par la bailleresse avec son accord, ce qui est corroboré par la mention 'locataire 21171 [D] 1er – Otian real estate’ figurant sur les extraits de compte établis par la bailleresse et par le règlement des loyers afférents à ce bail par la société [D] 1er qui s’est également acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la société Otian Real Estate Limited le 24 décembre 2018, quand bien même la preuve de l’occupation des locaux d’habitation par la société [D] 1er n’est pas établie par les pièces versées aux débats, à la différence de l’occupation des locaux commerciaux.

L’aveu judiciaire exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques; la déclaration doit porter sur des faits et non sur des points juridiques et elle doit être faite pendant l’instance en cours, de sorte qu’aucun aveu judiciaire ne peut résulter de l’assignation du 3 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans l’assignation du 3 septembre 2020 devant le tribunal de proximité de Courbevoie que la société CPRN – Section C entend reprendre à son compte en soutenant que l’erreur dans l’identité de la demanderesse est purement matérielle, la société CPRN – Section B indique, après avoir relevé que depuis la prise à bail, les locaux sont en réalité occupés et payés par sa filiale la société [D] 1er ayant son siège dans les lieux loués, qui depuis la prise à bail procède au règlement du loyer, que 'la société [D] 1er occupe ainsi sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7], aucun avenant au profit de [D] 1er n’ayant été régularisé’ . Pour autant, il ne saurait s’agir d’un aveu judiciaire au motif de la qualification d’occupant sans droit ni titre ne porte pas sur un élément de fait mais sur une qualification de droit, de sorte que ce moyen est inopérant.

De même, il sera relevé que la société CPRN – Section C ne pouvait délivrer, en l’absence d’avenant écrit, de commandement de payer à l’encontre de la société [D] 1er.

Enfin, si la société Otian Real Estate Limited, locataire en titre, n’a effectivement pas donné son accord exprès à l’ajout de la société [D] 1er en tant que titulaire du bail, il apparaît qu’elle est associée majoritaire à hauteur de 99% de cette dernière et que lors de son assemblée générale extraordinaire du 15 octobre 2020, quitus a été donné à M. [I], démissionnaire, pour le soin qu’il a pris aux affaires sociales et la société Otian Real Estate Limited a été nommée présidente de la société à sa place. Par ailleurs, cette dernière ne pouvait ignorer le paiement des loyers par la société [D] 1er et il n’est pas justifié ni même allégué qu’elle se serait opposée à cette adjonction, étant ajouté que les deux sociétés avaient formé défense commune au début de la procédure.

Enfin, il apparaît que l’acceptation de l’adjonction de la société [D] 1er au bail d’habitation a été faite par M. [I], en sa qualité de président de cette société, sans que la société Alliance expose à la cour les règles applicables aux conventions réglementées dans les SAS qui auraient dû être appliquées au cas d’espèce, ce qu’il n’appartient pas à la cour de rechercher, de sorte que ce moyen est également inopérant.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a reconnu à la société [D] 1er la qualité de cotitulaire du bail d’habitation.

Sur la demandes relative aux loyers et charges

Le premier juge a retenu que la société Alliance avait soutenu à bon droit la prescription pour la période antérieure au 19 novembre 2018, la société [D] 1er, représentée par son mandataire liquidateur, ayant été assignée le 19 novembre 2021.

La société CPRN – Section C demande que la créance de loyers et charges antérieure au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire de la société [D] 1er soit fixée à la somme de 110 544,68 euros.

Elle fait valoir que le paiement des causes du commandement de payer délivré à la société Otian Real Estate Limited et des loyers de l’appartement depuis l’origine par la société [D] 1er caractérisent une reconnaissance de dette.

Elle soutient en outre que les assignations des 3 septembre 2020 et 12 février 2021 sont interruptives de prescription, aucun grief causé par l’erreur matérielle dans l’intitulé de la demanderesse n’étant démontré par les appelantes.

Elle ajoute que même en l’absence d’interruption par ces deux assignations, le dernier acte interruptif de prescription daterait du paiement des causes du commandement de payer du 24 décembre 2018, de sorte que la prescription triennale aurait été accomplie le 24 décembre 2021. Elle indique qu’en tout état de cause, l’assignation du 19 novembre 2021 interrompt également la prescription triennale.

La société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société [D] 1er demandent que soient déclarées irrecevables comme prescrites les demandes en paiement ou en fixation de créances des loyers et charges pour la période antérieure au 18 novembre 2018.

Elles font valoir que le premier juge n’a été saisi des demandes de la société CPRN – Section C dirigées l’encontre de la société Alliance que par l’assignation délivrée le 19 novembre 2021 et que toute demande relative à un défaut de paiement des loyers pour une période antérieure au 19 novembre 2018 est donc prescrite.

Elles soutiennent que les assignations délivrées le 3 septembre 2020 et 12 février 2021 ne peuvent avoir interrompu la prescription puisqu’elles ont été délivrées non pas à la requête de la société CPRN – Section C mais par la société CPRN-Section B qui dispose d’une personnalité morale et ne peut donc être confondue avec l’intimée. Elles en déduisent qu’il ne peut s’agir d’une erreur de plume, peu importe le numéro de RCS mentionné dans l’assignation, la seule mention qui fait foi à peine de nullité de l’acte étant la dénomination sociale de la personne morale qui saisit la juridiction. Elles ajoutent qu’aucune erreur matérielle ne peut être répétée sur la première page d’un acte introductif d’instance et dans le dispositif sans créer une confusion avec la société CPRN Section B qui est partie demanderesse dans le litige relatif au bail commercial.

Elles indiquent qu’il n’est pas nécessaire pour la société [D] 1er de démontrer un grief à l’occasion de la délivrance des assignations car elles n’opposent pas d’argument relatif aux modalités de délivrance de ces assignations mais à leur auteur en soutenant que pour interrompre la prescription, l’acte doit avoir été signifié par le créancier lui-même au débiteur se prévalant de la prescription.

Elles soutiennent que la société CPRN – Section C ne peut se prévaloir d’une reconnaissance d’une dette au titre de sommes dues antérieurement à la délivrance de son assignation, de sorte que le règlement des causes du commandement de payer délivré le 24 décembre 2018 n’a pu interrompre la prescription de sommes dues postérieurement à sa délivrance.

Elles ajoutent que la société CPRN -Section C est irrecevable à se prévaloir d’une quelconque créance à l’égard de la société Alliance ès qualités pour la période antérieure au 19 novembre 2018 en relevant qu’à cette date, la société Otian était redevable d’une somme de 69 744,26 euros.

Sur ce,

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Pour être interruptive de prescription, la demande en justice doit émaner du créancier lui-même.

Le fait que la société [D] 1er ait réglé des loyers antérieurement au commandement de payer délivré le 24 décembre 2018 et qu’elle se soit acquittée des causes de ce commandement ne saurait valoir reconnaissance de la dette réclamée dans le cadre de la présente instance, celle-ci étant par définition née postérieure, de sorte que la prescription n’a pas été interrompue pour ce motif, étant ajouté que la société [D] 1er n’a effectué aucun paiement par la suite.

Par ailleurs, l’assignation délivrée le 3 septembre 2020 (pièce 15 des appelants) l’a été à la requête de la société CPRN Section B, 'société civile immobilière immatriculée au RCS de Paris sous le n°520 579 830 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège'. L’ensemble des demandes figurant dans cet acte introductif a été fait au nom de cette société qui a une existence légale et se trouve immatriculée au RCS de Paris.

Il n’est pas contesté par les parties que l’assignation délivrée 12 février 2021, non versée aux débats, l’a été par la société CPRN Section B ainsi qu’il en ressort également de l’exposé du litige du jugement déféré.

Il n’est pas justifié ni même allégué que ces actes introductifs d’instance auraient été annulés et la cour n’est saisie d’aucune demande en ce sens. Contrairement à ce que soutient la société CPRN – Section C, la société Alliance n’allègue pas de la nullité de ces actes pour s’opposer à leur effet interruptif.

Il apparaît ainsi que ces assignations n’ont pas été délivrées à l’initiative de la société CPRN – Section C, créancière des loyers et charges, sans que cette dernière démontre que ces actes seraient simplement entachés d’une erreur matérielle comme elle l’affirme sans s’en expliquer plus avant, s’agissant de deux sociétés ayant des personnalités morales distinctes et une existence juridique propre, quand bien même le numéro d’immatriculation figurant dans l’assignation correspondait effectivement à celui de la société CPRN – Section C.

Il en résulte donc que seule l’assignation du 19 novembre 2021 a été délivrée par la société CPRN – Section C et a ainsi un effet interruptif de prescription, de sorte que la bailleresse est irrecevable à se prévaloir d’une créance pour la période antérieure au 19 novembre 2018.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé cette créance à la somme de 89 599,75 euros en retenant que pour la période postérieure au 19 novembre 2018 et jusqu’au 8 juillet 2021, le montant total des loyers et charges exigibles s’élevait à la somme de 123 019,20 euros et qu’il est justifié dans le décompte produit de paiements sur la période pour un total de 33 419,45 euros, ce qui correspond au décompte produit (pièce 20 des appelantes).

La cour ayant retenu sa qualité de cotitulaire du bail, il convient de confirmer le chef du jugement déféré ayant condamné la société [D] 1er, représentée par son liquidateur, à payer à la société CPRN – Section C la somme de 13 816,92 euros au titre des loyers et charges pour la période comprise entre le 8 juillet 2021 (liquidation judiciaire) et le 20 octobre 2021 (résiliation du bail du liquidateur).

Sur la demande au titre de la solidarité

La société CPRN – Section C, poursuivant l’infirmation du jugement déféré, demande à la cour de condamner solidairement au paiement la société [D] 1er et la société Otian Real Estate Limited en faisant valoir que la solidarité résulte du contrat de bail ayant bénéficié à la société [D] 1er, des courriels du 9 mai 2018 adressés par la société [D] 1er au nom des deux sociétés et de la confusion de leurs activités.

La société Alliance ès qualitès et la société [D] 1er s’y opposent en faisant valoir que cette dernière, qui est en liquidation judiciaire, ne peut être condamnée au paiement de l’arriéré locatif qui ne peut qu’être que fixée à son passif, de sorte qu’il ne peut y avoir de solidarité à ce titre.

Elles ajoutent que la solidarité ne se présume pas et que la société CPRN – Section C n’en rapporte pas la preuve; qu’aucun avenant n’a été signé entre les parties et qu’aucune convention ne prévoit donc de solidarité entre la société [D] 1er et la société Otian Real Estate Limited pour le paiement des indemnités d’occupation, ajoutant que la clause de solidarité prévue au bail ne concerne que les cotitulaires ayant expressément signé le bail.

Sur ce,

En application de l’article L. 622-21 code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17, inapplicable en l’espèce, et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

La société [D] 1er étant en liquidation judiciaire, la société CPRN – Section C ne peut formuler aucune demande en paiement à son encontre comme elle le fait en cause d’appel, de sorte que sa demande visant à la condamner solidairement avec la société Otian Real Estate Limited doit être déclarée irrecevable.

Sur l’indemnité d’occupation

Le chef du jugement ayant constaté la résiliation du bail d’habitation à l’égard de la société [D] 1er par la société Alliance, son liquidateur, à compter du 20 octobre 2021 n’est pas contesté.

La société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société [D] 1er demandent l’infirmation du jugement critiqué en ce qu’il a ordonné l’expulsion de cette dernière et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation.

Elles font valoir qu’aucune des pièces versées aux débats par la société CPRN – Section C ne confirme que la société [D] 1er aurait occupé cet appartement alors que les indemnités d’occupation ne sont dues que lorsqu’une partie occupe effectivement le local donné à bail.

Elles indiquent que l’intimée reconnaît que les locaux sont occupés par M. [L] [T], qu’elle n’a pas mis dans la cause, et non par la société [D] 1er, ajoutant que la société Alliance n’a jamais été détentrice des clés de l’appartement qui est occupé par une personne physique.

La société CPRN – Section C demande la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle de 3 924,18 euros à compter du 21 octobre 2021 pour la société [D] 1er.

Sur ce,

S’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la société [D] 1er aurait effectivement occupé le local d’habitation, elle est tenue, en sa qualité de cotitulaire du bail, de restituer les lieux au bailleur à l’expiration du contrat, ce qui se caractérise par la remise des clés, étant rappelé que la seule libération des lieux n’équivaut pas à leur restitution.

Or il n’est pas contesté que les clés n’ont pas été restituées à la bailleresse, la société Alliance indiquant n’en avoir jamais été détentrice, ce qu’elle ne démontre pas.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société [D] 1er et a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3

924,18 euros à compter du 21 octobre 2021 pour ce qui concerne la société [D] 1er.

Sur la demande de remboursement des sommes perçues par la société CPRN – Section C

La société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société [D] 1er , demandent la condamnation de la société CPRN – Section C à lui rembourser la somme de 84 703,87 euros au titre des paiements effectués par cette dernière et qu’elles qualifient d’illicites, demande dont le jugement entrepris ne fait pas état.

Elles soutiennent en substance qu’il s’agit d’une demande en restitution de sommes indûment payées par la société [D] 1er à la société CPRN – Section C en faisant valoir que la cause de ces règlements est illicite sans qu’il soit besoin d’établir la commission d’une infraction pénale.

La société CPRN – Section C conclut au rejet de cette demande en faisant valoir qu’un bail d’habitation peut être contracté entre deux personnes morales si celles-ci assujettissent explicitement le contrat aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient que les appelantes tentent de lui imputer les conséquences de leur organisation professionnelle et qu’il leur appartenait de soulever la nullité du bail ou sa requalification en bail civil, lequel aurait conduit en tout état de cause à la condamnation de la société [D] 1er au paiement d’une indemnité d’occupation puisqu’elle occupe bien les locaux d’habitation. Elle ajoute avoir respecté l’ensemble de ses obligations de bailleresse envers la société Otian Real Estate Limited et la société [D] 1er et qu’elle n’a donc pas reçu de paiement indu au sens de l’article 1302 du code civil.

Sur ce,

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Dans la mesure où la société [D] 1er a été reconnue cotitulaire du bail d’habitation dont l’annulation n’a pas été demandée ni prononcée, les sommes versées au titre des loyers par la société [D] 1er ne l’ont pas été indûment et la cause de ces règlements ne peut donc être qualifiée d’illicite.

Les appelantes sont en conséquence déboutées de leur demande visant à ordonner à la société CPRN – Section C à rembourser les sommes versées par la société [D] 1er en paiement des loyers afférents à ce bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er , qui succombe à titre principal, et la société Otian Real Estate Limited, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, le chef du jugement critiqué relatifs aux dépens étant confirmés.

La somme qui doit être mise à la charge de la société Alliance ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société Otian Real Estate Limited in solidum au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d’appel par la société CPRN – Section C peut être équitablement fixée à 1 500 euros, le chef du jugement entrepris relatif aux frais irrépétibles étant infirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société CPRN – Section C de sa demande visant à condamner solidairement en paiement la société Otian Real Estate Limited et la société [D] 1er ;

Condamne la société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société Otian Real Estate Limited in solidum à verser à la société CPRN – Section C la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Alliance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [D] 1er, et la société Otian Real Estate Limited in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la Selarl Lexavoue Paris-Versailles qui en fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,