COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2025

N° RG 23/02105 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VYOV

AFFAIRE :

[L] [X]

C/

SNC [Localité 16] IRISH CAFE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mars 2023 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 22/06677

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

M^e Anne-Laure DUMEAU

TJ [Localité 23]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [X]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentants : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Eric GICQUEL de la SELARL GICQUEL ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANT

****************

SNC [Localité 16] IRISH CAFE

RCS [Localité 23] n° 352 101 851

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentants : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELAS ANNE-LAURE DUMEAU & CLAIRE RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Marie-Louise PAILLET & M^e Violette WAXIN de la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC, plaidants, avocats au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Aux termes d’un acte sous seing privé du 29 janvier 2010, M. [E] [X] et M. [L] [X] ont donné à bail à la société [Localité 16] irish café, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2010, des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Adresse 18] [Localité 1], afin qu’elle y exploite une activité de café-brasserie-restaurant-salon de thé-vente à emporter, moyennant un loyer annuel de 80.729,76 euros HT et HC.

Suivant avenant du 17 décembre 2013, le loyer annuel a été révisé à la somme de 88.576,99 euros HT et HC à compter du 1er février 2014.

Par acte extra-judiciaire du 27 juillet 2018, M. [L] [X], venant aussi aux droits de M. [E] [X], a fait délivrer à la société [Localité 16] irish café un congé avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er février 2019, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros HT et HC.

Par lettre recommandée du 14 février 2019, la société [Localité 16] irish café a accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer renouvelé, demandant que le loyer soit fixé à 50.000 euros par an HT et HC.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Par acte du 7 septembre 2020, la société [Localité 16] irish café a fait assigner M. [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2019 à la valeur locative estimée à 46.000 euros par an HT et HC et, à défaut, à dire d’expert.

Par jugement du 8 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le renouvellement au 1er février 2019 du bail entre la société [Localité 16] irish café et M. [X] et, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée à M. [U] [T].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 juin 2022, aux termes duquel il a conclu à une valeur locative annuelle de 66.000 euros, hors prise en compte de la terrasse située au-delà du périmètre du bail et avant application de correctifs, et il a calculé le loyer plafonné résultant de l’évolution des indices des loyers commerciaux à la somme de 90.493 euros HT et HC.

Par jugement du 6 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé à la valeur locative de 56.702,55 euros par an HT et HC le montant du loyer annuel en renouvellement à la date du 1er février 2019 entre les parties ;

— déclaré irrecevables comme excédant sa compétence les demandes de la société [Localité 16] irish café tendant à voir condamner M. [X] à lui rembourser les sommes trop perçues au titre des loyers provisionnels, à compter du 1er février 2019, outre les intérêts au taux légal depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, notamment de celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, soient partagés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y a condamnées ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 mars 2023, M. [X] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société [Localité 16] irish café de remboursement des trop-perçus de loyers et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement ;

et statuant à nouveau,

— fixer la valeur locative des locaux loués à 95.018,98 euros pour un renouvellement à effet au 1er février 2019 ;

— juger que cette valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné à 90.492,95 euros ;

— juger que le loyer annuel HT et HC des locaux, applicable à compter du 1er février 2019, est de 90.000 euros ;

— débouter la société [Localité 16] irish café de toutes demandes contraires au présent dispositif :

— condamner la société [Localité 16] irish café à lui verser la somme de 24.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, la société [Localité 16] irish café demande à la cour de :

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— la recevoir en son appel incident ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2019 à la somme de 56.702,55 euros par an en principal ;

— débouté la société [Localité 16] irish café de sa demande de condamnation du bailleur, M. [X], au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonné le partage des dépens incluant les frais d’expertise par moitié entre les deux parties ;

y faisant droit et statuant à nouveau,

— fixer le loyer à la somme de 51.000 euros HT HC par an à compter du 1er février 2019, avec intérêts au taux légal sur trop-perçus depuis le 3 juillet 2020, date de la première demande, et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [X], bailleur, à lui verser une somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel, en ce compris la totalité des frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 novembre 2024.

SUR CE,

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

M. [X] demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 90.000 euros HT et HC par an.

Il fait valoir que les locaux occupés par la société [Localité 16] irish café sont idéalement situés dans un quartier à forte attractivité économique, regroupant des entreprises attirant chaque jour des milliers de salariés et de visiteurs, constituant une clientèle-cible pour un restaurant de type brasserie-pub ; que les locaux bénéficient d’une excellente desserte, que ce soit par les transports en commun ou par la route ; que le restaurant dispose d’une terrasse privée spacieuse qui doit être valorisée en ce qu’elle constitue un avantage substantiel pour la locataire ; que son positionnement en angle, sa visibilité, sa belle terrasse, sa bonne adaptation à son activité et le fait qu’il ne souffre pas d’une grande concurrence en font « un emplacement n°1 ».

Il critique les conclusions de l’expert judiciaire qu’il juge biaisées et reposant sur des éléments inadéquats et imprécis, notamment les données issues du site MyTraffic permettant d’évaluer les flux de passants, et non de chalands, aux abords des locaux, dont il demande de ne pas tenir compte. Il relève que les termes de comparaison retenus par l’expert pour déterminer la valeur locative, situés à plus d’un kilomètre des lieux loués, ne sont pas représentatifs du marché local.

Il soutient que le juge des loyers n’a pas suffisamment pris en compte la situation privilégiée des locaux et leur attractivité pour une clientèle haut de gamme ; qu’il a réduit de façon injustifiée à 300 euros/m²p le prix de 360 euros/m²p proposé par l’expert. Il estime que le prix unitaire doit être fixé à 425 euros/m²p.

La société [Localité 16] irish café demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 51.000 euros HT et HC par an, après corrections, en précisant que le prix unitaire de 300 euros/m² constitue un maximum.

Elle fait valoir que les locaux sont situés à un carrefour, sur une voie à double sens de circulation (RD 50) et à forte fréquentation automobile, régulièrement embouteillée et particulièrement accidentogène ; que le cheminement naturel des chalands se situe sur le trottoir de l’autre côté de la voie, où sont regroupés les commerces, notamment un concurrent important sous l’enseigne « Prêt à manger » ; que le flux de chalands est également diminué en raison de la situation des locaux en retrait du trottoir, peu visibles car cachés derrière des massifs ; que les chalands ne fréquentent pas le secteur en dehors des heures de bureau ; que la plupart des sociétés installées dans le quartier disposent de restaurants interentreprises ou de cantines et que la pratique du télétravail entraîne également des répercussions sur l’établissement. Elle considère qu’il doit être tenu compte dans le calcul de la valeur locative de l’emplacement de commercialité moyenne, fréquenté par une clientèle de quartier (résidents et salariés des bureaux avoisinants), dont le nombre est en constante diminution, et n’offrant ainsi que peu de perspectives de développement au commerce exercé.

Sur ce,

Dans le dispositif de ses conclusions, le bailleur demande de fixer la valeur locative des locaux loués à un montant supérieur à celui du loyer plafonné mais le loyer annuel qu’il propose ensuite de retenir au titre du bail renouvelé est inférieur au montant du loyer plafonné. La cour en déduit que les parties s’accordent sur le fait que le loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement édictée par l’article L.145-34 du code de commerce et qu’il doit être fixé par référence à la valeur locative des locaux.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° – Les caractéristiques du local considéré ;

2° – La destination des lieux ;

3° – Les obligations respectives des parties ;

4° – Les facteurs locaux de commercialité ;

5° – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

L’article R.145-7 du même code précise que :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

A- Sur les caractéristiques du local considéré

Les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier moderne, dénommé « Axe de Seine », de bâtiments accolés, avec façades en baies vitrées, constitués d’un sous-sol, de quatre à cinq étages droits et d’un toit-terrasse.

Ils occupent le rez-de-chaussée d’angle à l’extrémité du bâtiment, en retrait d’un large terre-plein avec jardinières végétalisées et arborées et d’une allée piétonnière (accès pompiers).

Ils se décomposent comme suit :

— un rez-de-chaussée accessible par deux portes vitrées à double vantail donnant sur la [Adresse 25] et ouvrant sur un comptoir de bar central (sol carrelé, murs revêtus de boiseries, plafond recouvert de papier peint décoratif) ; à gauche une petite salle « VIP lounge » (sol parquet, murs revêtus de boiseries, cheminée et étagères décoratives) éclairée par des baies vitrées donnant sur la [Adresse 25] ; à droite (contournant le comptoir bar et accessible par la deuxième porte d’entrée) une grande salle de restaurant en « J » traversant le rez-de-chaussée (sol parquet et moquette, murs revêtus de bois et peinture, piliers à revêtements décoratifs) éclairée à l’avant par la devanture vitrée d’angle et au fond par des baies vitrées donnant à l’arrière du bâtiment (une porte vitrée à simple vantail donne sur l’arrière du bâtiment) ; en retour, un bloc sanitaires carrelé est accessible à la clientèle ; les vestiaires du personnel, éclairés par des baies vitrées surmontées d’impostes donnant sur l’arrière du bâtiment, et une salle d’eau aveugle sont accessibles par un dégagement ; à I’extrémité droite du comptoir bar se trouve la cuisine, éclairée par des baies vitrées donnant à l’arrière du bâtiment ;

— un sous-sol, relié au rez-de-chaussée par un escalier, où se trouvent les réserves, une chambre froide carrelée avec une mezzanine accessible par un escalier au-dessus de la réserve liquide, un monte-charge et un monte-plat.

L’expert judiciaire a constaté que les locaux étaient en bon état d’entretien et qu’ils étaient adaptés à l’activité exercée, tout en relevant une accessibilité au sous-sol délicate compensée en partie par la présence d’un monte-charge et d’un monte-plat.

Il ressort du rapport de M. [T] que les locaux se trouvent à [Localité 19] (Hauts-de-Seine), commune limitrophe de [Localité 24], [Localité 26], [Localité 15], [Localité 22] et [Localité 13]. Un important quartier d’affaires de près de 350.000 m² de bureaux s’est développé au nord-ouest de la ville, laquelle est bien desservie par la route et par les transports en commun (ligne 12 du métro, RER C, ligne T2 du tramway, différentes lignes de bus et transport urbain de la ville d'[Localité 19]) et se trouve en outre à proximité de l’héliport de [Localité 24].

La [Adresse 25] où se situent les locaux est une artère à forte circulation (RD 50) au nord de la ville, qui constitue un axe important dans le sens est-ouest reliant ce secteur à la ville de [Localité 13] via le pont d'[Localité 16], dans un environnement constitué essentiellement d’immeubles tertiaires avec quelques immeubles d’habitation. Les lieux loués sont desservis par la station de tramway « [Localité 21] de Seine » (T2), la station « [Localité 16] » du RER C et plusieurs lignes de bus, la station de métro la plus proche (« Mairie d'[Localité 16] », ligne 12) se trouvant à environ 1.100 mètres. Des commerces de proximité sont implantés dans le quartier, ainsi que des restaurants qui tirent parti des surfaces tertiaires du secteur.

Les caractéristiques des locaux et leur implantation dans un quartier de bureaux sont donc très favorables pour l’activité de café-brasserie-restaurant exercée. L’établissement exploité par la société [Localité 16] irish café bénéficie d’une clientèle composée essentiellement de salariés des bureaux avoisinants, qui ne constituent pas une clientèle de passage mais plutôt une clientèle d’habitués, sachant que l’établissement est ouvert du lundi au vendredi jusqu’à 23 heures et fermé les week-end et jours fériés, comme la plupart des entreprises installées dans le secteur.

Le bailleur critique l’utilisation par l’expert judiciaire des données issues du site MyTraffic, qui mesure les flux de passants à partir des données anonymisées de géolocalisation émises par les téléphones mobiles. Toutefois, ces données constituent un indicateur intéressant de la fréquentation du quartier dans lequel se situent les locaux loués et permettent en particulier de constater que l’essentiel du flux de chalands se concentre du lundi au vendredi entre 8 heures et 20 heures, avec des pics entre 8 heures et 10 heures, midi et 14 heures, 17 heures et 20 heures, soit à des horaires compatibles avec les jours et horaires d’ouverture du commerce exploité par la société [Localité 16] irish café. Si cette dernière relève que le week-end, le flux de chalands ne représente qu’un quart de celui observé pendant la semaine, elle omet de faire état de la fermeture de son établissement le week-end.

La locataire évoque encore les conséquences de la pratique accrue du télétravail depuis la crise sanitaire. L’expert judiciaire a cependant justement objecté dans son rapport que la date d’effet du renouvellement du bail au 1er février 2019 est antérieure à cette tendance, qui ne peut dès lors être prise en compte dans la détermination de la valeur locative.

B- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative en renouvellement au 1er février 2019 à 360 euros/m²p/an.

Le juge des loyers a retenu une valeur locative de 300 euros/m²/an, en indiquant à tort en page 8 de sa décision que ce montant était celui proposé par l’expert judiciaire.

M. [X] demande à la cour de retenir un prix unitaire de 425 euros/m² tandis que la société [Localité 16] irish café estime que le prix unitaire de 300 euros/m² arrêté par le juge des loyers est justifié et constitue un maximum.

L’expert judiciaire a analysé au total 12 références sur la commune d'[Localité 19], en ce compris des références communiquées par les parties, portant sur des locations nouvelles entre 2012 et 2015 (4), des renouvellements amiables de baux entre 2012 et 2018 (4) et des fixations judiciaires de loyers avec prise d’effet entre 2011 et 2013 (4).

M. [T] explique dans son rapport que les loyers des boutiques à [Localité 24] ont connu une hausse ininterrompue jusqu’en 2011 et une stabilisation jusqu’en 2015, une baisse entre 2016 et 2017 puis à nouveau une hausse jusqu’en 2020 ; que les loyers des boutiques en banlieue parisienne ont atteint un pic en 2014, une décrue jusqu’en 2016 puis une hausse saccadée jusqu’en 2020. A la lumière de ces explications, certains termes de comparaison sont trop anciens par rapport à la date de renouvellement du bail litigieux au 1er février 2019. D’autres portent sur des surfaces (inférieures à 100 m²) trop différentes de celle du local en cause.

La société [Localité 16] irish café ne communique pas d’autre élément de comparaison mais demande de ne pas tenir compte de deux références figurant dans le panel de l’expert judiciaire. Il y a lieu en effet d’écarter le restaurant du [Adresse 5] au regard de sa petite surface de 67 m² ainsi que le Subway du [Adresse 11] compte tenu de l’ancienneté de cette référence (juin 2012).

M. [X] invoque les références locatives figurant dans le rapport de M. [G]. Or, les 4 références portant sur des surfaces pondérées sont déjà intégrées dans le panel de comparaison de l’expert judiciaire, à l’exception du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2021, postérieur au bail litigieux ; les 3 références portant sur des surfaces réelles ne permettent pas d’apprécier la valeur locative.

Le bailleur invoque également les termes de comparaison utilisés par M. [B] dans son rapport, au nombre de 21. Les 7 locations nouvelles concernant des locaux situés à [Localité 13] et [Adresse 14] seront écartées, en l’absence d’autres éléments permettant de comparer le marché locatif de ces communes et celui de la ville d'[Localité 19]. D’autres références sont trop anciennes ou postérieures au bail litigieux ou encore se rapportent à des surfaces trop petites. Le bail référencé « Ville d'[Localité 17] » ne permet pas de connaitre l’activité exercée dans les locaux.

Enfin, comme rappelé par l’expert judiciaire, la distance avec les lieux loués ne constitue pas le critère principal de sélection et de retraitement des éléments de référence.

Compte tenu de l’évolution du marché des loyers précédemment exposée, la cour considère que 3 références sont pertinentes :

— s’agissant des nouvelles locations :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 6], d’une surface pondérée de 209 m²p, à destination de restaurant ([H]), avec une prise d’effet en novembre 2018, moyennant un loyer unitaire de 574 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 10], d’une surface pondérée de 110,50 m²p, à destination de centre médical (Medissy), avec une prise d’effet en octobre 2018, moyennant un loyer unitaire de 543 euros/m²p ;

— s’agissant des baux en renouvellement :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 8], d’une surface pondérée de 142,20 m²p, à destination de pharmacie, avec une prise d’effet en janvier 2017, moyennant un loyer unitaire de 399 euros/m²p.

Ces références fournissent une fourchette de valeurs comprises entre 399 euros/m²p et 574 euros/m²p, étant observé que les nouvelles locations bénéficient usuellement de loyers plus élevés que les renouvellements amiables.

Au regard de l’ensemble des éléments précédemment développés concernant les caractéristiques des locaux loués, de la destination des lieux et de l’activité exercée, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de fixer la valeur locative en renouvellement au 1er février 2019 à 425 euros/m²p.

Sur la surface pondérée des locaux

L’expert judiciaire, M. [T], a procédé à la pondération de la surface totale de 320 m² (281 m² au rez-de-chaussée et 39 m² au sous-sol), en appliquant les préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière concernant les boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m². Il explique que pour tenir compte de « la situation atypique » des locaux dont la devanture, à l’exception d’une partie située face à l’allée piétonnière d’accès pompiers, est dissimulée à l’arrière d’un espace arboré limitant sa visibilité, il a appliqué une décote d’environ 10% aux coefficients de pondération des surfaces accessibles à la clientèle. Son calcul aboutit à une surface pondérée de 198,57 m²p.

Le juge des loyers a fait sienne l’analyse de l’expert judiciaire concernant la surface pondérée des locaux.

La société [Localité 16] irish café ne discute plus ce calcul en cause d’appel.

M. [X] conteste la surface pondérée de 198,57 m²p et en particulier l’application de la décote de 10%, dont il estime qu’elle ne se justifie pas, et il invoque une surface de 219,75 m²p en appliquant aux différentes zones des coefficients plus élevés que ceux retenus par l’expert judiciaire, à l’exception de l’espace extérieur et de la réserve située au sous-sol.

Cette surface pondérée est encore différente de celles auxquelles aboutissent les trois experts amiables sollicités par le bailleur, lesquels divergent tous les trois dans leur analyse :

— Mme [K] [M] retient une surface pondérée de 235 m²p (rapport du 10 septembre 2020) ;

— M. [Z] [G], une surface pondérée de 212,70 m²p (rapport du 21 octobre 2021) ;

— M. [J] [B], une surface pondérée de 210,69 m²p (rapport du 22 juin 2023), étant observé que le rapport de M. [B] a été remis après le rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 juin 2022, de sorte que M. [T] n’a pas été en mesure de donner son avis sur l’analyse de ce troisième expert amiable.

Mme [M] n’ayant pas fait de distinction entre les surfaces accessibles à la clientèle et les surfaces dédiées aux cuisine, réserve et locaux sociaux, son analyse n’est pas pertinente.

M. [G] et M. [B] ont appliqué aux zones accessibles à la clientèle des coefficients de pondération plus élevés que ceux retenus par l’expert judiciaire.

Les photographies du site permettent de constater que, contrairement à ce que soutient la locataire, l’établissement qu’elle exploite, en retrait de la voie publique, bénéficie d’une bonne visibilité malgré la végétation mise en place, qui atténue d’ailleurs les nuisances liées à la circulation automobile. En outre, au regard de l’activité de café-brasserie-restaurant exercée dans les locaux loués, la décote de 10% appliquée par l’expert judiciaire aux coefficients de pondération des surfaces accessibles à la clientèle, ne se justifie pas.

La cour retiendra donc la surface pondérée de 210,69 m²p se décomposant comme suit :

— espace extérieur :12 m² x 0,25 = 3 m²p

— salle zone 1 : 99,70 m² x 1 = 99,70 m²p

— salle zone 2 : 52,55 m² x 0,80 = 42,04 m²p

— salle zone 3 : 43 m² x 0,55 = 25,80 m²p

— cuisine, vestiaires et annexes : 67,75 m² x 0,40 = 27,10 m²p

— WC clientèle : 6 m² x 0,55 = 3,30 m²p

— réserve au sous-sol : 39 m² x 0,25 soit 9,75 m²p.

Sur les correctifs à apporter à la valeur locative

M. [X] ne remet pas en cause le principe de la déduction du montant de la taxe foncière dont la charge a été transférée au preneur aux termes du bail, mais pour un montant de 5.004 euros. Il s’oppose à l’application d’un abattement de 5% au titre de la clause d’accession et de nivellement et sollicite l’application d’une majoration de 7,5% pour la jouissance gratuite de la terrasse, non comprise dans l’assiette du bail, dont il souligne qu’elle se trouve sur un domaine privé et non sur un domaine public.

La société [Localité 16] irish café sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a déduit de la valeur locative le montant de la taxe foncière 2019, soit 5.847 euros. Elle se dit prête à acquiescer au coefficient de majoration de 5% au titre de la terrasse non couverte sous réserve que le bailleur confirme la régularité juridique de l’occupation. Enfin, elle réclame un abattement d’au moins 5% sur la valeur locative au titre des travaux qu’elle a réalisés, en faisant valoir qu’elle ne saurait payer un surloyer pour des aménagements qui lui appartiennent et qui ne deviendront la propriété du bailleur qu’en fin de bail.

Aux termes de l’article R.145-8 du code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

* sur la déduction de la taxe foncière :

L’appelante ne remet pas en cause l’abattement à opérer sur la valeur locative au titre de la taxe foncière qui, selon le bail, incombe au preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun.

Si la société [Localité 16] irish café affirme que le montant de la taxe foncière s’est élevé pour 2019 à 5.847 euros, elle n’en justifie pas et ce, tandis que l’expert judiciaire a mentionné en page 49 de son rapport un montant de 4.953 euros, sur la base de l’avis de taxe foncière pour 2019 communiqué par le bailleur.

En l’absence de contestation du bailleur, le montant de 5.004 euros correspondant à un abattement de 7% tel que retenu par l’expert judiciaire, sera déduit de la valeur locative, par infirmation du jugement entrepris.

* sur la majoration au titre de la terrasse :

Aux termes du bail, le Preneur est autorisé à « occuper le trottoir au-devant des lieux loués pour y installer une terrasse et y tenir ou faire tenir tout commerce de plein vent à la condition qu’ils ne soient ni malodorant, ni bruyant. Cette autorisation deviendrait nulle et non avenue en cas de litige ou remise en cause des propriétaires de l’immeuble pour les parties communes, de manière à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet » (article 5, 5°).

L’expert judiciaire a constaté, lors de la visite des locaux, que la société [Localité 16] irish café occupe une partie des surfaces extérieures au-delà du périmètre du bail et les photographies figurant tant dans le rapport d’expertise judiciaire que dans les rapports d’expertise amiable confirment cette utilisation.

Il se déduit du bail que la terrasse installée sur le trottoir ne fait pas partie des locaux loués et qu’elle relève de la copropriété de l’immeuble et non du domaine public. Aucune des parties ne justifie d’un quelconque droit à installer une terrasse sur ce qui relève manifestement des parties communes de l’immeuble et le bailleur ne se prévaut d’aucune autorisation expresse de la copropriété de sorte que la licéité d’une telle occupation n’est pas démontrée.

Dans ces conditions l’installation de cette terrasse ne peut justifier l’application d’un coefficient de majoration.

* sur la clause d’accession et de nivellement

L’article 5, 8° du bail prévoit que « Tous les travaux et embellissements qui seront effectués par le preneur dans les lieux loués, resteront à la fin du bail, la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, et ce, aux frais du preneur ».

La société [Localité 16] irish café invoque des aménagements dans les lieux loués mais ne produit aucun élément permettant de les apprécier.

La demande d’abattement à ce titre sera donc rejetée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par infirmation du jugement, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme arrondie de 84.539 euros par an HT et HC [(210,69 m²p x 425 euros) – 5.004 euros].

Sur la demande en paiement d’intérêts sur les trop-perçus de loyer

En première instance, la société [Localité 16] irish café a sollicité la condamnation du bailleur à lui rembourser les sommes trop perçues au titre du loyer à compter du 1er février 2019 et à lui payer les intérêts au taux légal sur ces trop-perçus depuis cette date, avec capitalisation. Le juge des loyers a déclaré irrecevable cette demande de condamnation comme excédant sa compétence.

Devant la cour, la société [Localité 16] irish café s’estime légitime, a minima, à demander la réformation du jugement en ce qu’il a refusé d’assortir la fixation du loyer des intérêts légaux, outre capitalisation, à compter du 3 juillet 2020, date à laquelle elle a formulé une demande de restitution. Elle se fonde sur les dispositions des articles L.145-57 du code de commerce et 1352-6 du code civil. Elle invoque en outre la durée de la procédure, l’important différentiel entre le loyer réglé et celui fixé par le premier juge, le refus du bailleur de rembourser les trop-versés alors qu’il a financé un troisième rapport d’expertise amiable.

M. [X] demande que la locataire soit déboutée de sa demande au motif que le jugement est conforme à l’article R.145-23 du code de commerce, selon lequel une condamnation à remboursement excède la compétence du juge des loyers, et à l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile.

Sur ce,

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien (') sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Il n’est plus discuté devant la cour qu’en application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

La cour, saisie de l’appel d’une décision du juge des loyers commerciaux ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci.

Selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et celui qui a reçu de bonne foi ne doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En cause d’appel, la société [Localité 16] irish café demande d’assortir la fixation du loyer du bail renouvelé des intérêts sur les trop-perçus de loyer depuis le 3 juillet 2020, date de son mémoire préalable.

Dès lors qu’elle ne sollicite pas une condamnation en paiement, la cour, statuant dans les limites des pouvoirs accordés par la loi au juge des loyers commerciaux, est susceptible de faire droit à sa demande.

Les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer effectivement acquitté par la société [Localité 16] irish café depuis le renouvellement et le loyer du bail renouvelé, tel que fixé par le présent arrêt, ont couru à compter de la notification par le bailleur de son premier mémoire en défense, soit le 29 décembre 2020, dès lors que l’action a été introduite par une assignation délivrée à l’initiative du preneur.

A toutes fins, il sera rappelé que le présent arrêt, qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé et la date à partir de laquelle celui-ci est dû, constitue un titre exécutoire au sens des articles L.111-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Il a été fait droit partiellement à l’appel de M. [X]. La société [Localité 16] irish café qui, elle, succombe en son appel incident aux termes duquel elle demandait à la cour de revoir encore à la baisse, soit à 51.000 euros HT et HC, le loyer fixé par le premier juge à 56.702,55 euros alors que le loyer courait à hauteur de 88.576,99 euros HT et HC à compter du 1er février 2014, sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à M. [X] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles que celui-ci a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 56.702,55 euros par an hors taxes et hors charges ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe à la somme de 84.539 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er février 2019 entre M. [L] [X] et la société [Localité 16] irish café, portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 20] ;

Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer du bail renouvelé ont couru à compter du 29 décembre 2020 et qu’ils seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société [Localité 16] irish café aux dépens d’appel ;

Condamne la société [Localité 16] irish café à payer à M. [L] [X] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [Localité 16] irish café de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente