COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°341

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 24/02662 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WP3Q

AFFAIRE :

Société [Adresse 1] AB HABITAT

C/

[E] [C]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000489

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le :

à :

M^e Lucille SUDRE

M^e Francis TAGNE

M^e Adel JEDDI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154 – N° du dossier 402724, substituée par M^e Marion PIARD LEVESQUE, avocate au barreau de VAL D’OISE

****************

INTIMES

Monsieur [E] [C]

né le 21 Décembre 1987 à [Localité 3] (SENEGAL)

de nationalité Sénégalaise

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C78646-2024-004748 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [A] [C]

née le 02 Juin 1991 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C78646-2024-004749 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentés par : M^e Francis TAGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 42

Monsieur [U] [F] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [T] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 août 2021, la SCIC d’HLM AB Habitat a donné en location à M. [E] [C] et Mme [A] [C] un appartement à usage d’habitation (porte n°36) situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par contrat du 25 août 2021, la SCIC d’HLM AB Habitat a donné en location à M. [U] [I] [M] et Mme [T] [M] un appartement à usage d’habitation (porte n°42) situé [Adresse 4] à [Localité 6].

M. et Mme [C] se sont plaints de troubles de jouissance causés par M. et Mme [M], occupant l’appartement situé au-dessus du leur, et ont reproché à la société AB Habitat de n’avoir pas réagi pour faire cesser ces nuisances.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 janvier 2023, M. et Mme [C] ont assigné la société AB Habitat aux fins de voir :

— déclarer qu’elle n’a pris aucune disposition efficace pour les faire jouir paisiblement des lieux pendant la durée du bail du fait de troubles anormaux du voisinage causés par leurs voisins,

— déclarer que l’inaction de la bailleresse leur a causé un préjudice de jouissance, un préjudice corporel et un préjudice d’anxiété,

— condamner la bailleresse à faire cesser les troubles anormaux du voisinage,

— condamner, en conséquence, la bailleresse à procéder à la résiliation du bail ou à l’expulsion de M. et Mme [M] du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6],

— à défaut, condamner la bailleresse à procéder à leur mutation ou leur relogement dans un logement social sécurisé, de même capacité, dans la même commune ou dans une commune voisine,

— condamner la bailleresse à leur payer les sommes suivantes :

—  3 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de santé,

—  1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice d’anxiété,

— dire que les dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Par actes de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la société AB Habitat a fait assigner en intervention forcée M. et Mme [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que les époux [M] ont manqué à leurs obligations contractuelles,

— ordonner la résiliation du contrat de bail consenti aux époux [M],

— ordonner l’expulsion des époux [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des époux [M],

— condamner solidairement les époux [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le commandement d’avoir à cesser les troubles.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— débouté M. et Mme [C] et la société AB Habitat de leur demande de résiliation du bail conclu le 25 août 2021 entre cette dernière et M. et Mme [M] portant sur l’appartement à usage d’habitation (porte 42) situé [Adresse 4] à [Localité 6],

— débouté la société AB Habitat de sa demande de résiliation du bail conclu le 13 août 2021 avec M. et Mme [C] portant sur l’appartement à usage d’habitation (porte 36) situé [Adresse 4] à [Localité 6],

— ordonné à la société AB Habitat de muter M. et Mme [C] dans un autre appartement de même taille relevant de son parc locatif social dans la commune de [Localité 7] ou une commune voisine,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [C] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société AB Habitat aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridique,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2024, la société AB Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, la société AB Habitat, appelante, demande à la cour de :

— constater que M. [M] et Mme [M] n’ont pas conclu dans les délais qui leur étaient impartis,

— constater que M. [M] et Mme [M] sont irrecevables à conclure en réponse,

En conséquence,

— dire et juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement prononcé le 11 janvier 2024 en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail conclu le 13 août 2021 avec M. et Mme [C] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5],

— lui a ordonné de muter M. et Mme [C] dans un autre appartement de même taille relevant de son parc locatif social dans la commune de [Localité 7] ou une commune voisine,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— l’a condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridique,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes financières,

— débouter M. et Mme [C] de leur demande de mutation de logement,

— débouter M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes financières,

Statuant à nouveau,

— ordonner la résiliation des contrats de bail consentis aux époux [C] et aux époux [M],

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [C] du logement sis [Adresse 6] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [M] du logement sis [Adresse 7] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls des époux [C] et des époux [M],

— condamner solidairement les époux [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 1 041,47 euros à titre d’arriéré locatif suivant décompte du 11 juin 2025, échéance du mois de mai 2025,

— condamner solidairement les époux [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner les époux [C] et les époux [M] chacun à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— condamner les époux [C] et les époux [M] chacun à lui payer chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement les époux [C] et les époux [M] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à cesser les troubles 22 août 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M. et Mme [C], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement prononcé le 11 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en ce qu’il a :

— ordonné à la société AB Habitat de les muter dans un autre appartement de même taille relevant de son parc locatif social dans la commune de [Localité 7] ou une commune voisine,

— condamné la société AB Habitat à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société AB Habitat à leur payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

A défaut,

— dire et juger que la société AB Habitat a manqué à ses obligations contractuelles,

— déclarer que la société AB Habitat n’a pris aucune disposition efficace pour qu’ils jouissent paisiblement des lieux pendant la durée du bail, du fait des troubles anormaux de voisinage causés par ses voisins,

— déclarer que l’inaction de la société AB Habitat leur a causé un préjudice de jouissance, un préjudice corporel et un préjudice d’anxiété,

— condamner la société AB Habitat à faire cesser les troubles anormaux de voisinage,

Par conséquent,

— condamner la société AB Habitat à procéder à la résiliation du bail et ou à l’expulsion des nommés [M] du logement sis au [Adresse 8],

A défaut,

— condamner la société AB Habitat à procéder à leur mutation ou leur relogement dans un logement social sécurisé d’au moins quatre pièces dans la même commune ou une commune voisine,

— condamner la société AB Habitat à leur verser les sommes de :

—  3 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de santé,

—  1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice d’anxiété,

— rejeter toutes les demandes de la société AB Habitat,

— rejeter particulièrement la demande de la société AB Habitat de voir ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

— rejeter toutes les demandes de M. et Mme [M],

— dire que les dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

M. et Mme [M] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle que l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il est en outre rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile, la cour ne statue, dans la limite de l’effet dévolutif de l’appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, étant précisé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de 'dire et juger', 'constater’ et 'déclarer’ ne constituant pas des prétentions au sens de l’article précité mais des moyens, il ne sera pas statué, par la cour, sur ces différents points dans le dispositif de la décision.

Enfin, la demande de la société AB Habitat visant à constater que M. et Mme [M] n’ont pas conclu dans les délais qui leur étaient impartis et sont irrecevables à conclure en réponse est sans objet dans la mesure où ils n’ont pas conclu.

Sur la demande de résiliation des baux formées par la société AB Habitat

Le premier juge a débouté la société AB Habitat de sa demande de résiliation des baux consentis aux époux [C] et aux époux [M] aux motifs qu’il n’existait, au vu des pièces versées aux débats, aucune certitude sur la réalité et l’intensité des violences réciproques dénoncées par les parties et que chacune d’elle subissait des troubles du voisinage, sans qu’il soit possible de les qualifier d’anormaux, qui étaient exacerbés par la fragilité de l’un des enfants de chaque couple. Il en a déduit que les troubles du voisinage allégués ne pouvaient, à eux seuls, justifier un manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible de nature à entraîner la résiliation du bail, et ce d’autant que la bailleresse ne produisait aucune pièce, se contentant de celles versées par les autres parties, sans avoir recherché d’autres éléments permettant de caractériser ces troubles.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, la société AB Habitat demande à la cour d’ordonner la résiliation de ces baux sur le fondement de l’article 1728 du code civil.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’il est démontré, par les éléments versés aux débats, l’existence d’un conflit de voisinage entre les locataires qui ne respectent pas leur obligation d’user paisiblement des lieux loués. Elle soutient que les faits reprochés par les époux [C] à M. et Mme [M] (bruits intempestifs des enfants, jeux de ballon et claquements de portes) et ceux reprochés par ces derniers à leurs voisins (violences, menaces et injures) relèvent du trouble de jouissance, lequel est manifestement réciproque, des plaintes ayant été déposées de part et d’autre.

Elle considère que ces manquements des locataires à leurs obligations justifient de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion.

M. et Mme [C], qui poursuivent la confirmation du jugement ayant débouté la bailleresse de sa demande de résiliation de leur bail, font valoir que la plainte déposée par M. et Mme [M] à leur encontre a été classée sans suite et que les violences alléguées par la société AB Habitat sont imaginaires.

Ils soutiennent faire le nécessaire pour respecter leurs obligations malgré les troubles qu’ils subissent régulièrement. Ils expliquent que le conflit de voisinage est né du fait qu’ils se sont plaints des troubles causés par leurs voisins auprès de leurs auteurs et de leur bailleur. Ils indiquent que ce dernier, qui n’a pu efficacement les faire cesser, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en les accusant d’un quelconque trouble de voisinage. Ils ajoutent être appréciés au sein de l’immeuble et ne faire l’objet d’aucune plainte.

Sur ce,

* Sur le bail consenti aux époux [M]

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 applicable à la présente déclaration d’appel, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement comme l’a jugé la Cour de cassation (civ. 2ème, 17 septembre 2020, n° 18-23.626).

En l’occurrence, la société AB Habitat demande, dans le dispositif de ses conclusions, la résiliation du bail consenti à M. et Mme [M]. Cependant, force est de constater qu’elle ne sollicite pas l’infirmation du chef du jugement l’ayant déboutée de cette demande dans le dispositif de ses conclusions tel que rappelé ci-dessus.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer le chef du jugement ayant débouté la société AB Habitat de sa demande en résiliation du bail consenti à M. et Mme [M] et de celles subséquentes (expulsion et indemnités d’occupation).

* Sur le bail consenti aux époux [C]

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

Il résulte de l’article 5.5 du bail que le contrat pourra être résilié en cas de non-respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

Le trouble anormal de voisinage est celui qui est causé à un voisin, qui résulte d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et qui est imputable à une personne même sans faute de sa part. Le voisin qui cause un trouble anormal de voisinage engage sa responsabilité. Les critères dégagés par la jurisprudence sont l’intensité du trouble, sa durée, sa répétition au regard des circonstances de temps (jour, nuit) et de lieux (zone urbaine ou non). Les nuisances sonores sont reconnues comme telles à condition qu’elles soient établies.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la société AB Habitat s’appuie, comme en première instance, sur les pièces versées aux débats par les locataires, à savoir :

— la plainte de Mme [M] du 11 août 2022 pour des faits de violences ayant entraîné une incapacité totale de travail n’excédant pas 8 jours contre Mme [C], dans laquelle elle relate que cette dernière s’est rendue à son domicile le 25 juillet dernier, y est entrée de force et l’a frappée au visage au niveau de la mâchoire, devant ses enfants. Elle ajoute qu’elle a jeté le téléphone de son mari qui filmait la scène. Elle expose que les services de police sont intervenus et l’ont invitée à déposer plainte. Elle indique ne plus supporter le comportement de sa voisine ni les menaces reçues et qu’elle cherche à changer de logement.

Contrairement à ce qu’indiquent M. et Mme [C], il n’est pas justifié d’un classement sans suite de cette plainte.

— une sommation de cesser les troubles adressée par la société AB Habitat à M. et Mme [C] par actes de commissaire de justice le 22 août 2022 suite à cette plainte.

— la plainte de Mme [C] du 25 août 2022 pour des faits de violences sur personne vulnérable suivies d’une incapacité totale de travail n’excédant pas 8 jours et menaces de mort réitérées par M. et Mme [M]. Elle y relate que depuis leur arrivée, ils ont constaté du tapage sonore provenant de leur appartement, qu’elle est allée les voir plusieurs fois pour leur demander de faire moins de bruit, leur expliquant avoir un enfant malade. Elle expose qu’à la suite d’un nouveau tapage le 18 août 2022, elle est allée les voir, que Mme [M] lui a indiqué 'encore toi, j’en ai marre de te voir, si ça continue, tu vas voir', que M. [M] lui a donné une gifle au niveau du visage côté droit et qu’en partant, ils lui ont dit 'tu vas voir, tu vas pas rester ici, si je te croise dans la rue tu es morte’ à plusieurs reprises.

Cependant, la cour relève que ces plaintes, qui ne sont corroborées par aucun élément extérieur (attestations, certificat médical ou autre) et dont les suites judiciaires n’ont pas été communiquées, ne font que reprendre les déclarations de leurs auteurs et ne sauraient donc avoir force probante quant aux faits de violences qui y sont dénoncés et qui pourraient, s’ils étaient établis, justifier la résiliation du bail au regard de leur gravité.

Outre le fait que la société bailleresse ne vise aucune autre pièce au soutien de sa demande en résiliation du bail, il n’est pas établi que les époux [C] seraient à l’origine de troubles anormaux du voisinage qui pourraient justifier la résiliation de leur bail comme il l’est démontré ci-après.

Dans ces conditions, la cour ne peut que débouter la société AB Habitat de sa demande de résiliation du bail consenti à M. et Mme [C] et de celles subséquentes (expulsion et indemnités d’occupation) et confirmer le jugement déféré de ces chefs.

Sur la demande de résiliation du bail formée par les époux [C]

Le premier juge a rejeté la demande de M. et Mme [C] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail de M. et Mme [M] au motif qu’ils n’avaient pas qualité pour le faire, n’étant pas parties au contrat.

M. et Mme [C] demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, de condamner la société AB Habitat à procéder à la résiliation du bail et / ou à l’expulsion de M. et Mme [M]. Cependant, force est de constater qu’ils ne demandent pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de leurs conclusions tel que rappelé ci-dessus.

Dans ces conditions, au vu des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la cour ne peut que confirmer le chef du jugement ayant débouté M. et Mme [C] de leurs demandes en résiliation du bail consenti à M. et Mme [M] par la société AB Habitat et en expulsion de ces derniers.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [C]

Le premier juge a accordé la somme de 500 euros à M. et Mme [C] à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en réparation de leur préjudice de jouissance, aux motifs que l’inaction du bailleur pendant deux ans et l’absence de réponse au conflit de voisinage existant et allant crescendo, constituaient une faute contractuelle, la société AB Habitat n’ayant pas respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible du bien ou n’ayant pas entrepris de démarches pour ce faire. Il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de santé et d’anxiété faute de preuve.

La société AB Habitat, qui poursuit l’infirmation de ce chef du jugement, conclut au rejet de cette demande. Elle relève que M. et Mme [C] ont demandé la confirmation du jugement sur les sommes allouées et ne sont donc pas recevables à solliciter sa condamnation à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation de leurs préjudices, à défaut d’appel incident.

Elle fait valoir qu’il appartenait à M. et Mme [C] de démontrer que M. et Mme [M] sont à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire celui qui dépasse la mesure habituelle inhérente au voisinage, et qu’elle aurait failli à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, ce qui n’est pas le cas. Elle relève qu’en l’espèce, les troubles dénoncés par les époux [C] résulteraient de bruits d’enfant, de jeux de ballon et de claquements de portes de la part de M. et Mme [M]. Elle ajoute que chaque couple a dénoncé des faits de violences et d’agressions réciproques.

Elle souligne que le premier juge a retenu l’existence de troubles de voisinage subis par les deux familles sans en tirer de conséquence légale sur le fait que les dommages subis par les locataires avaient pour origine des nuisances et des violences réciproques. Elle soutient qu’il a ainsi commis une erreur de droit et d’appréciation en jugeant que le trouble de jouissance lui était imputable du fait qu’elle aurait dû davantage réagir. Elle affirme qu’en raison de l’adage selon lequel 'nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude', les locataires ne peuvent invoquer la responsabilité du bailleur, leurs dommages résultant de leurs propres actions. Elle soutient avoir pris part, sans prendre partie, au conflit les opposant, dans un souci d’apaisement des relations, en tentant de les concilier mais sans endosser le rôle du ministère public pour trancher ce litige, chaque partie étant présumée victime et auteur.

Elle conteste l’inertie retenue par le premier juge en faisant valoir qu’elle n’a pas été destinataire des courriers des époux [C]. Elle ajoute avoir donné suite aux courriels des époux [M] reçus entre mai 2022 et mai 2023 dans la mesure où elle a reçu les parties dans ses locaux pour une conciliation et qu’elle a fait délivrer à M. et Mme [C] une sommation de faire cesser les troubles dès qu’elle a eu connaissance des violences dénoncées par leurs voisins.

Elle en déduit qu’il ne saurait lui être reproché une inaction ou un manquement à ses obligations.

M. et Mme [C], qui concluent à la confirmation du jugement leur ayant accordé la somme de 500 euros à titre dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance, font valoir que la société AB Habitat a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible du bien. Ils demandent également la condamnation de la société AB Habitat à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 2 000 euros au titre de leur préjudice de santé et 1 000 euros au titre de leur préjudice d’anxiété, et de condamner la société bailleresse à faire cesser les troubles anormaux de voisinage .

Ils soutiennent que les troubles, causés par les attitudes répréhensibles de leurs voisins et rendant impossible la jouissance paisible du bien loué, sont établis par les pièces qu’ils versent aux débats dont un constat de commissaire de justice. Ils affirment que les bruits (jeux de ballon et bruits incessant jusque tard dans la nuit, claquements intempestifs de portes) caractérisent des troubles anormaux du fait de leur régularité et de leur intensité dépassant le seuil de ce qui est tolérable, ce qui les ont conduits à demander l’intervention du maire, du préfet et du bailleur, et ce d’autant plus au regard de la santé fragile de leurs enfants.

Ils ajoutent que les pièces produites par M. et Mme [M] en première instance laissent penser que leur fils souffrirait d’autisme, ce qui pourrait expliquer les cris et les bruits pendant les crises et permet d’établir l’existence et la persistance de ces bruits, ajoutant qu’ils admettaient également indirectement l’existence de bruits incessants en les justifiant par la mauvaise isolation de l’immeuble.

Enfin, ils soutiennent que la société AB Habitat, qui a été avisée de ces troubles, n’a pas agi efficacement et n’a pas trouvé de solutions leur permettant de rendre paisible la jouissance de leur bien et que c’est eux qui sont à l’origine de la tentative de conciliation.

Sur ce,

En application des articles 1719 3° du code civil et l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En sus de la plainte déposée par Mme [C] le 18 août 2022 mentionnée ci-dessus, les époux [C] produisent :

— une main courante faite le 12 septembre 2022 par M. [C] qui signale un différend avec ses voisins du dessus, lesquels font du bruit à n’importe quelle heure, comme par exemple les portes qui claquent et des enfants qui courent et que cela est répétitif et ne s’arrête pas,

— une attestation de Mme [G], résidant à la même adresse, qui indique avoir été invitée chez Mme [C] pour constater le bruit, et avoir entendu 'en l’espace de quelques minutes, des bruits qui s’apparentent à des claquements de porte ainsi que des tapements dans les plinthes à l’aide d’un balai. Aussi, j’ai cru entendre comme un bruit de roulement',

— attestation de Mme [H], résidant à la même adresse, se déclarant voisine de Mme [C] et qui témoigne que chez celle-ci, 'il y a toujours des bruits qui proviennent de ses voisins du haut, M. et Mme [M]. Une fois Mme [C] m’a fait venir chez elle pour écouter les bruits et j’ai entendu moi même. C’est bien eux qui font du bruit, cela peut aller jusqu’à tard dans la nuit, jusqu’à une heure dans la nuit',

— un procès-verbal de constat du 2 novembre 2023 dans lequel le commissaire de justice relate: 'j’entends d’intenses bruits de pas et de piétinement appuyés provenant de l’appartement du dessus. Ces bruits sont perceptibles dans toutes les pièces de l’appartement de la requérante sans exception et de manière quasiment continue pendant tout le temps de mon intervention qui a duré 30 minutes. Les périodes de nuisances cessent par intermittences de quelques secondes puis reprennent. Le rythme de ces bruits est comparable à un piétinement de marche ou de course ',

— une attestation du commissaire de justice du 23 juillet 2024 indiquant s’être déplacé le 2 novembre 2023 à 14h45 jusqu’à 15h25, le premier juge ayant relevé que le constat ne mentionnait pas l’heure à laquelle il était intervenu,

— un procès-verbal de carence du conciliateur de justice du 30 mai 2022 mentionnant avoir été saisi par Mme [C] au sujet d’un différend relatif à des nuisances de voisinage, et qu’il avait été impossible de procéder à une tentative de conciliation en raison du refus de Mme [M] de toute discussion,

— un procès-verbal d’échec de la conciliation du 15 septembre 2022 faisant également état de la saisine par Mme [C] du 30 mai 2022, indiquant qu’une réunion de conciliation s’était tenue le 6 septembre 2022 et n’avait pas abouti. Cette réunion s’est tenue dans les locaux de la société AB Habitat, selon courriel du 15 septembre 2022 (pièce 10 de l’appelante),

— un certificat médical du 6 septembre 2022 concernant Mme [C] mentionnant qu’elle présente un état d’anxiété et d’insomnie qu’elle impute à des conflits de voisinage,

— deux certificats médicaux des 2 mars 2023 et 18 janvier 2023 attestant de l’état de santé des enfants de M. et Mme [C] qui nécessitent un sommeil au calme, l’un d’entre eux étant suivi pour une pathologie hématologique sévère en cours de traitement,

— un accusé de réception du 3 décembre 2021 provenant de Mme [C] à destination de la société AB Habitat mais sans production du courrier envoyé,

— un courrier du 12 septembre 2022 adressé au maire de [Localité 7] par Mme [C] dénonçant les nuisances causées par M. et Mme [M] et la réponse du maire rappelant qu’il n’était pas compétent pour y répondre,

— un courrier du 12 septembre 2022 adressé au préfet dénonçant les nuisances causées par M. et Mme [M],

— un courrier daté du 3 octobre 2022 adressé à la société AB Habitat sans preuve de son envoi ni de sa réception par celle-ci, dans lequel Mme [C] rappelle son précédent courrier de décembre 2021, et les nuisances subies en raison du bruit (tapage nocturne et diurne) alors que son fils a besoin de calme.

La cour relève que la main courante et les courriers de récriminations de M. et Mme [C], outre le fait qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient effectivement été envoyés à la société AB Habitat, sont dénués de valeur probante, dès lors qu’ils se bornent à retranscrire ou exprimer les doléances des intéressés.

Concernant les deux attestations, il est relevé que les témoins ne relatent pas de faits précis et circonstanciés, et ne permettent de déterminer ni la durée ni l’intensité des troubles qu’elles auraient entendus, au surplus à une seule reprise, 'des bruits’ étant relevé pour Mme [H]. Celle de Mme [G] ne permet pas d’attribuer les nuisances sonores à M. et Mme [M]. En conséquence, ces attestations n’emportent pas la conviction de la cour.

Enfin, le procès-verbal de constat du commissaire de justice permet d’établir l’existence de bruits de pas et de piétinement provenant de l’appartement du dessus, de manière quasiment continue pendant tout le temps de l’intervention du commissaire de justice. Cependant, outre le fait que leur intensité n’est pas mesurée, ces bruits ont été constatés sur une période de 30 minutes, dans l’après-midi et en période de vacances scolaires. Ils ne permettent donc pas de caractériser précisément l’existence d’un trouble anormal du voisinage dans la mesure où ces nuisances, bien que gênantes, relèvent des gestes de la vie quotidienne d’une famille avec enfants occupant l’appartement surplombant celui de M. Et Mme [C]. En effet, la cour rappelle que l’anormalité du trouble supposant que celui-ci excède les inconvénients normaux de voisinage, et que la vie en commun dans un immeuble collectif impose à chacun de subir les bruits normaux et inéluctables provenant des appartements voisins, dés lors qu’ils n’excédent pas, comme en l’espèce, des limites objectivement mesurables (3e civ., 15 juin 2005, pourvoi n° 04-13.434).

Aucun élément produit ne permet d’établir l’existence de troubles sonores durant la nuit, ni les violences alléguées. Le fait que l’enfant de M. et Mme [M] souffrirait de troubles autistiques ne saurait suffire, à lui seul, à établir l’existence de troubles de voisinage qui en résulteraient et qui dépasseraient les troubles normaux de voisinage.

Faute d’établir l’existence de troubles anormaux de voisinage de la part de leur voisin ni les violences alléguées, il ne saurait être reproché à la bailleresse un manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement à M. et Mme [C].

Au surplus, concernant le défaut du diligence du bailleur, il ne résulte pas des pièces rappelées ci-dessus que M. et Mme [C] aient avisé leur bailleur de leurs difficultés, et à tout le moins, de la date à laquelle ils l’auraient fait. S’il est exact que Mme [C] est à l’origine de la demande de conciliation auprès de la maison de justice et du droit d'[Localité 8] en mai 2023, une réunion a eu lieu en septembre 2023, dans les locaux de la société AB Habitat, qui a donc pris part à ce processus de résolution amiable du différend opposant les locataires, lequel n’a malheureusement pas abouti.

Il convient, en conséquence, de débouter M. et Mme [C] de leur demande au titre du préjudice de jouissance et d’infirmer le jugement déféré de ce chef. Ils sont également déboutés de leur demande visant à condamner la société bailleresse à faire cesser les troubles anormaux de voisinage qui ne sont pas démontrés.

Faute pour les intimés d’avoir sollicité l’infirmation des chefs du jugement les ayant déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de santé et d’anxiété, la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement en application des articles 542 et 953 du code de procédure civile.

Sur le relogement

La société AB Habitat poursuit l’infirmation du chef du jugement juge lui ayant ordonné de reloger M. et Mme [C] en faisant valoir qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles et que le premier juge lui a imposé une obligation non prévue dans les textes et ce alors même qu’il avait relevé que les troubles n’étaient pas anormaux. Elle ajoute que l’attribution et la mutation des logements sociaux sont strictement réglementés et sont des décisions administratives qui ne relèvent pas de la compétence du juge judiciaire.

M. et Mme [C] demandent la confirmation du jugement sur ce point et font valoir que les troubles de voisinage qu’ils subissent ne peuvent être réparés que par leur mutation dans un autre appartement.

Sur ce,

Outre le fait que M. et Mme [C] ne rapportent pas la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la cour relève qu’il n’appartient pas au juge judiciaire d’ordonner à un bailleur social de reloger des locataires dans un autre logement de son parc social.

En effet, l’attribution et la mutation des logements sociaux obéissent à des règles strictes, réglementées par les articles L. 441 et L. 442 du code de la construction et de l’habitation, ces demandes relevant de la compétence d’une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements dont les décisions s’imposent aux bailleurs sociaux.

Au surplus, les décisions d’attribution ou de mutation de logements sociaux étant de nature administratives, le juge judiciaire n’est pas compétent pour en connaître (tribunal des conflits, 9 mai 2016). Il ne peut donc ordonner à un bailleur social de procéder à une mutation de logement pour l’un de ses locataires.

Il convient en conséquence d’infirmer ce chef du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au bénéfice de M. et Mme [M]

Le premier juge a accordé à M. et Mme [M] une somme de 500 euros au titre de la procédure abusive en relevant qu’ils justifiaient d’un préjudice dans la mesure où ils avaient été assignés en intervention forcée dans une procédure qui les avaient dépassés, la société AB Habitat n’ayant su trouver d’autre réponse aux reproches des époux M. et Mme [C] et à sa propre inertie.

La société AB Habitat, qui conclut à l’infirmation de ce chef du jugement et au rejet de cette demande, ne répond pas sur ce point, ses moyens étant relatifs à l’absence de préjudice de jouissance démontré.

M. et Mme [M], qui n’ont pas conclu, sont réputés s’approprier les motifs du jugement.

Sur ce,

Dans la mesure où la société AB Habitat ne fait valoir aucune critique des moyens retenus par le premier juge pour accorder à M. et Mme [C] des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant d’une procédure abusive, la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement.

Sur la demande au titre de la dette locative

La société AB Habitat demande la condamnation solidaire de M. et Mme [C] à lui verser la somme de 1 041,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme de mai inclus.

M. et Mme [C] ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

Il résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse que M. et Mme [C] sont redevables de la somme de 1 041,47 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 mai 2025 et incluant le terme du mois de mai 2025.

Faute pour les locataires de justifier du règlement de cette somme et de la contester, il convient de les condamner solidairement au paiement de cet arriéré locatif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant en ses demandes, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de dire qu’ils seront pris en charge par moitié entre M. et Mme [C], d’une part, et la société AB Habitat, d’autre part, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant infirmées.

Par ailleurs, il convient de confirmer les dispositions du jugement ayant condamné la société AB Habitat à payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et d’infirmer celle l’ayant condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 600 euros à ce titre.

En équité et au vu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société AB Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel envers M. et Mme [C].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Constate que la demande de la société AB Habitat visant à constater que M. [U] [M] et Mme [T] [M] n’ont pas conclu dans les délais impartis et sont irrecevables à conclure en réponse est sans objet ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné à la SCIC d’HLM AB Habitat de muter M. [E] [C] et Mme [A] [C] dans un autre logement, condamné la SCIC d'[Adresse 2] à payer à M. [E] [C] et Mme [A] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné la SCIC d’HLM AB Habitat aux dépens ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [E] [C] et Mme [A] [C] de leur demande de mutation ou de relogement ;

Déboute M. [E] [C] et Mme [A] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute M. [E] [C] et Mme [A] [C] de leur demande visant à ordonner à la SCIC d’HLM AB Habitat de faire cesser les troubles anormaux de voisinage ;

Condamne solidairement M. [E] [C] et Mme [A] [C] à payer à la SCIC d'[Adresse 2] la somme de 1 041,47 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus ;

Déboute la SCIC d’HLM AB Habitat de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fais masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront pris en charge par moitié entre la SCIC d’HLM AB Habitat, d’une part, par M. [E] [C] et Mme [A] [C], d’autre part, et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président