COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JUIN 2025

N° RG 21/03190 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UQJM

AFFAIRE :

Société LF GRAND PARIS PATRIMOINE

C/

S.A.S.U. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 17/11927

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Isabelle TOUSSAINT

M^e François BLANGY

M^e Michel COSMIDIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.P.I. LF GRAND PARIS PATRIMOINE

RCS de PARIS sous le n° 424 708 782

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.P.I. SELECTINVEST 1

RCS de PARIS sous le n° 784 852 261

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.P.V. CREDIT MUTUEL PIERRE 1

RCS de PARIS sous le n° 419 867 213

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

Représentant : M^e Anne BOUCHERON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

APPELANTES

****************

S.A.S.U. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT

N° SIRET : 337 953 459

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

S.A.S.U. ESSET venant aux droits de la SOCIETE YXIME

N° SIRET : 394 369 193

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Michel COSMIDIS de la SARL DCI AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 681

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**********

FAITS ET PROCEDURE

Les sociétés Sélectines 1, la Française Pierre (devenue LF Grand Paris Patrimoine) et Crédit Mutuel Pierre 1 (ci-après, « les sociétés propriétaires ») sont propriétaires indivises de l’immeuble Ileo situé au [Adresse 4]/[Adresse 5]. Leur gestion est assurée par la société La française Real Estate Managers.

Le 15 juin 2012, les sociétés implantées dans l’immeuble Ileo se sont rapprochées dans le cadre d’une convention en vue de créer un groupement pour la gestion d’un restaurent inter-entreprises. L’adhésion à cette convention emporte adhésion au règlement intérieur du groupement précisant les règles de fonctionnement définies par la convention.

Le même jour, une seconde convention tripartite est signée entre les sociétés propriétaires de l’immeuble et le groupement représenté par son mandataire. Elle organise les conditions de mise à disposition du restaurant, ses installations et équipements au profit du groupement et précise, dans son article 5, les conditions financières de cette mise à disposition.

Les contributions financières mises à la charge des sociétés adhérentes du groupement pour permettre le fonctionnement du restaurant sont exposées à l’article 3 du règlement intérieur. Elles comprennent notamment les charges de structure, le coût des prestations de restauration et la contribution au fonds de renouvellement du gros matériel.

Aux termes d’un contrat de mandat de gestion du 21 décembre 2016, avec effet au 1er janvier 2017, et pour une durée de deux ans, le groupement conventionnel, par l’intermédiaire de la société Reed Midem en sa qualité de société adhérente du groupement, a signé avec la société BNP Paribas Real Estate Property Management France (ci-après BNP Paribas) un mandat de gestion incluant la mission de le représenter, d’administrer et de gérer en son nom et pour son compte, les sujets relatifs au fonctionnement du restaurant. Le précédent mandat de gestion du groupement ayant pris fin le 31 décembre 2016, avait été confié à la société Yxime située à [Localité 4].

A compter du mois de septembre 2014, les charges forfaitaires de fonctionnement du restaurant ainsi que les factures d’eau et les impôts fonciers n’ont plus été réglés par les sociétés adhérentes du groupement conventionnel.

Par acte d’huissier de justice du 9 juin 2017, une sommation de payer la somme de 92 853,39 euros était délivrée à la société BNP Paribas par les sociétés propriétaires. Celle-ci est restée sans réponse.

Par acte introductif d’instance du 7 décembre 2017, les sociétés propriétaires ont fait assigner la société BNP Paribas, ès-qualités de mandataire du groupement conventionnel devant le tribunal de grande instance de Nanterre ;

Par acte du 26 juillet 2018, la société BNP Paribas a fait assigner, en intervention forcée à fin de garantie, la société Yxime, précédent mandataire du groupement conventionnel.

L’instance en intervention forcée a été jointe à l’instance principale.

Par jugement du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré recevable l’action des sociétés propriétaires à l’encontre de leur mandataire, la société BNP Paribas,

— rejeté l’intégralité des demandes des sociétés propriétaire à l’encontre de leur mandataire, la société BNP Paribas,

— constaté que l’appel en garantie de la société BNP Paribas à l’encontre de la société Yxime est devenu sans objet,

— rejeté la demande de la société Yxime au titre de la procédure abusive,

— rejeté les demandes de la société BNP Paribas et de la société Yxime au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société BNP Paribas à payer aux sociétés propriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros,

— condamné la société BNP Paribas à supporter les dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Estelle Goubard pour la part lui revenant,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 18 mai 2021, les sociétés propriétaires ont interjeté appel.

Par ordonnance du 16 mai 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a dit que les demandes des appelantes au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la perte de chance de recouvrer le montant des factures échues tendait aux mêmes fins que celle formée devant les premiers juges et n’a pas considéré qu’il s’agissait dune demande nouvelle irrecevable.

Par arrêt du 16 mars 2023, la cour d’appel de Versailles a infirmé cette ordonnance et a considéré que seule la cour était compétente pour connaître des fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile et examiner le contentieux des questions nouvelles.

Par dernières écritures du 7 février 2024, les sociétés propriétaires prient la cour de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondées,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*déclaré recevable leur action à l’encontre de leur mandataire, la société BNP Paribas,

*rejeté les demandes de la société BNP Paribas et de la société Yxime au titre des frais irrépétibles,

*condamné la société BNP Paribas à leur payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*rejeté l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de leur mandataire, la société BNP Paribas,

*condamné la société BNP Paribas à supporter les dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Estelle Goubard pour la part lui revenant,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société BNP Paribas ou tout succombant, à leur payer les sommes suivantes:

*31 835,96 euros TTC outre intérêts légaux à compter du 9 juin 2017 jusqu’au parfait paiement au titre du préjudice de perte de chance de recouvrer les factures échues impayées émises pendant le mandat de la société Yxime,

*3 878,35 euros, à parfaire, au titre des intérêts moratoires devant s’appliquer conventionnellement en raison du retard de paiement des factures échues,

— condamner la société BNP Paribas à leur payer une somme de 10 608 euros TTC en remboursement des honoraires d’avocat engagés par les sociétés propriétaires en première instance dans le cadre de leur défense,

— condamner la société BNP Paribas à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— débouter la société BNP Paribas et la société Esset de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et appels incident,

— condamner tout succombant à leur payer une somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens dont la somme de 396,16 euros au titre de la sommation de payer que Maître Estelle Goubard, avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 7 février 2024, la société BNP Paribas prie la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer la demande formée par les sociétés propriétaires à son encontre portant sur le paiement de dommages et intérêts pour perte de chance de recouvrer le montant des factures échues irrecevable comme nouvelle en cause d’appel,

— déclarer la demande formée par les sociétés propriétaires à son encontre portant sur le paiement d’intérêts de retard irrecevable comme nouvelle en cause d’appel,

— déclarer la demande formée par les sociétés propriétaires à son encontre portant sur le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive irrecevable comme nouvelle en cause d’appel,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action des sociétés propriétaires,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute commise par elle-même,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les sociétés propriétaires de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— déclarer les sociétés propriétaires irrecevables faute de qualité et d’intérêt à agir et faute de qualité et d’intérêt à la défendre,

— débouter les sociétés propriétaires de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— condamner en tant que besoin la société Yxime à la relever et garantir de toute condamnation en principal, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens qui seraient prononcée à son encontre quel que soit le demandeur,

— condamner in solidum les sociétés propriétaires, la société Yxime ou tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la société Cordelier & Associés ' Maître François Blangy.

Par dernières conclusions du 22 mars 2024, la société Esset venant aux droits de la société Yxime prie la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle est venue aux droits de la société Yxime suite à une transmission universelle de patrimoine en date du 25 novembre 2021,

A titre liminaire,

— déclarer la demande formulée par les sociétés propriétaires portant sur le paiement de dommages et intérêts pour perte de chance de recouvrer le montant des factures échues irrecevable s’agissant d’une nouvelle demande présentée en cause d’appel,

— déclarer la demande de paiement d’intérêts de retard formulée par les sociétés propriétaires irrecevable s’agissant d’une nouvelle demande présentée en cause d’appel,

— déclarer la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par les sociétés propriétaires irrecevable s’agissant d’une nouvelle demande présentée en cause d’appel,

Sur le fond,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

*rejeté l’intégralité des demandes des sociétés propriétaires à l’encontre de la société BNP Paribas,

*constaté en conséquence que l’appel en garantie de la société BNP Paribas à son encontre est devenu sans objet,

Subsidiairement,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de la société Yxime au titre de la procédure abusive,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la société BNP Paribas irrecevable faute d’intérêt à agir à titre personnel à son encontre,

— condamner la société BNP Paribas au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société BNP Paribas au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés propriétaires à lui régler une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

SUR QUOI :

Sur le caractère nouveau de la demande d’indemnisation sur le fondement d’une perte de chance

Il résulte notamment des articles 564 à 567 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. La cour, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux textes précités, le seul fait qu’elle n’ait pas été formulée en première instance ne la rendant pas irrecevable.(Cour de cassation, 8 juillet 2021, pourvoi n° 20-14.351)

En outre, au sens des textes précités, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent. Elles peuvent ajouter à la demande originaire des demandes qui n’en sont que les accessoires, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, la perte de chance de ne pas percevoir le montant des factures échues dont le mandataire était chargé a minima de la gestion et du recouvrement procède des mêmes causes que la demande en paiement du montant des factures et tend donc aux mêmes fins qui est de rechercher la responsabilité de la société BNP Paribas du fait de ses manquements en tant que mandataire du RIE de l’immeuble Ileo. Elle est recevable.

Sur le caractère nouveau des demandes au titre des intérêts moratoires et de la résistance abusive

La demandes au titre des intérêts moratoires est le complément de la demande principale de dommages et intérêts et par application de l’article 566 du code de procédure civile, elle est également recevable.

Quant à la demande pour résistance abusive, elle est un accessoire de la demande principale et comme telle, recevable aussi sur le même fondement.

Sur la recevabilité des demandes des sociétés le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1

La société BNP PARIBAS conteste les qualité et intérêt à agir des appelantes. Elle excipe de l’absence de lien contractuel aux motifs que le mandat de gestion aurait été conclu uniquement entre la société Reed Midem agissant pour elle-même ainsi que pour les sociétés locataires de l’immeuble d’une part et la société BNP Paribas d’autre part.

Les sociétés appelantes concluent au rejet de la fin de non-recevoir et affirment avoir qualité et intérêt à agir.

Les premiers juges ont estimé que les sociétés propriétaires, en qualité de membres de droit du groupement, ont la qualité de parties au contrat de mandat, ce qui leur confère, de facto, qualité et intérêt pour agir.

Sur ce,

En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir étant irrecevable.

Et, conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, comme il ressort en toutes lettres page 1 du « mandat de gestion RIE conventionnel de l’immeuble Ileo » conclu le 21 décembre 2016, la société Reed Midem intervient pour elle-même mais aussi pour le compte des sociétés adhérentes du groupement conventionnel et elle a d’ailleurs signé comme représentante du groupement, « agissant en son nom et pour son compte. »

Or, les sociétés propriétaires conjuguent justement cette qualité avec celle d’adhérentes du groupement de sorte qu’elles ont à la fois qualité et intérêt à agir.

Il y a en outre un lien contractuel indiscutable entre la BNP Paribas et les sociétés appelantes constitué par le mandat de gestion du 21 décembre 2016.

Le rejet de la fin de non-recevoir formée par BNP Paribas est confirmé.

Sur la responsabilité de la société BNP Paribas en tant que mandataire du groupement conventionnel du RIE

Les premiers juges ont conclu que la société BNP PARIBAS échouait à contester la cause et le quantum des factures demeurées impayées qui étaient suffisamment établies et qu’elle a failli à sa mission en réglant avec du retard et seulement partiellement les factures visées par l’exploit introductif d’instance délivré par les SCPI.

Selon les sociétés appelantes, la faute de la société BNP Paribas consiste, d’une part, à ne pas avoir initié une action en justice à l’encontre de son prédécesseur afin d’obtenir les explications et justificatifs manquants et, d’autre part, à ne pas avoir – à réception des documents du précédent mandataire début 2018 – relancé les sociétés locataires adhérentes du groupement conventionnel RIE afin que celles-ci procèdent au règlement des appels de fonds régularisés par la société Yxime devenue Esset, ni engagé de procédure de recouvrement à leur encontre qui lui aurait permis de pouvoir régler les factures de charges émises par les sociétés propriétaires.

Outre le règlement partiel et tardif de certaines factures, elle aurait également failli à sa mission en n’ayant pas informé les sociétés propriétaires des difficultés rencontrées conformément à l’article 7 de son mandat.

En réponse, l’intimée soutient qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle a reçu de la société qui l’a précédée dans la fonction de mandataire du groupement des documents parcellaires faisant obstacle à sa mission malgré des demandes de complément répétées.

Comme en première instance, elle déclare que les factures impayées datent de l’administration de l’ancienne mandataire et sont en tout état de cause non causées.

Sur ce,

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Selon l’interprétation que la Cour de cassation donne à l’article 1992 précité, « Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier » (Civ. 1ère, 18 janv. 1989, n° 87-16.530) ; dans ce dernier cas, la faute doit être prouvée.

En conclusion, il incombe au mandataire tenu d’une obligation de moyens d’établir qu’il a rempli ses obligations ou de prouver qu’il en a été empêché par cas fortuit, à défaut de quoi sa responsabilité est engagée ; dans un second temps, si la mission a été remplie, il appartient au mandant qui prétend qu’elle a été mal exécutée d’établir la faute.

A cet égard, il y a lieu de tenir compte des obligations contenues dans le mandat, celles-ci s’imposant aux parties comme ayant force de loi, par application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige.

Il est rappelé qu’en l’espèce, les fautes invoquées sont liées au non-paiement ou au paiement tardif de factures de charges courantes de l’immeuble émises par les appelantes, étant présentés comme à l’origine d’un préjudice causé non pas à l’ensemble des membres du groupement mais aux seules sociétés demanderesses propriétaires.

Les obligations du mandataire définies de façon générale à l’article 1er du contrat « Objet »du contrat de mandat de gestion précisent que : "le MANDANT confie au MANDATAIRE, qui l’accepte, la mission de le représenter, d’administrer et de gérer en son nom et pour son compte les sujets relatifs au fonctionnement du RIE ILEO 4 et de l’assister pour assurer le bon fonctionnement dudit RIE situé [Adresse 4]".

Les dispositions relatives au pouvoir de gestion résultent de l’article 2.1.2 « Comptabilité et finances » du contrat de mandat de gestion qui prévoit notamment que le mandataire est chargé de l’élaboration du budget annuel prévisionnel des charges du restaurant en vue de sa présentation au conseil de gestion ordinaire, de facturer trimestriellement et d’avance auprès des membres du groupement les provisions de charges de fonctionnement, sur la base du budget annuel prévisionnel, de l’ouverture d’un compte bancaire dédié aux fonds gérés pour le compte du groupement, de la tenue des comptes et de la trésorerie, de l’encaissement des sommes et de la relance des défaillants ainsi que du « paiement des factures de charges courantes, dans la limite des fonds disponibles ».(souligné par la cour)

Par ailleurs, les contributions financières mises à la charge des sociétés adhérentes du groupement pour permettre le fonctionnement du RIE sont exposées à l’article 3 du règlement intérieur applicable entre le mandataire et le groupement. Ces contributions comprennent notamment les charges de structure, le coût des prestations de restauration et la contribution au fonds de renouvellement du gros matériel, l’article 3.2.4 intitulé « Modalités de règlement » du règlement précité précisant en outre que : " [. . . ] tout appel de fonds émis par le Mandataire, qu’il concerne les provisions trimestrielles, l’apurement annuel, l’actualisation du fonds de roulement faisant l’objet de l’article 3.2.5 ci-après (.. .), devra être honoré par les sociétés adhérentes dans un délai de 30 jours calendaires, à peine de mise en 'uvre des sanctions prévues par l’ article 3.5 ci-après 3.2.5."

Or, il n’est pas contesté par l’intimée, sauf à dire que cela relevait de la précédente mandataire, que demeurent impayées totalement ou partiellement à hauteur de 35 373,29 euros TTC trois factures émises entre le 16/09/2014 et le 15/12/2016, soit avant l’entrée en vigueur du mandat de la société BNP Paribas, et correspondant à des charges « forfaitaires », et d’eau, tandis que le solde des causes initiales de l’assignation, d’un montant de 150 333,29 euros, a fait l’objet, le 7 mars 2019, d’un règlement partiel de la société BNP Paribas correspondant à quatre factures de charges et d’impôt foncier forfaitaires.

Pesait sur la BNP Paribas l’obligation de poursuivre le recouvrement de ces factures et au besoin d’engager des démarches contentieuses, quand bien même avaient-elles été émises antérieurement à sa prise de fonction. Leur caractère recouvrable ou irrécouvrable, outre qu’il n’est pas prouvé en l’espèce par la BNP Paribas, ne la dispense pas des obligations nées du contrat de mandat.

Il doit être noté par ailleurs que constituaient une partie de la somme réclamée à l’occasion de la mise en demeure du 9 juin 2017 deux factures postérieures au début de l’intervention de la BNP Paribas qui n’ont pas donné lieu à réaction de sa part sous forme de diligence quelconque.

Par ailleurs, la société Bnp Paribas ne produit aucun élément, en dehors de ses échanges avec la société Yxime, de nature à établir qu’elle a bien procédé aux appels de fonds trimestriels sur la période considérée, précision étant apportée qu’elle doit également procéder à l’apurement annuel des dettes des sociétés adhérentes.

Si la société Bnp Paribas invoque la carence de la société Yxime dans la transmission des documents de gestion du groupement pour expliquer qu’elle n’a pu facturer jusqu’au jour de l’assignation aucune provision sur charges ni régler les factures de charges émises par les sociétés propriétaires, d’une part, la société Yxime conteste son abstention, d’autre part, force est de constater que ce n’est que 9 mois après avoir reçu les pièces de gestion de la part de cette dernière que la BNP Paribas a procédé à un simple rappel par lettre de mise en demeure du 16 novembre 2017 pour réclamer le complément des pièces manquantes. Or, l’intimée énumère en page 17 de ses conclusions devant la cour d’appel ces mêmes pièces qui ne sont pas anodines ce qui signifie a minima qu’elle a laissé la situation en l’état.

Si elle a réglé en 2019 une partie des factures en souffrance qui s’élevaient lors de l’assignation du 7 décembre 2017 à la somme de 236 553,29 € TTC, ce n’est qu’après une sommation de payer du 9 juin 2017 restée infructueuse et en procédant à un paiement partiel de 258 660 euros (la somme due ayant continué à courir) et sans avoir relancé en 2018 après la réception en janvier de documents de gestion complémentaires envoyés par Yxime, les sociétés adhérentes déjà défaillantes.

Elle a refusé de payer la somme de 35 373,29 euros TTC correspondant aux factures émises pendant la fin de gestion de la société Yxime mais qui sont néanmoins en lien de causalité avec le préjudice car la BNP Paribas n’a pas exécuté les obligations nées du mandat pour recouvrer les factures la composant. Ce faisant, elle a commis une faute.

Elle a payé avec un retard jamais justifié et qui n’a pas fait l’objet de production aux débats de documents quelconques formant début d’explications envers les sociétés propriétaires de 6 factures émises par ces dernières entre le 2 février 2017 et le 3 mai 2018 pour un montant total de 172 440 euros.

S’y ajoute en tout état de cause la violation par la BNP Paribas des dispositions de l’article 7 du mandat qui précise que : « Le mandataire s’engage, pendant la durée du contrat, à tenir informé à tout moment le mandant des difficultés rencontrées » ce dont elle ne justifie pas.

Le jugement est donc confirmé du chef de la responsabilité de la BNP Pariabas ès qualités de mandataire.

Sur l’indemnisation du préjudice

Les premiers juges ont estimé que les sociétés demanderesses ne pouvaient à la fois agir en qualité de mandataires membres d’un groupement et en leur qualité de propriétaires créancières desdites factures et, ainsi, solliciter en réparation des fautes commises un préjudice équivalent au montant des factures impayées. C’est la raison pour laquelle les appelantes qui ne formulaient pas de demande subsidiaire ont été totalement déboutées de leurs prétentions indemnitaires et qu’elles ont modifié le fondement et le mode de calcul de leur préjudice à hauteur d’appel.

Il résulte du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que toute perte chance, même faible ou minime (Civ. 1ère, 16 janv. 2013, n° 12-14.439 ; Civ. 1ère, 12 oct. 2016, n° 15-26.147), ouvre droit à réparation, le préjudice indemnisable devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1ère, 14 févr. 2018, n° 16-27.160 et 17-10.389).

Toutefois, seule est réparable la perte de chance caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674), ce qui suppose de démontrer l’existence de chances non hypothétiques de survenance de l’évènement heureux (Civ. 2e, 16 juillet 2020, n° 19-12.656).

Sur la perte de chance de recouvrer les sommes dues au titre des factures échues impayées

La BNP Paribas a nié le caractère irrécouvrable des créances pour nier le préjudice lui-même en expliquant qu’il aurait suffi aux sociétés appelantes d’agir pour rentrer dans leurs fonds.

Pour leur part, les appelantes estiment à 90% la chance que leur a fait perdre la BNP Paribas en ne respectant pas les termes du mandat.

Sur ce,

Il a été vu que la BNP ne prouve pas qu’au moment où elle aurait pu agir , les sommes dues aux sociétés propriétaires étaient irrécouvrables et qu’ainsi, le préjudice de ces dernières serait nul ou bien au contraire qu’elles étaient encore recouvrables de sorte que les appelantes auraient dû agir et auraient ainsi participé par leur inaction à leur propre préjudice.

A part le rappel du principe selon lequel l’indemnisation porte sur une perte de chance et ne peut donc couvrir la totalité du préjudice, la défenderesse ne forme aucune critique étayée sur l’évaluation de ce dernier, se bornant à présenter les mêmes arguments qu’en première instance : elle conteste -pour la première fois dans le cadre de l’instance judiciaire comme l’ont relevé les premiers juges- et sans plus d’explication, l’absence de cause des 4 factures atteignant la somme de 35 373,29 euros dont elle dit ne pas connaître les modalités de répartition au sein du RIE ni même la cause .

C’est avec pertinence que le jugement déféré a relevé de ce point de vue que ces factures restées impayées sont, pour deux d’entre elles, relatives à des charges d’eau pouvant être qualifiées de « charges courantes », et, pour celle du 6/09/2014 d’un montant initial de 60 756,580 euros subsistant pour un solde débiteur de 8 657,80 euros, afférente à des « charges forfaitaires 2013 » d’un montant hors taxes de 50 800 euros.

Ce montant dont le détail, non contesté, figure dans les écritures des sociétés Selectinvest 1, La Française Pierre devenue Lf Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1 et est corroboré par le tableau de calcul du budget 2012, inclut notamment la quote-part du RIE de consommation d’électricité, d’eau, de fuel, de frais de maintenance et de taxe foncière.

A cette quote-part vient s’ajouter, selon facturation séparée, un forfait taxes foncières portant à la somme de 91 800 euros hors taxes les charges forfaitaires annuelles, ce montant étant passé à 95 800 euros à compter du 1er janvier 2015, ainsi qu’en atteste le relevé de compte relatif au bail du RIE établissant les facturations trimestrielles de charges courantes périodiquement adressées au groupement, toutes réglées depuis 2014.

La cour adopte ces motifs de même que ceux qui ont considéré que si ces éléments de facturation et relevés de compte émanaient tous des sociétés demanderesses sans être extraits de leurs livres comptables certifiés, ils étaient cependant concordants et suffisaient à faire présumer la réalité de la créance revendiquée.

Enfin, contrairement à ce qui est prétendu par la mandataire, les modalités de répartition de ces factures sur le RIE sont suffisamment justifiées par le procès-verbal du comité de gestion approuvant la répartition des charges en fonction de la surface des bureaux, et, en outre, par le tableau relatif auxdites surfaces pondérées versé aux débats par les appelantes.

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 de leur demande d’indemnisation relativement aux factures impayées et de retenir un pourcentage de chance perdue de 70% à la charge de la mandataire défaillante soit la somme de 24 761,30 euros TTC à laquelle l’intimée est condamnée avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2017, date de la sommation de payer.

Sur les intérêts de retard

L’article 5 intitulé « délai de règlement » du contrat de mandat prévoit que « Les sommes dues au mandataire lui sont réglées par le mandant dans les 45 jours fin de mois à compter de la date de la facture des prestations. Tout retard de paiement entraine l’application d’intérêts moratoires égaux à 1,5 fois l’intérêt légal sur les sommes restant dues. »

Cet article ne s’applique donc pas aux sommes dues par les sociétés locataires aux sociétés propriétaires.

La BNP Paribas doit être déboutée de cete demande comme elle l’a été en première instance.

Sur la prise en charge des honoraires d’avocat

S’il est équitable d’indemniser le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 des frais d’avocat exposés à hauteur d’appel, en revanche, la somme de 5000 euros allouée en première instance doit être confirmée et celle sollicitée en appel à hauteur de 12000 euros ramenée à de plus justes proposrtions.

Sur la demande de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de la BNP Paribas

C’est une demande qui émane à la fois des sociétés le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 et de la société Esset à l’encontre de la BNP Paribas.

L’intimée a payé en cours de procédure la majeure partie des sommes restant dues et l’échec de la demande devant les premiers juges est dû à une maladresse de rédaction des écritures des demanderesses.

Aucune faute caractérisée ne vient signer l’abus de la banque dont la responsabilité était recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’erreur, même grossière, sur le bien fondé de ses prétentions, ne caractérise pas suffisamment la faute de la BNP Paribas, et le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est confirmé.

Sur l’appel en garantie de la BNP Paribas à l’encontre de la société Yxime

La société Yxime a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine intervenue quelques mois après le jugement déféré, soit le 25 novembre 2021, au profit de la société Esset et n’existe plus. Dès lors que la cour est tenue en vertu de l’article 954 du code de procédure civile par les demandes telles que formulées dans le dispositif des écritures de la BNP Paribas qui datent du 7 février 2024, elle déclare les demandes formées uniquement envers la société Yxime irrecevables en ce, comprise celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la société Esset a formé des demandes envers la BNP Paribas qui sont recevables.

Sur les demandes de la société Esset à l’encontre de BNP Paribas

La société Esset invoque tout d’abord le défaut d’intérêt à agir de la banque à son encontre en raison du caractère nouveau de la demande et du fait que les sociétés appelantes auraient été en capacité de recouvrer les créances.

Il a été vu que ces moyens sont inopérants et en outre, cette fin de non-recevoir n’a plus d’objet dans la mesure où les demandes de la BNP Paribas sont déclarées irrecevables.

La société Esset sera déboutée de sa demande formée au nom de la société Yxime en réformation du jugement du chef des frais irrépétibles.

Sur les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens

Celles du jugement déféré sont confirmées dans la mesure où le tribunal a, par des motifs appropriés, considéré que la procédure engagée par le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 avait permis le paiement d’une grande partie des factures restées en souffrance et mis à la charge de la BNP Paribas une indemnité tirée de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.

A hauteur d’appel, la BNP Paribas sera condamnée à indemniser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 à hauteur de 4000 euros et la société Esset à hauteur de 3000 euros ainsi qu’à supporter les dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer pour la somme de 396,16 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Donne acte à la société Esset de ce qu’elle a absorbé par transmission universelle de patrimoine du 25 novembre 2021 la société Yxime,

Confirme le jugement déféré en ce qui concerne :

— le rejet de toutes les fins de non-recevoir soulevées par la BNP Paribas Real Estate Property Management France ,

— l’engagement de la responsabilité de la BNP Paribas Real Estate Property Management France ès qualités de mandataire du groupement conventionnel RIE de l’immeuble Ileo situé au [Adresse 4]/[Adresse 5],

— le rejet de la demande relative à la perte de chance de percevoir les intérêts des sommes restant dues,

— le rejet de la demande pour procédure abusive à l’encontre de la BNP Paribas Real Estate Property Management France ,

— les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance,

L’infirme en ce qui concerne les demandes d’indemnisation touchant aux factures elles-mêmes,

Statuant de nouveau,

Condamne la BNP Paribas Real Estate Property Management France à payer à le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 la somme de 24 761,30 euros TTC représentant la perte de chance de ne pas percevoir ou de percevoir avec retard les sommes restant dues, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2017,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables toutes les demandes formées par la BNP Paribas Real Estate Property Management France à l’encontre de la société Yxime,

Déboute la société Esset de sa demande à l’encontre de la BNP Paribas Real Estate Property Management France relative aux frais irrépétibles de première instance,

Condamne la BNP Paribas Real Estate Property Management France aux dépens de l’instance d’appel comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 9 juin 2017 pour la somme de 396,16 euros,

Condamne la BNP Paribas Real Estate Property Management France à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ensemble aux sociétés le Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1 la somme de 4000 euros et à la société Esset celle de 3000 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,