Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 27 novembre 2025, n° 24/02379

CA Versailles
Infirmation partielle 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a estimé que les infiltrations d'eau n'avaient pas rendu le local totalement inutilisable et que la locataire ne pouvait pas opposer une exception d'inexécution pour cesser de régler le loyer.
Rejeté
Demande de déduction d'un paiement antérieur
La cour a confirmé que la dette locative était due, sans tenir compte de la somme déjà payée, car le montant restant était non sérieusement contestable.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a jugé que la provision demandée correspondait à des loyers non sérieusement contestables et a condamné la locataire à payer une somme provisionnelle.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 27 nov. 2025, n° 24/02379
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/02379
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Régis BERTHELONOdile COHEN
Cabinet(s) :	DROITFIL
Parties :	S.A.S.U. CYCLABLE [ Localité 7 ] c/ SCI PARDES PATRIMOINE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02379 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WO62

AFFAIRE :

S.A.S.U. CYCLABLE [Localité 7]

SCI SCI PARDES PATRIMOINE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° RG : 22/00909

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27.11.2025

à :

M^e Claude DUVERNOY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (49)

M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES (628)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. CYCLABLE [Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49

Plaidant : M^e Régis BERTHELON du barreau de Lyon

APPELANTE

****************

SCI PARDES PATRIMOINE

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : M^e Odile COHEN du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du sous seing privé du 10 juillet 2020, la SCI Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la SASU Cyclable Paris des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 2 février 2022, la société Pardes Patrimoine a fait délivrer à la société Cyclable [Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2022, la société Pardes Patrimoine a fait assigner en référé la société Cyclable [Localité 7] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer une provision d’un montant de 93 141,95 euros à valoir sur les loyers et charges demeurés impayés au 1er trimestre 2022 inclus, outre une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société Cyclable [Localité 7] à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 93 141,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er trimestre 2022 inclus,

— condamné la société Cyclable [Localité 7] à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pardes Patrimoine aux dépens incluant le coût de l’assignation délivrée, mais non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire dont le bénéfice n’est pas sollicité dans le cadre de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 29 septembre 2022, la société Cyclable [Localité 7] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a condamné la société Pardes Patrimoine aux dépens incluant le coût de l’assignation délivrée, mais non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire dont le bénéfice n’est pas sollicité dans le cadre de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cyclable [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1219, 1231-1, 1719, 1720 du code civil, 789 et 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par la Juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 8 juillet 2022 (RG 22/00909), notamment en ce qu’elle a condamné la société Cyclable Paris à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 93 141,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayées selon décompte arrêté au premier trimestre 2022 inclus, et la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— rejeter l’intégralité des demandes dirigées par la société Pardes Patrimoine contre la société Cyclable [Localité 7] comme se heurtant à des contestations sérieuses,

— à titre infiniment subsidiaire, rejeter les demandes dirigées par la société Pardes Patrimoine contre la société Cyclable [Localité 7] à hauteur de la somme de 8 888,07 euros déjà payée le 15 février 2022,

— condamner SCI Pardes Patrimoine à payer à la société Cyclable Paris, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Claude Duvernoy sur son affirmation de droit.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Pardes Patrimoine demande à la cour, au visa des articles 1219, 1231, 1725 du code civil, 564, 789 et 835 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance de référés rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 8 juillet 2022 en ce qu’elle a :

— condamner la société Cyclable Paris à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 93 141,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er trimestre 2022 inclus ;

— condamner la société Cyclable Paris à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, (sic)

et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de la société Cyclable [Localité 7],

— débouter la société Cyclable [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

— condamner la société Cyclable Paris à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.' (Sic)

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de provision

Invoquant l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à sa condamnation provisionnelle, la société Cyclable [Localité 7] argue de la mauvaise foi de la société Pardes Patrimoine.

Elle soutient en effet que le local loué était affecté de graves désordres, liés notamment à des infiltrations, qui ont empêché l’ouverture du magasin jusqu’en février 2022, et que la bailleresse connaissait parfaitement lorsqu’elle a fait signifier le commandement de payer.

Elle précise que la circonstance qu’un sinistre ait été déclaré par la société bailleresse à l’assureur

dommages – ouvrage, suffit à démontrer la connaissance par la bailleresse de la gravité du

désordre, de nature décennale, et portant à ce titre atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage.

L’appelante souligne que la société Pardes Patrimoine a, sans l’en avertir, sollicité la désignation d’un expert pour examiner ces désordres et que la note de celui-ci confirme à la fois l’existence ces troubles et l’existence de travaux réalisés par la locataire pour permettre un début d’exploitation du local.

La société Cyclable [Localité 7] affirme que ne sont contestés que les loyers appelés avant la mi-février 2022, à savoir ceux courus alors qu’elle ne pouvait pas ouvrir son magasin, et fait valoir qu’elle était alors bien fondée à opposer l’exception d’inexécution en ne procédant pas au règlement du loyer.

Elle indique que la bailleresse est responsable de ces troubles à l’égard de son locataire et qu’elle sollicite d’ailleurs devant le juge du fond sa condamnation à lui régler les sommes suivantes :

—  84 253,88 euros correspondant aux loyers qu’elle a été contrainte de verser entre novembre 2020 et le 15 février 2022, alors même que les locaux loués étaient inexploitables.

—  128 519 euros au titre de la perte d’exploitation, en réparation du préjudice causé par le non-respect de l’obligation de délivrance et plus généralement de ne pas nuire à l’exploitation de son locataire,

—  6545 euros correspondant aux frais engagés pour endiguer les infiltrations dans le local.

A titre subsidiaire, la société Cyclable [Localité 7] expose que la somme de 8888, 07 euros doit être déduite de sa dette locative, comme correspondant à son virement du 15 février 2022 et soutient que le loyer courant a ensuite été réglé.

En réponse, la société Pardes Patrimoine réfute toute mauvaise foi, rappelle que les locaux loués par la société Cyclable [Localité 7] sont neufs et fait valoir que, bien qu’ils aient présenté des infiltrations d’eau à deux endroits, les désordres ont été réparés et rien ne permet de démontrer que le magasin aurait été inexploitable jusqu’au 15 février 2022, la locataire ayant en réalité été selon elle très en retard dans ses travaux d’aménagement.

L’intimée affirme qu’aucune exception d’inexécution ne peut lui être opposée dès lors qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle n’est pas responsable des malfaçons et que la société Cyclable [Localité 7] ne justifie pas du caractère dangereux des désordres et de l’impossibilité d’user normalement des locaux.

Elle soutient qu’il existe à tout le moins une contestation sérieuse quant à l’impossibilité totale pour sa locataire d’utiliser les locaux.

Sur ce,

Il convient à titre liminaire de constater que la société Pardes Patrimoine demande de déclarer irrecevables ou de rejeter des demandes qui ne sont pas formées par la société Cyclable [Localité 7] (demande de dommages et intérêts, demande de délais de paiement), dont la cour n’est donc pas saisie.

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties le 10 juillet 2020 prenait effet le 20 juillet 2020.

La société Pardes Patrimoine a fait réaliser le 21 juillet 2020 un constat d’huissier aux fins de constater l’état du local qu’elle devait donner à bail à la société Cyclable [Localité 7], qui fait apparaître que le mur de gauche et le mur du fond présentent des traces d’humidité.

La société Cyclable [Localité 7] verse aux débats plusieurs échanges de courriels avec la société Pardes Patrimoine :

— le 2 décembre 2020 dans lequel elle demandait au bailleur : ' de nombreux points abordés par mail et par téléphone n’ont toujours pas été solutionnés à ce jour (…) :

— première fuite le long de la gaine électrique : passage d’un 'plombier’ qui a repéré la fuite puis n’est jamais repassé. Quid de cette gaine électrique qui alimente l’immeuble et n’a donc rien à faire dans notre local '

— fuite par la dalle béton en bout de local . Personne n’est venu voir à ce jour. Cela implique une infiltration par la dalle béton qui avait été camouflée avec un joint silicone !

(…) Nous avions projeté une ouverture fin novembre et pour cela avions obtenu une franchise de loyer. Les travaux du fait de l’inertie face à ces questions ont de plus en plus de retard, nous coûte de l’argent et coûte à notre entrepreneur. (…) J’espère que cette situation va se débloquer rapidement afin de permettre la poursuite des travaux et l’exploitation du local dans les meilleures conditions.'

— un rappel du 16 décembre 2020,

— un courriel de la société Pardes Patrimoine du 21 avril 2021 qui indiquait avoir relancé tous les intervenants au dossier et notamment 'Allianz suite à la déclaration de sinistre DO'.

— un courrier adressé à la société Pardes Patrimoine le 20 janvier 2022 exposant notamment 'je vous rappelle que nous subissons depuis plus d’un an des avaries importantes qui ont détérioré et continuent de détériorer les murs, le sol et le plafond de notre local. Le problème des 2 fuites, maintes fois signalé, n’est toujours pas résolu. Malgré ces problèmes très impactants pour l’activité et le bien-être de notre personnel, nous avons décidé d’ouvrir le local au public début février 2022".

L’appelante produit un rapport préliminaire pour l’assurance dommages-ouvrage établi par la société Saretec le 18 mai 2021 qui indique notamment :

'- dommage 1 : infiltration sous fourreau électrique. Ce dommage a été indemnisé dans le cadre d’une précédente déclaration de sinistre, et nous constatons que les réparations correspondantes n’ont pas été réalisées. (…)

— dommage 2 : infiltration au droit du mur en limite de propriété. Le rapport d’expertise établit que ce dommage provient d’une cause étrangère à la réalisation de l’ouvrage (remblai effectué par le chantier voisin contre pignon, à l’emplacement d’une ancienne héberge). Les garanties du contrat dommages-ouvrage ne peuvent donc pas s’appliquer.'

Elle verse aux débats un courrier adressé par le constructeur, la société Bouygues Immobilier, au maire d'[Localité 6] le 10 décembre 2021 qui relate notamment que les travaux relatifs à l’arrivée d’eau par les fourreaux électriques ont été réalisés le 22 novembre 2021, et que, s’agissant de l’humidité du fond du local, le problème de stockage de la terre contre l’immeuble sur le fonds mitoyen perdure et n’est pas de son ressort.

La société Pardes Patrimoine verse aux débats une note aux parties n°3 établie le 5 mai 2023 par l’expert désigné le 30 août 2022 dans l’instance introduite par l’intimée contre le constructeur de l’immeuble. Cette note indique notamment : 'Il a été effectué des constatations dans le magasin cyclable (') le commerce a été ouvert fin 2021, des aménagements intérieurs ont été effectués par le locataire ; les locaux en finition « brut » ayant été acquis par la SCI Pardes Patrimoine.

Il s’avère que lors de ces travaux, il a été réalisé des coffrages en aggloméré au droit des deux infiltrations :

' F1 le coffrage de 2m x 0,6 m environ est difficilement démontable et dissimule un réceptacle de récupération d’eau infiltrante, se raccorde sur une descente d’eaux pluviales commune.

(…) Contrairement à ce qui a été indiqué par Maître [B], la fuite serait toujours active. Cependant du fait de l’existence des travaux exécutés, elle ne gêne pas l’activité commerciale.

' F2 le coffrage de 1,2 m x 0,60 M environ est visitable grâce à une trappe facilement ouvrable en partie basse. Il dissimule un réceptacle de réception en partie supérieure s’évacuant par un PVC dans une poubelle.

Il est observé un suintement d’eau au droit d’une poutre béton en liaison avec un joint qui d’après les plans, est de dilatation.

Il n’existe pas d’eau dans le réceptacle tout en rappelant qu’il a plu en région parisienne le 30 avril et 3 l environ dans la poubelle. Des traces dans cette poubelle permettent d’indiquer que le niveau ne doit pas dépasser 5 ou 6 l avant d’être vidé, ce qui serait arrivé 2 fois depuis janvier 2022 d’après les dires du magasin [Localité 7] cyclable.

Cette infiltration se situe d’après les plans de PC et des repérages, à proximité de l’ouvrage séparatif entre la terrasse parking côté avenue Pasteur et le jardin privatif qui a fait l’objet de l’intervention par Sorecob en décembre 2021 et donc au droit d’un joint de fractionnement.

Si elle est active, elle ne gêne pas l’activité commerciale. La réalisation de ce réceptacle et du coffrage aurait été réalisée aux frais de [Localité 7] cyclable.'

L’ensemble de ces éléments démontre que la société Cyclable [Localité 7] a subi un trouble de jouissance entre le début du bail et le mois de février 2022, lié à l’existence d’infiltrations d’eau dans 2 endroits du local loué, auxquelles elle a dû remédier elle-même par la mise en place de systèmes de récupération d’eau.

Cependant, il n’est pas établi que ces infiltrations rendaient le local totalement inutilisable puisqu’au contraire, les photographies permettent de constater que ces infiltrations étaient précisément localisées. En outre, la locataire a finalement réussi à organiser un système de remédiation efficace qui, s’il aurait effectivement dû être mis en oeuvre par la bailleresse, était cependant d’une relative simplicité.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la société Cyclable [Localité 7] ne pouvait tirer argument d’une exception d’inexécution pour cesser de régler totalement le loyer, une part de celui-ci étant manifestement due.

Il est constant que la provision sollicitée par la société Pardes Patrimoine correspond aux loyers échus entre novembre 2020 et février 2022, la société Cyclable [Localité 7] affirmant sans être démentie qu’elle a repris le paiement du loyer postérieurement.

Les parties produisent chacune des décomptes de la dette locative, tous établis par la société Pardes Patrimoine, qui font apparaître que :

— la société Cyclable [Localité 7] n’a effectué aucun règlement entre le 16 juillet 2020 et le 18 mars 2022, mais, compte tenu des sommes qu’elle avait versées lors de son entrée dans les lieux, son solde n’a commencé à être créditeur qu’en avril 2021,

— les loyers n’ont commencés à être appelés par la bailleresse qu’à compter du 1er octobre 2020.

Compte tenu du règlement de 8 888, 07 euros de la société Cyclable [Localité 7] intervenu le 18 mars 2022, sa dette s’élevait à la somme de 84 253, 88 euros à cette date, étant souligné que la locataire affirme sans être démentie que les loyers et les charges ont été réglés par la suite.

Au regard des troubles subis par la société Cyclable [Localité 7], tels que rappelés plus haut, il convient de dire qu’est manifestement due la somme de 55 000 euros. Il convient en conséquence de condamner la société Cyclable [Localité 7] à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 55 000 euros, au titre de la partie non sérieusement contestable des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er trimestre 2022 inclus.

Sur les demandes accessoires

La société Cyclable [Localité 7] n’étant que très partiellement accueillie en son recours, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Cyclable [Localité 7] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

A la lecture du dispositif des conclusions de l’intimée, la cour n’est saisie d’aucune demande de la société Pardes Patrimoine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a condamné la société Cyclable [Localité 7] à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 93 141,95 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Cyclable [Localité 7] à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 55 000 euros au titre de la partie non sérieusement contestable des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er trimestre 2022 inclus,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Cyclable [Localité 7] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente