COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31F

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00981 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAOT

AFFAIRE :

S.A.R.L. SECOIA

C/

S.A.R.L. O DES [Localité 5]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Janvier 2025 par le Président du TJ de [Localité 7]

N° RG : 24/01320

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.12.2025

à :

M^e Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES (483)

M^e Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES (564)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. SECOIA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie-laure TESTAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483

Plaidant : M^e Iris NAUD du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.R.L. O DES [Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 793 673 690

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2013, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Ô des [Localité 5] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à Versailles (78000), à compter du 4 juillet 2013, pour une durée de neuf années, à destination d’une activité principale de boulangerie et moyennant un loyer annuel d’un montant de 20 138 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, la société Ô des [Localité 5] a sollicité auprès de la S.A.R.L. Secoia, venant aux droits de la SCI [Adresse 1], le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte du 29 juin 2023, la société Secoia a notifié à la société Ô des [Localité 5] son refus de renouvellement et offert le versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024, la société Ô des [Localité 5] a fait assigner en référé la société Secoia aux fins d’obtenir principalement :

— la désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur,

— la condamnation de la société Secoia au versement d’une provision d’un montant de 200 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction due,

— la condamnation de la société Secoia à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 30 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert :

M. [I] [V]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Versailles, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire,

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

— fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à leur libération effective,

[suivent les modalités pratiques de l’expertise]

— condamné la société Secoia à payer à la société Ô des [Localité 5] la somme provisionnelle de 300 000 euros à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— dit n’y avoir lieu à séquestrer la somme,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement provisionnel,

— condamné la société Secoia à payer à la société Ô des [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Secoia aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2025, la société Secoia a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la société Secoia à payer à la société Ô des [Localité 5] la somme provisionnelle de 300 000 euros à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— dit n’y avoir lieu à séquestrer la somme,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement provisionnel,

— condamné la société Secoia à payer à la société Ô des [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Secoia aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Secoia demande à la cour, au visa des articles L. 145-14, L. 145-17, L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce, de :

'- juger bien fondée la société Secoia S.A.R.L. en son appel,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles le 30 janvier 2025 en ce qu’il a :

— condamné la société S.A.R.L. Secoia à payer à la société S.A.R.L. Ô des [Localité 5] la somme provisionnelle de 300 000 euros à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

— dit n’y avoir lieu à séquestrer la somme ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement provisionnel ;

— condamné la société S.A.R.L. Secoia à payer à la société S.A.R.L. Ô des [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnons la société S.A.R.L. Secoia aux dépens,

statuant à nouveau :

— débouter la société Ô des [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

sur l’appel incident de la société Ô des [Localité 5] :

— débouter la société Ô des [Localité 5] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction d’un montant de 500 000 euros ;

— débouter la société Ô des [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

à titre principal :

— constater l’existence de plusieurs contestations sérieuses,

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société Ô des [Localité 5] de sa demande de provision au titre de l’indemnité d’éviction,

à titre subsidiaire :

— désigner le séquestre juridique de l’ordre des avocats de [Localité 6] en qualité de séquestre de la provision d’indemnité d’éviction à l’effet de recevoir la somme correspondant à la provision à valoir sur l’indemnité d’éviction potentiellement due à la société Ô des [Localité 5] par la société Secoia S.A.R.L., après compensation avec les indemnités d’occupation due par la société Ô des [Localité 5], avec la mission attachée par les articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce, notamment de recevoir les oppositions ou saisies des créanciers ;

en toute hypothèse :

— condamner la société Ô des [Localité 5] à payer par provision à la société Secoia S.A.R.L. la somme de 177 540 euros au titre des remises en état,

— condamner la société Ô des [Localité 5] à payer par provision à la société Secoia S.A.R.L. la somme de 60 000 euros par an HT et HC au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023,

— condamner la société Ô des [Localité 5] à payer par provision à la société Secoia S.A.R.L. la somme de 60 000 euros par an HT et HC au titre de l’indemnité d’immobilisation à compter du 1er novembre 2024,

— condamner la société Ô des [Localité 5] à payer à la société Secoia S.A.R.L. la somme de 10 000 euros au titre des dommages-intérêts,

— condamner la société Ô des [Localité 5] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure Testaud conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Ô des [Localité 5] demande à la cour, au visa des articles 75, 789 3° et 835 du code de procédure civile, L. 145-14 et L. 145-58 du code de commerce, de :

'in limine litis :

— se déclarer matériellement incompétent à statuer sur les demandes de provision de la société Secoia S.A.R.L. au titre des remises en état et de l’indemnité d’immobilisation, au profit du juge de la mise en état de la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles, chargé de l’instance enrôlée le 10 mars 2025 sous le n° de RG 25/01241,

à titre principal :

— débouter la société Secoia S.A.R.L. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées à titre principal, subsidiaire ou accessoire,

— confirmer l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Versailles du 30 janvier 2025 en toutes ses dispositions, à l’exception du montant de la provision sur indemnité d’éviction allouée à la société Ô des [Localité 5],

à titre incident :

— réformer l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Versailles du 30 janvier 2025 en ce qu’elle a limité à 300 000 euros, la provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, à laquelle elle a condamné la société Secoia S.A.R.L. au profit de la société Ô des [Localité 5],

statuant à nouveau :

— condamner la société Secoia S.A.R.L. à verser à la société Ô des [Localité 5] une provision de 500 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction due à la société Ô des [Localité 5],

— condamner la société Secoia S.A.R.L. à verser à la société Ô des [Localité 5] la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Secoia aux entiers dépens de la présente instance.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de provision

La société Secoia affirme qu’il est constant qu’après un refus de renouvellement du bailleur, le juge saisi désigne un expert judiciaire et qu’il n’accorde pas de provision sur l’indemnité d’éviction car celle-ci est impossible à chiffrer à ce stade du dossier.

Elle soutient que la société Ô des [Localité 5] ne s’est pas réinstallée à l’endroit qu’elle a mentionné en première instance, qu’elle a fait le choix de quitter le local loué et que le projet dont elle fait état à hauteur d’appel apparaît totalement hypothétique.

L’appelante conteste la valeur du fonds de commerce de la société Ô des [Localité 5] et précise que : les frais de remplois ne sont pas dus en l’absence de réinstallation, le trouble commercial est calculé sur l’EBE du preneur, négatif en l’espèce, il n’existe pas de doubles loyers ni de perte sur stock, les frais de licenciement ne sont pas justifiés.

La bailleresse rappelant les travaux importants effectués sans autorisation par la locataire, soutient qu’il s’agit d’une violation grave justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle indique avoir engagé une action au fond en ce sens et indique qu’en cas de succès de cette prétention, la société Ô des [Localité 5] ne pourrait prétendre à aucune indemnité d’éviction.

La société Secoia affirme d’autre part que les locaux n’ont pas été restitués en bon état, son architecte ayant chiffré les remises en état à la somme de 177 540 euros. Elle indique que cet état est imputable à un défaut d’entretien de la locataire, qui a en outre réalisé des travaux interdits dans les lieux. Elle en déduit être fondée à réclamer à titre incident une provision de ce montant.

La bailleresse sollicite également :

— une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023,

— un indemnité d’immobilisation annuelle de 60 000 euros à compter du 1er novembre 2024, les locaux n’étant pas relouables en l’état,

— des dommages et intérêts de 10 000 euros compte tenu de l’argumentation mensongère développée en première instance.

Subsidiairement, la société Secoia demande la mise en oeuvre d’un séquestre au motif que la société Ô des [Localité 5] se trouve en cessation de paiements.

En réponse, la société Ô des [Localité 5] conclut in limine litis à l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes de provision et d’immobilisation des locaux, indiquant que ces demandes sont l’objet de l’action engagée par la société Secoia le 7 mars 2025, seul le juge de la mise en état étant compétent pour statuer.

Elle conclut à la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle lui a octroyé une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, faisant valoir que celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Elle expose ainsi que l’action en résiliation du bail engagée postérieurement à son départ des lieux ne peut prospérer, que la bailleresse ne peut exercer son droit de repentir dès lors qu’elle a quitté les lieux.

La société Ô des [Localité 5] relate que, par sa note du 18 septembre 2025, l’expert désigné confirme que le droit au bail prendra en considération l’emplacement de premier ordre dont elle a été évincée, et qu’il n’existe aucun local permettant sa réinstallation.

Elle indique qu’un expert immobilier a évalué son fonds de commerce entre 596 119 euros et 669 834 euros et souligne qu’en outre, elle a vocation à percevoir des indemnités accessoires : frais de remploi, frais de réinstallation, trouble commercial, doubles loyers, pertes sur stock et indemnités de licenciement, les frais de déménagement et les frais de résiliation anticipée de plusieurs contrats.

L’intimée en déduit que la provision de 300 000 euros allouée en première instance est insuffisante.

La société Ô des [Localité 5] conclut au caractère infondé des demandes indemnitaires de la société Secoia et précise que :

— la demande au titre de la remise en état du local correspond à une remise à neuf de locaux vétustes, alors qu’aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché,

— elle conteste tout paiement d’une indemnité d’occupation,

— aucune somme ne peut lui être réclamée au titre de l’indemnité d’immobilisation dès lors que les travaux envisagés relèvent de l’article 606 du code civil et que la difficulté à relouer le local tient au caractère excessif du loyer réclamé,

— elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Elle sollicite également le rejet de la demande de séquestre formée par l’appelante, faisant valoir que l’objet de l’indemnité d’éviction est de compenser la perte de la propriété commerciale du

locataire et de lui permettre de reconstituer un fonds. Elle fait valoir en effet que sa réinstallation implique qu’elle puisse verser un droit au bail et financer l’aménagement des locaux.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction

sur l’indemnité

En vertu des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'.

L’article L. 145-17 précise que 'I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.'

Rien n’interdit par principe au juge des référés d’octroyer au locataire une indemnité d’éviction à titre provisionnel, dès lors que le principe de son versement est incontestable, comme en l’espèce, le bailleur ayant d’ailleurs, par acte du 29 juin 2023, refusé le renouvellement du bail 'avec offre d’une indemnité d’éviction'.

Il convient de souligner en effet que l’instance au fond engagée par acte du 7 mars 2025 par la société Secoia en vue d’obtenir la résiliation judiciaire du bail ne constitue pas une contestation sérieuse à l’octroi de cette indemnité d’éviction, les demandes ayant été formées après la résiliation du bail du fait de son non-renouvellement, et même après le départ de la locataire.

De même, la bailleresse n’invoque pas les dispositions de l’article L. 145-17 pour soutenir qu’elle pourrait être dispensée du paiement de cette indemnité.

Enfin, dès lors que la société Ô des [Localité 5] a restitué les locaux le 31 octobre 2024, elle n’est susceptible d’exercer aucun droit de repentir.

Pour évaluer le montant non sérieusement contestable de l’indemnité, il convient de prendre en compte par principe, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 susvisé, a minima la valeur marchande du fonds de commerce, les autres critères (frais normaux de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur) ne permettant que d’augmenter l’indemnité d’éviction.

Pour attester de la valeur de son fonds de commerce, la société Ô des [Localité 5] verse aux débats :

— une attestation de la société Moulin de [Localité 7] du 13 juin 2024 qui indique : 'suite à l’étude de votre bilan, de vos jours de fermeture, de l’état de votre matériel et magasin et étant donné votre emplacement de 1er ordre très recherché, nous évaluons celui-ci à 1 000 000 euros.',

— plusieurs offres de vente de fonds de commerce de boulangerie à [Localité 7] à des prix de 1 102 000 euros, 1 400 000 euros et 1 515 000 euros,

— une estimation réalisée par le Cabinet Nicolas Chanoine le 31 mars 2025 qui indique notamment : 'cette première étape nous indique que les fonds de commerce sur boulangerie-pâtisserie à [Localité 7] ont été cédés en moyenne à 405 000 euros sur les 7 dernières années. Comme l’emplacement de la boulangerie- pâtisserie Ô des [Localité 5] est n°1 à [Localité 7] (…), nous pouvons penser à ce stade que la valeur du fonds de commerce sera bien au-dessus des 405 000 euros. (…)

— Méthode par comparaison : (…) Les fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie à [Localité 7] pour des emplacements n°1 ont été cédés en moyenne à 553 178 euros sur les 7 dernières années (…),

— Evaluation par référence aux valeurs antérieures du fonds de commerce (…) : nous obtenons 663 719 euros,

— Méthode des barèmes : (…) : 669 834 euros.'

— la note aux parties du 18 septembre 2025 de l’expert judiciaire désigné pour évaluer l’indemnité d’éviction qui expose notamment : 'dans le cadre d’une indemnité de remplacement, la valeur du droit au bail est retenue si sa valeur est supérieure à la valeur du fonds de commerce (…) il est préférable de retenir le chiffre d’affaires plutôt que le bénéfice net.'

Ces éléments permettent d’établir que, à supposer même que l’indemnité dont sera redevable la société Secoia puisse être ajustée en fonction du projet de réinstallation de la société Ô des [Localité 5], il n’est pas sérieusement contestable que l’indemnité d’éviction dont sera redevable la bailleresse sera au moins égale à 300 000 euros

La société Secoia ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que le préjudice de sa locataire pourrait être moindre.

En revanche, il n’est pas établi avec l’évidence requise que le montant qui sera alloué à la société Ô des [Localité 5] au titre de l’indemnité d’éviction sera fixé à 500 000 euros ou davantage, et il existe en outre une contestation sérieuse tenant à l’existence éventuelle de créances de la société Secoia à l’encontre de la société Ô des [Localité 5], qui auraient vocation à se compenser avec l’indemnité d’éviction. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à l’appel incident de la locataire.

L’ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné la société Secoia à verser à titre provisionnel à la société Ô des [Localité 5] la somme de 300 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

sur le séquestre

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au sens de l’article 835 précité, le dommage imminent dont la preuve de l’existence incombe à celui qui l’invoque, s’entend du 'dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer'.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le premier juge a statué, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou d’un préjudice sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Si le juge apprécie souverainement les mesures permettant de faire cesser le péril imminent, il doit veiller à ce qu’elles demeurent proportionnées aux intérêts en présence. Il ne peut prononcer que les mesures conservatoires strictement nécessaires pour préserver les droits d’une partie.

L’article 1961 du code civil dispose que 'la justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;

2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.'

Il est constant que cette énumération des cas de possibilité de séquestre judiciaire n’est pas limitative et que cette mesure peut être ordonnée toutes les fois qu’elle est nécessaire pour la conservation des droits des parties.

En l’espèce, la créance de la société Ô des [Localité 5] à l’encontre de la société Secoia n’est pas sérieusement contestable et l’intimée justifie avoir besoin de trésorerie pour signer un nouveau bail commercial. En conséquence, il n’y a pas lieu de mettre en place un séquestre et l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur les demandes provisionnelles formées par la société Secoia

sur la recevabilité des demandes

En vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, 'le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.'

Le caractère exclusif des attributions du juge de la mise en état ne joue que si la demande est présentée au juge des référés postérieurement à la désignation du juge de la mise en état.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la société Secoia a assigné la société Ô des [Localité 5] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à lui verser la somme de 207 540 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à 177 540 euros au titre des frais de remise en état du local et 30 000 euros au titre de l’immobilisation des locaux pendant 1 an, durée nécessaire à la réalisation des travaux.

Dès lors que la société Secoia avait préalablement formé ces mêmes demandes, à titre provisionnel, devant le juge des référés, l’audience ayant eu lieu le 12 décembre 2024, l’argument tenant à la compétence exclusive du juge de la mise en état est mal fondé et ces demandes doivent être déclarées recevables.

sur les provisions

Le bail conclu entre les parties prévoit que les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, le preneur étant tenu des autres travaux.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats, étant souligné que le bail originel est daté du 4 juillet 2013 et que la société Ô des [Localité 5] est donc restée plus de 10 ans dans le local.

L’état des lieux de sortie contradictoire établi par un commissaire de justice le 31 octobre 2024, qui comprend de très nombreuses photographies, fait état d’un local globalement en bon état et propre, l’ensemble du matériel de boulangerie ayant été laissé sur place.

Il convient de dire que les désordres relevés par le constat de commissaire de justice du 5 septembre 2025, réalisé à la demande et en présence de la société Secoia seule, alors que le local avait été restitué depuis près d’un an, ne peuvent être pris en compte à ce stade.

La société Secoia produit un document établi par un architecte le 12 novembre 2024, qui estime à la somme de 177 540 euros les travaux nécessaires à la remise en état des locaux, l’architecte estimant que ces reprises sont consécutives à un défaut d’entretien du locataire, dont les principaux postes sont :

— la dépose et la reprise totale du chauffage et de la ventilation : 37 900 euros HT,

— la dépose et le remplacement d’équipements, de la faïence et du carrelage dans les espaces de travail, la cuisine et la salle de bains : 24 000 euros HT,

— les travaux d’électricité : 40 500 euros HT,

— les travaux de plâtrerie et peinture : 29 250 euros HT.

Outre que ces chiffres ont été établis de façon non contradictoire par un architecte mandaté par la seule bailleresse, il convient de dire, compte tenu de la durée du bail, de l’absence d’éléments sur l’état des locaux à l’origine et du caractère de grosses réparations de certains de ces travaux (notamment le remplacement du système de chauffage), qu’est sérieuse la contestation de la société Ô des [Localité 5] selon laquelle ces travaux incombent au bailleur, s’agissant d’une remise à neuf des lieux.

L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef, ainsi que sur la demande subséquente d’indemnité d’immobilisation.

S’agissant de la demande au titre de l’indemnité d’occupation, la société Ô des [Localité 5] affirme sans être démentie avoir réglé les loyers jusqu’à son départ du local litigieux. La somme réclamée par la société Secoia ne correspond d’ailleurs pas au montant du loyer.

L’appelante ne justifiant sa demande d’indemnité d’occupation par aucun texte ni aucune stipulation contractuelle, cette demande apparaît sérieusement contestable et l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Enfin , la demande de dommages et intérêts formée par la société Secoia n’est pas justifiée, rien ne permettant d’établir que la société Ô des [Localité 5] aurait entendu tromper le premier juge en faisant état d’un projet de signature d’un nouveau bail commercial qui n’a finalement pas abouti, vraisemblablement à cause du défaut de paiement de l’indemnité d’éviction par la société Secoia. Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef et il sera ajouté à la décision querellée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Secoia ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Ô des [Localité 5] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par la société Secoia ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Secoia aux dépens d’appel ;

Condamne la société Secoia à verser à la société Ô des [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente