Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 25 mars 2025, n° 24/02866

TGI Nanterre 4 avril 2024

CA Versailles
Confirmation 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Évaluation du bien en fonction des ventes comparables
La cour a jugé que les termes de comparaison proposés par les appelants n'étaient pas pertinents pour évaluer un immeuble de rapport, et a confirmé le montant fixé par le juge de première instance.
Rejeté
Justification du montant de l'indemnité de remploi
La cour a confirmé le montant de l'indemnité de remploi fixé par le juge de première instance, considérant que les arguments des appelants ne justifiaient pas une augmentation.
Accepté
Perte de revenus locatifs due à l'expropriation
La cour a jugé que la perte de revenus locatifs était due et a confirmé le montant fixé par le juge de première instance.
Rejeté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a estimé que l'équité ne commandait pas d'allouer une somme à l'Office de l'habitat Rives de Seine Habitat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire d'expropriation, M. et Mme [H] ont fait appel d'un jugement du juge de l'expropriation de Nanterre qui avait fixé leur indemnité à 1 173 860 euros. Ils demandaient une indemnité principale de 1 235 000 euros, arguant que le juge n'avait pas pris en compte des termes de comparaison pertinents pour évaluer leur bien. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que les termes de comparaison retenus étaient appropriés pour un immeuble de rapport et que l'indemnité pour perte de loyers devait être maintenue à un an. La cour a rejeté la demande de l'Office de l'habitat Rives de Seine Habitat concernant les frais d'avocat. En conséquence, la cour a confirmé le jugement initial et condamné les appelants aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 25 mars 2025, n° 24/02866
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/02866
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, EXPRO, 4 avril 2024, N° 23/00049
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain THOMÉCaroline FAUVAGE
Cabinet(s) :	FH AVOCATS & ASSOCIESTHOME HEITZMANN SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	ETABLISSEMENT, ETABLISSEMENT PUBLIC L' OFFICE DE L' HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MARS 2025

N° RG 24/02866 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQN2

AFFAIRE :

[V] [H]

et autre

ETABLISSEMENT PUBLIC L’OFFICE DE L’HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2024 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 23/00049

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel MOREAU,

M^e Romain THOMÉ,

Mme [W] [M]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [V] [H]

[Adresse 7]

[Localité 20]

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 et M^e Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

Madame [F] [G] épouse [H]

[Adresse 7]

[Localité 20]

APPELANTS

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC L’OFFICE DE L’HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT

[Adresse 15]

[Localité 26]

Représentant : M^e Romain THOMÉ de la SELARL THOMÉ HEITZMANN Société d’Avocats, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

***************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [W] [M], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

***************

L’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat procède à l’expropriation de lots n° 1, 3, 5, 6, 7, 9 et 10, et également n° 2, 4, 8 et 11 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 6], à [Localité 26], sur la parcelle cadastrée P n° [Cadastre 10], d’une superficie de 186 m², appartenant à M. et Mme [H], et ce, aux fins de réaliser des logements sociaux à [Localité 26]. La déclaration d’utilité publique est datée du 15 juin 2022, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 7 juillet 2022.

Saisi par l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat selon mémoire daté du 28 juillet 2023, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 4 avril 2024 :

— fixé le montant de l’indemnité due à M. et Mme [H] à 1 173 860 euros ;

— fixé le montant de l’indemnité principale à 1 023 000 euros, sur la base de 5 500 euros/m² ;

— fixé le montant de l’indemnité de remploi à 104 550 euros ;

— fixé le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 46 310 euros ;

— condamné l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat à payer à M. et Mme [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 7 mai 2024, M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 5 août 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 août 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat ont accusé réception le 8 août 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 31 janvier 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du même jour, M. et Mme [H] exposent :

— que l’étude des ventes d’appartements dans un rayon de 500 m donne un prix moyen de 8 700 euros/m² ; qu’une valeur de 8 300 euros/m² peut être retenue à raison du diagnostic de performance énergétique médiocre du bien en cause ;

— qu’ils produisent un certain nombre de références de vente, alors que le juge de l’expropriation ne les a pas retenues ;

— que l’étude des ventes en bloc en état libre d’occupation donne, dans un rayon de 3 000 m, un prix moyen de 6 900 euros/m² ;

— que l’étude des ventes en bloc en état occupé donne, dans un rayon de 1 000 m, un prix moyen de 7 600 euros/m² ;

— que compte tenu de la spécificité du bien en litige, le juge de l’expropriation a à juste titre retenu des termes de comparaison éloignés sis à [Localité 21], [Localité 22], [Localité 27] ou [Localité 23] ;

— qu’il échet de prendre en compte un prix de 6 640 euros/m² ;

— que s’agissant de la perte de revenus, les 5 appartements sont loués et la perte de revenus sur une année s’est élevée à 46 309,44 euros ; que le jugement doit être confirmé sur ce point et l’appel incident de l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat rejeté, une indemnité de seulement six mois de loyers ne pouvant être retenue que lorsqu’il n’existe pas de difficulté particulière à la recherche et l’acquisition d’un bien similaire ; que tel n’est pas le cas en l’espèce car il leur est difficile de trouver un autre immeuble équivalent.

M. et Mme [H] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de leur allouer :

— une indemnité principale de 1 235 000 euros ;

— une indemnité de remploi de 124 500 euros ;

— une indemnité pour perte de revenus locatifs de 46 310 euros ;

et de condamner l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 24 octobre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 novembre 2024 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [H] ont accusé réception le 8 novembre 2024, l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat réplique :

— que le diagnostic de performance énergétique de cet immeuble est classé F si bien qu’il ne sera plus considéré comme décent à compter du 1er janvier 2028 ;

— qu’il n’est pas possible de retenir, au titre des termes de comparaison, des appartements ; qu’en effet il s’agit d’un immeuble de rapport, dont le marché est différent de celui des appartements ;

— que ne peuvent pas non plus être retenues des ventes dont les références de publication au service de publicité foncière n’ont pas été communiquées ;

— que les termes de comparaison produits par les expropriés portant sur des immeubles de rapport, au nombre de six, ne peuvent pas non plus être retenus ;

— que par contre, le jugement a écarté à tort trois des termes de comparaison par lui proposés ;

— qu’il échet de retenir un prix de 4 850 euros/m² ;

— que s’agissant de l’indemnité pour perte de loyers, son montant peut être limité à six mois de loyers seulement.

L’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 900 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 91 000 euros ;

— fixer le montant de l’indemnité pour perte de loyers à 23 155 euros ;

— débouter M. et Mme [H] de leurs prétentions ;

— condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 3 décembre 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 janvier 2025, dans lequel il a produit 4 termes de comparaison et proposé à la Cour de fixer le montant de l’indemnité principale à 985 800 euros, celui de l’indemnité de remploi à 99 580 euros, et celui de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 46 310 euros.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 7 juillet 2022).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 4 avril 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 13 avril 2015, date à laquelle le dernier document délimitant la zone du bien est devenu opposable au public. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Le bien en litige se trouve en léger retrait sur l'[Adresse 25] à [Localité 26] ; il comporte cinq logements sur un sous-sol semi enterré et caves, avec une petite cour à l’arrière. Il existe trois étages plus un étage mansardé, sans ascenseur. Les cinq appartements sont loués ; la surface utile est de 199,60 m² et la surface habitable de 186 m². L’immeuble, édifié dans les années 1850 et non soumis au statut de la copropriété, est dans un état vétuste, et les fenêtres sont en bois. Les appartements sont dans un état d’entretien correct. Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble est classé F.

S’agissant des termes de comparaison, l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir à juste titre qu’il n’est pas pertinent de retenir des ventes portant sur des appartements pour évaluer un immeuble de rapport ; en effet celui-ci constitue un ensemble immobilier complet, détenu en mono-propriété par un investisseur, et conçu comme un placement.

La partie expropriée a versé aux débats six références de mutation portant sur des immeubles de rapport non occupés :

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 4], vendu le 30 avril 2021 pour 7 143 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat objecte que ce bien a vu sa façade rénovée ; cette seule circonstance ne saurait être retenue pour écarter ce terme de comparaison ;

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 2], vendu le 24 novembre 2022 pour 6 443 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que ce bien est situé dans une rue commerçante, en plein centre-ville, et qu’il comporte une surface commerciale ; le bien en litige comportant uniquement des appartements à usage d’habitation, cette référence sera écartée ;

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 12], vendu le 24 juin 2022 pour 6 817 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat objecte que sa façade était en excellent état ; cette seule circonstance ne saurait être retenue pour écarter ce terme de comparaison ;

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 13], vendu le 10 décembre 2021 pour 7 955 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat objecte que cette cession s’intégrait dans le cadre d’une promotion immobilière ; cet argument est fondé et explique la différence de prix importante avec les autres termes de comparaison ; celui-ci sera écarté ;

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 5], vendu le 15 décembre 2022 pour 6 478 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que ce bien est situé dans une rue commerçante mais cette seule circonstance ne saurait être retenue, étant rappelé que le bien en litige se trouve dans un quartier résidentiel qui comporte des immeubles d’habitation, des bureaux, mais aussi des commerces ;

— la vente portant sur un bien sis [Adresse 3], vendu le 24 juin 2022 pour 7 075 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que ce bien est situé dans une rue très commerçante ; cette seule circonstance n’est pas probante, mais en revanche un permis de construire avait été délivré le 16 décembre 2020 ; les droits à construire étaient donc inclus dans ce prix ; cette référence sera écartée.

La partie expropriée a versé aux débats quatre références de mutation portant sur des immeubles de rapport occupés :

— la vente portant sur un bien sis à [Localité 21], vendu le 10 janvier 2022 pour 5 045 euros/m² ;

— la vente portant sur un bien sis à [Localité 22], vendu le 30 mai 2022 pour 9 112 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que ce bien, en excellent état, est tout proche de plusieurs stations de métro ; cet argument est fondé et explique la différence de prix importante avec les autres termes de comparaison ; celui-ci sera écarté ;

— la vente portant sur un bien sis à [Localité 27], vendu le 5 avril 2022 pour 5 401 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que cet immeuble comporte un rez-de-chaussée comprenant un local commercial et un étage ; il est donc dissemblable, et cette référence sera écartée ;

— la vente portant sur un bien sis à [Localité 23], vendu le 9 mai 2022 pour 9 598 euros/m² ; l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat fait valoir que cette cession s’intégrait dans le cadre d’une promotion immobilière ; cet argument est fondé et explique la différence de prix importante avec les autres termes de comparaison ; celui-ci sera écarté.

L’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat, de son côté, propose 6 références :

— le bien sis [Adresse 11] à [Localité 26], vendu le 5 janvier 2022 pour 4 969 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 17] à [Localité 26], vendu le 6 avril 2021 pour 4 261 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 8] à [Localité 26], vendu le 18 décembre 2020 pour 5 300 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 18] à [Localité 26], vendu le 5 septembre 2019 pour 4 628 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 14] à [Localité 26], vendu le 23 mai 2019 pour 5 670 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 1] à [Localité 26], vendu le 2 août 2021 pour 4 308 euros/m².

Le jugement a écarté un certain nombre de termes de comparaison produits par l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat, motif pris de ce que leurs prix étaient particulièrement bas, mais ces références constituent des indices quant à la valeur du marché et ne sauraient donc être écartées pour ce seul motif. De même, il n’y a pas lieu d’écarter le terme de comparaison portant sur la vente du 5 janvier 2022 pour la seule raison qu’il s’agissait d’un bien récent.

Le commissaire du gouvernement, quant à lui, propose quatre termes de comparaison à savoir :

— la cession du 16 novembre 2020 portant sur un immeuble de rapport, occupé en partie, sis [Adresse 16] à [Localité 23], vendu pour 4 683 euros/m² ;

— la cession du 18 décembre 2020 portant sur un immeuble de rapport occupé, sis [Adresse 8] à [Localité 26], vendu pour 5 300 euros/m² ; cette référence a déjà été retenue supra ;

— la cession du 7 novembre 2019 portant sur un immeuble de rapport occupé en partie, sis [Adresse 9] à [Localité 23], vendu pour 7 312 euros/m² ;

— la cession du 29 février 2024 portant sur un immeuble de rapport, dont la situation d’occupation n’est pas précisée, sis [Adresse 19] à [Localité 26], vendu pour 5 319 euros/m².

D’une façon générale ces termes de comparaison sont tous intéressants, la Cour adoptant les motifs du premier juge qui a estimé que compte-tenu de la spécificité du bien ici en litige, à savoir un immeuble de rapport de petite superficie, de construction ancienne, et sis à [Localité 26], et de la difficulté qu’il y avait à trouver des termes de comparaison pertinents, il était opportun d’élargir l’étude comparative à des immeubles sis dans des communes avoisinantes telles que [Localité 24], commune dont le bien est proche. De même il n’y a pas lieu d’écarter des termes de comparaison portant sur des biens d’une superficie supérieure, car les deux termes d’une surface de plus de 1 000 m² présentent les prix les plus élevés ce qui démontre que pour ce type de bien, la valeur ne décroît pas avec l’importance de la superficie. La Cour ajoute que s’agissant d’un immeuble de rapport, qui par essence a vocation à être loué, il n’y a pas lieu d’opérer un tri entre les termes de comparaison portant sur des biens occupés et d’autres biens qui ne le sont pas.

La moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus est de 5 533 euros/m² ; l’immeuble étant vétuste il échet de réduire légèrement cette somme pour parvenir à un prix de 5 500 euros/m².

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé les montants de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi.

L’indemnité pour perte de loyers est due dans la mesure où la partie expropriée a subi une perte de revenus locatifs pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. Il est d’usage de la fixer à un an de loyers et il n’est nullement démontré qu’il sera aisé aux expropriés d’en retrouver un autre similaire à acquérir ; l’appel incident de l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat sur ce point sera rejeté et le jugement confirmé.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat.

M. et Mme [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 4 avril 2024 ;

— REJETTE la demande de l’Office de l’habitat Rives de Seine Habitat en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [V] [H] et Mme [F] [H] née [G] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT