COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 24/02699 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WP66

AFFAIRE :

SCI JULES FERRY

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 26] LA [Localité 21]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 25]

RG n° : 21/00124

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT,

M^e Stéphanie ARENA,

Mme [J] [S]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI JULES FERRY, représentée par Monsieur [C] [P] et Madame [D] [M]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Autres qualités : Intimée dans 24/03963 (Fond) et 24/04330 (Fond)

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 26] LA [Localité 21], venant aux droits de l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 23] Seine Arche (EPADESA) et de l’établissement de gestion du quartier (EPGD), dont le nom commercial est DEFACTO,

[Adresse 2]

[Adresse 20]

[Localité 19]

Autres qualités : Appelant dans 24/03963 (Fond) et 24/04330 (Fond)

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [J] [S], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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L’Etablissement public Paris [Localité 23] procède à l’expropriation d’un terrain sis [Adresse 11] à Nanterre, sur les parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], aux fins de réaliser la ZAD des Groues, appartenant à la SCI Jules Ferry. La déclaration d’utilité publique est datée du 31 juillet 2019, a été modifiée le 27 décembre 2019, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 février 2021.

Saisi par l’Etablissement public Paris [Localité 23] selon mémoire parvenu au greffe le 18 novembre 2021, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 18 mars 2024 fixé le montant de l’indemnité due à la SCI Jules Ferry à 1 044 954 euros (soit 949 049 euros au titre de l’indemnité principale et 95 905 euros au titre de l’indemnité de remploi), et a condamné l’Etablissement public Paris [Localité 23] à payer à ladite SCI la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 23 avril 2024, la SCI Jules Ferry a relevé appel de ce jugement. Par deux déclarations d’appel, l’une formée par RPVA le 21 juin 2024, l’autre par courrier du 22 juin 2024 parvenu au greffe le 25 juin 2024, l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] a également formé un appel.

En son mémoire parvenu au greffe le 23 juillet 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’Etablissement public Paris la Défense ont accusé réception le 26 juillet 2024, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 22 janvier 2025, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2025, reçue par le commissaire du gouvernement et par l’Etablissement public Paris la Défense le 27 janvier 2025, puis d’un autre mémoire déposé le 22 avril 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2025, la SCI Jules Ferry expose :

— que les constructions édifiées sur les quatre parcelles dont s’agit sont en mauvais état ;

— qu’il y a lieu en conséquence, comme le premier juge l’a fait, d’utiliser la méthode de la récupération foncière ;

— qu’il est nécessaire d’écarter les termes de comparaison portant sur des cessions trop anciennes, ou des parcelles de faible surface ou non comparables à celles objet du litige ; qu’il en est de même de la cession du 30 avril 2020 (terrain à bâtir sis [Adresse 27] à [Localité 25]) qui ne représente pas le prix du marché ; qu’une cession de volumes ne peut pas non plus être retenue ; qu’il en est de même d’une vente survenue entre deux sociétés liées ;

— que l’évaluation à hauteur de 1 100 euros/m² est insuffisante, alors que l’abattement de 16 % pratiqué est infondé, et doit se compenser avec l’actualisation du prix au m² des terrains en 2024 ;

— qu’elle produit des références pertinentes, dès lors qu’elles portent sur des parcelles d’une superficie du même ordre de grandeur ;

— que par contre, le tribunal a à juste titre fait une distinction entre les frais de démolition et les frais de désencombrement, et ces frais ont été correctement calculés ; que contrairement à ce qu’avance l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21], les surfaces retenues sont exactes ;

— que le tribunal a pratiqué à bon droit un abattement pour occupation précaire de 15 000 euros au titre des parcelles AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] ;

— que les parcelles doivent être évaluées à 2 500 euros/m² (sur la base de 894 m²) outre les abattements, pour aboutir à la somme de 2 210 649 euros.

La SCI Jules Ferry demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— lui allouer une indemnité principale de 2 210 649 euros et une indemnité de remploi de 222 064,90 euros, soit 2 432 713,90 euros en tout ;

— condamner l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 22 octobre 2024, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 4 novembre 2024 dont le commissaire du gouvernement accusera réception le 6 novembre 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 4 mars 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2025 reçue par le commissaire du gouvernement et par la SCI Jules Ferry le 17 mars 2025, l’Etablissement public Paris la Défense soutient :

— que le jugement a inclus à tort une partie de 45,10 m² dans la surface totale encombrée, alors qu’elle constitue de la surface cabanons/zone encombrée qui est très vétuste, et s’est avérée inaccessible lors du transport sur les lieux ;

— que les surfaces bâties à démolir et à désencombrer sont de 409,50 m² (soit 199,80 m² + 209,70 m²) ;

— que des termes de comparaison par lui proposés ont été écartés à tort, alors que le jugement n’en a retenu que deux, ce qui est insuffisant ;

— que des termes de comparaison ne doivent pas être écartés au seul motif qu’ils sont trop anciens, car ils peuvent être actualisés, ce que la jurisprudence admet ;

— que ceux présentant une surface similaire sont rares, si bien qu’il n’y a pas lieu d’exclure ceux qui portent sur des parcelles d’une surface moindre ;

— que le terme de comparaison sis [Adresse 4] à [Localité 25] ne doit pas être retenu comme étant situé à plus de 3 km du bien ; qu’il en est de même de celui sis [Adresse 16] ;

— que par contre, le premier juge a écarté à bon droit les termes de comparaison présentés par la SCI [Adresse 22] ;

— que ceux invoqués en appel par le commissaire du gouvernement sont à écarter ;

— que s’agissant du coût des démolitions, il a été sous évalué par le premier juge, et doit être fixé à 150 euros/m², ce qui donne un montant à déduire de 31 455 euros + 29 970 euros ;

— que de plus, un abattement de 10 % doit être appliqué pour occupation illicite du bien, étant rappelé qu’il a dû engager une procédure d’expulsion à l’encontre de la SCI Jules Ferry.

L’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 537 305,40 euros et celui de l’indemnité de remploi à 54 730,54 euros ;

— subsidiairement, fixer le montant de ces indemnités à 590 811,30 euros et 60 081,13 euros ;

— très subsidiairement, confirmer le jugement en rejetant les demandes de l’appelante ;

— condamner la SCI Jules Ferry au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— subsidiairement, confirmer le jugement ;

— condamner la SCI Jules Ferry au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 18 novembre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 novembre 2024 dont l’Etablissement public Paris la Défense et la SCI Jules Ferry ont accusé réception le 29 novembre 2024, le commissaire du gouvernement indique :

— que les termes de comparaison trop anciens ou portant sur des surfaces trop différentes doivent être écartés ;

— que la moyenne des 4 termes de comparaison qu’il produit aboutit à une valeur de 1 307 euros/m² ;

— que le coût des démolitions est de 26 567 euros (soit 10 845 euros + 15 722 euros) ;

— qu’un abattement de 15 % doit être appliqué pour occupation précaire.

Le commissaire du gouvernement conclut en conséquence à la fixation du montant de l’indemnité principale à 970 607 euros et de celui de l’indemnité de remploi à 98 060 euros.

Par mention au dossier la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 24/2699, 24/4330 et 24/3963.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 février 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 mars 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant ledit plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 juin 2022, date à laquelle a été renouvelé l’acte créant la ZAD. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Le terrain objet de l’expropriation est situé sur la commune de [Localité 25] et à 500 mètres de [Localité 24], à proximité de [Localité 23] ; il est desservi par les transports en commun ; il s’agit d’une unité foncière de 894 m². La parcelle AH n° [Cadastre 7] (d’une surface de 64 m²) comprend un pavillon avec un rez-de-jardin et trois pièces en rez-de-chaussée. Les parcelles AH n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9] comportent des constructions légères de faible valeur. La parcelle AH n° [Cadastre 10] comprend un pavillon comprenant un rez-de-jardin avec une pièce et une cuisine, et deux autres pièces en rez-de-chaussée, avec une dépendance en fond de parcelle. Cela donne, au vu d’un relevé de géomètre expert, 209,70 m² de bâti, 199,80 m² de cabanons et 586,30 m² de friche. S’agissant des contestations de l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] au sujet de la surface de 45,10 m² figurant en rose sur le plan du géomètre, la Cour adopte les motifs du premier juge qui a relevé que cette zone, présentée par le géomètre comme non accessible, est dépourvue de bâti mais se trouve envahie d’un grand nombre de pièces automobiles, si bien qu’il s’agit là d’une zone très encombrée, qui doit comme telle être soustraite de la surface bâtie. En conséquence cette dernière est de 164,60 m², celle des cabanons et zones très encombrées de 244,90 m², et celle des friches de 586,30 m². En outre la qualification de terrain à bâtir n’est pas contestée.

C’est à juste titre que le juge de l’expropriation a écarté des termes de comparaison trop anciens (remontant aux années 2010, 2014, 2015, 2016, et 2018), la méthode consistant à les actualiser ne devant pas être retenue en raison de son caractère aléatoire. En effet, la variation de valeur des immeubles n’est pas linéaire et dépend de multiples facteurs.

La partie expropriée invoque un certain nombre de termes de comparaison à savoir :

— la cession du 23 octobre 2019 portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 4] à Nanterre (2 030 m² selon la SCI Jules Ferry, mais il s’avère que le prix était de 1 720 euros/m²) ; l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] demande à la Cour de l’écarter mais il n’est pas démontré que ce bien se trouve dans un quartier plus valorisé que celui des Groues ; en outre il comporte des bâtiments à démolir ;

— la cession du 6 décembre 2022 portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 28] à [Localité 25] (1 602 euros/m²) ;

— la cession du 31 août 2022 portant sur un autre terrain à bâtir sis [Adresse 28] à [Localité 25] (1 799 euros/m²) ;

— la cession du 23 décembre 2021 portant sur un terrain sis [Adresse 12] à [Localité 25] (2 500 euros/m²) ; la surface dudit terrain étant de 57 m² seulement, le juge de l’expropriation doit être approuvé d’avoir écarté cette référence qui est trop dissemblable ;

— la cession du 31 juillet 2020 portant sur des parcelles sises [Adresse 3] à [Localité 24] (3 705 euros/m²) ; cette référence sera écartée comme portant sur un terrain d’une superficie (170 m²) nettement inférieure à celle du bien en litige.

Le commissaire du gouvernement propose quatre termes de comparaison à savoir :

— la cession du 3 juin 2022, portant sur un terrain à bâtir de 320 m² sis [Adresse 16] à [Localité 25] (1 481 euros/m²) ; la seule circonstance que ce bien soit situé à près de 3 km de celui objet du litige est insuffisante pour qu’il soit écarté ;

— la cession du 14 décembre 2020 portant sur une parcelle de terrain nu de 302 m² sise [Adresse 18] à [Localité 25] (1 116 euros/m²) ;

— la cession du 23 octobre 2019 portant sur un terrain à bâtir de 930 m² sis [Adresse 4] à [Localité 25] (1 720 euros/m² ) ; cette référence a déjà été prise en compte supra ;

— la cession du 30 avril 2020 portant sur un terrain à bâtir de 1 204 m² sis [Adresse 16] à [Localité 25] (914 euros/m²) ; la SCI Jules Ferry fait plaider que la surface de ce bien n’était pas comparable avec celle du terrain en litige, mais elle était de 1 204 m² et donc relativement proche de celle de ce dernier (894 m²) ; la circonstance que depuis lors le bien ait été divisé en quatre parcelles qui ont été revendues en 2021 et 2022 n’a pas d’incidence sur la valeur probante de ce terme de comparaison.

L’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21], de son côté, verse aux débats d’autres termes de comparaison :

— la cession du 23 septembre 2021 portant sur un bien sis [Adresse 1] à [Localité 25] (669 euros/m²) ; cette référence sera écartée comme portant sur un bien d’une surface nettement inférieure (269 m²) ;

— la cession du 30 novembre 2018 qui a été écartée supra comme étant trop ancienne ;

— celles des 13 décembre 2010, 23 novembre 2016, 20 octobre 2015, 25 novembre 2014 et 23 juillet 2014, écartées pour les mêmes raisons.

Aucune des parties ne demande à la Cour de prendre en compte le terme de comparaison constitué par le jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 25] le 20 juin 2022. Le tribunal a écarté à bon droit les références constituées par :

— la cession du 4 décembre 2019, portant sur un bien sis [Adresse 15] à [Localité 25] (780 euros/m²) ;

— la cession du 4 décembre 2019, portant sur un bien sis [Adresse 14] à [Localité 25] (728 euros/m² );

— les deux cessions du 18 décembre 2020, portant sur deux emprises foncières sises [Adresse 5] à [Localité 25] (442 euros/m²) ;

— l’acte d’échange du 7 janvier 2022, portant sur un bien sis [Adresse 17] à [Localité 25] (1 402 euros/m²).

En effet les superficies desdits terrains (1 794 m², 1 923 m², 2 863 m² et 8 m², 2 711 m²) sont trop dissemblables par rapport à celle du bien à évaluer. Il en est de même de la référence constituée par l’arrêt rendu par cette Cour le 23 avril 2024, lequel portait sur un terrain de seulement 74 m² ; il sera rappelé par ailleurs qu’en cette affaire, la Cour n’a pas statué sur le fond, se contentant de déclarer les demandes nouvelles des expropriés irrecevables.

La moyenne des termes de comparaison ainsi retenus est de 1 438 euros/m² ; il n’y a pas lieu de réduire cette somme, comme l’a fait le premier juge, motif pris de ce que les termes de comparaison retenus se situent dans une zone plus favorable, car il n’est aucunement démontré que ce soit le cas de tous, et le terme de comparaison portant sur un bien sis à [Localité 24], où les prix sont plus élevés qu’à [Localité 25], a été écarté supra.

S’agissant du coût des démolitions, évalué par le premier juge à 70 euros/m², et de celui du désencombrement, évalué à 20 euros/m², l’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] soutient qu’ils doivent être portés tous deux à 150 euros/m², et il critique également l’évaluation du coût de traitement de la surface en friche (5 euros/m²). Le commissaire du gouvernement, quant à lui,

évoque des frais de démolition respectifs de 50 euros/m² et 20 euros/m². L’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21] verse au débats une étude de faisabilité relative à la démolition laissant apparaître des coûts nettement plus élevés que ceux retenus par le juge de l’expropriation, intégrant notamment le risque que les couvertures et les poteaux soient amiantés. Compte tenu de cette étude, et en l’absence d’autres éléments chiffrés, les frais de démolition des surfaces bâties seront évalués à 90 euros/m² et ceux afférents à la surface cabanons/zone très encombrée à 25 euros/m², le taux retenu pour les zones en friche (5 euros/m²) étant maintenu.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer ces coûts comme suit :

— surface bâtie : 90 x 164,60 = 14 814 euros ;

— surface cabanons/zone très encombrée : 25 x 244,90 = 6 122,50 euros ;

— surface en friche : 5 x 586,30 = 2 931,50 euros ;

total : 23 868 euros.

Ainsi, en valeur libre, la valorisation du bien est de 894 m² x 1 438 euros moins 23 868 euros, soit 1 261 704 euros.

Il est constant que les parcelles faisaient l’objet d’une occupation précaire lors de l’ordonnance d’expropriation, même si aucun document actualisé à ce sujet n’est versé aux débats. L’abattement pour occupation ne dépend nullement du montant de l’indemnité servant de base au calcul, contrairement à ce qu’a énoncé le premier juge. Il sera fixé à 10 %.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à la SCI Jules Ferry sera évaluée à 1 135 533 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 112 053 euros

soit 114 553 euros.

Cette somme sera allouée à la partie expropriée au titre de l’indemnité de remploi.

L’Etablissement public [Localité 26] la [Localité 21], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 18 mars 2024 en ce qu’il a fixé à 1 044 954 euros (soit 949 049 euros au titre de l’indemnité principale et 95 905 euros au titre de l’indemnité de remploi) le montant de l’indemnité de dépossession due à la SCI Jules Ferry ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 1 135 533 euros le montant de l’indemnité principale et à 114 553 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la SCI Jules Ferry ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE l’Etablissement public Paris la Défense à payer à la SCI Jules Ferry la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’Etablissement public [Localité 26] [Localité 23] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT