COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUILLET 2025

N° RG 24/06006 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX56

AFFAIRE :

E.U.R.L. CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT

C/

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Août 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

N° RG : 24/00573

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.07.2025

à :

M^e Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES

(285A)

M^e Olivier MAGNAVAL, avocat au barreau de VERSAILLES

(119)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

E.U.R.L. CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A

Plaidant : M^e Alexandre ANDRE du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

N° SIRET : 279 200 224

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119 – N° du dossier BAUX

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2016, l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – Oph a donné à bail commercial à M. [X] [J] un local situé [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel en principal de 4 500 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2018, l’EURL Citico Global Developpement a acquis le fonds de commerce de M. [J]. Le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er août 2020.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a fait délivrer à la société Citico Global Developpement un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour la somme de 11 671,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph a fait assigner en référé la société Citico Global Developpement aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 13 246,05 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 7 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties étaient réunies à la date du 12 juin 2023 à 24h00,

— ordonné, si besoin avec concours de la force publique, l’expulsion de la société Citico Global Developpement ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2],

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— condamné à titre provisionnel la société Citico Global Developpement à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph la somme de 1 620,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023,

— fixé à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— condamné la société Citico Global Developpement à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

— condamné la société Citico Global Developpement aux dépens,

— condamné la société Citico Global Developpement à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat – Oph la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 12 septembre 2024, la société Citico Global Developpement a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Citico Global Developpement demande à la cour, au visa de l’article 25 alinéa 2 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, et des articles 1100, 1103, 1104, 1195, 1225, 1229 du code civil, L. 145-37, L. 145-38, L. 145-41 du code de commerce, L. 112-2 du code monétaire et financier, de :

'- infirmer les chefs de jugement suivant :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 12 juin 2023 à 24h,

— ordonner l’expulsion de la société Citico Global Developpement ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9],

— condamner à titre provisionnel la société Citico Global Developpement à payer à l’établissement Hauts de Seine Habitat Oph la somme de 1 620,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023,

— fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— condamner la société Citico Global Developpement à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

— condamner la société Citico Global Developpement aux dépens,

— condamner la société Citico Global Developpement à payer à l’établissement Hauts de Seine Habitat Oph la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence, statuant à nouveau :

— déclarer recevable l’appelante dans toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer la bonne foi de la société Citico Global Developpement ;

— juger non acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties présentes et tirer les conséquences de cette non-acquisition ;

— allouer au locataire des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonner la poursuite du bail commercial conclu entre les parties présentes ;

— condamner Hds Habitat à supporter l’ensemble des frais et dépens engagés dans la présente procédure pour un montant de 5.000 euros sur la base de l’article 700.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat – Oph demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

subsidiairement, si par extraordinaire, la cour de céans accordait à la défenderesse des délais de paiement :

— dire et juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par l’arrêt à intervenir d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme à défaut de paiement d’un seul terme des redevances et charges courantes, l’intégralité de la dette deviendrait exigible, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie ;

en tout état de cause :

— condamner la société Citico Global Developpement à payer à Hauts-de-Seine Habitat Oph la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Citico Global Developpement argue de sa bonne foi, soulignant avoir réglé l’arriéré locatif de l’ancien locataire à l’occasion de la cession du fonds de commerce et avoir payé ses loyers malgré la pandémie de Covid- 19 qui l’a lourdement pénalisée.

Elle expose que le bailleur a refusé de lui accorder des délais de paiement et soutient que la pandémie constitue une circonstance justifiant d’appliquer le régime de l’imprévision, devant conduire à rejeter la demande d’expulsion formée par le bailleur.

L’appelante sollicite l’octroi de délais de paiement.

En réponse, l’OPH Hauts de Seine Habitat conclut à la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et fait valoir que les règles relatives à l’imprévision ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce.

Il soutient que la dette locative a augmenté entre le commandement de payer et l’audience devant le premier juge et sollicite le rejet de la demande de délais de paiement formée par la société Citico Global Developpement, soulignant l’absence de tout justificatif de sa situation financière.

Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n’est invoquée.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, l’appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail (révision triennale, clause d’indexation), il n’y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision, ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux.

En outre, l’objet de l’imprévision n’est pas d’obtenir l’annulation des échéances de loyers et de charges » mais de procéder à un rééquilibrage durable et pour l’avenir des obligations réciproques des parties, le preneur ne pouvant se dispenser unilatéralement de payer le loyer et les charges dus au bailleur. En effet, ces dispositions, qui permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, ne la dispensent pas de l’exécution de ses obligations durant la renégociation.

La dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2023 n’ayant pas été intégralement réglée dans le délai d’un mois l’ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s’est retrouvé résilié à compter du 12 juin 2023 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans ses conclusions, la société Citico Global Developpement ne conteste pas l’existence d’une dette de 1 620, 04 euros correspondant à la provision fixée par le premier juge. Malgré le temps écoulé, aucune des deux parties ne produit de décompte postérieur au mois de juin 2023.

L’ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné la société Citico Global Developpement à verser cette somme provisionnelle à la bailleresse. Elle sera de même confirmée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au loyer et charges prévus contractuellement, les parties ne le contestant pas, et en ce qu’elle a condamné l’appelante à la payer.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Le 2e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de constater que la dette a nettement diminué entre le mois de juin 2023 et la date de l’audience devant le premier juge, aucune des parties n’ayant actualisé ses écritures de manière à permettre à la cour d’apprécier l’évolution de la situation.

Au regard du caractère modeste de cet arriéré, un délai de 3 mois doit être accordé au preneur pour payer le reliquat et la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée en conséquence, selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Citico Global Developpement sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Dit que la société Citico Global Developpement pourra s’acquitter de la somme de de 1 620, 04 euros en un versement unique devant être acquitté dans les 3 mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants ;

Ordonne jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

Rappelle que si la société Citico Global Developpement se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu’au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de la société Citico Global Developpement et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit qu’en cas d’expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société Citico Global Developpement sera condamnée à payer à l’OPH Hauts de Seine Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu’il y aura lieu de procéder à l’enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Citico Global Developpement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Citico Global Developpement aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente