COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°247

PAR DEFAUT

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01815 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNRS

AFFAIRE :

[X] [I]

C/

[O] [L]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-109

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.25

à :

M^e Gaëlle SOULARD

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [X] [I]

né le 09 Novembre 1983 à [Localité 10] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Représentant : M^e Gaëlle SOULARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 547 – N° du dossier 24GS1108

Représentant : M^e Caroline COURBRON TCHOULEV, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0827

****************

INTIMEES

Madame [O] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à tiers présent à domicile

Etablissement Public OPH [Localité 15] DE SEINE HABITAT venant aux droits de L’OFFICE DE L’HABITAT DE [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Présidente,

Greffière, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2013, l’OPH de [Localité 12] a donné à bail à Mme [O] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Par procès-verbal en date du 3 mars 2020, il a été constaté que Mme [O] [L] avait quittéles lieux et que M. [X] [I], son ancien compagnon, se présentait comme seul occupant.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2020, l’Office de l’Habitat de [Localité 12] a fait délivrer à Mme [O] [L] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de 7 903,92 euros au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 3 février 2022, l’Office de l’Habitat de Puteaux a assigné Mme [O] [L] et M. [X] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger que Mme [L] n’occupe pas personnellement le logement, qu’elle a manqué à son obligation de payer le loyer régulièrement et qu’elle n’a pas justifié d’une assurance,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— dire que sa demande n’est pas prescrite et qu’il est recevable à solliciter l’expulsion M. [X] [I] et à contester l’existence d’un bail verbal,

— rejeter l’existence d’un bail verbal et en conséquence déclarer M. [X] [I] occupant sans droit ni titre,

— dire que faute pour Mme [O] [L] de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef dont M. [X] [I], sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux,

— condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au demier montant du loyer avec revalorisation de droit jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Mme [O] [L] à lui payer la somme de 7 903,92 euros au titre de l’arriéré locatif,

— rejeter toute demande de délai de grâce,

— supprimer les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— déclaré recevable l’action de l’Office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’Office de l’habitat de [Localité 12],

— prononcé, à compter du présent jugement, la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti le 9 avril 2013 à Mme [O] [L] portant sur le logement n° 783 situé [Adresse 1] à [Localité 13],

— condamné Mme [O] [L] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’Office de l’habitat de [Localité 12], la somme de 7 903,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2020,

— débouté M. [X] [I] de sa demande tendant à voir dire que l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], est irrecevable à contester l’existence d’un bail verbal,

— débouté M. [X] [I] de sa demande tendant à voir dire qu’il est titulaire d’un bail verbal pour l’appartement n° 783 situé [Adresse 4] et à juger que le présent jugement vaudra bail,

— déclaré en conséquence M. [X] [I] occupant sans droit ni titre du logement n° 783 situé [Adresse 5],

— dit que Mme [O] [L] et les occupants de son chef, dont M. [X] [I], devront libérer les locaux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et que faute de l’avoir fait, ils pourront être expulsés conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— débouté l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], de sa demande tendant à la suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et débouté l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], de sa demande sur ce point,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu d’ordonner leur séquestration,

— condamné in solidum M. [X] [I] et Mme [O] [L] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, indemnité qui sera égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que la présente décision sera transmise à la préfecture des Hauts-de-Seine,

— dit que la présente décision est exécutoire à titre provisoire et débouté en conséquence M. [X] [I] de sa demande sur ce point.

Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2024, M. [X] [I] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2024, M. [X] [I], appelant, demande à la cour de :

— le recevoir en son appel à l’encontre du jugement rendu le 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux,

y faisant droit,

— infirmer le jugement du 8 février 2024 en ce que l’action de l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] a été jugée recevable,

statuant à nouveau,

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de sa fin de non-recevoir fondée sur l’article 564 du code de procédure civile,

— vu l’article 122 du code de procédure civile, faire droit à la fin de non-recevoir qu’il soulève,

en conséquence,

— juger l’action de l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] irrecevable pour cause de violation du paragraphe III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023,

— l’en débouter,

subsidiairement,

— infirmer le jugement en ce que qu’il a été débouté de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat,

statuant à nouveau,

vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— juger que l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] est irrecevable, car prescrit, à demander qu’il soit jugé occupant sans droit ni titre,

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande tendant à voir dire qu’il est titulaire d’un bail verbal pour l’appartement n°783 situé [Adresse 4] et à juger que le jugement vaudra bail,

— infirmer le jugement en ce qu’il a été déclaré occupant sans droit ni titre,

statuant à nouveau,

vu les articles 1134, 1709, 1714 et 1715 du Code civil,

vu la loi du 6 juillet 1989,

vu les pièces versées aux débats,

— juger qu’il est titulaire d’un bail verbal et n’est, en conséquence, ni occupant du fait de Mme [L], ni occupant sans droit ni titre,

— juger qu’il est titulaire d’un bail verbal de trois années, ayant pris effet le 1er janvier 2017, moyennant un loyer mensuel de 365,60 euros, charges comprises, pour l’appartement n°783 de type F2 situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13],

— juger que l’arrêt à intervenir vaudra bail, qu’il pourra être remis à toute personne ou administration qui y aura intérêt et qu’il sera régi par la loi du 6 juillet 1989,

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de sa demande visant à le faire déclarer occupant sans droit ni titre, pour absence de fondement,

— infirmer le jugement en ce que son expulsion a été ordonnée,

— infirmer le jugement en ce que la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti le 9 avril 2013 à Madame [O] [L] sur le logement n°783 situé [Adresse 3] a été prononcée,

— infirmer le jugement en ce qu’il a été condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation,

statuant à nouveau,

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [L], pour défaut de fondement,

plus subsidiairement, si par impossible une mesure d’expulsion était prononcée à son encontre,

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de son appel incident,

— confirmer le jugement en ce que l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], a été débouté de sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement en ce que l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12], a été débouté de sa demande d’astreinte.

— infirmer le jugement en ce qu’il a été débouté de son opposition à l’exécution provisoire,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il a été condamné à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12],

— débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 septembre 2024, l’Office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’Office de l’habitat de [Localité 12], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer M. [X] [I] irrecevable en ses demandes nouvelles en cause d’appel, notamment la demande tendant à voir déclarer son action irrecevable pour dénonciation tardive de son assignation à la préfecture, et ce en application de l’article 564 du code de procédure civile, et en tout état de cause, l’en débouter,

— déclarer mal fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de proximité du Puteaux en date du 8 février 2024 (RG n°11-22-000109),

en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal de proximité du Puteaux du 8 février 2024 (RG n°11-22-000109), en ce qu’il :

* l’a déclaré recevable en son action,

* a prononcé, à compter du présent jugement, la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti le 9 avril 2013 à Mme [O] [L] portant sur le logement n° 783 situé [Adresse 1] à [Localité 13],

*a condamné Mme [O] [L] à lui verser la somme de 7 903,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2020,

* a débouté M. [X] [I] de sa demande tendant à dire qu’elle est irrecevable à contester l’existence d’un bail verbal,

* a débouté M. [X] [I] de sa demande tendant à voir dire qu’il est titulaire d’un bail verbal pour l’appartement n° 783 situé [Adresse 11] [Adresse 9] et à voir juger que le présent jugement vaudra bail,

* a déclaré en conséquence M. [X] [I] occupant sans droit ni titre du logement n° 783 situé [Adresse 1] à [Localité 13],

* a dit que Mme [O] [L] et les occupants de son chef, dont M. [X] [I], devront libérer les locaux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et que faute de l’avoir fait, ils pourront être expulsés conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

* a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu d’ordonner leur séquestration ;

* a condamné in solidum M. [X] [I] et Mme [O] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, indemnité qui sera égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* a condamné in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* a condamné in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] aux dépens,

— infirmer le jugement du tribunal de proximité du Puteaux en date du 8 février 2024 (RG n°11-22-000109), en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes, et notamment en ce qu’il :

* l’a débouté de sa demande tendant à la suppression des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et débouté celle-ci de sa demande sur ce point,

et statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

* assortir d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l’arrêt à intervenir, la décision d’expulsion,

* rejeter toute demande de délai de grâce,

* supprimer les délais prévus par les articles L. 412-1 à L. 412-4 du code de procédure civiles d’exécution,

en tout état de cause,

— débouter Mme [O] [L] et M. [X] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,

— condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [X] [I] aux entiers dépens.

Mme [O] [L] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée à la requête de M. [X] [I] à Mme [O] [L] par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 délivré à domicile (sa mère, Mme [C], présente qui a accepté de recevoir l’acte).

Les conclusions d’appel ont été signifiées à la requête de M. [X] [I] à Mme [O] [L], par actes de commissaire de justice des 27 mai et 16 décembre 2024, du 24 mars 2025 délivrés à domicile (mère de l’intéressée présente pour les deux premiers) et à étude pour le troisième.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat a fait signifier ses conclusions à Mme [O] [L] par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 remis à domicile (Mme [C], mère de l’intéressée qui a accepté de recevoir l’acte).

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Le jugement rendu le 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux doit être confirmé en ses dispositions non contestées prises à l’endroit de Mme [O] [L] qui n’a pas constitué avocat en cause d’appel, relatives à la résiliation du bail aux torts de la locataire, à l’expulsion de Mme [O] [L] à défaut de départ volontaire, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation, à la condamnation de Mme [O] [L] à son paiement, à la condamnation de Mme [O] [L] au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A cet égard, la cour observe que M. [X] [I] n’a pas qualité pour demander à la cour de débouter l’office public de l’habitat [Localité 15] de Seine Habitat, venant aux droits de l’office de l’habitat de [Localité 12](,) de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [L], en vertu de l’adage 'nul ne plaide par procureur', qui interdit à une partie de soumettre au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

Sur l’appel de M. [X] [I].

— Sur l’irrecevabilité de l’action de l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat soulevée par M. [X] [I].

* sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir de M. [X] [I] soulevée par l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat.

M. [X] [I] fait valoir que c’est à tort que le premier juge a déclaré l’action de l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat recevable.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat réplique que M. [X] [I] est irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir comme étant une demande nouvelle en cause d’appel.

Sur ce,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, une fin de non-recevoir est un moyen de défense qui ne saurait s’analyser en une demande nouvelle au sens des dispositions susvisées, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat doit être rejetée.

* sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [I].

M. [X] [I] s’estime bien fondé à soulever l’irrecevabilité de l’action de l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat, motif pris que le bailleur n’a pas respecté les dispositions du chapitre III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir que la dénonciation de l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée au représentant de l’état dans le département le 4 février 2022, soit tardivement dès lors que la date de l’audience devant le premier juge était le 5 avril 2022, soulignant qu’elle aurait dû être faite au plus tard le 3 avril 2022.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat réplique qu’il a parfaitement respecté le délai minimum de deux mois avant l’audience pour dénoncer l’assignation aux fins de résiliation du bail à la Préfecture.

Sur ce,

Si l’article 641 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas', l’alinéa 2 du même article prévoit que 'lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois'.

En l’espèce, copie de l’assignation a été remise à la Préfecture des Hauts-de-Seine le 4 février 2022, soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 5 avril 2022, et ce, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et à celles de l’article susvisé.

Il s’ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en sa disposition ayant déclaré l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat recevable en son action.

— Sur l’existence d’un bail verbal revendiquée par M. [X] [I].

* sur la prescription de la demande d’expulsion pour occupation sans droit ni titre formée par la bailleresse, soulevée par M. [X] [I].

M. [X] [I] soulève la prescription de la demande de l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat tendant à voir dire qu’il n’existe pas bail verbal et à le voir en conséquence déclarer occupant sans droit ni titre. Il fait valoir que le bailleur a eu connaissance de son occupation des lieux depuis 2016 et que les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans, conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat réplique que la demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est imprescriptible, tout comme l’action en revendication de son droit de propriété, et que la prescription triennale ne peut s’appliquer en l’absence de bail écrit ou verbal entre les parties, de sorte qu’à tout le moins doit être appliquée la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, avec pour point de départ janvier 2018, date à laquelle il a eu effectivement connaissance de la présence de M. [I] dans les lieux, lors de la réception de l’enquête SLS.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Ce dernier article n’est pas applicable à une demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour débouter M. [X] [I] de sa demande tendant à voir dire que le bailleur est irrecevable comme étant prescrit à contester l’existence d’un bail verbal, les moyens développés par l’appelant au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a très exactement répondu : en effet, il convient de distinguer entre une défense au fond qui échappe à la prescription et une action qui est, quant à elle, soumise aux règles de la prescription extinctive. En l’espèce, l’argument développé par l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat selon lequel il n’existe aucun bail verbal conclu avec M. [X] [I] est un moyen de défense au fond qui, en tant que tel, échappe à la prescription.

Il convient d’ajouter que l’action en expulsion de M. [X] [I] formée par l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat, outre le fait qu’elle vise le même objet qu’une action tendant à contester l’existence d’un bail verbal ou d’un titre d’occupation, s’analyse implicitement mais nécessairement comme une action en revendication de son droit de propriété qui est imprescriptible.

En conséquence, le jugement rendu le 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [X] [I] tendant à voir juger que l’OPH Rives de Seine Habitat est irrecevable à contester l’existence d’un bail verbal, étant rappelé que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre est imprescriptible parce qu’elle constitue une variété d’ action en revendication ( C. civ., art. 2227 . – Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947), de sorte que M. [I] ne peut utilement se prévaloir de la prescription de la demande visant à le juger occupant sans droit ni titre.

* sur le fond.

M. [X] [I] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce que le tribunal de proximité a jugé qu’il ne pouvait se prévaloir d’un bail verbal. Il prétend justifier qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre, dès lors qu’il occupe l’appartement depuis janvier 2027 suivant un bail verbal dont il acquitte toutes les obligations. Il fait valoir que le bailleur avait une parfaite connaissance, d’une part, que Mme [L], titulaire d’un bail écrit, n’occupe plus les lieux depuis octobre 2016, que, d’autre part, il est resté dans les lieux après le départ de Mme [L], sa compagne, qu’enfin c’est lui qui s’acquitte du loyer depuis janvier 2017. Il ajoute par ailleurs que l’OPH a supprimé le surloyer appliqué à Mme [L] et fixé le nouveau montant du loyer au vu des éléments personnels qu’il a lui-même produits, qu’il a également repris le contrat de fourniture d’énergie auprès de Direct Energie qu’il règle mensuellement par prélèvements automatiques, ainsi que le contrat d’assurance multirisque habitation dont il règle l’échéance mensuellement par prélèvements automatiques.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat réplique qu’il n’a jamais eu la volonté de consentir un bail verbal à M. [X] [I], dès lors que Mme [O] [L] est toujours titulaire du bail, que les courriers, actes de procédure et quittances de loyers n’ont été adressés qu’à cette dernière, qu’il n’a pas ajusté le loyer en fonction des déclarations de M. [X] [I] mais supprimé purement et simplement le surloyer appliqué en raison de l’absence de réponse de Mme [O] [L], et que M. [X] [I] qui ne remplit pas les conditions pour se voir attribuer un logement social ne peut pas bénéficier d’un transfert de bail.

Sur ce,

En l’espèce, il est constant, d’une part, que M. [X] [I] occupe le logement dont Mme [O] [L] est seule titulaire du bail, et d’autre part que celle-ci a quitté les lieux sans avoir jamais préalablement donné congé. Il s’ensuit que le bail s’est poursuivi et qu’il est toujours en cours.

Outre le fait que le logement litigieux fait l’objet d’un bail écrit consenti à Mme [O] [L] et que M. [X] [I] n’explique pas comment pourraient co-exister deux baux d’habitation distincts pour un seul appartement, il appartient au locataire, qui se prévaut d’un bail verbal, d’établir un acte positif du bailleur de nature à établir sa volonté non équivoque de lui consentir un bail : en effet, il est généralement admis que le bail verbal est caractérisé par l’intention commune de chaque partie de donner et de prendre à bail le bien. C’est ainsi que le bail verbal ne peut résulter uniquement de la simple occupation des lieux. Les juges ont eu l’occasion de rappeler que la preuve de l’existence d’un bail verbal suppose un accord de volontés et en particulier, en cas de changement de locataire, la preuve du consentement du bailleur à ce changement. En l’espèce, l’occupation prolongée des lieux par M. [X] [I], le paiement du loyer, ainsi que la souscription des contrats d’énergie et d’assurance sont insuffisants à établir l’accord du bailleur pour consentir un bail verbal. S’agissant de l’ajustement du surloyer appliqué en raison de l’absence de réponse de la locataire, il ne s’agit que de la suppression du surloyer forfaitaire appliqué en raison de l’absence de réponse de la locataire en titre et non d’une prise en compte par le bailleur des ressources de M. [X] [I]. En outre, l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat n’a jamais adressé le moindre courrier ou le moindre acte de procédure à M. [X] [I], toutes les correspondances, commandements de payer et quittances ayant été adressés

à Mme [O] [L] dont le nom figure toujours sur la boîte aux lettres d’après le procès-verbal de remise de l’assignation en date du 3 février 2022.

En conséquence, le jugement rendu le 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] [I] de sa demande tendant à voir dire qu’il est titulaire d’un bail verbal portant sur l’appartement sis [Adresse 1] à Puteaux (92800) et à voir juger que le jugement vaudra bail.

— Sur l’expulsion.

Le jugement doit être confirmé en sa disposition ayant jugé que M. [X] [I], occupant sans droit ni titre, devra quitter les lieux et à défaut pourra être expulsé dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le délai de deux mois pour quitter les lieux.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a été débouté de sa demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur ce,

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que le délai de deux mois soit réduit ou supprimé, de sorte que le jugement dont appel doit également être confirmé en sa disposition ayant débouté l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat de sa demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux.

— Sur l’astreinte.

L’OPH [Localité 15] de Seine Habitat poursuit également l’infirmation du jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande tendant à voir assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Le jugement doit être confirmé sur ce point, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante pour assurer l’exécution de ce chef du jugement.

— Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] [I], jugé occupant sans droit ni titre, in solidum avec Mme [O] [L] à verser à l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge.

Sur les mesures accessoires.

M. [X] [I] et Mme [O] [L] doivent être in solidum condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’OPH [Localité 15] de Sine Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant in solidum M. [X] [I] et Mme [O] [L] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat,

Confirme le jugement rendu 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions,

Déboute M. [X] [I] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne in solidum M. [X] [I] et Mme [O] [L] à verser à l’OPH [Localité 15] de Seine Habitat, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,