COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54C

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 DECEMBRE 2025

N° RG 22/01198

N° Portalis DBV3-V-B7G-VA7M

AFFAIRE :

[O] [N]

C/

[R] [C]

S.A.R.L. GINA

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT

Compagnie d’assurance SMABTP

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2022 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 20/01749

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

M^e Chantal DE CARFORT

M^e Sandra BROUT- DELBART

M^e Stéphanie TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : M^e Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, vestiaire : P0079

****************

INTIMÉES

Madame [R] [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : M^e Antoine LACHENAUD de la SELARL MCM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 228

S.A.R.L. GINA

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sandra BROUT- DELBART de la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T321

Compagnie d’assurance SMABTP venant aux droits de la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI BAT)

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Plaidant : M^e Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0257

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 27 novembre 2014 modifié par avenant du 3 mars 2015, M. [O] [N] et Mme [R] [C] ont confié à la société Gina, entreprise générale du bâtiment, la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan (ci-après « CCMI ») type F7 d’une surface habitable de 149,35 m², située [Adresse 4] à [Localité 10] (78) pour un montant total de 213 737 euros TTC, comprenant le coût des travaux dont le maître d’ouvrage s’est réservé l’exécution, soit 41 870 euros. Un avenant pour une construction en brique d’un montant de 3 150 euros a été signé le 3 mars 2015.

La Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, (ci-après « SMABTP ») venant aux droits de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (ci-après « CGI BAT) est intervenue en qualité de garant de livraison du constructeur.

La société [Z] Frères (ci-après « [Z] ») est intervenue en qualité de terrassier sans que les maîtres d’ouvrage et le constructeur ne s’accordent sur son lien contractuel avec ce dernier.

La déclaration d’ouverture de chantier est en date du 20 mars 2015, portant la livraison de l’ouvrage au 20 mars 2016.

Suite à un désaccord, un constat d’huissier a été dressé contradictoirement le 22 septembre 2015.

Les maîtres d’ouvrage ont refusé d’acquitter les deux dernières factures du constructeur, invoquant des non-façons et un désaccord sur les prestations incluses dans le prix convenu.

Ils ont refusé la réception invoquant des non-conformités, une erreur d’implantation et l’inhabitabilité de l’ouvrage en raison de non-façons et malfaçons.

Invoquant des vices et défauts de conformités substantiels, M. [N] a, par courrier du 22 avril 2016, déclaré un sinistre à la société CGI BAT.

Par acte du 25 juillet 2016, la société Gina a fait assigner les maîtres d’ouvrage devant le tribunal de grande instance de Versailles en paiement d’une somme de 49 220,10 euros au titre des deux dernières factures.

Par acte du 12 janvier 2017, M. [N] et Mme [C] ont fait assigner en intervention forcée la société CGI BAT.

Par jugement avant dire droit du 18 avril 2019, ce tribunal a ordonné une médiation qui n’a pas abouti. L’instance a été rétablie à la demande de la société Gina.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2022 (30 pages), le tribunal judiciaire de Versailles a :

— donné acte de l’intervention forcée de la société CGI BAT,

— rejeté les demandes reconventionnelles aux fins d’expertise, de démolition/reconstruction de la maison, de remboursement des sommes versées par M. [N] et Mme [C] et des acomptes versés par paiement direct à la société [Z] et d’indemnisation de leurs préjudices distincts de perte de jouissance et de privation de vie commune,

— prononcé la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 16 mars 2016,

— dit que les travaux relatifs au caniveau, à l’évacuation des eaux de ruissellement de la pente d’accès en sous-sol, aux dauphins, regards et évacuations sont à la charge du constructeur et n’ont pas été effectués,

— dit que les travaux de revêtement du sol des pièces de jour sont compris dans le prix convenu et n’ont pas été réalisés,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [C] à régler à la société Gina la somme de 36 820,10 euros TTC avec intérêts contractuels mensuels de 1 % à compter du 18 avril 2016 pour la seule facture échue de 28 226,75 euros TTC en règlement des deux dernières factures,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [C] à payer à la société Gina 1 195,23 euros au titre des intérêts contractuels de retard,

— rejeté les autres demandes indemnitaires présentées par M. [N] et Mme [C],

— débouté M. [N] et Mme [C] de leur demande de condamnation aux pénalités de retard,

— condamné M. [N] à payer à la société Gina une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice commercial et rejeté les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner consignation de la retenue de garantie,

— mis hors de cause la société CGI BAT et constaté que les demandes subsidiaires de franchise et d’action récursoire de plein droit contre la société Gina sont sans objet,

— condamné M. [N] et Mme [C] aux dépens et accordé le bénéfice de la distraction à la Selarlu Brout Delbart Avocat et à M^me Minault,

— condamné in solidum M. [N] et Mme [C] à verser à la société Gina et à la société CGI BAT la somme de 5 000 euros chacun,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Le tribunal a estimé qu’aucun élément ne justifiait la mise en 'uvre d’une mesure d’expertise sollicitée par les maîtres d’ouvrage plus de six ans après la date d’arrêt des travaux.

Il a relevé que M. [N] avait validé le 23 mars 2015 le procès-verbal de contrôle de l’implantation de la construction, qu’en juin 2015, il avait invoqué une surélévation de la maison et qu’il avait, le 21 avril 2016, refusé la réception et la remise des clés. Retenant que le maître d’ouvrage n’avait pas réalisé les travaux qu’il s’était réservés, il a estimé qu’au vu du rapport d’altimétrie effectué le 20 février 2017, la différence d’un cm était sans incidence sur les projets d’aménagement intérieur, au regard de son habitabilité et du droit de l’urbanisme et que l’ouvrage était en état d’être reçu au 16 mars 2016.

Il a écarté les demandes de M. [N] et de Mme [C] en réparation de leur préjudice de jouissance et moral et n’a relevé aucun retard d’achèvement imputable au constructeur.

Le tribunal a relevé que les maîtres d’ouvrage devaient bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation en cas de mentions contradictoires figurant au contrat et entraînant des moins-values dans l’avant-dernière facture au titre des non-façons et des prestations comprises dans le prix convenu.

Le tribunal a jugé que M. [N] et Mme [C] étaient redevables de l’avant-dernière facture correspondant au paiement de 95 % du marché ôté desdites moins-values, de la dernière facture correspondant aux 5 % du solde payable à réception des travaux et des intérêts contractuels de retard.

Le tribunal a relevé que les publications sur le site « ForumConstruire.com » émanant d’un utilisateur « Contralys » nom de la société d’avocat de M. [N], étaient de nature à nuire à l’image commerciale du constructeur.

Par déclaration du 1er mars 2022, M. [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 6 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation, estimant que M. [N] rapportait la preuve d’une situation financière obérée et d’une situation professionnelle fragile.

Aux termes de ses conclusions n°7 remises au greffe le 29 août 2025 (69 pages) M. [N] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté les demandes reconventionnelles aux fins d’expertises,

— prononcé la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 16 mars 2016,

— l’a condamné solidairement avec Mme [C] à régler à la société Gina la somme de 36 820,10 euros TTC avec intérêts contractuels mensuels de 1 % à compter du 18 avril 2016 pour la seule facture échue de 28 226,75 euros TTC, en règlement des deux dernières factures,

— l’a condamné et Mme [C] à payer la société Gina 1 195,23 euros au titre des intérêts contractuels de retard,

— rejeté les autres demandes indemnitaires présentées par lui et Mme [C],

— l’a débouté et Mme [C] de leur demande de condamnation aux pénalités de retard,

— l’a condamné à allouer à la société Gina une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice commercial et a rejeté les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner consignation de la retenue de garantie,

— mis hors de cause la société CGI BAT,

— l’a condamné avec Mme [C] aux dépens avec distraction,

— l’a condamné in solidum avec Mme [C] à verser aux sociétés Gina et CGI BAT une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 5 000 euros chacune,

— ordonné l’exécution provisoire,

— avant dire droit, d’ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira à la cour, lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place,

— se faire remettre toutes pièces et documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre les parties,

— examiner les travaux confiés à la société Gina,

— dire si la construction en l’état est conforme à sa destination, savoir l’habitation,

— dire si la construction est conforme au contrat et au permis de construire,

— tenter de retrouver (par sondage ou au vu de documents 'contractuels, PV, constats, photos) les hauteurs du terrain naturel et déterminer la distance entre la construction et ledit terrain naturel ; indiquer le cas échéant si l’opération présente des difficultés,

— le cas échéant, dire si des travaux pourraient être réalisés pour mettre cette construction en conformité avec le contrat et le permis de construire, les chiffrer,

— donner son avis sur les travaux réalisés et sur les équipements fournis et posés,

— donner son avis sur la possibilité de compléter les travaux afin de les terminer ou bien s’il est au contraire nécessaire de recommencer lesdits travaux de construction,

— le cas échéant, faire état des travaux qu’il serait possible de réaliser pour rendre la construction conforme à sa destination, les chiffrer,

— lister tous les éléments d’équipement et tous travaux visés par le contrat de construction (plans, conditions générales et/ou particulières, notices descriptives') ou qui seraient nécessaires à la destination de la construction, chiffrer tous ceux qui 'compris dans le prix n’auraient pas été livrés, qui ne sont pas mentionnés dans les documents contractuels ou qui ne sont pas chiffrés,

— donner son avis sur, le cas échéant, les travaux à réaliser compte tenu de l’absence d’entretien de la maison durant 5 années, les chiffrer,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie, de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis,

— de dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile et que sauf conciliation des parties sur l’ensemble du litige, il déposera son rapport dans un délai de 4 mois maximum,

— de fixer la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai de l’ordonnance à intervenir,

— de réserver les dépens,

— à titre principal, de juger que la réception judiciaire ne pouvait avoir lieu en raison des nombreux équipements ou travaux qui devraient être à la charge du constructeur et qui de ce fait rendent la construction inhabitable,

— et subsidiairement de juger que la livraison ne pouvait avoir lieu avant la remise des clefs,

— de juger que les travaux de revêtement du sol des pièces de jour (soit 78 m²) sont compris dans le prix convenu et qu’ils n’ont pas été réalisés et que les travaux relatifs au caniveau, à l’évacuation des eaux de ruissellement de la pente d’accès en sous-sol, aux dauphins, regards et évacuations étaient à la charge du constructeur et qu’ils n’ont pas été effectués,

— y ajouter l’ensemble des travaux non chiffrés ou insuffisamment chiffrés dans la notice descriptive et tous les équipement ou travaux prévus dans les plans,

— y ajouter tous travaux qui n’auraient pas été effectués et qui sont indispensables à la finition de la construction suivant facture ou dires d’expert,

— de juger que les travaux ou équipements non chiffrés, insuffisamment chiffrés ou non réalisés sont à la charge de la société Gina, y déduire les factures d’achèvement,

— de condamner la société Gina au paiement de 141 643,60 euros TTC,

— de condamner, le cas échéant et suivant avis d’expert, la société Gina à payer les frais de destructions de la maison et condamner la société Gina solidairement SMABTP (sic),

— de recevoir la demande en intervention de la société SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT et lui rendre la décision opposable aux fins qu’elle soit solidaire de toutes condamnations dudit constructeur et dans la limite de ses garanties,

— d’ordonner que la société SMABTP, venant aux droits de la société CGI BAT, caution, soit solidairement tenue à exécution de la décision à intervenir,

— de condamner la société Gina et solidairement la SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT au paiement des pénalités de retard d’un montant de 184 356 euros,

— de condamner la société Gina à lui verser la somme de 53 000 euros au titre de la perte de jouissance de son terrain,

— de juger la société Gina, et solidairement la SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT, responsable (sic) de la surélévation de la construction et qu’elles en supportent toutes les conséquences,

— à titre subsidiaire, d’ordonner que la facture non payée ne soit pas assortie du taux d’intérêt « exorbitant » (sic) porté au contrat, soit 1 % par mois de retard capitalisable, soit une clause qui permettrait de percevoir 68 mois à 1 % de la facture et avec capitalisation,

— en tout état de cause, de débouter la société Gina de ses demandes en paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation des préjudices allégués au titre du refus abusif de réceptionner l’ouvrage, et des atteintes à l’image et à la réputation commerciale,

— de débouter les parties adverses de toutes demandes contraires,

— de condamner la société Gina et la société SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT à lui verser la somme de 8 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Gina et la société SMABTP venant aux droits de la société CGI BAT aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 31 mai 2022 (4 pages), Mme [C] forme appel incident et demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de débouter les sociétés Gina et CGI BAT de toutes demandes à son encontre,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation solidaire à son encontre et à celle de M. [N] à hauteur de 36 820 euros TTC avec intérêts contractuels mensuels de 1 % à compter du 18 avril 2016 pour la seule facture échue de 28 226,75 euros, en règlement des deux dernières factures, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de condamner les sociétés Gina et CGI BAT au paiement de la somme de 46 820 euros à titre de dommages-intérêts pour le cas où la cour estimerait que ce même montant resterait dû au titre d’un solde de travaux prononcé en première instance (36 820 euros) outre l’article 700 du code de procédure civile (10 000 euros) prononcé,

— d’ordonner toutes compensations entre les montants qui seraient prononcés à son encontre et les dommages-intérêts prononcés à l’encontre des sociétés Gina et/ou CGI Bat au titre des défauts d’exécution et autres manquement constatés,

— en tout état de cause, de dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Mme [C] indique formuler, à titre conservatoire un appel incident uniquement sur la condamnation solidaire et, sans former de demande à l’encontre de la société Gina en dehors d’une compensation, s’associe aux moyens invoqués par M. [N] sur les manquements « incontestables » (sic) imputables à cette dernière.

Elle précise qu’elle est séparée de M. [N], qu’elle n’a jamais été à l’initiative de cette procédure et qu’elle se trouve solidairement tenue au titre d’un prêt important pour une maison qu’elle n’a jamais habitée, ce qui lui provoque un état de dépression.

Aux termes de ses conclusions n°8 remises en greffe le 8 septembre 2025 (73 pages), la société Gina forme appel incident et demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes aux fins d’expertise,

— à titre principal, de dire n’y avoir lieu à expertise en raison de son caractère dilatoire, plus de quatre ans après l’introduction de l’instance, et plus de 7 ans après la proposition de réception de l’ouvrage,

— à titre subsidiaire, si le juge de la mise en état (sic) faisait droit à la demande d’expertise, d’ajouter aux missions de l’expert, les points suivants :

— déterminer l’incidence du temps qui s’est écoulé sur les constatations à opérer et l’état de la construction et les équipements en l’état et apprécier l’état de la propriété et de ses équipements au regard du constat dressé le 16 mars 2016 par Me [P], huissier de justice,

— procéder au contrôle de la conformité de la construction de la maison, de son implantation au regard des plans contractuels, du permis de construire, du relevé Topo, en partant du plan de division, plans permis de construire et plans contractuels, tous ont la même référence (100.00) => point spit, et permettent ainsi de vérifier l’altimétrie entre le point immuable (Spit 100.00) et la dalle finie du RDC (100.60),

— rejeter de la mission de l’expert celle visant à ce qu’il liste tous les éléments d’équipement et tous travaux visés par le contrat de construction (plan, conditions générales et/ou particulières, notices descriptives) ou qui seraient nécessaires à la destination de la construction, ni même qu’il chiffre tous ceux qui-compris dans le prix n’auraient pas été livrés qui ne sont pas mentionnés dans les documents contractuels ou qui ne sont pas chiffrés, l’expertise ne devant en aucun cas suppléer la carence des parties,

— rejeter de la mission de l’expert la demande formulée pour qu’il donne son avis sur le cas échéant, les travaux à réaliser compte tenu de l’absence d’entretien de la maison durant 8 années et les chiffrer,

— au fond, de déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande de condamnation à son encontre au paiement de la somme de 141 643,60 euros TTC au titre des travaux de reprise,

— de confirmer le jugement :

— en ce qu’il a prononcé la réception judiciaire à la date du 16 mars 2016,

— en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles aux fins de démolition/ reconstruction de la maison, de remboursement des sommes versées par M. [N] et Mme [C] et des acomptes versés par paiement direct à la société [Z] ainsi que d’indemnisation de leurs préjudices de perte de jouissance et de privation de vie

commune,

— en ce qu’il a rejeté les autres demandes indemnitaires des consorts [N]-[C],

— de rejeter la demande de condamnation au titre de la perte de jouissance du terrain,

— de confirmer le jugement :

— en ce qu’il a débouté M. [N] et Mme [C] de leur demande de condamnation aux pénalités de retard,

— en ce qu’il les a condamnés solidairement à lui verser une somme au titre des frais irrépétibles mais la porter à 7 500 euros tant en première instance qu’en cause d’appel,

— en ce qu’il a condamné M. [N] et Mme [C] aux entiers dépens,

— en ce qu’il a condamné M. [N] et Mme [C] au règlement du solde de ses factures,

— d’infirmer le jugement quant au quantum alloué et condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à verser la somme de 49 220,10 euros au titre du solde des travaux de construction, avec intérêt au taux contractuel équivalent à 1 % des sommes dues par mois à compter de la mise en demeure du 18 avril 2016,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les travaux relatifs au caniveau, à l’évacuation des eaux de ruissellement de la pente d’accès en sous-sol, aux dauphins, regards et évacuation étaient à la charge du constructeur et n’avaient pas été effectués,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les travaux de revêtement du sol des pièces de jour étaient compris dans le prix et qu’ils n’avaient pas été réalisés,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] et Mme [C] à lui payer la somme de 1 195,23 euros au titre des intérêts contractuels de retard,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 5 000 euros la réparation de son préjudice commercial et rejeté les autres demandes,

— de condamner M. [N] au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice subi du fait du refus abusif de paiement et du refus abusif de réceptionner l’ouvrage, des atteintes à son image et à sa réputation commerciale,

— subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] à lui allouer une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice commercial,

— en tout état de cause, de condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à lui verser la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— de condamner M. [N] et Mme [C] aux entiers dépens,

— de dire que les dépens seront recouvrés par la Selarlu Brout Delbart avocat, prise en la personne de M^me Brout Delbart, avocate.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises en greffe le 4 juin 2025 (20 pages), la société SMABTP anciennement CGI BAT, ès qualités de garant de livraison de la société Gina, demande à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement,

— en tout état de cause, de condamner M. [N] au versement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Stéphanie Teriitehau agissant par M^me Territehau avocate et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 1er décembre puis prorogé au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’application par les premiers juges des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et des articles R.231-1 et suivants du même code et de l’arrêté du 27 novembre 1991 relatif aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan n’est pas remise en cause par les parties.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

M. [N] sollicite, à titre principal, la désignation d’un expert sur la question de la surélévation de la maison, qu’il qualifie d’anormale, sur les non-façons et les prestations non ou mal chiffrées dans le contrat. Il fait valoir que seule une expertise permettra de chiffrer la surélévation, de caractériser ses conséquences et les préjudices en résultant et « d’éclairer les faits et les points techniques ».

Il reproche au tribunal d’avoir statué par des motifs hypothétiques sur la base du constat d’huissier dressé le 20 février 2017 sans tenir compte de celui du 22 septembre 2015.

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile : « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».

L’article 146 suivant précise : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Il ressort du dossier que l’instance a été initiée par la société Gina le 25 juillet 2016 qui réclamait le solde de ses factures et que les maîtres d’ouvrage n’ont réclamé la désignation d’un expert que par conclusions du 12 février 2021, après que le dossier ait été plaidé au fond une première fois sur la base d’un constat d’huissier dressé le 22 septembre 2015. Contrairement à ce qui est soutenu, la société Gina a toujours contesté la pertinence de ce constat intervenu six mois avant la date de livraison contractuelle de la maison.

Cette demande est formulée aujourd’hui près de dix ans après ce constat, alors que de nombreux échanges sont intervenus entre les parties entre octobre 2015 et mars 2016 avec des propositions et des demandes de la société Gina, qu’un nouveau constat d’huissier a été dressé à la demande de la société Gina le 16 mars 2016, que M. [N] n’a opposé que ses propres constatations effectuées selon ses dires le 31 mars 2016 avant de poster ses récriminations sur le site « ForumConstruire.com » et que la société Gina a fait procéder à un contrôle altimétrique le 20 février 2017.

Il est patent que M. [N], qui formulait en 2018 des demandes de constat justifiant selon lui des demandes de démolition et de restitution des sommes versées outre 171 867 euros de pénalités de retard et d’indemnisation de ses préjudices, n’a pas saisi le juge des référés pour faire désigner un expert au moment où les constatations par ce dernier auraient pu être pertinentes et qu’il n’a initié aucune autre expertise technique par un professionnel de la construction, ce que n’est pas un huissier de justice.

Il est ajouté que M. [N], qui ne produit aucun contrat de sous-traitance, ne démontre pas que la prestation de terrassement ait été confiée à la société Gina, se limitant à de simples affirmations qui ne suffisent à infirmer les dispositions contractuelles. Il n’a produit aucune pièce infirmant le contrôle altimétrique effectué en 2017.

Dans ces conditions, cette demande d’expertise, destinée à suppléer la carence de M. [N], pourtant avocat, dans l’administration de la preuve, apparaît aujourd’hui inopportune et non pertinente au regard de l’ancienneté des faits et des demandes formulées à son encontre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de réception judiciaire des travaux

Pour prononcer la réception au 16 mars 2016, le tribunal a retenu qu’à cette date, l’ouvrage était en état d’être reçu et habité par les maîtres d’ouvrage lorsqu’ils l’ont refusé.

M. [N] fait valoir que la maison d’habitation n’était pas habitable à cette date et que les travaux n’étaient pas achevés puisque : aucun sanitaire n’avait été installé, les travaux de plomberie intérieurs étaient inexistants (absence totale de robinetterie et de sanitaire), aucun revêtement de sol, carrelage, ni peinture n’avaient été posé, les menuiseries intérieures n’étaient pas finalisées, aucun système de chauffage n’avait été installé et les travaux extérieurs n’étaient pas achevés (absence de clôture, de portail, et système d’évacuation des eaux de ruissellement non finalisé).

La société Gina fait valoir qu’elle a, le 16 mars 2016, proposé à la réception une maison conforme à l’état prévu par le CCMI, qu’elle a réalisé des travaux sans malfaçon et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir réalisé des travaux que les maîtres d’ouvrage s’étaient réservés.

Elle affirme que les équipements, les sanitaires et l’eau chaude n’étaient pas compris dans la notice descriptive et que le maître d’ouvrage s’était réservé 41 870 euros de travaux correspondant notamment aux raccordements, aux équipements sanitaires et aux revêtements sol et murs.

Elle ajoute que les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs tels que commandés à son CCMI étaient effectués et que les dauphins, regards et évacuations avaient été réalisés. Elle affirme que l’immeuble est achevé, conformément aux clauses contractuelles et que l’ouvrage était en état d’être reçu.

En application de l’article 1792-6 du code civil, « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Il est admis qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée.

En effet, en cas de conflit, la réception judiciaire peut être demandée par l’une des parties cocontractantes (hors leurs assureurs) si les constructeurs sont appelés à la cause pour que le caractère contradictoire soit respecté et cela suppose également que l’ouvrage soit en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour un immeuble d’habitation, être effectivement habitable.

Ainsi, l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception.

L’appréciation de cette habitabilité relève du pouvoir souverain des juges du fond et il incombe à celui qui réclame la fixation d’une réception judiciaire de rapporter la preuve que les travaux étaient à la date réclamée de la réception judiciaire en état d’être reçus.

Il ressort de la première page de la notice descriptive de la maison choisie (type « sous-sol ' rdc ' combles aménagés version sur mesure ») que ne sont pas compris dans le prix : « le revêtement des sols dans les chambres, l’ensemble des peintures plafonds et murs (travaux de décoration), les travaux et démarches auprès des organismes tels que Erdf, Grdf, Ptt, Eau… ». En page 20, la notice alerte les maîtres d’ouvrage et précise : « Le montant de la viabilisation du terrain est estimé à 6 000 euros. Ce montant est une estimation. A charge des maîtres d’ouvrage de réaliser les devis des concessionnaires ». D’autres travaux ont été contractuellement laissés à la charge du maître d’ouvrage : sanitaires (2.6 – 7 200 euros), pompesèc à chaleur et ballon thermodynamique (2.6.3.1 ' 11 500 euros), revêtement des pièces humides et des pièces hes (2.6.9 ' 7 400 euros), terrassements, fouilles et déblais (1.1.1 ' 1 724 euros), remblais au pourtour de la construction (1.1.1.2 ' 700 euros).

Par mention manuscrite en fin de la notice descriptive (page 20), M. [N] a indiqué : « Je reconnais me réserver les travaux liés à la présente notice d’un montant de 41 870 euros ».

Le permis de construire précise également les travaux à la charge du client soit : « portail plus muret ou mur de clôture, chemin d’accès pavillon, terrasses extérieures, aménagement paysagé, déboisement et nivellement du terrain, branchements sur parties privatives et publiques ».

La société Gina produit un constat des lieux dressé le 16 mars 2016 qui atteste notamment, photos à l’appui, de l’installation électrique complète, de la VMC, du thermostat, des réservations pour alimentation eau chaude, eau froide et évacuation, des conduits d’évacuation des niveaux supérieurs, mais qui constate également la non-réalisation du ravalement du pignon gauche. Concernant les raccordements, les installations mises en 'uvre par la société Gina étaient à cette date prêtes à être raccordées dans la maison, la partie entre la maison et la limite de propriété étant à la charge du maître d’ouvrage comme les démarches auprès des concessionnaires, comme indiqué ci-avant.

M. [N] ne peut à ce stade reprocher à la société Gina de ne pas avoir réalisé des travaux sus-visés que les maîtres d’ouvrage se sont expressément réservés et qui ont été chiffrés. Ces prestations chiffrées n’incombaient pas au constructeur mais aux maîtres d’ouvrage, seuls responsables de leur non-réalisation. Ils ne peuvent par conséquent refuser de réceptionner l’ouvrage en opposant l’absence de réalisation des travaux chiffrés qu’ils se sont expressément réservés.

C’est à tort également que M. [N] déplore l’absence des équipements mentionnés en page 19 de la notice qui concerne l’annexe IV puisque l’intégralité des sanitaires visés dans le plan a été chiffrée en page 10. Il ne peut non-plus invoquer le précédent contrat signé avec une autre entreprise qui n’engage nullement la société Gina. Il est également rappelé que l’article R.231-7, invoqué à tort, ne concerne pas la réception.

Rien n’établit enfin qu’un chauffage au sol, les peintures, les clôtures aient été prévues au contrat liant la société Gina.

Celle-ci justifie avoir adressé par lettre recommandée du 1er octobre 2015 le Consuel relatif à l’installation électrique et démontre qu’elle n’a pu réaliser le ravalement du pignon gauche tributaire de la servitude de tour d’échelle.

Il n’est par ailleurs pas rapporté la preuve d’un vice de construction ou d’une non-conformité de nature à entraver l’habitabilité de la maison. À ce titre, le tribunal a retenu à juste titre l’imprécision et le caractère non probant du constat d’huissier dressé le 22 septembre 2015 et que la surélévation minime, telle qu’établie par le contrôle altimétrique effectué le 20 février 2017 (pièce 37) non contredit, n’empêche pas l’habitabilité.

En outre, lorsque les maîtres d’ouvrage ont demandé, par courrier du 14 mars 2016, un report de la date de réception, ils ont réclamé à la société Gina de terminer les travaux, s’engageant à régler le solde.

Enfin, le caniveau et l’évacuation des eaux de ruissellement de la pente d’accès au sous-sol, indiqués comme non compris dans le prix convenu n’ont pas été chiffrés. Néanmoins, leur absence, comme celle des dauphins, regards et évacuations n’empêchent pas l’habitabilité nécessaire à la réception judiciaire.

La société Gina justifie avoir tenté de remettre les clés au maître d’ouvrage qui a refusé d’en prendre possession (pièces 29, 45) et ne les a pas réclamées alors qu’elles se trouvaient à l’étude de l’huissier.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé la réception judiciaire au 16 mars 2016.

Sur la demande en paiement des factures

La société Gina réclame le paiement d’une somme de 49 220,10 euros correspondant aux deux factures d’un montant de 40 626,75 euros TTC et de 8 593,35 euros TTC (pièces 7 et 8).

Elle justifie avoir réalisé l’installation électrique, prévue au contrat et approuvée par Consuel, et les portes intérieures.

Pour s’opposer au paiement, M. [N] soutient désormais à hauteur d’appel que les travaux relatifs à l’évacuation des eaux usées, aux revêtements et au carrelage dans les pièces de jours n’ont pas été réalisés et que le tribunal a justement déduit une somme de 12 400 euros à la première facture.

Le tribunal a rappelé l’article 16 des conditions générale du CCMI, conforme aux dispositions de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation qui échelonne les paiements en fonction de l’état d’avancement des travaux et les conditions particulières qui fixent un délai de paiement de 15 jours. L’appelant ne revient pas sur ces dispositions.

Concernant les revêtements au sol des pièces humides et sèches (§2-6-9), il ressort clairement de la notice descriptive (page 13) que ces ouvrages et fournitures n’étaient pas compris dans le prix convenu et qu’ils faisaient partie des travaux réservés, sans aucune contradiction avec le NOTA de la page 20. Il n’y a donc pas lieu de considérer que le carrelage au sol était inclus dans le prix forfaitaire. Le jugement est infirmé sur ce point.

S’agissant des dauphins, regards et évacuation des eaux, le tribunal a relevé à juste titre une contradiction dans la notice (§ 2.4.3 page 8) devant s’interpréter en faveur du consommateur conformément à l’article L.133-2 du code de la consommation. Il a jugé que cette prestation était comprise dans le prix forfaitaire et qu’en l’absence de réalisation, il a déduit une somme de 5 000 euros à déduire de la facture, en l’absence de remise en cause de ce montant. Il convient de confirmer cette moins-value et de réduire le montant dû à la somme de 35 626,75 euros TTC.

En l’absence d’autre contestation, la condamnation au paiement de la dernière facture d’un montant de 8 593,35 euros TTC rendue exigible à compter de la réception est confirmée.

En conséquence, le jugement est infirmé sur le quantum et M. [N] et Mme [C] sont condamnés solidairement à régler à la société Gina la somme de 44 220,10 euros TTC qui portera intérêts au taux mensuel contractuel de 1 % à compter du 18 avril 2016 pour la seule facture échue de 35 626,75 euros TTC, en application de l’article 17 des conditions générales.

Au regard de l’ancienneté des sommes effectivement dues et de l’attitude de M. [N], rien ne justifie d’écarter les dispositions contractuelles comme il le réclame.

Sur la demande au titre des intérêts de retard au taux mensuel contractuel de 1 %

Comme en première instance, aucune contestation n’est émise concernant le non-respect, pour le règlement des cinq premières factures du délai contractuel de 15 jours prévu à l’article 17 des conditions générales ni sur le calcul opéré, M. [N] exprimant une opposition de principe. Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [N] et Mme [C] à payer à la société Gina une somme de 1 195,23 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Gina

La société Gina réclame une somme de 10 000 euros, subsidiairement 5 000 euros, compte tenu du refus abusif et incompréhensible de réceptionner l’ouvrage, du refus de lui régler le solde du marché et de la faute de M. [N] consistant en une atteinte à son image.

M. [N] rétorque qu’il n’a porté aucune atteinte à l’image et à la réputation commerciale de la société Gina et qu’il n’a fait que tenter de faire prévaloir ses droits.

Il doit être considéré que le défaut de paiement est suffisamment indemnisé par les intérêts de retard prononcés et qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice distinct non réparé à ce titre.

Les pièces produites (n°26, 27 et 28) établissent que des propos diffamants à l’encontre de la société Gina ont bien été diffusés sur un site internet et que ceux-ci ont été retirés après une demande faite à M. [N] et deux autres demandes adressées directement sur le forum concerné.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu le caractère nuisible de ces diffusions pour l’image et la réputation commerciale du constructeur. Il est en outre patent que M. [N] a abusivement fait usage de sa profession pour faire valoir sa position, qu’il a persisté à refuser la réception sans recourir à un professionnel de la construction pour étayer ses reproches, même après le jugement la prononçant et qu’il continue de s’opposer à toute remise des clés, se maintenant dans une situation de blocage.

Le jugement est confirmé sans qu’il ne soit nécessaire d’augmenter le quantum retenu.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 141 643,60 euros TTC

Il est noté à titre préliminaire qu’en première instance, M. [N] réclamait que les travaux non chiffrés, non mentionnés dans la notice descriptive ou non réalisés soient mis à la charge du constructeur sans avoir chiffré cette demande. Il produit désormais, à hauteur d’appel, deux devis lui permettant de chiffrer sa demande qui ne peut par conséquent être considérée comme nouvelle à hauteur d’appel. Elle est jugée recevable.

La société Gina conteste la pertinence et l’authenticité des deux devis produits qui ont été réalisés en 2023 et 2024 sans visite des lieux. Elle ajoute que le deuxième présente de nombreuses incohérences et des postes non prévus dans la maison choisie par M. [N]. Elle souligne qu’un mandat de vente de la maison au prix de 600 000 euros (pièces 47 et 48) a été signé par Mme [C] et que M. [N] n’entreprendra en toute hypothèse aucun travaux.

Rappel des principes applicables

Il est admis que le CCMI est soumis aux dispositions d’ordre publique prévues aux articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. C’est un contrat à forfait dans lequel le constructeur doit supporter le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire. Ce dernier s’engage à lister et à chiffrer précisément, dans la notice descriptive, les travaux devant rester à la charge du maître d’ouvrage.

Ainsi, tous les travaux nécessaires à la bonne utilisation de la maison et qui ne sont pas exclus de la notice, sont à la charge du constructeur.

Tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. En effet, le maître de l’ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme.

L’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation qui fixe les énonciations du contrat ne distingue pas les travaux indispensables ou non alors que l’article R.231-4 du même code précise que la notice descriptive telle que fixée par l’arrêté du 27 novembre 1991, ne concerne que les travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Il en résulte que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur et que les fluides nécessaires à l’édification de la construction doivent être compris dans le prix convenu.

Aussi, les travaux non indispensables et non prévus au contrat n’ont pas besoin d’être chiffrés. En revanche, les travaux non indispensables à l’habitation mais faisant partie des travaux nécessaires à la réalisation de la maison décrite au contrat doivent être chiffrés. En outre, tous les travaux prévus au contrat doivent être chiffrés, même si le maître d’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.

Il en résulte que le maître d’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés ou insuffisamment chiffrés dans la notice descriptive et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.

Il est enfin admis que les travaux qui ne sont pas réservés dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison sont à la charge du constructeur.

En l’espèce, l’article 14 des conditions générales du CCMI liant les parties précise que : « Le constructeur s’engage à les réaliser ou à les faire réaliser à ce prix si le maître d’ouvrage lui en fait la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat ».

Demandes au titre des travaux non chiffrés ou insuffisamment chiffrés ou non effectués

M. [N] estime que le montant de l’ensemble des travaux ou équipement nécessaires ou visés à la notice descriptive et dans les plans non chiffrés est de 130 536,34 euros H.T sauf à déduire 12 500 euros HT de transport et évacuation des terres excédentaires à sa charge, soit un total de 118 036,34 euros HT (soit 141 643,60 euros TTC).

Il vise les postes suivants : la cloison garage (§ 2.1.5), l’escalier (§ 2.3), les dauphins, regards et évacuations (§ 2.4.3), les menuiseries extérieures (§ 2.5.1), l’eau chaude sanitaire (§ 2.6.3.1 bis), l’évacuation (§ 2.6.6), les revêtements (§ 2.6.9), la peinture intérieure (§ 2.6.9.2), les raccordements d’eau (§ 3.1) électrique (§ 3.2) et sur égout (§ 3.3), la pompe de relevage (§ 3.7), les fouilles et déblais concernant le sous-sol (§ 1.1.1.2), le sol du sous-sol et les remblais au pourtour de la maison (§ 1.2.2).

Il ajoute que les plans, qui prévalent contractuellement à la notice descriptive, prévoient les portails, clôture et chemin qui n’ont pas été chiffrés dans la notice. Contrairement à ce qui est prétendu sur ce point, le plan du permis de construire prévoit expressément (page 1) : « Travaux à charge du client : « portail plus muret de clôture, chemin d’accès pavillon, terrasses extérieures, aménagement paysagé, déboisement et nivellement du terrain, branchements sur parties privatives et publiques ». Ainsi, au vu des principes rappelés, s’agissant de travaux non indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble et non prévus au contrat, ces travaux ne peuvent être mis à la charge du constructeur. En outre, le devis produit ne correspond pas aux prestations mentionnées sur le plan. Le jugement est confirmé.

— La cloison garage (§ 2.1.5)

L’article 2-1-5 concerne les cloisons entre l’habitation et le garage intégré ce qui implique que ces derniers soient sur un même niveau. Or, le garage, incontestablement intégré au bâti, occupe la totalité du sous-sol sur l’entièreté de l’emprise au sol de la construction et les parties habitables occupent le rez-de-chaussée (rdc) et les combles. Ce paragraphe est donc sans objet pour le modèle choisi. La demande est rejetée.

— Les finitions sur escalier (§ 2.3)

La société Gina devait un escalier brut et le vernissage n’est pas une prestation indispensable à l’habitabilité. En outre le devis porte sur le vernissage de deux escaliers bois alors qu’il n’y en a qu’un.

Néanmoins, les travaux de vernissage n’ont pas été chiffrés.

Il ressort des deux devis produits que le vernissage des escaliers bois est évalué à la somme de 665,80 euros HT soit 798,96 euros TTC. Ce montant est validé et incombe au constructeur.

— Les dauphins, regards et évacuations (§ 2.4.3)

La société Gina affirme à juste titre que cette prestation fait partie du § 3 ' Raccordement, assainissement, évacuation, chiffré à 3 700 euros, au § 3.6. page 15.

La demande de M. [N] est par conséquent rejetée.

— Les menuiseries extérieures (§ 2.5.1),

La société Gina fait valoir que la prestation de deux couches de finitions sur les menuiseries extérieures ne concernent pas celle de M. [N].

Il est patent que la prestation de deux couches de finition ne concernent pas les menuiseries du § 2.5.1 qui sont indiquées comme étant en PVC. La demande est rejetée.

— Les sanitaires (§ 2.6)

La notice prévoit le chiffrage de ces travaux réservés à 7 200 euros pour la totalité des équipements cuisine, wc, salles de bain et de douches prévus au plan sur les deux étages. La demande est rejetée.

— L’eau chaude sanitaire (§ 2.6.3.1 bis)

Il ressort de la notice que le poste 2.6.3.1, reservé, a bien été chiffré à 11 500 euros et que ce poste comprend la production d’eau chaude et le ballon d’eau chaude. Ces travaux n’ont pas été confiés à la société Gina dans les quatre mois et celle-ci justifie que le chauffage au sol n’était pas compris dans le contrat (pièce 50). La demande est rejetée.

— L’évacuation (§ 2.6.6)

Il est rappelé que l’ensemble du § 2.6 (Équipement) a été chiffré à 7 200 euros, précision faite que le § 2.6.3 (chauffage) a été chiffré en complément à 11 500 euros et que le § 2.6.9.1 (revêtements pièces humides) a été également chiffré en complément pour 7 400 euros. Les évacuations prévues au § 2.6.6 incombaient au maître d’ouvrage et ont été chiffrées.

— Les revêtements (§ 2.6.9)

Le § 2.6.9.1 (revêtements pièces humides et pièces de jour) mentionne pour 7 400 euros :

—  78 m² de carrelage dans les pièces séjour, salon, cuisine, salle d’eau rdc, wc rdc, hall, placard du hall, salle de bain 1er étage, salle d’eau 1er étage et wc 1er étage comme on peut le vérifier sur le tableau des surfaces du permis de construire ;

— de la faïence à concurrence de 4,32 m² pour une douche et 5,58 m² pour une baignoire ;

— une impression + deux couches de peintre avec enduit sur les murs et plafonds de ces pièces.

Ces revêtements incombaient donc au maître d’ouvrage et ont été chiffrés. La demande est par conséquent rejetée.

Néanmoins, contrairement à ce que soutient sans fondement la société Gina, la notice précise en première page que le revêtement des sols dans les chambres (moquettes) et l’ensemble des peintures plafonds et murs (impressions) ne sont pas compris dans le prix, ce qui est également rappelé au § 2.6.9.2 qui n’a pas chiffré ces prestations pour ce qui concerne spécifiquement les pièces sèches (hors pièces de jour, carrelées, objet du § 2.6.9.1.)

Il est par conséquent fait droit à la demande concernant la moquette et les peintures de ces pièces qui auraient dû être chiffrées pour le maître d’ouvrage.

Dans le devis de la société Sury, le poste ragréage est évalué à 2 290,35 euros HT (+ 20 % TVA), le poste plinthes bois est évalué à 2 524,91 euros HT (+ 20 % TVA) et le poste moquette à 5 877,65 euros HT (+ 20 % TVA). Ces montants, d’un montant total de 10 692,91 euros HT (soit 12 831,49 euros TTC) sont jugés convenables. Ils incombent au constructeur.

— Les raccordements d’eau (§ 3.1) électriques (§ 3.2) et sur égout (§ 3.3) et la pompe de relevage (§ 3.7),

Il ressort de la notice que le § 3 dans son entièreté a été chiffré à la somme de 3 700 euros, outre un complément de 1 700 euros pour le § 3.7. Il convient de noter qu’il existe deux § 3.7 l’un concernant l’évacuation des EP en puits perdu l’autre concernant la pompe de relevage.

À ce titre, la cour considère que cette dernière est soit incluse dans les 1 700 euros spécifiques au puits perdu, soit incluse dans les 3 700 euros qui concerne l’entièreté du paragraphe 3. Aucun de ces travaux pourtant chiffrés n’a été réclamé dans le délai de quatre mois, comme contractuellement prévu. La demande est rejetée.

— Les fouilles et déblais concernant le sous-sol (Annexe 1 § 1.1.1.2)

La cour constate que dans le § 1 1.1.2 fouilles et déblais, les fouilles en pleine masse ont bien été chiffrées 1 724 euros et les terrassements pour la rampe d’accès au sous-sol, compris dans le prix, ont bien été réalisés au regard des constats produits.

En revanche, le dallage de la rampe en béton brut, les murs de retenue des terres formant les murs de la rampe d’accès et le caniveau en pied de rampe, compris puisard, n’ont pas été chiffrés et ne peuvent légitimement pas être inclus dans les 1 724 euros mentionnés. Il est donc fait droit à la demande.

Le devis de la société Sury évalue la réalisation de cette rampe à la somme de 10 482,06 euros tandis que la société Europe vérandas estime ces mêmes travaux à la somme de 5 964,83 euros HT (soit 7 157,80 euros TTC), ce dernier montant est retenu par la cour.

— Le sol du sous-sol (Annexe 1 § 1.2.2),

M. [N] estime que les remblais au pourtour de la maison n’ont pas été chiffrés, ce qui est exact dans l’Annexe 1.

En revanche, au § 1.1.1.2, les remblais au pourtour de la maison sont évalués à 700 euros.

En outre, la cour remarque, dans les constats d’huissier, des photos montrant que les terres sont régalées jusqu’au pied des façades, prouvant ainsi que les remblais au pourtour de la maison ont bien été réalisés.

La demande est par conséquent rejetée.

— L’absence de ravalement et d’étanchéité du pignon gauche

En l’absence d’accord avéré du voisin et les travaux de terrassement n’ayant pas été réalisés en intégralité, ce poste n’a pu être réalisé et n’a pas été facturé par la société Gina. Aucune condamnation ne peut lui incomber à ce titre.

Demandes complémentaires de M. [N]

Au vu des travaux à effectuer aux frais du constructeur, il est accordé une somme de 3 800 euros au titre des frais de chantier, selon l’évaluation faite dans le devis de la société Europe vérandas.

S’agissant de la demande de reprise du cuvelage en sous-sol prétendument inondé lors de la visite d’achèvement, la cour constate que l’inondation n’a pas été constatée contradictoirement et qu’aucune démonstration n’est faite sur l’existence d’un cuvelage et encore moins d’un cuvelage défaillant. La demande est rejetée.

Enfin, il est demandé la reprise des isolations, cloisons et doublage qui ont été affectés par la longue période d’inhabitation avec absence de chauffage. Il est retenu que cette défaillance n’incombe pas à la société Gina puisque le chauffage et l’entretien de l’ouvrage incombent au maître d’ouvrage après la réception.

Demande au titre de l’absence de conformité des travaux au CCMI

M. [N] fait valoir que le constructeur a une obligation de résultat, que le plan prévoyait un rez-de-chaussée à « 100,60 » pour un terrain naturel (TN) à « 100,10 », soit une différence qui devait être de 50 centimètres et que le constat d’huissier établit une différence de 111 centimètres.

Selon lui, il existe un défaut de conformité de plus de 60 centimètres. L’entrée de la maison est donc à 111 centimètres du terrain naturel et non 50 centimètres comme contractuellement prévu, comme en attestent les photos produites.

Il estime que la société Topo solutions a établi ses mesures de manière non contradictoire à partir de cet ajout artificiel de terres mis par la société Gina pour les besoins de la procédure, ce que le maître de l’ouvrage aurait pu dénoncer s’il avait été invité à être présent lors de cette prise de mesure. Il ajoute qu’elle a choisi un point d’altimétrie situé à près de 20 mètres du terrain naturel situé au-dessous de la construction, terrain naturel qui doit être le seul point référent, ce qui est déloyal. Ce relevé a été fait sans autorisation et donc par violation de domicile.

La cour constate que M. [N] invoque brièvement la garantie décennale de l’article 1792 du code civil sans justifier de l’existence d’un désordre de nature décennale. Ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, l’huissier de justice, qui n’est pas un homme de l’art en construction, n’a pas précisé ses emplacements de mesure de telle sorte qu’il n’est pas possible, en l’état, d’en déduire une non-conformité d’emplacement.

En outre, le contrôle altimétrique effectué par la société Topo solutions, qui conclut à une différence d’un centimètre de plus pour la dalle brute du rez-de-chaussée et quatre centimètres de plus pour le seuil du sous-sol, est cohérent avec le permis de construire.

M. [N] ne rapporte pas la preuve de la non-conformité qu’il invoque sans document probant. Le jugement est confirmé sur ce point.

Au final, la société Gina est redevable d’une somme de 21 123,54 euros HT (665,80 + 10 692,91 + 5 964,83 + 3 800), soit 25 348,24 euros TTC au titre des travaux non chiffrés ou non réalisés. Le jugement est infirmé sur ce point et il est fait droit à la demande de compensation entre les sommes dues par les parties.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des pénalités de retard

M. [N] réclame la somme de 184 356 euros correspondant à un retard de livraison de 9 années (171 867 / 3 000 × 3 218 jours) au titre des intérêts de retard. Il estime subsidiairement qu’ils n’ont été en possession des clés que le 18 mars 2022, soit six ans de retard (soit 171 867 / 3 000 x 2 190 jours soit 125 462,91 euros).

L’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de supporter les retards dans la livraison de l’ouvrage par la mise en place de pénalités d’un montant minimum de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Aux termes de l’article 20 des conditions générales, « la durée d’exécution des travaux fixée aux conditions particulières part de la date d’ouverture de chantier visée à l’article 19 », l’article 22 de ces mêmes conditions rappelant les dispositions de l’article R. 231-14 susvisé.

Ainsi, il n’est pas contestable que la construction devait être livrée au plus tard douze mois après la déclaration d’ouverture du chantier soit au plus tard le 20 mars 2016.

Néanmoins, il ressort de ce qui précède que M. [N] a été invité à réceptionner l’ouvrage le 16 mars 2016, qu’il a réclamé un report sans proposer d’autre date et qu’il a par la suite refusé toute remise des clés.

C’est par conséquent à juste titre que le tribunal a jugé qu’aucun retard n’était imputable au constructeur. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des préjudices distincts

M. [N] réclame 500 euros par mois pour ce terrain qu’il n’a pu utiliser depuis le 20 mars 2016 et fait valoir que le terrain à une valeur de 200 000 euros supérieure au coût de la construction, que les pénalités prévues en cas de retard de livraison ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts, que la maison n’est pas achevée et n’est pas livrable, que jusqu’à la remise des clés, il n’était pas en mesure d’entrer dans la maison et qu’il a été obligé de s’acquitter des mensualités du prêt immobilier de 199 000 euros contracté pour l’acquisition du terrain et des impôts fonciers, que la banque a prononcé la déchéance du terme et qu’il a été fiché.

La société Gina s’oppose à la demande et rappelle que M. [N] demande l’indemnisation d’une perte de jouissance de son terrain alors qu’il ne paye aucun abonnement.

Au vu de la solution adoptée au litige, il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice de jouissance imputable à la société Gina. M. [N] est débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de mise en 'uvre de la garantie de livraison

Une garantie de livraison a été fournie par la société CGI BAT le 13 mars 2015 conformément aux dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation. Elle couvre le maître d’ouvrage contre la défaillance du constructeur.

Selon cet article, la garantie prend effet à compter de la date d’ouverture du chantier, et cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L.231-8 du même code pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Il est rappelé qu’en l’espèce, la société Gina est in bonis, qu’il n’a pas été caractérisé de défaillance puisqu’aucune malfaçon ou non-façon contractuelle ne sont retenues à son encontre.

Au regard de la réception prononcée et de la solution apportée au litige, aucune garantie de livraison à prix et délais convenus n’est due. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gina, qui succombe en majeure partie en appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Gina à payer à M. [N] une indemnité totale de 2 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en première instance et en appel.

Les sociétés Gina et SMABTP conserveront la charge de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel interjeté,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande reconventionnelle aux fins d’expertise,

— prononcé la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 16 mars 2016,

— condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [R] [C] à payer à la société Gina 1 195,23 euros au titre des intérêts contractuels de retard,

— condamné M. [O] [N] à allouer à la société Gina une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice commercial et rejeté les autres demandes,

— rejeté les demandes reconventionnelles au titre des pénalités de retard et au titre des préjudices distincts,

— mis hors de cause la société CGI BAT et constaté que les demandes subsidiaires de franchise et d’action récursoire de plein droit contre la société Gina étaient sans objet,

— condamné M. [O] [N] et Mme [R] [C] aux dépens et accordé le bénéfice de la distraction à la Selarlu Brout Delbart Avocat et à M^me Minault, avocats,

— condamné in solidum M. [O] [N] et Mme [R] [C] à verser à la société Gina et à la société CGI BAT la somme de 5 000 euros chacun ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau dans cette limite,

Condamne solidairement M. [O] [N] et Mme [R] [C] à régler à la société Gina la somme de 44 220,10 euros TTC avec intérêts contractuels mensuels de 1 % à compter du 18 avril 2016 pour la seule facture échue de 35 626,75 euros TTC en règlement des deux dernières factures ;

Dit que les travaux concernant les finitions de l’escalier bois, la moquette et les peintures des pièces sèches, le dallage de la rampe en béton brut, les murs de retenue des terres formant les murs de la rampe d’accès et le caniveau en pied de rampe, compris puisard, n’ont pas été chiffrés dans la notice descriptive ;

Condamne la société Gina à payer la somme de 21 123,54 euros HT (soit 25 348,24 euros TTC) à M. [O] [N] et Mme [R] [C] au titre des travaux non chiffrés ou non réalisés ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues ;

Y ajoutant,

Condamne la société Gina à payer les dépens d’appel ;

Condamne la société Gina à payer à M. [O] [N] une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,