COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°190

CONTRADICTOIRE

DU 26 MAI 2026

N° RG 24/07773 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5OQ

AFFAIRE :

[S] [Q] [O]

C/

Société SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Novembre 2024 par le Tribunal de proximité de VANVES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-0621

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 26/05/2026

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocate au barreau de VERSAILLES

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [S] [Q] [O]

née le 10 Mars 1965 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26603

Plaidant : M^e Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Laetitia AYOUN, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMEE

Société SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 998 640 304

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250010

Plaidant : M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 juillet 2013, l’OPH Seine Ouest Habitat, devenu la SAEM Seine Ouest Habitat et Patrimoine, a donné en location à Mme [S] [O] un logement située [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 4].

Invoquant la méconnaissance par Mme [O] et son fils, M. [E] [O], de l’obligation de jouissance paisible des lieux loués, la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine a fait assigner la locataire, par acte de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail,

— son expulsion sous astreinte,

— la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autorisation de séquestrer ses meubles à ses frais,

— sa condamnation à payer les loyers demeurés impayés, une indemnité d’occupation et une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties à la date du jugement pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,

— autorisé la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— débouté la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de sa demande d’astreinte,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglementé par les articles L. & R. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de sa demande de paiement des arriérés de loyers,

— condamné Mme [O] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ou par l’expulsion,

— condamné Mme [O] à verser à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2024, Mme [O] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, Mme [O], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et en ses prétentions,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves du 12 novembre 2024 en ce qu’il :

— a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du présent jugement pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,

— a autorisé la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à défaut de libération spontanée des lieux à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L. 412-A du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— l’a condamnée à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ou par l’expulsion,

— l’a condamnée à verser à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

— a rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves du 12 novembre 2024 en ce qu’il a :

— débouté la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de sa demande d’astreinte,

— débouté la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de sa demande de paiement des arriérés de loyers,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de 12 mois, à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4],

En tout état de cause,

— débouter la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à lui verser la somme de 8 373,43 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— ordonner à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de la reloger et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine, intimée, demande à la cour de :

— débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— confirmer le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles,

— condamner Mme [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux motifs que la bailleresse justifiait de la réalité et de la gravité des faits reprochés à Mme [O] ainsi qu’à son fils, à savoir des insultes et des injures envers les locataires, des menaces avec et sans arme, des menaces de mort, des intimidations et violences verbales et des agressions physiques.

Mme [O], qui poursuit l’infirmation du jugement, fait valoir que le premier juge ne s’est basé que sur les éléments produits par la bailleresse dans la mesure où elle n’a pu comparaître devant lui puisqu’elle n’avait pas reçu l’assignation délivrée pendant les congés d’été. Elle affirme n’avoir jamais reçu d’avis de passage, soutenant qu’il est fort probable qu’il ait été intercepté en son absence puisqu’elle a pu constater que ses voisins avaient touché à sa boîte aux lettres.

Elle expose que depuis son emménagement dans les lieux, ses enfants et elle ont subi d’importants troubles de voisinage de la part de leurs voisins. Elle soutient notamment qu’entre 2016 et 2023, elle a été victime de violences tant verbales que physiques l’ayant amenée à déposer des plaintes et mains courantes, ce dont elle n’a pas manqué d’informer sa bailleresse à plusieurs reprises. Elle affirme que cette dernière n’est pas intervenue efficacement pour mettre fin à ces troubles, la laissant seule face au harcèlement de ses voisins, alors qu’elle s’est en revanche saisie des plaintes formées par ces derniers à son égard pour demander la résiliation de son bail. Elle affirme que ces nuisances persistent encore à ce jour notamment de la part de M. [R] et la famille [J]. Elle soutient que les accusations portées à son encontre – injures ou menaces – sont purement mensongères et inversées et que les prétendus témoignages produits par la bailleresse, non corroborés par des preuves matérielles et qui sont motivés par la volonté de l’évincer, émanent exclusivement d’un petit groupe de voisins déjà impliqués dans les incidents qu’elle dénonce et qui sont souvent auteurs eux-mêmes d’actes de harcèlement ou d’agression.

Elle ajoute qu’elle ne peut matériellement être à l’origine des nuisances décrites car au moment des faits, elle travaillait en qualité d’assistante maternelle à raison de 44 heures par semaine, ce qui la tenait éloignée de son domicile la majeure partie du temps.

Elle affirme également que certains témoins ayant assisté à des agressions commises à son égard n’ont pas confirmé sa version des faits par peur de représailles ou par complaisance envers leurs voisins.

Elle relève enfin qu’elle exerce depuis plus de 15 ans la profession d’assistante maternelle dont les qualités exigées sont incompatibles avec le portrait d’une personne agressive, insultante et violente comme elle est décrite, ce que les attestations de ses proches contredisent également.

Elle ajoute que son fils n’habite plus avec elle depuis près d’un an et qu’elle n’a plus de contact avec lui, de sorte que quand bien même certains faits lui seraient imputables, elle ne saurait en être tenue pour responsable, alors qu’elle a toujours cherché à préserver la tranquillité de son foyer.

Elle affirme avoir honoré ses obligations locatives avec régularité et bonne foi.

La société Seine Ouest Habitat et Patrimoine, qui demande la confirmation du jugement ayant

prononcé la résiliation du bail, fait valoir que Mme [O] et sa famille perturbent la tranquillité des habitants de l’immeuble depuis plusieurs années et que les rappels à l’ordre qu’elle lui a adressés sont restés sans effet et que la situation est devenue invivable pour les locataires.

Elle soutient que des voisins l’ont avisée des difficultés rencontrées avec Mme [O] et son fils et qu’ils ont déposé des plaintes et mains courantes en raison d’insultes, d’injures, de menaces, d’agressions et de dégradations de leur part. Elle ajoute produire un constat de commissaire de justice ayant recueilli les témoignages de six locataires quant aux nuisances subies de la part de l’appelante.

Elle indique que l’appelante, locataire en titre, est responsable de ses propres agissements mais également de ceux des personnes qu’elle héberge dans le bien donné à bail, outre le fait qu’elle ne justifie pas du départ de son fils.

Elle ajoute que Mme [O] ne produit aucune pièce démontrant que les faits qu’elle relate sont inexacts ou de nature à remettre en cause leur véracité ; que les troubles de voisinage et le harcèlement dont elle fait état ne sont pas davantage avérés et ne sont pas, en tout état de cause, de nature à justifier l’infirmation de la décision dans la mesure où elle se contente de produire des plaintes et mains courantes anciennes non corroborées par des éléments extérieurs. Elle soutient que les pièces qu’elle produit font état de faits isolés et non répétitifs, dont la teneur n’est nullement de nature à justifier une action judiciaire de sa part à l’encontre des locataires qu’elle vise, et qu’elles ne sont ni probantes, ni de nature à remettre en cause la véracité et la gravité des troubles qu’elle invoque à l’appui de sa demande en résiliation et qui émanent de plusieurs locataires de la résidence sur plusieurs années.

Sur ce,

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine verse aux débats :

— un courrier de M. [P], habitant de l’immeuble, dans lequel il relate des faits survenus le 2 novembre 2016 vers 23 heures, à savoir qu’alors qu’il se disputait avec son fils, ils ont aperçu la voisine, Mme [O], sur son palier qui s’est mise à insulter son fils ('enc…, pd…, petit con…') et qui, après être rentrée chez elle, est ressortie armée d’un objet contondant ('sorte de matraque énorme d’environ 4 à 5 cms de diamètre et long de 40 cm environ') et qui les a agressés verbalement pour une raison inconnue puis les a menacés avec cet objet. Il indique que son fils a réussi à lui enlever l’objet des mains sans brutalité. Il ajoute que le fils de Mme [O] a déjà agressé plusieurs personnes de l’immeuble dont Mme [H], voisine de palier, M. [B] et lui-même trois mois avant,

— une plainte déposée par Mme [I] le 30 octobre 2019 dans laquelle elle indique qu’elle et ses filles âgées de 15 et 8 ans rencontrent des problèmes avec son voisin du 7ème étage, M. [O] [Z] ('selon le nom écrit sur la boîte aux lettres') depuis août 2015, qu’il l’insulte constamment dans les parties communes et lui crache au visage, et pour la dernière fois le 22 octobre 2019, qu’il la dénigre devant ses filles et qu’elle a déjà déposé plainte en juin 2018 ; qu’il a des problèmes avec l’ensemble des voisins et qu’il y a eu une altercation avec son mari et le voisin,

— une main courante déposée le 18 janvier 2020 par Mme [K], dans laquelle elle déclare avoir été agressée verbalement par Mme [O] l’accusant d’avoir mal parlé et insulté sa fille ; qu’elle était agressive et que son fils l’a menacée ('je te retrouverai, ça ne va pas se passer comme ça') ; qu’elle se sent en danger avec lui ; que les autres locataires, notamment les personnes âgées, en ont peur ; qu’il est menaçant avec pas mal de monde et que la mère est également agressive,

— une plainte déposée par M. [R] le 25 octobre 2021 dans laquelle il indique résider au 8ème étage de l’immeuble depuis mai 2021 et que dès son arrivée, les voisins du dessous, Mme [O] et son fils, lui ont causé des problèmes, lui reprochant de faire trop de bruit ; que le 23 octobre, après avoir tiré la chasse d’eau, ses voisins du dessous ont tapé avec un objet sur leur plafond pour lui signaler qu’il faisait trop de bruit et l’ont insulté de 'fils de pute’ et de 'sale race', avant que le fils monte et frappe à sa porte en lui criant de sortir 'si t’es un homme’ et de partir quand il a dit qu’il allait appeler la police,

— une main courante faite par M. [R] le 20 janvier 2022 dans laquelle il explique avoir percé trois trous dans le mur de son appartement et qu’en raison du bruit, M. [O] est venu frapper très fortement à sa porte et que lorsqu’il a ouvert, il lui a dit, en poussant la porte, 'je te casse la gueule’ ; qu’il est parti quand il a dit qu’il allait appeler la police et qu’ils se sont disputés dans les parties communes ; qu’il a l’insulté de 'fils de pute, sale race, connard’ ainsi que sa femme ('salope'),

— une main courante faite par M. [R] le 18 mai 2023 dans laquelle il explique avoir été victime d’injures et de menaces de la part de M. [O] le 16 mai entre 1h et 3h; qu’il a violemment tapé sur les murs des parties communes et que ce n’était pas la première fois ; que cela a réveillé ses enfants,

— une main courante faite par M. [G], résident de l’immeuble, le 18 mai 2023, dans laquelle il déclare être victime de menaces et d’intimidations de la part de son voisin M. [O] depuis 4 ans ; qu’il a déjà eu un comportement agressif et violent envers les personnes âgées et les enfants de la résidence ; que le 16 mai à 2h, sa fille, en situation de handicap, a été réveillée en sursaut et eu une crise d’angoisse l’ayant empêchée de se rendormir,

— une main courante faite par M. [J], résident de l’immeuble, le 18 mai 2023, pour des faits survenus le 16 mai à 2h30, dans laquelle il déclare avoir été victime d’injures de la part de son voisin M. [O] ; qu’en essayant de prendre contact avec lui, ce dernier est entré dans une colère noire et a eu un comportement totalement inadapté ; que sa fille était au téléphone avec les forces de l’ordre pour faire cesser les injures ; que cette personne est violente et agressive verbalement,

— un courrier de M. et Mme [J] reçu le 21 septembre 2023 par la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine dans lequel ils indiquent porter à sa connaissance les agissements de Mme [O] et son fils; que le 16 mai 2023, des bruits insolites et extrêmement bruyants se sont produits dans l’immeuble et qu’arrivés à leur porte, ils ont reçu une 'pluie d’insultes et de violences verbales avec menaces’ ; qu’ils ont été de nouveau victimes d’injures et de menaces le 7 août 2023 ; que cette situation n’est pas nouvelle et qu’ils lui demandent donc de bien vouloir intervenir auprès de cette famille pour faire respecter l’usage paisible de leurs logements,

— un courrier de la bailleresse du 2 octobre 2023 qu’elle indique être en réponse au courrier de Mme [O] du 6 septembre 2023 et aux plaintes du voisinage, rappelant à l’appelante la nécessité d’user paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la tranquillité du voisinage, et qu’à défaut, elle entamerait une action en résiliation judiciaire du bail. Mme [O] conteste avoir reçu ce courrier, étant relevé que seule une copie est produite par l’intimée qui ne justifie donc pas de son envoi,

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 9 novembre 2023 qui a procédé à l’audition de six locataires dont M. et Mme [J], Mme [R] et deux autres qui ont souhaité conserver l’anonymat par peur de représailles, duquel il ressort :

— des altercations avec Mme [O] et son fils assez violentes dans les propos et à chaque fois à la limite de devenir physiques ; des disputes assez fortes entre eux qui gênent les voisins, des insultes très violentes dès qu’on essaye de discuter avec eux ; qu’il a eu à subir des insultes 'fils de pute, si je t’attrape, attends de voir’ et des propos mensongers,

— des agressions verbales et des insultes envers M. et Mme [J] qui ont notamment relaté que le 16 mai 2023, ils ont été insultés par M. [O] ; que le 7 août 2023, M. [J] a été insulté par Mme [O] puis par son fils qui l’a pris à la gorge et l’a insulté et menacé 'je vais t’en coller une, fils de pute, espèce de PD. Pourquoi tu sonnes chez moi ' Si tu as un problème, on va régler ça entre nous. Mais c’est pas encore fini, tu vas voir…' ; qu’il a fait la même chose à un autre voisin; qu’il fait des gestes de menaces de mort à la personne habitant en face de chez lui en mimant le geste de l’égorger ; qu’une voisine a été poussée dans les escaliers et a eu le bras cassé et qu’elle est traumatisée ; qu’un autre voisin a été pris à la gorge et étranglé ; que M. [O] est toujours énervé, ne communique pas, qu’il insulte puis part ; que les femmes et les personnes âgées ont peur et vivent dans l’insécurité ; la situation est invivable et la mère menace tout le temps 'tu vas voir',

— les enfants de Mme [R] ont peur de descendre seuls ; que Mme [O] ouvre la fenêtre et les insulte ; qu’elle frappe dans les murs en pleine nuit car elle pense qu’ils font du bruit; qu’ils sont insultés tout le temps ; que beaucoup de voisins ne veulent pas témoigner car ils ont peur même s’ils subissent les mêmes désagréments,

— plusieurs altercations ont eu lieu avec les voisins ; qu’il a été menacé par M. [O]; avec des menaces de la part du fils de la locataire ; que la situation est devenue invivable pour l’ensemble des locataires.

De son côté, Mme [O] verse aux débats notamment :

— une plainte qu’elle a déposée le 3 décembre 2016 pour des faits de violences volontaires de la part de son voisin, M. [P] et son fils le 2 décembre entre 23h30 et 23h35 dans laquelle elle relate avoir entrouvert sa porte quand elle a entendu des cris sur le palier et avoir alors vu M. [P] et son fils se disputer ; qu’elle a voulu refermer sa porte mais que ce dernier a réussi à la pousser et à entrer et qu’il l’a alors attrapée avec les deux mains au niveau du cou et qu’elle a été défendue par un autre voisin, M. [G] qui l’a fait sortir ; que lorsque son fils l’a vu tenter de lui attraper le bras, il l’a repoussé ; que celui-ci est parti et revenu quelques secondes plus tard avec une matraque assez épaisse, de couleur noire d’environ 60 cm et s’est dirigée vers elle et son fils ; que le père a attrapé son fils par le bras et lui a porté un coup au visage avec la main ; qu’ils ont réussi à refermer la porte puis entendu des coups de bâton sur leur porte ; que la police est intervenue; qu’elle a une douleur au niveau du pouce gauche mais pas de traces au niveau du cou; que depuis leur arrivée, plusieurs voisins se sont ligués contre eux ; que cela a été jusqu’au bailleur et qu’il y a déjà eu une garde à vue car il y avait eu des coups portés de part et d’autre,

— un certificat médical de l’Unité Médico Judiciaire (UMJ) du 9 décembre 2016 faisant état d’une ITT de deux jours au vu du certificat médical initial relevant une douleur à la palpation du pouce gauche et une douleur de l’épicondyle externe du coude gauche, sans hématome, lequel est apparu lors de l’examen du 9 décembre au niveau du quart supéro-externe d’avant-bras gauche, la précocité de l’examen initial pouvant expliquer sa non-apparition immédiate,

— un courrier du 3 février 2017 adressé à la bailleresse pour dénoncer des troubles du voisinage qu’elle subit depuis plus de deux ans de la part d’un groupe de cinq voisins dont M. [P] et dans lequel elle relate l’agression du 2 décembre en indiquant que sa plainte a été classée sans suite pour cause de problèmes de voisinage, et dans lequel elle lui demande donc de mettre un terme à cette situation devenue invivable en lui proposant un échange de logement,

— la réponse du bailleur du 10 février 2017 l’invitant à appeler la police qui est la mieux à même de résoudre ce différend personnel,

— une main courante faite le 10 février 2020 faisant état de ce que le 8 février, M. [P] a bloqué l’ascenseur dans lequel elle était avec son fils et qu’il les a menacés en disant 'vous allez voir'; qu’elle a un différend avec plusieurs locataires,

— une main courante faite le 14 février 2020 dans laquelle elle indique qu’elle et sa fille subissent du harcèlement de la part de leurs voisins ; que sa fille s’est faite agressée par Mme [K] qui lui a mal parlé en lui disant qu’ils allaient avoir des problèmes et qu’elle a balancé son cartable et son manteau ; qu’elle subit les incivilités et le racisme de M. [P] ; qu’elle subit les provocations et insultes de ses voisins 'cassez vous chez vous, vous n’avez rien à faire ici’ et que tous les voisins ont des propos racistes et les insultent constamment quand ils les croisent ; que les nouveaux voisins les regardent de manière déplacée,

— un courrier de Mme [O] à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine du 22 juin 2021 se plaignant de nuisances sonores de jour et de nuit de la part de M. et Mme [R] qui vivent dans l’appartement situé au dessus de chez elle : tapent dans les murs avec des objets (marteau…), altercations avec leurs enfants, chasses d’eau tirées sans se soucier du grincement et du dérangement, chute de lourds objets la faisant sursauter, courses violentes dans l’appartement, cris et paroles fortes jusqu’au point qu’ils entendent leurs conversations ; qu’elle s’est permise de les rappeler à l’ordre pour qu’ils cessent leurs agissements et que malgré leurs excuses, ils ont continué ; qu’elle demande à la bailleresse de faire cesser leurs agissements,

— la réponse de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine du 24 juin 2021 lui indiquant qu’elle va adresser à la famille [R] un courrier pour qu’ils respectent la tranquillité du voisinage,

— un courrier de Mme [O] à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine du 27 août 2021 dans lequel elle indique que le courrier de mise en garde n’a pas été suivi d’effet et que la famille [R] poursuit ses agissements et que la situation reste invivable,

— la réponse de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine du 9 septembre 2021 qui indique qu’un courrier de mise en demeure rappelant leurs obligations va leur être adressé,

— une main courante du 14 octobre 2021 de Mme [O] dans lequel elle fait état d’un énorme tapage de la part de M. [R] ; que lorsqu’elle lui a demandé de faire moins de bruit, l’homme se trouvant avec lui a été très agressif et lui a crié dessus en lui disant que si elle n’était pas contente, elle n’avait qu’à partir ; qu’il a été insultant en lui disant qu’elle devait se casser ; qu’il n’y a pas eu de violences,

— une plainte de Mme [C] [O], sa fille, alors mineure, du 12 décembre 2021 qui indique avoir été insultée par Mme [I] qui a dit à sa fille 'elle est avec un garçon noir, c’est une pute’ en arabe ; que sa fille a essayé de la frapper en la prenant par le col et que son ami s’est interposé ; la police est intervenue, des voisins sont sortis,

— une plainte du 4 janvier 2022 de Mme [O] à l’encontre de M. [R] pour dénonciation calomnieuse au motif que son assureur l’a informée qu’un accident de la circulation était intervenu entre eux le 28 décembre 2021 et qu’elle était fautive, ce qu’elle conteste ; qu’il l’avait accusée d’avoir dégradé son véhicule devant leur bailleur et qu’il essaye de lui nuire,

— une plainte du 18 février 2022 de Mme [O] à l’encontre M. [R] pour harcèlement moral, tapage et nuisances chaque jour et nuit depuis son emménagement il y a huit mois ; qu’une médiation a été organisée avec le bailleur sans régler le problème, M. [R] continuant son tapage comme le 17 février où il a récupéré un marteau et a tapé sur le sol à 2 heures ; qu’elle fait des crises d’angoisse et de vertiges; que malgré les procédures engagées, la situation se dégrade petit à petit et qu’elle est à bout,

— un certificat médical du 18 février 2022 de son médecin traitant indiquant qu’elle présente des signes cliniques de stress avec anxiété liés d’après elle au harcèlement jour et nuit d’un voisin depuis 8 mois entraînant une insomnie et/ou des réveils nocturnes,

— une main courante du 25 avril 2022 dans laquelle elle fait état que les problèmes avec M. [R] continuent ; qu’elle a retrouvé le matin des détritus devant sa porte et dans sa boîte aux lettres,

— une plainte du 17 mai 2023 pour violation de domicile et violences à l’encontre de M. [J] et M. [R] pour des faits commis dans la nuit du 16 mai vers 1 heure où ce dernier a fait énormément de bruit de sorte qu’elle a frappé avec un balai à son plafond pour qu’il arrête et qu’il a alors frappé sur le chauffage collectif, ce qui a fait énormément de bruit, avant de descendre frapper chez elle ; que son fils a ouvert et que plusieurs individus sont entrés chez elle ; que M. [J] a attrapé son fils par le cou et lui a arraché sa chaîne en le tirant vers l’extérieur de l’appartement ; qu’il a également mis sa main sur son visage en la blessant et en lui disant de 'fermer sa gueule’ ; qu’il y avait également la fille de M. [J] et la femme de M. [R] qui ne les ont pas touchés mais seulement insultés ; qu’elle fait état d’un témoin, la voisine du dessus en face,

— un certificat médical des urgences de l’hôpital [Localité 5] du 17 mai 2023 notant une dermabrasion sous oculaire gauche de 1 cm et une dermabrasion de 1 cm de la partie supero-externe du poignet droit, et que son état a nécessité la prescription de soins et un arrêt de travail d’un jour, le certificat de l’UMJ du 8 juin 2023 mentionne une ITT 7 jours,

— un courrier du 5 septembre 2023 au bailleur lui faisant part de l’agression du 17 mai 2023 et dans lequel elle lui rappelle que la situation dure depuis deux ans ; qu’ils sont fatigués tant moralement que physiquement; qu’ils ne dorment pas la nuit et qu’elle a perdu son travail,

— une main courante de Mme [O] du 29 janvier 2025 dans laquelle elle indique que M. [G] l’a insultée devant l’ascenseur en faisant de grand geste menaçant et en bloquant l’ascenseur,

— un courrier du 5 mai 2016 adressé au maire de [Localité 6] pour lui signaler ses problèmes de voisinage depuis deux ans et particulièrement avec un groupe de voisins qui ne veut pas qu’elle réside dans l’immeuble et adopte un comportement très irrespectueux envers elle et ses enfants avec manque de respect et propos racistes à leur égard ; que cependant, elle ne justifie pas de son envoi,

— des recommandations et attestations de parents ayant gardé leurs enfants, datées de 2009, 2011 et 2018, faisant état de ses qualités professionnelles.

— une attestation de Mme [D], son amie depuis une trentaine d’années, faisant état d’une relation basée sur le respect et la confiance et ne l’avoir jamais vu agresser une personne ni violenter ses enfants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que tant Mme [O] que ses voisins ont dénoncé des nuisances graves les uns à l’encontre des autres et déposé des plaintes et mains courantes, parfois pour les mêmes événements mais en donnant des explications contradictoires. Cependant, la cour relève que Mme [O] et son fils ont été mis en cause, pour des faits d’insultes, d’injures, de menaces et / ou de comportements agressifs et des violences verbales par différents voisins, certains déjà présents avant son installation et d’autres arrivés postérieurement, et sur plusieurs années, sans qu’il soit établi qu’ils auraient agi de concert pour lui nuire.

Mme [O] produit deux certificats médicaux corroborant ses plaintes déposées en 2016, classée sans suite, et 2023 et qui ne permettent pas d’exclure l’existence d’agressions réciproques. Elle ne verse aux débats aucun autre élément extérieur permettant de confirmer sa version des faits, notamment aucune attestation alors qu’elle fait état de la présence de témoins pour certains de ces incidents ni aucun témoignage attestant de bonnes relations de voisinage. Or, il n’est nullement établi que ces témoins auraient refusé de s’exprimer par proximité avec la famille [W] ou par crainte des représailles, alors qu’au contraire, certains voisins ont refusé que leur identité soit mentionnée par le commissaire de justice par peur de représailles à son égard. Les éléments émanant de l’association ADAVIP 92 ne font que reprendre ses déclarations et la psychologue d’indiquer qu’elle 'semble’ présenter une souffrance psychologique. L’enregistrement de nuisances sonores (pièce 41) fait par l’appelante elle-même n’a aucune valeur probante en l’absence d’authentification permettant de déterminer le lieu, la date et les personnes impliquées.

Le fait que Mme [O] ait fait preuve de professionnalisme dans le cadre de son activité d’assistante maternelle comme le démontrent les attestations produites, certes anciennes, ne permet pas davantage de démontrer qu’elle n’aurait pu avoir le comportement qui lui est imputé. Il en est de même pour le fait qu’elle ait travaillé, en journée, en tant qu’assistante maternelle au domicile des parents des enfants gardés.

Enfin, il sera relevé que M. [E] [O] n’a jamais déposé plainte à l’encontre des voisins et qu’aucun élément n’est produit par Mme [O] permettant de démontrer que les allégations des voisins à son égard seraient mensongères. L’appelante ne démontre pas davantage que son fils n’habite plus avec elle depuis plus d’un an et qu’il résiderait à [Localité 7].

Ainsi, les divers éléments précis et concordants produits par la bailleresse, qui ne sont pas utilement contredits par ceux versés aux débats par l’appelante, permettent d’établir que Mme [O] et plus particulièrement son fils, qui résidait avec elle et dont elle doit répondre en tant que locataire en titre, ont adopté un comportement contraire à leur obligation de jouir paisiblement du bien pris à bail, sur plusieurs années et à l’encontre de différents voisins qui ont subi un trouble dans leur jouissance des lieux, et dont les actes commis ont été d’une gravité certaine s’agissant de menaces, d’insultes et d’injures, voir de violences physiques, ce qui constitue des manquements graves et réitérés justifiant la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef en l’absence de départ volontaire des lieux et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [O] demande à la cour de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision en faisant valoir qu’elle est dans l’incapacité de se reloger dans le parc privé compte tenu de ses ressources ; qu’en raison des troubles de voisinage subis, elle a demandé un logement social sans succès à ce jour et que son recours Dalo a été rejeté au vu des motifs retenus dans le jugement déféré ; qu’elle vit avec sa fille âgée de 19 ans qui poursuit ses études à proximité du logement familial et que malgré ses faibles revenus, elle a toujours réglé son loyer. Elle relève que sa demande est complémentaire de celle formée devant le juge de l’exécution lui ayant accordé un délai de 6 mois et que cette décision ne fait donc pas obstacle à sa demande.

La société Seine Ouest Habitat et Patrimoine s’oppose à cette demande au regard de la gravité des faits et au motif que l’appelante a déjà obtenu un délai jusqu’au 16 novembre 2025 pour quitter les lieux par le juge de l’exécution, soit en pratique jusqu’au 1er avril 2026 en raison de la trêve hivernale, et que sa demande de heurte à l’autorité de chose jugée en l’absence d’élément nouveau produit par l’appelante.

Sur ce,

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code dispose :

'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

A titre liminaire, la cour relève qu’elle n’est pas saisie, par l’intimée, d’une demande d’irrecevabilité de cette demande en raison de l’autorité de la chose jugée dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

L’avis d’imposition de Mme [O] le plus récent versé aux débats concerne l’année 2023 et mentionne un revenu annuel de 13 955 euros outre une pension alimentaire de 1 560 euros. Elle justifie percevoir depuis août 2024, une prime d’activité et le RSA d’un montant total de 1 194 euros en janvier 2025 incluant les aides au logement de 397 euros directement versé au bailleur.

Mme [O] justifie avoir déposé une demande de logement social le 7 février 2017, renouvelée le 22 mai 2024 ainsi que du rejet de son recours Dalo. Elle est à jour du paiement de ses loyers et indemnités d’occupation.

En revanche, elle ne justifie pas de la poursuite de la scolarité de sa fille à proximité de son domicile, le certificat de scolarité concernant l’année scolaire 2024/25.

Si elle justifie de démarches de relogement, la cour relève que Mme [O] a bénéficié, de fait, de délais de plus d’un an depuis le jugement déféré, et qu’au regard des raisons pour lesquelles le bail est résilié et de la nécessité d’assurer aux autres locataires une jouissance paisible des lieux, il n’apparaît pas opportun de lui accorder de délais supplémentaires à ceux déjà accordés par le juge de l’exécution.

Par ajout au jugement déféré, il convient donc de débouter Mme [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Mme [O] sollicite la condamnation de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à lui verser la somme de 8 373,43 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de lui ordonner de la reloger.

Elle fait valoir qu’en sa qualité de bailleur, la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine est tenue de lui assurer la jouissance paisible de son logement et que le harcèlement répété et les agressions subies dans le cadre de son habitation constituent un manquement grave à cette obligation. Elle indique que la bailleresse, informée de la situation à plusieurs reprises, n’a pas pris toutes les mesures nécessaires pour y remédier, de sorte qu’elle est tenue de l’indemniser des préjudices qu’elle a subis en la laissant seule avec deux enfants à charge face à la violence de ses voisins et qu’elle évalue à 50% du loyer durant 3 ans. Elle conteste tout comportement violent ou menaçant avec son voisinage, rappelant qu’elle réside dans le parc locatif de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine depuis plus de trente ans sans incident. Elle indique qu’il résulte des certificats médicaux produits et des attestations Adavip 92 que le harcèlement qu’elle a subi a eu des conséquences importantes sur son état de santé

La société Seine Ouest Habitat et Patrimoine s’oppose à ces demandes en faisant valoir que cette demande a été formée pour la première fois dans ses écritures du 11 mars 2025 et qu’elle devrait donc couvrir la période allant du 11 mars 2022 au 11 mars 2025, période durant laquelle elle ne démontre pas de manquement de sa part. Elle ajoute qu’il résulte des pièces produites par Mme [O] qu’elle a toujours répondu à ses courriers dans les meilleurs délais et qu’elle a même organisé une mesure de médiation.

Concernant la période antérieure à 2022, elle soutient qu’outre le fait que cette période se heurte à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [O] ne lui a adressé qu’un seul courrier auquel elle a répondu. Elle ajoute qu’au surplus, il n’existe pas d’éléments permettant d’établir l’existence de troubles anormaux de voisinage qui n’ont fait l’objet d’aucun constat et ne repose que sur ses déclarations. Elle indique ne pas avoir pris parti mais avoir tenu compte de l’ensemble des éléments émanant de plusieurs locataires démontrant qu’en réalité, elle a été elle-même à l’origine de troubles de jouissance graves et répétés malgré ses mises en garde.

Enfin, elle relève le caractère non-probant des pièces médicales produites qui ne font que retranscrire ses déclarations et n’établissent aucun lien entre les faits qu’elle évoque et son état de santé. Elle en déduit que sa demande de dommages et intérêts n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.

Sur ce,

En application des articles 1719 3° du code civil et l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

A titre liminaire, la cour relève que si la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine invoque la prescription d’une partie de cette demande dans le corps de ses conclusions, elle ne forme aucune demande d’irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

Il est justifié que le bailleur a répondu aux courriers de Mme [O] l’avisant de difficultés avec certains de ses voisins en lui conseillant, pour le premier, de déposer plainte (2017) puis en lui indiquant qu’elle allait leur rappeler leurs obligations (juin et septembre 2021) et en organisant une médiation en février 2022 laquelle n’a visiblement pas aboutie.

Si la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine ne démontre pas avoir envoyé le courrier du 2 octobre 2023 en réponse à celui de l’appelante, la cour relève que la bailleresse a fait le choix d’engager une procédure en résiliation du bail à son encontre à laquelle il a été fait droit, la cour, comme le premier juge, ayant retenu que l’appelante n’avait pas respecté son obligation de jouissance paisible des lieux.

Dans ces conditions, outre le fait que les pièces produites par Mme [O] rappelées ci-dessus ne permettent pas d’établir un trouble de voisinage anormal, il ne saurait être reproché un défaut de diligence et ainsi un manquement de la part de la bailleresse dans son obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible de son logement.

Mme [O] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre, de même que de sa demande de relogement, étant au surplus relevé que le bail a été résilié et qu’en tout état de cause il n’appartient pas au juge judiciaire d’ordonner à un bailleur social de reloger des locataires dans un autre logement de son parc social. En effet, l’attribution et la mutation des logements sociaux obéissent à des règles strictes, réglementées par les articles L. 441 et L. 442 du code de la construction et de l’habitation, ces demandes relevant de la compétence d’une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements dont les décisions s’imposent aux bailleurs sociaux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Mme [O] demande la condamnation de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral sur le fondement de la procédure abusive et l’article 32-1 du code de procédure civile en faisant valoir qu’au lieu de lui assurer une jouissance paisible de son logement, elle a fait le choix d’entamer une procédure abusive à son encontre, ce qui lui a causé une grande anxiété.

La société Seine Ouest Habitat et Patrimoine s’y oppose au motif qu’elle ne démontre pas que la procédure engagée aurait été abusive ; que les faits de harcèlement ne sont pas établis et qu’elle n’a nullement manqué à ses obligations.

Sur ce,

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande en résiliation du bail formée par la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine, aucun abus d’ester en justice ne saurait lui être reproché. Il convient donc de débouter Mme [O] de cette demande par ajout au jugement déféré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [O], qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] est en outre condamnée à payer à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine la somme de 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] [O] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Déboute Mme [S] [O] de sa demande de relogement ;

Déboute les parties du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [S] [O] à payer à la Société Seine Ouest Habitat et Patrimoine la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [O] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Lafon, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président