COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 AVRIL 2026

N° RG 25/04085 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XJIT

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

[P] [H] [E]

[W] [E]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Avril 2025 par le TJ de NANTERRE

N° RG : 24/01665

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 16/04/2026

à :

M^e Oriane DONTOT avocat au barreau de VERSAILLES, 617

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, 625

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Pris en la personne de son syndic en exercice la Société [G] & Cie (SAS) dont le siège social est situé [Adresse 2] lui même pris en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20250521

Plaidant : M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sandrine MUNNIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame [P] [H] [E]

née le 8 mai 1977 à [Localité 2] (URUGUAY)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [W] [E]

né le 12 septembre 1982 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2577040

Plaidant : M^e Benjamin FA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 27 août 2019, M. [W] [E] et Mme [P] [V] [E] ont acquis dans un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété, un appartement (A 203/204) situé au 2ème étage.

Dès le mois de septembre 2019, ils ont entrepris le remplacement des revêtements de sol de leur lot, afin d’y poser un parquet.

Le règlement de copropriété soumettant le remplacement des revêtements de sol à l’autorisation du syndic, le cabinet [G], syndic de copropriété, a été associé aux opérations qui exigeaient la prise de mesures acoustiques.

M. et Mme [E], répondant aux sollicitations du syndic, ont fait intervenir un expert acousticien dont les conclusions ont été contestées par le syndic.

Postérieurement à la pose du parquet, réalisée au mois d’octobre 2019, le syndic a mandaté un expert dont le rapport, daté du 21 janvier 2020, conclut à une 'dégradation notable de la protection acoustique', conclusion contestée par M. et Mme [E].

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie, a fait assigner en référé M. et Mme [E], sur le fondement des articles 1134 du code civil et 145 du code de procédure civile, afin de :

— ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la remise du revêtement de sol en son état d’origine (moquette), ou tout au moins de prendre toutes mesures utiles de telle sorte que le revêtement actuel (parquet) présente des caractéristiques phonique et thermique au moins égales à celles des procédés et matériaux d’origine ;

— désigner, subsidiairement, un expert acoustique et phonique aux fins d’expertise judiciaire ;

— condamner M. et Mme [E], outre aux entiers dépens comprenant la rémunération de l’expert, à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie aux dépens,

— condamné syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2025 , le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [G] & Cie (ci-après également dénommé 'le syndicat des copropriétaires'), demande à la cour, au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 1103, 1104 et suivants du code civil, 145, 699, 700, 834, 835 du code de procédure civile, de :

' – déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] recevable et bien fondé en son appel formé à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 28 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre ;

y faisant droit :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, [M] [G], [O] [G] & Cie ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, [M] [G], [O] [G] & Cie aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, [M] [G], [O] [G] & Cie à payer à M. et Mme [X] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner les consorts [X] à remettre en l’état d’origine (moquette) le revêtement de leur sol, ou par un revêtement présentant des caractéristiques phonique et thermique au moins égales à celles des procédés et matériaux d’origine, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner une astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut pour les consorts [X] de s’être exécutés dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce pendant une durée de 90 jours,

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert judiciaire habile et expert en matière acoustique et phonique qu’il plaira au président du tribunal de céans, avec pour mission de :

— convoquer les parties au besoin par télécopie ou par courriel avec AR en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties après avoir pris les convenances de ceux-ci et, dans le respect du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de, sa mission,

— se rendre sur place [Adresse 1] en présence des parties ou celles-ci dûment appelées,

— entendre les parties ou tout sachant si besoin,

— s’adjoindre tout sapiteur qu’il estimerait utile à l’accomplissement de sa mission pour autant que celui-ci ne soit pas expert dans la même spécialité que l’expert judiciaire « en titre » désigné par la présente juridiction,

— examiner les nuisances et/ou les désordres allégués dans l’assignation, et les décrire,

— procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l’existence de ces nuisances et/ou de ces désordres, en procédant ou en faisant procéder, de jour comme de nuit, à toutes mesures acoustiques strictement nécessaires et décrire les constatations ainsi faites,

— au besoin, après information des parties, réaliser seul des constatations inopinées et en rendre compte après exécution,

— donner son avis sur la réalité des nuisances et/ou des désordres allégués, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance,

— donner son avis sur les éventuelles insuffisances au regard des prescriptions contractuelles et plus précisément au regard de l’article 8-1.1.3 du règlement de copropriété ;

— dire si le nouveau revêtement de sol (parquet) installé par les époux [X] présente des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles des procédés et matériaux d’origine (moquette) ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et/ou nuisances, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à la juridiction qui sera ultérieurement et éventuellement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou des nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— répondre à toutes réquisitions des parties ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais située [Adresse 3] (01 40 97 14 29), dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté au parties,

— dire que l’expert devra, des réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

— dire que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

— dire que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappellera qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

— désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tout incident,

— dire que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

— fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consigné par les consorts [X] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal de céans, dans le délai maximum de 6 semaines à compter du prononcé de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [X], défendeurs intimés, de l’ensemble de leurs demandes que celles-ci soient formées par voie d’appel incident ou simplement à titre principal ou subsidiaire,

— condamner les consorts [X], défendeurs intimés, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble[Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [X], défendeurs intimés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Oriane Dontot, avocat, qui le requiert conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M et Mme [E] demandent à la cour, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile de :

'A titre principal :

— confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 28 avril 2025 en ce qu’elle a :

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence :

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé les [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 28 avril 2025 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndic :

— réputer non écrite la disposition figurant à l’article 8-1.1.3 du règlement de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme et M [E],

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la cour devait infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 28 avril 2025 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndic et qu’elle faisait droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par l’appelante :

— recevoir les protestations et réserves d’usage formulées par les époux [E] au titre de la demande de désignation d’un expert par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie,- désigner tel expert judiciaire, autre que M. [R], habile et expert en matière acoustique et phonique qu’il plaira au président du tribunal de céans pour diligenter cette procédure d’expertise,

— ordonner que la mesure d’expertise soit étendue à l’ensemble des lots de la copropriété, afin de vérifier si les propriétaires des appartements dans lesquels du parquet a été posé ont respecté le règlement de copropriété,

— ordonner que les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie.

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé les [Adresse 1] de toutes demandes contraires au présent dispositif,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé les [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [M] [G], [O] [G] & Cie à payer à Mme et M [E] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires fait grief au premier juge d’avoir accueilli la fin de non-recevoir aux motifs que les dommages allégués n’avaient pas leur origine dans les parties communes, alors qu’il a bien qualité pour agir afin de mettre fin à la violation du règlement de copropriété, et ce, que cette violation concerne les parties communes ou certaines clauses du règlement de copropriété relatives à la destination ou à la jouissance des parties privatives comme c’est le cas en l’espèce, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un trouble collectif.

Il précise que son action n’est pas destinée à obtenir réparation, qu’elle repose sur la violation de l’article 8-1.1.3 du règlement de copropriété qui soumet le remplacement des revêtements de sol à l’autorisation du syndic ayant auparavant pris l’avis de l’architecte de la copropriété, et qu’il agit ainsi au titre de son objet légal, c’est-à-dire la conservation et l’administration de l’immeuble dans le respect du règlement de copropriété.

M. et Mme [E], au contraire, approuvent la motivation du premier juge, et relèvent que le syndic ne rapporte toujours pas la preuve du caractère collectif du trouble allégué permettant de justifier de la recevabilité de son action.

Ils précisent qu’alors que Mme [A], propriétaire de l’appartement situé en-dessous du leur, devrait être la première personne affectée par la prétendue dégradation de l’isolation phonique du plancher de l’appartement, celle-ci leur a expressément donné décharge, et que l’absence de nuisance est même unanimement confirmée par les attestations concordantes de six autres occupants de l’immeuble, ce qui suffit à démontrer qu’il n’existe aucun préjudice collectif objectivable. Ils ajoutent que la seule plainte émane de M. [Y], membre actif du conseil syndical et propriétaire de l’appartement situé au-dessus du leur, de sorte qu’il s’agit bien d’un préjudice individuel qu’il appartient au seul intéressé de faire valoir en justice.

Sur ce,

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, l’action introduite par le syndicat des copropriétaires fait suite aux travaux réalisés par M. et Mme [X] ayant consisté à remplacer la moquette de leur appartement par du parquet.

Le syndicat des copropriétaires demande la remise en état en raison d’un trouble manifestement illicite tiré de la violation de l’article 8-1.1.3 du règlement de copropriété aux termes duquel : 'En cas de remplacement des revêtements de sol (ce qui ne pourra être effectué qu’après autorisation du syndic ayant auparavant pris l’avis de l’architecte de la copropriété), le nouveau revêtement devra présenter des caractéristiques d’isolation phonique et thermique au moins égales à celles des procédés et matériaux d’origine'. A titre subsidiaire, il demande à voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile visant notamment à 'déterminer si le nouveau revêtement de sol (parquet) installé par M. et Mme [X] présente des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles des procédés et matériaux d’origine (moquette)'.

Il est constant que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires se rapporte à des travaux réalisés dans des parties privatives, qui n’affectent en rien les parties communes et qui ne sont à l’origine d’aucun préjudice collectif. Au demeurant, M. et Mme [X] versent aux débats six attestations de voisins opposés à la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires et attestant de l’absence de nuisances liées au parquet installé. L’appelant produit, quant à lui, un courrier de M. [Y], copropriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui des intimés, dans lequel il qualifie le résultat de cette transformation de 'catastrophique et inacceptable', sans toutefois se plaindre de nuisances quelconques.

Si aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par l’appelant, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, il n’a, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, pas plus de pouvoir que n’en a ce dernier.

Or, si en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire contrevenant aux obligations conventionnelles du règlement de la copropriété, c’est à la condition que les manquements allégués du règlement de copropriété soient effectivement de nature à porter atteinte aux intérêts collectifs des copropriétaires pour affecter la destination de l’immeuble, la tranquillité des copropriétaires ou les droits collectifs. Tel n’est pas le cas, par essence, de la violation alléguée de l’obligation faite au copropriétaire d’obtenir l’autorisation du syndic avant de changer le revêtement de sol de son appartement, dès lors qu’il n’est invoqué aucun trouble de quelque nature, en rapport avec les travaux réalisés.

Etant relevé, à titre superfétatoire, que l’action en justice du syndicat des copropriétaires ne participe pas de la bonne exécution d’une quelconque décision de l’assemblée générale liée au présent litige et visant à assurer le respect du règlement de copropriété, c’est à bon droit et suivant une appréciation exacte des circonstances de la cause que le premier juge a déclaré les demandes formées par le syndicat des copropriétaires irrecevables.

L’ordonnance sera confirmée pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombant, supportera les dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile, sans pouvoir prétendre être indemnisé de ses frais irrépétibles.

L’équité commande en outre de confirmer l’ordonnance en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et de condamner le syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par M. et Mme [E] pour assurer leur défense à hauteur d’appel, à leur régler la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société [G] & Cie, à régler à M. [W] [E] et Mme [P] [H] [E], ensemble, la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente