COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°60

PAR DEFAUT

DU 03 FEVRIER 2026

N° RG 25/01721 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCOM

AFFAIRE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT

C/

[F] [E]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-0874

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/02/2026

à :

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VAL D’OISE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

N° SIRET : 478 317 860

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2025.064

Plaidant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

****************

INTIMES

Madame [F] [E]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [C] [E]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillants, déclaration d’appel leur étant signifiée à étude de commissaire de justice

Monsieur [D] [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffières, lors des débats : Madame Bénédicte NISI, greffière, en présence de Madame [R] [N], greffière stagiaire

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

****************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er mai 1973, l’OPIEVOY, aux droits duquel intervient l’EPIC Val d’Oise Habitat, ci-après Val d’Oise Habitat, a donné en location à [H] [E] et [J] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Tous deux étant décédés, le bail a été transféré à M. [C] [E], leur fils, par avenant du 12 décembre 2022 à effet au 22 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice délivré le 17 mai 2024, Val d’Oise Habitat a fait assigner M. [E], M. [D] [X] et Mme [F] [E] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion de M. [E], M. [X] et Mme [E], à défaut de départ volontaire, ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4],

— la condamnation solidaire de M. [E], M. [X] et Mme [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 4],

— la condamnation solidaire de M. [E], M. [X] et Mme [E] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté Val d’Oise Habitat de ses demandes,

— condamné Val d’Oise Habitat aux dépens, le cas échéant, au coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels – notamment l’article A 444-15 du code de commerce- et honoraires),

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2025, Val d’Oise Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, Val d’Oise Habitat, appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 10 décembre 2024 en toutes ses dispositions et en ce qu’il :

— l’a débouté de ses demandes,

— l’a condamné aux dépens,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec M. [C] [E] aux torts exclusifs de ce dernier,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [E], M. [X] et Mme [E] ainsi que de tout autre occupant de leur chef du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamner in solidum M. [E], M. [X] et Mme [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum M. [E], M. [X] et Mme [E] au règlement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Mme [E] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juin 2025, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées à personne.

M. [E] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juin 2025, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées à tiers présent au domicile.

M. [X] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2025, la déclaration lui a été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a débouté Val d’Oise Habitat de sa demande de résiliation du bail aux motifs que:

— l’absence prolongée de M. [E] dans les lieux donnés à bail était justifiée par son hospitalisation en Algérie laquelle constituait un motif légitime,

— si la présence prolongée de Mme [E], qui occupait les lieux sans droit ni titre, pouvait être interprétée comme une sous-location non autorisée, ce moyen n’était pas soulevé par le bailleur,

— aucun document suffisamment probant ne confirmait que M. [X] résidait effectivement au domicile de M. [E] et aucun document probant ne corroborait l’existence d’un trafic de stupéfiants en provenance de ce domicile.

Val d’Oise Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement déféré, demande à la cour de prononcer la résiliation du bail en faisant valoir que M. [E] contrevient à ses obligations tant légales que contractuelles en ce que :

— il n’occupe pas personnellement le logement alors qu’il le devrait au moins 8 mois dans l’année à titre de résidence principale ; que depuis le certificat médical du 22 mai 2024, M. [E] n’a pas démontré avoir réintégré les lieux qui sont occupés par sa soeur, Mme [E],

— Mme [E] et M. [X] résident dans les lieux et sont donc occupants sans droit ni titre ; qu’il n’a jamais donné son accord en vue d’une sous-location laquelle est interdite,

— le logement donné à bail est extrêmement dégradé et M. [E] ne respecte pas l’usage normal du bien en infraction notamment avec l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les occupants de son chef, et particulièrement M. [X], son neveu qui a déclaré vivre chez sa grand-mère aux services de police, causent de graves troubles de jouissance dans l’immeuble où se situe l’appartement ainsi qu’il en résulte du rapport du commissaire de police versé aux débats duquel il ressort l’existence d’un trafic et de la détention de stupéfiants au sein même de l’immeuble.

Sur ce,

* Sur le défaut d’occupation personnelle des lieux et la sous-location des lieux

En application de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

Il est de principe que si le locataire n’use pas de la chose louée conformément à l’usage auquel elle a été destinée, le bailleur peut demander la résiliation du bail. La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.

Au cas d’espèce, le bailleur reproche au locataire de ne pas occuper les lieux à titre de résidence principale et de sous-louer illicitement le bien.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Lorsque les locaux sont prévus à usage d’habitation principale comme en l’espèce, le locataire doit occuper effectivement et personnellement les lieux, étant précisé que cette obligation ne l’oblige pas à occuper les lieux en permanence.

La charge de la preuve de l’inoccupation des lieux incombe au bailleur.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L. 442-35 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il en résulte que seule la cession et la sous-location sont interdites et non l’hébergement d’un tiers à titre gratuit, la qualification de sous-location imposant de caractériser l’existence d’une obligation de paiement à la charge du tiers, en argent ou en nature, en contrepartie de cet hébergement. La charge de la preuve de l’existence d’une contrepartie onéreuse consentie par l’occupant au locataire principal appartient au bailleur et peut être rapportée par tout moyen.

Le bail (article 6.1) prévoit que le locataire utilisera les lieux loués à usage d’habitation ; qu’il constitue sa résidence principale effective et que la sous-location en tout ou partie est interdite.

En l’espèce, Val d’Oise Habitat, qui indique avoir été informé du décès de M. [E] en Algérie en août 2023, sans avoir réussi à en avoir confirmation, et de l’occupation du logement par des tiers, lui a fait délivrer une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023 qui a été signifié à l’étude.

Il produit un procès-verbal de constat d’occupation des lieux infructueux dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2024, lequel certifie s’être 'transportée à plusieurs reprises et pour la dernière fois ce jour au [Adresse 6], dans les lieux précédemment occupés par le locataire ci-dessus [M. [E] [C]] où étant, j’ai procédé ainsi qu’il suit et j’ai pu faire les constatations suivantes :

Après avoir longuement tapé à la porte, personne n’est venu m’ouvrir. J’ai laissé un avis de passage dans la porte palière mais personne ne m’a recontactée. L’un des voisins entend parfois du bruit mais ne peut me préciser l’identité des personnes qui vivent à l’intérieur ni leur nombre'.

Le bailleur verse également aux débats un courrier du 6 mars 2024 dans lequel Mme [E] lui a adressé une demande de colocation en indiquant que son frère, M. [E], était handicapé à plus de 85% et qu’elle était la seule personne à s’en occuper depuis des années. Elle y ajoutait qu’à la suite d’une chute, il ne pouvait être opéré pour le moment ni transporté.

Devant le premier juge, l’avocat de M. [E] avait justifié d’un déplacement en Algérie prévu du 31 juillet au 19 septembre 2023 et produit deux certificats médicaux attestant pour l’un, de son hospitalisation en Algérie depuis le 4 septembre 2023, et pour l’autre, daté du 21 octobre 2024, de la poursuite de son hospitalisation et de son incapacité à être rapatrié.

Comme l’a justement retenu le premier juge, ces raisons médicales et notamment cette hospitalisation prolongée caractérisent un motif légitime au sens de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 2 du code civil justifiant son absence du logement donné à bail plus de 8 mois par an.

Val d’Oise Habitat ne produit aucun autre élément permettant d’établir que M. [E] n’aurait pas réintégré les lieux depuis l’audience du 22 octobre 2024 alors que la charge de la preuve de l’inoccupation du logement lui incombe et qu’il ne saurait donc être imposé à M. [E] de justifier de sa réintégration des lieux comme le soutient à tort le bailleur.

Faute d’établir la persistance de l’inoccupation des lieux, laquelle était légitime au jour de l’audience de première instance, la résiliation du bail ne peut être prononcée pour ce motif.

Par ailleurs, s’il est établi que Mme [E] occupe effectivement les lieux donnés à bail, Val d’Oise Habitat, qui en a la charge, ne rapporte pas la preuve d’une sous-location dans la mesure où il n’est pas établi que cet hébergement se ferait à titre onéreux, moyennant le versement d’une contrepartie financière. Faute de caractériser un manquement du locataire à ses obligations à ce titre, la résiliation du bail ne sera pas prononcée pour ce motif.

* Sur le trouble de jouissance

En application des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef, notamment ses enfants qu’ils soient majeurs ou mineurs.

Il convient donc d’établir l’existence d’un lien entre les troubles constatés et le manquement à l’obligation du preneur d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires. Ce qui signifie, en pratique, que les troubles doivent intervenir dans les lieux loués ou leurs abords immédiats comme les parties communes.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

En l’espèce, Val d’Oise Habitat produit un procès-verbal de constat d’occupation des lieux sur ordonnance établi par commissaire de justice le 25 avril 2024 duquel il ressort qu’à l’adresse du bail, il a pu faire les constatations suivantes : 'Le logement est occupé par Mme [E], soeur de M. [E] (…). Elle me présente sa carte d’identité confirmant son nom. (…) Elle me déclare que son frère, M. [E], ne vit pas dans lieux actuellement car il est hospitalisé. Elle me précise que M. [Y] [X] est décédé depuis 2013 et que Mme [Z] [E] ou M. [D] [X] ne vivent plus dans les lieux.

Je constate que des câbles électriques pendent des murs dans toutes les pièces.

Mme [E] m’explique que l’appartement a été désinsectisé récemment par leurs soins et qu’il y avait des insectes jusque dans les goulottes électriques.

Le logement est en désordre et en état d’usage mais je constate l’absence d’insectes rampants au moment de mon passage. Je dénombre 3 chambres mais je constate que l’une d’elle semble réellement utilisée, les autres servant de 'débarras'.

Mme [E] me déclare qu’elle a dû quitter les lieux pendant plusieurs semaines afin d’effectuer la désinsectisation et quelques travaux.'

Le bailleur produit également un courrier du 22 mars 2024 adressé par le commissaire de police de [Localité 5] à la directrice de Val d’Oise Habitat ayant pour objet un signalement de troubles causés par M. [X], locataire de ce bailleur, en application de la convention de partenariat du 29 mai 2018 entre le préfet du Val d’Oise, le procureur de la République de [Localité 1] et les bailleurs sociaux du Val d’Oise.

Il y est indiqué que M. [X], fils de M. [Y] [X] et Mme [Z] [E], réside chez sa grand-mère, Mme [E] [V], au [Adresse 7] à [Localité 6].

Il en ressort que le 2 novembre 2022 à 1h20, [Adresse 8] à [Localité 6], il a été contrôlé dans le hall de l’immeuble en possession d’une petite quantité de matière stupéfiante; qu’il a reconnu lors de son audition user régulièrement de matière stupéfiante et qu’il a fait l’objet d’une ordonnance pénale.

Il en ressort également que M. [X] a fait l’objet d’autres verbalisations pour infractions à la législation sur les stupéfiants mais il n’en résulte pas que ces infractions ont été commises à l’adresse du bail (immeuble ou logement) dans la mesure où il s’agit de la [Adresse 9] (faits du 22 septembre 2021), du [Adresse 10] (faits des 7 novembre 2023 et 3 mars 2024) ou [Adresse 11] (faits du 7 décembre 2023), à [Localité 6]. Les faits du 19 mars 2024 ont été commis [Adresse 12] où il est fait état de la surveillance d’un point de deal et de l’interpellation de M. [X], identifié comme le dealer du jour, près d’un buisson où ont été retrouvés des produits stupéfiants et où il a été interpellé en possession de résine de cannabis. Pour autant, la localisation indiquée ne permet pas d’établir que les faits se sont déroulés à l’adresse du bail.

Outre le fait que ce seul courrier ne suffit pas à établir que M. [X] réside effectivement à l’adresse du bail, cet état de fait n’étant pas corroboré par les autres éléments du dossier et notamment le constat d’huissier du 25 avril 2024, Val d’Oise Habitat ne rapporte la preuve que d’une seule interpellation de M. [X], à l’adresse du bail, en possession de produits stupéfiants, en petite quantité et au surplus en 2022.

Faute d’établir la preuve d’un manquement, au surplus suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, de la part d’un occupant du logement du chef de M. [E], il convient de débouter Val d’Oise Habitat de sa demande à ce titre sur ce fondement.

De même, l’état du logement tel que décrit par le commissaire de justice, qui fait état de câbles électriques qui pendent des plafonds en raison d’une désinsectisation, et pour le surplus, qui est décrit comme étant en désordre et en état d’usage, ne permet pas de caractériser un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pour prononcer la résiliation du bail, étant rappelé qu’il lui appartiendra de le remettre en état.

En conséquence de quoi, le présent jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Val d’Oise Habitat de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Val d’Oise Habitat, qui succombe, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Il est en conséquence débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute l’EPIC Val d’Oise Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EPIC Val d’Oise Habitat aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président