COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2026

N° RG 25/05873 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XOK4

AFFAIRE :

La Société SCI ARBRO

C/

S.A. NATIOCREDIBAIL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Septembre 2025 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 25/00032

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 04/06/2026

à :

M^e Dan ZERHAT, avocate au barreau de VERSAILLES, (731)

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, (699)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

La S.C.I. ARBRO,

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de VERSAILLES : n°831 332 457

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Dan ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 25078177

Plaidant : M^e Julien DURAND-ZORZI, avocat au barreau de LYON

****************

INTIMEE

S.A. NATIOCREDIBAIL

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS de NANTERRE : n°998 630 206

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Asma MZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2577202

Plaidant : M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Maguy COLLET, avocate au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Mai 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Arbro a été créée le 28 juillet 2017 par MM. [M] et [R] [S] en vue d’acquérir un bien immobilier à usage d’activités, de bureaux et d’entrepôt, d’une superficie de 2301,48 m2, situé [Adresse 1], partiellement loué, afin de donner à bail les surfaces non encore louées à la société Emulsar et de poursuive les autres locations.

Pour financer cette acquisition, par acte notarié du 23 novembre 2017, modifié par avenant sous seing privé du 26 septembre 2022, la société Natiocredibail a consenti à la société Arbro un contrat de crédit-bail, d’une durée de 12 ans d’un montant 1 450 652 euros hors taxes, en contrepartie duquel, la société Arbro s’est engagée à régler à compter du 23 novembre 2017, 48 loyers et charges trimestriels.

La sous-location de l’ensemble immobilier a été autorisée au profit de la société Emulsar, agréée par le crédit-bailleur en qualité de sous-locataire.

Par ailleurs, la société Arbro s’est vue accorder la faculté de lever l’option d’achat de l’immeuble, soit de manière anticipée à compter de la 6ème année, soit au terme de la convention de crédit-bail immobilier moyennant le paiement d’une valeur résiduelle de 145 065,20 euros HT.

La société Natiocredibail a fait délivrer à la société Arbro, selon exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, la société Natiocredibail a fait assigner en référé la société Arbro aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 14 431,07 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail du 23 novembre 2017 et la résiliation de ce crédit-bail à la date du 5 décembre 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés Shogunmoto.com (RCS 521 860 726), Geotec-Bureau d’Etude de Sols et Fondations (RCS 778 196 501), Woodeez (RCS 810 145 334), Avia Environnement (RCS 810 106 104), et Groupe Achat (RCS 380 752 006), des locaux loués, sis [Adresse 1],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 354

519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Arbro au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre 2025, la société Arbro a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Arbro demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 700 du code de procédure civile, 1104 et 1343-5 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail du 23 novembre 2017 et la résiliation de ce crédit-bail à la date du 5 décembre 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés Shogunmoto.com (RCS 521 860 726), Geotec- Bureau D’étude de Sols et Fondations (RCS 778 196 501), Woodeez (RCS 810 145 334), Avia Environnement (RCS 810 106 104), et Groupe Achat (RCS 380 752 006), des locaux loués, sis [Adresse 1],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 354 519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Arbro au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que la société Natiocredibail a fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de crédit bail immobilier du 23 novembre 2017,

en conséquence,

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 novembre 2024 signifié à la requête de Natiocredibail ne saurait produire aucun effet,

à titre subsidiaire,

— juger qu’il existe une contestation sérieuse,

en conséquence,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir. '

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Natiocredibail demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 du code civil, de :

'- confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Versailles le 16 septembre 2025, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail du 23 novembre 2017 et la résiliation de ce crédit-bail à la date du 5 décembre 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés Shogunmoto.com (Rcs 521 860 726), Geotec-bureau D’étude de Sols et Fondations (Rcs 778 196 501), Woodeez (Rcs 810 145 334), Avia Environnement (Rcs 810 106 104), et Groupe Achat (RCS 380 752 006), des locaux loués, sis [Adresse 1],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Arbro au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

en conséquence :

— constater le mal fondé des demandes, fins et prétentions de la société Arbro,

— débouter la société Arbro de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestrielle conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’a la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 354 519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, en déduisant l’indemnité de retard et divers frais de gestion,

et statuant à nouveau,

— condamner la société Arbro à payer à la société Natiocredibail à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires, à compter du 23 février 2025 et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux loués,

— condamner la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle actualisée de 298 911,71 euros TTC, assortie des intérêts de retard non encore calculés au taux contractuel (article B.14 des conditions particulières), à compter de la date d’exigibilité de chacune des factures et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, indemnité de retard et divers frais de gestion.

— débouter la société Arbro de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

dans l’hypothèse , où il serait intégralement ou partiellement fait droit aux demandes de délais de la société Arbro :

— assortir, en cas d’octroi de délais de grâce, la décision à intervenir d’une clause de déchéance du terme, en précisant qu’à défaut de paiement à bonne date, par la société Arbro, de l’une quelconque des échéances du moratoire, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement et irrévocablement exigible,

y ajoutant,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel par la société Arbro tendant à voir la cour constater l’existence d’une contestation sérieuse, à défaut l’en débouter

— condamner la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’irrecevabilité

Soulevant l’irrecevabilité de la demande de la société Arbro visant à renvoyer les parties à mieux se pourvoir et à dire n’y avoir lieu à référé, la société Natiocredibail déclare que cette demande est nouvelle et n’a jamais été effectuée en première instance. Elle ajoute, si cette demande venait à être déclarée recevable, qu’aucune contestation sérieuse ne peut être constatée en l’absence de mauvaise foi.

Sur ce,

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, l’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément

En l’espèce, les demandes de l’appelante tendant à juger qu’il existe une contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir, apparaissent comme la conséquence ou le complément des demandes formulées devant le premier juge de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 novembre 2024 signifié à la requête de la société Natiocredibail ne saurait produire aucun effet et de débouter la société Natiocredibail de toutes ses demandes.

Le moyen fondé sur l’irrecevabilité de la demande sera rejeté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Arbro décrit les difficultés à trouver des locataires dans un contexte de crise et estime que l’avenant du 26 septembre 2022 lui octroyant une franchise de capital de 12 mois, ne lui laissait pas suffisamment de temps.

Elle explique avoir contracté divers mandats de vente, et conclu plusieurs promesses de vente, notamment une promesse avec M. [P] du 31 mai 2024 qui fut actualisée le 30 août 2024, puis le 21 janvier 2025.

Exposant que la validité d’un commandement de payer est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut, la société Arbro allègue que la société Natiocredibail a fait preuve de mauvaise foi lors de la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Elle soutient que la société Natiocredibail a entretenu l’illusion d’une exécution amiable du contrat, et simultanément, a engagé des diligences en vue de résilier le contrat, à son insu.

Elle ajoute avoir entretenu avec la société Natiocredibail de nombreux échanges notamment concernant ses démarches pour vendre, jusqu’à une date proche de la délivrance du commandement de payer, sans que celle-ci ne l’informe de l’envoi de mises en demeure, ni de son intention de mettre en 'uvre la clause résolutoire.

Elle expose n’avoir jamais reçu les mises en demeure de son créancier, soulignant que celui-ci ne produit pas les mises en demeure du 19 février 2024 et du 24 juin 2024, tandis que la mise en demeure du 19 septembre 2024 lui a été retournée avec la mention 'non réclamé'. Elle ajoute qu’elle a informé par courriel la société Natiocredibail le 10 octobre 2022 du départ de ses locaux.

Elle déplore l’absence de courriel l’informant des mises en demeure alors même qu’elle échangeait régulièrement avec son créancier et estime qu’elle n’avait alors aucune raison d’organiser un suivi du courrier. Elle souligne que Mme [H], employée par la société Natiocredibail, signataire des mises en demeure, a été son interlocuteur lors de leurs échanges amiables, et qu’en 2021 la société Natiocredibail doublait ses courriers recommandés par des mails adressés aux dirigeants.

Elle déclare que la société Natiocredibail n’a pas communiqué au commissaire de justice les adresses personnelles de ses gérants alors qu’elle en avait connaissance par les mentions contractuelles. Elle conclut que les agissements de la société Natiocredibail montrent que celle-ci a cherché à l’informer le plus tardivement possible de son action en vue d’obtenir la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, la société Arbro se prévaut d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que la résiliation soit prononcée en référé, résultant d’un doute quant à la délivrance de bonne foi du commandement de payer.

La société Natiocredibail déclare qu’il ne peut lui être reproché d’avoir envoyé les lettres de mise en demeure et le commandement de payer à l’adresse du siège social de la société Arbro présente sur son Kbis, ajoutant que le commissaire de justice a constaté que le nom de son cocontractant était inscrit sur la boîte aux lettres et l’interphone.

Elle ajoute qu’elle n’avait l’obligation ni de doubler ses courriers recommandés par mail ou courrier simple, ni de les transmettre à l’adresse du gérant de la société.

Elle soutient qu’il appartenait aux gérants de son crédit-bailleur de mentionner une adresse de domiciliation sur le Kbis.

Elle conteste tout comportement déloyal, précisant avoir envoyé les mises en demeure et le commandement de payer uniquement après avoir mis un terme aux négociations.

Elle rappelle que la société Arbro a bénéficié le 6 septembre 2023 d’un différé d’amortissement en capital de l’échéance de loyer du 23 août 2023, d’un report de son paiement à la date du 23 novembre 2023 ainsi que d’un report du paiement de la taxe foncière 2023 de 40 802,40 euros et de frais appelés pour un montant de 312 euros au plus tard le 15 novembre 2023.

Elle déclare qu’aucun règlement des loyers et des charges n’est intervenu entre le 23 août 2023 et la délivrance du commandement de payer le 19 novembre 204, malgré des comptes courants d’associés élevés à 272 237 euros en 2023 et à 281 077 le 30 juin 2025.

Elle estime qu’elle était légitime à refuser une nouvelle offre d’acquisition émise le 27 février 2025, intervenue trois mois après l’acquisition de la clause résolutoire et ajoute qu’elle n’avait pas à effectuer des démarches dérogatoires aux stipulations contractuelles au regard du montant des impayés et des dispositions effectuées pour permettre au crédit-bailleur de régulariser sa situation.

La société Natiocredibail conteste tout comportement de mauvaise foi ainsi que le caractère excessif et disproportionné de la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Elle soutient que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies et que ni l’octroi de délai de paiement, ni les règlements partiels intervenus postérieurement et ni les conséquences de la résiliation du contrat ne permettent la suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence d’apurement du commandement de payer dans le délai imparti.

La société Natiocredibail sollicite l’actualisation du quantum de la créance. Elle informe que la société Arbro ne serait redevable que de la somme de 298 911,71 euros TTC, au regard de dégrèvements partiels intervenus au titre des taxes foncières 2022, 2023 et 2024 ainsi que de l’indemnité d’occupation mensuelle du 5 décembre 2024 au 22 février 2025 qui avait été intégrée dans le décompte versé au débat en première instance.

Elle sollicite que la sanction soit assortie des intérêts de retard au taux contractuel et des frais de gestion.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s’il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le crédit-bail stipule au sein de la clause intitulée 'Article 1.10.2 – Résiliation à la demande du crédit-bailleur’ que : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut notamment de l’exécution de l’une quelconque des clauses ou obligations résultant du présent contrat et après quinze jours à compter d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure, adressée par acte extra-judiciaire, resté sans effet et exprimant la volonté du crédit-bailleur de se prévaloir de la présente clause, le crédit-bail sera résilié immédiatement sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La résiliation du présent contrat entraînera de plein droit la perte du bénéfice de la promesse de vente et le versement à titre de dommages et intérêts forfaitairement convenus, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable d’une somme égale à celle prévue à l’article B 14.2 'indemnités de résiliation’ à la demande du crédit-bailleur.

Le crédit-Preneur et/ou tout occupant de son chef devront libérer les lieux dès la date de prise d’effet de la résiliation du contrat. S’il s’y refuse, il pourra y être contraint par simple ordonnance de référé. En ce cas, le crédit-preneur et/ou tout occupant de son chef, devront acquitter et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une indemnité d’occupation calculée conformément aux dispositions du 5°) de l’article A.10.1 jusqu’à la libération effective des lieux. (') »

Sur l’adresse du commandement de payer

En l’espèce, la société Natiocredibail a adressé un commandement de payer à la société Arbro le 19 novembre 2024 à l’adresse suivante : [Adresse 1], adresse mentionnée sur le Kbis de la société Arbro ainsi que sur le contrat de crédit-bail. Le commissaire de justice précise dans les modalités de remise de l’acte que le domicile est certain en raison du nom inscrit sur la boîte aux lettres et de la confirmation par les services de La Poste de la distribution du courrier à cette adresse. L’acte a été signifié à l’étude, conformément aux prescriptions de l’article 655 du code de procédure civile.

Il ne peut être reproché à la société Natiocredibail de ne pas avoir doublé cette signification par mail ou par courrier adressé aux dirigeants, ces modalités n’étant pas légalement prévues. Le fait d’avoir ponctuellement doublé des mises en demeure par un mail au dirigeant de la société Arbro en 2021 ne peut en effet créer une telle obligation à son égard.

Si la société Arbro verse au débat un mail adressé à la société Natiocredibail dont il ressort que :'Comme nous ne sommes plus présents sur le site de [Localité 1], nous n’avons pas accès aux factures transmises par courrier par Natiocredibail.', elle ne démontre pas avoir communiqué sa nouvelle adresse à son cocontractant.

Il s’ensuit qu’il n’existe aucune contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement.

Sur la mauvaise foi

La société Arbro oppose comme contestation sérieuse la mauvaise foi de la société Natiocredibail résultant de l’envoi de mises en demeure pour impayé et du commandement de payer, alors que les cocontractants échangeaient régulièrement sur des projets de vente de l’immeuble litigieux.

Les parties versent au débat de nombreux échanges intervenus entre elles dont il convient de retracer la chronologie, [l’orthographe et la syntaxe correspondent aux pièces des parties] :

— par lettre recommandée datée du 19 février 2024 la société Natiocredibail, par l’intermédiaire de Mme [J] [H] et [I] [A], et en copie Mme [F], met en demeure la société Arbro de lui régler la somme de 129 212,87 euros au plus tard le 1er mars 2024. Il y est indiqué notamment : 'Nous vous informons qu’à défaut de régularisation de la situation, nous entendons nous prévaloir de la clause de résiliation figurant en page 31 du contrat de crédit-bail immobilier précité, (…)'.

— par courriel du 23 février 2024, M. [M] [S], gérant de la société Arbro écrit à Mme [C] [F] de la société BNP Paribas écrit : '(…) Veuillez trouver ci-joint (et dans le mail suivant les éléments d’un acquéreur potentiel, qui pourrait acquérir le bâtiment sans financement mais souhaite envisager le recours à un crédit (…) Auriez-vous des disponibilités pour nous rencontrer semaine prochaine '', puis dans un second courriel, le même jour, M. [M] [S] propose des disponibilités pour un rendez-vous.

— par courriel du 23 février 2024, Mme [F] propose un rendez-vous le 27 février.

— par courriel du 29 février 2024, M. [M] [S] expose à Mme [J] [H] les différents acquéreurs potentiels : 'Suite à notre échange d’hier voici le point sur les candidats acquéreurs :

Société best properties via SCI : Investisseur ayant notamment déjà deux bâtiments achetés comptant et générant chacun un revenu d’environ 200k€ Peut investir comptant mais souhaite faire un prêt.

Prochain RdVs :

Vendredi 1 Mars : rdv bancaire

Lundi 5 Mars Visite architecture

Objectifs :

Validation offre semaine du 18 Mars

Signature promesse semaine du 25 Mars

Société dans le domaine de la formation client de BNP Real Estate.

Bâtiment visité.

Le bâtiment correspond aux attentes mais a décliné le prix étant trop élevé. Nous avons informé le candidat acquéreur que nous étions prêts à recevoir une proposition en dessous du prix.

En attente de retour.

Investisseur (investissement 40m€/an) présenté par GHT Immo pourrait faire une offre sans conditions de financement, inférieure au prix affiché, mais permettant de couvrir l’intégralité de nos dettes.

Prochain RdV : Visite Bâtiment Jeudi 29 février.

Monsieur [G], enduit diffusion a annoncé qu’il avait trouvé deux autres bâtiments pour y installer son activité et renonçait donc à l’achat du bâtiment pour son activité mais envisageait une nouvelle offre à titre d’investisseur à un prix inférieur à l’offre initiale. (…)'

— par courriel du 15 mars 2024, M. [M] [S] informe Mme [J] [H] de la situation : 'Veuillez trouver ci-dessous le point à date sur la vente du bâtiment. Je n’ai pas réussi à vous joindre par téléphone pour faire ce point de vive voix mais serais heureux de pouvoir vous apporter plus de précisions semaine prochaine :

Société best properties

Attend d’avoir sécurisé le financement pour faire son offre. Revu de son BP, réaménagement/travaux fiat. En attente de retour sur deux banques consultées et auprès d’un courtier.

Serait-il envisageable de votre point de vue qu’il rachète le crédit-bail étant entendu que toutes les autres dettes seraient soldées '

Monsieur [G], enduit diffusion : en attente d’une nouvelle offre début de semaine prochaine.

Société dans le domaine de la formation client de BNP Real Estate : Pas de retour à ce jour malgré les relances.

Investisseur (investissement 40m€/an) présenté par GHT Immo : offre sur entrepôt uniquement.

Nouveaux acquéreurs potentiels :

Investisseur ayant visité avec l’agence DataImmo, étudie le dossier pour une proposition a priori sans condition suspensive.

Investisseur en contact direct, dossier envoyé.

Relances sociétés de self-stockage/garde-meuble en cours.'

— par courrier du 18 mars 2024, la société Natiocredibail, par l’intermédiaire de Mme [A] et Mme [H] écrit à la société Arbro : 'Nous faisons suite à nos discussions concernant le contrat de crédit-bail qui nous lie, ci-dessus référencé.

Nous vous confirmons notre accord pour suspendre l’exigibilité du paiement des impayés du crédit-bail immobilier.

Nous vous demandons de nous confirmer votre accord en nous retournant la présente acceptée et signée avant le 21/03/2024.

A défaut de régularisation d’une promesse de vente au 31/03/2024, notre accord pourra être résolu.

Dès lors, Natiocredibail entendra se prévaloir de la clause du crédit-bail immobilier relative à la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier.'

— par courriel du 4 avril 2024, M. [S] sollicite Mmes [H] et Mme [F] pour un entretien, ajoutant : 'Nous avons pris du retard par rapport au calendrier initial mais nous espérons la signature prochaine d’une promesse et souhaitons faire un point sur la suite.'

— par courriel du 5 avril 2024 Mme [H] informe M. [S] être disponible pour un échange ce jour.

— par courriel du 15 avril 2024, M. [S] écrit à Mme [H] : 'Suite à notre conversation de la semaine dernière, je vous informe que nous allons nous voir dans la semaine avec Monsieur [N] au sujet de son offre. Par ailleurs, suite à la revue à la baisse du prix, nous continuons notre travail avec les agences et les autres acquéreurs potentiels, et avons notamment une visite Mercredi matin d’un utilisateur qui nous semble sérieux. Si cela vous convient je vous recontacte d’ici la fin de la semaine pour faire un point avec je l’espère une avancée significative à vous présenter.'

— par courriel du 15 avril 2024, Mme [H] répond à M. [S] : 'Je fais suite à votre mail de ce jour, et reste dans l’attente d’un retour de votre part en fin de semaine.'

— par courriel du 13 mai 2024, M. [S] demande à Mme [H] : ' Pourrions-nous faire un point sur la vente du bâtiment, et l’échéance à venir ''

— par courriels du même jour, Mme [H] et M. [S] conviennent d’un rendez-vous par visioconférence le jeudi 16 mai 2024.

— par courriel du 31 mai 2024, M. [S] envoie à Mme [H] l’offre de M. [P].

— par lettre recommandée datée du 24 juin 2024 la société Natiocredibail, par l’intermédiaire de Mmes [J] [H] et [I] [A], met en demeure la société Arbro de lui régler la somme de 231 012,89 euros au plus tard le 3 juillet 2024.

— par courriel du 26 juin 2024, M. [S] écrit à Mme [H] et Mme [F] : ' Suite à la réception de l’offre d’achat de Mr [P] que nous vous avons transmise, nous avons communiqué les informations aux Notaires. Ils se sont mis au travail et ont souligné un point de blocage quant à la signature de la promesse de vente avec une condition suspensive de vente du bâtiment de Mr [P] (dans le cadre d’un plan de promotion immobilière). En effet, il faut qu’une promesse de vente entre Mr [P] et Vallée Sud (aménageur) soit signée pour que nous puissions signer notre promesse de vente. Ces discussions entre Vallée Sud et le Garage [P], prennent du temps et nous espérons une avancée début Juillet. Sur les conseils de notre notaire, nous avons proposé de signer une promesse avec condition suspensive de crédit. Nous étudions cette solution tous ensemble, en parallèle de la vente de leur bâtiment. Nous vous proposons de faire un point, à votre convenance, dans les jours à venir.'

— par courriels du 1er juillet 2024 Mme [H] et Mme [F] indiquent leurs disponibilités.

— par courriel du 19 juillet 2024, M. [S] envoie à Mme [H] et Mme [F] l’offre réactualisée de M. [P].

— par lettre recommandée distribuée le 10 octobre 2024, dont il ressort que le pli a été avisé et non réclamé, la société Natiocredibail, par l’intermédiaire de Mmes [H] et [A], en copie Mme [F], met en demeure la société Arbro de lui régler la somme de 274 306,10 euros au plus tard le 3 octobre 2024.

— par courrier du 21 octobre 2024, M. [R] [S] indique à Mmes [H] et [F] que : 'nous avançons sur la vente du bâtiment à Mr [P], notamment sur la promesse de vente. Les Notaires ont démarré leurs travaux, nous attendons maintenant la signature de la promesse de vente du bâtiment de Mr [P] (via le programme de promotion immobilière) a’n de pouvoir inclure à notre promesse les conditions de cette vente. Nous vous tiendrons informé dès que nous avons une date de signature de notre promesse de vente.'

La société Natiocredibail a fait délivrer à la société Arbro, selon exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail.

Il convient de rappeler que l’assignation en référé en vue d’acquisition de la clause résolutoire a été signifiée le 3 janvier 2025.

Si ces éléments permettent d’établir que les interlocuteurs de la société Natiocredibail étaient régulièrement informés des démarches de la société Arbro en vue de l’acquisition de l’immeuble, il convient cependant de constater que les dernières correspondances émanant de la crédit bailleresse datent du début de l’été 2024.

Or, la deuxième mise en demeure par lettre recommandée a été distribuée le 10 octobre 2024, tandis que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 novembre 2024, de sorte qu’aucune concomitance ne peut être relevée entre les discussions autour de la vente de l’immeuble par la société Natiocredibail et le processus de résiliation du contrat.

Il s’ensuit que le moyen tenant à la mauvaise foi de la société Natiocredibail ne peut être qualifié de contestation sérieuse et l’ordonnance critiquée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat.

Sur la provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, la société Arbro reconnaît ne pas s’être acquittée de toutes les mensualités du crédit-bail en raison de difficultés financières et conjoncturelles, de sorte que la créance n’est pas sérieusement contestable.

La société Natiocredibail se prévaut d’une créance s’élevant à 298 911,71 euros et verse au débat un décompte actualisé, intégrant les dégrèvements obtenus au titre des taxes foncières 2022, 2023, et 2024, ainsi que les mensualités dues sur la période du 5 décembre 2024 au 22 février 2025. Le quantum de la dette retenu par ce décompte ne fait l’objet d’aucune contestation par la société Arbro.

Afin d’actualiser la créance de la société Arbro, qui ne conteste pas le quantum de la dette, il convient de réformer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail à titre provisionnel la somme de 354 519,62 euros et une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il s’ensuit que la société Arbro sera condamnée à verser à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 298 911,71 euros au titre des échéances correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 février 2025 et une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 23 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

La société Natiocredibail sollicite que sa dette soit assortie des intérêts prévus par la clause contractuelle suivante :

'B.14 – Taux des intérêts de retard (Titre A, A.9.1)

A compter de l’exigibilité, le bailleur appliquera le taux suivant :

(TMM + 5) % l’an.

TMM = Taux Moyen Mensuel du marché monétaire

(Moyenne mensuelle des taux moyens pondérés en euros TEMPE ou EONIA)

Le TTMM retenu pour le calcul desdits intérêts sera la moyenne arithmétique des 3 TMM publiés au titre des mois M – 3 à M – 1, M étant le mois d’exigibilité de l’intérêt.

Etant ici précisé que le taux des intérêts de retard ne pourra être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal'

Il apparaît que cette clause est susceptible de s’analyser en une clause pénale et par conséquent, d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Il s’ensuit que l’application de cette clause échappe aux pouvoirs du juge des référés, et de la cour statuant à sa suite.

La demande de la société Natiocredibail d’assortir sa créance des intérêts de retard au taux contractuel à compter de la date d’exigibilité et charges ou indemnités d’occupation impayés sera rejetée.

Sur les délais de paiement

La société Arbro sollicite des délais de paiement et franchise de paiement de 24 mois, afin de conclure une promesse de vente sur l’immeuble.

Elle fait valoir qu’elle a continué à apurer partiellement sa dette grâce à des apports en compte courant de ses associés, qu’elle a également versé la somme de 54 000 euros à son créancier grâce à un dégrèvement de taxe foncière, et qu’elle a multiplié les démarches et baissé le prix en vue de vendre l’immeuble dans un contexte peu propice aux transactions immobilières. Elle estime que ses éléments caractérisent sa bonne foi.

Elle déclare ne pas pouvoir apurer sa dette et que l’absence de résiliation du bail lui permettrait de lever l’option d’achat de l’immeuble en vue de le revendre et de désintéresser le crédit-bailleur.

Elle argue que la créance de la société Natiocredibail n’est pas menacée au regard de la valeur vénale de l’immeuble, et que l’instance en référé n’est pas justifiée par une urgence ou un péril.

Elle précise qu’elle a déjà bénéficié de délais de paiement en raison de la crise sanitaire et de la crise de l’immobilier, mais estime ces mesures insuffisantes au regard des conséquences et des répercussions de ces événements.

S’opposant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, la société Natiocredibail soutient que la bonne foi de son débiteur ne peut se déduire de ses seules démarches entreprises pour apurer sa dette. Elle considère que la société Arbro a bénéficié d’aménagements financiers et de délais pour régulariser sa situation. Elle insiste sur le caractère inutile des délais et souligne l’absence de d’éléments financiers et comptables permettant de garantir la solvabilité de son débiteur. Elle sollicite, si des délais venaient à être accordés, la déchéance du terme en cas de défaut de paiement lors d’une échéance.

Sur ce,

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Arbro déclare expressément qu’elle sollicite des délais et des franchises de paiement afin de procéder à la vente de l’immeuble.

Toutefois, il convient de relever que le crédit-bail stipule que : « La résiliation du présent contrat entraînera de plein droit la perte du bénéfice de la promesse de vente ». Le contrat étant résilié, la société Arbro ne dispose donc plus d’aucun moyen de procéder à la vente de l’immeuble.

Par ailleurs, l’appelante ne justifie pas que sa situation lui permettrait de s’acquitter autrement de sa dette de façon échelonnée ou à l’issue d’un report de paiement.

Il s’ensuit que la demande de délai de paiement de la société Arbro sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Arbro ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Natiocredibail la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes de la société Arbro ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 354 519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Arbro à payer à la société Natiocredibail la somme provisionnelle de 298 911,71 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 février 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Déboute la société Arbro de sa demande de délais de paiement et de franchise ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Arbro aux dépens d’appel ;

Condamne la société Arbro à verser à la société Natiocredibail la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Arrêt prononcé par mise à disposition de au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller pour la présidente empêchée, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière P/ La Présidente empêchée