Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 7 mai 2026, n° 25/05026

TGI 20 juin 2025

CA Versailles
Infirmation partielle 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 7 mai 2026, n° 25/05026
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/05026
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 20 juin 2025, N° 24/02731
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adèle DURUPTPaul BRISSETManon FRANCISPILLAIAnne-Sophie REVERS
Parties :	S.A.S. STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE c/ NEUFLIZE VIE IMMO 3

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

N° RG 25/05026

N° Portalis DBV3-V-B7J-XMEM

AFFAIRE :

S.A.S. STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE

NEUFLIZE VIE IMMO 3

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Juin 2025 par TJ de [Localité 1]

N° RG : 24/02731

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 07/05/2026

à :

M^e Anne-sophie REVERS, avocate au barreau de VERSAILLES (4)

M^e Paul BRISSET, avocat au barreau de PARIS (P370)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. STC SOCIETE DE TRAVAUX DE CURAGE

Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 1] : 849 376 942

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Anne-sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Plaidant : M^e Manon FRANCISPILLAI, avocate au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.C.I. NEUFLIZE VIE IMMO 3

représentée par sa gérante, la société PERIAL ASSET MANAGEMENT, représenté par son Président en exercice domicilié en cettequalité audit siège

N° RCS de [Localité 3] : 803 693 332

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Paul BRISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P370 – N° du dossier E000BF1Y,

substitué par M^e Adèle DURUPT, avocate au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président faisant fonction de Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, la société Neuflize Vie Immo 3 a donné à bail commercial à la société Société de Travaux de Curage (ci-après STC) un local commercial (lot n°7) à usage de bureaux dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], d’une durée de dix années à compter du 19 décembre 2023 pour se terminer le 18 décembre 2033, moyennant un loyer annuel de 36 615 euros hors charges, payable par trimestre d’avance, pour une activité à destination et à usage exclusif de bureaux.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société STC pour une somme de 66 260, 70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 novembre 2024, la société Neuflize Vie Immo 3 a fait assigner en référé la société STC aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 84 766, 927 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 20 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 septembre 2024,

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société STC Société de Travaux de Curage et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage à verser à titre provisionnel à la société Neuflize Vie Immo 3, à compter de la résiliation du bail au 30 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel , outre les taxes, charges et accessoires,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

— condamné par provision la société STC Société de Travaux de Curage à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 84 766, 92 euros TTC au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus) assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 500 points de l’intérêt légal sur les sommes dues au titre des échéances impayées,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 6 août 2025, la société STC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 500 points de l’intérêt légal sur les sommes dues au titre des échéances impayées.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Société de Travaux de Curage demande à la cour, au visa des articles 114, 654, 659 du code de procédure civile, 834 et 1719 du code civil, de :

' -infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 20 juin 2025 en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 septembre 2024,

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société STC Société de Travaux de Curage et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] – à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage à verser à titre provisionnel à la société Neuflize Vie Immo 3, à compter de la résiliation du bail au 30 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné par provision la société STC Société de Travaux de Curage à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 84 766,92 euros TTC au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus) assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée par la société Neuflize Vie Immo 3 à la société STC le 19 novembre 2024,

— prononcer la nullité de l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 20 juin 2025,

à titre subsidiaire :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Neuflize Vie Immo 3,

— en conséquence, débouter la société Neuflize Vie Immo 3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont ses demandes incidentes

en tout état de cause :

— condamner la société Neuflize Vie Immo 3 à payer à la société STC la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Neuflize Vie Immo 3 aux entiers dépens de première instance et d’appel'.

La société STC affirme que l’assignation a été délivrée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, sans que le commissaire de justice effectue les diligences nécessaires. Elle souligne notamment que, faute de pouvoir être délivré à l’adresse du siège social, l’acte aurait dû être remis au domicile du dirigeant de la société. Elle en déduit que la nullité de l’assignation doit être prononcée, ainsi que la nullité de l’ordonnance subséquente.

Elle fait valoir que la somme provisionnelle octroyée par le premier juge est supérieure à celle indiquée dans l’assignation, alors même qu’elle n’était pas comparante en première instance et qu’aucune actualisation n’était donc possible.

Elle soutient n’être jamais entrée dans les lieux loués, conteste la validité du procès-verbal d’entrée dans les lieux produit par l’intimée, et en déduit l’existence d’une contestation sérieuse quant à la bonne foi de la bailleresse au moment de la délivrance du commandement de payer, faisant obstacle à l’intégralité des demandes formées à son encontre.

Sur la demande provisionnelle en paiement, elle souligne que l’importance des sommes réclamées rend nécessaire un débat au fond.

Elle indique que la clause pénale est susceptible d’être modérée et ne relève donc pas des pouvoirs de la cour statuant en référé, et que l’astreinte n’est pas justifiée.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Neuflize Vie Immo 3 demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1156 du code civil, de :

'- confirmer l’ordonnance rendue le 20 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre (RG n° 24/02731) en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 septembre 2024,

— condamné la société STC Société de Travaux de Curage aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

— faire droit à l’appel incident de la société Neuflize Vie Immo 3,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre (RG n° 24/02731) en ce qu’il a:

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 500 points de l’intérêt légal

sur les sommes dues au titre des échéances impayées ;

et, statuant à nouveau, de :

— condamner par provision la société STC Société de Travaux de Curage, à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 162 672,62 euros T.U.C. au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 15 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus), selon décompte arrêté au 15 décembre 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points stipulés à l’article 6.4 du bail,

— condamner la société STC Société de Travaux de Curage au paiement par provision au profit de Neuflize Vie Immo 3 d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 16 du Bail, jusqu’à la restitution des locaux,

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la société STC Société de Travaux de Curage devra payer par provision, en sus des sommes ci-dessus, une somme 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive.

En tout état de cause :

— Condamner la société STC Société de Travaux de Curage à payer à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société STC Société de Travaux de Curage aux entiers dépens.'

La société Neuflize Vie Immo 3 affirme que le commissaire de justice a régulièrement signifié l’assignation litigieuse, la seule adresse en sa possession correspondant à la fois à celle du siège social et du domicile du dirigeant de la société STC.

Elle invoque l’existence d’un état des lieux d’entrée signé par le preneur, daté du 19 décembre 2023, et conteste tout manquement à son obligation de délivrance. Elle fait valoir que la lecture de ce document permet de constater que la locataire, ou son représentant, était bien présent lors de cet état des lieux, soutenant que, à tout le moins, elle peut se prévaloir d’un mandat apparent de cette personne, étant souligné que la locataire n’a invoqué aucune irrégularité pendant deux ans.

L’intimée fait valoir que ne saurait lui être reprochée la décision de la société STC de ne pas exploiter les locaux pourtant mis à sa disposition, dans un état permettant leur usage normal.

Elle indique que c’est le premier juge qui lui a demandé un décompte actualisé de sa créance, et expose que la dette a augmenté en cours de procédure, pour s’établir à plus de 162'000 euros.

Elle conclut à l’absence de toute contestation sérieuse relative à sa demande de provision, la locataire n’ayant versé aucune somme depuis son entrée dans les lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

L’acte introductif d’instance a été signifié le 19 novembre 2024 à la société STC suivant procès-verbal de recherches infructueuses.

Cet acte indique, au titre des diligences du commissaire de justice, que le clerc mandaté à cette fin s’est présenté au [Adresse 1] à [Localité 6], et celui-ci indique :

' Sur place, les noms de la société et du gérant n’apparaissent ni sur les boîtes aux lettres, ni sur l’interphone, ni sur la liste des occupants.

L’immeuble n’a pas de gardien. Le clerc s’est adressé à un employé d’une société installée dans l’immeuble qui lui a indiqué que seules des sociétés occupaient l’immeuble, qu’il n’y avait aucun logement de particulier. Par ailleurs, il a indiqué ne connaître ni la société requise ni son gérant.

Sur infogreffe, il n’est fait mention d’aucune modification administrative, ni d’aucune procédure collective, ni d’aucun transfert de siège social, lequel est conforme au [Adresse 1] à [Localité 6].'

Il est bien certain que le commissaire de justice est seulement tenu d’effectuer la signification au lieu du siège social dont l’existence n’est pas contestée, sans être tenu de tenter de délivrer l’acte au gérant, la signification en la personne de l’un des membres de la personne morale n’ayant lieu qu’à la condition qu’il n’existe pas de lieu d’établissement où l’acte puisse être signifié.

Ainsi, le commissaire de justice n’a pas à tenter de délivrer l’acte à la personne du gérant dont l’adresse est connue de lui-même ou du requérant (Civ. 2ème, 21 février 1990, Bull. n° 40, pourvoi n° 88-17.230 ; Civ. 3ème, 16 mai 1990, Bull n° 121, pourvoi n° 88-18.931). Dès lors, en application de l’article 690 du code de procédure civile, une assignation ne saurait être annulée au motif que le commissaire de justice n’a pas signifié l’acte au domicile du gérant (Civ, 2ème, 19 février 2015, Bull. n° 41, pourvoi n° 13-28.140 ; Civ. 2ème, 20 avril 2017, pourvoi n° 16-13.118).

L’huissier de justice n’est pas tenu de poursuivre ses diligences auprès du représentant de la société, et notamment à son domicile, dès lors qu’il n’a pas d’autre obligation que de tenter la signification au lieu du siège social, tel que fixé par les statuts et publié au registre du commerce et des sociétés, ou, à tout le moins, à l’adresse réelle de cette société, telle que l’huissier de justice la connaît (Civ. 2ème, 20 octobre 2005, Bull. n° 266, pourvoi n° 03-19.489).

En l’espèce, aucun élément ne permet de démontrer que le bailleur poursuivant avait connaissance de l’adresse à laquelle la société pouvait être jointe.

En conséquence, aucun grief ne peut être fait à cette signification, et le moyen tiré de la nullité de l’acte sera rejeté.

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n’est invoquée.

La société Neuflize Vie Immo 3 verse aux débats un état des lieux d’entrée dans les lieux, daté du 19 décembre 2023, qui porte une signature précédée de la mention manuscrite 'certifié exact’ dans la case 'le locataire', à la fois à la fin de l’état des lieux et sur le bordereau de remise de clés, qui précise que 13 clés ont été remises au locataire.

L’argument de la société STC, qui au demeurant n’est étayé par aucune pièce justificative, selon laquelle elle ne serait jamais entrée dans les lieux manque donc en fait et il convient de dire que celle-ci est bien tenue au paiement des loyers et charges contractuellement prévus.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail.

L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef, tout comme ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers.

Au regard de l’argumentation de l’appelante, qui indique ne pas avoir pris possession des locaux mais n’a cependant pas proposé à la bailleresse de les récupérer le cas échéant, en cours de procédure, il y a lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif. La décision critiquée sera infirmée à ce titre.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Neuflize Vie Immo 3 verse aux débats un décompte daté du 15 décembre 2025 qui mentionne une dette locative de 162 672, 62 euros et ne fait apparaître aucun versement de la locataire depuis l’entrée dans les lieux.

La société STC sera donc condamnée à verser à titre provisionnel à l’intimée la somme de 162 672, 62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 décembre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. L’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

La demande de la bailleresse au titre de la majoration des intérêts et de l’indemnité d’occupation correspond à des clauses pénales, susceptibles d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère potentiellement excessif, et leur application échappe en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges prévus contractuellement et en ce qu’elle a rejeté ces demandes de majoration.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société STC ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de l’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Neuflize Vie Immo 3 la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Rejette le moyen tiré de la nullité de l’assignation ;

Confirme l’ordonnance querellée sauf sur le montant de la provision et en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de 1 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la société STC Société de Travaux de Curage devra payer une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Dit que cette astreinte courra pendant 3 mois ;

Condamne la société STC Société des Travaux de Curage à verser à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme provisionnelle de 162 672, 62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société STC Société des Travaux de Curage aux dépens d’appel.

Condamne la société STC Société des Travaux de Curage à verser à la société Neuflize Vie Immo 3 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,