Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A C, M^me D B et M. E B ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 3 septembre 2018 par lequel le maire d’Andernos-les-Bains a accordé à la société LBV Holding un permis de construire en vue de la rénovation et de l’extension d’une maison d’habitation sur un terrain cadastré BE n°51 situé 4 allée des Mouettes ainsi que la décision de rejet implicite de leur recours gracieux.

Par un jugement n°1900972 du 10 février 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.

Par une ordonnance n°2201784 du 29 mars 2022 le président de la 2ème chambre du tribunal administratif de Bordeaux a transmis à la cour administrative d’appel la demande de M. A C, M. E B et M^me D B tendant à l’annulation de l’arrêté du 27 janvier 2022 par lequel le maire d’Andernos-les-Bains a accordé à la société LBV Holding un permis de construire modificatif en vue de la rénovation et de l’extension d’une maison d’habitation sur un terrain cadastré BE n°51 situé 4 allée des Mouettes en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme.

Procédure devant la cour :

I°) Par une requête n°21BX01567, enregistrée le 9 avril 2021, un mémoire enregistré le 1er septembre 2021 et un mémoire non communiqué enregistré le 27 mars 2023, M. A C, M. E B et M^me D B, représentés par M^e Fouchet, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 10 février 2021 du tribunal administratif de Bordeaux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 3 septembre 2018 du maire d’Andernos-les-Bains et la décision de rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Andernos-les-Bains et de la société LBV Holding une somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

En ce qui concerne la régularité du jugement :

— la minute n’est pas signée ;

— le jugement est insuffisamment motivé s’agissant de la qualification du caractère urbanisé de la zone et a omis de répondre au moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme en raison de la densification de la zone résultant du projet ;

— il est insuffisamment motivé s’agissant de la réponse au moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB10 du plan local d’urbanisme ;

En ce qui concerne son bien-fondé :

— cet arrêté a été pris en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme en raison des insuffisances de la notice de présentation s’agissant des documents graphiques relatifs à l’environnement existant et de l’insertion du projet dans cet environnement ;

— le permis de construire en litige a été obtenu par fraude dès lors qu’il s’agit en réalité d’une construction nouvelle et non d’une extension rénovation ; le projet consiste à créer une résidence de tourisme destinée à l’hébergement hôtelier et non une maison individuelle abritant un seul logement destiné à l’habitation ; cette destination hôtelière entraîne l’application de règles moins favorables ; en outre, le dossier ne comporte aucune demande de démolition ;

— cet arrêté méconnaît les articles L. 121-8 et L. 121-13 du code de l’urbanisme en raison de la densification du secteur résultant du projet alors que le plan local d’urbanisme ne prévoit pas d’extension de l’urbanisation dans cette zone ;

— cet arrêté méconnaît l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme dès lors que le projet se situe dans la bande littorale des cent mètres ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB2 du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en l’absence de rehaussement du plancher de 0,30 mètres ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB3 du plan local d’urbanisme en l’absence d’une voie de largeur suffisante pour l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie, le croisement de deux véhicules et la collecte déchets ménagers ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB6 du plan local d’urbanisme en raison d’une implantation à moins de 5 mètres des voies et emprises publiques, l’extension du bâtiment existant devant respecter ces règles ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB10 du plan local d’urbanisme s’agissant de la hauteur au faîtage ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB11 du plan local d’urbanisme et les articles L. 421-6 et R. 111-27 du code de l’urbanisme au regard de l’importance et du style du projet par rapport à la construction existante et celles qui l’entourent ainsi que l’absence de végétation ;

— cet arrêté méconnaît l’article UB12 du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne respecte pas la surface de 25 m2 par place de stationnement.

Par un mémoire en défense enregistré le 1er juillet 2021 et le 10 novembre 2022, la société LBV Holding, représentée par M^e Ducourau, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. C et autres.

Elle soutient que :

— les requérants ne démontrent pas leur intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 décembre 2022, la commune d’Andernos-les-Bains, représentée par M^e Delavallade, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C et autres.

Elle soutient que :

— les requérants ne démontrent pas leur intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II°) Par une requête n°22BX00978, enregistrée le 28 mars 2022 et un mémoire enregistré le 4 juillet 2023, M. A C, M. E B et M^me D B, représentés par M^e Fouchet, demandent à la cour :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 janvier 2022 par lequel le maire d’Andernos-les-Bains a délivré un permis de construire modificatif à la société LBV Holding ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Andernos-les-Bains et de la société LBV Holding une somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— le dossier de demande est incomplet en l’absence de notice architecturale ;

— il existe des contradictions avec le dossier de demande de permis de construire initial s’agissant des surfaces ce qui n’a pas permis au service instructeur d’apprécier la réalité du projet ;

— ce permis méconnaît l’article 11.6 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme s’agissant de la hauteur de la clôture.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 avril 2023, la société LBV Holding, représentée par M^e Ducourau, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. C et autres.

Elle soutient que :

— les requérants ne démontrent pas leur intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code du tourisme ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Christelle Brouard-Lucas,

— les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,

— et les observations de M^e Eizaga, représentant M. C et autre, de M^e Chapenoire, représentant la commune d’Andernos-les-bains et de M^e Ducourau, représentant la société LBV Holding.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 3 septembre 2018, le maire de la commune d’Andernos-les-Bains a délivré à la société LBV Holding un permis de construire en vue de la rénovation et de l’extension d’une maison d’habitation existante sur un terrain cadastré BE n°51 situé 4 allées des Mouettes. M. C, M. B et M^me B ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler cet arrêté ainsi que la décision par laquelle le maire a implicitement rejeté leur recours gracieux. Par une requête enregistrée sous le n° 21BX01567, M. C et autres relèvent appel du jugement 10 février 2021 par lequel le tribunal a rejeté leur demande. Ultérieurement, le 27 janvier 2022, le maire d’Andernos-les-Bains a délivré à la société LBV Holding un permis de construire modificatif pour ce même projet, et M. C et autres ont saisi le tribunal administratif de Bordeaux d’un recours pour excès de pouvoir contre ce permis de construire modificatif. Par une ordonnance du 29 mars 2022, le président de la 2ème chambre du tribunal administratif, se fondant sur l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, a transmis ce recours à la cour administrative d’appel où il a été enregistré sous le n° 22BX00978. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de joindre les deux requêtes pour statuer par une seule décision.

Sur la régularité du jugement du 10 février 2021 :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 741-7 du code de justice administrative : « Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d’audience ».

3. Il ressort de la minute du jugement attaqué, produite au dossier, que celui-ci comporte les signatures du président de la formation de jugement, du rapporteur et du greffier d’audience, requises par l’article R. 741-7 du code de justice administrative. La circonstance que l’ampliation du jugement qui a été notifiée aux requérants ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur sa régularité.

4. Il ressort des pièces du dossier qu’à l’appui du moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 121-8 et L. 121-13 du code de l’urbanisme, les requérants faisaient valoir que le projet « qui se situe dans une zone urbanisée entraînera une densification significative de cet espace ». D’une part, en l’absence de contestation du caractère urbanisé de la zone, le tribunal n’avait pas à préciser les éléments qui l’ont conduit à considérer que le projet se situait en zone urbanisée pour écarter au point 9 la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8. D’autre part, en rappelant au point 10 les conditions dans lesquelles doit s’apprécier le caractère limité de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage avant de préciser que l’agrandissement même sensible du bâtiment ne pouvait être regardé comme une densification significative au regard du caractère déjà urbanisé de la zone d’implantation, le tribunal a suffisamment motivé sa réponse au moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-13 du même code. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation du jugement sur ces points doit être écarté.

5. En précisant, après avoir cité les dispositions de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains relatives à la hauteur maximale des constructions, qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier que la hauteur des extensions prévues par le projet ne respecterait pas ces dispositions, le jugement a suffisamment motivé sa réponse au moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions.

Sur la recevabilité de la demande de première instance :

6. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier, que M. C est propriétaire de la parcelle BE n°52, contigüe à la parcelle d’assiette du projet sur sa limite Est, M^me B est propriétaire de la parcelle BE n°47, qui fait face au projet de l’autre côté de l’allée Mady Pierrozi et M. B est propriétaire de la parcelle BE n°54, qui n’est séparée du terrain d’assiette du projet que par l’impasse de Verdun. Les requérants justifient ainsi être voisins immédiats du projet. En outre, ainsi qu’ils le font valoir, et au vu notamment des documents graphiques du dossier de demande de permis de construire, la construction autorisée par le permis de construire attaqué, par sa situation et ses caractéristiques, est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance des biens qu’ils détiennent en modifiant notamment la vue dont ils jouissent et l’ensoleillement de leur parcelle. Par suite, M. C, M^me B et M. B justifient d’un intérêt à agir et leur demande de première instance était recevable.

Sur la légalité de l’arrêté du 3 septembre 2018 :

8. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : » 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. « . Selon l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". Les insuffisances ou omissions entachant un dossier de demande de permis de construire ne sont, en principe, susceptibles de vicier la décision prise, compte tenu des autres pièces figurant dans ce dossier, que si elles ont été de nature à affecter l’appréciation à laquelle se sont livrées les autorités chargées de l’examen de cette demande.

9. Il ressort des pièces du dossier, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, que la notice de présentation, jointe à la demande de permis de construire, comporte une description du quartier d’implantation, composé essentiellement d’immeubles d’habitation R+1 dans une zone urbaine semi-dense, et précise qu’il comporte un grand nombre d’immeubles datant de la fin du 19ème et du début du 20ème siècle, donnant une connotation forte par leur architecture « typée » du style du Bassin d’Arcachon. La même notice précise également les caractéristiques du projet, en insistant sur le parti pris de s’inspirer de cette architecture propre au bassin d’Arcachon et comporte une description du projet paysagé. Le dossier de demande comporte également des photographies de la parcelle et du quartier d’implantation figurant sur plan de masse de l’existant (PCMI 7 ou Plan 008) et des photomontages du projet sous tous les angles figurant sur le PCMI 7 et 8, faisant apparaître également la végétation. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces éléments ont permis au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, par rapport aux constructions avoisinantes et son impact visuel. Par suite, les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme n’ont pas été méconnues.

10. En deuxième lieu, un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

11. D’une part, à la date de l’arrêté en litige, l’article 6.1 des dispositions générales du règlement d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains définissait les modifications des constructions existantes comme « tous travaux ayant pour effet de modifier le volume existant par addition contigüe ou surélévation » sans poser aucune limite relative à la surface d’origine et à celle de l’extension. Par suite, alors que le dossier de permis de construire qui prévoit des surélévations et de nouvelles constructions contigües au bâtiment existant indique précisément les surfaces existantes et celles résultant de l’extension, la circonstance que la surface des extensions soit deux fois supérieure à la surface d’origine n’est pas de nature à la faire regarder comme une construction nouvelle au sens de ces dispositions, ni à caractériser une fraude. Au demeurant, les requérants ne précisent pas les règles d’urbanisme que cette supposée fraude aurait permis d’éviter.

12. D’autre part, le dossier de demande précise que le projet porte sur des travaux de rénovation d’un « immeuble d’habitation uni familiale » pour la réalisation d’un immeuble d’habitation. En raison de l’indépendance des législations, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir des dispositions des articles L.231-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles D. 324-1 et D. 324-13 du code du tourisme pour soutenir qu’au vu de l’intention des pétitionnaires d’y exploiter cinq chambres d’hôtes, le projet constitue en réalité une résidence de tourisme et ne peut être qualifié de maison individuelle. Au demeurant, il résulte des dispositions de l’article L. 324-3 du code du tourisme que l’activité de chambre d’hôte, qui implique une simple déclaration en mairie, se caractérise par l’accueil de touristes à titre onéreux dans des chambres situées chez l’habitant, ne peut ainsi être regardée comme une activité d’hébergement hôtelier ou de résidence de tourisme et n’a pas pour effet de créer plusieurs logements. Par suite les mentions figurant dans le dossier de demande et l’indication d’une destination d’habitation ne sont pas constitutifs d’une fraude.

13. Enfin, si le dossier ne comporte pas de demande de permis de démolir, ce qui selon les requérants révèlerait l’intention de frauder du pétitionnaire, le règlement d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains, dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté contesté, n’imposait pas l’obtention d’un tel permis dans la zone d’implantation du projet.

14. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire en litige aurait été obtenu par fraude doit être écarté.

15. En troisième lieu termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans les communes littorales : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Le premier alinéa de l’article L. 121-13 du même code dispose que : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. » Aux termes de l’article L. 121-16 du même code : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement ».

16. Il résulte de ces dispositions, sous réserve des exceptions qu’elles prévoient, que, dans les communes littorales, les constructions peuvent être autorisées soit en hameaux nouveaux, soit en continuité avec les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, aucune construction ne pouvant en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les espaces d’urbanisation diffuse éloignés de ces agglomérations et villages et, s’agissant des espaces proches du rivage, à la condition qu’elles n’entraînent qu’une extension limitée de l’urbanisation spécialement justifiée et motivée et qu’elles soient situées en dehors de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage. Ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

17. D’une part, il ressort des pièces du dossier, ainsi que le reconnaissent les requérants, que le projet en litige, situé dans un espace résidentiel balnéaire, à proximité du centre-ville et entouré de zones bâties, appartient à une zone urbanisée agglomérée de la commune d’Andernos-les-Bains. Par suite, cette construction ne constitue pas une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. D’autre part, la seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-13 de ce code. Enfin, si la parcelle se situe dans la bande littorale des cent mètres, au regard des caractéristiques du quartier d’implantation, l’extension projetée, quand bien même elle conduit à tripler la surface de la construction, ne constitue pas une densification significative de cet espace. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions précitées doivent être écartés.

18. En quatrième lieu, aux termes de l’article UB 2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos : « Dans les secteurs concernés par l’aléa nappe sub-affleurante et identifiés à » sensibilité très élevée « ou » sensibilité forte « du risque d’inondation par remontées de nappe établies à partir des éléments du porté à connaissance de l’Etat pour la Commune à la date d’établissement du PLU, le plancher des constructions autorisées doit être surélevé de 0,30 m par rapport à la côte du terrain naturel ».

19. Il ressort des plans côtés figurant au dossier de demande ainsi que de ceux produits en première instance que les hauteurs de plancher de l’ensemble des bâtiments se situent à une côte égale ou supérieure de 0,30 mètre par rapport à la côte du terrain naturel. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait. Dans ces conditions, il en est de même de celui tiré de ce que le maire aurait commis une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

20. En cinquième lieu, aux termes de l’article UB 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains relatif aux conditions de desserte par les voies automobiles : « Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées qui répondent à l’importance et à la destination des constructions qu’ils accueillent. Les caractéristiques de ces voies doivent permettre la circulation des engins de lutte contre l’incendie et de collecte des déchets ménagers () ».

21. Le terrain d’assiette du projet est desservi par l’allée Mady Pierrozy, par l’impasse de Verdun ainsi que par l’allée des Mouettes et les accès véhicule sont prévus sur l’allée Mady Pierrozy et l’allée des Mouettes. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans et des photographies produites par les requérants que l’allée des Mouettes est d’une largeur suffisante pour le passage des véhicules de secours et de collecte des ordures ménagères, aucune disposition du règlement n’imposant que le croisement de deux véhicules soit possible. Il en est de même de l’allée Mady Pierrozy, quand bien même des véhicules y seraient régulièrement stationnés sur les deux côtés de la chaussée de manière non autorisée, dès lors que la largeur utile prise en compte par l’annexe du règlement dont se prévalent les requérants n’exclut de la partie utile de la chaussée que les bandes réservées au stationnement autorisé.

22. En sixième lieu, d’une part, aux termes de l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains relatif aux implantations par rapport aux voies et emprises publiques dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêté en litige : « Les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 5 mètres des voies existantes, à modifier ou à créer ». L’article UB 6.5 prévoit que « () Une implantation différente peut être envisagée pour l’extension des constructions existantes ne respectant pas les règles ci-dessus, dans le cas où le projet est justifié par sa nature, son implantation ou par la configuration du terrain, et à condition qu’il s’inscrive dans le prolongement du bâtiment existant et qu’il n’empiète pas dans la marge de recul observée par l’existant.() » L’article 6.9 des conditions générales du règlement prévoit qu’à l’intérieur de ces marges de recul sont autorisés notamment les balcons, les débords de toitures, les éléments de décor architecturaux, les auvents ou marquises sans appui au sol. D’autre part, lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions.

23. Il est constant que les constructions existantes sur le terrain d’assiette du projet, auxquelles la société LBV Holding souhaite apporter des modifications, ne sont pas conformes à l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme d’Andernos dès lors que la maison ancienne est implantée à moins de 5 mètres de l’allée Mady Pierrozy dans sa partie sud correspondant à l’ancienne véranda et l’annexe est implantée en bordure de cette allée et à moins de 5 mètres de l’impasse de Verdun. Par ailleurs, les travaux de surélévation envisagés ne sont pas étrangers à la règle selon laquelle les constructions doivent être implantées en retrait de 5 mètres minimum des limites séparatives. Il ressort des pièces du dossier que, hors débords de toiture, la pointe sud-est du bâtiment est située à 5,37 mètres de l’allée des Mouettes, l’extension située au nord se trouve à 5,50 mètres de l’impasse de Verdun et le bâtiment existant au nord ne comporte pas de surélévation. En revanche, la surélévation du bâtiment ancien au droit de l’ancienne véranda, qui se trouve à moins de 5 mètres de l’allée des Mouettes méconnaît ces dispositions. Si l’article 6.5 comporte des dispositions applicables à la modification des immeubles existants qui ne respectent pas ces règles d’implantation, et si cette surélévation n’empiète pas sur la marge de recul observée sur l’existant, il ne ressort pas des pièces du dossier que la surélévation envisagée soit justifiée par la nature du projet, son implantation ou par la configuration du terrain. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, la circonstance que la surélévation permet, à l’occasion de la rénovation du bâtiment existant en piteux état, d’en améliorer l’architecture et l’esthétique afin de pérenniser les bâtiments de style « arcachonnais » ne peut constituer une telle justification, dès lors que la surélévation n’est pas indispensable pour réaliser une telle rénovation. Par suite, le projet ne relève pas de cette dérogation.

24. En septième lieu, aux termes de l’article UB 10.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains : « La hauteur maximale des constructions, mesurée selon les dispositions indiquées dans les dispositions générales, ne peut excéder : – 4,5 m au point haut de l’acrotère, – 8,5 m au faitage () ». Aux termes de l’article UB 10.2 de ce règlement : « Dispositions particulières – Dans le cas de constructions nouvelles, de surélévations de constructions existantes ou de reconstructions totales en façade de voie publique, des hauteurs supérieures ou inférieures à celle définie ci-dessus pourront être acceptées ou imposées, afin d’harmoniser le bâtiment avec les immeubles mitoyens de l’îlot ou de la rue () ».

25. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des différents plans versés, que l’extension réalisée au nord le long de l’impasse de Verdun mesurée selon les modalités définies au point 6.13 des conditions générales du règlement du plan local d’urbanisme, a une hauteur comprise selon les façades, entre 7,17 et 8,07 mètres par rapport au terrain naturel, respectant ainsi ces dispositions. En revanche, la surélévation de la maison ancienne existante située au sud du terrain, à laquelle ces dispositions sont également applicables contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, se situe à plus de 9,5 mètres pour la partie du faîtage orientée Est-Ouest et pour l’extension située en façade Est/Sud-est, ce qui a pour effet d’augmenter les surfaces dépassant la hauteur maximale et n’est donc pas étranger à cette règle. Si les conditions particulières prévoient des possibilités de dérogation dans le cas de surélévations de constructions existantes, afin d’harmoniser le bâtiment avec les immeubles mitoyens de l’îlot ou de la rue, ces hauteurs ne peuvent être justifiées en l’espèce par une harmonisation avec l’immeuble C, dont le faîtage se situe entre un mètre cinquante et deux mètres plus bas et qui n’est pas mitoyen, ni par une harmonisation avec la construction existante qui ne possédait sur cet axe qu’un étroit pignon surélevé typique des décrochements de toiture de l’architecture des villas du bassin d’Arcachon. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît dans cette mesure l’article UB 6.1 du règlement d’urbanisme.

26. En huitième lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains relatif à l’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords dans sa version applicable : « 1. Les constructions doivent présenter une cohérence d’aspect architectural et un aspect de matériaux compatibles avec le caractère du site dans lequel elles s’insèrent. », les points suivants comportant des recommandations spécifiques notamment sur les toitures et façades. Ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

27. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe dans un quartier résidentiel proche de la plage qui, s’il comporte quelques villas représentatives de l’architecture du bassin d’Arcachon, est majoritairement composé de constructions de type pavillonnaire sans unité de style ni harmonie architecturale. Les photographies et vues aériennes produites permettent de constater qu’il existe à proximité du terrain d’assiette de nombreuses maisons à un étage, de hauteur et de volumétrie comparables au projet. En outre il ressort de la notice architecturale, des plans et des photomontages que le projet prévoit de respecter le style arcachonnais à la fois pour la surélévation de la maison et pour les extensions et qu’il comporte des plantations séparant les bâtiments de la voie publique. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire aurait été délivré en méconnaissance de l’article UB 11 du règlement du PLU ne saurait être accueilli.

28. En dernier lieu, aux termes de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains relatif aux obligations en matière d’aires de stationnement dans sa version applicable : « 12.1 Le stationnement des véhicules et des deux-roues correspondant aux besoins des constructions et installations doit être réalisé en dehors des voies publiques. La surface à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est d’environ 25 m2, y compris les accès et dégagements () 12.2. Obligations minimales pour le stationnement des véhicules automobiles Pour les constructions à destination d’habitation : – 1 place par logement inférieur à 55 m2 de surface de plancher, – 1 place par logement locatif financé par un prêt aidé de l’Etat, – 2 places par logement dans les autres cas./() Pour les constructions à destination d’hébergement hôtelier : 1 place par chambre () »

29. Ainsi qu’il a été dit au point 12, le projet en litige constitue une construction à usage d’habitation et non un hébergement hôtelier. Nonobstant la circonstance que le projet comporterait la création de chambres d’hôtes, le règlement du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du permis en litige n’exigeait que deux places de stationnement. En l’espèce, le dossier de demande prévoit une surface dédiée au stationnement de 98 m2 qui correspond à 4 places de stationnement d’environ 25m2. Par suite, le projet respecte la prescription prévue par ces dispositions de deux places de stationnement de 25 m2 pour le stationnement des véhicules automobiles.

30. Il résulte de ce qui précède que seuls les moyens tirés de la méconnaissance des articles UB 6.1 et UB 10. 1 du règlement du plan local d’urbanisme sont de nature à entraîner l’annulation du permis de construire délivré le 3 septembre 2018.

Sur la légalité de l’arrêté du 27 janvier 2022 :

31. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif comporte une notice récapitulant précisément les modifications apportées aux façades, à la clôture et au tableau des surfaces ainsi que des plans de façade sur lesquels sont reportés ces modifications. Au vu du caractère mineur des modifications demandées, ces éléments suffisamment précis ont permis au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause sur la demande, quand bien même le dossier ne comportait pas de représentation graphique de la suppression du portillon donnant sur l’impasse de Verdun et du remplacement de la clôture en maçonnerie par une clôture treillage.

32. En deuxième lieu, la modification des surfaces de plancher existantes, qui passent de 135 m2 à 127 m2 et des surfaces créées, de 322 m2 à 298 m2, résulte de l’application de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme s’agissant de la prise en compte des vides et des trémies, des hauteurs sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre et des combles non aménageables, ainsi que de modifications des aménagements intérieurs. Au regard du caractère mineur de ces modifications et des explications apportées, ces différences ne peuvent être regardées comme révélant une contradiction entre le permis de construire initial et le permis modificatif qui n’aurait pas permis au service instructeur d’apprécier la réalité du projet qui lui était soumis.

33. En troisième lieu aux termes du point 11.6 de l’article UB 11 générales du règlement du plan local d’urbanisme : « La clôture, si elle se réalise, sera constituée : – en limite d’emprise publique et en limite séparative : soit d’un mur bahut d’un mètre maximum surmonté d’un dispositif à claire voie, soit d’un grillage, treillage ou dispositif à claire voie, le tout ne devra pas dépasser 1,60m de hauteur. () ».

34. Il ressort des pièces du dossier que la notice figurant dans la demande de permis de construire modificatif précise que la hauteur de la clôture sera de 1,60 mètre. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions en l’absence de précision dans le dossier de demande sur la hauteur de la clôture manque en fait.

35. Il résulte de ce qui précède que les moyens dirigés contre l’arrêté du 27 janvier 2022 doivent être écartés.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

36. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations () ».

37. Les illégalités visées aux points 23 et 25 tirées de la méconnaissance des articles UB 6.1 et UB 10.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains sont susceptibles de faire l’objet d’une régularisation. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la société LBV Holding et à la commune d’Andernos-les-Bains un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les requêtes de M. C et autres et jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la société LBV Holding et à la commune d’Andernos-les-Bains pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices tirés de la méconnaissance des articles UB 6.1 et de l’article UB 10.1du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Andernos-les-Bains.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A C, en qualité de représentant unique des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune d’Andernos-les-Bains et à la société LBV Holding.

Délibéré après l’audience du 2 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Claude Pauziès, président,

M^me Christelle Brouard-Lucas, présidente-assesseure,

M^me Kolia Gallier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 2 novembre 2023.

La rapporteure,

Christelle Brouard-LucasLe président,

Jean-Claude Pauziès

La greffière,

Stéphanie LarrueLa République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. – 22BX00978