Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. AC B, M^me P B, M. V W, M^me J I, M. H AD, M^me S U, M. F D, M^me R D, M. AA X, M^me Y X, M. G M, M^me C M, M. Q N, M^me K A, M. L B, M^me AB B, M. T E, M^me Z E et l’association syndicale de la résidence le clos des Noés ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler, d’une part, l’arrêté du 12 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Grand Bourgtheroulde a délivré à la société anonyme (SA) HLM Le logement familial de l’Eure un permis de construire 35 logements locatifs sociaux sur la parcelle cadastrée n° AS 20 et, d’autre part, l’arrêté du 19 mars 2024 portant permis modificatif, ensemble la décision de rejet de leurs recours gracieux.

Par un jugement n°2300048 du 27 juin 2024, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés le 2 septembre 2024, le 1er avril 2025, le 19 mai 2025 et le 9 juin 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. AC B et M^me P B, née O, représentés par la SELARL Huon et Sarfati, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 27 juin 2024 ;

2°) d’annuler, d’une part, l’arrêté du 12 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Grand Bourgtheroulde a délivré à la SA HLM Le logement familial de l’Eure un permis de construire 35 logements locatifs sociaux sur la parcelle cadastrée n° AS 20 et, d’autre part, l’arrêté du 19 mars 2024 portant permis modificatif, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Grand Bourgtheroulde et de la SA HLM Le logement familial de l’Eure une somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leurs conclusions sont recevables ;

— le tribunal a entaché son jugement d’erreurs de droit et d’appréciation ;

— la prescription dont est assorti le permis de construire initial en date du 12 juillet 2022 et qui porte sur le réseau d’électricité est insuffisamment motivée, en méconnaissance des dispositions des articles R. 424-5 et A424-4 du code de l’urbanisme. Ce vice n’a pas été régularisé par le permis modificatif du 19 mars 2024 ;

— le permis initial méconnaît les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme et il n’a pas été régularisé sur ce point par le permis modificatif ;

— le permis de construire initial est illégal en ce qu’il conduit à une urbanisation dense alors que le terrain d’assiette se situe en zone AUh, laquelle a une vocation principale d’habitat peu dense en vertu du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) applicable ;

— le permis de construire initial méconnaît les dispositions de l’article 10.1 du chapitre 5 du règlement du PLU relatives à la hauteur des bâtiments et n’a pas été régularisé sur ce point,

— le permis de construire initial est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme compte tenu des risques engendrés par le projet en litige en termes de sécurité routière. Il méconnaît pour ce même motif les dispositions des articles 3.1 et 3.2 du règlement du PLU applicable ;

— par ailleurs, la création de deux accès au terrain d’assiette du projet litigieux génère des risques et est contraire au rapport de présentation du PLU. Elle est également incompatible avec les orientations du schéma de principe de l’aménagement de la zone.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 11 octobre 2024 et le 25 avril 2025, la SA HLM Le logement familial de l’Eure, représentée par la SELARL Thomas-Courcel Blonde, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce que la cour fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l’urbanisme ;

3°) et à ce qu’une somme de 7 500 euros soit mise à la charge des appelants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir que :

— M. et M^me B n’ont pas intérêt à agir à l’encontre des permis de construire en litige, si bien que leur requête est irrecevable ;

— le moyen tiré de la méconnaissance du classement en zone AUh est inopérant,

— les autres moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés ;

— à les supposer fondés, tous les moyens d’annulation invoqués par M. et M^me B sont susceptibles de donner lieu à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 février 2025, la commune de Grand Bourgtheroulde, représentée par la SELAS Seban et Associés, demande la cour :

1°) de rejeter la requête d’appel de M. et M^me B ;

2°) de mettre à leur charge une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme,

— le plan local d’urbanisme de Grand Bourgtheroulde,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Thulard, premier conseiller,

— les conclusions, de M. Eustache, rapporteur public,

— et les observations de M^e Herpin, représentant la commune de Grand Bourgtheroulde.

Considérant ce qui suit :

1. La SA HLM Le logement familial de l’Eure a sollicité le 3 décembre 2021 la délivrance d’un permis de construire 35 logements locatifs sociaux, répartis en un immeuble comprenant 19 logements collectifs et en 16 maisons individuelles, sur un terrain situé chemin Vautier à Grand Bourgtheroulde (27520) cadastré AS n°20. Le maire de la commune lui a délivré le permis sollicité par un arrêté du 12 juillet 2022, en l’assortissant de prescriptions. Des recours gracieux ont été présentés à l’encontre de cette décision les 9 et 12 septembre 2022. Ils ont été expressément rejetés par le maire de Grand Bourgtheroulde les 2 et 3 novembre 2022. Des particuliers, dont M. AC et M^me P B, ainsi que l’association syndicale de la résidence le clos des Noés, ont demandé l’annulation de ce permis de construire au tribunal administratif de Rouen.

2. En cours d’instance, le maire de Grand Bourgtheroulde a délivré à la SA HLM Le logement familial de l’Eure un permis de construire modificatif par un arrêté du 19 mars 2024, dont les requérants ont également demandé l’annulation au tribunal.

3. Par un jugement du 27 juin 2024, le tribunal administratif de Rouen a rejeté ces demandes. M. et M^me B interjettent appel de ce jugement.

Sur la recevabilité des conclusions de M. et M^me B :

4. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

6. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. En l’espèce, M. et M^me B sont les propriétaires d’une parcelle bâtie située 17, rue de la Fosse Louvet à Grand Bourgtheroulde, qui n’est séparée du terrain d’assiette du projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure que par une parcelle étroite d’environ 11 mètres qui n’est pas construite. Dans ces conditions, M. et M^me B doivent être regardés comme ayant la qualité de voisins immédiats de la parcelle cadastrée AS n°20.

8. S’il est constant qu’une haie bocagère sépare la propriété des appelants des futures constructions, ceux-ci font valoir qu’elle est constituée d’arbres à feuilles caduques et qu’elle n’occulte donc pas les vues directes entre les parcelles au moins en période hivernale. Par ailleurs, le chemin Vautier constitue la voie de desserte du projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure comme de la propriété de M. et M^me B. Enfin, le projet contesté est important dès lors qu’il porte sur la création de 35 logements et que les immeubles projetés comprennent des points d’une hauteur d’au moins 9 mètres.

9. Dans ces conditions et contrairement à ce qui est soutenu en défense par la SA HLM Le logement familial de l’Eure, M. et M^me B justifient bien de leur intérêt à demander l’annulation des arrêtés des 12 juillet 2012 et 19 mars 2024 portant permis de construire et permis de construire modificatif.

Sur la régularité du jugement :

10. Eu égard à l’office du juge d’appel, qui est appelé à statuer, d’une part, sur la régularité de la décision des premiers juges et, d’autre part, sur le litige qui a été porté devant eux, les moyens soulevés par M. et M^me B et tirés de ce que le tribunal administratif aurait commis des erreurs de droit ou des erreurs d’appréciation pour fonder le rejet de leur demande sont inopérants.

Sur le bien-fondé du jugement :

S’agissant des principes et textes applicables :

11. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

12. En l’espèce, le permis de construire initialement délivré à la SA HLM Le logement familial de l’Eure a été modifié par arrêté du 19 mars 2024. Il ressort des pièces du dossier que ces modifications ont porté, notamment, sur la hauteur du bâtiment collectif.

S’agissant de la motivation des arrêtés :

13. Aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions () ».

14. Si un arrêté par lequel le maire délivre un permis de construire même assorti de prescriptions doit être motivé en application de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme, la motivation exigée par cette disposition peut résulter directement du contenu même des prescriptions.

15. En l’espèce, la motivation de la prescription relative au réseau électrique résulte directement de son contenu, au terme duquel des travaux d’extension de ce réseau, à la charge de la commune de Grand Bourgtheroulde, sont à prévoir. La circonstance que la prescription en litige n’indique ni le délai de réalisation de ces travaux d’extension ni le fait que le maire se serait approprié l’avis technique d’ENEDIS est sans incidence sur cette motivation, alors au demeurant qu’il ressort des visas de l’arrêté de permis de construire du 12 juillet 2022 que cet avis d’ENEDIS en date du 16 décembre 2021 lui était joint.

16. En outre, si M. et M^me B soutiennent que les prescriptions du permis de construire modificatif en date du 19 mars 2024 sont insuffisamment motivées, il ressort des pièces du dossier que l’article 2 de l’arrêté du 19 mars 2024 délivrant le permis modificatif renvoie aux prescriptions du permis initial en indiquant qu’elles restent inchangées.

17. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation des arrêtés des 12 juillet 2022 et 19 mars 2024 doit être écarté comme infondé à l’encontre du permis initial et comme inopérant à l’encontre du permis modificatif.

S’agissant des dispositions non modifiées du permis initial :

Quant à l’extension du réseau d’électricité :

18. Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. ».

19. Ces dispositions poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraints, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, sans prise en compte des perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité. Une modification de la consistance d’un des réseaux publics que ces dispositions mentionnent ne peut être réalisée sans l’accord de l’autorité administrative compétente. Il en résulte qu’un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d’autre part, l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

20. En l’espèce, la société Enedis, saisie pour avis par les services de la mairie de Grand Bourgtheroulde, a indiqué le 16 décembre 2021 qu’une contribution était due par la commune en raison de la nécessité d’étendre le réseau sur une longueur de 50 mètres, que ces travaux étaient évalués à 4 039,43 euros hors taxes et qu’ils pourraient être réalisés dans un délai de 4 à 6 mois après l’émission d’un ordre de service par la commune. Ainsi qu’il l’a déjà été dit, le maire a assorti par ailleurs le permis de construire initial en date du 12 juillet 2022 d’une prescription par laquelle il indiquait que ces travaux seraient bien à la charge de la commune. Par une attestation du 15 décembre 2023, certes postérieure à la décision attaquée mais qui confirme l’intention de la commune à la date du 12 juillet 2022, il a de nouveau certifié que la commune s’engageait à prendre en charge, à ses frais les travaux mentionnés dans l’avis d’Enedis et que ces travaux débuteraient dès que la commune recevrait une déclaration d’ouverture de chantier de la part de la société pétitionnaire. L’acceptation par la commune du financement de ces travaux est au demeurant cohérente avec le classement du terrain d’assiette du projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure dans une zone à urbaniser du règlement graphique du PLU communal, ainsi qu’avec l’institution d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) relative à la zone AUh des Noës (Chemin Vautier). Dans ces conditions, à supposer même que les travaux à réaliser sur le réseau électrique identifiés par Enedis dans son avis du 16 décembre 2021 puissent être qualifiés d’extension dudit réseau, aucune méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme n’est établie au dossier.

Quant à la méconnaissance du caractère de la zone AUh :

21. Le règlement du plan local d’urbanisme de Grand Bourgtheroulde applicable à la zone AUh contient un préambule relatif au « caractère de la zone » qui énonce que celle-ci correspond à des espaces urbanisables à court terme, « à densité modérée et raisonnée ». En admettant même que de telles dispositions puissent régir les autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité, comme le font valoir les appelants, il ressort en l’espèce des pièces du dossier que le projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure prévoit une emprise au sol inférieure à celle autorisée en vertu de l’article 9 du règlement de la zone AUh, fixée à un maximum de 30 % de la superficie des terrains. Aucune disposition du règlement de zone n’encadre par ailleurs le nombre de logements par unité foncière. Enfin, si, comme il le sera dit au point 37 du présent arrêt, le permis de construire litigieux porte sur un bâtiment collectif dont la hauteur excède les prescriptions du règlement de la zone AUh, seules des cheminées et un élément technique dépassent la hauteur de 9 mètres autorisée, si bien que cette méconnaissance a été en l’espèce sans incidence sur la densité des logements prévus sur la parcelle cadastré AS n°20.

22. Dans ces conditions, le moyen tiré par M. et M^me B de la méconnaissance du caractère de la zone AUh par le permis de construire du 12 juillet 2022 doit, en tout état de cause, être écarté comme infondé.

Quant aux accès et à la desserte :

23. En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

24. Par ailleurs, aux termes de l’article 3.1 du règlement de la zone AUh, relatif aux dessertes : « Les voies ou les chemins qui assurent la desserte des constructions et installations projetées doivent présenter les caractéristiques techniques suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet. Elles doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, de la protection civile et de la collecte des ordures ménagères. / Les voies en impasse, lorsqu’elles sont nécessaires, doivent être aménagées pour permettre aux véhicules de défense incendie et de ramassage des déchets de faire demi-tour. / Les nouvelles voies créées doivent avoir une largeur minimale d’emprise de 8 m et des pans coupés d’au moins 6 m ». Aux termes de son article 3.2, relatif aux accès : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin éventuellement obtenu par application de l’article 682 du code civil. / Les accès doivent être aménagés en fonction du développement potentiel de la circulation. Il est également souhaitable d’éviter la création d’accès sur les axes de circulation importants. / Le nombre d’accès peut être limité dans l’intérêt de la sécurité (). / (). ».

25. Le projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure comporte une voie de desserte interne à sens unique à laquelle les résidents accèdent depuis le chemin Vautier au niveau d’un giratoire existant et qui débouche plus au sud. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, une telle disposition prévoyant une entrée et une sortie distinctes n’est pas prohibée par les dispositions précitées du règlement de la zone AUh, dès lors, notamment, qu’il n’est pas établi que la portion du chemin Vautier en cause soit un axe de circulation important. Cette voie de desserte est par ailleurs carrossée et rectiligne au droit de la parcelle AS n°20. Si M. et M^me B font valoir son étroitesse, il ressort des pièces du dossier qu’il est prévu son élargissement au droit de la sortie de la voie de desserte interne et qu’elle présente une largeur suffisante pour permettre le croisement des véhicules entre cette sortie et le giratoire existant situé au nord, à partir duquel les automobilistes rejoindront les axes de circulation permettant de gagner le centre de Grand Bourgtheroulde. Enfin, si les appelants font valoir un risque pour les piétons qui emprunteront la portion du chemin Vautier conduisant à un giratoire situé au nord du projet, il ressort des pièces du dossier, comme il l’a été dit, que cette portion de voie est rectiligne et autorise donc une bonne visibilité. Par ailleurs, s’il est vrai qu’elle ne présente pas de trottoir, les piétons peuvent utiliser la voie de desserte interne au projet, qui, elle, en comprend pour gagner ce giratoire. Ils peuvent également emprunter une zone enherbée située entre les bâtiments projetés et la voie publique, au sein de la parcelle AS n°20. Dans ces conditions et alors qu’au demeurant le service voirie de la communauté de communes Roumois Seine a rendu un avis favorable au projet le 20 décembre 2021, les moyens tirés de la méconnaissance par le permis de construire initial des dispositions précitées des articles 3.1 et 3.2 du règlement de la zone AUh doivent être écartés. Il doit en être de même du moyen tiré par les appelants de la méconnaissance manifeste des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison des risques pour la sécurité publique prétendument induits par le projet.

26. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : " Le plan local d’urbanisme comprend : / 1° Un rapport de présentation ; / 2° Un projet d’aménagement et de développement durables ;/ 3° Des orientations d’aménagement et de programmation ; / 4° Un règlement / 5° Des annexes. « . Son article L. 151-4 dispose : » Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durables, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement. « . Aux termes, enfin, de son article L. 152-1 : » L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. ".

27. Il résulte de ces dispositions que les indications contenues dans le rapport de présentation d’un plan local d’urbanisme ne sont pas, par elles-mêmes, opposables pour la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, même si elles peuvent être prises en considération par le juge pour interpréter les dispositions d’un règlement du plan local d’urbanisme, lorsque cette interprétation ne ressort pas clairement de la seule lecture du texte de ces dispositions.

28. Dans ces conditions, M. et M^me B ne peuvent pas utilement contester le permis de construire initialement délivré à la SA HLM Le logement familial de l’Eure en se prévalant d’indications contenues dans le rapport de présentation du PLU de Grand Bourgtheroulde relatives aux accès.

29. En troisième et dernier lieu et conformément aux dispositions précitées de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont soumises à une simple obligation de compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Il appartient aux autorités compétentes pour délivrer ces autorisations non de veiller à la conformité des projets aux énonciations des OAP, mais uniquement de s’assurer de leur compatibilité avec les orientations générales qu’elles définissent.

30. Saisi d’un moyen en ce sens, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d’une analyse globale le conduisant à prendre en compte l’ensemble des orientations et objectifs retenus par les auteurs du PLU, ainsi que, le cas échéant, leur degré de précision, si le projet de construction n’est pas incompatible avec une OAP, sans rechercher l’adéquation du projet à chaque disposition ou objectif particulier.

31. En l’espèce, le secteur d’implantation du projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure a fait l’objet de l’OAP « zone AUh des Noës – chemin Vautier ». Celle-ci prévoit comme orientations l’affectation du terrain d’assiette à une vocation principale d’habitat, l’implantation d’une frange bocagère sur ce terrain le long du chemin Vautier et sur sa limite Sud ainsi qu’un retrait des constructions de 10 mètres par rapport à l’alignement formé par le chemin Vautier. Il ressort des pièces du dossier que ces orientations ont été prises en compte par la société pétitionnaire, qui a prévu d’édifier des constructions à usage de logement et qui a prévu des zones non-construites et des plantations le long du chemin Vautier et au sud de son projet.

32. Si l’OAP prévoit par ailleurs « un accès commun unique à créer sur le giratoire existant », la seule circonstance que l’accès commun aux constructions soit distinct de la sortie par laquelle les véhicules rejoignent la voie de desserte ne suffit pas à caractériser une incompatibilité du projet litigieux avec cette orientation.

33. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure avec l’OAP « zone AUh des Noës – chemin Vautier » doit être écarté.

S’agissant du permis de construire modificatif :

Quant aux dispositions du permis de construire initial relatives à la hauteur de l’immeuble collectif modifiées par la délivrance du permis modificatif :

34. Aux termes de l’article AUh 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grand Bourgtheroulde : « 10.1 Cas général : pour l’ensemble des constructions, à l’exception des constructions à destination d’équipement public ou d’intérêt collectif. La hauteur maximale des constructions nouvelles ne peut excéder 9 mètres. () » Le glossaire joint au règlement du plan précise que « la hauteur d’une construction est égale à la plus grande différence de cote possible entre n’importe lequel des points de la construction et sa projection verticale sur le sol naturel avant les travaux de terrassement nécessaires pour la réalisation du projet. »

35. Eu égard à l’objet de la règle posée par l’article AUh 10 et des précisions apportées par le lexique, les auteurs du plan local d’urbanisme communal de Grand Bourgtheroulde ont entendu prévoir que la règle de hauteur s’applique à tout point de la construction, y compris aux superstructures qui y sont intégrées.

36. En l’espèce, les éléments joints à la demande de permis de construire modificatif, notamment les plans en coupe qui matérialisent explicitement une ligne située 9 mètres au-dessus du niveau du terrain naturel avant travaux, permettaient au service instructeur de mesurer la hauteur du bâtiment collectif projeté, contrairement à ce que font valoir les appelants. Mais il en résulte que la pétitionnaire a entendu inscrire dans cette hauteur maximale la seule enveloppe de ce bâtiment et qu’elle a de ce fait, implanté à une cote excédant 9 mètres au-dessus du terrain naturel, certains points de la construction correspondant à des cheminées et à un élément technique implanté sur la toiture.

37. Dans ces conditions, compte tenu des règles de calcul de la hauteur d’une construction propres au plan local d’urbanisme applicable, M. et M^me B sont fondés à soutenir que le permis de construire modificatif en date du 19 mars 2024 méconnaît les dispositions de son article AUh 10.

Quant aux autres moyens dirigés contre le permis modificatif :

38. A les supposer soulevés, les moyens des appelants selon lesquels le permis de construire modificatif méconnaîtrait l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme, le caractère de la zone AUh et les articles 3.1 et 3.2 du règlement de la zone AUh, serait entaché d’une erreur manifeste au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et, enfin, serait incompatible avec l’OAP « zone AUh des Noës – chemin Vautier » sont inopérants dès lors qu’ils se rapportent à des dispositions non modifiées par l’arrêté du 19 mars 2024.

S’agissant des dispositions modifiées du permis de construire initial :

39. Conformément à ce qui a été dit aux points 11 et 37 du présent arrêt et dès lors que le permis modificatif délivré à la SA HLM Le logement familial de l’Eure est entaché d’illégalité relativement à la hauteur du bâtiment collectif projeté, M. et M^me B peuvent utilement faire valoir que le permis de construire initial en date du 12 juillet 2022 est illégal en ce que la hauteur dudit bâtiment méconnaît les dispositions d’urbanisme applicables à cette date.

40. Il ressort des pièces du dossier qu’à cette date étaient déjà en vigueur les dispositions de l’article AUh 10 citées au point 34. Il en ressort également et il est d’ailleurs constant que le projet de la SA HLM Le logement familial de l’Eure, objet du permis de construire initial, méconnaît lesdites dispositions en ce que l’immeuble collectif projeté comporte plusieurs points, consistant en des cheminées et des éléments techniques implantés sur la toiture mais également en une partie limitée des façades, qui présentent une cote supérieure de plus de 9 mètres à la cote de leur projection verticale sur le sol naturel avant les travaux de terrassement nécessaires pour la réalisation du projet.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

41. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

42. L’illégalité relevée aux points 37 et 40, qui n’affecte qu’une partie identifiée de la construction, est susceptible d’être régularisée.

43. Compte tenu du caractère limité de cette illégalité, il y a lieu, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et, par suite, d’annuler les permis de construire initial et modificatif délivrés à la société pétitionnaire en tant qu’ils autorisent une hauteur du bâtiment collectif contraire aux prescriptions de l’article AUh 10 du règlement du PLU. Il y a lieu en l’espèce de fixer à quatre mois à compter de la notification du présent arrêt le délai imparti à la société pétitionnaire pour solliciter la régularisation de son projet.

44. Il résulte de ce qui précède que M. et M^me B sont seulement fondés à soutenir, dans la mesure précisée au point précédent, que c’est à tort que le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande et à demander, dans cette même mesure, outre l’annulation de ce jugement, celle des permis de construire en litige.

Sur les frais des instances :

45. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes que la commune de Grand Bourgteroulde et la SA HLM Le logement familial de l’Eure demandent au titre des frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés soient mises à la charge de M. et M^me B, qui ne sont pas partie perdante. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les appelants au titre des mêmes dispositions.

DECIDE:

Article 1er : Le permis de construire initial du 12 juillet 2022 et le permis de construire modificatif du 19 mars 2024 sont annulés en tant que l’immeuble comprenant 19 logements collectifs projeté par la SA HLM Le logement familial de l’Eure ne respecte pas la règle de hauteur fixée à l’article AUh 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Grand Bourgtheroulde.

Article 2 : Le délai imparti à la SA HLM Le logement familial de l’Eure pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent arrêt.

Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Rouen en date du 27 juin 2024 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : Les conclusions des parties sont rejetées pour le surplus.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. AC et à M^me P B, à la commune de Grand Bourgtheroulde et à la SA HLM Le logement familial de l’Eure.

Délibéré après l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Ghislaine Borot, présidente de chambre,

— M. Vincent Thulard, premier conseiller,

— M. Damien Vérisson, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé : V. Thulard

La présidente de la 1ère chambre,

Signé : G. Borot

La greffière,

Signé : N. Roméro

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,

Par délégation,

La greffière,

Nathalie Roméro

N°24DA01836