Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La SARL du Volcan de Lemptégy a demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022 à raison de l’établissement qu’elle exploite sur les parcelles cadastrées AP 107, 282 et 109 situées sur la commune de Saint-Ours (Puy-de-Dôme).

Par un jugement nos 2000600, 220088, 220089 et 2301812 du 22 mars 2024, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté ses demandes.

Procédure devant la cour

Par une requête, enregistrée le 20 mai 2024, la SARL du Volcan de Lemptégy, représentée par M^e Causse, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– c’est à tort que le tribunal a jugé au regard de l’article 1494 du code général des impôts et de l’article 324 A de l’annexe III à ce code en jugeant que l’ensemble des locaux qu’elle exploite dans la commune de Saint-Ours (Puy-de-Dôme), à l’exception du restaurant, font partie du même groupement topographique et concourent à l’exploitation du site du volcan de Lemptégy ;

– c’est à tort que le tribunal a jugé, au regard des dispositions de l’article 1494 du code général des impôts et de l’article 324 A de l’annexe III à ce code que ces locaux constituent une même unité d’évaluation et en en déduisant qu’elle n’était pas fondée à demander que la valeur locative des différents bâtiments soit évaluée séparément ;

– c’est à tort qu’il a jugé au regard de l’article 1498 du code général des impôts que l’établissement qu’elle exploite présente des caractéristiques exceptionnelles et que l’administration fiscale avait dès lors pu déterminer la valeur locative des locaux en litige par voie d’appréciation directe.

Par un mémoire, enregistré le 25 septembre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 13 novembre 2024 la clôture d’instruction a été prononcée à effet immédiat en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Haïli, président assesseur,

– et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public ;

Considérant ce qui suit :

La SARL du Volcan de Lemptégy qui exploite, sur le territoire de la commune de Saint-Ours (Puy-de-Dôme) un parc touristique dédié à la découverte du volcan de Lemptégy, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale a rectifié ses bases d’imposition à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022 à raison de ce parc, après avoir substitué à la méthode de comparaison et à la méthode tarifaire, du fait du caractère exceptionnel de l’activité exercée, la méthode de l’appréciation directe pour évaluer trois bâtiments, à savoir le bâtiment A, qui accueille la billetterie, la boutique, une salle vidéo, un restaurant et les bureaux de la société, le bâtiment B, qui accueille la salle Lemptégy, la salle de cinéma, les locaux sociaux de l’entreprise, un studio et des réserves, et le bâtiment D, qui correspond à un garage/atelier. Par un jugement du 22 mars 2024, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand, après avoir joint les demandes de la société aux fins de décharge des cotisations supplémentaires de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022, les a rejetées. Par la présente requête, la SARL du Volcan de Lemptégy relève appel de ce jugement.

Sur le bien-fondé des impositions en litige :

D’une part, aux termes de l’article 1447 du code général des impôts : « I. – La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales (…) qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. ». Aux termes de l’article 1467 du même code, dans sa version alors applicable : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, à l’exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l’article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. ». Aux termes de l’article 1494 du même code, dans sa version applicable au litige : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ».

D’autre part, aux termes de l’article 1498 du même code dans sa version en vigueur jusqu’au 1er janvier 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; (…) 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ». Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, issu de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l’article 1498 du code général des impôts : « I – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, (…) est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. A. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013 (…) / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. (…) / III. A. La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. (…) ».

Enfin, aux termes de l’article premier du décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, applicable à l’imposition en litige, et désormais repris à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables : Catégorie 1 : ateliers artisanaux. (…) / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables. (…). Catégorie 3 : salles de loisirs diverses. (…) / Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire. ». Aux termes de l’article 324 A à l’annexe III du code général des impôts : « Pour l’application de l’article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l’ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; (…) 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu’ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (…) ».

Il résulte de l’instruction qu’à l’exception du restaurant, qui a été évalué distinctement par l’administration fiscale, cette dernière, pour évaluer les locaux non industriels exploités par la SARL Volcan de Lemptégy au titre de l’ensemble des années d’imposition en litige, a appliqué à l’ensemble des bâtiments du parc dont s’agit la méthode par appréciation directe, eu égard à la nature exceptionnelle de l’ensemble immobilier utilisé en vue de l’exploitation touristique du volcan de Lemptégy.

En ce qui concerne l’unité d’évaluation :

Si la société appelante soutient que, comme le restaurant, les bâtiments A, B et D constituent trois unités d’évaluation susceptibles d’une utilisation distincte, il résulte de l’instruction et n’est pas sérieusement contesté que ces différents bâtiments situés sur le site exploité par la SARL Volcan de Lemptégy, comprenant notamment les bureaux de la société, des salles de projections, d’expositions et de cinéma, ainsi que des espaces de stockage et un atelier, font partie du même groupement topographique. En outre, eu égard à l’entrée unique du site du côté du bâtiment A accueillant la billetterie, et à l’entrée « véhicules » unique équipée d’une barrière mobile donnant accès à un site entièrement clos et grillagé abritant l’ensemble des bâtiments concernés, et compte tenu du regroupement de ces bâtiments à l’entrée du parc, le public étant appelé à se rendre d’un bâtiment à l’autre dans le cadre d’un cheminement organisé, ces locaux doivent être regardés comme concourant par leur agencement à l’exploitation par la société occupante du site du volcan de Lemptégy. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que ces bâtiments constituent des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes au sens des dispositions précitées de l’article 324 A à l’annexe III au code général des impôts et devant faire l’objet d’une évaluation séparée.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation retenue :

Il résulte de l’instruction que, pour déterminer la valeur locative de l’ensemble immobilier s’agissant des impositions au titre des années 2015 et 2016, l’administration fiscale a relevé que seule la méthode par appréciation directe pouvait être appliquée en raison de l’impossibilité de trouver des termes de comparaison sur la commune de Saint-Ours ou les communes environnantes du fait du caractère exceptionnel de l’établissement en cause, qu’hormis le parc de Vulcania, il n’y avait pas d’autres parc à thème relatif aux volcans en France et que, si le parc de loisirs de Vulcania, situé également sur la commune de Saint-Ours, possédait des similitudes avec l’exploitation de la SARL du Volcan de Lemptégy, ce parc était lui-même imposé selon la méthode par appréciation directe et ne pouvait dès lors constituer un terme de comparaison. En conséquence, l’administration fiscale a écarté la méthode d’évaluation par comparaison et a appliqué la méthode par appréciation directe à l’ensemble immobilier constituant le parc du volcan de Lemptégy pour les impositions au titre des années 2015 et 2016.

S’agissant des impositions pour l’année 2017 et les années postérieures, compte tenu des caractéristiques du site, l’administration fiscale a écarté l’évaluation de ces locaux professionnels selon la méthode tarifaire consistant à classer les locaux en sous-groupe et à l’intérieur de chaque sous-groupe, dans une des 38 catégories créées, et les a classés dans la 39ème catégorie, dans « le sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire la catégorie EXC1 », catégorie relevant de la méthode subsidiaire d’évaluation par voie d’appréciation directe.

Compte tenu de ce qui a été dit au point 6 du présent arrêt, eu égard aux caractéristiques particulières du site et, s’agissant d’un parc touristique situé à l’intérieur du cône d’un volcan, la société appelante ne conteste pas sérieusement cette analyse en se bornant à faire valoir que les biens en cause pris distinctement ne sont pas comparables à un parc d’attractions et ne présentent aucune caractéristique physique exceptionnelle. La société requérante n’est pas davantage fondée à soutenir, pour les mêmes motifs, que les locaux en cause, s’ils devaient faire l’objet d’une évaluation unique, se rattachent à la catégorie « SPE 1 établissements de spectacles, musées et locaux assimilables ».

Par ailleurs, la société requérante ne peut utilement soutenir que la méthode par appréciation directe est subsidiaire par rapport à la méthode tarifaire et que l’administration fiscale devait rechercher qu’aucun autre local ne pouvait être retenu comme élément de comparaison, dès lors que la méthode tarifaire n’est pas applicable aux propriétés présentant des caractéristiques exceptionnelles lesquelles relèvent, alors, de la méthode par appréciation directe prévue.

Il résulte de ce qui précède que la société appelante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent être que rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL du Volcan de Lemptégy est rejetée.

Article 2: Le présent arrêt sera notifié à la SARL du Volcan de Lemptégy et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 2 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pruvost, président de chambre,

M. Haïli, président-assesseur,

M. Porée, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

Le rapporteur,

X. Haïli

Le président,

D. Pruvost

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,