071918

M A

9 octobre 09

pdt drv

monsieur le président, madame monsieur,

M. Q-R, propriétaire d’une maison d’habitation sur le territoire de la commune de Ramatuelle, au lotissement la Plage de Pampelonne, a obtenu le 31 mai 2000 un permis de construire en vue de son extension, puis un permis modificatif le 10 mai 2001 pour le changement de destination de certaines pièces.

par la suite, le maire de Ramatuelle lui a accordé un permis de démolir par arrêté du 14 août 2001, puis un permis de construire le 17 octobre 2001 en prenant en considération la démolition autorisée précédemment, puis un autre permis de démolir le 9 avril 2002, et enfin un permis de construire le 11 avril 2002.

M. A et M^me X voisins ont formé un recours administratif tendant au retrait de de ces décisions qui a fait l’objet d’une décision implicite de rejet ;

les requérants ont saisi sans plus de succès le trib ad de nice du litige.

Ils interjettent régulièrement appel de cette décision qui les déboute d eleur prétentions.

Il est établi par les pièces du dossier que les décisions attaquées ont été régulièrement affichées sur le terrain et publiée en mairie.

Leur retrait ne pouvait donc intervenir qu’à la condition de respecter les conditions fixées par la jp ternon ie en démontrant leur caractère frauduleux : selon cette jp : l’auteur d’une décision administrative définitive créatrice de droit ne peut retirer, pour illégalité, une telle décision de sa propre autorité ou à la demande d’un tiers après l’échéance d’un délai de quatre mois qu’à la condition que cette décision a été acquise par fraude ;

les requérants soutiennent que les pétitionnaires ont dissimulé frauduleusement l’état préexistant du terrain d’assiette de leur projet en occultant sciemment que ce dernier avait été en partie remblayé afin de dissimuler la méconnaissance des règles de hauteur, calculée à compter du sol naturel, admise dans ce secteur UC par le règlement du plan d’occupation des sols ;

cet article fixe une hauteur de 6 m à l’égout du toit et 8 m au faitage en mentionnant que « le terrain naturel avant travaux doit être obligatoirement défini par un plan altimétrique détaillé et précis ».

pour démontrer le caractère frauduleux des autorisations délivrées, les rqts se réfèrent essentiellement aux énonciations d’un plan dressé en juin et novembre 2002 par un expert judiciaire missionné par le TGI de Draguignan dans le cadre d’un litige relatif aux atteintes réputées portées aux droits de vue et à la gêne apportée par la construction faisant l’objet des autorisations dont les rqts ont demandé le retrait ;

vous observerez tt d’abord que l’illégalité des permis de démolir n’est nullement démontré : le moyen de légalité dirigé contre les permis de démolir à savoir qu’il ne respecterait pas la règle de hauteur fixée par le règlement du lotissement est en effet inopérant. Faute de démontrer l’illégalité des permis de démolir, leur retrait ne pouvait donc intervenir à supposer même qu’ils aient été délivré frauduleusement.

S’agissant des permis de construire qui ont été délivrés, nous rappellerons que les permis de construire sont au nombre des décisions individuelle qui créent des droits et que la fraude est le seul motif pour retirer légalement des permis définitifs ..

CE 20 janvier 1967 SCI des 4 et XXX.

*La fraude se distingue de l’illégalité : un permis de construire peut être illégal sans être frauduleux et ainsi acquérir un caractère définitif avec les doits qui y sont attachés.

Si l’illégalité peut être décelée normalement pas le service instructeur, le permis sera uniquement entaché d’illégalité : Ainsi par ex La circonstance d’avoir joint à l’appui de la demande de permis de construire un plan inexact ne saurait, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à des manoeuvres en vue d’induire en erreur l’administration. CE 28 avril 1997, M. et M^me Z, Ministre de l’Équipement, du logement, des transports et de l’espace, req. nos 133.879 . De même un dossier de demande de permis de construire qui contient une ambiguïté ou une omission qui exerce une influence sur le permis de construire ainsi délivré rend illégal ce permis. CE 12 février 2003, M. B et autres, req. nos 228.659,

Si l’illégalité n’était pas aisemment decelable, le service a été trompé, et le permis délivré frauduleusement pourra être rapporté sans condition de délai. CE 15 octobre 1999 n) 180298 pour la dissimulation de combles aménageables ; CE 27 octobre 2000, XXX pour des manoeuvres relative à la cote du sol naturel BJDU N° 5/2000 A: 340

Ainsi la fraude se caractérise par des fausses déclarations qui induise l’ad en erreur.

*La fraude se distingue aussi du non respect du permis de construire : ce n’est pas parce que la construction ne respecte pas le permis qui l’autorise, que l’on peut en déduire que le permsi a été délivré frauduleusement en l’absence de manœuvres. CE 13 nov1992 n) 110878. mais dès lors qu’il y a dissimulation , la fraude est caractérisée : CE 11 dec 2006 n)

274851pour une affectation de la construction différente à celle déclarée.

En l’espèce, les dossiers révèlent des discordances qui sont relevés par les requérants.

Ainsi

— l’angle EST de la piscine est à une altimétrie de 34,31 selon l’espert judiciaire alors que cet angle se trouve à 32 ;33 sur le plan de masse du dossier du permis du 20 juin 2001

l’angle de la terrasse se trouve à une altitude de 34,33 alors qu’il est à une hauteur de 32,23 dans le dossier du permsi du 11 avril 2002

l’angle NORD EST de la construction a été mesurée à une hauteur de 34,34 par l’expert alors que les plans la figurait à une hauteur de 33,08

l’espert judiciaire a indiqué au surplus d ans son rapport que le TN avait été abaissé de 1 m à certains endroit, les plans des façades des permis de construire délivrés en septembre 2000, mai 2001, août 2001, octobre 2001 et avril 2002 démontrent que la hauteur maximum a été respecté, l’égout du toit se trouvant à 5 m du TN tel qu’il est figuré au dossier.

On constate aussi sur les plans d’état des lieux que la façades EST se trouve à 6.50m alors que la hauteur est limitée à 6m et que cette même façade, sans être démolie et reconstruite, se trouve à 6m sur les plan ultérieurs. Il apparaît ainsi que le terrain naturel a été remblayé alors qu’il est de principe que Le sol naturel est celui qui existe avant que soient entrepris les travaux de réalisation du projet de construction objet du permis.

ces différents éléments établissent peut être une légalité fragile des permis de construire .

Mais ils ne démontrent nullement que le permis iniital et les permis modofocatifs ont été frauduleusement obtenus.

Il faut d’abord relativiser les observation de l’expert judiciaire qui est intervenu après la construction : le fait que celle ci ne respecte pas le permis de cosntruire ne signifie pas que ce dernier a été obtenu frauduleusement à défaut d’existence de manoeuvres.

Or les dossier indiquent bien des cotes parfaois contradictoire

aucune pièce du dossier ne permet d’établir que cette hauteur a été méconnue ni que les services municipaux ont été induit en erreur.

ni le remblaiement du terrain naturel, à l’aplomb des points les plus hauts de la construction signalés dans la requête, ni les repères de ce niveau altimétrique dans les plans accompagnant les demandes d’autorisation n’ont été falsifiés dans les plans.

Enfin s’il est fait état de divergences entre les côtes de niveau figurant sur le plan produit à l’appui de la demande du permis initial et les constats de l’expert faits alors que les travaux étaient en partie réalisés, les points signalés concernent en tout état de cause des parties de la construction largement situés sous la hauteur maximale admise ;

Compte tenu des mesures de publicité dont les permis de construire ont fait l’objet, ils étaient définitifs à la date oû leur retrait a été demandé par M A et roger et c’est donc à bon droit que le trib a rejeté leur recours.

Vous pourrez mettre à la charge des consorts A-X le paiement de la somme de 1500 euros à la commune de Ramatuelle et à M. Q-R au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens ;

PCM NC

Au r de cette r

A la condamnation des rqts à payer à la commune de ramatuelle la somme d e1500€ fir

Qu’est-ce que le « sol naturel » ? À quelle date doit-il être apprécié ?

BJDU N° 5/2000 A: 340

Légalité au regard de la réglementation locale – POS, PAZ ou PSMU – Hauteur des constructions (article 10) – Notion de sol naturel.

CE (5/7 SSR) 27 octobre 2000, XXX – M^me Falque-Pierrotin, Rapp. – M. Chauvaux, C. du G. – SCP Boré, Xavier, Av.

RÉSUMÉ

Le sol naturel est celui qui existe avant que soient entrepris les travaux de réalisation du projet de construction objet du permis.

Conclusions de Didier Chauvaux, commissaire du gouvernement

La SCI Vista Amena obtint le 22 juillet 1991 du maire de Saint-J-N-W un permis de construire pour édifier une villa sur un terrain qu’elle avait acquis trois ans auparavant sur le territoire de cette commune.

En juillet 1995, alors que le chantier s’achevait, les services de la direction départementale de l’équipement constatèrent lors d’une visite de contrôle que le bâtiment n’était pas conforme aux prévisions du permis, ce qui justifia l’ouverture d’une instruction pénale.

Par ailleurs, le 4 octobre 1995, le maire prit un arrêté retirant le permis de construire au motif qu’il avait été obtenu par fraude.

Importance du plan de coupe

Un nouvel examen du dossier avait en effet révélé une divergence entre le plan de coupe et le plan topographique produits par le pétitionnaire, en ce qui concernait le niveau du sol existant à la date de la demande. Ce niveau était plus élevé d’environ deux mètres sur le plan de coupe. Or c’est à ce document que l’administration se réfère normalement pour apprécier le respect des règles de hauteur.

En l’espèce, l’article NB 10 du plan d’occupation des sols prévoyait que « la hauteur des constructions, mesurée en tout point des façades du sol existant jusqu’au niveau de l’égout du toit, ne pourra excéder sept mètres ». Si la hauteur du bâtiment mesurée à partir du sol indiqué sur le plan de coupe atteignait juste sept mètres, elle était de près de neuf mètres si on la mesurait à partir des cotes altimétriques figurant sur le plan topographique. Le maire considéra que le plan de coupe était inexact, que le permis était illégal dès lors qu’il autorisait un projet non conforme aux prescriptions du plan d’occupation des sols et qu’il avait été obtenu à la faveur d’une manoeuvre, ce qui permettait de le retirer après l’expiration du délai de recours.

Contestée par la SCI Vista Amena, la décision de retrait a été jugée légale par le tribunal administratif de Nice puis par la cour administrative d’appel de Marseille. La société vous défère régulièrement l’arrêt de la cour, rendu le 10 février 1998.

À quelle date doit-on appré- cier le « sol naturel » ?

1. La société soulève un moyen d’erreur de droit qui nous paraît fondé.

Retenant une interprétation des pièces du dossier sur laquelle nous aurons l’occasion de revenir, l’arrêt énonce que : « Il ressort des pièces du dossier qu’à l’emplacement choisi pour la construction de son immeuble par la SCI Vista Amena, un remblai d’une hauteur minimum de deux mètres avait été déposé sur le sol naturel, à une période trop récente pour le faire regarder comme incorporé à celui-ci à la date du dépôt de la demande de permis de construire ; la SCI Vista Amena a cependant tiré parti de l’existence de ce remblai pour prévoir la construction de son immeuble à une hauteur largement supérieure à ce qu’autorisait le règlement du plan d’occupation des sols applicable. »

Pour critiquer ce motif qui établit l’illégalité du permis, condition nécessaire du retrait, la requérante se réfère aux décisions dans lesquelles vous avez eu à appliquer des dispositions limitant la hauteur mesurée à partir du sol naturel.

Cette notion est d’un maniement délicat. Le sol naturel ne peut évidemment être défini comme le sol existant avant toute intervention humaine, qu’il est impossible de reconstituer. Un arrêt de 1989 paraissait retenir le niveau du sol existant à la date d’approbation du plan d’occupation des sols, ce qui risquait d’ouvrir la voie à de sérieuses difficultés pratiques 1. Vous avez finalement retenu une approche moins ambitieuse, dans une décision de 1992 dont voici l’analyse au Recueil Lebon : « Le sol naturel doit s’entendre du sol tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction objet du permis. » 2 CE 26 février 1992, Lemée et M^me Y : Rec., p. 1377 ; CE 10 décembre 1993, SARL du Chenal : Rec., p. 1093, BJDU 2/94, p. 89, concl. M^me O-P.

Cette formule nous semble exprimer l’état actuel de la jurisprudence 3

Erreur de droit

L’arrêt attaqué applique un critère différent puisqu’il décide qu’il faut faire abstraction d’un exhaussement récent du sol, sans rechercher si cet exhaussement a été réalisé en vue de la réalisation du projet du pétitionnaire. Nous ne vous proposerons pas de suivre la cour dans cette voie. Juger qu’il ne faut pas tenir compte des remaniements du sol « trop récents pour être regardés comme incorporés au sol naturel à la date de l’autorisation de construire » déboucherait inévitablement sur une grande incertitude juridique. Le critère du lien avec le projet de construction nous paraît plus sûr. Entendu souplement, il est suffisant pour faire échec à la manoeuvre consistant à effectuer des travaux de terrassement dans la perspective du dépôt prochain d’une demande de permis de construire, afin d’échapper aux règles de hauteur. De tels travaux pourraient en effet être regardés comme étant effectués en vue de la réalisation du projet.

L’erreur de droit nous semble d’autant plus certaine que le plan d’occupation des sols de Saint-J-N-W ne se réfère pas au « sol naturel » mais au « sol existant ». Cette formule ne saurait désigner un état antérieur du sol, fût-il récent. Nous vous proposons donc de casser l’arrêt et de faire jouer l’article 11 de la loi du 31 décembre 1987 pour vous saisir du fond du litige.

2. L’examen des pièces du dossier nous conduit à une appréciation des faits différente de celle que la cour avait retenue.

Pour elle, le niveau du sol indiqué sur le plan de coupe, plus élevé que celui qui figurait sur le plan topographique, reflétait la réalité à la date de la demande de permis de construire, le sol ayant été exhaussé par le dépôt d’un remblai. Cette analyse repose sur une interprétation des écritures de la SCI Vista Amena. Celles-ci étaient d’une extrême confusion, la société mentionnant tantôt des travaux effectués par l’ancien propriétaire du terrain afin d’aménager une piste, tantôt des travaux effectués par le propriétaire du terrain voisin qui auraient entraîné le dépôt de déblais.

Appréciation des plans fournis

Mais l’argumentation de la requête reposait essentiellement sur une lettre de l’architecte qui avait réalisé les plans de coupe. Or il ressort nettement de ce courrier que le plan ne correspondait pas au niveau réel du sol à la date où il a été établi, mais reconstituait un niveau ancien. Il est nécessaire que nous vous lisions les principaux extraits de cette pièce qui nous paraît décisive : « 1. Le terrain […] a fait l’objet, antérieurement à l’acquisition par la société Vista Amena, de travaux consistant en la création d’une piste modifiant ainsi le terrain naturel.

2. Le plan topographique […] reproduit la situation topographique lors de son élaboration. […]. Le géomètre […] a tenu compte de la construction de la piste pour effectuer son travail.

3. Les plans de coupe établis par moi-même, quant à eux, reproduisent le terrain naturel tel que son modelé en restanques permettait de l’apprécier avant sa déformation par la création de la piste. Ceci explique l’altimétrie a peu près constante […] alors qu’en partie centrale du terrain, un défoncé important a été créé lors de l’effondrement des têtes de restanques sur le tracé final de la piste. […] En effet, pour édifier la piste, des travaux de terrassement ont été entrepris, travaux détruisant la restanque d’origine, ce qui a créé ainsi un dénivellement artificiel de 2,20 mètres. L’ensemble de ces éléments démontre que les plans de coupe reconstituent un terrain naturel et qu’il ne peut y avoir de fausse déclaration de ce chef. »

Si ce document a un sens, il signifie que le plan topographique indiquait le niveau du sol à la date de la demande de permis et que le plan de coupe indiquait un niveau antérieur, correspondant à la reconstruction du sol naturel avant l’aménagement d’une piste par l’ancien propriétaire. Ces travaux n’avaient pas entraîné un exhaussement du sol, qui avait au contraire été abaissé d’environ deux mètres par suite de la destruction de terrasses, dites « restanques ».

Lien entre la modification du sol et le projet de construction

Cette explication de la discordance entre les deux plans est digne de foi puisqu’elle émane de l’auteur du plan de coupe. Elle conduit, selon nous, à confirmer la légalité du retrait du permis de construire. En effet, les travaux d’aménagement d’une piste par l’ancien propriétaire du terrain, plus de trois ans avant la délivrance du permis, étaient sans rapport avec le projet litigieux. Par conséquent, il n’y avait pas lieu, pour appliquer les règles de hauteur, de reconstituer l’état du sol antérieur à ces travaux.

Et en effectuant cette reconstitution sur le plan de coupe sans joindre à ce document aucune explication, la société s’est bien livrée à une manoeuvre de nature à fausser l’appréciation du maire. Le fait que la hauteur actuelle du terrain apparaissait sur le plan topographique est sans incidence à cet égard. En effet, c’est à partir du plan de coupe que l’administration vérifie le respect des règles de hauteur. Un rapprochement systématique avec les cotes altimétriques du plan topographique, travail particulièrement long et minutieux, ne fait pas partie de l’examen normal du dossier. Dans ces conditions, la notion de fraude, rendant possible le retrait après l’expiration du délai de recours, trouve à s’appliquer 4

Si vous nous suivez, vous ne pourrez accorder à la SCI Vista Amena le remboursement des frais qu’elle a engagés.

Par ces motifs nous concluons à l’annulation de l’arrêt attaqué et au rejet de la requête présentée par la SCI Vista Amena devant la cour administrative d’appel de Marseille ainsi que du surplus des conclusions de son pourvoi en cassation.

Décision

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril 1998 et 7 août 1998 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, présentés pour la SCI Vista Amena, dont le siège est avenue Ephrussi-de-Rotschild à Saint-J-N-W (06290) ; la SCI Vista Amena demande au Conseil d’État :

1°) d’annuler l’arrêt du 10 février 1998 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté son appel dirigé contre le jugement du 18 avril 1996 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande d’annulation de l’arrêté du 4 octobre 1995 du maire de Saint-J-N-W (Alpes-Maritimes) rapportant pour fausse déclaration le permis de construire qu’il lui avait délivré le 22 juillet 1991 ;

2°) statuant au fond, d’annuler l’arrêté du 4 octobre 1995 du maire de Saint-J-N-W ;

3°) de condamner les défendeurs à lui verser une somme de 10 000 F au titre des dispositions de l’article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 ; […]

Considérant que, par un arrêté du 4 octobre 1995, le maire de Saint-J-N-W a retiré un permis de construire délivré le 22 juillet 1991 à la SCI Vista Amena aux motifs qu’il méconnaissait les dispositions du plan d’occupation des sols fixant la hauteur maximale des constructions et qu’il avait été obtenu par fraude ;

Considérant qu’aux termes de l’article NB 10 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Saint-J-N-W, « la hauteur des constructions, mesurée en tout point des façades du sol existant jusqu’au niveau de l’égout du toit, ne pourra excéder sept mètres » ; que, pour l’application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation effectués en vue de la réalisation du projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire ;

Considérant que, pour déterminer le niveau du sol à partir duquel la hauteur des constructions devait être mesurée, la cour a estimé qu’il convenait de faire abstraction d’un remaniement du sol naturel effectué « à une date trop récente pour le faire regarder comme incorporé à celui-ci à la date du dépôt de la demande de permis de construire » ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le remaniement en cause résultait de travaux effectués en vue de la réalisation du projet litigieux, la cour a commis une erreur de droit ; que la SCI Vista Amena est fondée à demander, pour ce motif, l’annulation de l’arrêt attaqué ;

Considérant qu’aux termes de l’article 11 de la loi du 31 décembre 1987, le Conseil d’État, s’il prononce l’annulation d’une décision d’une juridiction administrative statuant en dernier ressort, peut « régler l’affaire au fond si l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie » ; que, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de régler l’affaire au fond ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le niveau du sol indiqué sur les plans de coupe joints à la demande de permis de construire ne correspondait pas au niveau existant à la date du dépôt de cette demande mais était sensiblement plus élevé ; que si la société déclare avoir entendu reconstituer le sol naturel tel qu’il existait avant la réalisation, par un ancien propriétaire du terrain, de travaux liés à l’aménagement d’une piste, ce niveau antérieur du sol ne pouvait être pris en considération pour l’application des règles de hauteur prévues par le plan d’occupation des sols, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; qu’en mentionnant uniquement ce niveau reconstitué sur les plans de coupe, sans assortir ces plans d’aucune explication, la société s’est livrée à une manoeuvre de nature à fausser l’appréciation de l’administration ; qu’ainsi, alors même que le plan topographique également joint au dossier faisait apparaître le niveau du sol tel qu’il se présentait à la date de la demande, le permis a été obtenu par fraude et pouvait légalement être retiré même après l’expiration du délai de recours contentieux ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la SCI Vista Amena n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 4 octobre 1995 du maire de Saint-J-N-W ;

Considérant que les dispositions de l’article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 font obstacle à ce que la SCI Vista Amena obtienne la condamnation des défendeurs, qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, à lui rembourser les frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1 : L’arrêt du 10 février 1998 de la cour administrative d’appel de Marseille est annulé.

Article 2 : La requête présentée devant la cour administrative d’appel de Marseille par la SCI Vista Amena et le surplus des conclusions de la requête de cette société présentée devant le Conseil d’État sont rejetés.

[…]

Observations

1. De plusieurs tentatives, plus ou moins réalistes, de définition du sol naturel, il faut retenir celle-ci : « Le sol naturel est celui qui existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction objet du permis. » 5.

Cette définition présente l’avantage de la clarté et permet, comme l’indique le commissaire du gouvernement Chauvaux, de faire échec aux manoeuvres consistant à modifier le sol naturel juste avant le dépôt du permis. Il serait facile de juger que ces modifications n’ont eu pour objet que d’obtenir frauduleusement un permis de construire.

L’arrêt ici attaqué se référait à un autre critère : le sol qui existait avant des travaux récents. Outre l’imprécision de cette notion, on constate qu’elle est différente de celle adoptée par la jurisprudence. Le Conseil d’État relève une erreur de droit et annule l’arrêt pour ce motif.

2. Après cassation, le Conseil d’État, devenu juge d’appel, procède à l’examen des pièces du dossier pour apprécier la discordance entre les documents et plans fournis. Il privilégie le sol existant à la date de la demande du permis, sans tenir compte de travaux réalisés trois ans auparavant et sans lien avec le projet de construction (si les travaux en question avaient été regardés comme liés au projet de construction objet du permis, le sol naturel aurait été celui qui existait avant ces travaux).

La sévérité de la solution tient à ce que cette modification du sol naturel, probablement réalisée irrégulièrement, avait consisté en un creusement de deux mètres, situant le nouveau sol naturel plus bas que l’altitude à laquelle il aurait dû rester. Le propriétaire ultérieur se trouve pénalisé par cet affouillement.

3. Indiquer consciemment des éléments erronés dans un dossier de demande de permis de construire conduit à l’obtention de cette autorisation par la fraude. Cette circonstance justifie le retrait du permis à tout moment, même après l’expiration du délai de recours contentieux.

Retrait du permis – Notion de fraude – Absence.

Retrait d’un permis définitif au motif qu’il aurait été délivré sur la base de renseignements inexacts, constitutifs d’une fraude, qui auraient induit l’administration en erreur.

La circonstance d’avoir joint à l’appui de la demande de permis de construire un plan inexact ne saurait, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à des manoeuvres en vue d’induire en erreur l’administration.

La fraude n’est pas établie dès lors que l’acte joint à sa demande de permis était une copie du plan annexé à l’acte notarié de vente du terrain d’assiette qui avait été certifié conforme par l’architecte-conseil de l’association syndicale des propriétaires du lotissement et qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que le plan fourni et que la certification de l’architecte-conseil auraient été acquis par fraude.

CE (7/10 SSR) 28 avril 1997, M. et M^me Z, Ministre de l’Équipement, du logement, des transports et de l’espace, req. nos 133.879 et 133.942 – M. I, Rapp. – M^me Bergeal, C. du G.

À quelles conditions une demande de permis ambiguë rend-elle le permis illégal ?

BJDU N° 5/2003 A: 327

Procédure d’attribution – Contenu de la demande – Ambiguïté de la demande, résultant de contradictions entre ses différentes pièces – Conséquences – Illégalité du permis de construire.

CE (3/8 SSR) 12 février 2003, M. B et autres, req. nos 228.659, 229.378 et 229.880 – M. Derepas, Rapp. – M. Austry, C. du G. – SCP Boulloche, Boulloche, SCP Monod, Colin, SCP Gatineau, Av.

Résumé

Un dossier de demande de permis de construire qui contient une ambiguïté ou une omission qui exerce une influence sur le permis de construire ainsi délivré rend illégal ce permis.

Conclusions de Stéphane Austry, commissaire du gouvernement

La société d’équipement du département de la Réunion (SEDRE), qui est une société d’économie mixte (SEM) créée par le département, a obtenu le 10 juin 1996 un permis de construire 7 bâtiments, comportant 80 logements pour une surface hors œuvre nette totale de 6 000 m2, sur un terrain en pente situé dans une zone d’aménagement concerté de Saint-O de la Réunion. M. D, voisin du terrain d’assiette des constructions, n’a pas contesté ce permis, mais il a assigné la SEDRE en 1998 devant le tribunal de grande instance de Saint-O en vue d’obtenir la condamnation de la société à prendre toutes mesures propres à remédier au trouble de jouissance qu’il subit, et qui résulte de ce que, en raison de la déclivité du terrain, les fenêtres des logements de l’un des bâtiments se trouvent à hauteur de sa piscine. M. D demandait donc au juge judiciaire d’ordonner l’abaissement de la toiture du bâtiment et la construction de murets de protection, ou, à défaut, de condamner la SEDRE à lui verser une indemnité de 1,50 MF. Devant le juge civil, la société a appelé son architecte, M. B, en garantie.

Le tribunal de grande instance a considéré que la demande de M. D mettait en cause la légalité du permis de construire et, faisant application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, lequel prévoit, rappelons-le, que le juge civil ne peut faire droit à une action fondée sur l’illégalité d’un permis de construire que si ce permis a été annulé ou son illégalité constatée par le juge administratif, il a, par jugement du 18 juin 2000, sursis à statuer sur la demande de M. D en renvoyant au tribunal administratif le soin de se prononcer sur la question de la validité du permis de construire. M. D ayant demandé au tribunal administratif de Saint-O, en application de ce jugement, de déclarer illégal ce permis, le tribunal administratif, par un jugement du 18 octobre 2000, a fait droit à cette demande. M. B et la mutuelle des architectes français, d’une part, la commune de Saint-O de la Réunion, de l’autre, et enfin la SEDRE ont formé appel de ce jugement par trois requêtes distinctes que vous pourrez joindre.

I. Deux de ses requêtes nous semblent irrecevables.

D’une part, la requête de la SEDRE est tardive car même en tenant compte des délais de distance, la société qui a reçu notification du jugement le 20 octobre 2000 aurait dû introduire sa requête avant le lundi 22 janvier 2001, alors que cette dernière n’a été enregistrée que le 23 janvier.

D’autre part, vous jugez que seules les personnes appelées à l’instance judiciaire peuvent être partie à l’instance devant le juge administratif 1. Or, tel n’était pas le cas de la commune de Saint-O de la Réunion et vous devriez, nous semble-t-il, en déduire qu’elle n’a pas intérêt à former appel du jugement, alors même qu’il lui a été notifié, dès lors notamment que la commune ne semble pas avoir été mise en cause en première instance et qu’elle n’a en tout cas produit aucune écriture 2.

Toutefois, si, comme nous allons vous y inviter, vous écartez ces requêtes au fond, vous n’aurez pas à prendre parti sur ces questions.

Sécurité juridique et confiance légitime

II. Les requérants reprochent d’abord aux premiers juges d’avoir fait droit au recours en appréciation de validité formé par M. D alors qu’il aurait été irrecevable.

A) Ils invoquent en premier lieu au soutien de cette thèse un moyen inédit tiré de la non-conformité de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, qui constitue, comme nous vous l’avons indiqué, le fondement du jugement du tribunal de grande instance, à plusieurs normes de niveau supra législatif, puisqu’il s’agit de normes constitutionnelles et communautaires ainsi que de stipulations de la Convention européenne des droits de l’homme. En substance, les requérants considèrent qu’en permettant la remise en cause de la légalité d’un permis de construire devenu définitif pendant une durée de 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux, l’article L. 480-13 contrevient aux principes de sécurité juridique ou de confiance légitime, qui découleraient de ces diverses normes, ainsi qu’au droit de propriété ou à son équivalent conventionnel, le droit au respect des biens prévu par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

1°) Il vous serait facile d’écarter comme inopérants les moyens tirés des normes constitutionnelles et communautaires, puisque, d’une part, vous n’êtes pas juge de la constitutionnalité de la loi et que, d’autre part, le permis obtenu par la SEDRE ne l’a pas été en application du droit communautaire, si bien que le principe de confiance légitime, tout comme d’autres principes communautaires, ne peut être utilement invoqué 3.

Convention européenne des droits de l’homme

2°) En revanche, il nous semble impossible d’écarter comme inopérants par un raisonnement analogue les moyens tirés de la Convention européenne des droits de l’homme.

a) D’une part, la Cour considère que le principe de sécurité juridique, bien qu’il ne soit pas mentionné en tant que tel dans la convention, est « inhérent au droit de la convention », et fait obstacle en principe à ce que soient remises en cause des situations antérieures 4. D’autre part, la Cour a jugé que la délivrance à un propriétaire d’une autorisation d’urbanisme constituait un « bien » au sens de l’article 1^er du premier protocole, dès lors que son bénéficiaire pouvait entretenir une « espérance légitime » de jouir de l’autorisation qui lui avait été délivrée, si bien que l’annulation de cette autorisation est susceptible de constituer une ingérence prohibée par le second alinéa de l’article 1^er 5, de même d’ailleurs que l’intervention d’une réglementation limitant, après la délivrance de l’autorisation, l’usage qui peut en être fait par son bénéficiaire 6.

La Cour de cassation est d’ailleurs très fréquemment confrontée, pour l’application des articles L. 480-1 et suivants du Code de l’urbanisme, lesquels autorisent le juge pénal, en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme, à prononcer des peines mais également des mesures tendant à la démolition de constructions illégalement édifiées ou à la remise en état des lieux, à des moyens tirés de la méconnaissance de l’article 1^er du premier protocole. C’est ainsi notamment que la Haute Juridiction a considéré que le fait d’ordonner sous astreinte la mise en conformité des travaux aux prescriptions d’un permis de construire ne portait pas atteinte à l’article 1^er du premier protocole, dès lors que le permis de construire accordé avait été méconnu 7, de même que le fait d’ordonner une démolition pour des constructions obtenues sans permis 8, alors même que ces constructions seraient régularisables 9. Des moyens tirés de la méconnaissance des stipulations de la CEDH par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ont également déjà été invoqués devant la Cour de cassation, qui les a rejetés au fond 10.

Inopérant devant le juge administratif

b) Ce n’est donc pas parce qu’ils ne sont pas invocables ratione materiae que nous vous invitons à regarder les moyens tirés de la CEDH comme inopérants, mais parce qu’ils sont sans incidence sur la recevabilité du recours en appréciation de légalité. En effet, la jurisprudence de la CEDH invite le juge national, lorsqu’il est saisi d’un moyen tiré de l’atteinte au droit de propriété résultant de la remise en cause d’une autorisation d’urbanisme, à rechercher si cette ingérence dans le droit de propriété est justifiée par un intérêt légitime et proportionné. Ce n’est donc qu’en rapprochant l’ingérence de cet intérêt que le juge peut apprécier le caractère proportionné de l’atteinte portée au droit de propriété, comme d’ailleurs au principe de sécurité juridique, comme le fait d’ailleurs déjà la Cour de cassation.

Or, le jugement que rend le juge administratif ne porte atteinte par lui-même ni au droit au respect des biens ni davantage au principe de sécurité juridique. Ce n’est que devant le juge judiciaire que pourra être appréciée la proportionnalité entre le délai de prescription de 5 ans et le principe de sécurité juridique ou l’atteinte portée au droit de propriété, compte tenu des mesures que le juge civil serait conduit à ordonner.

Vous pourriez d’ailleurs opposer la même inopérance aux moyens tirés de la Constitution et du droit communautaire, qui pourraient être écartés pour les mêmes raisons.

Recours en appréciation de validité

B) Mais les requérants considèrent que le recours en appréciation de validité de M. D était irrecevable pour deux autres raisons.

1°) Tout d’abord, ils se prévalent de ce que, par erreur, le tribunal de grande instance n’a pas renvoyé les parties devant le tribunal administratif mais a lui-même saisi le tribunal administratif de la question de la validité du permis de construire. Or, font-ils valoir à juste titre, il ne suffit pas, pour que le juge administratif soit valablement saisi d’un recours en appréciation de légalité, qu’un jugement judiciaire soulève une question préjudicielle, mais il faut encore que les parties à ce jugement saisissent le juge administratif en demandant à ce que l’acte administratif soit déclaré légal ou illégal 11. Mais il nous semble que, même si le jugement du tribunal de grande instance est mal rédigé, il soulève bien une question préjudicielle et que, dès lors que M. D a saisi le tribunal administratif, postérieurement à ce jugement et donc en application de ce dernier, de conclusions tendant à ce que le permis soit déclaré illégal, le tribunal administratif a estimé à bon droit qu’il était valablement saisi 12.

2°) Les requérants soutiennent ensuite que le tribunal administratif ne pouvait se regarder comme valablement saisi dès lors qu’ils avaient contesté en appel le jugement du tribunal de grande instance prononçant la question préjudicielle. Mais vous avez confirmé tout récemment, dans cette même formation, que cette circonstance était sans incidence sur l’obligation dans laquelle se trouve le juge administratif de statuer sur la question préjudicielle 13.

III. Après avoir écarté des moyens de régularité externe tirés du défaut de motivation du jugement attaqué, qui ne sont pas fondés, vous pourrez donc en venir au fond du litige. Le tribunal administratif s’est fondé sur deux motifs pour juger le permis illégal.

Demande de permis ambiguë

A) Il a d’abord relevé que le dossier de demande de permis comportait des incohérences telles qu’il ne permettait pas en l’espèce à l’administration de se prononcer en toute connaissance de cause sur sa portée. Rappelons en effet qu’en vertu d’une jurisprudence constante, vous jugez que des erreurs ou des omissions dans la demande de permis doivent conduire à l’annulation du permis dès lors qu’il n’est pas établi qu’elles n’ont pas été sans influence sur l’appréciation à laquelle s’est livrée l’autorité chargée de le délivrer 14.

Or, les deux conditions ainsi exigées par votre jurisprudence pour considérer que l’insuffisance d’une demande de permis conduit à son illégalité nous paraissent ici remplies.

D’une part, il est clair que le dossier comporte une ambiguïté. En effet, la demande de permis indique comme hauteur de la construction de la partie amont du bâtiment qui, rappelons-le, doit être construit sur un terrain en pente, « R+2 + combles », mais, en revanche, les plans de façade annexés à la demande peuvent laisser penser qu’en réalité le niveau présenté comme une construction sous combles ne se situe pas au-dessus de l’égout du toit, ce qui constitue en vertu de votre jurisprudence le critère qui permet de distinguer les étages des combles 15. Ce ne sont ainsi pas 3 niveaux plus des combles, comme l’indique la demande de permis, que la SEDRE projetait de construire mais bien selon le plan de façade 4 niveaux.

Or, d’autre part, cette ambiguïté n’a pas été sans incidence sur l’appréciation à laquelle l’autorité chargée de délivrer le permis a dû se livrer. En effet, l’article ZC 10 du plan d’aménagement de zone dispose que les constructions ne devront pas excéder, dans la partie amont, « trois niveaux droits plus un niveau sous combles ». En se bornant à se fier aux indications de la demande, l’autorité chargée de délivrer le permis pouvait considérer que cette condition était remplie, alors que les indications du plan de façade laissent plutôt penser que tel n’était pas le cas. Dans ces conditions, vous devrez considérer comme établi que l’incohérence entre les pièces du dossier de demande de permis a pu avoir une incidence sur l’appréciation de l’autorité administrative.

B) Si vous nous avez suivi sur ce point, vous pourrez rejeter comme inopérants les moyens dirigés contre le second motif retenu par le tribunal administratif. Certes, lorsque, dans le cadre d’un recours en appréciation de validité, le juge judiciaire soumet à l’appréciation du juge administratif plusieurs questions distinctes, se rapportant chacune à des motifs éventuels d’illégalité, il appartient au juge administratif de se prononcer sur chacun de ces motifs. Mais ici, le juge judiciaire avait simplement invité le juge administratif à trancher la question de la validité des permis, et il vous suffira de regarder comme fondé le premier des motifs retenu par le tribunal administratif pour confirmer l’illégalité du permis, sans avoir à vous prononcer sur le second motif, dès lors qu’il est surabondant et que les dispositions de l’article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme ne trouvent pas à s’appliquer dans le cas d’un recours en appréciation de légalité 16.

IV. Si vous nous avez suivi, vous jugerez que les dispositions de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative font obstacle à la condamnation de M. D à verser aux requérants la somme qu’ils demandent sur ce fondement.

Par ces motifs, nous concluons au rejet des requêtes.

Décision

Vu 1°, sous le n° 228.659, l’ordonnance du 29 décembre 2000 par laquelle le président de la cour administrative d’appel de Bordeaux a transmis au Conseil d’État le dossier de la requête présentée à cette cour par M. K B et la Mutuelle des architectes français ;

Vu, enregistrée au greffe de la cour administrative d’appel de Bordeaux le 19 décembre 2000, la requête présentée par M. K B, demeurant 24, rue de la Petite-Île à Saint-O de la Réunion (97400) et par la Mutuelle des architectes français, dont le siège est XXX à XXX ; M. B et la Mutuelle des architectes français demandent à la cour administrative d’appel :

1°) d’annuler le jugement du 18 octobre 2000 par lequel le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion a déclaré illégal le permis de construire délivré le 10 juin 1996 par le maire de Saint-O de la Réunion à la Société d’équipement du département de la Réunion ;

2°) de rejeter l’exception tirée de l’illégalité de ce permis ;

3°) de condamner M. G D à lui payer la somme de 15 000 F (2 286,74 €) au titre de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative ;

Vu 2°, sous le n° 229.880, l’ordonnance du 29 janvier 2001 par laquelle le président de la cour administrative d’appel de Bordeaux a transmis au Conseil d’État le dossier de la requête présentée à cette cour par la Société d’équipement du département de la Réunion ;

Vu, enregistrée au greffe de la cour administrative d’appel de Bordeaux le 23 janvier 2001, la requête présentée pour la Société d’équipement du département de la Réunion, dont le siège est XXX, à Saint-O de la Réunion (97464) ; la Société d’équipement du département de la Réunion demande à la cour administrative d’appel :

1°) d’annuler le jugement du 18 octobre 2000 par lequel le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion a déclaré illégal le permis de construire délivré le 10 juin 1996 par le maire de Saint-O de la Réunion à la Société d’équipement du département de la Réunion ;

2°) de rejeter l’exception tirée de l’illégalité de ce permis ;

3°) de condamner M. G D à lui payer la somme de 20 000 F (3 049 €) au titre de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative ;

Vu 3°, sous le n° 229.378, la requête sommaire enregistrée les 19 janvier et 16 mai 2001 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, présentée par la commune de Saint-O de la Réunion, représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité à la mairie, MESSAG Cedex 9 à Saint-O de la Réunion (97717) ; la commune de Saint-O de la Réunion demande au Conseil d’État d’annuler le jugement du 18 octobre 2000 par lequel le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion a déclaré illégal le permis de construire délivré par son maire à la Société d’équipement du département de la Réunion ; […]

Considérant que les requêtes présentées par M. B, la Société d’équipement du département de la Réunion et la commune de Saint-O de la Réunion tendent à l’annulation du même jugement ; qu’il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;

Considérant qu’aux termes de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme : « Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l’achèvement des travaux » ;

Considérant que M. D a présenté un recours indemnitaire contre la Société d’équipement du département de la Réunion devant le tribunal de grande instance de Saint-O de la Réunion, en fondant notamment ses prétentions sur l’illégalité du permis de construire délivré à cette société par le maire de Saint-O de la Réunion et sur le préjudice qui résulterait pour lui de cette illégalité ; que le tribunal de grande instance a sursis à statuer sur la demande de M. D et renvoyé les parties devant le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion, en application des dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme précité ;

Sur la recevabilité du recours en appréciation de légalité présenté par M. D devant le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion :

Considérant, en premier lieu, que les requérants ne peuvent utilement, et en tout état de cause, soutenir pour contester la recevabilité d’un recours en appréciation de légalité présenté devant le juge administratif à la suite d’une question préjudicielle posée par le juge judiciaire à propos du Code de l’urbanisme de la légalité d’un permis de construire, que les dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, qui ne s’appliquent qu’à la procédure suivie devant le juge judiciaire, méconnaissent, d’une part, le principe de sécurité juridique consacré par la Constitution, le droit communautaire et la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et, d’autre part, le droit de propriété protégé notamment par l’article 1^er du Premier protocole additionnel à la même convention ;

Considérant, en deuxième lieu, que par son jugement du 18 avril 2000, le tribunal de grande instance de Saint-O de la Réunion, après avoir visé l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, a jugé « nécessaire, pour apprécier certains des moyens de droit invoqués par M. D, de saisir le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion d’une question préjudicielle » et a renvoyé l’affaire à une audience ultérieure ; que M. D a présenté le 25 juillet 2000 au tribunal administratif un mémoire par lequel il demandait à ce tribunal de constater l’illégalité du permis de construire délivré à la Société d’équipement du département de la Réunion ; que, par suite, et contrairement à ce qu’allèguent les requérants, le tribunal administratif a été régulièrement saisi d’une question préjudicielle en appréciation de la légalité dudit permis de construire ;

Considérant, en troisième lieu, que les requérants ne sauraient, en tout état de cause, prétendre que l’appel qu’ils ont formé contre le jugement du tribunal de grande instance de Saint-O de la Réunion du 18 avril 2000 aurait suspendu le renvoi préjudiciel ordonné par ce tribunal devant le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion ;

Sur la légalité du permis de construire :

Considérant que l’article ZC 10 du plan d’aménagement de la zone d’aménagement concerté de Bellepierre dispose que les constructions ne devront pas excéder une hauteur de « trois niveaux droits plus un niveau sous combles » dans la partie amont des constructions et « cinq niveaux droits plus un niveau sous combles » dans leur partie aval ; qu’il résulte de ces dispositions, ainsi que du schéma annexé au plan d’aménagement qui les complète, que la partie amont des constructions ne peut, dans cette zone, comporter plus d’un rez-de-chaussée et deux étages ; que si ces dispositions autorisent en outre la construction d’un étage sous combles, éventuellement aménageable, c’est à la condition que cet étage soit compris dans l’espace de la charpente, et non en dessous de celle-ci ; que si la demande de permis de construire présentée par la Société d’équipement du département de la Réunion indique que les constructions ont une hauteur de « R +2 + combles », il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de façade du bâtiment litigieux joint à la demande, que la façade amont de ce bâtiment comporte, dans sa partie centrale, trois niveaux destinés à des appartements dotés de balcons, et un dernier étage habitable qui n’est pas situé dans l’espace des combles mais au droit de la façade et en dessous de ceux-ci, soit en tout quatre niveaux auxquels s’ajoutent les combles ; que ces divergences entre la demande et les plans annexés ont été de nature à fausser l’appréciation portée sur la demande par l’autorité administrative ; que le tribunal administratif a, par suite, à bon droit, jugé illégal, pour ce motif, le permis de construire litigieux ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les requérants, qui ne peuvent utilement critiquer les autres motifs retenus de manière surabondante par le tribunal administratif, ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Saint-O de la Réunion a déclaré illégal le permis de construire accordé le 10 juin 1996 à la Société d’équipement du département de la Réunion ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que M. D, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à payer à M. B, à la Société d’équipement du département de la Réunion et à la commune de Saint-O de la Réunion les sommes qu’ils demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1^er : Les requêtes de M. B, de la Société d’équipement du département de la Réunion et de la commune de Saint-O de la Réunion sont rejetées. […]

Observations

1. La jurisprudence a posé la règle selon laquelle est illégal un permis de construire délivré au vu d’un dossier incomplet, lorsque l’absence du document manquant est susceptible d’avoir exercé une influence sur la décision 17. Il en va de même d’un dossier laissant planer une ambiguïté ou une suspicion sur les intentions du pétitionnaire : ainsi, d’une pièce présentée comme « local à vélos » mais dont le dossier laisse penser qu’il pourrait facilement être transformé en pièce d’habitation 18, ou d’un dossier qui ne mentionne pas le changement de destination d’un local 19. Il en est de même en cas de contradiction entre différentes pièces du dossier de demande, notamment les éléments rédigés et les plans 20.

Cette règle est autant une incitation faite aux pétitionnaires de déposer un dossier complet et clair qui facilite le travail des services instructeurs dans la compréhension du dossier, qu’une exigence imposée aux autorités compétentes pour délivrer le permis de s’assurer que l’autorisation administrative sera appliquée sans ambiguïté et ne donnera pas prise à des contournements dissimulés derrière de prétendues hésitations quant à la portée des termes de cette autorisation.

Il ne suffit pas que le dossier soit ambigu, il faut aussi que cette ambiguïté ait eu une influence sur la décision prise par l’autorité administrative. Une ambiguïté sur un élément accessoire du dossier ou des plans et croquis joints à la demande, ou étranger à l’application de règles d’urbanisme, serait sans conséquence sur la légalité du permis.

Ici, il s’agit de déterminer le nombre d’étages que comportera la construction. Le plan d’aménagement de zone le limite à « R + 2 + combles », mais certains éléments du dossier, notamment l’examen du plan de la façade, laissent comprendre que, sur une partie de la façade du bâtiment, un étage de combles pourrait, contrairement à ce qui est écrit par ailleurs, être situé au-dessous de l’égout du toit, augmentant d’une unité le nombre d’étages projetés.

2. On notera aussi les intéressants développements du commissaire du gouvernement Stéphane Austry sur l’impossibilité pour le juge administratif, lorsqu’il est saisi d’une question préjudicielle posée par le juge judiciaire quant à la légalité d’un permis de construire, d’apprécier la conformité de l’article L. 480-13 à la Convention européenne des droits de l’homme et à ses protocoles additionnels, qui mentionnent notamment le droit de propriété. En effet, cette question est sans effet sur l’examen de la légalité du permis de construire au regard du Code de l’urbanisme et aux réglementations locales de l’urbanisme.

3. On regrette enfin l’application de la jurisprudence qui écarte, dans le cadre d’un recours en appréciation de validité, l’application de l’article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme. Il aurait été plus pertinent, pour la suite de ce contentieux, de savoir si d’autres illégalités affectaient le permis de construire en cause. Il est vrai que les effets de cette jurisprudence peuvent aisément être compensés par une question plus développée posée par le juge judiciaire qui énumérerait les différentes causes d’illégalité possibles qu’il a relevées et qu’il demande au juge administratif de trancher point par point, comme cela se pratique souvent. Ici, le juge judiciaire a été trop rapide en résumant sa demande à celle de la validité du permis en général.

E F

Comment doit être mesurée la hauteur d’une construction par rapport au sol naturel ?

BJDU N° 2/1994 A: 89

Légalité interne du permis – Légalité au regard de la réglementation locale – Plan d’occupation des sols – Hauteur des constructions – Hauteur mesurée par rapport au sol naturel à la date de l’autorisation

Conseil d’Etat (10/7 SSR) 10 décembre 1993, SARL du Chenal, Req. n° 112.095 – M. C, Rapp. – M^me O-P, C du G – M^e Ryziger, Av.

Conclusions de Martine O-P, commissaire du gouvernement

Le tribunal administratif de Rennes, par un jugement du 11 octobre 1989, a annulé à la demande de 5 voisins un permis de construire en date du 22 juillet 1986 et un permis modificatif en date du 9 septembre 1986 délivrés à la SCI du Chenal par le maire de la Trinité-sur-Mer (Morbihan). Le bénéficiaire du permis annulé fait appel.

La seule question posée par ce dossier porte sur la manière dont doit être mesurée la hauteur d’une construction par rapport au sol naturel.

En vertu de l’article UA 10 du plan d’occupation des sols de la Trinité-sur-Mer, les hauteurs maximales mesurées au faîtage et à l’égout de toiture dans le secteur UAa sont respectivement de 11 mètres et de 6 mètres. En outre, aux termes de l’article 7 du POS, « la hauteur maximale fixée aux articles 10 des règlements de zone est la différence d’altitude maximale admise entre tout point de l’édifice et sa projection sur le sol naturel, tel qu’il apparaît au levé altimétrique effectué avant tous travaux d’adaptation ».

Le tribunal administratif a considéré que, pour l’application de ces dispositions, devait être regardé comme sol naturel « celui qui existe à la date de l’autorisation de construire avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement ».

Cette solution, qui est la seule à offrir une situation de référence facile à établir est conforme à votre jurisprudence 1. 25 janvier 1989, Hénard : Lebon, T, p. 991. Plus récemment, vous avez jugé que la hauteur des constructions doit être mesurée « à compter du sol tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction objet du permis » 2. 26 février 1992, Lemée et M^me Y, n° 120 067.

Au cas présent, la mesure de la hauteur de la construction, au faîtage ou à l’égout de toiture, n’est pas très aisée à déterminer, compte tenu de la pente du terrain existant et de la forme compliquée du bâtiment ; il apparaît cependant, au vu des plans produits, et en particulier des coupes et des élévations, que, sur la façade sud, la hauteur de l’égout du toit, au-dessus des fenêtres, est d’un peu plus de 7 mètres, et sur la façade nord, de 6,37 mètres par rapport au niveau du rez-de-chaussée, comme le reconnaît d’ailleurs la société appelante. A cela s’ajoute le fait que, du côté nord, le niveau du sol naturel se trouve à un niveau inférieur de 2,35 m à celui du rez-de-chaussée, compte tenu de la pente du terrain et de la construction antérieure d’un plancher destiné à supporter un magasin. Dans ces conditions, vous ne pouvez admettre en raison de leur importance ces dépassements de hauteur comme constituant des adaptations mineures au sens de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme.

Par ces motifs, nous concluons au rejet de la requête de la SCI du Chenal.