N° 16MA02931 COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL mp DE MARSEILLE

N° 16MA02931 ___________

MINISTRE DES FINANCES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ET DES COMPTES PUBLICS

c/ Société d’investissements maritimes et fonciers

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS M^me Y

Rapporteur

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La cour administrative d’appel de Marseille M. X

Rapporteur public 4ème chambre ___________

Audience du 5 décembre 2017 Lecture du 19 décembre 2017 ___________

19-03-04-04 C

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société d’investissements maritimes et fonciers a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2006.

Par l’article 1er du jugement n° 1302520 du 24 mars 2016, le tribunal administratif de Nice a fait droit à ses conclusions à fin de décharge, et, par l’article 2 de ce jugement, a mis à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la Cour :

Par un recours, enregistré le 21 juillet 2016, le ministre des finances et des comptes publics demande à la Cour :

1°) d’annuler l’article 1er de ce jugement n° 1302520 du tribunal administratif de Nice du 24 mars 2016 ;

2°) de remettre à la charge de la société d’investissements maritimes et fonciers l’imposition en litige pour un montant total de 324 833 euros.

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Il soutient que :

- l’administration démontre l’existence d’un acte anormal de gestion commis par la société d’investissements maritimes et fonciers lors de la cession le 12 janvier 2006 de la villa, sise sur la commune de Saint-Z-A-B ;

- les termes de comparaison retenus pour évaluer la villa sont pertinents tant en ce qui concerne les caractéristiques, la localisation, la catégorie cadastrale, l’ancienneté de la construction que la surface habitable et le nombre de niveaux ;

- l’examen des photographies révèle le bon état d’entretien de la villa ;

- la société n’a pas été en mesure de justifier l’intérêt que revêt pour elle l’abandon de créances qu’elle a consenti et l’existence de la moindre contrepartie ;

- en cédant un bien immobilier à un prix largement inférieur à sa valeur vénale, la société a accompli un acte étranger aux intérêts de l’exploitation ;

- en sa qualité de marchand de biens et d’agence immobilière, la société avait une parfaite connaissance du marché.

Par un mémoire, enregistré le 5 septembre 2016, la société d’investissements maritimes et fonciers, représentée par M^e Ciaudo, demande à la Cour :

1°) de rejeter le recours du ministre des finances et des comptes publics et de confirmer le jugement attaqué ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par le ministre des finances et des comptes publics ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus, au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Y,

- et les conclusions de M. X, rapporteur public.

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1. Considérant que la société d’investissements maritimes et fonciers (SIMF), qui exerce l’activité de marchand de biens et d’agence immobilière, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2006, 2007 et 2008 ; que le vérificateur a considéré que la société avait vendu le 12 janvier 2006 un bien sis 97 boulevard du général de Gaulle à Saint-Z-A-B pour un prix inférieur à sa valeur réelle ; que l’administration a donc notifié à la société des rehaussements en matière d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2006 selon la procédure contradictoire ; que le ministre relève appel du jugement du 24 mars 2016, par lequel le tribunal administratif de Nice a accordé à la SIMF la décharge des impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge ;

Sur le motif retenu par le tribunal administratif :

2. Considérant qu’aux termes de l’article 38 du code général des impôts applicable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation. (…) » ; qu’il résulte de ces dispositions que le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés provient de toutes les opérations faites par l’entreprise, quelle que soit leur nature, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale ; que le fait pour une entreprise de vendre à un tiers un bien immobilier, régulièrement inscrit à son actif, à un prix sensiblement inférieur à celui du marché, constitue un acte anormal de gestion sauf s’il apparaît qu’en lui consentant un tel avantage, l’entreprise a agi dans son propre intérêt ;

3. Considérant qu’il appartient à l’administration fiscale d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que les avantages octroyés par une entreprise à un tiers constituent un acte anormal de gestion ; que, toutefois, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que l’entreprise n’est pas en mesure de justifier l’intérêt qu’elle aurait eu à renoncer aux recettes dont il s’agit ;

4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que le 12 janvier 2006, la SIMF a vendu une maison avec piscine, sise à Saint-Z-A-B pour un montant de

3 000 000 euros ; que rapporté à une surface utile de 278 m², le prix de vente du bien en cause s’élevait ainsi à 10 791 euros au m² ; que constatant que quatre biens similaires, tous situés à Saint-Z-A-B, avaient été vendus entre février 2004 et septembre 2005 pour un prix moyen de 16 235 euros au m², ramené à 14 611,50 euros après abattement de 10 %, l’administration a estimé que la valeur vénale réelle du bien dont il s’agit s’élevait à

4 061 997 euros et a regardé la différence entre ce dernier montant et le prix stipulé au contrat de vente comme procédant d’un acte anormal de gestion de l’entreprise ;

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5. Considérant qu’il résulte de l’instruction que les ventes des villas retenues comme termes de référence ont été réalisées à des dates suffisamment proches de la vente en litige ; que les biens concernés sont composés de maisons individuelles, avec piscine, pour des surfaces habitables allant de 179 à 480 m² et relevant, pour trois termes de référence, de la même catégorie cadastrale et d’une catégorie inférieure pour le quatrième ; que si seulement deux des biens de comparaison étaient implantés, comme le bien cédé, sur un terrain en forte déclivité, la villa en litige, alors même qu’elle ne disposait pas d’un jardin sur une surface plane, est située en front de mer et bénéficie ainsi d’un emplacement exceptionnel et panoramique alors que les biens choisis comme termes de référence sont éloignés de la mer de plusieurs kilomètres ; que si la SIMF entend se prévaloir d’un rapport d’expertise en date du 13 décembre 2011 selon lequel la bâtisse présentait un état d’obsolescence et de vétusté, le caractère probant de ce document et par suite des appréciations qui y sont mentionnées n’est pas établi, dès lors que l’expert mentionne qu’il n’a pas été en mesure de visiter les lieux, que le descriptif du bien est sommaire et qu’il « trouve ses sources dans les dires du demandeur » ; qu’au demeurant, les photographies produites ne révèlent pas une obsolescence et une vétusté particulières du bien ; qu’enfin, si tous les termes de référence comprennent une maison de gardien, l’administration a appliqué un abattement de 10 % dont il ne résulte pas de l’instruction qu’il serait insuffisant ; que, par suite, les différences de caractéristiques entre le bien à évaluer et les termes de référence ne sont pas de nature à retirer sa pertinence à la méthode comparative suivie par l’administration, laquelle a porté sur des biens intrinsèquement similaires ; qu’ainsi, c’est à tort que les premiers juges ont considéré que l’administration n’établissait pas que la SIMF avait vendu le bien à un prix minoré ;

6. Considérant que l’écart constaté entre le prix de cession du bien et la valeur vénale, correspondant à une minoration de 1 061 997 euros, soit 26 % du prix de cession, doit être regardé comme significatif ; que si la SIMF fait valoir qu’ayant acheté le bien en août 2005 pour un montant de 2 500 000 euros sans aucune dépense de remise en état, elle a réalisé ainsi une contrepartie suffisante compte tenu du risque encouru, elle n’apporte pas la preuve de ce qu’elle a bénéficié d’une contrepartie en retour de l’insuffisance de prix constatée ; que cette société, qui a effectué la vente en cause en qualité de marchand de biens, ne pouvait ignorer l’état du marché ; que par suite, la libéralité consentie par la société, qui s’est traduite par une renonciation à des recettes, était contraire à son intérêt commercial ; que dans ces conditions, et même en l’absence de communauté d’intérêts entre l’intimée et la société acquéreur, l’administration doit être regardée comme ayant établi que la vente dont il s’agit était étrangère à une gestion commerciale normale ; que par suite, c’est à tort que les premiers juges ont considéré que l’administration ne pouvait rehausser les bénéfices de la société ;

7. Considérant, toutefois, qu’il appartient à la Cour, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par la SIMF, tant devant le tribunal administratif que devant la Cour ;

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Sur la régularité de la procédure d’imposition :

8. Considérant qu’aux termes de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales : « L’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande » ;

9. Considérant qu’il résulte de l’instruction que le vérificateur a arrêté, dans la proposition de rectification adressée à la SIMF, la valeur vénale de la villa à évaluer par voie de comparaison avec quatre autres villas sises à Saint-Z-A-B ; que, si dans la réponse aux observations du contribuable du 19 mars 2010 adressée à la SIMF, l’administration, après avoir procédé à la recherche des références cadastrales des biens, a remis en cause les surfaces habitables de termes de comparaison proposés par un expert diligenté par la société, ces éléments n’ont pas servi, en tout état de cause, à fonder le rehaussement en litige ; que, dans ces conditions, l’intimée n’est pas fondée à soutenir que l’administration a méconnu les dispositions de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales ;

10. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le ministre des finances et des comptes publics est fondé à soutenir que c’est à tort, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a déchargé la SIMF de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés mise à sa charge au titre de l’exercice clos en 2006 ; qu’il y a lieu, de faire droit aux conclusions du ministre tendant à ce que soient remises à la charge de la SIMF l’imposition faisant l’objet de son recours, pour un montant de 324 833 euros ;

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à verser à la SIMF la somme qu’elle demande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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D É C I D E :

Article 1er : L’article 1er du jugement du 24 mars 2016 du tribunal administratif de Nice est annulé.

Article 2 : La cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle la SIMF a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2006 est remise à sa charge pour un montant de 324 833 euros.

Article 3 : Les conclusions de la SIMF tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l’action et des comptes publics et à la société d’investissements maritimes et fonciers.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal sud-est.

Délibéré après l’audience du 5 décembre 2017, où siégeaient :

- M. Antonetti, président,

- M^me Chevalier-Aubert, président assesseur,

- M^me Y, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 19 décembre 2017.