LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord Midi Pyrénées de sa reprise d’instance ;

Attendu que, de 1990 à 1992, la société civile immobilière Home Garden (la SCI) a vendu, avec le concours de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée X…, notaire (la SELARL X…), des appartements dépendant d’un immeuble en copropriété à divers acquéreurs qui ont financé leur achat à l’aide d’emprunts contractés auprès d’un certain nombre de banques ; que certains des acquéreurs ont engagé une action en nullité pour dol et recherché la responsabilité de M. Y…, architecte de l’opération et de la SELARL X… ainsi que la garantie de la compagnie Les Mutuelles du Mans, assureur de celle-ci ;

que, par arrêts du 18 décembre 2000, la cour d’appel de Toulouse a fait droit aux demandes de nullité des contrats de vente et a retenu la responsabilité de l’architecte et du notaire ainsi que l’obligation à garantie de l’assureur ; qu’en 1999, les acquéreurs ont assigné les organismes prêteurs en nullité des prêts intervenus pour réaliser les acquisitions ;

que la SCI et M. Y… ont été mis en cause ; que l’arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 10 décembre 2001) a a écarté la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil, a prononcé la nullité des actes de prêt, a décidé que les sommes prêtées seraient restituées par les emprunteurs, le remboursement des intérêts, frais accessoires et cotisations d’assurance étant mis à la charge des organismes prêteurs et a, enfin, condamné in solidum la SCI Home Garden, M. Y… et la SELARL X… et son assureur à payer à titre de dommages-intérêts à chaque organisme prêteur les sommes correspondant à la restitution des intérêts, primes d’assurances, frais et indemnité de remboursement anticipé afférents à chaque partie en fonction de la situation de chacun au moment de la nullité ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal formé par la SELARL Pierre X… et les Mutuelles du Mans, pris en ses deux branches :

Attendu que la SELARL Pierre X… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé la décision déférée, rectifiée, sur le rejet des exceptions de prescription et d’irrecevabilité sur le principe des annulations prononcées et de celui de l’obligation à garantie de la SCI, M. Y…, la SELARL Pierre X… et les Mutuelles du Mans, alors, selon le moyen :

1 / qu’en décidant que l’action en nullité des prêts était la conséquence de la nullité des actes de vente en vertu de la loi, sans préciser le fondement légal de sa décision, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 12 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / qu’en vertu de l’article 1304 du Code civil, la prescription de l’action en nullité d’un contrat de prêt résultant de la nullité de la vente dont il assurait le financement court à compter de la connaissance du vice affectant cette dernière, de sorte qu’en retenant comme point de départ de cette prescription l’annulation de la vente, la cour d’appel a violé ce texte ;

Mais attendu, d’abord, que, par motifs adoptés, l’arrêt, précisant le fondement de sa décision, retient qu’en raison de l’effet rétroactif attaché à la nullité de l’acte de vente immobilière, ce contrat était réputé n’avoir jamais été conclu et donc ne pas l’avoir été dans le délai de quatre mois fixé par l’article L. 312-12 du Code de la consommation, de sorte que la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement se trouvait annulée de plein droit par application de ce texte ; que dès lors que l’annulation du prêt avait pour cause non le vice affectant la vente, mais l’annulation de celle-ci, c’est à bon droit que la cour d’appel a décidé que la prescription de l’action en annulation du prêt ne commençait à courir que du jour de l’annulation de la vente ; que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n’est pas fondé en sa seconde ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en ses deux branches :

Attendu qu’il est encore reproché à l’arrêt d’avoir confirmé la décision des premiers juges quant aux principes retenus sur les conséquences des annulations, sur les limites des garanties dues par les responsables et les dommages-intérêts dus par eux aux organismes prêteurs, alors, selon le moyen :

1 / qu’en décidant, par motifs adoptés, que la faute du notaire avait été reconnue à l’occasion de l’instance relative à l’annulation des contrats de vente, et qu’elle devait donc l’être à l’occasion de l’instance relative à la nullité des contrats de prêt, ayant un objet différent et ayant été engagée entre des parties différentes, la cour d’appel a violé l’article 1351 du Code civil ;

2 / qu’en décidant, par motifs adoptés faisant référence à la décision rendue dans l’instance relative à l’annulation des contrats de vente, que le notaire avait commis une faute ayant entraîné la nullité des contrats de prêt, la cour d’appel n’a pas motivé sa décision et a ainsi violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que c’est sans opposer l’autorité de la chose jugée par les décisions rendues dans l’instance en annulation des contrats de vente que la cour d’appel, se fondant sur ces décisions qui constituaient un fait juridique opposable aux banques, a pu décider que le notaire, qui était partie aux deux instances, avait, par la faute même qui avait causé l’annulation des contrats de vente, également engagé sa responsabilité professionnelle de par l’annulation de droit des prêts qui était la conséquence de l’annulation des ventes ; qu’en aucune de ses branches, le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, tel qu’énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :

Attendu que la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à un simple argument se bornant à énoncer que la BNP pourrait se voir reprocher, dans le cadre de son devoir de conseil, le fait de ne pas avoir suffisamment attiré l’attention des emprunteurs sur la difficulté juridique qu’elle ne pouvait ignorer ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la Banque populaire du Sud-Ouest, pris en ses deux branches :

Attendu que la BPSO fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande tendant à la condamnation de la SCI, de M. Y…, de la SELARL Pierre X… et des Mutuelles du Mans, alors, selon le moyen :

1 / que les clauses de réparation forfaitaire prévues dans un contrat ne peuvent être invoquées par les tiers par la faute desquels ce contrat a été résolu ou annulé ; qu’en jugeant que le montant de l’indemnité de résiliation anticipée prévue dans le contrat de prêt en cas d’exercice par l’emprunteur de sa faculté de résiliation constituait la limite de l’indemnité de réparation susceptible d’être mise à la charge de M. X…, dont la faute avait conduit à la résiliation prématurée, du fait de son annulation, du contrat de prêt, la cour d’appel a violé les articles 1382 et 1165 du Code civil ;

2 / que la réduction conventionnelle de l’indemnité de résiliation à un montant inférieur au préjudice effectif résultant de la résiliation anticipée du prêt étant prévue et légalement imposée dans l’intérêt exclusif de l’emprunteur, afin de ne pas vider de sa substance la faculté de résiliation que la loi lui reconnaît, viole l’article 1382 et le principe de la réparation intégrale, la cour d’appel qui s’abstient de rechercher, comme elle y était invitée, si l’annulation du prêt par la faute du notaire n’avait pas fait perdre à la banque une chance de réaliser, si ce prêt n’avait pas été annulé, le gain financier qu’elle pouvait légitimement en attendre en cas d’exécution de celui-ci jusqu’à son terme ;

Mais attendu que si, en principe, les conventions n’ont d’effet qu’à l’égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l’égard des tiers ; que l’arrêt retient que la BPSO ne pouvait solliciter à titre de dommages-intérêts une somme supérieure à l’indemnité de résiliation anticipée, dès lors que cette résiliation pouvait intervenir à tout moment à la demande de l’emprunteur, que ladite indemnité était censée couvrir l’intégralité des préjudices subis par l’organisme prêteur du seul fait de la fin anticipée du prêt et que la nullité prononcée n’apportait pas de préjudice supplémentaire par rapport à une résiliation anticipée ; que l’arrêt retient encore, par motifs adoptés, que les banques avaient subi un dommage car elles se trouvaient privées de la rémunération attendue du crédit puisqu’elles ne récupéreraient le capital prêté, certes par anticipation, que pour les contrats déjà remboursés par anticipation dans le cadre de la renégociation ou du rachat des prêts, que le préjudice des banques était équivalent au montant des restitutions qu’elles allaient devoir opérer entre les mains des emprunteurs, montant égal aux intérêts conventionnels, cotisations d’assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées et que pour les contrats qui étaient encore en cours, le même mode de calcul devait être adopté ;

que l’arrêt retient encore que, quelles que fussent les circonstances, la banque n’était jamais assurée que le prêt parvienne à son terme normal puisqu’elle réservait à l’emprunteur une faculté de résiliation anticipée, que le risque existait donc pour la banque indépendamment de toute nullité et que le prêteur était donc en droit de réclamer des dommages-intérêts d’un montant équivalent aux restitutions en intérêts conventionnels, cotisations d’assurances, frais de dossier qu’il allait devoir opérer, augmenté d’une somme égale à l’indemnité légale de remboursement anticipé ; qu’il résulte de ces motifs qu’en se référant à une convention à laquelle les notaires étaient demeurés étrangers, la cour d’appel n’a nullement étendu à leur égard l’effet obligatoire de cette convention, mais a seulement tiré de celle-ci un élément d’évaluation du préjudice, résultant d’une perte de chance, qu’il leur incombait de réparer ; que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Condamne la SELARL Pierre X… et la société Mutuelle du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette l’ensemble des demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille cinq.