CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 janvier 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 59 F-D

Pourvoi n° A 15-24.785

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. [Y] [L]-[I],

2°/ Mme [V] [V], épouse [L]-[I],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

contre l’arrêt rendu le 4 juin 2015 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [S] [X],

2°/ à Mme [R] [H], épouse [X],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Meano, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Meano, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. et Mme [L]-[I], de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. et Mme [X], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 juin 2015), que M. et Mme [X], propriétaires d’une maison d’habitation donnée à bail à M. [L]-[I] et Mme [V] (M. et Mme [L]-[I]), leur ont délivré un congé pour vente au prix de 340 000 euros ; que ceux-ci ont fait une offre non acceptée par les bailleurs et se sont maintenus dans les lieux au-delà du terme du congé fixé au 29 février 2012 ; que M. et Mme [X] les ont assignés en expulsion ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme [L]-[I] font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de sursis à statuer dans l’attente de l’instruction de leur plainte pénale pour faux, usage de faux et escroquerie concernant le mandat de vente du 2 juin 2012 ;

Mais attendu qu’en rejetant la demande de sursis à statuer dans un cas où cette mesure n’était pas imposée par la loi, la cour d’appel, qui n’a pas méconnu les termes du litige, n’a fait qu’user de son pouvoir discrétionnaire ; que le moyen est sans portée ;

Sur le second moyen, pris en ses première, troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé, qui est recevable :

Attendu que M. et Mme [L]-[I] font grief à l’arrêt de déclarer le congé valable et d’ordonner leur expulsion ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant à bon droit retenu que les époux [X], n’ayant pas procédé à une vente par lots, n’avaient pas à notifier à leurs locataires un projet de subdivision avec mention du prix par lot et que, compte tenu de la possibilité pour l’acquéreur de diviser l’immeuble en deux lots, le prix proposé n’était pas manifestement excessif, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise relative à l’existence d’une fraude, a pu en déduire que le congé était régulier de ce chef ;

Et attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme [L]-[I] se situait nettement au-dessous du prix offert et souverainement retenu que les locataires ne justifiaient d’aucun grief en raison de l’inclusion des frais d’agence dans le prix proposé, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant, en a exactement déduit que la demande d’annulation du congé devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du deuxième moyen et sur le troisième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [L]-[I] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [L]-[I] et les condamne à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]-[I].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. et Mme [L] de leur demande aux fins de surseoir à statuer dans l’attente de l’instruction de la plainte pénale contre X pour faux, usage de faux et escroquerie au jugement qu’ils ont déposée entre les mains du Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Meaux.

AUX MOTIFS QUE sur la demande de sursis à statuer des époux [L] ; que les époux [L], prétendant que l’Agence Century 21 de [Localité 1] n’a jamais régularisé de mandat de vente pour le bien objet du litige, et que le mandat en date du 2 juin 2012, produit par les époux [X], est un faux, ont déposé, le 11 mars 2015, une plainte contre X pour des faits de faux, usage de faux et escroquerie, entre les mains du Procureur de la République près le Tribunal de Grande Instance de Meaux ; que, cependant, ils ne sont pas fondés à demander à la Cour de surseoir à statuer dans l’attente de l’instruction de cette plainte pénale, déposée huit jours avant la clôture de la procédure, dans la mesure où le litige, qui porte principalement sur la validité du congé délivré par Monsieur et Madame [X], et non sur la validité du mandat de vente litigieux, délivré postérieurement au congé, peut être jugé, le résultat de la procédure à venir étant sans conséquence sur l’affaire en cours.

1) ALORS QU’à l’appui de leur demande de sursis à statuer dans l’attente de l’instruction de la plainte contre X qu’ils avaient déposée le 11 mars 2015 pour des faits de faux et usage de faux et escroquerie au jugement entre les mains du Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Meaux, les époux [L] avaient fait valoir dans leurs conclusions d’appel récapitulatives du 19 mars 2015 (p. 12), d’une part, que le mandat de vente de l’immeuble loué du 2 juin 2012, portant mention d’un prix de 340 000 €, qui avait été confié par les époux [X] à l’agence Century 21 de [Localité 1], mais jamais régularisé, était un faux, qui avait été fabriqué puis produit en justice par ces derniers, en ce qu’il ne faisait pas mention, contrairement à l’original, de la « possibilité de détacher un terrain à bâtir », d’autre part, que ce faux démontrait que les époux [X] avaient commis une fraude en ne cherchant pas sérieusement à vendre leur propriété en l’état au prix de 340 000 € annoncé dans l’offre de vente faite dans le cadre du congé pour vendre qui avait été délivré aux époux [L] mais avec la possibilité de créer un terrain à bâtir et que ce faux document avait été utilisé pour tromper les juges sur leur véritable intention ; que l’existence de ce faux mandat de vente des époux [X] s’inscrivait donc dans le litige relatif à la validité du congé avec offre de vente du bien qui avait été délivré par ces derniers aux époux [L] le 29 août 2011 ; qu’en retenant que les époux [L] n’étaient pas fondés à demander à la cour d’appel de surseoir à statuer dans l’attente de l’instruction de cette plainte pénale, déposée huit jours avant la clôture de la procédure, dans la mesure où le litige portait principalement sur la validité du congé délivré par les époux [X] et non sur la validité du mandat de vente litigieux délivré postérieurement au congé, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.

2) ALORS QUE le criminel tient le civil en l’état ; qu’en l’espèce, si l’existence d’un faux mandat de vente confié à par les époux [X] à l’agence Century 21 de [Localité 1] le 2 juin 2012 était constatée par la juridiction pénale et si la plainte contre X que les époux [L] avaient déposée pour faux, usage de faux et escroquerie au jugement aboutissait, le résultat de cette procédure aurait inévitablement pour conséquence de démontrer que les époux [X] n’avaient jamais eu l’intention, comme le soutenaient les époux [L], de vendre leur immeuble en l’état au prix de 340 000 €, prix que les exposants ne pouvaient accepter, mais de le vendre avec la possibilité de détacher un terrain à bâtir et de réaliser ainsi une opération immobilière ; qu’en décidant au contraire que le résultat de la procédure à venir serait sans conséquence sur l’affaire en cours, la cour d’appel a violé l’article 378 du code de procédure civile ainsi que l’article 4 du code de procédure pénale.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR constaté que le bail entre les époux [X] et les époux [L] avait été résilié à compter du 29 février 2012 et ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. et Mme [L] des lieux loués, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que la remise des meubles se trouvant dans les lieux, aux frais de M. et Mme [L], dans tout lieu approprié qu’il plaira au bailleur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi que D’AVOIR condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [X] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable charges comprises prévu au bail, soit au jour de la décision à la somme de 1 066,89 € par mois et ce à compter de la résiliation dudit bail.

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le congé ; qu’au soutien de leur demande de nullité du congé, les époux [L], invoquant la fraude des bailleurs, soutiennent que les époux [X] n’avaient pas l’intention de vendre leur bien en l’état, qu’ils entendaient procéder à une division des lots, et qu’ils auraient dû leur délivrer un congé sur le fondement de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu’ils font également valoir que le prix proposé aux époux [L] était manifestement prohibitif ; qu’en application des dispositions des articles 15-l et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local ; que l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe, et que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; qu’après avoir, par acte d’huissier en date du 29 août 2011, fait délivrer à Monsieur et Madame [L] congé avec offre de vente du bien loué au prix de 340 000 euros, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur et Madame [X], ont refusé l’offre d’achat de leurs locataires au prix de 215 000 euros, et ont mis le bien loué en vente dans sa totalité, soit la maison et le jardin, au prix de 340 000 euros, ainsi qu’il résulte des mandats de vente donnés respectivement, le 30 mai 2012 à l’Immobilière des Templiers, et le 2 juin 2012 à l’Agence Century, sans aucune référence à une vente du bien divisé en lots, le mandat de vente du 30 mai 2012, confié à l’immobilière des Templiers, se limitant à insérer une clause particulière prévoyant seulement la possibilité de détacher un terrain à bâtir ; qu’en effet, s’il n’est pas contesté que les époux [X] ont fait établir par l’Agence Immobilière des Templiers, le 5 février 2011, un « avant-projet en vue de la vente d’une maison d’habitation louée » mentionnant « Au vu des renseignements d’urbanisme .. il est permis de penser que la propriété puisse faire l’objet d’une division en deux lots … » et précisant aussi que ce projet présentait des incertitudes et que le critère essentiel, en dehors du prix, était le temps de réalisation, ainsi qu’une étude, ayant pour objet la réalisation de la division en 2 lots de la propriété, dont le contenu a été défini par le Cabinet [J], géomètre expert, le 14 juin 2011, force est de constater qu’ils n’ont pas donne suite a cette étude de faisabilité laquelle, n’a été réalisée ne postérieurement au délai de deux mois imparti aux locataires à compter du congé du 29 août 2011, ainsi qu’il résulte de la facture du Cabinet [J] en date du 29 novembre 2011, la mention « Plan n° 2011.0450 dressé le 01/02/2011 » ne permettant pas d’en déduire, contrairement aux prétentions des appelants, que la décision de principe de la division était déjà acquise par les époux [X] dès le ler février 2011 ; que le certificat d’urbanisme délivré le 11 mars 2013 par le maire de [Localité 1], saisi, le 21 janvier 2013, par le Cabinet [J] d’une demande aux fins de connaître la possibilité de l’opération projetée consistant en la construction d’une habitation, ne prouve pas davantage la fraude des bailleurs dans la délivrance du congé avec offre de vente, dans la mesure où ce certificat n’établit nullement que Monsieur et Madame [X], avaient, plus de 18 mois auparavant, lors de la délivrance à leurs locataires du congé avec offre de vente, procédé à la division de leur bien en lots en vue de leur vente, ni même qu’ils avaient comme seul objectif, comme l’affirment les appelants, de diviser le bien donné à bail en deux lots afin de réaliser une opération immobilière, alors que le mandat de vente qu’ils ont encore confié, le 24 avril 2014, à l’Immobilière des Templiers, porte sur l’intégralité du bien, même s’il contient une clause particulière, comme le mandat du 30 mai 2012, indiquant la possibilité de détacher un terrain à bâtir ; que, s’agissant du mandat de vente délivré le 2juin 2012 par l’Agence Century 21, qu’il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation de la gérante de l’Agence de Seine et Marne de Century 21, qu’un mandat de vente pour le bien Situé, [Adresse 1] a effectivement été régularisé le 2 juin 2012, et que s’il a été effectivement signé par Monsieur et Madame [X], pour autant, ce mandat n’a jamais été enregistré dans les livres de l’Agence, dans l’attente des pièces nécessaires à son enregistrement, et aucune signature d’un représentant de l’Agence, dûment habilité, n’y figure ; qu’un autre mandat de vente relatif au bien loué a été enregistré par l’agence Century 21, le 16 juillet 2013, et qu’il n’a pu être renouvelé en raison de la procédure encours, la gérante de l’Agence précisant que le bien ne pouvait être visité ; qu’en tout état de cause, les développements des locataires sur le faux mandat de vente délivré le 2juin2012 par l’Agence Century 21, qu’ils imputent aux époux [X], sont inopérants, dès lors que les différents mandats de vente établis par l’Agence Century 21, y compris celui du 26 avril 2014, concernent la vente du bien dans son intégralité, qu’aucun ne fait référence à une division par lots, et que, si la précision apportée de la possibilité de détacher un terrain à bâtir, permet d’en justifier le prix, pour autant elle ne signifie pas que la vente du bien s’effectue par lots ; que les bailleurs, qui sont en droit de vendre leur bien libre ou occupé, ayant choisi de donner congé pour mettre fin au bail en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et de vendre leur bien libre de tout occupant, les dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, prescrites à peine de nullité de la vente, qui se rapportent à la vente des lieux occupés, et nullement à la délivrance du congé, n’ont pas à vocation à s’appliquer en l’espèce ; que le congé délivré par les époux [X] ne fait aucune référence à une division du bien par lots, et qu’en l’absence d’une telle division, lors de la délivrance dudit congé, Monsieur et Madame [L] ne sont pas fondés à prétendre que le congé délivré au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 l’a été en fraude de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que c’est en vain qu’ils soutiennent que le congé délivré parles époux [X] aurait dû viser les dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui ne s’appliquent pas au congé ; que, n’ayant pas procédé à une vente par lots, les époux [X] n’avaient donc pas à notifier à leurs locataires un quelconque projet de subdivision avec mention du prix par lot ; que, s’agissant du prix, que seul un prix prohibitif, volontairement dissuasif et fixé dans le but de priver les locataires de leur droit de préemption, peut entacher de nullité le congé pour vendre ; qu’en l’espèce, Monsieur et Madame [X] ont donné congé pour vendre leur bien, qu’ils avaient acquis le 21 février 2006 pour un montant de 251 639 euros, au prix de 340 000 euros ; que, si les époux [L] produisent des estimations du bien loué, émanant de 8 agences immobilières, entre 210 000 et 220 000 euros, force est de constater qu’aucune de ces estimations ne tient compte de la possibilité ultérieure pour l’acheteur éventuel de la division par lots ; que, compte tenu précisément de la possibilité de division de la propriété, le prix proposé n’était pas manifestement excessif, et que la demande d’expertise n’est pas justifiée ; qu’en l’absence de fraude imputable aux époux [X], ceux-ci pouvaient légitimement chercher à vendre au meilleur prix ; que, si le prix de 340 000 euros mentionné dans le congé ne précise pas la somme de 20 000 euros demandée au titre des frais d’agence, tel que mentionné sur les mandats de vente, pour autant il ne saurait être déduit de cette absence de mention la manifestation de l’intention des bailleurs de proposer volontairement un prix plus élevé dans le but de dissuader les locataires d’acquérir le bien, alors que les frais d’agence sont toujours à la charge de l’acquéreur, et alors que les locataires ne justifient d’aucun grief, du fait de l’inclusion des frais d’agence dans le prix proposé, dans la mesure où celui-ci, hors frais d’agence, s’élevait à 320 000 euros, et que leur offre à hauteur de 215 000 euros se situait toujours nettement en dessous du prix offert ; qu’il s’ensuit que le prix proposé n’est pas excessif, et qu’il n’est pas démontré qu’il ait été fixé dans le but de priver les locataires de leur droit de préemption, que le congé donné sur le fondement de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 est donc régulier et valable ; que le jugement sera, en conséquence, confirmé de ce chef, ainsi qu’en toutes ses dispositions subséquentes se rapportant à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur et Madame [L], et l’indemnité d’occupation ; que le recours à la force publique constituant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la validité du congé, la résiliation du bail, la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation ; que les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 définissent les conditions et le déroulement de la procédure par laquelle le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien et précisent notamment que le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que ces articles prévoient qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local ; que l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit en substance que préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe, cette notification valant offre de vente au profit de son destinataire ; qu’en l’espèce, le congé aux fins de vente du 29 août 2011, délivré par voie d’huissier expirait le 29 février 2012, soit dans les délais requis, et mentionnait le prix de 340.000 € ; que Monsieur et Madame [X], après ne pas avoir accepté l’offre d’achat faite par leurs locataires, le prix proposé ne leur convenant pas, ont mis le bien en vente dans sa totalité pour la somme de 340.000 € et non divisé en lots, selon mandats de vente donnés à Century 21 le 21juin 2012 et « L’immobilière des Templiers » du 30 mai 2012 ; que seule la possibilité de pouvoir détacher une partie du terrain est mentionnée dans le mandat de vente du 30 mai 2012 ; que Monsieur et Madame [X] n’ont donc pas procédé à une vente par lots et n’avaient donc pas à notifier à leurs locataires un quelconque projet de subdivision avec mention du prix par lot ; que le congé donné est donc fondé justement sur l’article 15-2 de la toi du 06 juillet 1989 ; que par ailleurs si le prix de 340 000 € mentionné dans le congé ne précise pas qu’il est demandé 20 000 € au titre des frais d’agence, comme spécifié dans les mandats de vente précédemment évoqués, il ne peut être considéré que le prix qui leur a été indiqué était volontairement plus élevé dans le but de ne pas les voir devenir acquéreurs dudit bien ; qu’en effet, les frais d’agence sont en pratique toujours dus par l’acquéreur, ce qui implique que le prix donné par Monsieur et Madame [X] à Monsieur et Madame [L] était le même que celui affiché en agence, agence qui serait vraisemblablement intervenue pour concrétiser la vente puisque Monsieur et Madame [X] avaient donné leur bien en gestion à l’agence Century 21 qui a par la suite reçu mandat de vendre ledit bien ; que, s’il est précisé dans le congé que le prix de 340 000 € s’entend « non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur », il est question ici des « frais de notaire » qui viennent toujours en sus du prix du bien ; qu’enfin, il ne peut être que relevé que Monsieur et Madame [L] ont fait une proposition à 215 000 €, soit 36 % de moins que le prix voulu par leurs bailleurs et qu’une différence de 20 000 € sur le prix proposé aurait laissé leur offre toujours nettement en dessous du prix offert ; qu’aucune nullité relative au prix de l’offre ne peut donc être retenue ; que par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune preuve d’intention frauduleuse n’étant rapportée, il doit être constaté que le congé donné le 29 août 2011 par Monsieur et Madame [X] est parfaitement valable ; que Monsieur et Madame [L] n’ayant pas accepté l’offre de vente dans le délai imparti, le congé est acquis et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 février 2012 ; que l’expulsion de Monsieur et Madame [L], devenus occupants sans droit ni titre, sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif ; qu’il convient par ailleurs de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer révisable majoré des charges, soit actuellement la somme de 1 066,89 €, ce, à compter de la résiliation du bail intervenue le 29 février 2012 jusqu’à libération complète des lieux, somme que Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur et Madame [X] ; qu’enfin, le recours à la force publique constituant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur et Madame [L] à quitter les lieux, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une astreinte

1) ALORS QU’est frauduleux et entaché de nullité, le congé avec offre de vente délivré au locataire qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire ; que tel est le cas lorsque le bailleur délivre au locataire un congé avec offre de vente de l’immeuble loué à un prix notablement supérieur au prix du marché pour un bien vendu en l’état, provoquant ainsi le refus d’acquérir du locataire, en lui dissimulant que ce prix tient compte de la possibilité de détacher un terrain à bâtir et les démarches qu’il a d’ores et déjà effectuées en vue de cette division ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les époux [X] avaient délivré aux époux [L] le 29 août 2011 un congé avec offre de vente du bien loué au prix de 340 000 €, sans aucune référence à une division du bien par lots, que cependant ils avaient fait établir (arrêt p. 6, al. 1), par l’agence immobilière des Templiers, dès le 5 février 2011, un « avant-projet en vue de la vente d’une maison d’habitation louée » mentionnant qu’il était permis de penser que la propriété puisse faire l’objet d’une division en deux lots », soit la maison, constituant le lot n° 1 au prix de 240 000 €, et un terrain constituant le lot n° 2 au prix de 100 000 €, ainsi qu’une étude ayant pour objet la réalisation de la division en 2 lots de la propriété, dont le contenu avait été défini par un cabinet de géomètre-expert le 14 juin 2011, et qu’un certificat d’urbanisme avait été délivré le 11 mars 2013 en réponse à une demande aux fins de connaître la possibilité de la construction d’une maison d’habitation (arrêt p. 6, al. 2) ; que la cour d’appel a également constaté que les deux mandats de vente des 30 mai 2012 et 26 avril 2014 qu’ils avaient donnés à l’agence immobilière des Templiers moyennant un prix total, commission incluse de 340 000 €, contenaient une clause particulière indiquant la possibilité de détacher un terrain à bâtir et que cette précision permettait « d’en justifier le prix » (arrêt p. 6, al. 4), et relevé que les époux [L], qui avaient produit des estimations du bien loué émanant de 8 agences immobilières, entre 210 000 et 220 000 €, ne tenant pas « compte de la possibilité ultérieure pour l’acheteur éventuel de la division par lots », avaient refusé d’acquérir le bien loué au prix de 340 000 € ; qu’en retenant, pour dire que le congé délivré par les époux [X] n’était pas frauduleux, qu’il n’était pas établi que la décision de principe de la division de l’immeuble loué était déjà acquise par les époux [X] dès le 1er février 2011 et que n’ayant pas procédé à une vente par lots, ces derniers n’avaient pas à notifier à leurs locataires un quelconque projet de subdivision avec mention du prix par lot sans rechercher si les époux [X] n’avaient pas commis une fraude à l’égard des époux [L], faisant obstacle à l’exercice de leur droit de préemption en toute connaissance de cause, en leur délivrant un congé avec offre de vente de l’immeuble loué mentionnant un prix de 340 000 € tout en leur dissimulant que ce prix tenait compte de la possibilité de détacher un terrain à bâtir, bien qu’elle ait constaté que cette possibilité permettait de justifier le prix demandé, ainsi que les démarches qu’ils avaient déjà effectuées à la date de la délivrance de ce congé en vue d’une telle division qui s’est avérée postérieurement réalisable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

2) ALORS QUE dans leurs conclusions d’appel récapitulatives du 19 mars 2015 (p. 8, al. 8 et 9), les époux [L] avaient fait valoir que le terrain de l’immeuble loué ne bénéficie que d’une « sortie piéton » ce qui constitue nécessairement, dans l’évaluation de ce bien un véritable handicap susceptible de réduire le prix de vente de façon substantielle et qu’en outre l’immeuble loué souffre d’un manque évident de travaux d’amélioration et d’entretien et présente un certain nombre de désordres ainsi que Maître [N], huissier, avait pu le constater dans son procès-verbal le 23 janvier 2012, mentionnant, en particulier, l’existence d’une chambre dépourvue d’une véritable fenêtre comme présentant en ses lieu et place une grande porte en bois « en très mauvais état » comportant uniquement un petit carreau fixe dans sa partie haute (arrêt p. 8, al.3) générant un manque d’isolation (conclusions préc. p. 8, al. 8) ; qu’en se bornant à retenir que, compte tenu de la possibilité de division de la propriété, le prix proposé par les époux [X] n’était manifestement pas excessif sans rechercher si, comme elle y avait été invitée, l’existence d’une simple sortie piéton, l’état d’entretien de l’immeuble et la nécessité de procéder à des travaux d’amélioration et de remédier aux désordres constatés, comme ceux affectant la grande porte en bois en très mauvais état dans une des chambres, de nature à entraîner un manque d’aération, d’isolation et de lumière, n’étaient pas susceptible d’entraîner une diminution substantielle du prix de vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

3) ALORS QU’en tout état de cause, aux termes de l’article 15-II, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré au locataire doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu’en l’espèce, le congé délivré par les époux [X] aux époux [L] le 29 août 2011 se bornait à comporter une offre de vente pour la totalité de l’immeuble occupé par les locataires au prix de 340 000 € sans aucunement préciser la possibilité de détacher de cet immeuble un terrain à bâtir ; qu’en décidant néanmoins que le congé donné par les époux [X] sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 était régulier et valable quand la cour d’appel avait elle-même expressément relevé (arrêt p. 6, dernier al.) que la précision de la possibilité de détacher de cet immeuble un terrain à bâtir permettait d’en justifier le prix, la cour d’appel a violé ledit article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

4) ALORS QUE le locataire, titulaire d’un droit de préemption, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ; qu’en l’espèce, le prix de 340 000 € mentionné dans le congé donné aux époux [L] ne précisait pas la somme de 20 000 € demandée au titre des frais d’agence telle que mentionnée sur les mandats de vente ; que ce congé délivré par les époux [X] aux époux [L] comportant dans le prix proposé le coût de la commission d’agence était donc entaché de nullité ; qu’en décidant le contraire au motif erroné que les frais d’agence sont toujours à la charge de l’acquéreur, la cour d’appel a violé derechef l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

5) ALORS QU’en affirmant que les locataires ne justifiaient d’aucun grief du fait de l’inclusion des frais d’agence dans le prix proposé dans la mesure où celui-ci, hors frais d’agence, s’élevait à 320 000 € et que leur offre à hauteur de 215 000 € se situait toujours nettement en-dessous du prix offert sans rechercher si la diminution des frais d’agence du prix de vente ajoutée aux conséquences sur l’offre des époux [L] de leur ignorance quant à la possibilité de détacher un terrain à bâtir de l’immeuble loué susceptible de justifier un prix supérieur à celui proposé, au fait que l’immeuble loué ne bénéficie que d’une sortie piéton de nature à entraîner une baisse du prix de vente de l’immeuble loué et à la nécessité de procéder à des travaux compte tenu de l’état des lieux loués et des désordres mis en évidence par le constat d’huissier du 23 janvier 2012 n’étaient pas de nature à leur causer un grief dès lors que l’écart entre leur offre et le prix, hors commission d’agence, aurait, en conséquence, été inévitablement réduit, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 114 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes reconventionnelles relatives à leur indemnisation au titre de la réparation de la chaudière et au titre de l’impossibilité d’utilisation d’une des chambres de l’immeuble loué.

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes reconventionnelles des époux [L] ; que, par courrier de leur mandataire, l’agence Century, du 14 juin 2011, les époux [X] étaient informés des réparations demandées sur l’auvent dont des carreaux étaient cassés ; que, si ces réparations incombaient aux propriétaires, en l’absence de tout élément permettant d’en imputer la dégradation aux locataires, et en l’absence de toute mention relative à la marquise dans l’état des lieux, force est de constater que les travaux ont été exécutés par les époux [X], le 30 septembre 2014 ; que, cependant, les travaux ayant été ordonnés par le jugement entrepris alors que ce même jugement constatait l’occupation sans droit ni titre par les époux [L] depuis le 29 février 2012, le jugement sera infirmé en ce qu’il a assortit la condamnation des bailleurs d’une astreinte de 15 euros par jour ; que, pour les mêmes motifs, les époux [L], qui ne caractérisent pas le préjudice résultant des dégradations de l’auvent, ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance, du fait des désordres ayant affecté la marquise ; qu’ils seront déboutés de ce chef de demande ; que, s’agissant de la demande en paiement de la somme de 807,79 euros au titre des réparations de la chaudière, selon facture du 5 septembre 2013 de la société [H] [S], sur la base de deux devis du 22 décembre 2011 respectivement de 417,62 euros correspondant à un circulateur, et un nettoyage forfaitaire, et de 390,17 euros correspondant à la pose d’un réducteur de pression et à l’échange du groupe de sécurité ; que cependant les travaux incombant aux locataires, tels que préconisés par le devis, établi le 5 novembre 2010 par l’entreprise Frisquet, prévoyant déjà une intervention sur le circulateur, ainsi que sur d’autres équipements : joint de trappe, joint de capteur, pochette joint 2000, joint de fumée, cartouche RTA, ainsi que le détartrage du ballon et l’entretien, n’ayant pas été réalisés, cette absence de réparations n’a pas permis l’entretien de la chaudière, ainsi qu’il résulte de la mention « pas d’entretien sans réparation » figurant sur le devis du 22 décembre 2011 de la société [S], concernant la remise en état de la chaudière (circulateur et nettoyage forfaitaire) ; que, faute de justifier d’un contrat d’entretien annuel, les époux [L] ne sont pas fondés à se prévaloir des pannes de la chaudière ; qu’il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 807,79 euros au titre des réparations de la chaudière, selon facture du 05 septembre 2013 ; que les époux [L] ne sont pas davantage fondés en leur demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de jouir de l’une des chambres située au premier étage et dépourvue de fenêtre, pas plus qu’en leur demande de minoration de loyer en découlant, dans la mesure où, si le constat d’huissier du 23 janvier 2012, sur lequel ils se fondent, mentionne que l’une des chambres « ouvrant sur le mur pignon de la maison n’est pas pourvue de véritable fenêtre mais d’une grande porte pleine en bois en très mauvais état comportant un petit carreau fixe dans sa partie haute », et dans la mesure où, si cette description correspond à. l’une des chambres mentionnées sur l’état des lieux d’entrée du 25 février 2006, identifiée comme en bon état, pour autant il n’est pas établi que cette pièce, désignée comme une chambre sur l’attestation de vente du bien, et qui dispose d’une lucarne, conformément au descriptif de l’état des lieux, sur lequel ne figure aucune mention de travaux pour la rendre habitable, soit insalubre ou inhabitable, dès lors que, même si la porte en bois est dépourvue de garde-corps, force est de constater qu’il n’est pas démontré que cette porte puisse être ouverte sur l’extérieur ; que le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes reconventionnelles ; que l’article 6 de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est obligé – de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, – d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, – d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; que pour déterminer les réparations locatives, il convient de se reporter aux dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; que sur les réparations de la chaudière, en l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que dès le 10 juin 2011, Monsieur et Madame [X] avaient été alertés par leur mandataire, l’agence Century 21 sur la demande de leurs locataires qui voulaient les voir pris en charge ; que toutefois, Monsieur et Madame [L] s’appuie sur deux devis de l’entreprise "[S]" pour justifier leur demande ; qu’un seul est produit au débat qui mentionne "remise en état de la chaudière + devis circulateur désaxé cause fuite trop de pression 5 bars plomberie" pour un montant de 103,39 € ; que ce seul devis est trop imprécis pour permettre d’apprécier si les réparations doivent être mises à la charge des locataires ou des bailleurs, les causes et responsabilités des désordres n’étant pas expliquées ; qu’en outre le montant ne correspondant pas à la demande formée ; que par conséquent, la demande au titre de la réparation de la chaudière sera rejetée comme injustifiée ; que, sur la rénovation de la marquise ; qu’en l’espèce, il est demandé la réparation des carreaux de la marquise. Or, dès le 10 juin 2011, Monsieur et Madame [X] avaient été alertés par leur mandataire, l’agence Century 21 sur la demande de leurs locataires qui voulaient les voir rénover ; que ces réparations sont à la charge du propriétaire selon le décret précité ; qu’or il indique que les carreaux ont été cassés par les locataires qui ont enlevé le volet situé au-dessus de l’auvent et que c’est lors de cette opération que les carreaux auraient été cassés ; que toutefois, il n’est pas fait référence à cette marquise dans l’état des lieux (pièce 32 de Monsieur et Madame [L] ; que la comparaison avec les photos actuelles fournies par Monsieur et Madame [X] n’est donc pas possible et aucun élément permettant d’attester de la responsabilité des locataires dans les dégâts n’est produit ; que par conséquent aucune preuve d’une faute des locataires permettant d’exonérer Monsieur et Madame [X] de la prise en charge de ces travaux n’étant rapportée, ils seront condamnés à faire exécuter les réparations de la marquise dans le mois suivant la signification de la présente décision et à défaut au paiement d’une astreinte de 15 € par jour de retard dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 26 février 2014 ainsi qu’il sera visé au dispositif du présent jugement ; que sur l’indemnisation au titre de l’impossibilité d’utiliser la chambre dépourvue de fenêtre ; qu’en l’espèce, il est établi par constat d’huissier du 23 janvier 2012 que l’une des chambres « ouvrant sur le mur pignon de la maison n’est pas pourvue de véritable fenêtre maïs d’une grande porte pleine en bois en très mauvais état comportant un petit carreau fixe dans sa partie haute » ce qui peut correspondre à l’une des chambres mentionnées à l’état des lieux d’entrée du 25 février 2006 (pièce 32 de Monsieur et Madame [L]) (chambre 3) qui indique que la fenêtre est une lucarne ; que toutefois, cette chambre est, en 2006, identifiée comme étant en bon état et aucune mention relative à la nécessité de travaux pour la rendre habitable n’est formée sur ce premier document ; qu’il n’est pas versé au dossier d’autre document que le constat d’huissier de 2012 qui attesterait formellement de l’insalubrité des lieux ou de son inhabitabilité, ce à quoi ne conclue d’ailleurs pas l’huissier ; que, par conséquent, au regard de ces éléments, la demande d’indemnisation sera rejetée ; que sur les demandes accessoires ; que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et apparaît nécessaire en l’espèce ; qu’il convient en conséquence de l’ordonner.

1) ALORS QU’en application de l’article 1720 du code civil et de l’article 6, c, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, d’effectuer toutes les réparations nécessaires autres que les locatives ; qu’en se contentant d’affirmer que les travaux préconisés par le devis établi le 5 novembre 2010 par l’entreprise Frisquet, prévoyant déjà une intervention sur le circulateur de la chaudière ainsi que sur d’autres équipements et consistant en un changement de pièces, incombaient au locataire et en reprochant aux époux [L] de ne pas les avoir réalisés sans autrement justifier en quoi, de par leur nature, ces travaux étaient à la charge des exposants et auraient donc constituer des charges locatives de telle sorte qu’ils n’avaient pas à être supportés par les bailleurs, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1720 du code civil, du décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives et de l’article 6,c, de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989.

2) ALORS QU’en application des dispositions combinées de l’article 1720 du code civil, de l’article 6,c, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives, sont à la charge du bailleur les réparations et le remplacement des éléments d’une chaudière que constituent un circulateur et un réducteur de pression, peu important que le locataire n’ait pas satisfait à son obligation d’entretien ; qu’en l’espèce, il résulte des devis de la société [S] en date du 22 décembre 2011 pour la somme totale de 807,79 € que les travaux de réparation de la chaudière portaient sur la fourniture d’un circulateur, sur la pose d’un réducteur de pression et sur l’échange du groupe de sécurité ; que ces travaux incombaient donc au bailleur ; qu’en déboutant les époux [L] de leur demande en paiement de la somme de 807,79 € au titre des réparations de la chaudière au motif inopérant que les époux [L] ne justifiaient pas d’un contrat d’entretien annuel, la cour d’appel a violé l’article 1720 du code civil ainsi que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives devant être supportées par le locataire et l’article 6,c, de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989.

3) ALORS QU’en tout état de cause, il incombe au bailleur de prendre en charge les travaux nécessités par la vétusté ; que, dans leurs conclusions d’appel récapitulatives du 19 mars 2015 (p. 15, al. 7), les époux [L] avaient soutenu que la chaudière avait été posée en 2002 par les précédents propriétaires ; qu’en déboutant les exposants de leur demande de remboursement par les époux [X] du coût des réparations de la chaudière sans rechercher si ces réparations ne s’imposaient pas au regard de la vétusté de cette chaudière, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1720 du code civil et de l’article 6,c, de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989.

4) ALORS QU’il résulte des constatations mêmes de la cour d’appel (arrêt p. 8, al. 3) que le constat d’huissier du 23 janvier 2012 mentionne que l’une des chambres « ouvrant sur le mur pignon de la maison n’est pas pourvue de véritable fenêtre mais d’une grande porte pleine en bois en très mauvais état comportant un petit carreau fixe dans sa partie haute » et que, dans leurs conclusions d’appel récapitulatives du 19 mars 2015 (p. 16, 3°, al. 4), les époux [L] avaient fait valoir que l’utilisation de cette chambre, qui était un ancien grenier à foin, était parfaitement impossible non seulement en raison du danger que représente l’absence de garde-corps mais aussi compte tenu du manque d’isolation ; qu’en retenant, pour débouter les époux [L] de leur demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de jouir de cette chambre, qu’il n’était pas établi que cette pièce soit insalubre ou inhabitable dès lors que même si la porte en bois est dépourvue de garde-corps, il n’était pas démontré que cette porte puisse être ouverte sur l’extérieur sans s’expliquer, comme elle y avait été expressément invitée, sur l’absence d’isolation de cette pièce résultant de l’existence de cette porte en bois en très mauvais état, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1719 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.