CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 16 mars 2022

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 258 F-D

Pourvoi n° J 21-10.948

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022

Mme [B] [W], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 21-10.948 contre l’arrêt rendu le 24 novembre 2020 par la cour d’appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [D] [A],

2°/ à Mme [J] [O], épouse [A],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme [W], de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme [A], après débats en l’audience publique du 8 février 2022 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Reims, 24 novembre 2020), par acte du 22 décembre 2011, M. et Mme [A] ont vendu une maison d’habitation à Mme [W].

2. Se plaignant de plusieurs vices, Mme [W] a, après expertise, assigné ses vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Mme [W] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors :

« 1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; qu’en l’espèce, pour débouter Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre des infiltrations dans la maison qu’elle avait acquise, la cour d’appel a retenu qu’au visa des observations de l’expert judiciaire qui énonce ne pas pouvoir dater les infiltrations, il sera ajouté que la preuve de l’existence du vice sur ce point au moment de la vente n’est pas rapportée ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles, pour l’expert judiciaire, les désordres afférents à la couverture et à l’infiltration n’étaient pas détectables pour l’acquéreur tout comme étant possiblement inconnus du vendeur, ce dont il résultait que le vice existait au moment de la vente, violant ainsi l’article 1641 du code civil ;

2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans ses conclusions récapitulatives d’appel, Mme [W] soutenait que le vice tenant aux infiltrations par la toiture était antérieur à la vente de la maison par acte authentique du 22 décembre 2011 dès lors que, peu de temps après son emménagement dans les lieux, elle avait constaté des infiltrations dans une chambre située au premier étage dont le papier peint avait commencé à se décoller et elle invoquait en ce sens le rapport d’expertise amiable Eurexo ayant donné lieu à une réunion contradictoire du 30 juillet 2013 qui avait conclu à l’antériorité du vice ; qu’en affirmant que la preuve de l’existence du vice au moment de la vente n’est pas rapportée, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu’un vice doit être considéré comme caché pour l’acquéreur jusqu’au jour où il l’a connu dans son ampleur et ses conséquences ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que l’expert judiciaire avait concédé que des infiltrations liquides par des solins ou des couloirs de ruissellement défaillants pouvaient engendrer des entrées d’eau plus importantes qu’un simple décalage de deux tuiles en partie courante de couverture ; que pour débouter néanmoins Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre de ces infiltrations, la cour d’appel a énoncé que le mauvais état de la toiture était un vice apparent pour l’acquéreur avant la vente ; qu’en statuant par ces motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme [W] avant la vente du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

4°/ que le juge ne peut rejeter la demande formée par une partie par voie de simple affirmation et sans analyser, même sommairement, les pièces qu’elle invoquait à l’appui de ses prétentions ; que dans ses conclusions récapitulatives d’appel, Mme [W] soutenait que la consolidation de la toiture postérieure à l’isolation des combles en 2000 démontrait que les vendeurs avaient connaissance de la porosité de la toiture sur le versant côté rue et, pour l’établir, elle invoquait et produisait le procès-verbal de constat d’huissier de Me [I] établi le 30 septembre 2019, dont il ressortait que, sur le versant droit de la toiture, il existait de nombreux chevrons et lattis d’apparence plus récente que ceux d’origine qui avaient semble-t-il été installés en soutien, cependant que la face interne des tuiles sur ce versant présentait des traînées de couleur blanchâtre ; qu’en affirmant que les infiltrations n’étaient pas connues des vendeurs au moment de la vente, sans viser ni examiner, même sommairement, cette pièce qui était de nature à établir cette connaissance, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5°/ qu’il appartient au juge, s’il estime que le rapport de l’expert judiciaire, désigné à l’occasion du litige, est insuffisamment précis pour établir la réalité des vices invoqués et leur nature, d’interroger ce dernier ou le cas échéant d’ordonner un complément d’expertise ; que pour débouter Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre du vice de la chaudière à gaz litigieuse, la cour d’appel a affirmé que si l’expert judiciaire énonçait qu’après l’important dégât des eaux de janvier 2009, ayant nécessité cinq heures de pompage, la chaudière située dans la cave avait vraisemblablement pris l’eau sans pouvoir affirmer si elle avait été totalement noyée et qu’il considérait que ce dégât des eaux avait eu pour effet de rendre cette chaudière dangereuse et inopérante, cette appréciation de l’expert ne pouvait pas être retenue, dès lors qu’il ne s’était à aucun moment fondé sur le niveau d’eau précis auquel la chaudière aurait été exposée, qu’il n’avait pas circonstancié en quoi des professionnels auraient exprimé les risques ayant conduit à ne pas remettre la chaudière en route depuis 2012 et qu’au cours des opérations d’expertise, il n’avait pas tenté de mettre ladite chaudière en service, ni ne s’était adjoint sur ce point les services d’un sapiteur ; qu’en statuant ainsi, quand il lui appartenait, en l’état de ces constatations, d’interroger l’expert judiciaire ou le cas échéant d’ordonner un complément d’expertise, la cour d’appel a violé l’article 1641 du code civil, ensemble l’article 245 du code de procédure civile ;

6°/ que tenus de respecter le principe du contradictoire, les juges du fond doivent inviter les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier des documents figurant sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n’a fait l’objet d’une contestation ; qu’en affirmant que l’énonciation que lors du dégât des eaux de janvier 2009, l’eau a pénétré dans la cave sur une hauteur de 20 à 30 centimètres ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation de la cour, sans avoir invité les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier du constat amiable de ce dégât des eaux dans cette cave du 27 janvier 2009 qu’elle produisait et qui mentionnait « chaudière noyée », dont la communication n’avait pas été contestée, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

7°/ qu’il incombe au vendeur d’établir que le vice allégué était apparent au moment de la vente ; que pour écarter l’action en garantie des vices cachés au titre de la chaudière, la cour d’appel a affirmé que les parties n’avaient pas produit le diagnostic technique relatif à la chaudière annexé à l’acte de vente, et que dès lors que ce document faisait état de certaines anomalies, elle n’avait pas été mise en mesure de déterminer si ce diagnostic n’aurait pas pu informer Mme [W] des éventuelles conséquences afférentes soit au dégât des eaux, soit à l’état réel de son entretien ; qu’en statuant ainsi, quand il incombait aux vendeurs qui soutenaient qu’aucune information n’avait été cachée, de produire ce diagnostic technique, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 devenu 1353 du code civil ;

8°/ que la seule circonstance qu’un élément d’équipement ait fonctionné juste après l’intervention d’un technicien n’exclut pas que les vendeurs sachent qu’il est affecté d’un vice le rendant impropre à l’usage auquel on le destine ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les vendeurs n’avaient pas avisé l’acheteuse de l’important dégât des eaux qui avait affecté, en janvier 2009, la cave dans laquelle était installée la chaudière à gaz et que leur représentant lui avait faussement indiqué que cette chaudière était suivie régulièrement à titre d’entretien et le serait au moment de la vente ; qu’en affirmant néanmoins qu’en raison des prestations de nettoyage et de réglage de la chaudière effectuées par un chauffagiste qui avait remis la chaudière en route suivant factures des 22 avril 2009 et 9 décembre 2011 dont le caractère modique n’était pas discuté, les vendeurs étaient fondés à croire que le dégât des eaux de janvier 2009 était sans emport sur le fonctionnement ultérieur de la chaudière de telle sorte qu’ils n’avaient pas connaissance d’un vice caché affectant cet élément d’équipement, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à exclure que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la chaudière et privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. En premier lieu, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences ni de s’expliquer sur les éléments qu’elle décidait d’écarter, a souverainement retenu, abstraction faite de motifs surabondants sur l’absence de preuve de l’antériorité du vice à la vente, que le mauvais état de la toiture était un vice apparent pour l’acquéreur, avant la vente, tandis que les infiltrations n’étaient connues ni de l’acquéreur ni des vendeurs.

5. En second lieu, ayant relevé, abstraction faite de motifs surabondants sur l’imprécision des conclusions de l’expert judiciaire, la hauteur de la pénétration de l’eau dans la cave et la communication du diagnostic technique relatif à la chaudière, au vu d’une facture d’entretien d’un plombier chauffagiste du 22 avril 2009, que la chaudière avait été remise en route à la suite du dégât des eaux survenu en janvier de la même année, après démontage, nettoyage, et remplacement du thermocouple, et, au vu d’une facture de ce même chauffagiste, que, le 9 décembre 2011, celui-ci avait accompli une prestation de nettoyage et de réglage de la chaudière et avait procédé à son essai, de sorte qu’il avait accompli avec succès les prestations qui lui avaient été confiées, la cour d’appel en a souverainement déduit que les vendeurs étaient fondés à croire que le dégât des eaux était sans emport sur le fonctionnement ultérieur de la chaudière et qu’ils n’avaient pas connaissance d’un vice caché affectant cet élément d’équipement.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. Mme [W] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées sur le fondement du manquement des vendeurs à leur obligation de bonne foi, alors :

« 1°/ que la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera celle du chef des dispositions de l’arrêt ayant débouté Mme [W] de sa demande formée au titre du manquement de M. et Mme [A] à la bonne foi contractuelle, la cour d’appel ayant fondé le rejet de cette demande sur les motifs de son arrêt relatifs à l’action en garantie es vices cachés, par application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°/ qu’il appartient à celui qui est tenu d’une obligation d’information d’établir qu’il l’a exécutée ; que pour débouter Mme [W] de sa demande fondée sur le manquement des vendeurs à la bonne foi contractuelle au titre de l’état de la chaudière, la cour d’appel a considéré que faute pour Mme [W] d’avoir produit le diagnostic technique relatif à la chaudière annexé à l’acte de vente, faisant état de certains défauts, il n’était pas suffisamment établi que les seules allégations inexactes des vendeurs quant à l’entretien régulier de la chaudière aient été susceptibles de générer un préjudice du chef de l’acheteuse ; qu’en statuant ainsi, quand il appartenait aux vendeurs d’établir qu’ils avaient exécuté leur obligation d’information relative à l’état de la chaudière à gaz, la cour d’appel a inversé à la charge de la preuve et violé l’article 1315 devenu 1353 du code civil, ensemble l’article L. 271-4, 6°, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010. »

Réponse de la Cour

8. En premier lieu, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d’une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

9. En second lieu, ayant relevé que le diagnostic technique relatif à la chaudière, faisant état de certains défauts, avait été annexé à l’acte de vente et retenu, d’une part, qu’il n’était pas démontré que les vendeurs pouvaient penser que le dégât des eaux aurait été de nature à obérer son fonctionnement ultérieur, d’autre part, que, eu égard à l’âge avancé de la chaudière nécessitant son remplacement à court terme, il n’était pas établi que les seules allégations inexactes des vendeurs quant à son entretien régulier eussent été susceptibles de causer un préjudice à l’acquéreur, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la demande formée sur le fondement du manquement des vendeurs à leur obligation de bonne foi devait être rejetée.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [W] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme [W]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté Mme [B] [W] de sa demande de résolution de la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2], de sa demande en restitution du prix de vente s’élevant à la somme de 255.700 €, de sa demande en paiement de la somme de 257.700,31 € au titre des travaux et du surplus de ses demandes et d’AVOIR débouté Mme [B] [W] de l’ensemble de ses prétentions ;

AUX MOTIFS QUE l’expert judiciaire a observé que la toiture côté jardin était réalisée en petites tuiles de Bourgogne, alors que la toiture côté cour était réalisée en tuiles mécaniques ; que l’expert observe qu’en mai 1999, la toiture côté cour avait été considérablement dégradée, de sorte que les époux [A] ont fait procéder à la réfection à neuf de la toiture côté cour, et à une simple révision côté rue ; qu’il est constant entre parties qu’aucune infiltration n’était visible à l’oeil nu depuis l’extérieur du bâtiment, ni à l’intérieur sur les plaques de placoplâtre disposées en rampant dans les combles ; que l''expert a concédé que des infiltrations modiques entre tuiles restent toujours possibles sur une toiture particulièrement fatiguée, et que des entrées d’eau faibles et ponctuelles dans la laine de verre pourraient ne pas avoir marqué les placos ; qu’il ajoute que s’agissant des entrées d’eau par le solin contre le voisin de droite en tête du pignon sud, dont la toiture est légèrement déclarée, l’usure et les fissurations du solin maçonné peuvent avoir entraîné des infiltrations derrière les doublages du mur, sans qu’une trace ait été visible instantanément ; que l’expert rapporte les doléances de Madame [W], selon lesquelles c’est en relevant des infiltrations dans la chambre du fils au niveau 1 (décollement de papier peint) qu’un sondage au niveau des combles révèle des ruissellements derrière le placo disposé contre le mur pignon des combles côté sud-ouest, en ajoutant que ces ruissellements étaient masqués par des doublages ; que l’expert concède que des infiltrations liquides par des solins ou des couloirs de ruissellement défaillants peuvent engendrer des entrées d’eau plus importantes qu’un simple décalage de deux tuiles en partie courante de couverture ; que l’expert observe ne pas pouvoir dater exactement l’origine des infiltrations, même s’il indique conserver un doute sur la fiabilité de la couverture côté rue ; que pour l’expert, les désordres afférents à la couverture et à l’infiltration, derrière des cloisonnements ou derrière des placos de rampant, n’étaient pas détectables pour l’acquéreur, tout comme étant possiblement inconnus du vendeur ; qu’il observe que la seule évidence, pour un acquéreur observateur, était la grande fatigue de la couverture côté rue, y compris sur le versant sud. Il relève à cet égard que l’état de fatigue de la couverture pouvait être apprécié par l’état des zingueries, observables du bas dans la rue, ou par les fenêtres ; qu’il a conclu que le fait que la zinguerie de la maison était en fin de vie était observable lors de la visite de la maison par les acquéreurs éventuels ; que Mme [W] entend critiquer les conclusions de l’expert judiciaire, en ce qu’il a en substance retenu qu’elle ne pouvait pas ne pas se convaincre de l’état de toiture avant la vente ; qu’elle soutient ainsi que l’expert se serait contredit, pour avoir changé d’avis après avoir procédé aux constatations susdites, pour avoir indiqué dans sa note de synthèse que le tribunal apprécierait éventuellement une répartition des frais de reprise de couverture, entre un vendeur qui pouvait savoir que sa couverture était fatiguée, et un acquéreur qui pouvait ne pas « être atteint de cécité non plus » (sic) ; qu’il conviendra toutefois d’observer que sur ce point, l’expert judiciaire s’est livré tout au plus à une appréciation en équité, voire en droit, qu’il a laissé le soin au tribunal d’apprécier en droit la répartition à laquelle il fait référence, et que ces circonstances sont exclusives de toute contradiction dans les constatations et appréciations techniques sus rapportées ; que Mme [W] rappelle les conclusions de la première expertise contradictoire réalisée à la demande de son assureur du 27 juin 2014, qui a conclu que cette toiture ancienne, avec l’oeil du profane, ne laisse pas apparaître une vétusté importante ou autres signes susceptibles d’indiquer un défaut d’étanchéité ; que cependant, un examen attentif de cette première expertise met en évidence que celle-ci n’a fait aucune mention sur l’état de la zinguerie, ni ne s’est prononcée sur les conséquences à en tirer relativement à l’état général de la toiture. ; que Mme [W] se fonde sur une première note de synthèse du 10 mars 2016 de l’expert judiciaire [G] ; que ce dernier précise ne pas savoir pourquoi les travaux n’ont pas été réalisés à neuf sur l’ensemble de la toiture, mais uniquement sur l’un de ces versants, observe que les vendeurs n’ont pas réellement expliqué cette absence de travaux sur la totalité de la couverture, et qui entend en voir déduire que le vendeur savait que la moitié de sa toiture était très ancienne et en fin de vie, pour en avoir refait 50 % 15 ans auparavant, de telle sorte qu’il aurait dû mettre en garde son acquéreur sur l’état de ce qui n’avait pas été repris 15 ans auparavant ; que cependant, ces observations de l’expert dans cette note de synthèse n’établissent en rien l’existence du vice antérieur à la vente, ni la connaissance que les vendeurs en avaient ; que Mme [W] entend se fonder sur l’expertise amiable de M. [E], pour en déduire que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la toiture ; que cet expert amiable a observé que l’isolation des combles a été réalisée selon facture du 3 février 2000 ; que ce dernier a observé que sur la charpente, deux chevrons en sapin avaient été posés de part et d’autre d’un chevron en peuplier ruiné, et laissé en place. Il a observé que l’isolation en rampants réalisée en 2000 (facture du 3 février 2000) a été fixée sur les chevrons, et que le doublement du chevron en peuplier ruiné n’a pu se faire que par la couverture après 2000 ; que l’expert amiable en déduit que la présence de ce chevron ruiné de fixation d’ossature placostyl en attente établit que la réparation avait été faite après l’isolation ; que toutefois, la seule appréciation de cet expert amiable sur la chronologie de l’intervention de consolidation de la charpente n’établit en rien la connaissance par les vendeurs du vice avant la vente ; que pour le surplus, l’expert amiable, tout comme l’expert judiciaire, retient, s’agissant de l’origine des infiltrations, que la zinguerie est en cause, car elle n’est plus viable en raison de son ancienneté, et qu’en couverture, les tuiles mécaniques sont en cause ; qu’enfin, la circonstance que M. [U], résidant au [Adresse 3], affirme avoir constaté personnellement que Monsieur [A] procédait à des travaux de rénovation à l’intérieur de sa maison, sans autre précision, est sans emport sur la charge de la preuve pensant sur l’acquéreur de l’antériorité du vice ; que du tout, il conviendra de retenir, avec le premier juge, que le mauvais état de la toiture était un vice apparent pour l’acquéreur avant la vente, tandis que les infiltrations n’étaient connues ni de l’acquéreur, ni des vendeurs ; qu’au visa des observations de l’expert qui énonce ne pas pouvoir dater les infiltrations, il sera ajouté que la preuve de l’existence du vice sur ce point au moment de la vente n’est même pas rapportée ; Sur l’inondation de la cave et l’impact sur la chaudière : Que l’acheteuse fait grief aux vendeurs de lui avoir caché un dégât des eaux survenu en janvier 2009, qui aurait entraîné des difficultés de fonctionnement de la chaudière ; qu’elle leur fait aussi grief de lui avoir indiqué que la chaudière faisait l’objet d’un entretien régulier ; que l’acte de vente comporte une clause énonçant que le bien vendu est équipé d’une installation fixe de gaz de plus de 15 ans, qu’il y donc lieu d’établir un diagnostic technique à cet égard, et que le diagnostic établi le 16 octobre 2011, annexé à l’acte, mentionne que l’installation comporte une anomalie de type A2, qui devra être réparée dans les meilleurs délais, et une anomalie de type A1, qui devra être réparée ultérieurement ; que les parties n’ont pas produit le diagnostic technique annexé à l’acte de vente ; qu’il est désormais constant entre parties qu’un dégât des eaux survenu en janvier 2009 a entraîné l’inondation de la cave, où se trouvait la chaudière gaz ; que le premier juge a retenu qu’il ressortait du rapport d’expertise amiable du cabinet Saretec, expert mandaté par Groupama, assureur des époux [P], que l’eau a pénétré dans la cave sur une hauteur de 20 à 30 centimètres ; que les seuls rapports émanant du cabinet Saretec des 17 août 2011 et 13 août 2013 ont été produits par les époux [A] ; qu’ils portent sur l’ensemble des vices cachés dénoncés par Mme [W], mais ne font aucune mention de l’inondation et de la chaudière ; que l’énonciation d’une telle hauteur d’eau ne résulte donc d’aucun élément soumis à l’appréciation de la cour ; qu’une telle hauteur d’eau ne résulte pas non plus des autres rapports d’expertise amiable, et notamment pas du rapport Eurexo du 27 juin 2014, rendu à la diligence de la Maif, assureur de Mme [W] ; que M. [V], voisin, atteste avoir été amené à décaisser le sol de la cave du bien immobilier litigieux en avril 2014, et avoir alors constaté que la chaudière était bien sur le même plan que le reste de la cave, et qu’elle n’était pas surélevée avant le décaissement ; que l’attestation du service départemental d’incendie et de secours établit que les sapeurs-pompiers sont intervenus sur les lieux le 27 janvier 2009 pendant 5 heures 14 pour procéder à un épuisement des locaux, sur une hauteur supérieure à 5 centimètres (et non pas à 50 centimètres comme le prétend faussement l’appelante dans ses écritures) ; que l’expert judiciaire a indiqué ne pas pouvoir certifier si la chaudière avait été noyée, mais qu’elle « n’a certainement pas aimé son »bain de pied" ; qu’il a énoncé qu’après l’important dégât des eaux de janvier 2009, ayant nécessité 5 heures de pompage, la chaudière située dans la cave a vraisemblablement pris l’eau, sans pouvoir affirmer si elle avait été totalement noyée ; que dans une réponse à dire, il a précisé ne jamais avoir pu savoir si la noyade de la chaudière avait été totale, en précisant que pour une vraie noyade de l’équipement, il aurait été nécessaire d’avoir au moins un mètre dans le sous-sol ; qu’il a ajouté ne pas voir détecté de trace de cette nature ; qu’il a considéré que ce dégât des eaux a eu pour effet de rendre la chaudière gaz dangereuse et inopérante ; que cette appréciation de l’expert, qui ne s’est à aucun moment fondé sur le niveau d’eau précis auquel la chaudière aurait été exposée, ne pourra pas être retenue ; que l’expert a observé qu’après dégâts des eaux, il n’avait été procédé en 2009 qu’à une réparation du thermocouple pour remettre en route la chaudière, qu’aucun entretien n’est justifié pour l’année 2010, et qu’il n’était produit une facture d’entretien qu’en 2011 quelques semaines avant la vente ; qu’il a observé que la chaudière n’avait pas été remise en route depuis 2012, à cause des risques exprimés par les professionnels ; qu’il n’a pas circonstancié en quoi des professionnels auraient exprimé de tels doutes, alors que cette appréciation ne résulte d’aucune pièce soumise tant à l’examen de l’expert qu’à celui de la cour ; qu’il n’est pas donc possible de déterminer si cette dernière circonstance, rapportée par l’expert, est exclusive ou non des seules déclarations de Mme [W] ; qu’il convient d’observer qu’au cours de ces opérations, l’expert n’a pas tenté de mettre la dite chaudière en service, ni ne s’est adjoint sur ce point les services d’un sapiteur ; que des échanges entre parties préalables à la vente, il résulte que les époux [A] n’ont pas avisé Mme [W] du dégât des eaux de janvier 2009 ; que toutefois, il résulte de la facture d’entretien d’un plombier chauffagiste du 22 avril 2009, qui n’est pas arguée de faux, que la dite chaudière a été remise en route suite au dégât des eaux, après démontage, nettoyage, et remplacement du thermocouple ; qu’en outre, il résulte d’une facture de ce même chauffagiste que le 9 décembre 2011, celui-ci a accompli une prestation de nettoyage et de réglage de la chaudière, et a procédé à son essai ; que ces factures ne sont pas arguées de faux, de sorte qu’il a lieu de considérer que le chauffagiste a accompli avec succès les prestations qui lui étaient confiées ; que dès lors, il en ressort que les époux [A] étaient suffisamment fondés à croire que le dégât des eaux de janvier 2009 était sans emport sur le fonctionnement ultérieur de la chaudière, de telle sorte que sur ce point, ils n’avaient pas connaissance d’un vice caché affectant cet élément d’équipement ; que s’agissant du défaut d’entretien, il résulte du mail du 23 octobre 2011 que l’agent immobilier représentant les vendeurs a indiqué à Mme [W] que ceux-ci lui ont confirmé que la chaudière était suivie régulièrement à titre d’entretien et le serait au moment de la vente ; que cependant, les opérations d’expertise ont mis en évidence que les époux [A] n’ont pas justifié d’un entretien régulier de cet élément d’équipement, hormis les deux factures d’entretien sus rapportées ; que pour autant, il n’est pas justifié que cette circonstance soit suffisamment en lien de causalité avec les dysfonctionnements allégués par Mme [W], dont elle réclame réparation uniquement à compter de l’année 2015, alors que l’acheteuse est entrée dans les lieux en janvier 2012, et que la chaudière litigieuse, notablement ancienne, avait été installée en 1993 ; qu’en outre, les parties n’ont pas produit le diagnostic technique relatif à la chaudière annexé à l’acte de vente ; que dès lors, que ce dernier fait état de certaines anomalies, la cour n’a pas été ainsi mise en déterminer si ce diagnostic n’aurait pas pu informer Mme [W] des éventuelles conséquences afférentes soit au dégât des eaux, soit à l’état réel de son entretien ; que du tout, il conviendra de retenir que n’est pas suffisamment rapportée la preuve non seulement de l’existence d’un vice caché touchant la chaudière existant au moment de la vente, mais encore de ce que les vendeurs en auraient eu connaissance ; qu’à l’issue de cette analyse, il sera conclu que Mme [W] est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe s’agissant de l’existence de vices cachés dont devraient répondre les époux [A] ; qu’il y aura donc lieu de la débouter de ses demandes de résolution de la vente, de restitution du prix de vente augmentée des frais, et du montant des travaux effectués à hauteur de 274 700,31 euros, demandées devant le premier juge, dont le jugement sera confirmé de ces chefs ; que l’action estimatoire de Mme [W], fondée aussi sur la garantie des vices cachés, présentée pour la première fois à hauteur de cour, ne pourra pas non plus prospérer. ; que Mme [W] sera donc déboutée de ses demandes tendant à ordonner restitution d’une partie du prix de la vente, et de ses demandes au titre des travaux aux fins de reprise des désordres (chaudière, toiture, traitement et reprise de la charpente et réfaction de l’isolation), au titre des travaux afférents à la reprise des désordres à titre conservatoire, et au titre des frais relatifs aux trois contrats de prêt exposés pour financer les dits travaux conservatoires ; que l’appelante sera aussi déboutée de toutes ses autres demandes indemnitaires nouvelles appuyées sur ce même fondement ;

1) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; qu’en l’espèce, pour débouter Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre des infiltrations dans la maison qu’elle avait acquise, la cour d’appel a retenu qu’au visa des observations de l’expert judiciaire qui énonce ne pas pouvoir dater les infiltrations, il sera ajouté que la preuve de l’existence du vice sur ce point au moment de la vente n’est pas rapportée ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles, pour l’expert judiciaire, les désordres afférents à la couverture et à l’infiltration n’étaient pas détectables pour l’acquéreur tout comme étant possiblement inconnus du vendeur, ce dont il résultait que le vice existait au moment de la vente, violant ainsi l’article 1641 du code civil ;

2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 8), Mme [W] soutenait que le vice tenant aux infiltrations par la toiture était antérieur à la vente de la maison par acte authentique du 22 décembre 2011 dès lors que, peu de temps après son emménagement dans les lieux, elle avait constaté des infiltrations dans une chambre située au premier étage dont le papier peint avait commencé à se décoller et elle invoquait en ce sens le rapport d’expertise amiable Eurexo ayant donné lieu à une réunion contradictoire du 30 juillet 2013 qui avait conclu à l’antériorité du vice (pièce n° 9 de Mme [W] en cause d’appel) ; qu’en affirmant que la preuve de l’existence du vice au moment de la vente n’est pas rapportée, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QU’un vice doit être considéré comme caché pour l’acquéreur jusqu’au jour où il l’a connu dans son ampleur et ses conséquences ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que l’expert judiciaire avait concédé que des infiltrations liquides par des solins ou des couloirs de ruissellement défaillants pouvaient engendrer des entrées d’eau plus importantes qu’un simple décalage de deux tuiles en partie courante de couverture ; que pour débouter néanmoins Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre de ces infiltrations, la cour d’appel a énoncé que le mauvais état de la toiture était un vice apparent pour l’acquéreur avant la vente ; qu’en statuant par ces motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme [W] avant la vente du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

4) ALORS QUE le juge ne peut rejeter la demande formée par une partie par voie de simple affirmation et sans analyser, même sommairement, les pièces qu’elle invoquait à l’appui de ses prétentions ; que dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 10), Mme [W] soutenait que la consolidation de la toiture postérieure à l’isolation des combles en 2000 démontrait que les vendeurs avaient connaissance de la porosité de la toiture sur le versant côté rue et, pour l’établir, elle invoquait et produisait le procès-verbal de constat d’huissier de Me [I] établi le 30 septembre 2019 (pièce n° 29 de Mme [W] en cause d’appel), dont il ressortait que, sur le versant droit de la toiture, il existait de nombreux chevrons et lattis d’apparence plus récente que ceux d’origine qui avaient semble-t-il été installés en soutien, cependant que la face interne des tuiles sur ce versant présentait des traînées de couleur blanchâtre (p. 12) ; qu’en affirmant que les infiltrations n’étaient pas connues des vendeurs au moment de la vente, sans viser ni examiner, même sommairement, cette pièce qui était de nature à établir cette connaissance, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5) ALORS QU’il appartient au juge, s’il estime que le rapport de l’expert judiciaire, désigné à l’occasion du litige, est insuffisamment précis pour établir la réalité des vices invoqués et leur nature, d’interroger ce dernier ou le cas échéant d’ordonner un complément d’expertise ; que pour débouter Mme [W] de son action en garantie des vices cachés au titre du vice de la chaudière à gaz litigieuse, la cour d’appel a affirmé que si l’expert judiciaire énonçait qu’après l’important dégât des eaux de janvier 2009, ayant nécessité cinq heures de pompage, la chaudière située dans la cave avait vraisemblablement pris l’eau sans pouvoir affirmer si elle avait été totalement noyée et qu’il considérait que ce dégât des eaux avait eu pour effet de rendre cette chaudière dangereuse et inopérante, cette appréciation de l’expert ne pouvait pas être retenue, dès lors qu’il ne s’était à aucun moment fondé sur le niveau d’eau précis auquel la chaudière aurait été exposée, qu’il n’avait pas circonstancié en quoi des professionnels auraient exprimé les risques ayant conduit à ne pas remettre la chaudière en route depuis 2012 et qu’au cours des opérations d’expertise, il n’avait pas tenté de mettre ladite chaudière en service, ni ne s’était adjoint sur ce point les services d’un sapiteur ; qu’en statuant ainsi, quand il lui appartenait, en l’état de ces constatations, d’interroger l’expert judiciaire ou le cas échéant d’ordonner un complément d’expertise, la cour d’appel a violé l’article 1641 du code civil, ensemble l’article 245 du code de procédure civile ;

6) ALORS QUE tenus de respecter le principe du contradictoire, les juges du fond doivent inviter les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier des documents figurant sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n’a fait l’objet d’une contestation ; qu’en affirmant que l’énonciation que lors du dégât des eaux de janvier 2009, l’eau a pénétré dans la cave sur une hauteur de 20 à 30 centimètres ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation de la cour, sans avoir invité les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier du constat amiable de ce dégât des eaux dans cette cave du 27 janvier 2009 qu’elle produisait (pièce n° 90 en cause d’appel) et qui mentionnait « chaudière noyée », dont la communication n’avait pas été contestée, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

7) ALORS QU’il incombe au vendeur d’établir que le vice allégué était apparent au moment de la vente ; que pour écarter l’action en garantie des vices cachés au titre de la chaudière, la cour d’appel a affirmé que les parties n’avaient pas produit le diagnostic technique relatif à la chaudière annexé à l’acte de vente, et que dès lors que ce document faisait état de certaines anomalies, elle n’avait pas été mise en mesure de déterminer si ce diagnostic n’aurait pas pu informer Mme [W] des éventuelles conséquences afférentes soit au dégât des eaux, soit à l’état réel de son entretien ; qu’en statuant ainsi, quand il incombait aux vendeurs qui soutenaient qu’aucune information n’avait été cachée, de produire ce diagnostic technique, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 devenu 1353 du code civil ;

8) ALORS QUE la seule circonstance qu’un élément d’équipement ait fonctionné juste après l’intervention d’un technicien n’exclut pas que les vendeurs sachent qu’il est affecté d’un vice le rendant impropre à l’usage auquel on le destine ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les vendeurs n’avaient pas avisé l’acheteuse de l’important dégât des eaux qui avait affecté, en janvier 2009, la cave dans laquelle était installée la chaudière à gaz et que leur représentant lui avait faussement indiqué que cette chaudière était suivie régulièrement à titre d’entretien et le serait au moment de la vente ; qu’en affirmant néanmoins qu’en raison des prestations de nettoyage et de réglage de la chaudière effectuées par un chauffagiste qui avait remis la chaudière en route suivant factures des 22 avril 2009 et 9 décembre 2011 dont le caractère modique n’était pas discuté, les vendeurs étaient fondés à croire que le dégât des eaux de janvier 2009 était sans emport sur le fonctionnement ultérieur de la chaudière de telle sorte qu’ils n’avaient pas connaissance d’un vice caché affectant cet élément d’équipement, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à exclure que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la chaudière et privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté Mme [B] [W] de l’ensemble de ses prétentions tendant à voir constater que les époux [A] ont manqué à leur obligation de bonne foi et à les voir condamner en conséquence à réparer le préjudice subi ;

AUX MOTIFS QUE l’article 1104 du code civil, dans sa rédaction applicable à compter du 1er octobre 2016, aux termes duquel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, institue une disposition d’ordre public ; que l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable avant le 1er octobre 2016, disposait que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi ; que Mme [W] entend se prévaloir du premier de ces textes ; que toutefois, celui-ci n’était pas applicable à la date de la vente litigieuse du 22 décembre 2011, de telle sorte que Mme [W] ne peut se prévaloir que du second de ces textes ; que Mme [W] fait grief aux vendeurs de ne pas l’avoir informée sur l’état réel de leur bien, et notamment de la toiture, d’une part, et de ne pas l’avoir informé sur le dégât des eaux de 2009 ayant dégradé la chaudière, tout en lui mentant sur l’état d’entretien de la chaudière, d’autre part ; que s’agissant de l’état réel du bien pris dans son ensemble, il résulte d’un mail adressé par Mme [W] à l’agence immobilière le 7 novembre 2011 que l’acheteuse affirme avoir confirmé à son notaire son projet d’achat du bien, malgré les éléments négatifs du diagnostic, et indique que le bien correspond vraiment à sa recherche, et qu’elle l’a même trouvé mieux que ce qu’elle pensait, et ce malgré son état pas très engageant ; que s’agissant de l’état de la toiture, il sera renvoyé aux développements plus haut, pour en retenir qu’aucune dissimulation fautive ne peut être reprochée aux époux [A] ; que Mme [W] est donc mal fondée à faire grief aux vendeurs de ne pas l’avoir informée sur l’état réel du bien, et notamment de sa toiture ; que s’agissant de la chaudière, il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour en retenir qu’il n’est pas suffisamment établi que les époux [A] pouvaient subodorer que le dégât des eaux de 2009 aurait été de nature à obérer son fonctionnement ultérieur ; qu’en outre, faute pour Mme [W] d’avoir produit le diagnostic technique relatif à la chaudière, annexé à l’acte de vente, faisant état de certains défauts, et eu égard à l’âge avancé de la chaudière ayant en tout état de cause nécessité son remplacement à court terme, il n’est pas suffisamment établi que les seules inexactes allégations des vendeurs quant à l’entretien régulier de la chaudière aient été susceptibles de générer un préjudice du chef de l’acheteuse ; qu’il conviendra donc de débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires fondées sur l’obligation de bonne foi ;

1) ALORS QUE la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera celle du chef des dispositions de l’arrêt ayant débouté Mme [W] de sa demande formée au titre du manquement de M. et Mme [A] à la bonne foi contractuelle, la cour d’appel ayant fondé le rejet de cette demande sur les motifs de son arrêt relatifs à l’action en garantie des vices cachés, par application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2) ALORS QU’il appartient à celui qui est tenu d’une obligation d’information d’établir qu’il l’a exécutée ; que pour débouter Mme [W] de sa demande fondée sur le manquement des vendeurs à la bonne foi contractuelle au titre de l’état de la chaudière, la cour d’appel a considéré que faute pour Mme [W] d’avoir produit le diagnostic technique relatif à la chaudière annexé à l’acte de vente, faisant état de certains défauts, il n’était pas suffisamment établi que les seules allégations inexactes des vendeurs quant à l’entretien régulier de la chaudière aient été susceptibles de générer un préjudice du chef de l’acheteuse ; qu’en statuant ainsi, quand il appartenait aux vendeurs d’établir qu’ils avaient exécuté leur obligation d’information relative à l’état de la chaudière à gaz, la cour d’appel a inversé à la charge de la preuve et violé l’article 1315 devenu 1353 du code civil, ensemble l’article L. 271-4, 6°, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010