EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DU TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE LONGJUMEAU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE LONGJUMEAU
Ordonnance de référé du 7 Mai 2024
DEMANDEUR :
Ordonnance du :
7 Mai 2024 S.A. GALIAN ASSURANCES
89, rue de la Boétie contradictoire
75008 PARIS représentée par M^e HUBERT Denis, avocat du barreau de PARIS R.G N° 12-23-000382
DÉFENDEUR:
MINUTE n° 65/24
Monsieur X Y
[…], 16 Rue Ella Maillart, Etg 3 Apt 315
91300 […] comparant en personne DEMANDEUR:
S.A. GALIAN ASSURANCES
DÉFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur X Y Président : LORENTE Corinne
G^reffier: TAMOU Djaouria lors des débats, BLE Sidonie lors du prononcé
DÉBATS:
Audience publique du 30 novembre 2023,
Affaire mise en délibéré au 28 mars 2024, prorogé au 7 Mai 2024,
Ordonnance contradictoire, en premier ressort
prononcée publiquement par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile, par LORENTE Corinne, Présidente, as[…]tée de BLE Sidonie, Greffier.
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copie(-s) exécutoire(-s) ^le : à M^e HUBERT + ccc
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་་་ ་ à Mr X a copie(s) certifiée(s) conforme(s) ^le : d
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EXPOSE DU LITIGE:
Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2020, l’association FAC HABITAT a consenti à Monsieur Y X, la sous-location, à effet au 10 juillet 2020 d’un appartement meublé à usage d’habitation, […] 16, Rue Ella Maillart ([…]) à […].
Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2020, la SA GALIAN ASSURANCES se portait caution solidaire des obligations de Monsieur Y X.
Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2023, la SA GALIAN ASSURANCES a fait assigner Monsieur Y X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau statuant en référé, à qui elle demandait, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de celles des articles 1346 et 1346-1 du code civil, ainsi que de celles de l’article 834 du code de procédure civile de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 29 novembre 2022;
- ordonner l’expulsion de Monsieur Y X et de tous occupants de son chef du logement;
-dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
condamner Monsieur Y X au paiement de la somme de 4883,04 euros à titre provisionnel, correspondant aux sommes réglées par elle ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur Y X à lui payer lesdites indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur Y X au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner Monsieur Y X aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, la SA GALIAN ASSURANCES faisait valoir que:
- elle est recevable, eu égard à la subrogation dans les droits du créancier dont elle bénéficie, en application des articles 2306 et 1346 du code civil à agir en lieu et place du créancier ;
-Monsieur Y X ne s’est pas acquitté régulièrement des loyers et charges dont il était redevable et n’a pas apuré les causes du commandement lui ayant été délivré le 29 septembre 2022.
Appelée à l’audience du 28 septembre 2023, l’affaire était renvoyée à l’audience du 30 novembre suivant, Monsieur Y X indiquant effectuer des règlements.
A l’audience du 30 novembre 2023, la SA GALIAN ASSURANCES actualisait sa
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demande en paiement à la somme de 930, 30 euros, et maintenait pour le surplus et par les mêmes moyens, les prétentions exposées aux termes de son assignation introductive d’instance.
Monsieur Y X sollicitait l’octroi de délais de paiement et le maintien du contrat de bail, offrant de régler les sommes mises à sa charge en réglant, chaque mois, une somme de 100 euros en sus du loyer et charges courants.
La SA GALIAN ASSURANCES indiquait s’en rapporter à Justice.
SUR QUOI
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :
Sur la recevabilité de la demande de résiliation :
En premier lieu, il sera relevé, en tant que de besoin que la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, dès lors que cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.
En l’espèce, il ressort des termes de l’acte de cautionnement conclu entre l’association
FAC HABITAT et la SA GALIAN ASSURANCES que celui-ci comporte en particulier une clause aux termes de laquelle : « GALIAN ASSURANCES, après paiement, sera subrogé dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur tant pour le recouvrement des loyers que l’action en résolution du bail y compris l’expulsion ».
La SA GALIAN ASSURANCES produit par ailleurs aux débats, en particulier, une quittance subrogative, datée du 25 juillet 2022, pour une somme totale alors de 4617, 30 euros ainsi qu’une quittance datée du 24 novembre 2022 portant sur une somme de 1765, 84 euros et une quittance subrogative datée du 1er mai 2023 portant sur une somme de 1121, 63 euros et une quittance datée du 23 juin 2023 portant sur une somme de 406, 42 euros.
En second lieu, il convient de relever qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il sai[…]se en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture par voie électronique le 25 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience.
Il est de plus, justifié de la saisine de la CCAPEX par voie électronique le 3 octobre 2022, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA GALIAN ASSURANCES est donc recevable à agir, non seulement en paiement des sommes dues, mais, également au titre de la résiliation du bail.
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Sur le bien fondé de la demande de résiliation du bail :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Aux termes de l’article 835 du même code: "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit
d’une obligation de faire".
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable: "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…)”.
En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé entre l’association FAC HABITAT et
Monsieur Y X que celui-ci contient une clause selon laquelle : « Le présent contrat sera résilié de plein droit (..) deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat ».
Il ressort des pièces du dossier que Monsieur Y X ne s’est pas acquitté régulièrement des loyers et charges dont il était redevable.
Le 29 septembre 2022, la SA GALIAN ASSURANCES a fait signifier à Monsieur Y
X un commandement de payer, visant la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et portant sur la somme de 4617, 20 euros au titre des seuls loyers et charges.
Il ressort des pièces du dossier que Monsieur Y X ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Il convient de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail sont réunies à la date du 30 novembre 2022.
Cependant l’article 24 de la loi précitée prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.
Ce même texte prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l’espèce, il convient de relever que Monsieur Y X a procédé à des règlements caractérisant la reprise du paiement du loyer courant, ces règlements ayant en particulier permis une réduction importante du montant de la dette locative depuis l’assignation.
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Dans ces conditions, eu égard par ailleurs aux propositions de règlement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande en paiement :
Aux termes de l’article 1103 du code civil: « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En l’espèce, au vu de l’historique de compte produit et de la demande formée, il apparaît que Monsieur Y X est débiteur de la somme de 930, 30 euros au titre des loyers et charges dus 22 juin 2023, terme de juin 2023 inclus.
Monsieur Z X sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme qui, compte tenu des remboursements effectués, portera intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date d’actualisation de la demande en paiement.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES:
Le défendeur, partie essentiellement perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 septembre 2022, de l’assignation du 19 janvier 2023 et sa notification au préfet.
L’équité commande de laisser à la SA GALIAN ASSURANCES la charge des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile: « Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance prononcée par mise
à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNONS Monsieur Y X à verser à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 930, 30 euros (neuf cent trente euros et trente cents) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 23 juin 2023, terme de juin 2023 inclus ;
DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal, à compter du 30 novembre 2023;
AUTORISONS Monsieur Y X à se libérer de leur dette en 9 mensualités de 100 euros, chaque règlement devant avoir lieu, en sus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;
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DISONS que, sauf meilleur accord des parties, la 9ème mensualité sera suivie d’une mensualité pour le solde de la dette en principal, frais et intérêts;
DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail conclu entre l’association FAC HABITAT dans les droits de qui la SA GALIAN ASSURANCES est subrogée, d’une part, et Monsieur Y X, d’autre part, portant sur les locaux […] 16,
Rue Ella Maillart ([…]) à […];
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;
^DISONS que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;
DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer courant ou d’une seule mensualité
à l’échéance fixée et passé un délai de quinze jours suivant l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera acquise le 30 novembre 2022;
3°) il pourra être procédé, avec l’as[…]tance de la force publique et d’un serrurier, à
l’expulsion de Monsieur Y X et de tous occupants de son chef, des locaux […] 16,
Rue Ella Maillart ([…]) à […], passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
4°) le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles
L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) Monsieur Y X sera tenu de payer à la SA GALIAN ASSURANCES et dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglées au bailleur à ce titre et dont elle justifiera par une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux et en tant que de besoin, le condamnons à titre provisionnel au paiement de cette indemnité ;
DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNONS Monsieur Y X aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer en date du 29 septembre 2022, de l’assignation en date du 19 janvier 2023 et de sa notification au préfet ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé à Longjumeau, par mise à disposition au greffe, le 7 mai 2024. En consequence,
La République Française mande et ordonne :
A ^tous ^Huissiers ^de ^Justice ^sur ^ce ^requis, ^de ^mettre ^laditeLA GREFFIERE oxécution, LA PRESIDENTE ité Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, delo m i Atous Commandants el Officiers de la Force Publique de x o prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. r P En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier. l
a Pour copie certifiée conforme à la minute, revêtue de la
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