TRIBUNAL République Française JUDICIAIRE au nom du Peup Francais DE PARIS Pôle civil de proximité
PCP JCP fond
N° RG 23/06815 – N°
Portalis
352J-W-B7H-C2TWU JUGEMENT rendu le mercredi 09 octobre 2024 N° MINUTE :
3 JCP
DEMANDEURS
Monsieur X Y,
Madame Z AA, demeurant […]
représentés par Maître BOURGEOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D169
DÉFENDEURS
Monsieur AB AC, demeurant […]
S.A.S. IMMOBILIER SAINT DIDIER, dont le siège social est sis […]
représentés par Maître ROSSI-LANDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0014
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juillet 2024
JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Copie conforme délivrée le: to octome 2024 à Maître ROSSI-LANDI
Copie exécutoire délivrée. le: 10 octobre 2024 à Maître BOURGEOIS
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Décision du 09 octobre 2024
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 septembre 2020 à effet au 30 septembre 2020, M. AB AC représenté par son mandataire la société IMMOBILIER ST DIDIER, a consenti un bail d’habitation à M. X Y sur des locaux situés au 42-44 Rue Saint-Didier
à Paris (75016), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3000 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.
La gestion locative en est confiée à la société IMMOBILIER ST DIDIER.
M^me Z AA est devenue cotitulaire du bail à la suite de son mariage avec M. X Y.
Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2023, M. X Y et M^me Z SIĻINA ont assigné M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Dire que la surface habitable réelle de l’appartement s’établit à 80,32m 2 et est inférieure de 9,75 % à celle promise dans le contrat de bail, Dire que le loyer est soumis au dispositif d’encadrement des loyers; Fixer le montant du loyer contractuel hors charges à la somme de 2.441,73 euros par mois à compter du 30 septembre 2020; Fixer le montant du loyer indexé hors charges à la somme de 2.540,29 euros par mois pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023; condamner solidairement M. AB AE et la société IMMOBILIER SAINT DIDIER SAS à leur payer la somme de 17.729,23 euros au titre, cumulativement, du trop-perçu de loyers hors charges du fait de l’écart constaté entre les surfaces habitables réelle et promise pour la période du 30 septembre 2020 au 31 juillet 2023 et au titre du trop-perçu de loyers mensuels hors charges du fait du non-respect de.l’encadrement des loyers pour la période du 30 septembre 2020 au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur la somme de 16.547,77 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défendeurs;
Condamner M. AB AC à leur payer la somme de 459,71 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation; Condamner M. AB AC à leur rembourser la somme de 4.500 euros au titre des provisions sur charges versées sans cause entre le 30 septembre 2020 et le 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation;
Condamner solidairement M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER à leur payer la somme de 109 euros au titre des frais de mesurage, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; Condamner solidairement M. AB AC et la société
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IMMOBILIER ST DIDIER à leur payer la somme de 2.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire, appelée à l’audience du 27 novembre 2023 a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 5 juillet 2024.
À l’audience du 5 juillet 2024, M. X Y et M^me Z AA et M^me Z AA, représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent :
Dire que la surface habitable réelle de l’appartement s’établit à 80,32 m 2 et est inférieure de 9,75 % à celle promise dans le contrat de bail, Dire que le loyer est soumis au dispositif d’encadrement des loyers; Fixer le montant du loyer de base hors charges à la somme de 2.441,73 euros par mois à compter du 30 septembre 2020; à la somme de 2.452,02 euros par mois pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022; à la somme de 2.540,29 euros par mois pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023; à la somme de 2.629,12 euros par mois pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024; Sur la réparation du préjudice financier au titre de la moindre surface habitable et du non-respect du dispositif d’encadrement des loyers :
о A titre principal: Condamner solidairement M. AB AE et la société IMMOBILIER SAINT DIDIER à leur payer la somme de 21183,57 euros montant arrêté au mois de juillet 2024 au titre des trop-perçus de loyers hors charges du fait de l’écart entre les surfaces habitables réelle et promise pour la période du 30 septembre 2020 au 31 mars 2024 et du non-respect du dispositif d’encadrement des loyers pour la période du 30 septembre 2020 au mois de juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur la somme de 16.547,77 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus;
O A titre subsidiaire :
condamner M. AB AE à leur payer :
La somme de 12518,32 euros – montant arrêté au mois de juillet 2024 au titre des trop-perçus de loyers hors charges du fait du non-respect du dispositif d’encadrement des loyers pour la période du 30 septembre 2020 au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;
La somme de 37,25 euros – montant arrêté au 31 mars 2024, somme à parfaire au titre des trop-perçus de loyers hors charges du fait de l’écart entre les surfaces habitables réelle et celle retenue par le bailleur (à compter du 1er mars 2023) entre le 1er mars 2023 et le 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;
CONDAMNER la société IMMOBILIER SAINT DIDIER SAS à leur payer la somme de 8.556,32 euros au titre des trop-perçus de loyers hors charges du fait de l’écart entre les surfaces habitables réelle et
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promise entre le 30 septembre 2020 et le 28 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;
En tout état de cause :
condamner M. AB AE à leur payer la somme de 370,88 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal sur la somme de 459,71 euros à compter de la date de l’assignation et jusqu’au 30 septembre 2023 et sur la somme de 370,88 euros à compter du 1er octobre 2023; condamner M. AB AC à leur rembourser la somme de 7.614,93 euros au titre des provisions sur charges versées sans cause par ces derniers entre le 30 septembre 2020 et le 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation; condamner solidairement M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER à leur la somme de 109 euros au titre du remboursement des frais de mesurage, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation; condamner solidairement M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER, représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
À titre principal:
^О Juger forclose la demande de Monsieur Y et Madame AA au titre de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018;
Constater qu’ils ont déjà appliqué les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ont procédé à la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2023 et communiqué l’ensemble des justificatifs; le rejet des demandes de M. X Y et
M^me Z AA,
A titre subsidiaire :
S’agissant du mécanisme d’encadrement des loyers: limiter la condamnation mise à la charge des défendeurs au titre du mécanisme de l’encadrement des loyers à la somme de 11.407,26 euros;
。 S’agissant du loyer de la cave et du parking:
Retenir un loyer de 100 €/mois pour la cave et de 200 €/mois pour la place de parking condamner solidairement M. Y et M^me AA à payer à
Monsieur AC la somme de 13.500,00 € (45 mois x 300
€) au titre de la location de la cave et du parking.
S’agissant de la restitution du trop-perçu: limiter la condamnation mise
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à la charge des défendeurs à la somme de 81,39 euros ou à titre infiniment subsidiaire, limiter la condamnation mise à la charge des défendeurs à la somme de 367,62 euros;
En tout état de cause: Condamner solidairement M. Y et M^me AA à leur payer chacun la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION DE LA DECISION
Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.
Sur les demandes portant sur la surface habitable
Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Le délai de quatre mois prévus à l’art. 3-1 susvisé est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.
En l’espèce, le contrat de bail mentionne une surface habitable de 89 m². Elle a été évaluée le 8 février 2023 par la société CDI EXPERTISE à la demande des locataires à 80,32m² (cf. attestation) soit une différence de 9,73 %.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mars 2023 M. X Y, par l’intermédiaire de sa protection juridique, a mis en demeure la société IMMOBILIER ST DIDIER de consentir à une réduction de loyer de 10% eu égard à la mention d’une superficie erronée par avenant à annexer au contrat de bail et à l’indemniser du préjudice subi à hauteur de 15000 euros.
Or, M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER ont été assignés le 18 juillet 2023, soit plus de quatre mois après la demande des locataires en diminution du loyer au titre d’une surface
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habitable erronée.
La demande en diminution de loyer étant atteinte pas la forclusion, elle sera déclarée irrecevable.
M. X Y et M^me Z AA seront par ailleurs en conséquence déboutés de leur demande de remboursement des frais de métrage.
Sur l’encadrement du lover
L’article 140 V de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n’est en l’espèce pas applicable, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, puisque la demande des locataires n’a pas pour objet de porter la mention relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré au contrat de bail et obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. L’action des demandeurs n’est ainsi par forclose.
L’action en diminution de loyer est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 140-I de la loi du 23 novembre 2018 a réintroduit à titre expérimental le dispositif d’encadrement des loyers. Pour chaque
^territoire ^délimité par décret où s’applique le dispositif le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 dispose que ce dispositif est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris.
Par arrêté n° IDF-2020-06-03-001 du 3 juin 2020 le préfet de la région Ile de France, préfet de Paris a fixé les loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré pour la commune de Paris à compter du 1er juillet 2020.
Cet arrêté a été annulé par arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 2 octobre 2023, soit postérieurement en l’espèce au courriel de la direction du logement et de l’habitat de la ville de Paris adressé à M. Y lui indiquant que le bail relevait du dispositif d’encadrement des loyers.
Il en résulte que le contrat de bail litigieux n’a pas été soumis de sa date de conclusion jusqu’au 29 septembre 2023, veille de sa tacite reconduction, au dispositif d’encadrement des loyers.
Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes portant sur la période antérieure au 30 septembre 2023.
En revanche, dans la mesure où le bail tacitement reconduit le 30 septembre 2023 est un nouveau bail, le dispositif d’encadrement des loyers lui est applicable à compter de cette date.
En application de l’article 140 III de la loi susvisée et de l’arrêté n°2023-05-30-0005 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le loyer de référence majoré pour le logement objet du litige est de 30,6 euros/m² soit un loyer de 2723,40 euros mensuel hors charges à compter du 30 septembre 2023,
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avec indexation à compter du 1er octobre 2024 en application de la clause d’indexation prévue au contrat de bail.
Sur la demande d’ajustement du dépôt de garantie
Eu égard au rejet des demandes, même partiellement, des demandes des locataires il y a lieu de les débouter de leur demande portant sur le montant du dépôt de garantie.
Sur la demande de loyer au titre de la cave et du parking
Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, il ressort du contrat que le bail porte non seulement sur le logement mais également sur une cave n° 5 et un parking n°4 de sorte que loyer inclut ces éléments.
M. AB AC sera en conséquence débouté de sa demande.
Sur les demandes financières
En l’espèce, M. X Y et M^me Z AA ont versé la somme de 28294 euros au titre des loyers pour la période du 30 septembre 2023 au mois de juillet 2024 inclus (2820/30 = 94 euros pour le loyer du 30 septembre 2023 + 2820 x 10 = 28200 pour les loyers d’octobre 2023 à juillet 2024).
Ils auraient dû régler la somme de 27314,78 euros (2723,40/30 = 80.78 euros pour le loyer du 30/9/2023 +2723,40 x10 = 27234 pour les loyers d’octobre 2023 à juillet 2024).
M. AB AC sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 979,22 euros en répétition de la part de loyer indue au titre de l’encadrement des loyers pour la période du 30 septembre 2023 au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
M. X Y et M^me Z AA ayant été déboutés de leur demande relatives à la surface habitable, ils seront déboutés de leur demande à l’égard de la société IMMOBILIER ST DIDIER en paiement de la somme de 8556,32 euros.
Sur les charges locatives
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les
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locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En l’espèce, M. AB AC produit un projet de répartition des charges pour l’année 2020 ainsi que les décomptes de charges de copropriété établis par le syndic pour les années 2021 et 2022 établissant par poste de dépense les tantièmes et la part locative ainsi que les courriers de régularisation adressés courant 2023 à M.
X Y et M^me Z AA. M. X Y et M^me Z AA ont produit les avis de taxe foncière pour les années 2021 et 2022 fixant le montant de la taxe des ordures ménagères pour les années 2020 à 2022. Ils ne justifient pas de ce que M. AB AC détiendrait plusieurs biens à la même adresse de sorte que les sommes dues à ce titre sont justifiées.
Il apparait que M. AB AC n’a notamment pas produit le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de sorte qu’il ne justifie pas de ce que les décomptes de régularisation et les décomptes de charges de copropriété ont été établis selon un mode de répartition conforme à celui stipulé par le règlement de copropriété.
En conséquence, M. AB AC sera condamné à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 5549,93 euros au titre des provisions pour charges injustifiées pour la période du 30 septembre 2020 au 31 décembre 2022, déduction faite des sommes restituées (485,07 euros) et des montants de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie
.condamnée.
M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER, qui succombent partiellement à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3000 euros à la demande de M. X Y et M^me Z AA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
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PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que l’action en diminution du loyer au motif d’une surface habitable erronée est atteinte par la forclusion;
DECLARE irrecevable la demande de M. X Y et
M^me Z AA en diminution du loyer sur ce fondement ;
DEBOUTE M. X Y et M^me Z AA de leur demande en remboursement des frais de métrage ;
FIXE le loyer hors charges à la somme de 2723,40 euros à compter du 30 septembre 2023;
CONDAMNE M. AB AC à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 979,22 euros en répétition de la part de loyer indue au titre de l’encadrement des loyers pour la période du 30 septembre 2023 au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023;
CONDAMNE M. AB AC à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 5549,93 euros au titre des provisions pour charges injustifiées pour la période du 30 septembre 2020 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNE in solidum M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER aux dépens et les déboute de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. AB AC et la société IMMOBILIER ST DIDIER à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
En conséquence, la République française mande et ordonne
^ateus ^huissiers ^de ^justice, ^sur ^ce ^requis, ^de ^mettre ^ladieDecision a exécution, aux procureurs généraux et auk procureurs de la Republique près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présentation a été signée par le directeur ce gre
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