Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 26 juin 2023 et les 26 février, 1er mars, 30 mai et 29 juin 2024, M. B… A… demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 novembre 2022 par lequel le maire de Grosseto-Prugna a accordé à la SARL du Grand Soleil un permis de construire modificatif pour la modification de l’implantation et la surélévation du bâtiment n° 14, situé sur les parcelles cadastrées section A nos 212, 213 et 5322.

2°) de mettre à la charge de la commune Grosseto-Prugna la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie de l’intérêt lui donnant qualité pour agir, les travaux de surélévation en cause lui causant un préjudice d’ensoleillement et de vue ;

- l’arrêté litigieux est entaché d’une erreur de droit, les changements réalisés modifiant la conception générale du projet initial ;

- le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de déterminer le niveau du sol naturel, faussant l’appréciation des services instructeurs sur le respect des règles de hauteur des constructions et d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives ;

- l’arrêté litigieux méconnaît la règle de prospect prévue à l’article R. 111-16 du code de l’urbanisme ;

- il s’oppose à ce qu’il soit fait droit de la demande de régularisation formée par la société pétitionnaire et tendant à l’application des dispositions combinées des articles R. 111-15 et suivants et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 novembre 2023 et les 26 avril et 6 juin 2024, la SARL du Grand Soleil, représentée par M^e Muscatelli, conclut dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoit à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, le requérant ne justifiant pas de l’intérêt lui donnant qualité pour agir ;

- le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-16 du code de l’urbanisme est régularisable par application de la dérogation prévue à l’article R. 111-20 du même code.

La requête a été communiquée à la commune de Grosseto-Prugna, qui n’a pas produit d’observations.

Par une ordonnance du 2 juillet 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 16 septembre 2024.

Par un courrier du 14 octobre 2025, la SARL du Grand Soleil et la commune de Grosseto-Prugna ont été invitées, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire l’entier dossier de demande du permis de construire litigieux.

Le 21 octobre 2024, la SARL du Grand Soleil a produit la pièce demandée, qui a été communiquée à M. A… et à la commune de Grosseto-Prugna le 28 octobre suivant.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Samson, conseiller,

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public,

- et les observations de M. A… et de M^e Muscatelli, représentant la SARL du Grand Soleil.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 31 décembre 2012, le maire de Grosseto-Prugna a accordé à la SARL du Grand Soleil un permis de construire un ensemble de bâtiments collectifs et un hôtel sur les parcelles cadastrées section A nos 212, 213 et 5322. Le 24 juillet 2018, le maire a délivré à la société pétitionnaire un permis de construire modificatif créant un bâtiment n° 14 à la place du bâtiment n° 2 et en modifiant l’implantation. Puis, par un arrêté du 21 novembre 2022, le maire a délivré à cette société un deuxième permis de construire modificatif portant sur l’implantation et la surélévation du bâtiment n° 14. Par la présente requête, M. A… demande au tribunal de prononcer l’annulation ce dernier arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SARL du Grand Soleil :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. A… est propriétaire d’une maison située sur la parcelle cadastrée A n° 1052, qui n’est séparée du projet que par une voie publique. Dès lors, celui-ci doit être regardé comme voisin immédiat de ce projet. Par ailleurs, le requérant soutient que les travaux en cause, situés au sud de son terrain, lui causent un préjudice de vue et d’ensoleillement. Eu égard à la nature et à l’importance de ces travaux, consistant notamment à surélever la construction existante d’un niveau pour atteindre plus de 12 mètres de hauteur, le projet litigieux est susceptible de porter atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien de l’intéressé. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt donnant qualité pour agir au requérant doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Ainsi qu’il a été dit au point 1, les travaux projetés consistent à surélever un bâtiment et à en modifier l’implantation. S’agissant de la hauteur de la construction, celle-ci sera augmentée d’un niveau, tandis que la modification de son implantation conduira du Nord vers l’Ouest. Contrairement à ce que le requérant soutient, de telles modifications ne sont pas de nature à entraîner un bouleversement tel qu’il changerait la nature même du projet initialement autorisé. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’erreur de droit doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : / (…) ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. / (…) ».

L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

Contrairement à ce que M. A… indique, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de façades des travaux en cause, que ceux-ci indiquent la hauteur du terrain naturel. Si le requérant soutient que ce projet a été précédé de travaux de remblaiement qui n’ont pas été mentionnés dans le dossier de demande de permis, en tout état de cause, il n’est ni établi ni même allégué par l’intéressé que la société pétitionnaire aurait commis une manœuvre frauduleuse visant à tromper le service instructeur. Ainsi, eu égard à ce qui a été dit au point précédent, le moyen tiré du caractère incomplet et inexact de ce dossier manque en fait et ne peut être qu’écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-16 du code de l’urbanisme : « Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points. (…) ». Selon l’article R. 111-19 du même code : « Des dérogations aux règles édictées aux articles R. 111-15 à R. 111-18 peuvent être accordées par décision motivée de l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n’est pas l’autorité compétente. / (…) ».

Il est constant qu’en modifiant l’implantation du bâtiment n° 14, les travaux en cause ont conduit à un dépassement de la hauteur de cette construction en comparaison de la distance de celui-ci par rapport à la distance entre l’immeuble et le point le plus proche de l’alignement opposé, situé le long d’une voie publique. Si, à l’appui de sa demande, la SARL du Grand Soleil a sollicité l’obtention de la dérogation prévue par les dispositions précitées de l’article R. 111-19 du code de l’urbanisme, elle indique elle-même que le maire a délivré l’arrêté litigieux sans se prononcer sur ce point. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’inexacte application des dispositions de l’article R. 111-16 du code de l’urbanisme doit, pour ce motif, être accueilli.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Le vice relevé au point 11 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-16 du code de l’urbanisme, apparaît susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait sa nature. Par suite, il y a lieu de faire application des dispositions précitées du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation du requérant afin de permettre l’intervention de cette mesure de régularisation et de fixer à la commune de Grosseto-Prugna et à la SARL du Grand Soleil un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

D E C I D E :

Article 1er : En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il est sursis à statuer sur la requête de M. A… jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la commune de Grosseto-Prugna et à la SARL du Grand Soleil pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A…, à la commune de Grosseto-Prugna et à la SARL du Grand Soleil.

Copie en sera adressée au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud.

Délibéré après l’audience du 19 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

La présidente,

signé

A. Baux

Le rapporteur,

signé

I. Samson

La greffière,

signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne à au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,