Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 17 avril 2023, des mémoires enregistrés le 21 juillet 2023, le 23 août 2023, le 5 septembre 2023, le 20 novembre 2023, le 20 décembre 2023 et un mémoire récapitulatif enregistré le 7 mai 2024, MM. Yvan et A… B…, représentés par M^e Busson, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2022 par lequel le maire de Calvi a accordé à la SAS Giraglia Promotion un permis de construire en vue de l’édification de 5 logements répartis en 3 bâtiments sur un terrain cadastré B 1359 situé Lieudit Villa, sur le territoire de la commune ensemble la décision notifiée le 16 février 2023 par laquelle la même autorité a rejeté leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Calvi une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable à tous égards en ce qu’elle émane des deux requérants ;

- cette construction leur cause un très grave préjudice de jouissance de leurs biens, ce qui leur confère qualité pour agir ;

- les accès à la parcelle d’assiette sont insuffisants compte tenu de la surcharge de circulation générée par le projet, de l’état du chemin d’accès supportant la servitude de passage et de sa largeur insuffisante ; la sécurité des usagers ainsi que le passage des engins de lutte contre l’incendie ne sont pas garantis ; le projet ne respecte donc pas l’article UC3 du PLU qui impose une largeur minimum de 6 m pour une voie destinée à desservir une nouvelle construction ni l’article R.111-5 du code de l’urbanisme ; l’élargissement de cette voie est rendu impossible par la présence du cours d’eau qui la borde et qui sert à l’évacuation des eaux pluviales ;

- le projet ne respecte pas les limites séparatives en violation de l’article UC6 du PLU ;

- les travaux s’exécutent sans autorisation sur la parcelle B 957 qui appartient à M. A… B… ;

- un important décaissement a été réalisé et l’ensemble du paysage a été détruit sur cette partie, en violation de l’article UC8 du PLU et de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme ; il en va de même de l’emprise prévue ;

- le projet ne dispose d’aucun plan de raccordement aux réseaux divers, en violation de l’article UC4 du PLU ;

- la décision est entachée de détournement de pouvoir ;

- la décision méconnaît les articles L. 425-5 et R. 111-26 du code de l’urbanisme et les articles L. 411-1, L. 411-2 et R. 411-1 du code de l’environnement ; aucune étude n’a été menée sur les conséquences dommageables pour l’environnement, la faune et la flore, alors que l’exécution des travaux a révélé la présence, sur le site, de tortues d’Hermann, qui sont une espèce protégée ;

- la décision méconnaît l’article UC10 du PLU dans la mesure où le projet, par ses dimensions massives et son important volume, porte atteinte au caractère des lieux avoisinants.

Par des mémoires en défense enregistrés les 22 juin et 9 novembre 2023 ainsi que les 22 janvier et 15 février 2024, la SAS Giraglia Promotion, représentée par M^e Poletti, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par courrier du greffe du 15 avril 2024, les parties ont été invitées, sur le fondement de l’article R. 611-8-1 du code de justice administrative, à produire un mémoire récapitulatif et dûment informées de ce que les conclusions et les moyens qui ne sont pas repris dans le mémoire récapitulatif sont réputés abandonnés et il n’y sera pas statué, conformément aux dispositions du premier alinéa de cet article et qu’à défaut de production du mémoire récapitulatif dans le délai imparti, les parties seraient réputées s’être désistées de leur requête ou des conclusions incidentes.

Par courrier du greffe du 16 mars 2026, les requérants ont été informés de l’irrecevabilité de l’un des moyens invoqués, par application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

Par une ordonnance du 20 mars 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 21 avril 2025, par application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Baux ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Silvestri, substituant M^e Busson, représentant les requérants et celles de M^e Canarelli, substituant M^e Poletti, représentant la SAS Giraglia Promotion.

Une note en délibéré présentée pour la SAS Giraglia Promotion a été enregistrée le 15 avril 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Par leur présente requête, MM. Yvan et A… B… demandent l’annulation de l’arrêté du 18 octobre 2022 par lequel le maire de Calvi a accordé à la SAS Giraglia Promotion un permis de construire en vue de l’édification de 5 logements répartis en 3 bâtiments sur un terrain cadastré B 1359 situé Lieudit Villa, sur le territoire de la commune et de la décision notifiée le 16 février 2023 par laquelle la même autorité a rejeté leur recours gracieux.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Il ressort des pièces du dossier que, par courriers enregistrés les 4 et 5 octobre 2023, soit dans le délai requis par l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé n°2301014 du 5 septembre 2023, MM. B… ont confirmé le maintien de leur requête au fond, laquelle, ainsi que leur recours gracieux, avaient préalablement été régulièrement notifiés à la commune et au pétitionnaire les 30 décembre 2022 et 28 avril 2023, en application de l’article R. 600-1 du même code. Par ailleurs, la constitution d’un avocat, à compter du 16 novembre 2023, a eu pour effet de régulariser la requête en tant qu’elle émanait de M. A… B…. Enfin, il est constant que les requérants sont propriétaires de biens fonciers, limitrophes du terrain d’assiette du projet, dont la réalisation aura pour effet de modifier de manière significative les conditions de jouissance ainsi que la valeur vénale, notamment en supprimant partiellement la vue sur le golfe et la citadelle de Calvi et en créant une proximité de voisinage susceptible d’affecter notablement la qualité environnementale et paysagère des lieux. Il s’ensuit que les fins de non-recevoir opposées en défense doivent, dans leur ensemble, être écartées.

Sur la légalité du permis de construire attaqué :

3. Les requérants soutiennent, en premier lieu, que le projet impacte défavorablement le caractère des lieux avoisinants et procède à la duplication d’un même bâti, en méconnaissance de l’article UC10.1 du plan local d’urbanisme de Calvi, aux termes duquel : « Tout projet devra garantir : – La préservation de l’environnement, celle du caractère, de l’intérêt et de l’harmonie des lieux environnants, du site ou du paysage. / – Il est interdit tout pastiche d’architecture. /- Il est interdit la duplication d’un même bâti lors d’opération de logements collectifs ou résidences hôtelières. ».

4. Toutefois, en vertu de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme qui prévoit que lorsque la juridiction est saisie d’un recours contre une autorisation d’utilisation du sol, « les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense », ce moyen, invoqué pour la première fois dans un mémoire enregistré le 20 novembre 2023 alors que le premier mémoire en défense, présenté pour la société bénéficiaire du permis de construire attaqué, avait été communiqué aux requérants le 22 juin 2023, doit être écarté comme irrecevable.

5. Les requérants soutiennent, en second lieu, que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article UC4 du PLU relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement, en ce que la demande de permis de construire ne comporterait aucun plan de raccordement aux réseaux et ne justifierait pas des modalités d’accès des réseaux depuis la parcelle d’assiette jusqu’au point de raccordement.

6. Il ressort toutefois des pièces du dossier, d’une part que les raccordements et réseaux sont mentionnés sur le plan de masse joint à la demande de permis de construire, d’autre part, que, selon les stipulations de son compromis de vente, la pétitionnaire bénéficie de l’usage, sur la parcelle B 955 sur laquelle est édifiée la résidence de la Serra, de servitudes de canalisations destinées à l’approvisionnement en eau potable et à l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et de servitudes de tréfonds nécessaires au passage des réseaux, notamment d’alimentation électrique. Il s’ensuit que le moyen ci-dessus énoncé doit être écarté.

7. Les requérants soutiennent en troisième lieu que la largeur et les caractéristiques du chemin d’accès à la parcelle sont insuffisantes pour permettre une desserte du projet conforme aux dispositions de l’article UC3 du PLU aux termes duquel : «  3.1 Accès – Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin – Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation publique peut être interdit.- Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. – En cas de forte pente, la création de voies d’accès en lacets successifs est à éviter ; l’accès véhicule se fera alors en une seule volée ou se prolongera par un accès piéton. Les accès directs à partir de la voie doivent être préférés sur des terrains en pente : accès haut ou bas. // 3. 2 Voirie – Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à la circulation des véhicules ou engins de lutte contre l’incendie. – Les dimensions formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. – Les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. – Toute voie nouvelle doit présenter une largeur minimale de 6 mètres. » et de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme selon lesquelles : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. // Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ».

8. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse, corroboré par la visualisation des lieux sur les données librement accessibles du site Géoportail, que le terrain d’assiette du projet est bordé au Sud par une voie dénommée U Mulinu, ayant la consistance d’un chemin bétonné dont les dimensions apparaissent, dans sa portion située au droit du terrain d’assiette, adaptées à la circulation des véhicules contre l’incendie. Toutefois, alors que le plan de masse ne matérialise pas explicitement les modalités selon lesquelles le terrain d’assiette serait relié à ce chemin bétonné et que la notice descriptive du projet n’évoque aucunement les conditions d’accès au terrain d’assiette, il ne ressort d’aucune autre pièce ni que ce chemin constituerait le véritable accès au terrain d’assiette ni que ses caractéristiques globales, notamment dans la partie qui le relie à la voie publique, répondraient aux exigences de sécurité, ci-dessus rappelées au point 7, des articles UC3 du PLU et R. 111-5 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, et en admettant même que ce chemin ne présenterait pas le caractère d’une voie nouvelle exigeant une largeur minimale de 6 m, les requérants sont fondés à soutenir qu’en l’état du dossier de demande de permis de construire et en le supposant même formellement complet, la commune de Calvi ne disposait pas des éléments suffisants pour lui permettre d’apprécier en toute connaissance de cause, la conformité des accès aux exigences réglementaires de sécurité ci-dessus énoncées au point 7, et a, par suite, entaché sa décision d’illégalité comme méconnaissant les dispositions combinées des articles UC3 du PLU et R. 111-5 du code de l’urbanisme.

9. Les requérants, qui se prévalent de la présence, sur le terrain d’assiette, de tortues d’Hermann, qui sont une espèce protégée, soutiennent, en dernier lieu, que le permis de construire en litige méconnait les dispositions de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme en vertu duquel : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement ». Ces dispositions ne permettent pas à l’autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l’accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l’urbanisme, telles que celles relatives à l’implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

10. Toutefois, il ne résulte pas des pièces du dossier et n’est du reste aucunement allégué que la présence des tortues d’Hermann ait été suffisamment connue ou documentée sur le site en litige pour justifier que le permis de construire soit d’emblée assorti de prescriptions spéciales. Il ressort au contraire du dossier que cette présence n’a été révélée qu’au cours de l’exécution des travaux de terrassement. Il s’ensuit qu’en n’adoptant pas de telles prescriptions le maire de Calvi n’a pas entaché sa décision d’erreur manifeste d’appréciation.

11. Si les requérants ont également invoqué d’autres moyens, visés ci-dessus, ces moyens, qui n’ont pas été repris dans leur mémoire récapitulatif, doivent être regardés comme étant abandonnés. Il n’y a, par suite, pas lieu de les examiner.

Sur les conséquences de l’illégalité retenue :

12. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. ». L’article L. 600-5-1 de ce code dispose : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

13. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

14. Le vice relevé aux points 7 et 8 du présent jugement n’affecte qu’une partie du projet et est susceptible d’être régularisé sans que cela implique d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par les requérants étant écartés, il y a seulement lieu, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté attaqué, ensemble la décision de rejet du recours gracieux, en tant qu’ils méconnaissent les dispositions combinées des articles UC 3 du PLU et R. 111-5 du code de l’urbanisme. Le délai dans lequel pourra être demandée au maire de la commune de Calvi la régularisation du vice constaté est fixé à quatre mois.

Sur les frais relatifs au litige :

15. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L.761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Calvi une somme de 1 500 euros à verser à MM. B… et de rejeter le surplus de la demande des requérants et les conclusions présentées sur le fondement des mêmes dispositions par la SAS Giraglia Promotion.

DECIDE

Article 1er : L’arrêté du 18 octobre 2022 par lequel le maire de Calvi a accordé à la SAS Giraglia Promotion un permis de construire en vue de l’édification de 5 logements répartis en 3 bâtiments sur un terrain cadastré B 1359 situé Lieudit Villa, sur le territoire de la commune ensemble la décision notifiée le 16 février 2023 portant rejet du recours gracieux, sont annulés en tant seulement qu’ils méconnaissent les dispositions combinées des articles UC 3 du PLU et R. 111-5 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Il est mis à la charge de la commune de Calvi une somme de 1 500 euros à verser à MM. B… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à MM. Yvan et A… B…, à la SAS Giraglia Promotion et à la commune de Calvi.

Copie en sera adressée au préfet de la Haute-Corse

Délibéré après l’audience du 10 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

La présidente rapporteure,

Signé

A. Baux

L’assesseure la plus ancienne

dans l’ordre du tableau,

Signé

I. ZERDOUD

La greffière,

Signé

H. Celik

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Un greffier.