Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 novembre 2021, et par des mémoires enregistrés le 17 octobre 2022, les 14 mars et 25 avril 2023, ce mémoire n’ayant pas été communiqué, et les 22 février et 19 mars 2024, M. C B, représenté par M^e Jean-Meire, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune d’Audenge à lui verser la somme de 578 439,44 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 et de la capitalisation de ces intérêts ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Audenge la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.

Il soutient que :

— ses prétentions indemnitaires ne sont pas prescrites, dès lors qu’en application de l’article 3 de la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics, sa créance indemnitaire se prescrit à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de son préjudice, c’est-à-dire moins de quatre ans avant sa demande indemnitaire préalable ;

— le classement dans une zone constructible du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Audenge, adopté selon délibération du 12 octobre 2011, des parcelles dont sont issus les terrains qu’il a achetés selon acte authentique du 16 mars 2020, méconnaît les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme issues de la loi du 3 janvier 1986 dite « Loi Littoral » ;

— les certificats d’urbanisme délivrés pour ces mêmes terrains sont eux-mêmes illégaux, d’une part par voie de conséquence de l’illégalité du classement, auquel ils se réfèrent, en zone constructible et d’autre part en tant que, déclarant possible l’opération de construction envisagée, ils méconnaissent les dispositions issues de la loi du 3 janvier 1986 ;

— l’arrêté du 20 mai 2019, par lequel le maire de la commune d’Audenge ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée le 25 avril 2019 en vue de diviser des lots à construire sur les parcelles d’origine, est entaché d’illégalité, en tant qu’il méconnaît les dispositions issues de la loi du 3 janvier 1986 ;

— l’omission, dans ces actes, de toute réserve liée aux restrictions du droit à construire découlant de la loi Littoral est en elle-même constitutive d’une faute ;

— la déclaration erronée du caractère constructible de ces terrains, dans les différents actes critiqués, émis concomitamment au compromis de vente et avant la conclusion du contrat de vente, et qui constituaient pour lui une garantie du caractère constructible des terrains, l’a déterminé à acquérir ces terrains, au prix convenu pour des terrains constructibles ; l’illégalité invoquée, qui constitue une faute engageant la responsabilité de la commune d’Audenge, est la cause directe des préjudices qu’il a subis ;

— la commune d’Audenge ne peut utilement soutenir, pour être exonérée de sa responsabilité, que les terrains entrent dans le champ d’application du régime dérogatoire prévu au III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN », dès lors que ces dispositions, postérieures aux actes critiqués, sont sans incidence sur l’appréciation de leur légalité et des fautes qui lui sont reprochées ;

— elle n’est pas fondée, pour contester le caractère non constructible de ses terrains, à lui opposer ces mêmes dispositions dérogatoires, dès lors que les terrains en litige ne se trouvent pas dans un secteur déjà urbanisé, au sens du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, et que l’engagement par la commune d’une procédure de modification de son PLU après l’entrée en vigueur de la loi ELAN fait de toute façon obstacle à la possibilité de bénéficier de la dérogation prévue au III de l’article 42 de cette loi, qui est en tout état de cause hypothétique puisque subordonnée à l’accord des autorités représentant l’Etat dans le département ;

— la commune d’Audenge ne peut soutenir que les parcelles en cause se trouvent dans le secteur déjà urbanisé dénommé « A D » qui a été identifié dans le schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre, adopté le 25 janvier 2024, puisqu’elles se trouvent en réalité dans un autre secteur, celui des « Trucails », qui s’en distingue dans la documentation cartographique du SCoT ;

— l’identification du secteur « A D » comme secteur déjà urbanisé est de toute façon illégale, dès lors que :

* ce secteur, où les constructions sont implantées de manière filamentaire le long d’un seul axe de circulation, n’est pas un espace structuré par des voies de circulation hiérarchisées, critère exigée par le SCoT, et se trouve enserré dans une coupure d’urbanisation identifiée dans la documentation cartographique du SCoT, qui doit être préservée des construction en application de l’article L. 121-22 du code de l’urbanisme ;

* le critère d’équidistance de 120 mètres, prévu dans le SCoT pour identifier les secteurs déjà urbanisés, n’est pas compatible avec les principes d’équilibre entre le renouvellement urbain et l’utilisation économe des espaces naturels, d’une part, et de non artificialisation nette, d’autre part, prévues aux 1° et 6° bis de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme ;

— elle est en outre sans incidence sur la constructibilité du terrain pour autant que le périmètre du secteur déjà urbanisé n’a pas été délimité par le PLU et alors que, par délibération du 25 juin 2020, la commune d’Audenge a institué, sur le fondement de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, pour tout le secteur concerné et pendant une durée de dix ans, un sursis à statuer sur toute les demandes d’autorisation d’urbanisme ;

— l’ouverture à l’urbanisation de la parcelle en cause serait de toute façon sans incidence sur le caractère certain du préjudice allégué, puisqu’elle résulterait de circonstances postérieures à l’acquisition de ce terrain ;

— les parcelles concernées se trouvent de toute façon en dehors du périmètre bâti ;

— le préjudice résultant pour lui de la différence entre le prix d’acquisition des terrains et la valeur vénale réelle de ces biens, doit être réparé à hauteur de 477 500 euros ;

— le préjudice résultant pour lui du montant excessif des frais de notaire dont il a dû s’acquitter pour acquérir le terrain doit être réparé à hauteur de 34 250 euros ;

— le préjudice résultant pour lui du montant excessif de la taxe foncière dont il s’est acquitté pour les années 2017 à 2020 doit être réparé à hauteur de 443 euros ;

— le préjudice moral qu’il a subi du fait des fautes commises par la commune d’Audenge doit être réparé à hauteur de 5 000 euros ;

— le préjudice financier ayant résulté pour lui de la souscription d’un crédit immobilier doit être réparé à hauteur de 58 866,31 euros

— le préjudice ayant résulté pour lui de l’immobilisation à perte de la somme de 245 750 euros, correspondant à la différence entre la somme totale qu’il a payée pour acheter le terrain et celle qu’il aurait dû payer pour acheter ce terrain non constructible, doit être réparée, entre le 16 mars 2020, date de l’achat, et le 14 mai 2021, date à laquelle il a eu connaissance du caractère non constructible de ces terrains, sur la base de l’intérêt au taux légal, à hauteur de 2 380,13 euros.

Par des mémoires en défense enregistrés le 15 juillet et le 19 décembre 2022, les 4 et 14 avril 2023, le 26 janvier 2024, le 29 février 2024 et le 5 avril 2024, la commune d’Audenge, représentée par M^e Baltassat, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le requérant n’est pas fondé à soutenir qu’elle aurait commis une faute dans l’émission des actes contestés, qui ne constituaient en rien une garantie de constructibilité du terrain d’assiette de son projet ; ces actes ne sont pas entachés d’illégalité au regard de la loi Littoral, dans ses dispositions en vigueur aux dates auxquelles ils ont été pris ;

— il n’y pas de préjudice indemnisable en l’absence de dépôt par le requérant d’une demande de permis de construire ;

— le requérant ne démontre pas le préjudice qu’il allègue et son lien direct et certain avec les fautes qu’il lui reproche, dès lors que, d’une part, M. B, qui n’a déposé aucune demande de permis de construire après l’achat des terrain, ne prouve pas qu’il eût l’intention de construire ou que son consentement à la vente fût subordonné à la constructibilité des terrains, ce qui est d’ailleurs expressément exclu par les termes mêmes de l’acte de vente qui, en outre, ne concernait pas les parcelles en litige, mais celles dont celles-ci sont issues après division, ainsi que par le fait que le caractère non constructible des parcelles cadastrées DI n° 246 et 247 trouve sa cause dans leur configuration, indépendamment de leur classement, et que, d’autre part, le requérant échoue à prouver la non-constructibilité du terrain, faute pour lui d’avoir exercé la faculté d’obtenir une dérogation pour les secteurs déjà urbanisés non identifiés dans un SCoT, en application des dispositions du III de l’article 42 de la loi ELAN, faculté dont elle l’a dûment informé et que, enfin, la parcelle se trouvant dans un secteur déjà urbanisé identifié par le SCoT du Bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre adopté en janvier 2024, elle est désormais ouverte à l’urbanisation ;

— pour soutenir que son préjudice a un caractère certain, M. B ne peut utilement se prévaloir de circonstances de droit intervenues postérieurement aux certificats d’urbanisme qui lui ont été délivrés, dès lors que ces circonstances n’ont pas d’incidence sur la légalité de ces certificats ;

— il a contribué à la réalisation de son propre préjudice en ne déposant pas de demande de permis de construire dans le délai pendant lequel les règles d’urbanisme applicables à son projet de construction avaient été cristallisées par la délivrance des certificats d’urbanisme critiqués et en s’exposant, par suite, aux restrictions introduites en ce qui concerne les projets de constructions dans les secteurs déjà urbanisés dans les dispositions du 2ème alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, issues de la loi ELAN ;

— subsidiairement, les différents chefs de préjudice invoqués par le requérant ne sont pas justifiés dans leur principe et dans leur montant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ;

— la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 ;

— la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pinturault,

— les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Jean-Meire, représentant M. B, et de M^e Baltassat, représentant la commune d’Audenge.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 20 mai 2019, le maire de la commune d’Audenge ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée le 24 avril 2019 par M^me E, alors propriétaire, en vue de diviser quatre lots à bâtir sur les parcelles alors cadastrées section DI n°s 108 et 208. Le 18 juin 2019, le maire de cette commune a délivré un certificat d’urbanisme pré-opérationnel relatif au terrain constitué par ces deux parcelles. Le 6 décembre 2019, M^me E a conclu un compromis de vente avec M. C B pour la vente des parcelles cadastrées section DI n°s 240, 246, 247, 250 et 241, toutes issues des anciennes parcelles cadastrées section DI n°s 108 et 208, en trois lots A, D et E, respectivement constitués des trois premières parcelles pour le lot A, de la parcelle n° 250 pour le lot D et de la parcelle n° 241 pour le lot E. Le 7 janvier 2020, le maire de la commune d’Audenge a délivré un certificat d’urbanisme informatif relatif à l’ancienne parcelle cadastrée section DI n° 108. Le 10 février 2020, cette autorité a délivré un certificat d’urbanisme pré-opérationnel confirmant que les parcelles cadastrées section DI n°s 240, 246 et 247 pouvaient être utilisées pour la construction d’une maison individuelle avec étage et garage d’une surface de 200 m² maximum et d’une emprise au sol de 152 m². Par un acte authentique du 16 mars 2020, M^me E a vendu à M. B les parcelles cadastrées section DI n°s 240, 241, 246, 247 et 250. A la suite d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel négatif délivré pour les parcelles cadastrées section DI n°s 240, 246 et 247, par une lettre reçue en mairie le 23 juillet 2021, M. B, estimant que la commune d’Audenge avait commis des fautes engageant sa responsabilité en classant ses terrains dans une zone constructible de son plan local d’urbanisme (PLU) puis en délivrant des documents d’urbanisme se référant à ce classement et confirmant le caractère constructible de ces terrains, a demandé à cette commune de lui payer la somme totale de 577 573,85 euros en réparation de son préjudice. En l’absence de réponse de la commune, M. B a saisi le tribunal administratif de ses demandes indemnitaires.

Sur la responsabilité de la commune d’Audenge :

En ce qui concerne la faute imputable à la commune :

2. L’illégalité d’une décision administrative est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’administration à l’égard de son destinataire s’il en est résulté pour lui un préjudice direct et certain.

3. Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, issu de la loi n° 86-2 du 4 janvier 1986 dite loi « Littoral » et dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN » : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. / L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages. » Selon le III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 : « () Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi () ».

4. Il résulte de ces dispositions que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées que les constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions ou, sous certaines conditions, au sein des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, se distinguant des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages ou de ces secteurs déjà urbanisés.

5. Dans les secteurs urbanisés non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la loi du 23 novembre 2018, l’article 42 de cette loi prévoit, en son paragraphe III, que dans une période transitoire allant jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’État, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

6. Tout d’abord, les parcelles cadastrées section DI n° 240, 246, 247 et 250 sont toutes issues de la division en quatre lots à bâtir, à laquelle, par son arrêté du 20 mai 2019, le maire de la commune d’Audenge ne s’est pas opposé, de la parcelle section DI n° 208 dont la totalité de la surface est contenue dans le périmètre de la zone UCa de la cartographie du PLU qui a été approuvé par une délibération du conseil municipal de cette commune du 12 octobre 2011. Il s’agit de l’une des zones constructibles du PLU. La parcelle cadastrée section DI n° 241 est quant à elle issue de la division d’une autre parcelle cadastrée section DI n° 108 qui est située, pour la majorité de sa surface, dans le périmètre de la zone N, non constructible, de ce même PLU, et pour une partie plus petite, dans celui de la zone UCa. Or, il ressort au contraire des vues aériennes et des cartographies produites au dossier qu’il s’agit d’un secteur constitué de maisons individuelles réparties de manière aléatoire et isolées les unes par rapport aux autres, de manière filamentaire le long d’une seule voie de circulation. Le rapport de présentation du plan local d’urbanisme d’Audenge, librement accessible sur internet, décrit d’ailleurs cette zone comme des « quartiers urbains de plus faible densité, généralement non desservis par le réseau d’assainissement collectif ». Il suit de là que le classement des parcelles en cause dans une zone constructible du PLU d’Audenge méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Cette illégalité est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune d’Audenge.

7. Ensuite, en ne s’opposant pas, par son arrêté du 20 mai 2019, à la déclaration préalable qui avait été déposée le 25 avril 2019 en vue de détacher quatre lots à bâtir sur les parcelles d’origine cadastrées section DI n°s 108 et 208, la commune a de nouveau méconnu ces dispositions. Elle les a encore méconnues en certifiant, dans le cadre du certificat d’urbanisme pré-opérationnel qu’elle a délivré le 18 juin 2019, que quatre lots pouvaient être détachés sur ces parcelles, puis en délivrant le certificat d’urbanisme informatif du 7 janvier 2020, relatif à la parcelle cadastrée section DI n° 108, qui fait était du classement d’une partie de cette parcelle dans la zone UCa, au demeurant sans qu’il y soit aucunement fait mention de l’application des dispositions issues de la loi « Littoral » ni des restrictions au droit à construire qui en résultent. La circonstance que ce certificat a été délivré sur le fondement du premier alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme est à cet égard indifférente, l’autorité administrative étant tenue de ne pas appliquer un règlement illégal. La commune d’Audenge a aussi entaché d’illégalité le certificat d’urbanisme pré-opérationnel du 10 février 2020, selon lequel les parcelles cadastrées section DI n° 240, 246 et 247 pouvaient être utilisées pour la construction d’une maison individuelle avec étage et garage d’une surface de 200 m² maximum et d’une emprise au sol de 152 m². M. B est ainsi fondé à soutenir que cette commune a commis des illégalités constitutives de fautes de nature à engager sa responsabilité.

En ce qui concerne le lien de causalité :

8. Il résulte de l’instruction que, lors de la conclusion du compromis de vente du 6 décembre 2019, le contenu du certificat d’urbanisme pré-opérationnel du 18 juin 2019 a été intégralement porté à la connaissance des parties, ce que celles-ci ont expressément reconnu, et que la déclaration préalable du 25 avril 2019 et l’arrêté du 20 mai 2019 de non-opposition à cette déclaration, ont été annexés à ce compromis. Aux termes de ce compromis, M. B a consenti à la promesse sous la condition expresse d’obtenir avant le 2 mars 2020 un certificat pré-opérationnel pour la réalisation, sur les terrains achetés, d’une opération de construction de deux maisons d’habitation. Les certificats d’urbanisme informatif et pré-opérationnels délivrés le 18 juin 2019, le 7 janvier 2020 et le 10 février 2020 ont été annexés à l’acte authentique de la vente conclue le 16 mars 2020. Dans ces conditions, il existe un lien de causalité directe entre les renseignements erronés d’urbanisme, auxquels M. B a pu se fier sans commettre d’imprudence dès lors qu’il n’est pas un professionnel de la vente immobilière, et le dommage subi par lui et résultant de ce qu’il a acheté un terrain en le croyant, à tort, constructible.

9. La circonstance que la non-opposition à déclaration préalable du 25 avril 2019 et les certificats d’urbanisme délivrés le 18 juin 2019 et le 7 janvier 2020 ne portent pas sur les parcelles achetées, mais sur les parcelles de la division desquelles sont issues les parcelles achetées, n’exclut pas l’existence d’un lien de causalité directe entre le dommage subi par M. B et les renseignements erronés qui lui ont été donnés. De même, la circonstance que les parcelles cadastrées section DI n° 246 et 247 sont trop étroites pour être construites est sans incidence sur l’existence du préjudice en lien direct avec les illégalités commises, dès lors que les documents d’urbanisme critiqués n’ont pas porté sur ces seules parcelles individuellement considérées, mais sur une unité foncière plus étendue et dont il ne résulte pas de l’instruction que sa superficie fît en elle-même obstacle à sa constructibilité ou à sa division en lots constructibles.

En ce qui concerne la faute de la victime :

10. En premier lieu, il ne résulte pas de l’instruction que M. B aurait commis une imprudence en s’abstenant de demander un permis de construire dans le délai de validité des certificats d’urbanisme qui ont été délivrés, alors que même si ces certificats ont eu pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables, ces règles excluaient de toute façon, pour les raisons exposées plus haut, la constructibilité du terrain au titre de la loi du 3 janvier 1986, dite « Littoral ».

11. En second lieu, la commune soutient que M. B aurait contribué à son propre préjudice en ne sollicitant pas le bénéfice du régime transitoire d’autorisation de construire institué au III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 pour les secteurs déjà urbanisés mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Toutefois, la construction du terrain en cause, dont la majorité de sa superficie totale se trouve en dehors de l’enveloppe bâtie du secteur dans lequel il se trouve, aurait nécessairement pour effet d’étendre le périmètre bâti existant, ce qui, pour les raisons exposées au point 5, fait nécessairement obstacle à ce que l’intéressé pût bénéficier d’une dérogation au titre de ce régime transitoire. La commune d’Audenge n’est donc pas fondée à reprocher à ce titre une quelconque négligence à M. B.

Sur la réparation des dommages :

12. L’indemnité susceptible d’être allouée à la victime d’un dommage causé par la faute de l’administration a pour seule vocation de replacer la victime, autant que faire se peut, dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, c’est-à-dire, lorsque la faute résulte d’une décision illégale, si celle-ci n’était jamais intervenue.

13. Dans le cas d’une faute commise par une commune qui a délivré illégalement un certificat d’urbanisme positif erroné quant au caractère constructible d’un terrain, le propriétaire du terrain en cause a en principe droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu’il a versé pour l’acquisition du terrain litigieux, y compris les frais annexes utilement exposés, et la valeur vénale du même terrain, appréciée à la date à laquelle il a été établi que ce terrain est inconstructible.

14. En premier lieu, et d’une part, M. B a acheté les parcelles en cause, en tant que parcelles constructibles ou partiellement constructible s’agissant de la parcelle cadastrée section DI n° 241, au prix de 508 950 euros tandis que, selon une estimation produite par le requérant, ces terrains, qui présentent une superficie totale de 6 251 m², avaient, à la date de cette évaluation, une valeur vénale, en tant que terrains non-constructibles, entre 31 255 euros et 31 655 euros. Même si ces estimations, faites par une société d’agences immobilières, ne revêtent pas de caractère d’une expertise, elles ont été réalisées à partir d’une sélection des biens les plus comparables parmi les biens similaires vendus dans le secteur de la commune d’Audenge pendant la dernière année échue, et il ne résulte pas de l’instruction que les données sur lesquelles elles se fondent seraient erronées ou que la méthodologie qui les sous-tend serait inappropriée.

15. D’autre part, la commune d’Audenge fait valoir que les parcelles acquises par M. B se trouvent dans un secteur, dit « A D », qui a depuis lors été identifié, dans le schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Bassin d’Arcachon et du Val-de-L’Eyre adopté le 25 janvier 2024, comme un secteur déjà urbanisé (SDU) au sens des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, issues de la loi « ELAN ». Cependant, cette circonstance est postérieure à l’achat du terrain et à la constitution du préjudice lequel a résulté, pour M. B, du fait d’avoir acquis un terrain au prix d’un terrain constructible alors qu’il ne l’était pas.

16. Dans ces conditions, en l’absence de caractère éventuel du préjudice, M. B est fondé à solliciter, au titre du préjudice lié au prix d’acquisition du terrain, la somme de 477 500 euros.

17. En deuxième lieu, M. B justifie avoir exposé, pour l’achat des terrains, 37 953 euros de frais d’actes notariés, tandis que les frais qu’il aurait dû exposer à ce titre, pour l’achat de ce terrain à sa valeur réelle en tant que terrain non constructible, peuvent être évalués à la somme de 4 000 euros. Le requérant est donc bien fondé à demander que la commune d’Audenge soit condamnée à lui payer la somme de 33 953 euros, en réparation du coût excessif des frais d’actes notariés engagés pour l’acquisition de son terrain. Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, alors que le préjudice est indissociable de la conclusion de la vente à un prix excessivement élevé au regard de l’inconstructibilité du terrain à la date de cette vente, la commune d’Audenge ne peut utilement, pour contester le caractère certain de ce dommage, se prévaloir de l’identification du secteur dit « A D » comme un SDU par le SCoT du Bassin d’Arcachon et du Val-de-L’Eyre adopté le 25 janvier 2024.

18. En troisième lieu, si M. B soutient s’être acquitté de la taxe foncière pour l’année 2021 à hauteur de la somme totale de 493 euros, il n’en justifie pas. Par suite, il n’est pas fondé à demander le remboursement de la différence entre cette somme et celle qu’il aurait dû payer si les parcelles avaient été déclarées en tant que terrains non constructibles.

19. En quatrième lieu, M. B a souscrit, pour acheter les parcelles en cause, un emprunt bancaire de 270 000 euros, supérieur à la valeur réelle de ces parcelles. Pour obtenir le déblocage des fonds par la banque, il a dû s’acquitter de 1 107 euros au titre des frais de dossier et de 1 440 euros au titre de la constitution d’une garantie hypothécaire au bénéfice de l’établissement prêteur. Le montant des intérêts du prêt est de 30 911 euros et les échéances des primes de l’assurance qu’il a souscrite pour couvrir l’emprunt s’élèvent, pour toute la durée d’amortissement du prêt, à la somme de 25 407,95 euros. Pour les mêmes raisons que celles exposées plus haut, la commune d’Audenge ne peut utilement se prévaloir de l’identification du lieu-dit en litige en SDU pour contester le caractère certain du dommage allégué. Par suite, M. B est fondé à demander, en réparation du préjudice financier ayant résulté pour lui de la souscription d’un prêt dont le montant excède le prix qu’il aurait dû payer pour acquérir des parcelles non constructibles, la somme de 58 866 euros.

20. En cinquième lieu, M. B a acquis le terrain en litige au prix d’un terrain constructible. Outre le prêt de 270 000 euros qu’il a contracté, il s’est acquitté, pour payer le prix de vente de 508 950 euros et les frais notariés de 37 953 euros, de la somme de 277 000 euros. Il est ainsi fondé à demander l’indemnisation du préjudice financier ayant résulté pour lui de l’immobilisation du montant correspondant à la différence entre la somme totale qu’il a payée pour acquérir ce terrain et celle dont il aurait dû s’acquitter pour acheter ce terrain comme non constructible, et qui consiste dans le fait d’avoir été privé du fruit qu’il aurait pu retirer d’un emploi autre de cette somme. Dans ces conditions, et en l’absence de caractère éventuel du préjudice pour les motifs exposés au point 15, M. B a le droit d’être indemnisé par la commune d’Audenge du montant des intérêts au taux légal sur la somme de 245 550 euros pour la période comprise entre le 22 janvier 2016 et le 14 mai 2021. Il résulte de l’instruction que, pour cette période et sur cette base, il a subi à ce titre, pendant cette période, un préjudice de jouissance dont la valeur ne peut être inférieure à la somme de 2 380,13 euros, qui lui sera allouée à titre de réparation.

21. En dernier lieu, M. B a subi un préjudice moral du fait de l’acquisition d’un terrain dont il pouvait légitimement croire, quand il l’a acheté, qu’il était constructible, et du fait d’avoir dû engager une procédure pour se faire indemniser. Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant à ce titre à M. B la somme de 1 500 euros.

22. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de mettre à la charge de la commune d’Audenge, au bénéfice de M. B, la somme totale de 574 199,13 euros en réparation de ses préjudices.

Sur les intérêts et la capitalisation :

23. M. B a droit, pour le total des sommes mises à la charge de la commune d’Audenge, aux intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, date de réception de sa demande préalable. Les intérêts échus à partir du 23 juillet 2022, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d’intérêts, seront capitalisés à cette date et à chacune des échéances annuelles suivantes pour produire eux-mêmes intérêts.

Sur les frais d’instance :

24. La présente instance n’a donné lieu à aucun dépens. La demande formée par M. B au titre de l’indemnisation des dépens doit donc être rejetée.

25. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune d’Audenge au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, il convient, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de cette dernière la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B.

D E C I D E  :

Article 1er : La commune d’Audenge versera à M. B la somme totale de 574 199,13 euros.

Article 2 : La somme due en application de l’article 1er portera intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2021 et ces intérêts seront eux-mêmes capitalisés à compter du 23 juillet 2022.

Article 3 : La commune d’Audenge versera à M. B la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C B et à la commune d’Audenge.

Délibéré après l’audience du 4 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M^me Fazi-Leblanc, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,