Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 décembre 2023, M. C… D…, représenté par M^e Palacci, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° DP 0130552303101P0 du 23 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Marseille ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SAS Prado 2.0 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’une incompétence de l’auteur de l’acte ;

- la société pétitionnaire a commis une fraude de nature à fausser l’appréciation du service instructeur ;

- la demande de travaux aurait dû faire l’objet d’un permis de construire ;

- la commission de sécurité pour la création d’un établissement recevant du public conformément à l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été saisie

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les articles UC 4, UC 5, UC 7, UC 9, UC 10, UC 11, UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- il méconnaît le plan de prévention des risques inondations (PPRI).

Par un mémoire en défense enregistré le 6 février 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 octobre 2025, la SAS Prado 2.0, représentée par M^e Xoual conclut au à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge du requérant la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie d’un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 27 octobre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de M^e Collet, représentant de M. D…, de M^e Molland, représentant de la SAS Prado 2.0 et de M^me B…, représentante de la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

Par l’arrêté attaqué n° DP 013 055 23 03101 P0 du 23 octobre 2023, le maire de la commune de Marseille ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SAS Prado 2.0 en vue de ravaler la façade, remplacer des menuiseries, créer un portail et surélever le noyau central de l’immeuble sis 20 boulevard Pèbre, sur la parcelle L 182.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, la décision attaquée a été signée par M^me A…, responsable application du droit des sols des 7ème, 8ème et 9ème arrondissement, qui a reçu délégation de signature à l’effet de signer tous documents au titre des décisions relatives au droit des sols du maire de Marseille par arrêté, régulièrement publié, du 2 août 2023. Le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte sera ainsi écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « (…) / La délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière ». En outre, aux termes de l’article R. 421-14 du même code : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; / b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; / d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ».

Un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés et affectés à un usage non conforme au plan local d’urbanisme, n’est pas par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis. En outre, des travaux qui relèveraient en principe, en vertu des articles L. 421-4 et R. 421-9 du code de l’urbanisme, du régime de la déclaration préalable, doivent cependant être autorisés par un permis de construire, le cas échéant modificatif, dans les cas où, soit ils forment avec une construction déjà autorisée par un permis de construire en cours de validité et dont la réalisation n’est pas encore achevée un ensemble immobilier unique, soit, en l’absence même d’un ensemble immobilier unique, ils modifient une construction déjà autorisée et en cours d’achèvement.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la surélévation du noyau central, le ravalement des façades, la création d’un portail et le changement des menuiseries sans création de surface de plancher supplémentaire ni changement de destination d’un immeuble existant. Ainsi, le projet n’entre dans aucune des catégories fixées par le code de l’urbanisme nécessitant un permis de construire. Si le requérant expose que le projet aurait toutefois dû faire l’objet d’un permis de construire modificatif, dès lors qu’il modifie une construction déjà autorisée et en cours d’achèvement, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les travaux autorisés par le permis de construire n° PC 0130552101329PO auraient débuté. Dans ces conditions, en l’absence de commencement d’exécution de ces travaux, le projet pouvait faire l’objet d’une déclaration préalable et le moyen pourra être écarté.

D’autre part, aucune disposition législative ou règlementaire n’a pour objet d’interdire à un pétitionnaire de déposer plusieurs demandes d’autorisation d’urbanisme pour un même bâtiment ou de déposer des pièces complémentaires non-exigées par le code de l’urbanisme. Ainsi, les seules circonstances que le pétitionnaire aurait, d’une part, déposé un permis de construire puis deux déclarations préalables pour le même immeuble et, d’autre part, produit dans son dossier de demande des pièces non-exigées par le code de l’urbanisme, ne sont pas de nature à caractériser une fraude.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code ».

Ainsi qu’il a été dit au point 5 le projet pouvant faire l’objet d’une déclaration préalable, le dossier d’accessibilité en cas d’établissement recevant du public n’était ainsi pas exigé par l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de l’absence de ce dernier est inopérant et ne peut dès lors qu’être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». En outre, aux termes de l’article R. 111-5 du même code : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie ».

Le requérant expose que les conditions de circulation et de stationnement seront difficiles sur le boulevard Pèbre, voie de desserte du projet, eu égard à son ampleur et à l’existence d’un autre projet de construction. Or, ainsi qu’il a été dit au point 5, le projet consiste notamment en la surélévation du noyau central sans création de surface de plancher et n’a ainsi pas pour effet d’augmenter le trafic. En outre, le requérant ne démontre pas en quoi le projet aggraverait les conditions de sécurité incendie. Le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme sont ainsi, en tout état de cause, écartés.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UC 4 du règlement du PLU : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UCt1, 20 % de la surface du terrain ; / dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier de la déclaration préalable que la surélévation de la construction en litige, dans le gabarit de l’immeuble, n’a pas pour effet de créer de l’emprise au sol supplémentaire. Par suite, le requérant ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article UC 4 du règlement du PLU.

En sixième lieu, aux termes de l’article UC 5 du règlement du PLU : « Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions projetée est inférieure ou égale à 13m ». Le lexique du règlement du PLU précise qu’en cas de toiture plate, la hauteur de façade se calcule « entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couvertures, y compris celles des étages en attique ».

Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble s’élève, après surélévation du noyau central, à 11,18 mètres de hauteur de façade, respectant ainsi les dispositions précitées. Ainsi, alors que le dossier comprend des plans de coupe et des plans de façades permettant d’apprécier la conformité du projet avec le règlement du PLU, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 5 ne saurait être accueilli.

En septième lieu, aux termes de l’article UC 7 du règlement du PLU : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres (…) ».

En se bornant à affirmer que les plans ne seraient pas suffisants pour apprécier l’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives, alors même que le dossier comprend un plan de coupe, un plan de masse et des plans de façades côtés en 3 dimensions, le requérant n’apporte pas d’éléments permettant d’apprécier le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 7, qui, à le supposer soulevé, doit être écarté.

En huitième lieu, aux termes de l’article UC 9 du règlement du PLU : « Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / (…) ».

Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel au sens de cet article, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

En l’espèce, l’immeuble en litige se situe dans une zone urbanisée et mixte composée de maisons d’habitation en R+1, ainsi que de bâtiments collectifs allant jusqu’au R+4. Le projet consiste notamment en la surélévation du noyau central de l’immeuble, passant du R+2 au R+3, et à la transformation d’un toit à 2 pans, pour cette partie, à un toit plat. Ce changement, qui n’affecte qu’une partie de l’immeuble, s’intègre dans l’environnement avoisinant. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 9 doit ainsi être écarté.

En neuvième lieu, aux termes de l’article UC 10 du règlement du PLU : « En cas d’opération de réhabilitation, de changement de destination ou de sur-élévation, il n’est pas exigé d’atteindre les objectifs poursuivis par les articles 10b) et suivants. / Toutefois, ces travaux ne doivent pas conduire à rendre un terrain non-conforme ou à aggraver la non-conformité par rapport à ces objectifs / (…) ».

En se bornant à affirmer que les plans ne seraient pas suffisants pour apprécier la conformité du projet à l’article UC 10 du règlement du PLU précité, alors que le dossier comprend un plan de masse figurant l’ensemble des espaces verts et que la notice descriptive précise que le projet prévoit l’agrandissement des espaces verts de pleine terre et leur réorganisation pour y intégrer les voies échelles des services de secours incendie, le requérant n’apporte aucun élément au soutien de son moyen.

En dixième lieu, l’article UC 11 du règlement du PLU exige la création d’une place de stationnement pour véhicule par tranche de 50 m² de surface de plancher créées lorsque la construction porte sur un bureau.

En l’espèce, le projet ne prévoit aucune augmentation de la surface de plancher, le requérant ne peut donc utilement se prévaloir de la méconnaissance de l’article UC 11 du règlement du PLU précité. La circonstance qu’une autre demande déposée par le pétitionnaire, concernant un permis de construire, mentionnait la création de places de stationnement n’a aucune incidence sur le projet en litige. Ce moyen ne pourra ainsi qu’être écarté.

En onzième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du PLU : « le règlement graphique identifie une « Zone 1 » et une « Zone 2 » dans lesquelles les dispositions précisées dans le tableau suivant sont applicables à toutes nouvelles imperméabilisations générées par l’édification : de constructions nouvelles ; / d’annexes* et/ou d’extensions* d’une construction dont l’emprise au sol au sens du présent PLUi* est supérieure ou égale à 40 m² à la date d’approbation du PLUi ».

Le projet ne prévoit aucune augmentation de l’emprise au sol ainsi qu’il a été dit au point 11, le requérant ne peut donc utilement se prévaloir de la méconnaissance de l’article UC 13 du règlement du PLU.

En dernier lieu, le moyen tiré de la méconnaissance du PPRi des Bouches-du-Rhône n’est pas assorti de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé, ce moyen ne pourra ainsi qu’être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. D… doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par M. D… sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge de M. D… la somme de 1 800 euros à verser à la SAS Prado 2.0.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D… est rejetée.

Article 2 : M. D… versera la somme de 1 800 euros à la SAS Prado 2.0 au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C… D…, à la commune de Marseille et à la Société Prado 2.0.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025.

La rapporteure,

signé

A. FAYARD

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,