TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N°0902199/6, 1003452/6

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M. E D et M. G D

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M^me X

Président, rapporteur

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M. Dufour

Rapporteur public

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Audience du 22 mars 2013

Lecture du 5 avril 2013

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Melun,

(6^e chambre)

C+

Vu I) la requête, enregistrée le 12 mars 2009 sous le n°0902199/6, présentée pour M. E D, demeurant XXX à Saint-Maur-des-Fossés (94210) et M. G D, demeurant 11402 Dorchester Ln, Rockville, Maryland 20852 (Etats-Unis d’Amérique) par M^e Redoutey ; les consorts D demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 30 septembre 2008 par lequel le maire de la commune de Saint-Maur-des-Fossés a délivré un permis de construire à la SCI Avenir Immobilier III en vue de l’édification d’un pavillon sur un terrain situé 31, avenue N-O, ensemble la décision en date du 19 janvier 2009 rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Maur-des-Fossés une somme de

2 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent que la personne ayant signé l’arrêté de permis de construire du

30 septembre 2008 n’avait pas qualité pour ce faire ; que la délégation accordée à M^me B est illégale, les conseillers municipaux ne pouvant être délégataires que si tous les adjoints sont titulaires d’une délégation ; que le permis de construire a été accordé à une personne qui n’avait pas qualité pour le demander ; que ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic n’ont reçu notification de la mutation du lot n°1 de l’état descriptif de division-règlement de copropriété ainsi que de l’autorisation donnée à la société par les copropriétaires pour construire ; que le droit de construire est caduc dès lors qu’il n’a pas été exercé dans les dix années suivant l’établissement de la copropriété et qu’il est devenu inutilisable à compter du 1^er octobre 1992 ; qu’il n’y a pas eu de demande de permis de construire en date du 30 juin 2008 ; que la demande du 7 juin 2005 a disparu du fait qu’une réponse expresse lui a été donnée par le maire, même si elle a été annulée ; que la situation de droit ayant évolué, une nouvelle instruction était requise ainsi qu’au préalable une demande d’autorisation ; que l’ordonnance XXX005-1527 du 8 décembre 2005 et la loi portant engagement national pour le logement (ENL) la ratifiant sont en effet entrées en vigueur le 1^er octobre 2007 ; que l’opération consistant à demander un permis de construire pour de nouveaux bâtiments sur le terrain lui appartenant en vue d’en attribuer la jouissance à des copropriétaires distincts constitue un lotissement selon les dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, ce qui est le cas en l’espèce ; que les dispositions de l’article UE 5-2° du règlement du plan local d’urbanisme ont été violées ; que la SCI Avenir Immobilier III, au courant des contestations formulées par le copropriétaire du lot n°1, ne les a pas portées à la connaissance de la commune et a indiqué de manière inexacte qu’elle était propriétaire du terrain et que le terrain ne comportait pas de bâtiments construits ; que les manœuvres déloyales de la société doivent être considérées comme frauduleuses ; que le refus du maire de retirer le permis de construire est illégal ;

Vu les décisions attaquées ;

Vu la mise en demeure adressée le 2 septembre 2009 à la commune de

Saint-Maur-des-Fossés, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative, et l’avis de réception de cette mise en demeure ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 15 septembre 2009, présenté pour la commune de Saint-Maur-des-Fossés, représentée par son maire, par la SCP Ricard-Demeure qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts D une somme de

4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; la commune soutient que les requérants ne justifient pas avoir notifié au bénéficiaire de l’autorisation ni son recours gracieux du 19 janvier 2009 ni leur requête dans les délais impartis ; que la requête est irrecevable dès lors que le permis de construire ayant été délivré en exécution de l’autorité absolue de chose jugée, les requérants ne peuvent se pourvoir que par la voie de la tierce-opposition, recours parallèle ; que M^me B a reçu délégation de signature par arrêté du 9 juillet 2008 régulièrement affiché en mairie ; que cet arrêté est devenu définitif en sorte que l’exception d’illégalité sera écartée, alors au surplus que tous les adjoints au maire étaient titulaires d’une délégation ; que le pétitionnaire n’avait pas à renouveler sa demande, de sorte que la procédure d’instruction applicable est celle en vigueur à la date de la demande initiale, nonobstant les dispositions intervenues postérieurement ; que c’est à juste titre que la demande a été instruite sous l’empire des dispositions antérieures au décret du 5 janvier 2007 ; que quand bien même les dispositions de ce décret eussent été applicables, la qualité pour présenter une demande de permis de construire est purement déclarative, l’administration n’ayant plus à s’assurer de l’exactitude des qualités avancées ; que sous l’empire des dispositions antérieures, c’était la théorie de l’apparence qui prévalait ; que les services municipaux n’avaient pas à exiger la production du titre de propriété et que la circonstance que la mutation n’aurait pas été notifiée ni au syndicat des copropriétaires ni au syndic est dépourvue de toute influence sur la qualité de propriétaire au regard de l’ancien article R. 421-1-1 du code de l’urbanisme ; qu’aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé sont privatives ; que le droit de construire sur le lot XXX n’est pas au nombre des droits susceptibles de péremption ; que, s’agissant de la violation de l’article R. 431-1 du code de l’urbanisme et de l’article UE 5-2, la SCI Avenir Immobilier III a confirmé le maintien de sa demande de permis de construire par lettre du 27 juin 2008, soit dans le délai de six mois prévu par l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme ; que sa demande ne pouvait donc être appréciée au regard de la nouvelle réglementation des lotissements telle qu’elle résulte des nouveaux articles L. 442-1 et suivants et R. 442-1 et suivants du code de l’urbanisme ; que l’assiette foncière de la demande de permis de construire était constituée par la seule parcelle BH 74, seule sur laquelle la société pétitionnaire dispose d’un droit à construire ; qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne lui imposait de faire figurer les bâtiments édifiés sur le parcellaire voisin ;

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 8 décembre 2009 présenté pour les consorts D qui concluent par les mêmes moyens aux mêmes fins que leur requête ; ils soutiennent que les justificatifs de notification ont été produits ; que le recours est exercé contre l’arrêté en date du 30 septembre 2008 et ne porte pas sur la décision d’annulation rendue par le tribunal ; que la délégation produite ne porte que sur l’instruction administrative des dossiers et ne vaut pas délégation de signature pour les décisions ; que la délégation appartenait à M. C ; que la commune, en raison du contentieux précédent, n’ignorait pas le placement du terrain sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ne peut invoquer la théorie de l’apparence ; que lorsque l’administration est informée que la demande de permis de construire porte sur un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, elle doit, même en l’absence de tout litige, rechercher d’office si les règles de la loi du 10 juillet 1965 sont respectées et, le cas échéant, les dispositions du règlement de copropriété en matière d’autorisation ; que le règlement de copropriété n’aurait pas pu réserver le droit de modifier ou de construire à un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété ne saurait déroger aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon le règlement de copropriété, les parties communes comportent notamment la totalité du sol, en ce notamment le sol des parties construites ; que le droit de jouissance exclusive et particulière du terrain, accessoire du lot XXX, ne permet pas la construction en raison de la nature de ce droit et faute de stipulation particulière du règlement ; que le droit de construire n’est pas une partie privative ; qu’un lot de copropriété ne peut être un droit de construire n’importe quoi dans le futur ; que ni la qualité de propriétaire du terrain en présence d’une copropriété, ni celle de copropriétaire d’un lot privatif défini ne peuvent être reconnues à la SCI Avenir Immobilier III ; qu’elle n’a jamais déposé de demande de création de lotissement alors que la délivrance d’un permis de construire aboutissait ipso facto à la création d’un lotissement sur un terrain comprenant déjà une construction d’habitation ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 23 février 2010, présenté pour la SCI Avenir Immobilier III, représentée par son gérant en exercice, par la SCP A, avocat au conseil d’Etat et à la Cour de cassation, qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts D une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; la société soutient que tous les adjoints sont titulaires d’une délégation de sorte que le maire de Saint-Maur-des-Fossés a pu légalement déléguer sa signature à certains conseillers municipaux ; que la délégation porte sur la signature de toutes pièces administratives se rapportant aux permis de construire ; que l’arrêté du 18 avril 2008 a été affiché en mairie et publié au recueil des actes administratifs de la commune ; qu’il n’y a jamais eu de syndic dans cette copropriété ; que ni la qualité de propriétaire, ni le titre pour construire ne dépendent de la notification d’un acte de mutation à un syndic ; que la thèse selon laquelle la demande de permis de construire aurait dû être accompagnée d’une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété a déjà été récusée par le tribunal dans son précédent jugement, qui sur ce point est revêtu de l’autorité absolue de chose jugée ; que le copropriétaire qui bénéficie d’un droit de construire constituant son lot privatif a qualité pour demander un permis de construire sans l’autorisation de l’assemblée générale ; qu’il en est de même dans le cas où il existe un différend quant à l’étendue des droits à construire conférés au copropriétaire demandeur ; que l’administration est restée saisie de la demande initiale, confirmée le 27 juin 2008, et qu’une éventuelle modification des règles de droit applicable terrain est sans incidence sur l’instruction ; que la thèse de la violation de l’article UE 5-2° a déjà été écartée par le tribunal avec autorité de chose jugée ; que l’opération n’est pas une opération de division, n’entraînera la création d’aucune parcelle nouvelle et n’entre pas dans le champ d’application de ces dispositions ; que le délai de vingt ans est, en tout état de cause, expiré ; que l’annexe au règlement dispose explicitement que les termes de division, lotissement, détachement de parcelle s’appliquent dans le cas de jouissance de lots comme dans celui de propriété de lots ; que le lot de copropriété constitue donc une parcelle autonome pour la détermination de la surface minimale mais la division en copropriété étant intervenue plus de vingt ans avant la demande de permis, les règles de surface minimale fixée par ce texte n’étaient pas applicables au projet ; que cette analyse n’est pas susceptible d’être affectée par les évolutions de la législation relative aux lotissements, en particulier le nouvel article L. 442-1 du code de l’urbanisme ; que l’article 37 de la loi du

10 juillet 1965 ne réagit pas les conventions par lesquelles le droit de construire a été érigé en droit privatif autonome, ce qui lui fait perdre son caractère de droit accessoire aux parties communes ; que le droit de construire sur cette partie du terrain constitue bien un lot privatif déterminé qui n’est pas régi par les dispositions de l’article 37 et ne saurait être atteint par la caducité qu’il prévoit ; que la situation de la copropriété n’a pas été cachée à la commune ;

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 14 mai 2010, présenté pour les consorts D, par M^e Odent, avocat au conseil d’Etat et à la Cour de cassation, qui concluent par les mêmes moyens aux mêmes fins que leur requête ; ils soutiennent en outre qu’ils développent des moyens d’annulation qui n’ont pas été examinés par le jugement du 15 mai 2008 ; que le tribunal ne s’est pas prononcé sur l’obligation qu’avait la SCI de produire, au regard des exigences de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation des copropriétaires portant sur les travaux et a uniquement statué sur la question relative à l’autorisation portant sur une demande de permis de construire ; que le tribunal ne s’est pas prononcé sur la nécessité pour l’assemblée générale des copropriétaires de préciser l’étendue des droits imprécis de la SCI, ni sur l’argument selon lequel les droits de la SCI sont aujourd’hui caducs ; que le tribunal n’a pas, non plus, examiné la circonstance que pendant que la SCI exerçait son recours contentieux devant lui, elle sollicitait parallèlement du titulaire du lot n°1 qu’il ne s’oppose à son projet ; que l’existence d’une habitation et de deux autres bâtiments sur le terrain à construire n’a jamais été évoquée devant le tribunal qui a tranché la question de la soumission de l’opération litigieuse au régime des lotissements alors qu’il s’agissait d’une division en jouissance d’un terrain déjà occupé par une habitation et par deux autres bâtiments ; que les plans de construction ont été modifiés en cours d’instruction ce qui s’oppose aussi à l’invocation de l’autorité de chose jugée ; que la fraude fait obstacle à l’autorité de la chose jugée ; qu’un recours en tierce-opposition est formé ; que la commune, informée du statut de copropriété, devait examiner si les travaux portent sur les parties communes de l’immeuble ou s’ils affectent son aspect extérieur et, dans l’affirmative, exiger l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que le droit à construire a été réservé au profit d’un copropriétaire déterminé mais que le terrain d’assiette constitue une partie commune sur laquelle le syndicat peut seul construire ou autoriser un propriétaire à construire ; que la SCI n’a jamais déposé de demande de création de lotissement de sorte que, quelle que soit la réglementation d’urbanisme applicable aux lotissements, celle-ci n’a pas été appliquée puisque la SCI ne s’y est pas, en tout état de cause, conformée ; que la SCI ne peut invoquer les dispositions de l’article L. 600-2 dans la mesure où elle a modifié ses plans ; qu’une copropriété horizontale peut devenir un lotissement lorsque la division en jouissance est effectuée en vue de l’implantation de bâtiments ; que le concept de lotissement est indépendant de la technique juridique utilisée ; que la date de création de ce lotissement est bien celle de la délivrance du permis de construire en 2008 et que l’article UE 5-2° était alors totalement applicable en raison du détachement effectif de la parcelle résultant de la décision d’accorder un permis de

construire ; qu’il est établi que le permis de construire a été obtenu par fraude ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 26 juin 2010, présenté pour la commune de Saint-Maur-des-Fossés qui persiste dans les fins de ses précédentes écritures par les mêmes moyens ; la commune soutient que le recours des requérants vise à contester directement le jugement et non l’arrêté du 30 septembre 2008 et que seule la voie de la tierce-opposition était ouverte ; que l’annulation d’une décision de refus d’autorisation implique nécessairement la délivrance de l’autorisation demandée ; que la délégation accordée à M^me B comprenait la signature de permis de construire ; qu’elle a été transmise en préfecture, affichée en mairie du

18 avril 2000 au 19 juin 2008 et publiée au recueil des actes administratifs à compter du

9 juillet 2008 ; que l’ensemble des adjoints bénéficiait d’une délégation ; que seule M^me B bénéficiait d’une délégation spécifique pour les permis de construire ; qu’il ne suffit pas que l’unité foncière ou une partie de l’unité foncière formant l’assiette du permis de construire soit en copropriété pour obliger le pétitionnaire à recueillir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; que le tribunal a tranché la question de la qualité de la SCI Avenir Immobilier III pour présenter la demande de permis de construire ; qu’elle ne pouvait refuser une nouvelle fois le permis de construire en se fondant sur les mêmes motifs ; qu’à aucun moment les requérants n’ont contesté la qualité de la SCI lors de la phase d’instruction de la demande de permis de construire ; que subsidiairement, le projet n’affecte aucune partie commune ; que si le règlement précise que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, cela n’obligeait pas le pétitionnaire à recueillir l’accord des copropriétaires dès lors que la parcelle concernée inclut un droit à construire et une jouissance exclusive et particulière du terrain ; que les parties communes sont définies de façon résiduelle et comprennent uniquement ce qui n’est pas inclus dans les parties privatives ; que le lot XXX répond à la définition de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et n’entre dans la définition d’aucun des droits accessoires énumérés à l’article 3 ; que l’article 37 n’est pas applicable à la situation ; que dès lors que la demande a été présentée antérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles règles régissant les lotissements le 1^er octobre 2007, et que la division n’avait pas pour objet ou pour effet de permettre l’implantation de bâtiments sur plus de deux terrains constitués à l’occasion de la division, la légalité du permis de construire n’était pas subordonnée à la délivrance préalable d’une autorisation de lotir ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2010, présenté pour la SCI Avenir Immobilier III qui persiste dans les fins de ses précédentes écritures par les mêmes moyens ; elle soutient que le tribunal s’est prononcé sur l’obligation qu’avait la SCI de produire une autorisation des copropriétaires ; que la demande faisait état du statut de la copropriété et toutes les constructions présentes sur le terrain figuraient au plan de masse ; que la situation du terrain a été exposée au tribunal ; que jusqu’au jugement de mai 2008, M. D s’est toujours efforcé de ne pas dire clairement qu’il entendait s’opposer au projet ;

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 3 mai 2011, présenté pour les consorts D qui persistent dans les fins de leur requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre que l’arrêté attaqué est entaché d’erreur manifeste d’appréciation en ce qu’il autorise un projet sans rapport avec le caractère dominant des constructions voisines, en violation de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ; que l’avenue N-O est bordée de maisons de style traditionnel largement homogène alors que le projet litigieux est résolument contemporain pour reprendre l’expression de l’architecte des bâtiments de France ; que cela ressort de l’avis du chef du service départemental de l’architecture et du patrimoine du 11 septembre 2008 ; que le permis accordé ne comporte toutefois aucune prescription permettant de remédier à l’atteinte aux lieux ;

Vu l’ordonnance en date du 20 septembre 2011 fixant la clôture d’instruction au

25 octobre 2011, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2011, présenté pour la SCI Avenir Immobilier III qui persiste dans ses précédents conclusions dans les mêmes moyens ; elle soutient que l’architecte des bâtiments de France n’aurait pas dû être consulté en l’absence de covisibilité avec le seul monument situé dans le périmètre qui est la villa Médicis ; que cet avis ne porte pas sur la protection due à ce monument ; que l’avis est favorable et précise que tout en s’intégrant dans le tissu urbain, le projet est résolument contemporain et de grande qualité ; que le quartier est sans intérêt particulier, constitué de constructions des années 50 et 60 ; que par un arrêt du 8 juin 2011, la Cour de Cassation a décidé que dans les copropriétés comprenant un lot transitoire, défini comme réservé à l’exercice exclusif d’un droit de bâtir au profit du copropriétaire, celui-ci peut mettre son droit en œuvre sans requérir l’accord du syndicat des copropriétaires ;

Vu l’ordonnance en date du 2 novembre 2011 portant réouverture de l’instruction et fixant la clôture de l’instruction au 6 décembre 2011 à 12 heures, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative ;

Vu l’ordonnance en date du 3 février 2012 portant réouverture de l’instruction ;

Vu la lettre en date du 3 février 2012 informant les parties que l’instruction est susceptible d’être clôturée à compter du 28 février 2012, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative ;

Vu II) la requête en tierce opposition, enregistrée le 14 mai 2010 sous le n°1003452, présentée pour M. E D, demeurant XXX à Saint-Maur-des-Fossés (94210) et M. G D, demeurant 11402 Dorchester Ln, Rockville,Maryland 20852, (Etats-Unis d’Amérique), par M^e Odent, avocat au conseil d’Etat et à la Cour de cassation ; les consorts D demandent au tribunal :

— de déclarer non avenu son jugement en date du 15 mai 2008 par lequel il a annulé l’arrêté du maire de Saint-Maur-des-Fossés en date du 24 octobre 2005 portant refus du permis de construire sollicité par la SCI Avenir Immobilier III et la décision du 12 décembre 2005 rejetant son recours gracieux ;

— de rejeter la requête de la SCI Avenir Immobilier III ;

— de mettre à la charge de la SCI Avenir Immobilier III une somme de 3 000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent qu’ils sont recevables à former une requête en tierce-opposition dès lors qu’ils n’ont été ni présents ni représentés à l’instance initiale et qu’ils peuvent justifier que le jugement entrepris a préjudicié à leurs droits ; que les deux questions principales qui ont été traitées par le tribunal lors de cette instance étaient en lien juridique direct avec les droits de copropriétaires qu’ils détiennent ; que le jugement du 15 mai 2008 ne leur a pas été notifié en sorte qu’aucun délai n’a couru ; que le tribunal ne s’est pas régulièrement prononcé sur l’obligation qu’avait la SCI de produire une autorisation des copropriétaires portant sur les travaux ; que le tribunal ne s’est pas régulièrement prononcé sur la nécessité pour l’assemblée générale des copropriétaires de préciser l’étendue des droits de la SCI ni sur l’argument selon lequel les droits de la SCI sont aujourd’hui caducs ; qu’il n’a pas examiné la circonstance que pendant que la SCI a exercé son recours contentieux, elle a sollicité parallèlement du titulaire du lot n°1 qu’il ne s’oppose pas à son projet ; que l’existence d’une habitation et de deux autres bâtiments sur le terrain à construire n’a jamais été évoquée devant le tribunal, ce qui était important pour trancher la question de la soumission de l’opération litigieuse au régime des lotissements ; que le pétitionnaire ne pouvait être regardé comme le propriétaire apparent ; que le droit de construire n’a pas été privatisé mais réservé au profit d’un copropriétaire déterminé ; que les parties communes de la copropriété comportent notamment la totalité du sol ; que seule l’assemblée générale des copropriétaires était en mesure de préciser la nature et la consistance du droit à construire et donc d’autoriser le projet de construction litigieux ; que la SCI n’a pas déposé de demande de création de lotissement alors qu’une copropriété horizontale peut devenir un lotissements lorsqu’est en cause une opération de division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, effectuée en vue de l’implantation de bâtiments ; que le règlement de copropriété prévoit une division en jouissance exclusive d’un terrain et des bâtiments qui y étaient implantés au profit de deux titulaires distincts ; qu’il en résulte que la décision de délivrer un permis de construire sur l’une des deux parcelles alors que l’autre parcelle comporte une habitation et deux autres bâtiments emportera comme conséquence la création de deux parcelles bâties et autonomes avec division en jouissance exclusive et perpétuelle, autrement dit la création effective d’un lotissement ; que la date de création de ce lotissement est celle de la délivrance d’un permis de construire et que la réglementation propre au lotissement n’a pas été respectée dès lors que l’article UE 5-2 du règlement du plan local d’urbanisme était totalement applicable en raison du détachement effectif de la parcelle résultant de la décision d’accorder un permis de construire ; que les manœuvres commises par la SCI Avenir Immobilier III doivent être qualifiées de frauduleuses ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu la mise en demeure adressée le 3 août 2010 à la commune de

Saint-Maur-des-Fossés, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative, et l’avis de réception de cette mise en demeure ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 3 septembre 2010, présenté pour la commune de Saint-Maur-des-Fossés, représentée par son maire, par la SCP Ricard-Demeure ; la commune indique qu’elle n’entend pas produire d’écritures sur la requête ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 décembre 2010, présenté pour la SCI Avenir

Immobilier III, par la SCP A, avocat au conseil d’Etat et à la Cour de cassation, qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts D une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que le jugement du 15 mai 2008 n’a pas préjudicié aux droits de M. D dès lors qu’il ne lui interdit d’aucune manière d’exercer tous les droits qui sont les siens en qualité de copropriétaire, notamment devant la juridiction judiciaire ; qu’un voisin n’est pas recevable à former tierce-opposition contre le jugement qui a annulé un refus ou un retrait de permis de construire ; que le tribunal n’avait pas à communiquer la requête initiale au syndicat des copropriétaires et a fortiori à chacun des copropriétaires de ce syndicat et de leurs enfants ; que la tierce-opposition est donc irrecevable ; que subsidiairement, aucune fraude n’a été commise ; que le copropriétaire qui bénéficie d’un droit de construire constituant son lot privatif a qualité pour demander un permis de construire sans l’autorisation de l’assemblée générale ; qu’il n’appartient pas au juge administratif de connaître des éventuels conflits qui pourraient naître au sein de la copropriété sur l’étendue de ces droits à construire ; que l’article UE 5-2 impose une surface et une longueur de façade minimales à chaque parcelle créée par l’opération de lotissement ou de division ; que la construction projetée n’est pas une opération de division et n’entraînera la création d’aucune parcelle nouvelle et n’entre pas dans le champ d’application de ces

dispositions ; que le délai de vingt ans est de toute façon expiré en l’espèce ; que la jouissance divise d’un lot de copropriété confère à ce lot pour l’application du plan d’occupation des sols le statut de parcelle autonome ; que l’invocation des règles issues de la législation nationale relative aux lotissements est doublement inopérante dès lors que le refus de permis de construire n’était pas fondé sur ces règles et qu’il n’aurait pas pu l’être dès lors que selon l’article R. 315-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur, seule pouvait constituer un lotissement une division de propriété ayant pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite division ;

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 3 mai 2011, présenté pour les consorts D, qui persistent dans les fins de leur requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent que le jugement les prive du droit de délibérer sur le projet d’un copropriétaire ayant pour objet l’édification d’une habitation de trois étages sur les parties communes ; que la SCI se prévaut elle-même de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement pour tenter d’obtenir le rejet de la requête introduite à l’encontre du permis de construire qui a été accordé en exécution du jugement ; que le tribunal a, à tort, considéré que la parcelle BH 74 était née d’une division en jouissance en sorte qu’aucune autorisation de lotissement n’était nécessaire alors qu’elle était issue d’une division de propriété ou d’un détachement de parcelle ; que la division de jouissance et la division en propriété appartiennent à la même famille d’opération, la division de terrain ; que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant que les stipulations du règlement de copropriété permettaient à la SCI de s’affranchir de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, puisque le projet objet du permis était relatif à l’édification d’une construction sur les parties communes ; que la SCI ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que le règlement de copropriété n’indique pas quelles seraient l’importance et la consistance des locaux à construire et qu’en tout état de cause, ce droit n’a pas été exercé dans le délai de dix ans imparti par l’alinéa 1^er de l’article 37 ;

Vu l’ordonnance en date du 20 septembre 2011 fixant la clôture d’instruction au

25 octobre 2011, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 22 mars 2013 :

— le rapport de M^me X ;

— les conclusions de M. Dufour, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Odent, pour les consorts D, de M^e A pour la SCI Avenir Immobilier III et de M^e I pour la commune de Saint-Maur-des-Fossés ;

Sur la jonction :

1. Considérant que les requêtes susvisées présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune ; qu’il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement ;

Sur la requête n° 1003452/6:

2. Considérant que, par un jugement du 15 mai 2008, le tribunal administratif de Melun a annulé l’arrêté du maire de Saint-Maur-des-Fossés en date du 24 octobre 2005 refusant de délivrer à la SCI Avenir Immobilier III le permis de construire qu’elle avait sollicité pour l’édification d’un pavillon d’habitation sur le terrain sis 31 avenue N O, cadastré XXX, représentant le lot XXX de deux lots issus d’une copropriété horizontale, ainsi que la décision du 12 décembre 2005 rejetant son recours gracieux ; que M. E D et

M. G D forment tierce opposition à ce jugement ;

Sur la recevabilité du recours en tierce opposition :

3. Considérant que l’annulation de ces décisions préjudicie aux droits de M. G D, titulaire du lot n°1 de la copropriété de l’ensemble immobilier sur lequel se situe le projet, notamment à son droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, droit distinct de ceux du syndicat des copropriétaires, le tribunal ayant notamment considéré qu’eu égard aux stipulations de ce règlement de copropriété, la SCI pétitionnaire n’était pas tenue de solliciter l’accord de l’assemblée des copropriétaires pour présenter une demande de permis de construire ; que pourtant il n’a été ni présent, ni représenté à l’instance, la requête ne lui ayant pas été communiquée ; que, dans ces conditions, sa tierce opposition est recevable ; qu’en revanche,

M. E D, occupant des lieux, ne se prévaut d’aucun droit auquel l’annulation de cette décision aurait porté préjudice ; que la tierce opposition est irrecevable en ce qui le concerne ;

Sur le bien-fondé de la tierce opposition :

4. Considérant que pour annuler les décisions ci-dessus évoquées, le tribunal administratif, par application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, a retenu trois moyens, tirés, d’une part, de ce que M. Z n’était pas compétent pour signer l’arrêté en date du 24 octobre 2005, faute de délégation publiée, d’autre part de ce que les dispositions de l’article UE 5-2° du règlement du plan d’occupation des sols fixant des surfaces et longueurs de façade minimales n’étaient pas applicables au projet, le terrain en cause appartenant à une copropriété horizontale entraînant une division en jouissance et n’étant ainsi issu ni d’un lotissement, ni d’une division de propriété, ni d’un détachement de parcelle et, enfin, de ce que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas requise, même si le règlement de copropriété stipule que les parties communes comprennent la totalité du sol, dès lors que le lot XXX inclut un droit de construire sur la partie de terrain en cause avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain ;

5. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article R. 421-1-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain… La demande précise l’identité du demandeur…, la situation et la superficie du terrain… l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande… » et d’autre part, qu’il résulte des dispositions du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles l’article 43 de la même loi interdit aux règlements de copropriété de déroger, que les « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » sont soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

6. Considérant qu’il découle des dispositions précitées du code de l’urbanisme et de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l’autorité administrative, en l’état du dossier qui lui est soumis, est informée de ce que le projet de travaux du déclarant porte sur un immeuble compris dans une copropriété, il lui appartient d’exiger la production des autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement de copropriété, subordonne le droit, pour chacun des propriétaires, de réaliser certains travaux ; qu’il lui appartient, en particulier, de vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectent les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble compris dans la copropriété et nécessitent ainsi l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires ;

7. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les travaux faisant l’objet de la demande de permis de construire présentée par la société Avenir Immobilier III consistent à édifier une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier faisant partie, avec un autre bâtiment à usage d’habitation, d’une copropriété horizontale ; que le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprennent la totalité du sol de la parcelle ; que dès lors, du fait de l’implantation du projet litigieux sur les parties communes, et quelle que soit la portée des autres stipulations du règlement de copropriété, dont il résulte des termes mêmes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations ne peuvent écarter l’application du b) de l’article 25 de cette loi, notamment celle prévoyant que le lot XXX inclut un droit de construire avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain, la commune a pu légalement refuser de délivrer un permis de construire au motif que la société Avenir Immobilier III n’était pas habilitée, au sens des dispositions précitées de l’article R. 422-3 du code de l’urbanisme, à demander un permis de construire sur la parcelle litigieuse ;

8. Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article UE 5 du règlement du plan d’occupation des sols : « (…) les lotissements sont autorisés à condition que chaque parcelle créée ait la surface minimale et la longueur de façade minimale indiquées au tableau II ci-après : -surface minimale 800 m², – longueur minimale de façade sur rue : supérieure ou égale à 18 m. Ce tableau est également applicable pour les divisions de propriété et les détachements de parcelles pendant un délai de vingt ans à compter de la division effective de propriété ou du détachement effectif (…) » ;

9. Considérant que M. D fait valoir que les dispositions précitées sont applicables au projet litigieux, dès lors que la délivrance d’un permis de construire sur l’une des deux parcelles, alors que l’autre parcelle comporte une habitation et deux autres bâtiments, emportera comme conséquence la création de deux parcelles bâties et autonomes avec division en jouissance exclusive et perpétuelle, soit la création d’un lotissement ; que, toutefois, et en tout état de cause, l’article R 315-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur prévoyait que seule pouvait constituer un lotissement la division de propriété ayant pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de la division, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que, néanmoins, le terrain étant placé sous le régime de la copropriété et le règlement stipulant que, si l’ensemble du sol bâti est inclus dans les parties communes, chaque copropriétaire attributaire d’un lot correspondant à la totalité dispose d’un droit d’usage exclusif du sol d’assiette de cette construction, la mise en copropriété du terrain doit être regardée comme une division de propriété dès lors que cette copropriété horizontale permet à chacun des attributaires d’avoir la jouissance exclusive de son lot ; que, cependant, M. D indique lui-même que la dite division a été opérée par M. et M^me Y le 1^er octobre 1982, soit plus de vingt ans avant le refus de permis de construire du 24 octobre 2005 ; que, pour ce dernier motif et non pour celui retenu par le tribunal, ce refus méconnait ainsi les dispositions de l’article UE 5 du plan local d’urbanisme ;

10. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que M. D est fondé à demander que le jugement du 15 mai 2008 soit déclaré nul et non avenu ;

Sur la légalité de l’arrêté du 24 octobre 2005 et de la décision rejetant le recours gracieux :

11. Considérant, ainsi qu’il a été jugé précédemment par le tribunal, qu’en l’absence de publication de l’arrêté du 30 mars 2001 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a donné délégation de signature à M. Z, l’arrêté du 24 octobre 2005 a été signé par une autorité incompétente ; que ce vice, au demeurant non contesté par les parties dans la présente instance, entache d’illégalité l’arrêté susvisé ;

12. Considérant par ailleurs que, pour le motif ci-dessus exposé, le refus de permis de construire a été opposé en violation de l’article UE 5 du plan d’occupation des sols ; que, par suite, l’arrêté du 24 octobre 2005 portant refus de permis de construire et la décision du

12 décembre 2005 rejetant le recours gracieux de la SCI Avenir Immobilier III doivent être annulés ;

13. Considérant, pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, qu’aucun des autres moyens de la requête de la SCI Avenir Immobilier III n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation des décisions contestées ;

Sur la requête n° 0902199/6 :

14. Considérant que, pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus, faute d’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires, la société Avenir Immobilier III n’était pas habilitée, au sens des dispositions précitées de l’article R. 422-3 du code de l’urbanisme, à demander un permis de construire sur la parcelle litigieuse ; que le jugement du 15 mai 2008 étant déclaré nul et non avenu par le présent jugement, la commune de Saint-Maur-des-Fossés ne saurait invoquer l’autorité de la chose jugée s’attachant à ses motifs ; que, par suite, l’arrêté en date du 30 septembre 2008 par lequel le maire de la commune de Saint-Maur-des-Fossés a délivré un permis de construire à la SCI Avenir Immobilier III doit être annulé, ensemble la décision en date du 19 janvier 2009 rejetant le recours gracieux présenté par les consorts D ;

15. Considérant, pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, qu’aucun des autres moyens de la requête des consorts D n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation des décisions contestées ;

16. Considérant qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des consorts D, de la commune de Saint-Maur-des-Fossés et de la SCI Avenir Immobilier III les sommes que demandent les parties au titre des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

Article 1^er : La tierce opposition est admise en tant qu’elle est formée par M. G D.

Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Melun n°0609017/4 du 15 mai 2008 est déclaré nul et non avenu.

Article 3 : L’arrêté en date du 24 octobre 2005 du maire de Saint-Maur-des-Fossés portant refus de permis de construire et la décision du 12 décembre 2005 rejetant le recours gracieux de la SCI Avenir Immobilier III sont annulés.

Article 4 : L’arrêté du 30 septembre 2008 par lequel le maire de la commune de

Saint-Maur-des-Fossés a délivré un permis de construire à la SCI Avenir Immobilier III est annulé, ensemble la décision en date du 19 janvier 2009 rejetant le recours gracieux présenté par les consorts D.

Article 5 : Les conclusions présentées par les consorts D, par la commune de

Saint-Maur-des-Fossés et par la SCI Avenir Immobilier III au titre des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête n° 1003452/6 est rejeté.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à M. E D, à M. G D, à la commune de Saint-Maur-des-Fossés et à la SCI Avenir Immobilier III.

Délibéré après l’audience du 22 mars 2013, à laquelle siégeaient :

M^me X, président, rapporteur,

M. Guinamant, premier conseiller,

M^me Castellani-Dembélé, conseiller,

Lu en audience publique le 5 avril 2013.

Le président, rapporteur, L’assesseur le plus ancien,

Signé : B. X Signé : L. GUINAMANT

Le greffier,

Signé : V. THOMAS

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme

Le greffier,

V. THOMAS