TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

N°0302663

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SNC CANNES ESTEREL et autres

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M. Orengo

Président, Rapporteur

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M. Tukov

Rapporteur public

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Audience du 18 juin 2015

Lecture du 16 juillet 2015

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Nice

(2^e Chambre)

68-03-025-03

54-02-02

C

Vu la requête, enregistrée le 20 mai 2003, présentée pour la SNC Cannes Estérel et autres, dont le siège est situé 3 Chemin des Sables à Juan-les-Pins (06160), par M^e Christine Ravaz, avocate au Barreau de Toulon ; la SNC Cannes Estérel et autres demandent au tribunal :

— de condamner conjointement et solidairement la commune de Cannes et l’Etat d’une part à verser à la SNC Estérel la somme de 87 577 000 euros et, d’autre part, à verser à ses associés la somme de 10 602 000 euros en réparation des différents préjudices que leur a occasionné l’arrêté du 28 juillet 1994 portant refus illégal de délivrance du permis de construire sollicité le 19 juin 1992, ces sommes devant être assorties des intérêts de droit à compter des demandes préalables adressées à la commune de Cannes et à l’Etat ;

Les requérants soutiennent :

— que l’arrêté en date du 28 juillet 1994 refusant de faire droit à leur demande déposée le 19 juin 1992 tendant à la délivrance d’un permis de construire modificatif du permis initialement délivré par arrêté du 13 juin 1989 à effet de construire trois immeubles d’une SHON globale de 18 907 m² sur un terrain de 18 710 m² situé au 55 AC AD AE à Cannes est illégal comme l’a en dernier lieu tranché le Conseil d’Etat par arrêt en date du 28 juillet 2000 ;

— que le 9 septembre 2002, la commune de Cannes a finalement délivré le permis de construire sollicité ;

— que leur demande indemnitaire préalable formée au près de la ville de Cannes le 11 février 2003 et auprès de l’Etat le 19 mars 2003 se sont heurtées à des décisions implicites de rejet ;

*sur la responsabilité de l’Etat :

— que cette responsabilité est engagée d’une part, à raison des fautes commises par le maire en sa qualité d’agent de l’Etat et d’autre part, à raison de la carence de l’Etat dans l’exercice du contrôle de légalité des actes de la commune ;

*sur la responsabilité de la commune de Cannes :

— que cette responsabilité est engagée d’une part à raison de l’illégalité de l’arrêté du 28 juillet 1994 portant refus de délivrance du permis de construire modificatif et d’autre part, à avoir mis deux ans à faire droit à sa demande en date du 19 septembre 2000 (consécutive à l’arrêt du Conseil d’Etat mentionné plus haut) de délivrance du permis de construire modificatif dont il s’agit ;

— qu’en premier lieu, les préjudices financiers directs et indirects occasionnés par la ville de Cannes à la SNC Cannes Estérel s’élèvent à la somme de 87 577 000 euros et incluent :

1°) le préjudice lié à l’immobilisation du bâtiment B et du terrain de la SNC Cannes Estérel pendant 123 mois entre le 19 juin 1992 et le 9 septembre 2002, correspondant à 117 mois après la date à laquelle la clôture de l’instruction du permis est intervenue ; qu’en effet, M. B a été contraint de cesser les travaux sur l’ensemble du chantier à la suite d’un arrêté interruptif de travaux illégal suivi de l’arrêté illégal de refus de permis de construire, ce préjudice de manque à gagner, calculé à partir de la valeur vénale de l’ensemble immobilier estimée à 117 000 000 francs ( soit 17 836 535 euros) par l’expertise du cabinet X multiplié par l’intérêt composé au taux légal majoré de cinq points représente la somme de 37 290 920,62 euros à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement de ce préjudice ;

2°) le préjudice lié à l’indemnité pénale réclamée par la banque SOBI au titre du prêt consenti à la SNC Cannes Estérel cautionnée par M. et M^me E ; qu’en effet, pour réaliser la construction du bâtiment B à usage commercial, la SNC a souscrit le 11 janvier 1991 un prêt hypothécaire de 41 750 000 francs auprès de la banque SOBI depuis devenue Union European Bank ; M. et M^me B ont du se porter caution solidaire pour l’obtention de ce prêt ; l’arrêt des travaux suivi du refus illégal du permis de construire l’ont placée dans l’impossibilité de vendre ou de louer le bâtiment construit et par suite de respecter les échéances du prêt et de faire face à la demande de remboursement de la banque à l’échéance du terme ; ce préjudice est estimé à la somme de 1 764 158 euros correspondant au montant arrêté au 31 janvier 2001, de l’indemnité pénale de 10% réclamée par la banque sur la totalité des sommes dues (capital et intérêts) au titre du prêt (86 686 071,12 francs), à parfaire et à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement de ce préjudice ;

3°) le préjudice lié à la non réalisation des bâtiments A et C sur lesquels portaient aussi le permis de construire modificatif refusé le 28 juillet 1994 ; le préjudice est estimé par l’expertise à la somme de 19 832 066 euros à parfaire, correspondant à la multiplication des 9600 m² de la surface restant à construire par la valeur construite (soit 16 830 330 euros) moins la SHON résiduelle déjà capitalisée dans la demande indemnitaire relative au bâtiment B (soit 1 683 037 euros) ;

4°) le préjudice lié à l’acquisition à vil prix de l’immeuble par la société Immobilière des Bergues ; qu’en effet la SNC, financièrement acculée à la suite du refus illégal du permis de construire modificatif, s’est trouvée contrainte de vendre le bien pour un montant de 65 230 000 francs à la société immobilière des Bergues, c’est-à-dire à un prix largement inférieur à la valeur réelle de l’immeuble et du terrain estimée par l’expert à 117 000 000 francs en 1992 ; le préjudice correspond à la différence entre ces deux sommes soit 51 770 000 francs (7 892 228, 52 euros) qui à la date de l’introduction de la requête s’élève avec les intérêts à la somme de 24 392 721 euros, à parfaire et à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement du préjudice,

5°) le préjudice lié à la remise en état des locaux ; qu’en effet, le bâtiment B est resté inoccupé pendant près de onze ans ; que la SNC n’a pu l’entretien faute de moyens financiers, la ville de Cannes ayant bloqué son outil de travail ; il a subi des dégradations causées par les intempéries et le vandalisme qui nécessitent une remise en état évaluée en décembre 1991 à la somme de 8 351 751 francs ( 1 273 216,23 euros) correspondant avec l’application du coefficient d’indexation de la construction en février 2013 à la somme totale de 1 536 680,01 euros à parfaire et à augmenter du coefficient d’indexation à la construction recalculé lors du paiement et des intérêts capitalisés ;

6°) le préjudice lié à la perte de chance de développement économique et à l’atteinte et à la réputation de la SNC, qui ayant été privée de son outil de travail par la ville de Cannes n’a pu faire face à ses engagements financiers et a perdu une chance de développement économique ; que pendant près de dix ans, la vie des associés de la SNC familiale a été gâché par les conséquences désastreuses du refus illégal de permis de construire ; qu’ils en ont subi un préjudice moral ; au titre de ces préjudices, l’indemnisation demandée s’élève à la somme 2 760 503 euros ;

— qu’en second lieu, les préjudices personnels causés aux associés de la SNC Cannes Estérel s’élèvent à la somme de 10 602 000 euros et incluent :

1°) le préjudice lié à la liquidation de la société TPE ( J B Entreprise) ; que cette société créée pour la réalisation d’opérations immobilières dont celle de Cannes Estérel a mobilisé tout son personnel pour ce chantier et a maintenu tous les emplois des mois après le dépôt du permis de construire modificatif qui aurait du être délivré en septembre 1992 ; que les services techniques et les services de l’urbanisme de la ville de Cannes lui ont fait miroiter une sortie toujours imminente du permis de construire ; que le refus de ce permis, deux ans après le dépôt de la demande est directement à l’origine des difficultés de cette entreprise qui a été mise en liquidation par jugement du 1^er octobre 1993 ; M. E qui en tirait des revenus annuels d’environ 300 000 francs a été privé de ces revenus ; que le préjudice est évalué à la somme de 1 361 849 euros à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement du préjudice ;

2°) le préjudice lié à la perte de l’appartement dont M. E était propriétaire au travers de la société I U VIII ; qu’en effet, la suspension de l’activité de la SNC Cannes Estérel depuis trois ans l’a privée de trésorerie ; que M. E a été contraint pour désintéresser les créanciers de vendre un appartement à la société financière et foncière Saint Germain en dessous de sa valeur soit 850 000 francs au lieu de 1 350 000 francs ; qu’il a été privé de la rentabilité locative de cet appartement soit 950 euros mensuels ; que l’acquéreur ne lui a versé qu’une partie de prix de vente soit 530 000 francs au motif que la ville de Cannes disait n’avoir pas reçu la déclaration d’achèvement de travaux envoyée par la SCI I U VIII en courrier recommandé du mois de février 1990 ; que la société financière et foncière Saint Germain a obtenu la nullité de la vente et la condamnation de la SCI I U VIII à lui rembourser la somme de 850 000 francs plus les intérêts depuis la vente ; que le mensonge de la ville de Cannes et la parodie de justice lui ont occasionné un préjudice à hauteur de 298 263 euros ;

3°) le préjudice lié la liquidation judiciaire de M. J E, laquelle aurait pu être évitée si Cannes Estérel avait pu continuer son activité ; il a en outre été privé de la part de 1 200 000 francs lui revenant dans la succession de son père, M. P E ; le préjudice de sa liquidation personnelle est directement imputable à la ville de Cannes et s’élève à la somme de 3 806 749,48 euros à parfaire et à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement du préjudice ;

4°) le préjudice liée à la liquidation de la SCI I U V prononcée le 3 avril 2000 pour un arriéré de » charges de copropriétés s’élevant à 7 622,45 euros ; que M. E aurait pu payer des charges si son activité et ses ressources n’avaient pas été supprimées par la ville de cannes ; cette liquidation huit ans après l’arrêt de son activité correspond à un montant de créances de 1 553 872,98 euros à parfaire et à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement du préjudice ;

5°) le préjudice liée à la vente aux enchères du penthouse I U V ; pour faire face aux difficultés financières causées par la faute de la ville de Cannes, il a été contraint de vendre aux enchères cet appartement pour un montant de 2 100 000 francs (320 143 euros) alors que sa valeur réelle estimée par l’expert était de 7 600 000 francs (soit 1 1589 612 euros) ; ce préjudice s’élève compte tenu des intérêts qui ont couru de 1992 à 2003 à la somme de 3 580 929 euros à augmenter des intérêts capitalisés jusqu’au paiement du préjudice ;

Vu la décision attaquée ;

Vu l’avis de réception de la demande ;

Vu la mise en demeure adressée le 8 juillet 2003 à la Préfecture des Alpes-Maritimes, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative pour l’application de l’article R. 612-6 du même code, et l’avis de réception postal de cette mise en demeure ;

Vu la mise en demeure adressée le 8 juillet 2003 à M^e Leroy-Freschini, avocate constituée pour la commune de Cannes par acte enregistré le 2 juillet 2003, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative pour l’application de l’article R. 612-6 du même code, et l’avis de réception postal de cette mise en demeure ;

Vu le mémoire en défense et d’appel en garantie, enregistré le 25 juillet 2003 présenté pour la commune de Cannes, représentée par son maire alors en exercice, par M^e Nadine Leroy-Freschini, avocate au Barreau de Grasse, qui conclut à titre principal, au rejet de la requête en tant qu’elle est dirigée contre la commune de Cannes ou, à titre subsidiaire, pour le cas où la responsabilité de la commune viendrait à être reconnue, de surseoir à statuer sur toute indemnisation dans l’attente de la décision à intervenir sur la demande d’expertise et, le cas échéant, du dépôt du rapport d’expertise, de faire droit à l’appel en garantie formé par la commune de Cannes envers les compagnies d’assurances Generali France Assurances et Groupama en leur qualité d’assureur en responsabilité civile de la commune pour qu’elles la relèvent de toute condamnation pécuniaire qui viendrait à être prononcée à son encontre, à tout le moins, de déclarer commun à ces deux compagnies d’assurance le jugement à intervenir et le cas échéant toutes opérations d’expertises qui viendraient à être ordonnées, et de condamner la SNC Cannes Estérel à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La commune de Cannes fait valoir :

* à titre principal :

— que sa responsabilité ne peut pas être engagée dès lors qu’aucun des préjudices ne découle directement du refus de délivrance du permis modificatif, ce refus n’ayant pas emporté de limitation des droits à construire issus du permis initial ; que, de plus, la SNC Cannes Estérel et son gérant, M. E, ont commis des imprudences fautives qui sont à l’origine de la situation ; que la requérante, alors qu’elle était bénéficiaire du permis de construire de 1989, a bien révélé, dès qu’elle a bénéficié du transfert du permis et commencé les travaux, ses intentions de renoncer en réalité au bénéfice des droits de ce permis pour des considérations purement d’opportunité ; que d’une part, elle s’est volontairement et en toute connaissance de cause placée en situation délictuelle d’infraction ; qu’elle reconnaît elle-même son attitude fautive dans les écritures qu’elle avait versées dans l’instance n°01-2478 ayant donné lieu à l’ordonnance du 11 octobre 2001, en indiquant que si elle avait pris soin de préparer une demande de permis modificatif, c’est qu’elle n’entendait plus poursuivre l’exécution du permis initial ; que sa situation délictuelle a été reconnue par les juridictions judiciaires ; qu’elle s’est elle-même exposée au risque d’un arrêt du chantier ; qu’elle n’a jamais contesté l’arrêté interruptif de travaux ; qu’elle s’est exposée au risque de devoir envisager le dépôt d’un permis de régularisation dont la délivrance n’est pas automatique; que, comme l’a indiqué le Conseil d’Etat dans son arrêt du 28 juillet 2000, la demande de modification laissait subsister les droits que le bénéficiaire tenait du permis primitif ; qu’elle a donc commis une imprudence en préférant se placer en situation d’infraction plutôt que de vouloir modifier par voie règlementaire les changements d’orientation de son programme immobilier qui restait réalisable au regard des droits acquis par le permis du 13 juin 1989 ; qu’ainsi, la faute résultant de l’illégalité du refus de permis de construire ne saurait être à l’origine directe et exclusive des dommages invoqués ;

— que les autres demandes de la requête tendant à des constatations ou à des demandes de « prendre acte » sont irrecevables ;

— que la requête est irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre le maire de la ville de Cannes ;

— que la requête est irrecevable en tant qu’elle contient des demandes personnelles formées par M. et M^me E en qualité d’associés de la SNC, les intéressés ne justifiant ni de leur qualité ni n’étant parties à titre personnel à l’instance ;

* à titre subsidiaire :

— que les préjudices invoqués revêtent un caractère indirect, incertain et éventuel ; qu’en effet, en ce qui concerne les préjudices invoqués par la SNC Cannes Estérel :

— celui lié à l’immobilisation du bâtiment B et du terrain n’est lié qu’à la méconnaissance par la société des dispositions du permis initial ; que le refus de permis de 1994 n’a pas privé la société de vendre ou de louer ce bâtiment ; qu’il a d’ailleurs fait l’objet d’une promesse de vente le 15 mars 1995 à la SA Immobilière des Bergues pour un montant de 65 230 000 francs TTC ; que l’immobilisation à compter de juin 1992 n’est due qu’aux infractions délibérées commises par la SNC qui a sciemment choisi de ne pas respecter la réglementation et pris le risque de voir ordonner l’arrêt conservatoire des travaux par un arrêté dont elle n’a pas contesté la légalité, les juridictions judiciaires ayant par ailleurs reconnu la réalité des infractions et la culpabilité de M. E ; qu’en outre, le préjudice constitué par la perte de loyers ou de bénéfice escomptés d’une opération est très fréquemment purement éventuel et ne donne pas lieu à indemnisation (CE 15 juin 1983, Gerles, req. n° 33670 ; CE 30 novembre 1994, SCI Palaiseau-Villebon, req. n° 66356) ;

— celui concernant l’indemnité pénale n’est pas la conséquence directe de l’arrêté de refus de permis de construire mais est la conséquence directe du non respect par la SNC de ses obligations ; que par ailleurs, il ne suffit pas d’alléguer le paiement d’une amende pénale mais il faut établir la réalité du versement effectif de la somme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— celui résultant de la non-réalisation des bâtiments A et B devra être écarté car il n’est pas la conséquence directe de l’arrêté de refus de permis de construire ; qu’en effet, d’abord, la société n’a jamais été privée par le fait de la ville de mettre en œuvre son permis primitif qui permettait la réalisation pour le bâtiment A d’une SHON de 490 m² et pour le bâtiment C d’une SHON de 11676,41 m² ; que la SNC a choisi pour des raisons personnelles, d’ordre purement économique et d’opportunité, de solliciter en même temps que la régularisation des modifications réalisées sans autorisation préalable sur le bâtiment B des modifications sur les bâtiments A et C alors qu’elle restait bénéficiaire des droits découlant du permis initial accordé pour ces deux bâtiments ; que le constructeur pouvait reprendre la réalisation de son projet tel qu’il avait été conçu à l’origine au sens de l’arrêt CAA Lyon 27 février 1996, SCI La Farnesina, req. n° 93LY00649 ; qu’ensuite, un permis modificatif ayant été délivré, les travaux sont réalisables de sorte que le préjudice résultant de la non-réalisation des bâtiments A et C n’a plus lieu d’être ;

— celui qui serait lié à la prétendue acquisition à vil prix de l’immeuble par la société immobilière des Bergues ne saurait être pris en compte dès lors qu’en l’absence de toute vente de ce bien, il n’y a pas de préjudice de perte de valeur vénale ;

— celui lié à la remise en état des locaux n’est pas non plus la conséquence directe de l’arrêté de refus de permis de construire mais celle des agissements de la société qui s’est placée en situation délictuelle ayant entraîné l’arrêté interruptif de travaux ; qu’en outre, ne s’agissant que de travaux projetés pour lesquels la société n’a effectué aucun paiement, ce préjudice est purement éventuel ;

— celui tiré de la prétendue perte de chance de développement économique ne concerne qu’un préjudice purement éventuel reposant au surplus sur une évaluation fantaisiste tandis que si les associés réclament l’indemnisation d’un préjudice moral, il est de jurisprudence constante que ne sont pas admis en matière de sociétés commerciales les préjudices moraux portés par les associés ; qu’en outre, les associés ne sont pas parties à la procédure et ne sont donc pas recevables à réclamer quelque montant que ce soit ;

— celui de la prétendue aggravation des préjudices qui serait lié au refus de la ville de délivrer le permis de construire modificatif dont la demande a été déposée le 19 septembre 2002 ne trouve pas son origine dans un prétendu refus ; qu’en effet, la ville a tout fait pour faciliter l’instruction de cette demande au vu des nouvelles contraintes supra communales issues du PPR qui s’imposaient lors de cette instruction mais aussi liée à la situation de la SNC à l’encontre de laquelle avait été ouverte une procédure de redressement judiciaire ; que d’abord, la SNC a refusé de répondre à la demande de pièce complémentaire qui lui a été faite par courrier du 9 novembre 2000 ; qu’ensuite, le maire a saisi la Section du Rapport et des Etudes du Conseil d’Etat d’une demande d’éclaircissements sur les conséquences à tirer de l’arrêt du 28 juillet 2000 ; qu’il lui a été confirmé le bien fondé de ses demandes de pièces complémentaires et de prise en compte des dispositions du PPR, servitude d’utilité publique, intervenu entretemps ; que la SNC a d’ailleurs reconnu que les problèmes d’instruction de ce dossier étaient liés au PPR dont l’Etat avait mis en œuvre une procédure de modification par arrêté du 18 juin 2001; qu’enfin, ce PPR modifié a été appliqué par anticipation en vertu d’un arrêté préfectoral du 16 juillet 2002, permettant ainsi la délivrance du permis de construire le 9 septembre 2002 ;

— que concernant le préjudice réclamé par les associés, elle réitère l’irrecevabilité des demandes y afférentes; que toutefois à titre subsidiaire, elle les considère comme ne revêtant pas de caractère direct, certain ou actuel ; qu’en effet :

— celui relatif à la liquidation de la société TPE qui aurait fait perdre à M. E une rémunération de l’ordre de 300 000 francs par an est sans lien direct avec l’arrêté de refus de permis et il n’en est en outre pas justifié ; qu’il n’est pas établi d’une part, que cette société aurait été créée dans le seul but de réaliser les opérations immobilières de la SNC Cannes Estérel ni, d’autre part, que M. E aurait perçu quelque rémunération que ce soit en sa qualité de gérant et encore moins le montant de cette rémunération; qu’en outre, l’on peut s’interroger sur les raisons pour lesquelles l’intéressé ne travaille plus depuis 11 ans et sur lesquelles il ne fournit aucune explication ;

— celui relatif à la perte de l’appartement I U VIII n’est pas non plus dans un lien de causalité directe avec le fait générateur invoqué et il n’est pas non plus justifié de son montant au demeurant supérieur à la valeur vénale du bien, ni du fait que le produit de sa vente aurait été affecté à la trésorerie de la SNC Cannes Estérel, ni la raison pour laquelle la vente de ce bien a eu lieu à un prix inférieur à sa valeur réelle alors même que cette vente a été annulée par décision judiciaire ;

— celui relatif à la liquidation judiciaire de M. J E, en sa qualité de marchand de biens est totalement étranger au présent contentieux et, qu’en outre, il n’est nullement avéré que l’intéressé ait été contraint de rembourser personnellement le montant des créances déclarées lors de sa liquidation judiciaire, décision à l’encontre de laquelle un pourvoi en cassation est en cours ;

— celui relatif à la liquidation de la SCI I U V est de même sans aucun rapport avec le dossier de la SNC Cannes Estérel ;

— celui relatif à la vente aux enchères du penthouse I U V est également étranger au dossier de la SNC Cannes Estérel ;

* à titre infiniment subsidiaire :

— que si une part de responsabilité serait imputée à la commune, il est d’abord nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir concernant la demande d’expertise faisant l’objet de la procédure n° 03-01745 dès lors que le chiffrage des demandes indemnitaires ne repose que sur une note privée et non contradictoire du gérant de la SNC Cannes Estérel ; qu’en outre la période de responsabilité à prendre ne compte ne peut être que celle allant du 28 juillet 1994, date de l’arrêté portant refus illégal de permis de construire au 9 septembre 2002, date de délivrance du permis ; ensuite, dans cette même hypothèse, la commune demande à être relevée et garantie de toute condamnation par les compagnies d’assurances qui couvrent sa responsabilité civile ou à tout le moins qu’il soit fait déclaration de jugement commun à ces compagnies ;

Vu l’ordonnance n° 031743 et 031745 du 1^er octobre 2003 ordonnant notamment une expertise et désignant l’expert M^me V-W AA ;

Vu l’ordonnance n° 0304960, 0305001 et 0305488 du 9 janvier 2004 et l’ordonnance du 17 juin 2004 ordonnant notamment une extension de la mission d’expertise ;

Vu l’ordonnance du 19 février 2007 portant remplacement d’expert;

Vu la décision du 27 février 2007 désignant deux sapiteurs ;

Vu le rapport d’expertise en date du 31 juillet 2007 déposé le 3 août 2007 ;

Vu l’ordonnance en date du 6 août 2007 fixant la clôture d’instruction au 15 octobre 2007, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu l’ordonnance en date du 5 octobre 2007 fixant la réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 11 octobre 2007, présenté par le préfet des Alpes-Maritimes qui conclut au rejet des demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;

Le préfet fait valoir :

— que le maire de Cannes a accordé un permis de construire à M. E le 13 juin 1989 à l’effet d’édifier trois immeubles à usage commercial, industriel, artisanal et de bureaux représentant 18 907 m² de surface hors œuvre nette, une surface hors œuvre brute de 29 358 m² et une emprise au sol de 7 507 m² sur un terrain de 128 710 m² non loin de la zone commerciale des Tourrades, AC AD AE à Cannes-La Bocca ; que ce permis a été transféré à la SNC Cannes Estérel le 9 janvier 1991; qu’alors que le bâtiment principal ( B) était quasiment terminé; un procès-verbal de délit d’urbanisme a été établi le 5 juin 1992, constatant des non-conformités assez importantes de cet immeuble ( notamment des modifications importantes de l’aspect du bâtiment et plus de 750 m² d’emprises au sol supplémentaires) en violation du permis accordé; que le 9 juin 1992 le maire de Cannes a pris un arrêté interruptif de travaux; que le 19 juin 1992, M. E a déposé une dossier de demande de permis de régularisation ; que par arrêté du 28 juillet 1994, il a été opposé un refus à cette demande ;

— que M. E a alors engagé plusieurs procédures dans le double but d’obtenir la réformation de la décision de refus de permis de construire puis d’obtenir une provision à valoir sur la demande indemnitaire principale ;

— que ces procédures sont articulées sur sa volonté d’obtenir la reconnaissance de son droit légitime à bâtir et son droit substantiel à réparation pécuniaire fondé sur l’illégalité de l’arrêté du 28 juillet 1994 ; que, dans le cadre des premières actions, exclusivement dirigées contre la ville de Cannes, il a obtenu satisfaction quant à l’illégalité de l’arrêté du 28 juillet 1994 par arrêt du Conseil d’Etat du 28 juillet 2000, n° 189861; qu’il a ensuite obtenu un permis de construire le 9 septembre 2002 et un arrêté de main levée de l’arrêté interruptif de travaux le 9 décembre 2002 après une ordonnance du TA en date du 26 novembre 2002 ; que ce permis n’a jamais été mis en œuvre, ce qui pose la question de sa prescription ;

— que l’intéressé a alors engagé une série d’actions indemnitaires ; que par arrêt du Conseil d’Etat n° 255235 du 17 décembre 2003, il a obtenu le versement d’une provision de 1 500 000 € à la seule charge de la ville de Cannes ; que par arrêt du Conseil d’Etat n° 283352 du 20 décembre 2006, il a obtenu une allocation provisionnelle supplémentaire de 1 200 000 € également à la seule charge de la ville de Cannes ; que l’expertise à laquelle il a été procédé a donné lieu à un rapport déposé le 3 août 2007 ;

— que la responsabilité de l’Etat ne saurait être engagée ; qu’en effet, dès ses premières actions qui ont abouti à l’arrêt du Conseil d’Etat du 28 juillet 2000 ouvrant droit à indemnisation, la SNC et son gérant n’ont fondé leur préjudice que sur le seul refus de la ville de Cannes de lui délivrer un permis de construire de régularisation ; que le préjudice ne peut ainsi se rattacher qu’à ce refus ; que c’est ce qui ressort de l’arrêt du Conseil d’Etat du 17 décembre 2003 ; que par ailleurs, en prélude au deuxième arrêt du Conseil d’Etat, la Cour administrative d’appel de Marseille dans son arrêté du 2 juin 2005, req. n° 04MA00239 avait écarté tout lien de causalité entre l’arrêté interruptif de travaux pris par le maire au nom de l’Etat et les préjudices pour lesquels il était demandé une provision sur la réparation à venir; que l’arrêt du Conseil d’Etat a intégré ce raisonnement en ne rendant débiteur de la nouvelle provision que la seule ville de Cannes et en rejetant le surplus des conclusions qui avaient été présentées par la SNC et la commune devant la CAA et le Conseil d’Etat ; que dans ses écritures du 4 avril 2006 dans le cadre du pourvoi devant le Conseil d’Etat, le ministre avait observé que les requérants ne renouvelaient pas leurs conclusions à l’égard de l’Etat et ne contestaient pas le rejet de leurs conclusions dirigées contre l’Etat ; qu’ainsi, le préjudice invoqué résulte uniquement du permis de construire modificatif opposé par la commune ;

— que sur le moyen relatif au défaut d’exercice d’un déféré au titre du contrôle de légalité, d’une part, il ressort de l’arrêt Brasseur (CE 21 janvier 1991), que l’intéressé ayant lui-même saisi la juridiction administrative sur la légalité de l’arrêté municipal du 28 juillet 1994, toute voie de droit ne lui avait pas été fermée par l’absence de déféré préfectoral ; que d’autre part, il doit être établi une faute lourde et en tout cas suffisamment déterminante dans la naissance du préjudice invoqué ; qu’il ne ressort en rien du dossier et n’est aucunement démontré que cette absence de déféré aurait pu être déterminante dans la constitution d’un préjudice indemnisable : que cet éventuel préjudice serait d’ailleurs atteint par la prescription quadriennale que l’Etat a déjà invoquée dans d’autres requêtes en référé-provision; que la demande préalable faite au Premier ministre date du 19 mars 2003 alors que l’acte illégal date du 28 juillet 1994 et est donc intervenu neuf ans auparavant ; que, sur le fond, l’Etat n’a pas commis de faute lourde ;

— qu’à titre subsidiaire, sur l’expertise restreinte aux seuls dommages de la SNC Cannes Estérel, cette dernière a reconstitué sur le mode virtuel, ce dont se sont plaints les experts, la situation telle qu’elle se serait déroulée si l’opération immobilière n’avait pas été stoppée et quels en auraient alors été les implications et les développements au plan financier ; que dès le début de leurs opérations, les experts se sont plaints de l’absence de fourniture par la SNC du dossier financier prévisionnel de son projet, notamment du business plan d’origine qui avait permis au pool bancaire d’origine composé de quatre banques dont trois monégasques d’apporter à M. E le crédit global de 41 570 000 francs sur 14 ans; que dans l’analyse des experts, il paraît intéressant de relever que la condition préalable qui doit nécessairement être remplie avant d’envisager la reprise de la réalisation du programme immobilier interrompu qui leur paraît possible, est le désintéressement du dernier créancier de la SNC ; que les observations judicieuses de M. F en pages 67 et suivantes de son rapport constituent sans nul doute un point de départ vers la résolution globale de cette longue affaire contentieuse ;

Vu l’ordonnance n° 0704951 du 23 juillet 2008 portant notamment homologation du protocole d’accord conclu le 16 juillet 2008 entre la ville de Cannes et la SNC Cannes Estérel;

Vu le mémoire, enregistré le 15 mars 2014, présenté pour la SNC Cannes Estérel par M^e David Gaschignard, de la SCP David Gaschignard, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation qui demande au tribunal :

— en premier lieu qu’il soit donné acte du désistement des requérants de leurs conclusions dirigées contre l’Etat ;

— en deuxième lieu qu’il soit donné acte à M et M^me E qu’ils se désistent dans la présente instance, de leurs demandes dirigées contre la commune pour l’indemnisation de leurs préjudices personnels ;

— en troisième lieu, de condamner la ville de Cannes :

* au titre du bâtiment A : à titre principal, à lui payer la somme de 229 058 euros, sauf à parfaire, au titre de l’immobilisation du terrain d’assiette jusqu’à fin 2012 ou, à titre subsidiaire, de lui payer la somme de 130 349 euros, sauf à parfaire, avec les intérêts au taux légal depuis le 5 février 2002 et la capitalisation des intérêts au jour d’enregistrement du présent mémoire et à chaque date anniversaire ultérieure ;

* au titre du bâtiment B : en premier lieu, à lui payer la somme de 1 322 967 euros, sauf à parfaire, au titre des frais de remise en état, avec les intérêts au taux légal depuis le 5 février 2002 et la capitalisation des intérêts au jour d’enregistrement du présent mémoire et à chaque date anniversaire ultérieure ; en second lieu, à lui payer, sauf à parfaire, les sommes de 22 542 073 euros au titre des pertes locatives arrêtées au 31 décembre 2012 et 6 437 816 euros au titre des surcoûts financiers de l’opération arrêtés fin mars 2012;

— de dire que les provisions payées par la commune de Cannes s’imputeront sur les condamnations prononcées ;

* au titre du bâtiment C, de condamner la commune de Cannes à lui payer une somme de 15 700 000 euros ;

— à titre subsidiaire, de condamner la commune de Cannes à lui payer une provision complémentaire de 10 millions d’euros ; de désigner tels experts qu’il lui, plaira avec mission de lui donner tous éléments utiles d’appréciation relativement à la valeur locative et vénale des immeubles dont la construction a été interrompue ou empêchée ;

— en toute hypothèse, de condamner la commune de Cannes aux dépens et de mettre à sa charge une somme de 80 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La SNC Cannes Estérel soutient :

* sur le principe de la responsabilité :

— que la responsabilité de la commune de Cannes ne fait aucun doute, le Conseil d’Etat ayant dans son arrêté du 21 juin 2000 tranché que le maire de Cannes avait illégalement refusé le permis modificatif sollicité le 19 juin 1992; que ce refus étant fautif, il engage la responsabilité de la commune ;

— que la commune ne saurait se prévaloir de ce que la responsabilité de l’entier préjudice devrait porter sur la SNC elle-même ou être à tout le moins partagée, à raison des fautes antécédentes commises par celle-ci qui, en ne respectant pas les prescriptions de son permis initial, se serait elle-même placée dans la situation dont elle se plaint ; qu’en effet, cette objection a déjà été repoussée par le Conseil d’Etat dans son arrêt du 17 décembre 2003 selon lequel l’infraction commise en réalisant des travaux non conformes au permis de construire initial est sans incidence sur le traitement de la demande du permis de construire modificatif sollicité et donc sans lien avec le préjudice subi par la société à raison du retard dans la réalisation de son projet immobilier du fait de la non délivrance de ce permis, n’est pas susceptible d’exonérer la commune de Cannes de sa responsabilité ; qu’en réalité une petite partie du retard dans l’exécution des travaux est effectivement imputable aux fautes commises par la SNC, à savoir la période qui s’étende depuis l’interruption des travaux le 9 juin 1992 jusqu’à la date à laquelle, sans faute de la commune, elle aurait normalement du pouvoir bénéficier du permis modificatif sollicité ; qu’il résulte de la combinaison des articles R. 421-18 et R.421-38-8 du code de l’urbanisme dans leur rédaction alors en vigueur, que le délai d’instruction d’une demande de permis de construire pour des bâtiments à usage commercial de plus de 2000 m² était de trois mois; que ce n’est donc pas pour rien que l’ordonnance du 1^er octobre 2003 avait invité l’expert à rechercher les préjudices subis à compter du 19 septembre 1992 ;

* sur les préjudices :

— que les préjudices de la SNC sont essentiellement de trois ordres : la perte de revenus locatifs pendant plus de vingt ans, la dégradation de l’immeuble B en partie vandalisé au cours de la période, l’accumulation des intérêts et des pénalités financières auxquels elle ne serait pas exposée si la construction avait pu se poursuivre normalement ;

— qu’il convient toutefois de comprendre comment le préjudice s’est constitué et aggravé et pourquoi la SNC n’a jamais pu reprendre les travaux ; qu’au moment où elle a du interrompre son projet, elle avait une dette de l’ordre de 40 millions de francs auprès de son banquier, correspondant au prêt contracté pour l’acquisition du terrain et la réalisation des travaux, alors à peu près achevés ; que cette dette devait être remboursée à compter de la mise en location des bâtiments, les loyers permettant de faire face aux trimestrialités; qu’il n’y a pas eu de location ; que les intérêts se sont accumulés; qu’au 31 décembre 2006, c’est une somme de plus de 15 millions d’euros qui a été réclamée par A Créances, société à laquelle la BNP avait cédé sa créance un an plus tôt ; qu’ainsi même avec les premières provisions, la SNC était totalement bloquée, comme l’a souligné l’expert en pages 65 à 66 de son rapport ; que même après le versement d’une provision complémentaire de 8 millions d’euros, la société n’a jamais pu reprendre les travaux ; que d’abord le fisc s’est intéressé à ce versement et a prétendu réintégrer des bénéfices putatifs ; que cette procédure fiscale a fait l’objet de contestations et d’un repli des prétentions de l’administration ; qu’elle a mis en lumière le fait que règlement du litige était largement subordonné aux conséquences fiscales susceptibles de s’y attacher et dont la commune ne veut pas avoir à connaître ; qu’ensuite, l’immeuble est toujours resté sous le coup d’une saisie, faute d’accord avec le créancier qui continue de réclamer près de 17 millions € ; que concernant les procédures de saisie, la créancière, plutôt que de poursuivre le recouvrement de la créance en réalisant l’hypothèque dont elle était bénéficiaire semble s’être intéressée à voir comment elle pourrait se rendre propriétaire du terrain par des voies détournées ; qu’en mars 1995, M. E a été approché par une personne se présentant au nom de la société Immobilière des Bergues et se faisant fort par ses relations avec la commune de Cannes et la SO.B.I. de reprendre le projet en l’état ; que le 15 mars M. E, étant acculé, a consenti une promesse de vente à cette société pour un prix de 65 230 000 francs sous la condition suspensive que la SO.B.I, contre remise de 55 000 000 francs, renonce définitivement au solde de sa créance et à toutes sûretés réelles et personnelles ; que le prix était lésionnaire, le terrain avec un immeuble construit et ses possibilités constructives valant plus de 100 millions de francs ; que M. E ignorait que l’Immobilière des Bergues était comme la SO.B.I. une filiale de la banque UOB de Genève; qu’il ignorait aussi que la personne qui l’avait contacté était un dangereux affairiste plusieurs fois condamné pénalement ; que de surcroît le terrain devait être rétrocédé à la société d’économie mixte formée entre la ville de Cannes et la CGE (SEMCAD) , la ville ayant exprimé son intention de préemption ; que M. E ayant réalisé être victime d’une machination, la SNC a refusé de réitérer la vente conclue dans des conditions manifestement frauduleuses ; que la société a déposé plainte avec constitution de partie civile pour faux et usage de faux, escroquerie, trafic d’influence et extorsion de signature ; qu’en deuxième plainte a été déposée en 1996; que le 8 mars 1996, la SO.B.I. ayant échoué dans sa tentative de rachat a fait délivrer à la SNC un commandement de payer valant saisie immobilière du terrain et de l’immeuble ; que si de son côté l’Immobilière des Bergues entreprenait de faire procéder à la réalisation forcée de la vente, la SO.B.I. pour sa part, poursuivait une procédure de saisie, chacun concluant dans chaque instance être prêt à renoncer à ses droits si les prétention de e l’autre étaient accueillies; que les deux procédures pénales ont été paralysées par les autres plaintes pénales qui étaient à l’instruction ; que par jugement du 27 novembre 2003, le TGI a ordonné la reprise de opérations d’adjudication ; que la Cour d’appel par arrêté du 24 novembre 2004 a néanmoins ordonné qu’il soit sursis à la vente jusqu’à l’issue du litige initié par la société Immobilière des Bergues ; que le 16 mai 2005, cette société s’est désistée de ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente ; qu’il lui en a été donné acte par arrêt du 8 juin 2006 ; qu’à la même époque, 2005, la BNP Private Bank Monaco a cédé sa créance à la société A Créances ; que les époux E et la SNC ont été informés de cette cession le 8 novembre 2005 par lettre d’un notaire parisien ; que le 10 avril 2007, la société A Créances a demandé que soit ordonnée à son profit l’adjudication de l’immeuble ; que le 16 novembre 2007, le juge de l’exécution a déclaré cette société irrecevable à agir faute de justifier d’une cession régulière de la créance bancaire à son profit ; que par arrêt du 12 mars 2010, la cour d’appel a retenu qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur l’appel d’ A Créances dès lors que le commandement à fin de saisie du 8 novembre 1996 était périmé depuis le 23 novembre 2007 ; qu’un nouveau commandement à fin de saisie a été délivré le 21 juillet 2009 ; qu’il a été contesté ; que par jugement du 20 avril 2011, le TGI de Grasse a sursis à statuer en raison de la procédure pendante à Paris relative à l’endossement de la créance ; qu’ainsi il a toujours été impossible pour la SNC d’effectuer des travaux sur l’immeuble faisant l’objet d’une procédure de saisie; qu’elle ne peut entreprendre des travaux sur un immeuble susceptible d’être adjugé ; qu’en plus, elle n’a pas le droit, étant séquestre des biens, le droit de les modifier en application des articles 681 à 684 du code de procédure civile ; que tant qu’elle n’aura pas été totalement indemnisée de ses préjudices et dès lors que ceux ci comprennent la montagne croissante d’intérêts accumulés depuis 1992, elle ne sera jamais en mesure de reprendre son projet ;

* sur la méthodologie des experts :

— en ce qui concerne la bâtiment A : l’expert a retenu que ce petit bâtiment aurait été construit puis revendu, générant une plus value de 1 189 739 francs dont il faudrait déduire la valeur vénale du terrain d’assiette ( 592 020 francs) le terrain étant devenu inconstructible avec le PPRI, laissant un préjudice indemnisable de 597 719 francs ; que le postulat de l’expert est erroné ; que ce bâtiment demeure constructible en l’état du permis de construire de septembre 2002 qui n’est pas devenu caduc dès lors que s’il n’a pas été mis en œuvre, c’est du fait de l’administration ; que si l’on retient le chiffre de l’expert actualisé à janvier 2001 en tenant compte de l’indice des prix, le préjudice indemnisable est de 709 910 euros au jour de la demande, montant auquel il faudrait ajouter la taxe locale d’équipement dont le montant de 145 124 francs a été réglé en vain, l’ensemble de ces sommes devant porter intérêt à compter du 5 février 2001, date de la demande préalable ; que si le bâtiment est toujours constructible, le préjudice s’entend du coût d’immobilisation du capital, méthode retenue par le Conseil d’Etat dans son arrêt du 17 décembre 2003; que le coût de revient du terrain d’assiette retenu par l’expert est de 1 922 174 francs; que ce montant immobilisé depuis septembre 1992 peut être évalué à fin 2012 à la somme de 1 504 058 francs soit 229 058,57 euros ;

— en ce qui concerne le bâtiment B : le bâtiment était presque achevé au moment de l’interruption du chantier ; les experts ont établi qu’il avait une vocation locative ; qu’ils ont déterminé les pertes locatives en établissant d’abord un calendrier selon lequel la location effective de l’immeuble aurait pu commencer en juillet 1994 puis en déterminant avec des pondérations critiquables une surface locative de 7 563 m² et en fixant une valeur locative au m² de manière prudente à 703,44 francs/m² et enfin en calculant les charges auxquelles auraient donné lieu la location des bâtiments pour arriver à un montant de 69 491 805 francs soit 10 593 957 euros pour la période de 13 ans allant de 1994 à 2007 ; les experts ont récusé l’analyse de la ville de Cannes selon laquelle les intérêts d’emprunt que la SNC aurait exposés devaient être déduits de cette somme; que ce parti est justifié par trois séries de considérations : d’abord, qu’à suivre la commune, le prêt devant courir jusqu’à 2006, les revenus locatifs auraient été épongés par les échéances du prêt; que toutefois la réalité est qu’à ce jour, sans les fautes de la commune, la SNC serait propriétaire d’un bâtiment entièrement achevé et financé et ne serait redevable d’aucune dette alors qu’il existe une dette de plus de 17 millions d’euros ; qu’ensuite, postuler que les années de revenus locatifs perdues vont de 1994 à l’indemnisation est céder à un tropisme ; la réalité est que la commune a fait perdre à la SNC plus de 20 années de revenus locatifs dès lors que tout le programme de commercialisation a été déporté de vingt ans ; qu’enfin si la ville de Cannes n’avait pas commis de fautes, la SNC serait propriétaire d’un bien financé et affranchi de toute dette ; que le principe de réparation intégrale du préjudice veut que le juge replace la victime dans la situation où elle serait trouvée si la faute n’avait pas été commise ; que cela supposerait, abstraction faite des coûts de remise en état ou des préjudices plus marginaux que la commune paye au moins la somme de 17 millions revendiquée par A Créances et en sus les 20 ans de revenus locatifs perdus ;

— que les experts ont retenu des partis discutables qui ont minimisé d’abord les surfaces susceptibles d’être louées en imaginant des parties communes qui n’auraient jamais été construites, ensuite la valeur locative au m² en la fixant en dessous de la valeur proposée par l’expert mandaté par la ville de Cannes ; que si la requérante n’entend pas entreprendre un travail critique sur les surfaces, elle conteste en revanche la valeur retenue et invite le tribunal soit à retenir une valeur plus réaliste soit à allouer une provision sur ce chef de préjudice et désigner un nouvel expert uniquement aux fins de donner un nouvel élément d’appréciation de la valeur locative ; que la méthode retenue par la sapitrice M^me Y appelle les critiques suivantes : que la moyenne de 703,44 FF/m² effectuée à partir de 9 références de baux des années 1992 à 1995, ne correspond pas à des locaux neufs et de très bonne qualité mais à des locaux qualifiés de moyens et dont la date de construction est inconnue ; que les références retenues ne sont pas comparables au bâtiment Cannes-Estérel tant à raison de la nature de sa vocation que de sa qualité architecturale exceptionnelle ; que la référence n° 17 n’est pas significative ; que si on la retire la moyenne est de 738,61 francs pour des bâtiments moyens ; que si l’on retient les seules références à usage de commerce, l’on arrive à une moyenne de 856,83 francs ; que si l’on ne retient que les deux références les plus comparables, l’on arrive à une moyenne de 928,50 francs ; que cela doit faire méditer ; que la moyenne de 724,05 francs obtenue à partir de 14 baux de 2000 à 2005 ne permet pas de vérifier la valeur moyenne précédemment obtenue mais doit au moins la moduler ; que les bâtiments dont il s’agit sont qualifiés de moyens; que l’on ne peut postuler qu’n bâtiment neuf et d’excellente qualité des loue au même prix qu’un bâtiment vieilli et de qualité moyenne ; que la moyenne de 798 francs obtenue à partir de 6 baux de la période 1987-1992 communiquée par l’agence M ne concerne que des bâtiments de qualité assez médiocre; que si la sapitrice a écarté ces baux, l’un d’entre eux date de 1992 avec un prix de 850 francs/m² et il aurait du être tenu compte tandis que les autres sont intéressants pour vérifier les données ; que ce sont en outre les seuls baux dont les adresses sont connues ; que les experts n’ont pas tenu compte des références données par le cabinet H mandaté par la ville qui aboutissaient à des moyennes de 148,60 euros ou en prix actualisés en 1993 de 124,36 euros ; que les experts n’ont pas non plus procédé à une analyse par référence au taux de rentabilité locative, laquelle au vu des calculs effectués à partir des chiffres du cabinet H serait de 11% avant charges, correspondant à une valeur locative de 1047 francs/m² ; que cela doit aussi faire méditer ; qu’il en résulte que la valeur moyenne retenus est nettement en deçà de la valeur réelle du bâtiment ; que de surcroît la sapitrice a opéré une comparaison biaisée en appliquant des pondérations alors que les locaux servant de référence intégraient déjà des moins values inhérentes à certaines dispositions des locaux par rapport à la rue, à la lumière, à la proximité de l’entrée, etc..; qu’ainsi, la sapitrice a en réalité pondéré deux fois la même chose ; qu’il convient d’ordonner sur ce point précis une nouvelle mesure d’instruction ;

— qu’en l’état du dossier, elle propose deux analyses concurrentes pour évaluer ce préjudice sur une période de 22 années de revenus locatifs perdus ; que la première partant des chiffres des experts et couvrant la période 1995-2014 aboutit à un total de 18 469 046 euros ; que la seconde, partant d’une valeur locative de 850 francs/m² aboutit pour la même période à la somme de 22 542 073 euros ; que c’est ce dernier chiffre qu’il faut retenir ;

— en ce qui concerne le bâtiment C : que les paramètres retenus par les experts pour estimer que du fait du coût important à financer pour la construction de cet immeuble, aucune banque n’aurait donné suite à un dossier de financement en raison d’une absence de fonds propres de la société et d’une absence de rentabilité économique sont improbables et que si un seul d’entre eux était plus réaliste, leur raisonnement tombe; qu’à cet égard, d’une part, la valeur locative retenue est manifestement hors de proportion avec la réalité, d’autre part, la durée d’amortissement du prêt ne pouvait être retenue par simple transposition de la durée assez courte du prêt initial dès lors qu’une durée de vint ans n’aurait posé aucun problème, par ailleurs, le planning de location a à tort retenu une période de six mois de 1996 au cours de laquelle l’immeuble serait resté vide, ensuite que les experts ont fait courir les intérêts à compter du premier coup de pioche alors qu’ils ne pouvaient courir que sur le déblocage des fonds avancés au fur et à mesure, puis que le coût des travaux a été surestimé ; que les experts se sont refusés à travailler sur l’hypothèse d’un permis instruit sans faute de la commune ; qu’en réalité, le permis modificatif demandé le 19 juin 1992 maintenait le bâtiment C tel que prévu à l’origine avec des parkings prévus sur le toit du bâtiment B ; que c’est la commune qui a obligé la SNC Cannes Estérel à renoncer à cette configuration et à lui demander en décembre 1992 un permis avec des parkings en sous-sol grevant le coût de construction du bâtiment C ; que si la ville avait délivré en septembre 1992 le permis modificatif sollicité en juin 1992, il n’y aurait pas eu de nouvelle demande en décembre 1992 ; que les experts se sont mépris sur les surfaces louables et n’ont pas répondu au dire n° 9 de la SNC Cannes Estérel concernant les mezzanines ; que si un seul des paramètres retenu par les experts est modifié, l’on aboutit au constat que le bâtiment C était finançable sans aucune difficulté ; que selon les simulations auxquelles elle s’est livrée, il apparaît que dans toutes les configurations, y compris celle des experts, la société aurait dégagé dès 1997 un bénéfice supérieur à l’annuité du capital à rembourser ; que si il avait été tenu compte des bonnes surfaces avec les mêmes valeurs locatives et les mêmes coûts de construction, la société aurait dès le tout début 2000 couvert l’amortissement du prêt et dégagé une trésorerie positive ; que si malgré les surfaces erronées et un coût de construction prohibitif, l’on avait tenu compte d’une valeur locative raisonnable de 850 francs/m², l’amortissement du prêt était couvert dès la mi-2000 ; que si malgré les surfaces erronées et une valeur locative très faible, l’on avait tenu compte du projet réel de la société sans les parkings souterrains, la situation de trésorerie aurait été positive dès le début 2000 ; qu’à l’inverse, avec la bonne surface et la bonne valeur locative de même que dans le cas de la bonne valeur locative et du bon coût de construction, c’est dès la fin 1998 que la société aurait été tranquille ; que si tous les paramètres avaient été correctement ajustés, c’est dès le début 1998 que la société ne « fait plus que remplir les caisses », même sans tenir compte de la montée en charge des loyers en 1996 ni de l’hypothèse d’une durée de prêt de 20 ans qui a elle seule suffisait probablement à rendre le projet finançable et rentable ; qu’ainsi, il n’est pas permis de retenir que la SNC n’avait aucune chance de réaliser le bâtiment ; que s’il faut raisonner en termes de perte de chance, la probabilité est de quatre chances sur cinq et le préjudice peut être estimé à ce jour à 15,7 millions d’euros ; qu’en effet, la société aurait pu dégager au moins 13 millions d’euros de bénéfices en vingt ans, correspondant à la moyenne entre l’estimation des experts (11 millions ) et celle de la société requérante (15 millions), ces revenus locatifs étant destiné à l’amortissement du capital de sorte que fin 2012, la SNC aurait été propriétaire d’un bâtiment entièrement financé, d’une valeur de 45 millions de francs en 1997 et dégageant un excédent net de trésorerie de 25 millions selon les experts et de 53 millions selon la SNC ; que si l’on retient que cet immeuble vaudrait aujourd’hui 90 millions de francs, la base de calcul pour que la SNC soit replacée dans la situation où elle aurait dû être se situe quelque part entre 17,5 millions d’euros et 21,8 millions d’euros réduit à 15,7 millions d’euros compte tenu de la probabilité indiquée plus haut ;

— en ce qui concerne les frais financiers : que le surcoût financier auquel a abouti l’expert en mars 2007 est de 31 347 648 francs, correspondant au montant de la créance alors réclamée par A créances ( 101 165 933 francs diminué du montant du capital emprunté ( 47 500 000 francs) du montant des intérêts normaux qui auraient été exposés si l’opération s’était déroulée normalement (25 214 710 francs) et les intérêts courants dus avant l’arrêté interruptif de travaux ( 3 033 574 francs) que la créance a fait des petits; qu’à la date du 29 mars 2012, A Créances réclamait la somme de 17 081 544 euros ( soit 112 047 588 francs ) ; qu’en actualisant le calcul de l’expert, le montant du préjudice est de 42 229 304 francs soit 6 437 816 euros ; que la difficulté de traiter ce chef de préjudice vient de ce que ce surcoût est un surcoût exposé et non pas un surcoût effectivement payé ; que l’expert a aventureusement spéculé sur le fait que la créance ayant été rachetée à un coût inférieur à son montant réel, A Créances accepterait probablement d’abandonner 30 à 40% de son montant; que toutefois aucun accord n’a pu se dégager avec A Créances y compris dans le cadre de la mission de conciliation confiée à M. D ; que la question est de savoir qui de la SNC victime du comportement de la commune ou de la commune doit supporter le risque tenant au comportement de A Créances ; qu’il est demandé au tribunal de condamner la commune à payer le montant du surcoût des frais financiers auquel la société requérante est exposée ;

— en ce qui concerne les frais de remis en état du bâtiment B : le bâtiment construit en 1992 a subi d’importantes dégradations entre cette date et l’année 2004; que le chiffre retenu par les experts, soit 1 322 967 euros HT doit être retenu ;

Vu le mémoire, enregistré le 22 avril 2014, présenté pour la commune de Cannes représentée dans les mêmes conditions que précédemment, par la SCP Lyon-Caen & Thiriez, avocats associés au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, qui persiste dans ses conclusions de rejet de la requête ;

La commune fait valoir :

— que l’origine du litige réside dans le non-respect par la SNC Cannes Estérel du permis de construire initial ;

— que contrairement à ce qui est soutenu la ville n’a jamais incité la requérante à déposer après achèvement des travaux une demande de permis de construire modificatif en lui indiquant par ailleurs qu’il lui aurait été immédiatement accordé ;

— que, de même, aucun complot n’a été ourdi par la ville ; qu’aucune des actions pénales entamées par la requérante n’a abouti à la condamnation de la ville ; que la commune a fait preuve d’une extrême bonne volonté à son endroit dans le care de la procédure de conciliation ;

— que la requérante omet de rappeler ses propres turpitudes, notamment son refus de vendre le terrain d’assiette du permis à la SAI Les Bergues ;

— qu’elle souhaite attirer l’attention du tribunal sur les conditions du déroulement de l’expertise ; que les experts ont eu les plus grandes difficultés à obtenir de la requérante les pièces justificatives nécessaires à évaluation du préjudice qu’elle invoquait ; qu’elle n’a jamais transmis le dossier qu’elle a présenté aux organismes bancaires pour l’obtention du prêt ; que cette pièce aurait permis de connaître la réelle volonté de la requérante et de lever les doutes sur l’orientation ( vente ou location) du bâtiment B ; que la commune estime que les loyers tirés du bâtiment B n’auraient pas permis de faire face aux échéances du prêt ; que la requérante n’a accompli aucune démarche pour retrouver ce dossier qui aurait été perdu lors d’une inondation ; que selon elle seule la banque monégasque SO.B.I. en détenait une copie ; que la procédure compulsoire engagée devant les juridictions monégasques a été déclarée irrecevable ; que la procédure alors engagée par la commune en ce sens a également été rejetée ; que malgré l’invitation du juge monégasque à la SNC de présenter une nouvelle demande, elle ne l’a pas fait ; que la procédure de conciliation conduite dans des conditions difficiles résultant de l’attitude de la SNC et de ses conseils a malgré tout permis d’aboutir à un protocole d’accord le 16 juillet 2008, homologué par le tribunal administratif le 23 juillet 2008 qui a pris acte du désistement de la SNC de sa requête en référé provision initiée après le dépôt du rapport d’expertise ; qu’en vertu de ce protocole la commune a versé 8 millions d’euros en sus des 2,7 millions de provisions versés suite aux décisions du Conseil d’Etat des 17 décembre 2003 et 28 décembre 2006 ; qu’ainsi 10,7 millions d’euros ont été versés à la SNC ; que dans un esprit de conciliation la ville souhaitait mettre la société dans une situation financière lui permettant de reprendre son opération ; qu’après examen du rapport d’expertise, la ville estimait en outre que la condamnation indemnitaire susceptible d’être prononcée à son encontre pouvait s’élever à cette somme ; qu’en contrepartie, la SNC s’est désistée de sa requête en référé provision et s’est interdit d’engager toute nouvelle requête en référé provision ; qu’elle s’est en outre engagée à réaliser les travaux d’achèvement et de remise en état du bâtiment B dans l’année suivant la notification du protocole, c’est à dire au plus tard au 31 décembre 2009 ;

— que la SNC s’estimait en mesure financière de reprendre son projet sous réserve des négociations à venir avec la société A Créances à laquelle avait été cédée la créance bancaire détenue sur la SNC ; qu’elle devait informer la ville des négociations en ce sens ; que ces négociations étaient importantes car de nature à mettre fin aux différentes procédures et voies d’exécution empêchant l’achèvement des travaux de construction ;

— qu’aux termes du protocole, les parties devaient poursuivre leurs négociations pour arriver à un accord définitif ; que les offres de la ville et du conciliateur d’aider la SNC dans ses négociations avec A Créances ont été rejetées ; que la SNC n’a pas trouvé d’accord amiable avec ladite société et a préféré poursuivre sur le terrain contentieux ; qu’il semblerait que le TGI de Paris demeure saisis d’une assignation de la SNC Cannes Estérel du 2 août 2008 à l’encontre de A Créances ; qu’il y a eu une ordonnance de sursis à statuer du juge judiciaire du 12 avril 2012 dans l’attente de l’instruction pénale initiée par les consorts E et la SNC contre la SNC A Créances, la BNP Paribas et les notaires ; que les requérants ne sont manifestement pas pressés de l’issue du litige devant le juge judiciaire ; que dans le cadre du contentieux judiciaire, la SNC remet en cause le bien fondé de la créance bancaire et les conditions de sa cession à A Créances ; que le conciliateur a donc été conduit à ce qu’il soit mis un terme à sa mission en janvier 2011 ; que malgré les moyens financiers dont ils bénéficient depuis la conclusion du protocole, les requérants n’ont pas procédé aux travaux de reprise de l’immeuble ; que la ville n’a pas été tenue informée des démarches entreprises par la SNC ou les consorts E en vue de la reprise du projet auprès de la société Hoches Créances ; que ces démarches ont été manifestement inexistantes ;

* sur les fautes commises par la SNC Cannes Estérel :

— à titre principal, que la SNC est à l’origine en tout ou en partie à l’origine de son préjudice ;

— que d’abord, elle a contribué à l’aggravation de son préjudice en ne présentant que très tardivement la requête indemnitaire ayant donné lieu à la présente instance car si une première requête du 23 février 1996 en sursis à exécution tendait à la condamnation pécuniaire de la commune, la présente requête na été introduite que le 20 mai 2003 alors que le refus de permis de construire date de 1994 ;

— qu’ensuite, il n’est pas contesté que la SNC n’a entamé aucune démarche sérieuse avec la société A Créances de nature à apurer la créance bancaire malgré l’importance de la somme versée par la commune pour lui permettre de reprendre son opération ;

— que de même, aucun des travaux de rénovation et d’achèvement du bâtiment B qui auraient du être réalisés dans l’année suivant la notification du protocole, n’a été réalisé ;

— que la commune n’ignore pas que, comme l’a estimé le Conseil d’Etat le 17 décembre 2003, le non respect par la SNC de son permis de construire du 13 juin 1989 est sans incidence sur le préjudice découlant du refus de permis de construire ; que toutefois, si la SNC avait respecté son permis initial, elle n’aurait subi aucun préjudice ; qu’il y a d’évidence un lien de causalité entre le préjudice découlant du refus de permis de construire modificatif et le non respect du permis du 13 juin 1989 ;

— que face aux difficultés qu’elle rencontrait, la SNC avait la possibilité de se conformer au permis initial et de continuer son programme ; que c’était d’autant plus facile que selon elle les modifications opérées sur le projet étaient mineures et que c’était la société de M. E, gérant de la SNC, qui procédait à la construction du bâtiment ;

— que le montage financier de la SNC était dangereux et que la société a fait preuve d’imprudence ; qu’en effet, la SNC a conclu un contrat de prêt pour un financement à 100% sans aucun fond propre, avec une durée de crédit trop courte sans pour autant demander dans le contrat de prêt une clause de rééchelonnement de la durée du contrat ; qu’elle avait déjà obtenu que le crédit ne coure qu’à partir de 1992 et non de janvier 1991, date de conclusion du prêt ; que lors de l’expertise, la ville a démontré sans être véritablement contestée que la SNC n’aurait pas été capable de faire face aux remboursements du prêt ; qu’elle aurait ainsi été nécessairement amenée à demander un rééchelonnement du prêt ; que la société pouvait se trouver en difficultés en cas de non acceptation d’un rééchelonnement ;

— que si lors de l’expertise, la société a évoqué un accord oral des banques, cette thèse est peu probable compte tenu de l’importance de l’opération ; qu’au demeurant, la SNC aurait été bien imprudente de se satisfaire d’un accord oral ;

— que la rapport d’expertise relève l’insuffisance des fonds propres et la durée trop courte du crédit ; que toutefois les experts estiment normal le comportement de la SNC dès lors que la durée du crédit aurait pu être rallongée ; que les experts se sont livrés à une appréciation juridique sur l’absence de clause de rééchelonnement de la durée et n’ont pas étayé leur argumentation selon laquelle il s’agissait d’une pratique courante ; que par ailleurs, la présence d’une telle clause dans un contrat démontre la commune intentions des parties de se donner la possibilité de modifier la durée du contrat ; que si une telle clause n’est pas prévue dans le contrat initial c’est la preuve que les parties ne l’on pas envisagée ;

— que le préjudice subi découle également de plusieurs décisions de gestion exclusivement imputables à la SNC :

— que, d’abord , elle a refusé de vendre son terrain et bâtiment A et B à la SAI Les Bergues ; qu’une promesse de vente du 15 mars 1995 a été conclue entre la SNC et cette SAI pour un prix de 65 230 000 francs correspondant à la valeur du bien sur le marché comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Grasse le 2 novembre 1994 ; que cette vente aurait permis à la SNC de réaliser un bénéfice ; qu’elle a préféré faire appel du jugement du GI déclarant la promesse de vente parfaite alors qu’elle avait la possibilité en 1995 de réaliser une plus-value ; que ce comportement est directement à l’origine du préjudice qu’elle invoque ;

— qu’ensuite, elle ait pris une seconde décision de gestion critiquable en ne demandant pas l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire comme elle en avait la possibilité dans le cadre de l’article L.631-1 du code de commerce ; qu’ainsi n’est pas pris en compte l’espoir de recouvrer ultérieurement des créances sur des tiers lorsque certains actifs ne seront plus immobilisés ( Cass. Com. 23 novembre 1983, Bull. civ. IV, n° 319, p. 273) ; que le cas le plus simple est celui de la cessation matérielle des paiements où le débiteur n’est plus en mesure de faire face aux traites qu’il a acceptées ; qu’en l’espèce, l’état de cessation de paiement de la SNC ne fait guère de doute ; que les experts ont refusé de se prononcer sur ce point ; qu’ils reconnaissent cependant que la situation financière de la SNC était très mauvaise en l’absence de ressources et qu’elle était dans l’impossibilité de faire face aux échéances du contrat de prêt ; qu’elle aurait donc du demander l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire pour apurer sa dette plutôt que de laisser son préjudice s’aggraver ; que sa dette aurait pu s’en trouver réduite ; que c’est sans doute la raison pour laquelle ni les banques ni la société A Créances ne l’ont incitée à entamer une telle procédure ;

— que concernant le chef de préjudice spécifique relatif aux frais de remise en état du bâtiment B, la SNC n’a pas fait tout ce qui était en son pouvoir pour éviter les dégradations et le vandalisme ; que selon le protocole du 16 juillet 2008, la SNC devait réaliser les travaux de remise en état et d’achèvement au plus tard le 31 décembre 2009 mais n’a pas respecté ses engagements ;

— que la SNC n’a fait stipuler aucune condition suspensive tenant à l’obtention de permis de construire, notamment dans le contrat de prêt ; qu’une telle clause usuelle lui aurait cependant évité des difficultés ; qu’elle a ainsi commis une imprudence de nature à exonérer la commune ;

— que rien ne permet de penser que la société a procédé aux démarches nécessaires et aux démarches de bonne foi avec A Créances détentrice de la créance bancaire ; que la commune n’a pas non plus été régulièrement informée lors de la procédure de conciliation ; que la société SNC disposait déduction faite des 611 768 euros à verser à l’administration fiscale du reste du produit du protocole soit plus de 7,3 millions d’euros et des 2,7 millions d’euros versés au titre des provisions, soit 10 millions pour négocier avec A Créance une créance d’une valeur faciale de 17 millions d’euros à propos de laquelle l’expert a estimé que le prix de cession entre la BNP Paribas et A Créance était évaluable entre 30 et 50% de son montant mais déclarait ne pas être surpris si le prix de cette cession n’était que de 10% ou 20% ; qu’ainsi alors qu’elle était en mesure de la faire, la société s’est gardée de dépenser le moindre centime contrairement à ses engagements du 16 juillet 2008, la somme de 8 millions prévue ayant été versée par la commune le 29 juillet 2008 sur un compte bancaire à l’étranger comme l’a noté l’administration fiscale qui a aussi relevé qu’aucun travaux n’avait été initié sur le bâtiment ; que la commune n’a été que sporadiquement et insuffisamment informée de l’état des contentieux et généralement a postériori, sans information écrite régulière alors que la commune avait insisté sur sa volonté d’apporter son concours à la SNC ;

— que l’absence de volonté de la SNC d’engager de véritables négociations avec A Créances et sa volonté d’agir au contentieux à l’encontre de la détentrice de la créance ne sont pas conformes aux objectifs formulés dans le protocole du 16 juillet 2008 ; que cela est en outre contradictoire avec l’argumentation qu’avait développée la SNC dans son référé provision où elle soutenait l’urgence qu’il y avait à la faire bénéficier d’une provision pour entamer des pourparlers avec A Créances et éviter une adjudication du terrain au profit de cette dernière alors, qu’une fois cette somme versée, elle a refusé toute solution transactionnelle avec cette dernière et a préféré persister dans une voie contentieuse ; que cette action inexplicable est fautive ; que le comportement de la SNC et des dirigeants est de nature à écarter tout préjudice relatif cette opération ou à tout le moins à ne pas en évaluer le montant à une somme supérieure à celle déjà versée par la ville soit 10,7 millions d’euros ;

* à titre subsidiaire :

— sur les prétendus préjudices découlant du bâtiment B :

— à titre liminaire que le montant réclamé a fortement évolué entre la requête introductive d’instance et les différentes réclamations présentées à la ville et ce qui est désormais demandé ;

— que ce préjudice tiendrait à une prétendue perte de loyers qui auraient pu être perçus grâce à l’exploitation locative de ce bâtiment ; que toutefois, en premier lieu, la SNC ne verse pas de justificatifs suffisants relatifs à l’orientation de l’opération, ce qui doit conduire au rejet de la demande d’indemnisation de ce titre de préjudice ( CAA Nancy 21 juillet 1999, Bouniol, n° 97NC02528) ; qu’en second lieu, ce préjudice est purement éventuel ; qu’en l’espèce, le Conseil d’Etat a déjà eu à connaître d’une telle demande de la SNC et l’a écartée ; que dans ses conclusions sous CE 20 décembre 2006, n° 283352) le commissaire du gouvernement avait rejeté les demandes tirées des pertes de loyers alléguées sur le bâtiment B dès lors qu’une indemnisation avait déjà été accordée au titre de l’immobilisation du bâtiment et du coût de la remise en état ; qu’il avait en outre qualifié comme hypothétiques les évaluations présentes ; que le Conseil d’Etat l’a suivi et a indiqué qu’en l’état de l’instruction, le préjudice n’était qu’éventuel ; que le Conseil d’Etat avait déjà statué dans le même sens auparavant CE 17 décembre 2003, n° 255235, BJDU 2/2004,p. 127 ; qu’en l’espèce rien ne permet de penser que le bâtiment aurait pu être loué compte tenu des effets de la crise de l’immobilier survenue après 1990 et confirmée par un courrier de la société L M faisant état le 15 mai 1992 d’un ralentissement du marché, du prix trop élevé pour les sociétés locales , l’assez faible fréquence des visites sur le site, l’absence de suites données par des sociétés qui avaient manifesté un intérêt ; qu’aucune société ne s’est engagée à louer avant la fin de la construction, alors que cela est courant en pratique ; que le rapport d’expertise n’a pas écarté le caractère éventuel du préjudice ; que ce rapport a simplement procédé à une évaluation du préjudice aux dires de la SNC et ne s’est pas prononcé sur la question de l’éventualité du préjudice qu’il ne lui appartenait pas de trancher à peine d’irrégularité de l’expertise ; qu’en tout état de cause l’orientation locative du bâtiment B est contestable ; que d’abord, la SNC n’a pas fourni le dossier de prêt ; qu’elle n’a que tardivement invoqué ce chef de préjudice ; que l’extrait KBis de la SNC ne mentionne pas d’activité de location ; que l’on voit mal comment un banquier aurait accordé sur des montants très importants sans apports de fonds propre, un projet ouvert à la location alors que l’extrait Kbis de la société révèle qu’elle n’exerce pas une telle activité ; que l’infaisabilité économique d’une opération avec orientation locative du bâtiment B ne fait aucun doute ; que l’endettement total était de 8 157 44 euros pour finir le bâtiment B ; que la SNC était dénuée de fonds propres ; qu’il ne lui était donc pas possible de faire face aux échéances de l’emprunt contracté grâce aux revenus locatifs d’autant que cette exploitation de ce bâtiment aurait du permettre non seulement le remboursement de l’emprunt mais aussi le déblocage des fonds pour la construction des autres bâtiments A et C ; que selon le planning de construction et de commercialisation des bâtiments retenu par les experts, la SNC aurait du financer l’opération pendant près de deux ans jusqu’à la fin 1994 alors qu’elle n’avait pas de fonds propres ; que le rapport d’expertise reconnaît une situation incontestable de déséquilibre financier mais que cela ne rentre pas en ligne de compte ; que cela est contradictoire car une telle situation doit être prise en compte et influe sur le projet ; que selon les experts, il suffisait pour la banque d’accorder un différé de paiement des échéances ou un allongement de l’emprunt ; que cependant le contrat de prêt ne comprend aucune clause stipulant cette possibilité ; que d’un point de vue financier l’expert comptable de la ville estime qu’un différé de paiement ou rééchelonnement du prêt était hautement improbable ; qu’à supposer même que le prêt soit renégocié, les échéances d’emprunt restaient plus importantes que les revenus locatifs ; que le rapport d’expertise est entaché d’une autre contradiction majeure en relavant que la SNC aurait du apporter des fonds propres après avoir souligné qu’elle ne dispose d’aucun fond propre, et évoque la possibilité de vendre le bâtiment C tout en soulignant l’approche locative globale de l’opération ; que les experts se sont uniquement fondés sur les stipulations du contrat de crédit et des courriers d’agence immobilière ; que ces clauses sont usuelles dans des contrats de prêt relatifs à des opérations immobilières d’entreprise et n’empêchent pas le bénéficiaire de donner une autre finalité à l’opération surtout si la faisabilité économique pose problème ; qu’il n’est pas possible de savoir si l’intérêt des sociétés (ayant visité les lieux) porte sur une acquisition ou une location ; qu’enfin, lors de l’accédit du 17 avril 2007, il avait pu être constaté que les travaux, charges et intérêts financiers étaient comptabilisés en stock, méthode utilisée lorsque la nature de l’opération n’est pas définitivement arrêtée ; que d’autre éléments laissent penser que la SNC n’avait aucune certitude sur l’orientation locative de l’opération : d’une part si la durée du crédit de 14 ans a été retenu à l’appui de cette thèse, le contrat de prêt stipule aussi que le prêt peut être remboursé de manière anticipée ; d’autre part, si le contrat de prêt stipule que la SNC devait souscrire une assurance pour loyers impayés, elle n’a effectué aucune démarche en ce sens ; que si par extraordinaire, il était tenu compte de ce chef de préjudice, la SNC ne pourrait être indemnisée qu’à hauteur des bénéfices escomptées au titre des loyers ( CE 5 novembre 1969, Dame veuve Rescard, XXX, CE 2 novembre 1972, XXX ; que c’est cette méthode qui a été utilisée par l’expert pour le bâtiment A et pour le préjudice du bâtiment C ; que devront donc être déduits des loyers nets les frais financiers découlant du remboursement de l’emprunt (capital et intérêts) ainsi que le montant des déficits ; que dans tous les cas le préjudice est nul, la perte de bénéfices (2 010 665,6 € ou celle de 518 058,96 € selon les dates butoir retenues) étant très largement inférieure aux déficits cumulés entre 1992 et 1995 ;

— que les valeurs locatives retenues dans le rapport d’expertise ne sont pas comme il est soutenu, inférieures à celles qui avaient été proposées par la SNC ; que la démarche des experts consistant à estimer que le montant des loyers ne variait pas suivant l’utilisation artisanale, commerciale ou industrielle des locaux est artificielle en ne prenant pas en compte les facultés des locataires ; que c’est donc la démarche suivie par l’expert immobilier missionné par la ville qu’il convient d’appliquer ; qu’ainsi la valeur à retenir n’est pas celle 703,FF/m² mais celle de 722 FF/m² à pondérer en fonction de l’utilisation des locaux, les loyers étant plus bas pour une utilisation artisanale ou industrielle que pour une activité commerciale ; que l’utilisation du bâtiment B aurait du tenir compte de la ventilation des surfaces en fonction de l’affectation des surfaces telle qu’elle figurait dans le dossier de permis de construire ; qu’en outre, la ville ne comprend pas l’analyse des experts sur la localisation du projet, lequel n’est pas au cœur de la zone d’activités mais excentré, soit dans une situation qui remet en cause son attractivité ; que la prise en compte des parkings pour augmenter artificiellement la valeur locative procède d’une erreur d’analyse ; que la ville ne s’explique pas que les experts aient considéré contra legem que la taxe foncière devait être supportée par les locataires alors que selon l’article 1400 I du code général des impôts, elle pèse sur le propriétaire ; que, par suite, le préjudice relatif à la perte de loyers sur le bâtiment B doit être écarté ;

* sur le prétendu préjudice des frais de remise en état du bâtiment B :

— que la SNC est en très grande partie à l’origine de ce chef de préjudice et aurait de toute façon du supporter certains de ses frais ; que s’agissant de la perte d’étanchéité, l’arrêté interruptif de travaux n’empêchait pas le contrevenant de protéger son bien par exemple en terminant les travaux d’étanchéité, lesquels auraient de toute façon du être réalisés par elle au bout d’une douzaine d’années ; que s’agissant du vandalisme, les experts n‘ont pas examinés les autres mesures de protection qui auraient pu être prises, notamment la mise en place de grillage, tranchées, etc … ;

* sur le prétendu préjudice de surcoûts financiers :

— que les justificatifs présentés sont insuffisants et que ce préjudice se révèle inexistant ;

— que la jurisprudence exige la présence au dossier contentieux des pièces établissant le versement effectif des intérêts ; qu’une convention prévoyant que les sommes dues au titre d’emprunts portraient intérêts est insuffisante ( CE 1 juillet 1987, XXX ; qu’il en va de même pour la production d’avis de débit et de bordereaux d’escompte d’uns société de crédit, en l’absence de précisions sur l’objet, les conditions et l’emploi des emprunts concernés, ou de justifications sur l’engagement des charges pendant la période de responsabilité (CAA Lyon, 27 février 1996, SCI La Farnesina, n° 93LY00649) ; qu’en l’espèce, les experts ont noté la difficulté à évaluer le préjudice et même à en déterminer sa réalité faute de documents émanant de la société A Créances ; que la réalité de ce chef de préjudice est donc contestable ;

* sur les prétendus préjudices financiers :

— qu’il ressort clairement de l’expertise que seuls les surcoût financiers doivent être pris en compte ; qu’ainsi doivent être déduits des sommes réclamées par A Créances le capital emprunté et les intérêts normaux qui auraient du être supportés par la SNC sauf sinon à générer un enrichissement sans cause ; que si les experts fixent à 4 778 918,2 euros le surcoût financier théorique, ils concluent au fait que l’abandon de créance que la société A Créances pouvait accorder était d’une importance telle que cet abandon de créance aurait eu pour effet de quasiment faire disparaître le montant du surcoût financier ; que les experts sont souligné que le montant réclamé par A Créances n’est pas certain faute de justificatifs précis ; qu’il en va de même pour le coût réel du montant de la créance ; que compte tenu du coût réel du rachat de la créance par A Créances et de la déduction des frais normaux que la requérante aurait du prendre en charte en toute hypothèse, le surcoût financier est nul ; que, par ailleurs, la seule existence d’un contentieux pendant devant le juge judiciaire relatif au bien-fondé de la créance réclamée par A Créances fait obstacle au caractère certain du préjudice ( Cass. Com. 27 avril 1991, pourvoi n° 10-16.539 ; Cass. Com 7 mars 2000, Le Pen, RJF n° 6/00, n° 861 ; Cass. Com 2 juillet 1996, Borganetti, RJF 12/96, n° 1485) ; qu’il en va de même en l’absence d’une décision de l’autorité judiciaire ( CE 17 mars 1978, Ministre d’Etat, Ministre de l’intérieur, Recueil Lebon, tables, p. 940) ; que le préjudice n’étant pas certain, il ne saurait être indemnisé ; enfin, le caractère direct du lien de causalité entre le surcoût financier du prêt et le refus irrégulier du permis de construire fait défaut ; qu’en l’espèce, le surcoût financier découle directement de l’exécution de la convention de prêt conclue par la requérante et ses dirigeants et non du refus de permis de construire ( CAA Paris, 15 octobre 1998, Brault, BJDU 1999, p. 69) ; qu’en tout état de cause, le montant des indemnités découlant de l’impossibilité de rembourser le prêt ne saurait excéder la valeur du terrain ; que le montant des intérêts dont le remboursement serait accordé devrait ainsi nécessairement être réduit au prorata de la différence relevée ( CE 12 février 1975, Ministre de l’équipement, n° 95445) ;

* sur le préjudice relatif aux bâtiments A et C :

— que l’absence de préjudice imputable au refus de permis de construire ne fait pas de doute ; que dans ses conclusions sous l’arrêt CE 17 décembre 2003, n° 255235, BJDU 2/2004, p. 127, le commissaire du gouvernement avait indiqué qu’aucun document ne permettait de considérer que ces projets étaient sérieusement engagés et que le préjudice pourrait avoir un caractère certain ; que dans sas conclusions sous l’arrêt CE 20 décembre 2006, n° 283352, il rappelait que les justifications présentées étaient lacunaires et hypothétiques pour écarter ce chef de préjudice ; qu’en l’espèce rien ne permet de penser que des démarches auraient été effectuées en vue de la construction de ces bâtiments ; que l’expert reconnait que la SNC aurait eu les pires difficultés pour trouver des sources de financement et que la faisabilité économique de l’opération n’était tout simplement pas démontrable ; qu’à titre subsidiaire, seule une indemnisation pour perte de chance de vendre le bâtiment A pourrait à la rigueur être accordée ; que l’expertise a sur ce point retenu un préjudice de 91 121,70 € ; que pour le bâtiment C, le rapport exclut, en l’état des contraintes de construction, la faisabilité économique de l’opération quelle que soit son orientation ;

* sur la période à prendre en compte :

— qu’à supposer qu’un préjudice ait été réellement subi, la période ne court pas du premier permis jusqu’à aujourd’hui ; qu’elle ne peut débuter qu’au 28 juillet 1994, date du refus irrégulier, comme déjà indiqué par le Conseil d’Etat dans son arrêt du 28 décembre 2006 et se termine le jour de la vente des biens à la SAI Les Bergues le 22 mai 1995, date d’intervention d’une vente déclarée parfaite par le TGI de Grasse le 2 novembre 2004 ; qu’à tout le moins, la période a pris fin le 9 septembre 2002, date de délivrance du permis de construire ; qu’à supposer que le préjudice continue à courir postérieurement à l’octroi du permis modificatif, le permis est périmé en raison de l’interruption des travaux pendant plus d’un an ; que la SNC ne saurait donc soutenir que son préjudice continue de courir après cette date ; que requérante ne peut se prévaloir d’un fait de l’administration ; qu’en l’espèce, il n’y a pas eu d’acte matériel de l’administration postérieur à l’octroi du permis qui serait directement à l’origine de l’impossibilité alléguée par la SNC de réaliser l’opération ; que la SNC n’a jamais sollicité une prorogation de délai ; que sa volonté est de ne pas réaliser les travaux de construction du bâtiment C ; que la période à prendre en compte finit ainsi en 2002 ou, à la rigueur, en 2003 ; qu’enfin, la période d’indemnisation à prendre en compte s’est achevée par l’homologation du protocole par le tribunal de céans ; que compte tenu de la somme de 10,7 millions d’euros dont elle disposait, elle avait la possibilité de négocier avec l’organisme détenteur de la créance bancaire, de reprendre les travaux et de solliciter toute autorisation administrative nécessaire ; qu’elle n’a respecté aucun des engagements auxquels elle avait souscrit dans le protocole ; qu’elle ne saurait donc se retrancher derrière son inaction pour prétendre à la continuation d’un préjudice qui lui est entièrement imputable ; oche Créances le capita emp^runté et les intérêts normaux qui auraient du être supportés par la SNC, sauf à gébnérer sinon un ernrichissemetn sdans cause

— que si un préjudice devait néanmoins être retenu par le juge, il devrait nécessairement tenir compte des avantages financiers dont a bénéficié la SNC de même que des intérêts de la somme à compter des dates auxquelles ses fractions lui ont versées ;

Vu le mémoire enregistré le 12 juin 2015 en télécopie confirmé par la production de l’original le 15 juin 2015, présenté pour la SNC Cannes Estérel dans les mêmes conditions que précédemment qui persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens ;

La société requérante soutient, en outre :

— que contrairement à ce que soutient la commune de Cannes, le préjudice dont il est demandé réparation ne trouve pas sa cause dans l’exécution des travaux non conformes au permis initial ; que si la société a commis une faute, les quelques mois de retard qui peuvent être imputés à cette faute soit du 9 juin 1992, date d’interruption des travaux à la date du 19 septembre 1992, date à laquelle le permis de construire aurait du être délivré, il n’est demandé aucune indemnisation pour cette période ; que le seul préjudice dont il est réclamé réparation est celui imputable aux fautes de la commune ;

— que la commune ne saurait soutenir que la société aurait pu en août 1992 se conformer au permis initial, puisque c’est toute l’emprise au sol des constructions qui avait été modifiée ;

— que les experts se sont expliqués sur le caractère prétendument dangereux du montage financier et n’ont retenu aucune légèreté sur le plan de la technique financière et bancaire ;

— que les fautes de gestion reprochées à la société ne sont ni fautives ni à l’origine de son préjudice :

— qu’en premier lieu, les conditions dans lesquelles la SAI Les Bergues, agissant en sous-main pour la ville s’est proposée de racheter le terrain étaient scandaleuses et lésionnaires ;

— qu’en deuxième lieu, le choix de la SNC de ne pas demander un redressement judiciaire n’est pas une décision fautive de gestion à l’égard de la commune ; que ce choix du gérant par ailleurs caution de la SNC s’explique par le fait qu’il n’avait pas envie d’être placé en procédure collective qui l’aurait dessaisi du dossier et provoqué la vente aux enchères de l’immeuble sans espoir de retour alors que là où il y avait un actif excédant le passif, il ne serait rien resté du tout ; qu’il est acquis que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ( Cass. Civ 2^e, 18 janvier 2003, Bull. civ. II, n° 203) ;

— qu’en troisième lieu, les experts ont déjà expliqué les raisons pour lesquelles la SNC n’a pas commis de faute concernant la protection de son immeuble ; qu’elle-même a expliqué les raisons pour lesquelles il lui est impossible, encore aujourd’hui, d’exécuter les travaux sur l’immeuble qui fait l’objet d’une saisie ;

— qu’en quatrième lieu, on n’a jamais vu dans un contrat de prêt une clause suspensive relative à la délivrance d’un permis de construire ; que les fonds ne sont débloqués qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; que le permis initial a bien été délivré ;

— qu’en cinquième lieu, la ville ne peut soutenir ne rien savoir des discussions entre la SNC et la société A Créances ni que ses dirigeants ne souhaitaient pas mener de véritables négociations ; que M. E a rencontré le dirigeant de A Créances deux mois après la signature du protocole avec le conciliateur ; que ce dernier a pu constater la réticence de cette société à tout accord amiable ; que M. E a informé la ville des initiatives qu’il prenait au cours de la conciliation ; qu’un accord avec A Créances est très compliqué dès lors qu’une renonciation de cette dernière à tout ou partie de sa créance génère automatiquement un bénéfice fiscal et une imposition exigible de 50% de l’abandon de créance outre CSG dans le chef des associés ; que cette difficulté rédhibitoire est expliquée dans la lettre des adressée à la SNC par les services fiscaux en janvier 2011 ; que la commune connaît parfaitement ces tentatives et ces difficultés ; que rien n’interdisait à la commune auprès de laquelle A Créances s’était rapprochée de faire mieux que la SNC en négociant la créance de sorte que le préjudice financier soit effacé ; qu’il n’existe pas de contradiction pour la SNC d’avoir indiqué en référé provision l’urgence de bénéficier d’une provision pour éviter une adjudication et de n’avoir pas mis un terme à la procédure avec A Créances après avoir reçu une provision de 8 millions d’euros ; qu’en effet, en 2007, Hoches Créances réclamait plus de 15 millions d’euros ; que ce n’est pas pour rien que la SNC réclamait une provision de 17,5 millions d’euros ; qu’elle avait espéré qu’avec l’avance de la commune, elle parviendrait à trouver un accord amiable ; qu’elle s’est heurtée à un créancier intraitable convaincu que son débiteur serait in fine solvable entre le capital immobilisé et les indemnités à recevoir ;

— que la contestation par la commune de tous les chefs de préjudice n’est pas sérieuse ;

— que concernant la vocation locative du bâtiment, il n’y a aucun doute ; que les experts ont consacré une note exclusivement dédiée à ce point ; qu’ils ont noté les mentions figurant dans le contrat de prêt de la SO.B.I. ; qu’un mandate de location a été signé avec la société L M dès le 30 juillet 199 soit avant même la signature du prêt ; que si la ville fait grand cas de ce que la SNC n’a pu obtenir qu’il soit fait droit au compulsoire présenté aux juridictions monégasques sur la suggestion de l’expert, elle a elle-même échoué dans cette procédure et n’a pas donné suite à une proposition selon laquelle son avocat aurait pu établir une nouvelle requête à cette fin au nom de la SNC ; que les experts ne se sont pas déclarés gênés dans leur analyse par l’absence du dossier initial ;

— que le préjudice de pertes locatives n’a rien d’éventuel ; que, d’une part, la commune ne peut utilement se référer aux décisions du Conseil d’Etat rendues en référé, en l’état de l’instruction, faute notamment de disposer de l’expertise ordonnée ; que le Conseil d’Etat n’a pas parlé de préjudice éventuel mais au contraire a estimé que la perte de revenus locatifs serait de nature à ouvrir éventuellement doit à indemnisation selon ce qui ressortira de l’expertise ; que, d’autre part, elle ne peut affirmer que rien ne permet de penser que l’immeuble aurait pu être loué, alors que tous les experts ont pensé le contraire ;

— que l’orientation locative du bâtiment B n’est pas sérieusement contestable ; que la SNC a évalué en ces termes son préjudice dès qu’elle a été pourvue d’un conseil sérieux, c’est-à-dire depuis 2003 devant le Conseil d’Etat ; que la commune ne peut se référer à l’extrait Kbis pour en déduire que la SNC ne pouvait pas louer des immeubles alors que les statuts de la société publiés au tribunal de commerce et lus par l’expert lui donnent pour objet social tant la location que la vente ; que les experts ont réfuté la prétendue infaisabilité économique d’une opération locative en relavant que la SNC aurait pu obtenir un léger allongement de la période de remboursement ; qu’ils n’ont évoqué qu’une difficulté transitoire ; que cela repose sur une valeur locative retenue très faible ; que les experts ne se sont pas fondés que sur les stipulations du crédit et des courriers d’agence immobilière mais aussi sur la durée du prêt, la qualité de la construction, la technologie du crédit, le mandat de location donné à L M laquelle a fait effectuer des visites à compter d’avril 1992 ; que la stipulation dans le contrat de prêt d’une faculté de remboursement anticipé ne signifie pas une volonté de vendre mais seulement la possibilité de substituer une autre banque prêteuse et celle de pouvoir user de cette faculté en cas de vente ;

— que la problématique des intérêts d’emprunt dans la détermination du préjudice locatif a été bien appréhendée par les experts dès lors que la SNC ayant emprunté doit rembourser, de sorte que les intérêts d’emprunt sont déduits et qu’il ne reste que la perte de bénéfices nets ;

— que si la commune conteste aussi l’évaluation des valeurs locatives, la requérante aussi ; que l’enjeu de ce point qui commande notamment le sort du bâtiment B est considérable et peut aisément faire l’objet d’un complément d’expertise sans que tout soit remis en cause ;

— que concernant les frais de remise en état, les experts se sont largement expliqués quant aux reproches formulés par la commune ; qu’en l’état d’un arrêté interruptif de travaux, il n’était pas possible de réaliser l’étanchéité définitive sur un bâtiment réputé mal implanté ; que le coût de location des bâches était de deux fois supérieur à celui de la remise en état, qu’il en va de même d’un gardiennage complet, à le supposer efficace ; que le reproche de la commune est spécieux ; que le gérant de la SNC a laissé en place des équipes d’ouvriers jusqu’à faillite de son entreprise TPE ; que l’un des ouvriers a dormi sur place jusqu’à la fin 2003 avec mission de surveiller les lieux ; qu’ensuite, il a eu recours à un gardien accompagné d’un chien ; qu’avec des moyens limités il ne pouvait empêcher que le chantier d’un bâtiment de cette importance subisse des déprédations ; que le maire est responsable de la sécurité des personnes et des biens ;

— que concernant le surcoût des intérêts à raison du temps écoulé, la SNC s’est suffisamment expliquée ; que tout le monde est d’accord pour retenir que seul le surcoût d’intérêt ( hors capital et hors intérêts normalement payés) doit être pris en considération ; qu’il est scandaleux et cynique de prétendre que ce surcoût ne pourrait être indemnisé qu’à la condition d’avoir été préalablement payé alors qu’à défaut d’indemnisation, la victime ne pourra jamais payer ; qu’il faut trouver une solution ; que rien n’interdirait au tribunal d’ordonner à la commune de séquestrer la somme nécessaire au paiement de ce surcoût, avec mission au séquestre désigné de ne s’en dessaisir qu’au profit de la société A Créances ou de tout autre créancier qui lui serait substitué ;

— que la commune divague sur le caractère prétendument indirect du préjudice qui ne résulterait que de la convention passée avec les banques et sur le fait que l’emprunteur a été mis dans l’impossibilité d’exécuter par la faute d’une commune innocente (sic) ; qu’à supposer que le préjudice relatif au surcoût des intérêts doive être cantonné à la valeur du bien financé, il faut alors tenir compte non seulement du terrain mais aussi de la construction ;

— que tout paraît avoir été dit sur les bâtiments A et C ;

— que concernant la période d’indemnisation, si selon la commune le préjudice aurait cessé à la date à laquelle une promesse de vente a été arrachée à la SAI Les Bergues entraînant une vente déclarée parfaite par jugement du TGI de Grasse du 2 novembre 29004, la Cour d’appel d’Aix- en-Provence a constaté que cette SAI avait renoncé à cette vente ; qu’il faudrait sinon s’arrêter en septembre 2002, dater de délivrance du permis modificatif ; mais que cette hypothèse n’est pas sérieuse dès lord qu''on ne voit pas comment la SNC aurait pu faire quoi que ce soit en septembre 2002 sur un terrain déjà saisi et alors qu’elle n’avait que des dettes ;

— que si la commune soutient alors que le permis de 2002 serait périmé et que le préjudice ne pourrait courir au-delà de 2004, cette thèse est erronée et dépourvue de conséquences sur le litige indemnitaire ; qu’en effet, la péremption d’un permis de construire ne peut être opposée à un constructeur empêché de construire par la faute de la collectivité publique ; que le fait de l’administration peut résider dans un acte illégal ( CE 26 juillet 1978, Comité de défense des sites de Trégastel, Lebon, p. 174) oui encore dans tout comportement ayant eu pour effet concret d’empêcher la réalisation des travaux ( CE 24 avril 1981, SCI Jacqueline ; CAA Marseille 17 octobre 2013, XXX ; et, a contrario, CE 9 février 1996, Société en nom collectif Aubertin, n° 11889) ; que c’est parce que la commune a provoqué la ruine de la SNC que cette dernière n’a pas été en mesure de reprendre les travaux ; que lorsqu’elle a conclu le protocole de 2008, la commune admettait que le permis n’était pas périmé à cette date ; que, par ailleurs, à l’exception du terrain d’assiette du bâtiment A devenu inconstructible en raison du PPRI, le reste du terrain est toujours constructible aujourd’hui avec des possibilités constructives au moins équivalentes à celles prévalant en 1992 ; qu’ainsi rien n’interdirait à la SNC de solliciter même aujourd’hui un nouveau permis de construire identique à celui sollicité au mois de juin 1992 ;

— que la ville ne saurait se prévaloir du protocole de 2008 et du versement de somme qu’il prévoyait pour soutenir que la SNC aurait du reprendre les travaux alors que l’immeuble est sous le coup d’une saisie immobilière interdisant toute reprise des travaux tant que le litige avec A Créances ne se sera pas dénoué ;

Vu le mémoire transmis par télé-recours, enregistré le 13 juin 2015 à 18 h 41, présenté pour la commune de Cannes dans les mêmes conditions que précédemment qui persiste dans ses écritures antérieures ;

La commune fait en outre valoir :

— que les faits imputables à la SNC et à ses dirigeants, à l’origine du préjudice allégué sont incontestables :

— qu’en premier lieu, si les requérants se bornent à affirmer que la SNC ne pouvait pas conformer au permis initial, elle a auparavant soutenu que les modifications apportées au projet étaient mineures ; que c’est l’entreprise de M. E gérant de la SNC qui procédait à la construction du bâtiment ; que si l’emprise au sol était effectivement passée de 3300 m² à 4050 m², une démolition était possible pour réduite un bâtiment par découpe des façades afin de revenir à l’emprise autorisée ; que le tribunal ne se laissera donc pas abuser ;

— qu’en deuxième lieu, la commune a démontré les insuffisances du rapport d’expertise quant au caractère dangereux du montage financier, lequel relève néanmoins l’insuffisance des fonds propres et la durée trop faible du crédit ; que si les experts pour justifier le comportement des requérants ont relevé que la durée du crédit aurait pu être rallongée, aucune clause de rééchelonnement de la durée n’était stipulée ; que l’omission de faire figurer une clause si courante par une entreprise spécialisée rompue à ce type de montage est fautive ;

— qu’en troisième lieu, l’affirmation selon laquelle l’Immobilière des Bergues aurait agi en sous-main pour le compte de la ville est diffamatoire et dénuée du moindre fondement ; que ces accusations sont d’autant plus scandaleuses que l’ordonnance de non-lieu du juge du TGI de Paris du 31 août 1999 avait souligné que le refus de vendre à cette société s’expliquait par la non-perception d’une commission pour le moins douteuse ; qu’en réalité, les requérants tentent de dissimuler sous l’outrance des termes la réalité selon laquelle ils ont, pour des raisons discutables, refusé de céder le terrain alors que les conditions proposées à cet effet leur permettaient de réaliser un joli bénéfice ;

— qu’en quatrième lieu, la décision de ne pas se déclarer en redressement judiciaire est directement à l’origine de l’aggravation du préjudice ; qu’elle est d’autant plus étonnante que M. E était personnellement caution des dettes de la société ; qu’on ne comprend dès l’absence d’utilisation de cette procédure qui aurait permis d’apurer les dettes de la société ; que les requérants soutiennent vainement qu’ils auraient été contraints de vendre le terrain « à la casse » ; qu’en cas de redressement judiciaire, la vente n’aurait pu être prononcée sans leur accord ; que l’on voit mal au demeurant l’intérêt pour apurer les dettes de vendre au rabais l’actif principal d’une structure ;

— qu’en cinquième lieu, sur la carence des requérants quant à la protection de l’immeuble, aucune démarche n’a été effectuée malgré le versement de 10,7 millions d’euros ;

— qu’en sixième lieu, les requérants ne peuvent se retrancher derrière une prétendue pratique relative à l’absence de condition suspensive tendant à l’obtention du permis de construire dans le contrat de prêt dès lors que l’introduction d’une condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation administrative est courante en matière bancaire ; que l’insertion d’une telle clause aurait permis à la SNC, vis-à-vis de la banque, de se prémunir de l’irrégularité du permis ; que la commune s’étonne que les travaux ont été réalisés en ne respectant pas le permis initial ;

— que les requérants font preuve de mauvaise foi en soutenant avoir exécuté de bonne foi le protocole d’accord du 16 juillet 2008 :

— qu’en premier lieu, il n’y a eu qu’une seule réunion de négociation depuis huit ans avec la société A Créances ;

— qu’en deuxième lieu, les requérants ne s’expliquent pas sur les raisons pour lesquelles ils n’ont pas tenu la commune informée, en contradiction avec l’article 2 du protocole, des démarches et procédures engagées à l’égard d’A Créances ;

— qu’en troisième lieu, les requérants ne justifient en rien du montant de l’imposition qui découlerait du versement par la ville de 8 millions d’euros ; qu’ils se gardent bien de faire état de la somme versée aux services fiscaux ; que l’on ne retrouve trace dans le dossier que d’une somme de 611 768 euros, très lointaine du pourcentage allégué de 50% ; que si les requérants s’étonnent de devoir payer des impôts, ils auraient en tout état de cause dû les supporter si leur opération s’était déroulée normalement ;

— qu’en quatrième lieu, les requérants soutiennent de mauvaise foi que la commune aurait dû entamer des négociations avec A Créances ; que la commune se demande alors pourquoi les requérants ne l’ont pas associée aux négociations entamées ni ne l’ont tenue informée ; qu’en réalité, ils ont tout fait pour que la commune ne soit pas associée aux négociations ; qu’elle avait pourtant tentée d’être informée en insérant une clause à cet effet dans le protocole du 16 juillet 2008 ; que dans le cours de la procédure de conciliation, elle a proposé en vain de l’assister dans le cadre de ses négociations avec A Créances ; qu’en outre la commune n’étant pas débitrice vis-à-vis de Hocher Créances, elle ne pouvait directement conclure un accord avec cette dernière ; qu’au demeurant à supposer même que la commune eusse pu se lancer dans une activité de reprise de créances détenues par des établissements bancaires sur un promoteur immobilier et procède immédiatement à l’extinction des différentes voies d’exécution mises en œuvre, se poserait alors la question de l’avantage financier consenti à la SNC, hors cas improbable où elle accepterait de régler sa dette à la commune ; que comme il ressort de l’expertise que le préjudice ne pourrait que résider dans le surcoût financier de 34 381 223 francs, si la commune prenait en charge la totalité du coût de la créance, alors qu’elle a déjà versé 10,7 millions d’euros, elle accorderait une libéralité déguisée à la SNC et à ses dirigeants ; que seule la SNC était susceptible de se désengager directement de sa dette ; que si une convention tripartite avait été envisagée, les requérants s’y sont opposés ;

— que si les requérants soutiennent s’être heurtés à un créancier intraitable, aucune pièce du dossier ne vient étayer cette affirmation ; qu’au 16 juillet 2008, les requérants disposaient de 10,7 millions d’euros ; qu’après déduction de la somme de 611 768 euros à verser à l’administration fiscale, ils disposaient de 10 millions d’euros pour négocier avec Hoches Créances pour une créance d’une valeur faciale de 17 millions d’euros pour laquelle l’expert a estimé que le prix de cession de la créance était évaluable entre 30 et 50 % de son montant et indiqué qu’il ne serait pas surpris si le prix de cette cession n’avait été que de 10 ou 20% ; qu’en réalité les requérants ont préféré transférer les 8 millions d’euros sur un compte à l’étranger le jour même de leur encaissement ; qu’ils ont ensuite mené de vagues négociations qui n’ont pu aboutir ; qu’ils ont poursuivi les procédures judiciaires menées contre A Créances afin de faire annuler l’acte de cession de créance ; que leur volonté était de faire annuler la dette bancaire tout en obtenant une indemnisation de la commune ; qu’ils tentent aujourd’hui de faire croire à la juridiction que l’importante somme versée par la commune ne leur permettrait pas de trouver une issue avec A Créances et de reprendre leur projet de telle sorte que le préjudice serait continu, que tout cela est bien commode ; que la commune s’indigne d’avoir été trompée quant à l’exécution du protocole ; que la mauvaise foi des requérants est patente ;

— que sur la prétendue perte de loyers, la ville maintient les plus expresses réserves sur les conclusions de l’expertise :

— qu’en effet, les pièces du dossier sur lesquelles les experts se sont fondés pour établir l’orientation locative sont une phrase isolée du contrat de prêt, des courriers d’agences immobilières très vagues et qui n’ont pas abouti, l’existence d’un mandat de location qui n’engageait à rien et ne démontrait pas l’orientation certaine de l’opération ;

— qu’en ce qui concerne les développements relatifs au compulsoire, les requérants sont aussi de mauvaise foi :

— qu’en effet la requête de la SNC a été jugée irrecevable par le président du tribunal de première instance de Monaco le 29 mai 2007 pour absence de requête gracieuse préalable ; que si la ville pour pallier la carence frauduleuse de la SNC, a elle-même engagée une telle procédure sa requête a été rejetée par décision du 13 septembre 2007 ; que contrairement à la possibilité qu’indiquait la juridiction monégasque dans cette décision, pour la SNC de représenter utilement une requête gracieuse en compulsoire, elle ne l’a pas fait ; que manifestement, elle ne souhaite pas obtenir le dossier bancaire qui aurait été utile pour fixer l’orientation locative ou à la vente de l’opération ;

— que la commune maintient que ce préjudice est purement éventuel ; que comme l’avait souligné le commissaire du gouvernement sous l’arrêt CE 20 décembre 2006, les pertes de loyers alléguées sur le bâtiment ne pouvaient qu’être rejetées dès lors que la SNC avait déjà obtenu une indemnisation au titre de l’immobilisation du bâtiment et du coût de sa remise en état ; qu’en outre, il avait qualifiées d’hypothétiques les évaluations présentées ; que c’est vainement qu’il est soutenu que le rapport d’expertise à écarté le caractère éventuel de ce chef de préjudice ; qu’en effet les experts ne se sont pas prononcés sur le caractère éventuel de ce chef de préjudice ; que sur ce caractère, la société L M fait état d’un ralentissement du marché, de prix généralement pratiqués trop élevés pour les sociétés locales ; que les autres pièces du dossier font état d’un faible nombre de visites et de ce qu’aucune société ayant visité les lieux n’avait fait d’offre de location sérieuse ;

— que sur l’orientation de l’opération, les requérants ne contestent pas que la SNC n’a invoqué que très tardivement le préjudice de perte de loyers dans sa requête en référé expertise ayant abouti à l’ordonnance du 17 juin 2004 ;

— que rien ne permet de penser que les statuts de la société n’auraient pas été modifiés pour les besoins de la cause, après l’opération ;

— que sur l’infaisabilité économique, la commune maintient que le rapport d’expertise est resté silencieux sur ses arguments ; que les experts se sont retranchés derrière la possibilité d’un rallongement de la durée du prêt ou d’un différé de paiement des échéances alors qu’aucune clause de rééchelonnement n’était prévue ;

— que subsidiairement, sur l’indemnisation à hauteur des bénéfices escomptés, elle maintient, sans être sérieusement contestée, que les frais financiers découlant du remboursement de l’emprunt capital et intérêts devront être déduits dès lorsqu’ils auraient dû être supportés par la SNC si elle avait normalement remboursé son prêt ;

— que sur l’évaluation des valeurs locatives retenues par le rapport d’expertise, elle maintient ses plus expresses réserves ; que les requérants n’hésitent pas à demander une nouvelle expertise afin d’évaluer les valeurs locatives ; qu’elle s’en remet à la sagesse du tribunal sur ce point ; que si une expertise devait être ordonnée, l’orientation de l’opération devrait être réétudiée ;

— que concernant les frais de remise en état du bâtiment B, la SNC ne saurait raisonnablement invoquer la responsabilité du maire pour assurer la sécurité des personnes et des biens ; que c’est d’autant plus inacceptable que compte tenu des provisions versées avant même la conclusion du protocole elle disposait de moyens suffisants pour protéger et entretenir le site ;

— que concernant la question des intérêts financiers, elle maintient que les intérêts doivent avoir été effectivement versés pour pouvoir être indemnisés ; que la proposition de séquestre est malhonnête, ; les requérants étant en mesure de trouver une issue favorable avec A Créances ; qu’ils auraient pu verser à cette dernière une somme qui aurait réglé la totalité de la créance bancaire puis en faire état devant le tribunal ; qu’ils s’en sont bien gardés et ont préféré transférer les 8 millions du protocole sur un compte à l’étranger ; qu’ils ne sauraient inviter le juge à pallier leurs propres turpitudes ; qu’en raison du coût réel du rachat de la créance par A Créances et de la déduction des frais financiers normaux que la société aurait dû prendre en charge en toute hypothèse, le surcoût financier est nul ; qu’elle maintient que la seule existence d’un contentieux actuellement pendant devant le juge judiciaire relatif au bien-fondé de la créance réclamée par A créance fait obstacle au caractère certain du préjudice ;

— que sur la période a prendre en compte, les requérants ne sauraient soutenir que la commune a provoqué la ruine de la SNC alors qu’elle leur a versé 10,7 millions euros : que par ailleurs, dès 2003, la SNC a obtenu une provision de 1,5 millions qui aurait pu être mobilisée pour reprendre l’opération de sorte qu’a minima, le délai d’un an de caducité du permis de construire courait à compter de cette date ; qu’une nouvelle provision de 1,2 millions a été versée après cette date de sorte que le délai de caducité, s’il n’était pas expiré, serait échu un an après le versement de cette somme ; que c’est en raison de l’inaction coupable de la SNC que le permis est devenu caduc ; que la commune maintient qu’en tout état de cause la période d’indemnisation à prendre en compte s’est achevée avec l’homologation du protocole du 16 juillet 2008 par le tribunal administratif et le versement de la somme de 8 millions euros ;

— qu’enfin, la signature du protocole ne vaut pas reconnaissance de non-péremption du permis ; que la SNC s’engageait à reprendre les travaux (et non le permis de construire) ; que de plus, la reprise des travaux dans le délai d’un an ne concernait que le bâtiment B ; que cela n’impliquait pas une dispense de permis de construire ou de déclaration préalable si cette reprise nécessitait une autorisation d’urbanisme ;

— qu’en outre, les possibilités de construction ne doivent pas être appréhendées par apport à l’année 1992 mais par rapport à l’année 2002, date de délivrance du permis modificatif ; que si depuis 2002, les règles d’urbanisme ont évolué, le terrain demeure néanmoins largement constructible ; qu’ainsi la SNC pouvait en réalité procéder à la mise en œuvre de l’opération immobilière et exécuter les obligations découlant du protocole ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier publiée au Journal Officiel du 12 décembre 2001, modifiée ;

Vu le code civil ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 18 juin 2015 :

— le rapport de M. Orengo, rapporteur ;

— les conclusions de M. Tukov, rapporteur public ;

— et les observations de M^e David Gaschignard, avocat de la SNC Cannes Estérel, celles de M^e Bigas, avocat de la commune de Cannes et celles de M^me G représentant le préfet des Alpes-Maritimes ;

Considérant ce qui suit :

1. Par acte notarié du 25 août 1989, la SNC Cannes Estérel, gérée par M. J E a acquis des époux Z pour 14 millions de francs hors taxes (2 134 286,24 € HT) correspondant à 15 820 000 FF TTC (2 411 743,54 € TTC) la parcelle cadastrée AC 85 d’une superficie de 18 710 m² située au XXX au 55-57 AC AD AE sur la commune de Cannes. Pour financer cette acquisition, M. E a versé sur ses fonds propres la somme de 600 000 francs (91 469,41 €). Le reste du prix a été acquitté au moyen, d’une part, d’une somme de 12 400 000 francs (1 890 367,81€) provenant d’une ouverture de crédit de 19 400 000 francs (2 957 510,93 €) consenti à la SNC Cannes Estérel par la Banque pour l’Industrie Française dont les sept autres millions étaient destinés à la mise en œuvre de la construction du premier bâtiment de l’ensemble de trois immeubles que l’intéressé envisageait d’édifier sur ce terrain et, d’autre part, d’une dation, le surplus d’un million de francs (152 449,01 €) étant converti en une obligation de construction et de livraison sans frais ni taxe d’une SHON de 185 m² de locaux à usage de commerce, industriel ou de bureaux et cinq parkings.

2. Un peu plus de deux mois plus tôt, par arrêté du 13 juin 1989, le maire de Cannes avait délivré à M. J E qui en avait déposé la demande le 9 janvier 1989, un permis de construire n° PC 006 029 89 00010 à l’effet d’édifier trois immeubles à usage de bureaux, d’industrie et de commerces représentant une SHON de 18 907 m² et une SHOB de 29 358 m² pour un volume de 87 558 mètres cubes sur cette parcelle. Par déclaration d’ouverture de travaux reçue en mairie le 23 mars 1990, M. E a déclaré le chantier ouvert au 1^er mars 1990. Par arrêté du 9 janvier 1991, le bénéfice de ce permis a été transféré à la SNC Cannes Estérel constituée entre M. E et son épouse. Le 11 janvier 1991, un consortium de banques composé de la Société de Banque et d’Investissements (SO.B.I.), de la CAMEFI, de la Banque Centrale Monégasque de Crédits et de la Banque Transatlantique de Monaco a consenti à la SNC Cannes Estérel un prêt de 41 570 000 francs ( 6 337 305,64 € ) destiné, en premier lieu, au remboursement du prêt accordé par la Banque pour l’Industrie Française mentionné au point 1 ci-dessus, en deuxième lieu, à la constitution d’une provision sur agios à hauteur de 1 500 000 francs ( 228 673,52 € ) et, en troisième lieu, au financement de la construction de la première tranche du programme immobilier d’entreprise faisant l’objet du permis de construire déjà mentionné.

3. Alors que les travaux qui avaient débuté par la construction du bâtiment B étaient très largement avancés, cet immeuble étant construit à 88%, un procès-verbal du 5 juin 1992 a constaté d’importantes discordances entre les travaux réalisés et le permis de construire délivré. Ces discordances consistaient en la création d’une aire de stationnement de 1218 m² au niveau de la toiture terrasse recouvrant le sous-sol du bâtiment, en la construction de part et d’autre de l’ouvrage de deux rampes d’accès dont celle située côté Nord empiétait sur l’espace boisé classé à conserver figurant au POS, en la réalisation de deux édicules supplémentaires en façade Ouest de 18 m² d’emprise chacun abritant des cages d’ascenseurs et des escaliers et, enfin, une extension de l’emprise au sol du bâtiment supérieure de 750 m² à celle autorisée. Sur le fondement de ce procès-verbal, le maire de Cannes a pris le 9 juin 1992 un arrêté interruptif de travaux dont la légalité n’a pas été contestée devant la juridiction administrative. Par jugement du 14 février 2001, le tribunal de grande instance de Grasse a reconnu les infractions et condamné l’intéressé. Par arrêt du 1^er avril 2003, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé la réalité des infractions d’urbanisme et la culpabilité de M. E.

4. Cependant, avant que n’interviennent ces décisions du juge judiciaire et dans le but de régulariser les infractions reprochées mais aussi de modifier les deux autres bâtiments (A et C) à réaliser, M. E avait déposé le 19 juin 1992 une demande de permis enregistrée sous le n° PC 006 029 92 0269. Alors que cette demande était en cours d’instruction, l’intéressé a déposé sous le n° PC 006 029 92 0549 une nouvelle demande de permis de construire le 17 décembre 1992, suivie de trois demandes modificatives les 2 février 1993, 19 mars 1993 et 12 mai 1993. Le projet afférent à ces deux demandes de permis consistait à modifier légèrement l’implantation des trois bâtiments, à réduire tant l’emprise totale que les SHON et SHOB totales ainsi que le volume total. L’aspect général du projet était semblable en nombre de niveaux et de hauteur de bâtiments et les modifications envisagées avaient pour objet d’améliorer l’aspect extérieur de la construction visible depuis la voie publique. A l’issue de la période d’instruction, et alors que cette demande avait d’abord fait l’objet d’un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, puis, le 9 juin 1993, d’un même avis favorable de la commission municipale d’urbanisme, le maire de Cannes a néanmoins refusé d’y faire droit par arrêté du 28 juillet 1994 pris au motif que la hauteur du bâtiment principal ne respectait pas les règles de hauteur fixées par l’article UK 10 du règlement du plan d’occupation des sols.

5. La SNC Cannes Estérel a alors saisi le tribunal administratif de Nice de deux recours à l’encontre de cet arrêté, le premier en annulation enregistré le 10 février 1995 sous le n° 95-556 et le second aux fins de sursis à exécution enregistré le 23 février 1996 sous le n° 96-640. Ces deux recours ont été joints et ont été rejetés par jugement n° 95-556/96-640 du 13 juin 1996. Si ladite SNC a fait appel de ce jugement, la Cour administrative d’appel de Lyon, alors compétente, l’a rejeté par arrêt n° 96LY02098 du 8 juillet 1997. Toutefois, le Conseil d’Etat, saisi en tant que juge de cassation, a, par arrêt n° 189 861 du 28 juillet 2000, annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel et, surtout, l’arrêté du 28 juillet 1994 aux motifs, d’une part, que la demande formée le 19 juin 1992, et à laquelle se rattachaient les demandes formées ultérieurement, devait être regardée comme tendant seulement à l’octroi d’un permis modificatif laissant subsister les droits acquis que le bénéficiaire tenait du permis primitif dans ses énonciations non modifiées et, d’autre part, que le maire n’avait légalement pu refuser ce permis au motif qu’il ne respecterait pas les dispositions de l’article UK 10 du plan d’occupation des sols. Cet arrêt a notamment été notifié à la commune par la SNC Cannes Estérel au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 septembre 2000. Après que conformément au raisonnement tenu par cet arrêt, les demandes de permis de construire n° PC 006 029 92 0269 et PC 006 029 92 0549 aient été requalifiées en une demande de permis modificatif et réenregistrées le 22 septembre 2000 sous le numéro unique PC 006 029 89 0010M1, le maire de Cannes a, par arrêté du 9 septembre 2002, délivré le permis sollicité. Enfin, après que par requête n° 02-4646 enregistrée le 31 octobre 2002, la SNC Cannes Estérel ait demandé au juge des référés sur le fondement de l’article L. 521-3 du code de justice administrative de lever l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992, le maire de Cannes, satisfaisant à l’injonction qui lui en avait été faite par ordonnance du 26 novembre 2002, a levé l’arrêté interruptif de travaux par arrêté du 9 décembre 2002.

6. Entre-temps, le contentieux s’était déjà déplacé sur le terrain indemnitaire. Ainsi, après l’échec juridictionnel dès 1997 faute de demande préalable d’une première procédure d’indemnisation introduite en 1996 devant le présent tribunal, la SNC Cannes Estérel a formé auprès de la ville de Cannes une demande indemnitaire préalable le 31 janvier 2001. S’étant heurtée à une décision implicite de refus, elle a introduit le 30 mai 2001 devant le présent tribunal une requête en référé provision, enregistrée sous le n° 01-2478 qui a été rejetée par ordonnance du 11 octobre 2001. L’appel formé à son encontre a donné lieu le 19 décembre 2002 à un arrêt n° 01MA02424 par lequel la Cour administrative d’appel de Marseille a d’abord annulé ladite ordonnance, puis condamné la commune de Cannes à verser à la SNC Cannes Estérel une provision de 100 000 euros avant que le Conseil d’Etat statuant en cassation ne condamne la commune de Cannes par arrêt n° 255.235 du 17 décembre 2003 à lui verser une provision de 1 500 000 euros eu égard à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article R. 541-1 du code de justice administrative, relative à l’immobilisation pendant plus de huit ans du capital constitué par le bâtiment B et le terrain d’assiette du projet immobilier, préjudice apprécié en fonction du taux d’intérêt légal et des coûts d’achat et de construction de ces biens, et des frais certains de remise en état du bâtiment B.

7. Avant que n’intervienne l’arrêt mentionné ci-dessus de la Cour administrative d’appel, la SNC Cannes Estérel avait formé devant la commune le 17 juillet 2002 une demande indemnitaire préalable réactualisée qui s’est heurtée à une décision implicite de rejet. Puis, après l’intervention de l’arrêt de la Cour administrative d’appel mais avant l’intervention de l’arrêt du Conseil d’Etat, la SNC Cannes Estérel a formé le 11 février 2003 une nouvelle demande indemnitaire préalable devant la commune de Cannes à hauteur de 98 179 000 euros à augmenter des intérêts capitalisés et une autre demande d’un même montant le 19 mars 2003 devant le Premier ministre qui se sont heurtées à des décisions implicites de rejet. Puis, par deux requêtes introduites le 11 avril 2003, la SNC Cannes Estérel a saisi le juge des référés du présent tribunal d’une part d’une demande de condamnation de l’Etat à lui verser une provision à hauteur de 1 536 680 euros en réparation du préjudice résultant de l’illégalité de l’arrêté de refus de permis de construire du 28 juillet 1994 et du retard à délivrer le permis modificatif sollicité et d’autre part, notamment, d’une demande de condamnation solidaire de la commune de Cannes et de l’Etat à lui verser la somme de 87 577 000 euros en réparation des préjudices subis et d’une demande d’expertise aux fins de vérifier « le bien fondé de sa demande indemnitaire liée à la faute administrative de la commune de Cannes » et « le montant des préjudices causés par la faute administrative de la ville de Cannes (refus de permis de construire) ». Par ordonnance n°s 031743 et 031745 du 1^er octobre 2003, devenue définitive, le juge des référés a fait droit à sa demande d’expertise en désignant l’expert AA et en fixant la mission confiée à ce dernier. Il a, en revanche, rejeté les conclusions tendant à l’obtention d’une provision.

8. Le 27 octobre 2003, La SNC Cannes Estérel et les époux E ont introduit une requête enregistrée sous le n° 0304960, tendant notamment à la mise à la charge solidaire de l’Etat et de la commune de Cannes d’une provision de 17 200 000 euros en faveur de la SNC et d’une provision de 500 000 euros en faveur des époux E ainsi qu’à la condamnation conjointe et solidaire de la compagnie Générali France Assurances et la compagnie Groupama à relever et garantir les condamnations pécuniaires provisionnelles prononcées à l’encontre de la ville de Cannes. Le même jour, par requête n° 0305001, M et M^me E ont de leur côté demandé au juge des référés sur le fondement de l’article L. 521-3 du code de justice administrative de désigner le même expert AA pour donner tous éléments de fait permettant de déterminer les préjudices subis par les époux E résultant de l’immobilisation du chantier de la SNC entre le 9 juin 1992 et le 9 décembre 2002. En effet, se fondant notamment sur une estimation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier réalisée le 28 septembre 1992 par le cabinet X fixant cette valeur à la somme de 17 836 535 euros, les requérants entendaient alors faire valoir qu’il existait une obligation non sérieusement contestable de la commune de Cannes à leur réparer, notamment, les préjudices subis par la SNC qu’ils imputaient au refus illégal de permis de construire, à savoir d’abord le préjudice lié à l’immobilisation du bâtiment B et de la totalité du terrain d’assiette du projet immobilier, ensuite le préjudice constitué de l’amende pénale réclamée par la banque SO.B.I. au titre du prêt consenti le 11 janvier 1991, puis le préjudice résultant de la non-réalisation des bâtiments A et C, par ailleurs, le préjudice lié à l’acquisition à vil prix de l’immeuble C par la SAI Les Bergues, encore, le préjudice lié à la remise en état des locaux et, enfin, un préjudice de « perte de chance de développement économique » dont ils estimaient le montant total à 87 577 000 euros. De son côté, la ville de Cannes a introduit le 2 décembre 2003 sous le n° 0305488 une demande d’extension des opérations d’expertise au contradictoire des compagnies d’assurances Générali France et Groupama en leur qualité d’assureurs en responsabilité civile.

9. Par ordonnance du 9 janvier 2004 qui a procédé à la jonction de ces trois requêtes, il a été fait droit à la demande d’extension de l’expertise mais non à la demande de provision tandis que l’Etat était mis hors de cause et que par ailleurs, les conclusions de la ville de Cannes tendant à être relevée et garantie par les deux compagnies d’assurances mentionnées au point 8 ci-dessus ont été rejetées. L’appel formé contre cette ordonnance par la SNC et les époux E en tant qu’elle rejetait leurs demandes de provision a été rejeté par arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille, n° 04MA00239 du 2 juin 2005. Toutefois, saisi en cassation, le Conseil d’Etat, par arrêt n° 283.352 du 20 décembre 2006, a partiellement annulé l’arrêt de la Cour et a décidé d’allouer à la SNC Cannes Estérel une nouvelle provision de 1 200 000 euros dont 1 000 000 euros au titre du préjudice indemnisable occasionné par l’exigibilité de frais financiers, constitués d’agios et d’une indemnité pénale au titre de la déchéance du prêt, à raison de retards dans le remboursement d’un prêt hypothécaire contracté pour la réalisation du projet immobilier litigieux et 200 000 euros correspondant à la réévaluation de la provision déjà accordée par l’arrêt du 17 décembre 2003 au titre de l’immobilisation pendant plus de huit ans du capital constitué par le bâtiment B et le terrain d’assiette du projet.

10. Parallèlement, l’inaction de l’expert désigné par ordonnance du 1^er octobre 2003 a conduit à son remplacement par ordonnance du 19 février 2007. Le nouvel expert s’est vu adjoindre deux sapiteurs par décision du 27 février 2007. Le rapport d’expertise a été rendu le 31 juillet 2007. Sur la base de ce rapport, la SNC Cannes Estérel, par requête n° 0704951 enregistrée le 15 septembre 2007, a saisi le juge des référés du présent tribunal d’une nouvelle demande de provision à hauteur de 15 700 000 euros. La commune de Cannes a alors saisi le président du tribunal administratif de Nice d’une demande de conciliation qui a abouti à la désignation d’un conciliateur. Cette mission de conciliation a abouti le 16 juillet 2008 à un protocole d’accord partiel aux termes duquel la commune de Cannes s’engageait à verser à la SNC la somme de 8 000 000 d’euros sans reconnaissance de responsabilité. Cette somme qui s’ajoutait aux 2 700 000 euros déjà versés à titre de provisions, devait être en totalité mobilisée par la SNC pour reprendre l’opération immobilière. En contrepartie, la SNC s’engageait à se désister de son instance et de son action introduite le 15 septembre 2007 et à s’interdire toute nouvelle requête en référé provision. Pour l’avenir, cette même société s’y estimait financièrement en mesure de reprendre son projet sous réserve des négociations à venir avec l’établissement financier dit A Créances auquel la créance bancaire détenue sur elle par l’établissement bancaire venu aux droits du consortium bancaire mentionné au point 2 du présent jugement avait été cédée et elle s’engageait à mener de bonne foi des négociations avec cet établissement financier et à informer la ville du déroulement de ces négociations. Par ailleurs, la société s’engageait à réaliser les travaux d’achèvement et de remise en état du bâtiment B dans l’année suivant la notification du protocole. Enfin, ce protocole prévoyait que les parties continueraient leurs discussions sous l’égide du conciliateur et à rechercher ensemble de bonne foi les termes d’un accord amiable définitif. A défaut d’accord au 31 décembre 2008, la SNC Cannes Estérel poursuivrait devant le juge du fond l’action engagée par la présente requête introduite le 20 mai 2003.

11. Compte tenu de ce protocole, la requête introduite le 15 septembre 2007 s’est traduite par une ordonnance en date du 23 juillet 2008 par lequel le juge des référés, d’une part, a, sur demande de la commune de Cannes, homologué le protocole d’accord qu’elle avait signé avec la SNC Cannes Estérel et, d’autre part, donné acte à la SNC Cannes Estérel de son désistement.

12. Toutefois, la conciliation n’a pas pu aboutir à l’accord amiable définitif prévu et, par lettre du 12 septembre 2011, le président du tribunal administratif de Nice a déchargé le conciliateur de sa mission, la SNC Cannes Estérel et M. et M^me E poursuivant ainsi devant le tribunal leur action indemnitaire engagée par la présente requête enregistrée le 20 mai 2003.

Sur les désistements partiels :

13. En premier lieu, si dans les écritures introductives d’instance, la SNC requérante et les époux E O, outre la responsabilité de la commune de Cannes dans la survenance des dommages dont ils demandaient la réparation, celle de l’Etat à raison d’une part, des fautes commises par le maire en sa qualité d’agent de l’Etat et d’autre part, de la carence de l’Etat dans l’exercice du contrôle de légalité des actes de la commune, il est constant que dans le dernier état de leurs écritures, ils ont expressément abandonné leurs conclusions dirigées contre l’Etat. Rien ne s’oppose à ce qu’il soit donné acte de ce désistement partiel.

14. En second lieu, les époux E, qui ont obtenu par ordonnance du 27 mars 2007 que soit diligentée une mission d’expertise relative aux préjudices personnels qu’ils estiment avoir subi des fautes qu’ils imputent à la commune, se sont désistés, dans la présente instance, de leurs demandes dirigées contre la commune pour l’indemnisation de leurs préjudices personnels. Rien ne s’oppose à ce qu’il soit donné acte du désistement de ces conclusions.

Sur la responsabilité de la commune de Cannes :

15. La SNC requérante soutient que la responsabilité de la commune de Cannes est engagée d’une part, à raison de l’illégalité de l’arrêté du 28 juillet 1994 portant refus de délivrance du permis de construire modificatif et, d’autre part, comme elle l’indiquait dans ses écritures introductives d’instance auxquelles il n’a pas été expressément renoncé, à raison du fait qu’elle a mis deux ans à faire droit à sa demande de délivrance du permis de construire déposée le 22 septembre 2000, consécutive à l’arrêt du Conseil d’Etat du 28 juillet 2000.

16. En premier lieu, il résulte de l’instruction que par arrêt n° 189 861 du 28 juillet 2000, le Conseil d’Etat, statuant en cassation, a annulé l’arrêté du 28 juillet 1994 pour un motif de légalité interne en tranchant que le maire ne pouvait légalement avoir opposé à la demande de permis modificatif un motif tiré de la méconnaissance des règles de hauteur fixées à l’article UK 10 du POS, ces dispositions étant étrangères aux modifications sollicitées par la demande de permis modificatif déposée le 19 juin 1992 complétée par des demandes modificatives déposées les 17 décembre 1992, 2 février 1993, 19 mars 1993 et 12 mai 1993 en cours d’instruction du dossier de la demande du 19 juin 1992. Cette illégalité est constitutive d’une faute de service de nature à engager la responsabilité de la commune de Cannes. La commune ne peut en revanche utilement soutenir que l’infraction commise par la SNC Cannes Estérel, de n’avoir pas respecté les prescriptions du permis de construire initial de 1989 dont la réalité est établie, serait susceptible de l’exonérer de sa responsabilité dès lors que le motif de refus opposé à la demande de permis modificatif était, comme il vient d’être dit, étranger aux modifications demandées.

17. En second lieu, il est établi par les pièces du dossier qu’à la suite de l’arrêt du Conseil d’Etat du 28 juillet 2000 cité au point précédent, la SNC Cannes Estérel a confirmé sa demande de permis de construire modificatif par lettre en recommandé avec accusé de réception du 19 septembre 2000. Toutefois, il ressort aussi des pièces du dossier d’une part, que la commune ayant eu un doute quant à l’existence de la SNC Cannes Estérel et à sa capacité juridique compte tenu de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et, d’autre part, de l’intervention de l’approbation le 23 décembre 1998 du plan de prévention des risques naturels d’inondation constituant une servitude d’utilité publique opposable au projet puis de l’intervention de l’arrêté préfectoral du 18 juin 2001 prescrivant notamment la modification du PPR inondation de Cannes-Ouest dont les prescriptions ont été rendues immédiatement opposables par arrêté préfectoral du 16 juillet 2002, a demandé à la SNC de compléter son dossier de demande de permis lequel n’a finalement été complété que le 8 août 2002. Le permis a été délivré le 9 septembre 2002. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la commune un quelconque retard dans l’instruction de la demande.

18. Il résulte de ce qui précède que la responsabilité de la commune de Cannes n’est engagée que du seul fait du refus illégal du 28 juillet 1994 de délivrance du permis de construire qu’elle aurait dû délivrer à l’issue du délai normal d’instruction de la demande déposée le 19 juin 1992 complétée par ses demandes modificatives en dernier lieu le 12 mai 1993.

Sur les conclusions indemnitaires :

19. Si le refus illégal d’un permis de construire constitue une faute de service susceptible d’engager la responsabilité de la personne publique dont il émane et qu’il en va de même d’un retard fautif, il n’ouvre cependant droit à indemnité que dans la mesure où le requérant justifie d’un dommage actuel, direct et certain. Dans ce cadre, la charge de la preuve de l’existence du préjudice invoqué incombe à la personne qui demande à être indemnisée.

20. La société requérante demande réparation de l’immobilisation du terrain d’assiette du bâtiment A, des frais de remise en état du bâtiment B, des pertes locatives du bâtiment B, des surcoûts financiers de l’opération du bâtiment B et de la perte de chance de réaliser le bâtiment C.

En ce qui concerne le préjudice d’immobilisation du terrain du bâtiment A :

21. Dans le dernier état de ses conclusions, la société requérante demande en premier lieu, réparation à hauteur de 229 058 € du préjudice né de l’immobilisation du terrain d’assiette du bâtiment A jusqu’en 2012.

22. Le permis illégalement refusé le 28 juillet 1994 qui est un permis modificatif du permis initialement accordé le 13 juin 1989, c’est-à-dire avant même la conclusion survenue le 25 août 1989 du contrat de prêt destiné à financer notamment la première tranche des constructions projetées, et finalement accordé le 9 septembre 2002, date à laquelle le terrain n’était plus immobilisé, a occasionné au projet un retard dont la conséquence directe est l’immobilisation entre ces deux dates, soit durant un peu plus de huit ans, du capital constitué du prix du terrain d’assiette et des frais directement liés à cette acquisition.

23. Il ressort de l’expertise que le coût global du terrain d’assiette du bâtiment A représente une somme de 1 922 714 FF hors taxes (soit 293 115, 86 €) validée par l’expert et les sapiteurs. Cette somme est composée de trois éléments : le coût de l’acquisition proprement dite à hauteur 1 493 520 FF. HT (soit 227 685,66 €) (cf. Volume Annexe, Annexe 16, « validation du prix du terrain A »), le coût des frais d’acquisition et des travaux divers qui y ont été réalisés à hauteur de 284 070 FF. HT (soit 43 306,19 €) et enfin le coût de la taxe locale d’équipement à hauteur de 145 124 FF. HT (soit 22 124,01 €). Selon le programme de réalisation de l’ensemble immobilier, la construction du bâtiment présentant une surface intérieure de quelques 994 m² (cf Volume Annexes, XXX envisagée sur ce terrain devait débuter le 1^er janvier 1993. Il est d’ailleurs établi par les pièces du dossier que deux réservations d’achat avaient été faites représentant 647 m² et qu’en outre c’est dans le même bâtiment que se trouvait le local de 185 m² qui représentait la conversion en nature d’une fraction du prix d’acquisition de l’assiette immobilière globale du projet conformément aux engagements de dation pris dans le contrat de prêt cité au point 1 du présent jugement, le reste soit 162 m² étant manifestement destiné à la vente. Faute de pouvoir utiliser ce terrain pour la construction envisagée du fait du refus de permis de construire du 28 juillet 1994, l’immobilisation de ce capital entre la date à laquelle le permis sollicité a été refusé et la date à laquelle a pris fin l’illégalité fautive de la commune par la délivrance le 9 septembre 2002, est dans un lien de causalité direct et certain avec ce refus illégal. Ce préjudice ouvre ainsi droit à réparation à hauteur de la somme des revenus qu’elle aurait pu tirer du placement de ce capital durant la période considérée, une fois exclu le montant de la taxe locale d’équipement qu’elle aurait en tout état de cause dû régler si l’opération avait pu se réaliser. En l’espèce, la SNC requérante a droit, à partir d’une base de calcul de 270 991, 85 € (soit 227 685,66 € de coût d’acquisition + 43 306,19 € de frais et travaux), au revenu que cette somme aurait rapporté si elle avait été placée en banque au cours de la période déterminée plus haut, sous réserve que ce montant n’excède pas celui de 229 058 euros, somme réclamée par la requérante. Le rapport d’expertise n’ayant pas analysé ce chef de préjudice, il convient pour en établir le montant de tenir compte du taux d’intérêt légal de chaque année civile ou fraction d’année civile auquel cette somme aurait pu être placée durant la période déterminée. Son montant qui s’élève ainsi pour la période considérée à la somme de 117 674,66 € doit être mis à la charge de la commune de Cannes.

En ce qui concerne le préjudice des coûts de remise en état du bâtiment B :

24. La société requérante demande en deuxième lieu réparation à hauteur de 1 322 967 € (soit 8 678 095 FF) des frais de remise en état du bâtiment B qui équivaut à trois euros près à la somme déterminée par l’expertise (8 678 099,63 FF. HT, soit 1 322 964 €). Cette somme se compose de l’estimation des travaux de reprise proprement dits et des frais concomitant à la reprise des travaux comme cela ressort notamment de la page 8 de l’annexe 12 au rapport d’expertise dans le volume « Annexes ». Il résulte de l’instruction que dès l’origine, soit depuis 1989, le financement résultant du crédit bancaire dont disposait la SNC Cannes Estérel, déjà titulaire du permis de construire, permettait précisément la construction du bâtiment B, lequel devait servir de pivot à l’ensemble de l’opération immobilière contrariée et être livré au dernier trimestre 1992. Il était à cet égard envisagé par l’agence M, spécialiste en commercialisation, que l’opération de commercialisation nécessiterait une durée de 18 mois et pourrait être terminée au mois de juin 1994. De fait, ce bâtiment était construit à près de 90 % lorsque le chantier a été interrompu par l’effet de l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992. Il ne restait à terminer, pour l’essentiel, que l’enrobé des parkings extérieurs et l’accès sur l’AC AD AE. Le chantier aurait normalement pu reprendre si le permis de construire n’avait été illégalement refusé le 28 juillet 1994. Il n’est pas contesté que ce bâtiment a, compte tenu du refus illégal de la délivrance de ce permis, subi des dégradations dont la réalité est établie par les pièces de l’expertise (dégâts des eaux, menuiseries aluminium détruites, vitres cassées, montants arrachés, béton tagué). Si la SNC Cannes Estérel est responsable par ses agissements de l’intervention de l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992, en revanche les dégradations de l’immeuble intervenues à partir du refus illégal de permis de construire qui, à partir de la fin du mois de juillet 1994, a empêché le chantier de reprendre constituent un préjudice réparable dès lors qu’il est sans lien de causalité directe avec le refus fautif de délivrance du permis de construire modificatif. La remise en état concerne à la fois les actes de vandalisme qui ont affecté l’immeuble mais aussi l’usure d’un bâtiment laissé à l’abandon. Concernant le vandalisme, il ressort des pièces du dossier et il n’est pas contesté que la SNC a laissé des ouvriers sur le chantier jusqu’à l’été 1993 puis y a laissé un ouvrier dormir sur place et enfin a eu recours à un gardien assisté d’un chien. Toutefois, compte tenu de l’importance du terrain 000 m²) et de l’ampleur du bâtiment B (9 000 m² répartis sur trois niveaux de 3 000 m² accessibles de l’extérieur), cette présence n’a pas empêché des actes de vandalisme de se produire, affectant notamment les menuiseries aluminium, les parties vitrées du bâtiment et les murs. Si la SNC a ainsi effectué quelques diligences, elle n’a toutefois pas effectué toutes celles qui étaient nécessaires ni à la suite de l’intervention de l’arrêté interruptif de travaux dont la légalité n’a pas été contestée, ni à la suite du refus illégal du permis de construire, pour mettre son chantier à l’abri, notamment par l’édification de palissades ou de grillages empêchant l’accès aux trois niveaux du bâtiment ou protégeant les très importantes surfaces vitrées de la construction notamment celles situées à hauteur d’homme. Concernant l’usure liée à l’état d’abandon du chantier, la commune de Cannes fait valoir que la SNC Cannes Estérel aurait dû protéger son bien en terminant les travaux d’étanchéité. Il résulte toutefois de l’instruction que la protection mécanique du revêtement d’étanchéité existant par la pose en surcouche d’un béton bitumineux n’était pas possible compte tenu des termes de l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992 dont les effets de blocage du chantier ont été prolongés par le refus illégal du permis de construire et que la protection de cette étanchéité par la pose de bâches était non seulement irréaliste en raison des dimensions du bâtiment et de son coût prohibitif mais encore sans effets notables. Par ailleurs, la commune fait aussi valoir que la SNC n’a pas respecté ses engagements contenus dans le protocole d’accord du 16 juillet 2008 en vertu duquel elle s’était engagée à réaliser les travaux de remise en état et d’achèvement de ce bâtiment. De fait, il est constant que ces engagements figurant à l’article 3 de ce protocole n’ont pas été respectés. Toutefois, d’une part, la somme réclamée en réparation du préjudice concerne l’état du bâtiment tel qu’il se présentait au moment de l’expertise antérieure à la conclusion dudit protocole tandis que d’autre part, il résulte de l’instruction que le bâtiment B étant sous le coup d’une saisie par le créancier de la SNC, cette dernière ne peut légalement y effectuer aucun travaux. Il en résulte que la commune ne peut utilement se prévaloir du non-respect par la société requérante de ses engagements contractuels. Dans ces conditions, compte tenu de ce que la société requérante aurait en tout état de cause dû réaliser les travaux de bituminage de la couche d’étanchéité évalués à quelque 120 000 € en page 10 de l’Annexe 12 du volume « Annexes », et du défaut de diligences suffisantes de la SNC pour protéger le bien dès l’intervention de l’arrêté interruptif de travaux de juin 1992, il sera fait une juste appréciation de la réparation de ce chef de préjudice en la fixant à la somme de 1 100 000 € HT.

En ce qui concerne les autres préjudices relatifs au bâtiment B :

25. Dans ses écritures introductives d’instance, la société requérante demandait ensuite réparation de son préjudice financier lié à l’immobilisation du bâtiment B et de son terrain pendant 123 mois entre le 19 juin 1992 et le 9 septembre 2002. Toutefois, dans le dernier état de ses écritures, elle réclame non plus la réparation de cette immobilisation mais celle de la perte de loyers à hauteur d’une somme de 22 542 073 euros arrêtée au 31 décembre 2012 et ensuite une seconde somme de 6 437 816 euros au titre des surcoûts financiers de l’opération arrêtés fin mars 2012 et correspondant au montant réclamé à la SNC Cannes Estérel par la société Hoches Créances à laquelle a été cédée la créance auparavant détenue par le pool bancaire auteur du prêt consenti le 11 janvier 1991. La commune fait spécifiquement valoir que concernant le préjudice de perte de loyers, il n’est d’abord pas justifié de l’orientation locative de l’opération, ensuite, que ce préjudice est purement éventuel faute de certitude quant à la location de l’immeuble et, enfin, qu’il est nullement tenu compte du fait que le déficit des comptes de la société résultant des frais financiers du remboursement de l’emprunt est supérieur au montant des bénéfices locatifs qu’elle pouvait attendre.

Sur le préjudice de perte de loyers du bâtiment B :

26. Il est établi comme cela a déjà été dit que le bâtiment B était terminé à près de 90% lorsqu’est intervenu l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992 dont les effets ont été prolongés par le refus illégal de permis de construire opposé le 28 juillet 1994. Il est de même établi, contrairement à ce que soutient la commune, que l’orientation du programme immobilier était celle d’une mise en location comme l’a à juste titre retenu l’expertise en se fondant sur plusieurs éléments peu contestables : la qualité du bâtiment et des matériaux de construction privilégiant une démarche patrimoniale, le montage du crédit à long terme, amortissable et comportant des différés d’amortissement, les conditions mêmes du crédit initial consenti le 11 janvier 1991 par la Société de banque et d’investissements (SO.B.I.) comprenant une clause d’affectation des loyers et une clause de délégations de loyers, une autre clause prévoyant pour sa part la souscription d’une assurance de garantie de loyers avec délégation en faveur de l’établissement prêteur, la signature d’un mandat de recherche de locataires à la société L M par mandat du 30 juillet 1990 comprenant une grille des loyers et des superficies portant sur 19 lots. Il est en outre établi, contrairement à ce que soutient la commune, que la SNC Cannes Estérel avait vocation à louer des immeubles comme cela ressort du compte rendu de l’accédit du 15 mai 2007 (cf. p. 10 de l’annexe 7 du Volume « Annexes ») selon lequel les statuts de la société lus au contradictoire des parties faisaient apparaître que tant la vente que la location font partie de son objet social.

27. Il résulte de l’instruction que si le permis de construire demandé le 19 juin 1992 avait été accordé au mois de septembre 1992, les locaux auraient pu être loués selon le rapport d’expertise à compter du 1^er juillet 1994 (cf. p. 73 du Volume Rapport d’expertise). Pour déterminer le montant de la perte de loyers, l’expertise a retenu la méthode soustractive consistant à prendre en considération les loyers bruts obtenus à partir des mètres carrés locatifs, des valeurs locatives pondérées des taux d’occupation, des pourcentages d’impayés et autres, et à en déduire les frais variables et les frais directs qui seraient intervenus. Dans ce cadre, l’expertise a estimé sur la base des plans du permis de construire déposé le 19 juin 1992 et de son modificatif qu’après retrait des espaces communs et des espaces occupés par les cloisons et application d’un coefficient de moins value correspondant aux pondérations des surfaces pour tenir compte de commercialité réelle, la surface pondérée locative du bâtiment B était de 7 563 m² ( XXX. Après une enquête assez poussée explicitée en XXX, permettant de déterminer un prix moyen de 703, 44 FF HT ( soit 107,17 € ) au mètre carré et après avoir d’une part retenu un taux de vacance de 5% et d’autre part, déterminé le loyer net après déduction des charges ( assurances, frais d’agence, travaux divers), l’expertise conclut qu’au titre de la période allant du 1^er juillet 1994 au 31 décembre 2002, la perte de revenus locatifs nets s’établit à 40 930 265,41 FF. HT (cf. page 73 du Volume « rapport d’expertise » (soit 6 237 778, 67 euros) après qu’aient été pris en compte, comme mentionné en page 79 du volume Rapport d’expertise, le programme prévisionnel du chantier, sa commercialisation, le marché locatif et l’évolution de ce dernier.

28. Si la commune soutient que ce chef de préjudice n’est que purement éventuel au motif que rien ne permet de penser que l’immeuble aurait pu être loué compte tenu du ralentissement du marché immobilier après la crise de l’immobilier survenue en 1990, du prix trop élevé du loyer pour les entreprises locales, d’une faible fréquence de visites sur le site et de ce qu’aucune des sociétés qui avait montré un intérêt n’avait finalement donné suite, il résulte cependant des critères pris en compte par l’expertise que le préjudice de perte de loyer présente un caractère suffisamment certain, quand bien même il faille tenir compte d’une réfaction dans l’évaluation de son montant pour tenir compte en effet de l’état du marché et des divers aléas de la location. Si la commune soutient aussi que la société requérante aurait pu vendre son bien en 1995, elle ne peut utilement le faire dès lors que si la SNC Cannes Estérel s’est trouvée du fait de l’illégalité du refus de permis de construire dans une situation financière telle qu’elle a été contrainte d’envisager de vendre le bâtiment inachevé à une société immobilière sans que cette vente n’ait d’ailleurs jamais pu aboutir, cette situation n’est pas de son fait. De même si la commune estime que l’expertise n’aurait pas dû retenir des loyers nets mais seulement la perte de bénéfice comme pour le bâtiment C, elle n’est pas fondée à ce faire dès lors que comme cela a déjà été dit, il ne s’agissait pas pour le bâtiment B de calculer une perte de bénéfice mais bien le montant des loyers nets tels qu’ils auraient pu être perçus après la déduction opérée sur les loyers bruts des frais variables de nature diverse et des frais directs dont le coût des intérêts sur emprunt. Enfin, si la commune se prévaut de ce que dans la procédure de référé-provision qui a abouti à l’arrêt du 20 décembre 2006, le Conseil d’Etat n’a pas retenu ce chef de préjudice, il est constant d’une part que cet arrêt, qui ne traitait pas du fond du litige mais se prononçait seulement sur une provision, n’est pas revêtu de l’autorité absolue de chose jugée, et d’autre part, que le préjudice dont il est désormais demandé réparation n’est pas comme initialement celui résultant de l’immobilisation du bâtiment B mais celui résultant de la perte de loyers.

29. Alors que contrairement à ce que soutient la société requérante, il n’apparaît pas que la valeur locative de 703,44 francs (soit 107,20 euros) au m² déterminée par les experts ne serait pas réaliste et qu’il n’est dès lors pas utile de recourir à une nouvelle expertise pour en apprécier le montant, il résulte de l’instruction que, dans les circonstances de l’espèce où compte tenu d’une part, de ce que la période de responsabilité de la commune ne peut commencer qu’au 28 juillet 1994, date du refus illégal de permis de construire, d’autre part, de ce qu’il a été mis fin à cette illégalité fautive le 9 septembre 2002 et du fait que dans ces circonstances, le bâtiment B aurait pu être mis à la location au plus tard le 1^er juillet 1996 par application de l’amplitude du délai de 23 mois retenue par l’expertise entre la date d’obtention du permis et la date à laquelle l’immeuble aurait pu être loué, la période à prendre en considération en l’espèce est celle qui va du 28 juillet 1994, date à laquelle le permis aurait dû être délivré et non pas refusé, au 1^er août 2004, date à laquelle l’immeuble aurait pu être construit à l’issue de l’illégalité fautive. En partant des chiffres de revenus locatifs retenus par les experts au titre de ces années tels que détaillés en page 79 du volume « expertise », il sera fait une juste appréciation du chef de préjudice en fixant sa réparation à la somme de 7 000 000 € HT.

En ce qui concerne le préjudice du surcoût des frais financiers :

30. L’exigibilité de frais financiers à raison de retards dans le remboursement d’un prêt hypothécaire contracté pour la réalisation d’un projet immobilier contrarié, constitués d’agios, c’est-à-dire la facturation des intérêts débiteurs et des frais annexes, et d’une indemnité pénale au titre de la déchéance du prêt peut donner lieu à réparation d’un préjudice pour autant que ce dernier revête un caractère direct, certain et actuel.

31. La société requérante demande réparation à hauteur de 6 437 816 € à parfaire, au titre des surcoûts financiers constitués d’une part, de l’application de la clause pénale de 10% prévue au contrat de prêt, et d’autre part, du reste du montant réclamé par la société A Créance au titre du solde de sa créance incluant le capital prêté n’ayant fait l’objet d’aucun amortissement, les intérêts courus et les frais accessoires. La commune fait valoir en défense en premier lieu, que le montant de ce chef de préjudice n’est ni réel, compte tenu de l’absence de tout justificatif permettant d’en établir le montant, ni, en deuxième lieu, certain faute d’une part, de tout justificatifs, d’autre part, de ce qu’il n’a pas été effectivement supporté par la SNC Cannes Estérel, enfin de ce qu’il existe entre cette société et la société A Créances un contentieux judiciaire relatif au bien-fondé même de la créance dont cette société financière réclame le paiement, et, en troisième lieu, qu’il n’existe pas de lien de causalité directe avec la décision fautive du 28 juillet 1994.

32. En l’espèce, la SNC Cannes Estérel a emprunté le 11 janvier 1991 la somme de 41 750 000 francs (6 337 305,64 €) à un consortium de banques, agissant en qualité de prêteurs solidaires, composé de la Société de Banque et d’Investissements (SOBI), de la CAMEFI, de la Banque Centrale Monégasque de Crédits et de la Banque Transatlantique de Monaco. Ce prêt était destiné, en premier lieu, au remboursement anticipé du prêt accordé par la Banque pour l’Industrie Française mentionné au point 1 du présent jugement, en deuxième lieu, à la constitution d’une provision sur agios à hauteur de 1 500 000 francs (228 673,52 €) pour permettre le règlement des intérêts payables d’avance et, en troisième lieu, au financement de la construction de la première tranche du programme immobilier d’entreprise faisant l’objet du permis de construire déjà mentionné. La totalité du prêt a été débloquée, la part du financement de la construction étant débloquée au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation de situations de travaux régularisées avec factures et si requis photos et expertises, si possible par fractions minimales de 5 millions, les chèques étant établis au nom des fournisseurs et adressés à la SNC. Ce prêt avait été consenti au taux mensuel moyen du marché monétaire, soit à l’époque 11,81%, ajustable au dernier taux connu au jour de l’échéance. Le remboursement du prêt était différé pendant la phase de construction, alors prévue pour se terminer le 30 juin 1991 dernier délai. Pendant cette période, les agios trimestriels étaient couverts par prélèvement sur la provision de 1 500 000 FF. La somme de 41 750 000 FF devait ainsi que l’ensemble des frais accessoires être remboursée en 56 trimestrialités à terme échu, le paiement de la première échéance devant intervenir le 30 septembre 1991 et se suivre ensuite de trimestre à trimestre, la dernière échéance étant fixée au 30 juin 2015. Le contrat prévoyait que ces échéances pouvaient être modifiées en fonction de l’avancement des travaux. Pour se garantir, le consortium bancaire dirigé par la SOBI avait prévu d’une part, l’ouverture dans les livres de cette banque d’un compte au nom de la SNC pour recevoir la totalité des loyers perçus et, d’autre part, que les remboursements partiels du prêt pouvaient avoir lieu de manière anticipés par affectation de 8000 francs par m² bâti dans la limite d’un remboursement partiel de 30 000 000 FF. Par ailleurs, l’emprunteur hypothéquait le bien, c’est-à-dire le terrain accompagné de son permis de construire de 1989, au profit dudit consortium.

33. En outre, ainsi que le prévoit le cahier des charges du contrat de prêt initial, à défaut du paiement à son échéance exacte d’un seul des termes d’amortissement, capital, intérêts et tout frais annexes incorporés, le montant de la créance en principal, intérêts et accessoires, devenait immédiatement exigible de plein droit. Parmi les sommes dont la société emprunteuse devenait redevable en cas de constatation de la déchéance du prêt figurait à titre de clause pénale, une indemnité irréductible de 10% de la créance en capital, frais, intérêts et accessoires au jour du paiement réel en ce compris notamment tous impôts et taxes dont les intérêts pourraient être passibles, tous les débours et frais taxables avancés par la société créancière pour le recouvrement de sa créance.

34. Selon l’expertise, la Société de banque et d’investissements (SO.B.I.), entretemps devenue l’Union European Bank ultérieurement reprise par la BNP Paribas Monaco a cédé sa créance sur la SNC Cannes Estérel à la société financière dite A Créances, au cours de l’année 2006. Cette dernière société évaluait le montant de sa créance à 15 422 647,18 € au 31 décembre 2006. Cette créance incluait le capital initialement prêté qui n’avait fait l’objet d’aucun amortissement, les intérêts courus, les pénalités et les divers frais accessoires.

35. En premier lieu, dans le schéma résultant du contrat de prêt consenti par le pool bancaire, l’immeuble B, correspondant à la première tranche des travaux pour lesquels ce prêt avait été consenti, devait être terminé en juin 1991et les loyers attendus du bâtiment B devaient permettre de rembourser l’emprunt à partir du 30 septembre 1991. Or, à cette date, le bâtiment n’était pas encore terminé et aucun loyer ni aucune échéance n’avaient été versés par la SNC Cannes Estérel à son créancier initial. L’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992 dont la légalité n’a pas été contestée, a gelé la construction avant que l’arrêté illégal du 28 juillet 1994 n’interdise à la SNC la possibilité de reprendre son chantier. A ce stade, il ne peut exister pour la période antérieure au 28 juillet 1994 aucun lien de causalité entre un quelconque surcoût financier avec une quelconque faute de la commune. Il résulte de l’instruction que si le pool bancaire a accepté de reporter le paiement de la première échéance au 31 juillet 1992, c’est-à-dire avant même qu’eusse pu être délivré le permis de construire modificatif dont la demande a été déposée le 19 juin 1992, il est constant qu’aucune échéance n’a été honorée. Compte tenu de la perduration du défaut de paiement, la déchéance du terme a été prononcée le 18 mars 1993 entraînant automatiquement l’application d’une clause pénale de 10% des sommes. Or, à cette date, il est constant que le dossier de demande de permis accompagné de ses différentes demandes de modification déposées en cours d’instruction de la demande du 19 juin 1992 n’avait pas encore pu être instruit. Il en résulte que l’application de la clause pénale prévue par le contrat de prêt n’est pas dans un lien direct de causalité avec le refus illégal de permis de construire du 28 juillet 1994, de sorte que son montant ne constitue pas, en l’espèce, un préjudice réparable.

36. En second lieu, postérieurement à l’intervention de l’arrêté illégal du 28 juillet 1994, la créance a été cédée par la BNP Paribas venue aux droits de l’ancien pool bancaire à la société A Créances comme il a été dit au point 35 ci-dessus. Toutefois, le prix de cette cession n’a pas pu être déterminé lors de l’expertise et aucune pièce du dossier ne permet d’en déterminer le montant. Sur ce point, l’expert indique évaluer le prix de cession entre 30% et 50% du montant de la créance initiale, précisant même qu’il « ne serait pas surpris si le prix n’était que de 10 ou 20% du montant de la créance ». Dans ces conditions où la société A Créances aurait pu consentir un abandon de créance que l’expert estime à 30% voire 40% du montant de nature à faire quasiment disparaître le montant du surcoût financier, il n’est pas suffisamment justifié de la réalité de ce chef de préjudice pour en accorder réparation. Si la SNC fait valoir dans ses dernières écritures qu’un abandon de créance par la société A Créances se serait heurté à une difficulté quasi rédhibitoire dès lors qu’il génère automatiquement un bénéfice fiscal et une imposition exigible de 50%, cette circonstance, au demeurant étrangère à la faute de la commune, n’est pas de nature à rendre certain le préjudice invoqué. Par suite, ce chef de préjudice ne saurait être indemnisé.

En ce qui concerne le préjudice relatif au bâtiment C :

37. La société requérante demande ensuite au titre du bâtiment C la condamnation de la commune de Cannes à lui verser la somme de 15 700 000 € à raison de la perte de chance de construire ce bâtiment et d’en percevoir les revenus locatifs pendant les vingt années qui se sont écoulées depuis 1992.

38. Si le planning général du programme immobilier de la SNC Cannes Estérel repris en annexe 14 du volume « Annexes » du rapport d’expertise fait apparaître qu’il était prévu de débuter la construction de ce bâtiment au 1^er janvier 1995, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que ce bâtiment qui n’a jamais été construit aurait raisonnablement eu des chances de l’être compte tenu de l’incertitude sur la possibilité même de financer la construction de cet immeuble en raison, d’une part, de la situation d’endettement de la SNC Cannes Estérel à laquelle les produits de la location du bâtiment B n’auraient pas permis de remédier de manière significative et, d’autre part, de la nécessité d’emprunter la totalité des capitaux nécessaires. En effet, les experts, après avoir longuement analysé deux hypothèses de la page 43 à la page 54 ont d’ailleurs conclu que, dans le cadre d’une orientation locative, il existait une impossibilité de faisabilité économique et financière et que, dans le cadre d’une orientation à la vente, hypothèse examinée sur demande de la commune, le préjudice économique et financier était à néant. Sur le premier point, concernant l’orientation à la location et se calant sur le même schéma que celui ayant présidé aux conditions financières de réalisation du bâtiment B, c’est-à-dire un montant important du coût des travaux estimé au même coût que l’immeuble C, à la quotité du financement reposant à 100% sur un crédit, à une durée d’amortissement assez courte de 14 ans et de la durée tardive de mise en location, ils sont arrivés au résultat que les bénéfices locatifs escomptés, évidemment distincts des loyers nets, n’étaient pas à même de couvrir les amortissements en capital des échéances entre le 1^er janvier 1995, date présumée du début des travaux et le 1^er janvier 2003, date présumée à partir de laquelle les bénéfices escomptés étaient supérieurs au montant du remboursement des échéances de l’emprunt et que dans de telles conditions, en l’absence de fonds propres la SNC n’aurait pas pu obtenir le prêt nécessaire à sa réalisation. Sur le second point, ils ont conclu à une absence de préjudice, la plus value à laquelle aurait pu donner lieu l’opération de construction étant inférieure à la valeur vénale du terrain qui appartient encore à la société. Dans ces conditions où en tout état de cause, la chance de construire l’immeuble est par trop incertaine, le préjudice ne revêt aucun caractère certain et ne saurait donner lieu à réparation.

En ce qui concerne les autres chefs de préjudice :

39. Enfin, à supposer que les chefs de préjudice tirés de la perte de chance de développement économique, de l’atteinte à la réputation de la SNC Cannes Estérel et de l’acquisition à vil prix de l’immeuble par la société immobilière des Bergues, n’aient pas été abandonnés dans le dernier état des écritures de la requérante, aucun des deux premiers n’est établi tandis que le troisième manque en fait. En ce qui concerne le préjudice d’immobilisation du bâtiment B, qui n’a pas non plus été repris dans les écritures ultérieures de la requérante, il ne peut être indemnisé sauf à faire double emploi avec la réparation accordée au titre de la perte de loyers attendue de ce bâtiment.

En ce qui concerne l’aggravation du préjudice :

40. Aux fins de réduire le quantum des divers chefs de préjudice ci-dessus analysés, la commune fait valoir en défense de manière générale, en premier lieu, que la SNC a contribué à l’aggravation de son préjudice en ne présentant que très tardivement sa présente requête indemnitaire, en n’ayant entamé aucune démarche sérieuse avec la société A Créances, en n’ayant pas poursuivi son permis initial de 1989, en ayant opéré un montage financier dangereux, et en ayant commis plusieurs fautes de gestion lesquelles auraient consisté en ceci d’une part, qu’elle a refusé de vendre son terrain et le bâtiment B à la SAI Les Bergues, et d’autre part, qu’elle n’a pas demandé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Sur l’introduction de la requête indemnitaire :

41. Il est constant que, comme cela a été rappelé au point 6 du présent jugement, la SNC avait formé une première demande indemnitaire contentieuse dès 1996, quand bien même cette demande était irrégulière en l’absence de demande préalable à la commune de nature à lier le contentieux, et qu’elle a en vain présenté des demandes indemnitaires préalables à tout contentieux le 31 janvier 2001 puis le 11 février 2003. C’est à raison de l’insuccès de cette dernière demande qu’a été introduit le présent recours. Par ailleurs, il est non moins constant que ce n’est qu’à l’issue de procédures contentieuses que la SNC a pu obtenir en septembre 2002, le permis de construire sollicité le 19 juin 1992. Dans ces conditions, la commune ne peut utilement reprocher à la SNC d’avoir commis une faute ayant contribué à l’aggravation de son préjudice en introduisant le présent recours au mois de mai 2003.

Sur la méconnaissance du protocole transactionnel :

42. Quand bien même que la SNC n’aurait pas respecté ses engagements contractuels issus du protocole conclu entre elle et la commune à l’issue d’une procédure de conciliation le 16 juillet 2008, il est constant que les dommages dont il est demandé réparation ne peuvent concerner que la période allant de la date à laquelle a été commise l’illégalité fautive à celle à laquelle le seul immeuble construit de l’ensemble immobilier projeté aurait pu être mis en location après la date à laquelle il a été mis fin à l’illégalité fautive, c’est-à-dire à une date antérieure de plusieurs années à la conclusion du protocole du 16 juillet 2008. Dans ces conditions, le comportement que la commune reproche à la SNC n’a pu avoir aucune incidence sur la détermination du montant des préjudices.

Sur le défaut de poursuite du permis de construire délivré en 1989 :

43. Il est constant que jusqu’à ce qu’intervienne par arrêté du 9 décembre 2002 la main levée de l’arrêté interruptif de travaux du 9 juin 1992, la SNC ne pouvait en aucun cas poursuivre son permis initial. En effet, cet arrêté interruptif de travaux concernait nécessairement tout le chantier dès lors que le bâtiment B était réputé mal implanté et qu’il en allait de même par ricochet des autres immeubles envisagés. Par ailleurs, la saisie hypothécaire pratiquée sur le bien par son créancier interdisait à la SNC d’y réaliser quelques travaux que ce soit.

Sur le caractère dangereux du montage financier :

44. L’opération immobilière s’articulait autour de la réalisation première du bâtiment B pour le financement duquel la SNC disposait du contrat de prêt dont les termes ont été notamment rappelés au point 33 ci-dessus. Il est établi par l’expertise que si compte tenu de l’importance du crédit en raison de la faiblesse des apports en fonds propres, il aurait existé une difficulté allant de l’année 1992 à l’année 1995 pour couvrir les échéances du crédit, l’équilibre financier annuel aurait néanmoins été atteint dès l’année 1996. S’il aurait ainsi fallu que la SNC à partir de 1993 ou de 1994 mette en œuvre une action dans le but d’obtenir un allongement de la durée du crédit en portant cette dernière de 14 à 20 voire 25 ans et une consolidation de ce dernier en y intégrant les échéances impayées, les experts estiment notamment en pages 133 et suivantes du volume « Dires des parties et réponses des experts », que c’était possible compte tenu des pratiques bancaires de l’époque. La circonstance que le contrat de prêt n’a pas comporté de clause de rééchelonnement ne peut être regardée comme fautive de la part de la SNC Cannes Estérel dès lors qu’il n’est pas démontré que cette absence aurait fait obstacle à toute possibilité de renégociation du contrat de prêt. Dans ces conditions, le financement du bâtiment B, pivot de l’opération, ne peut être regardé comme dangereux, ni, par suite, comme ayant pu aggraver le préjudice subi par la SNC.

Sur les fautes de gestion reprochées à la SNC Cannes Estérel :

45. En premier lieu, la commune de Cannes reproche à la société requérante de ne pas avoir vendu à la société « Immobilière des Bergues S.A. » l’immeuble B et son terrain d’assiette alors que le produit de cette vente lui aurait procuré un bénéfice. Il résulte de l’instruction que l’impossibilité pour la SNC Cannes Estérel de poursuivre la construction de l’immeuble B l’a privée de la possibilité de louer l’immeuble et d’en tirer ainsi les loyers dont le montant devait servir à rembourser l’emprunt contracté le 11 janvier 1991. Alors que la SNC était dans cette situation d’impécuniosité et n’avait réglé aucun des termes prévus, la déchéance du terme a été prononcée le 18 mars 1993. La Société de Banque et d’investissement (SO.B.I), chef de file du pool bancaire, a fait jouer la clause hypothécaire du contrat de prêt et a lancée le 18 mai 1993 la procédure de commandement de saisie. Alors que cette procédure n’a jamais été menée à son terme, la SO.B.I. a fait appel à la société dite « Immobilière des Bergues S.A », qui appartenait aussi au groupe dont elle était elle-même une filiale, à savoir la banque UOB de Genève, pour que cette société immobilière reprenne le projet à son compte. Ainsi, c’est parce qu’elle y a été contrainte du fait du refus de permis illégal contrariant son opération immobilière et la privant de tout revenu locatif lui permettant d’honorer ses engagements contractuels, que la SNC a dû conclure le 15 mars 1995 une promesse unilatérale et irrévocable, valable jusqu’au 22 mai 1995, de vente de l’immeuble inachevé en cours de construction et son terrain d’assiette à l’Immobilière des Bergues S.A. pour la somme de 65 230 000 FF TTC sous la condition suspensive que la SO.B.I. renonce définitivement contre remise entre ses mains de la somme de 55 000 000 F au surplus de sa créance et à toutes sûretés réelles notamment hypothécaires et personnelles (cautions). Il est établi par les pièces du dossier que cette condition a été acceptée par la SO.B.I. le 20 mars 1995 (cf. pièce 9.20). Toutefois, la SNC Cannes Estérel ayant, à tort ou à raison, estimé avoir été victime d’une machination permettant à un tiers d’acquérir son bien à un prix près de moitié inférieur à celui de 117 000 000 FF TTC auquel il avait été estimé par un cabinet d’expert immobilier et qui couvrait largement le montant de sa dette, elle a refusé de réitérer l’acte de vente. Il s’en est suivi une procédure judiciaire, l’Immobilière des Bergues assignant la SNC le 5 septembre 1995 devant le TGI de Grasse avant que la SO.B.I. n’assigne aussi la SNC le 3 avril 1996 dans le cadre d’un commandement de saisie du bien pour qu’il soit procédé à sa vente aux enchères. Dans le cadre des diverses procédures judiciaires civiles, émaillées par ailleurs de procédures pénales, auxquelles a donné lieu cette situation où l’Immobilière des Bergues entendait faire procéder à la réalisation forcée de la vente et où la SO.B.I. entendait poursuivre la saisie du bien, l’Immobilière des Bergues S.A. s’est finalement désistée de ses demandes en réalisation forcée de la vente tandis que la SO.B.I. devenue BNP Paribas a cédé sa créance à la société A Créances qui en l’état actuel du dossier, n’a toujours pas pu obtenir l’adjudication du bien. Par ailleurs, dès le 10 février 1995, soit à une date antérieure à laquelle cette vente aurait pu avoir lieu, la SNC avait saisi le tribunal de la légalité de l’arrêté du 28 juillet 1994. Il ne ressort ainsi pas des pièces du dossier qu’en refusant de vendre son bien à une valeur inférieure à celle à laquelle elle aurait normalement pu le céder, la SNC ait commis une erreur de gestion dont la commune pourrait utilement se prévaloir dès lors que si la vente de ce bien aurait en effet à l’époque, permis à la SNC de désintéresser son créancier, elle revêtait un caractère lésionnaire de ses propres intérêts.

46. La commune soutient que la seconde faute de gestion de la SNC Cannes Estérel a consisté pour elle à ne pas avoir sollicité son placement en situation de redressement judiciaire. Toutefois, la décision de gestion ayant consisté à ne pas déposer le bilan ne saurait être utilement reproché à la SNC alors que la valeur du bâtiment B constituait un actif nettement supérieur au passif exigible de la société de sorte que si l’arrêté du 28 juillet 1994 n’avait pas illégalement refusé le permis de construire, la SNC aurait, comme cela ressort de l’expertise, pu renégocier la durée de son emprunt et le consolider.

Sur l’absence de condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire dans le contrat de prêt :

47. La commune ne peut utilement se prévaloir de la faute qui aurait consisté en l’absence de condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire dans le contrat de prêt dès lors que précisément le prêt du 11 janvier 1991 a été consenti à la SNC Cannes Estérel pour qu’elle mette en œuvre le permis de construire initialement délivré à M. E et dont le contrat précise en page 7 qu’il faisait l’objet d’une demande de transfert au profit de la SNC emprunteuse, laquelle l’a d’ailleurs obtenu par arrêté du 9 janvier 1991, avant même la signature du contrat de prêt.

48. Il résulte de l’ensemble de tout ce qui précède qu’en l’absence de faute de la SNC dans l’aggravation de son préjudice la somme globale de 8 217 675 euros HT est mise à la charge de la commune de Cannes, dont il convient toutefois de retrancher le montant de 2 700 000 euros assorti des intérêts produits accordé à titre de provision. Par ailleurs, sauf sinon à condamner la commune de Cannes à verser une somme qu’elle ne doit pas, il convient également d’en retrancher le montant de 8 millions d’euros accordé au titre du protocole transactionnel du 16 juillet 2008 homologué le 23 juillet 2008 qui avait pour objet de permettre à la SNC Cannes Estérel de reprendre son opération de construction du bâtiment B.

Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :

49. D’une part, la SNC Cannes Estérel a droit aux intérêts de retard au taux légal sur la somme susmentionnée de 8 217 675 euros HT à compter de la date de réception par la commune de Cannes de sa demande préalable du 11 février 2003.

50. D’autre part, la SNC Cannes Estérel demande la capitalisation des intérêts à compter du 15 mars 2014, date d’enregistrement de son mémoire coté n° 9.

51. Aux termes de l’article 1154 du code civil : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ». Pour l’application des dispositions précitées, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond. Cette demande prend toutefois effet au plus tôt à la date à laquelle elle est enregistrée et pourvu qu’à cette date il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Le cas échéant, la capitalisation s’accomplit à nouveau à l’expiration de chaque échéance annuelle ultérieure sans qu’il soit besoin de formuler une nouvelle demande. La société a présenté pour la première fois cette demande par un mémoire enregistré le 15 mars 2014 et il s’est écoulé depuis une année entière. Il y a lieu, dès lors, de faire droit à cette demande à compter de cette date.

Sur les appels en garantie :

52. Dans ses premières écritures en défense, la commune de Cannes appelait en garantie les compagnies d’assurances Générali France Assurances et Groupama en leur qualité d’assureur en responsabilité civile de la commune pour qu’elles la relèvent de toute condamnation pécuniaire qui viendrait à être prononcée à son encontre, à tout le moins, de déclarer commun à ces deux compagnies d’assurances le jugement à intervenir.

53. A supposer que dans ses ultimes écritures en défense dans lesquelles elle n’en fait plus état, la ville de Cannes n’aurait pas renoncé à ces conclusions, elles ne peuvent en tout état de cause aboutir. En effet, il résulte de l’instruction, en premier lieu, que la ville de Cannes a conclu avec la Compagnie Générali Assurances un premier contrat d’assurances responsabilité le 1^er juillet 1993 puis un autre contrat pour la période allant du 1^er janvier 1994 au 1^er janvier 1999, date à partir de laquelle il a été résilié (cf. pp.140 et 141 du rapport d’expertise, volume « dire des experts et réponses des parties). En second lieu, la ville de Cannes a conclu un autre contrat avec la société Groupama à compter du 1^er janvier 1999 qui a été résilié le 31 décembre 2002. (cf. pp. 159 et 160 du même volume ).

54. Les dispositions de l’article 2 de la loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier qui réservent la qualification de contrats administratifs aux marchés passés en application du code des marchés publics n’étaient pas applicables à la date de signature des contrats d’assurances conclus par la commune de Cannes avec les compagnies d’assurances Générali France et Groupama-Alpes-Méditerranée. Ainsi, dès lors que l’obligation de l’assureur à réparer le préjudice de son assuré est une obligation de droit privé, les conclusions dirigées contre les assureurs de la commune de Cannes doivent être rejetées comme portées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.

55. En tout état de cause, à supposer que le contrat conclu entre la commune de Cannes et la société Groupama qui seul était en vigueur à la date d’effet de la loi du 11 décembre 2001 relèverait de la compétence de la juridiction administrative dès lors que les services d’assurances ont été soumis aux dispositions du code des marchés publics par l’article 1^er du décret du 27 février 1998 modifiant le code des marchés publics, dont les dispositions figurent désormais sur ce point à l’article 29 de ce code et qu’en vertu du premier et du deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 11 décembre 2001, le contrat d’assurance présente le caractère d’un contrat administratif et que le litige n’a pas été porté devant une juridiction judiciaire avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 11 décembre 2001, l’appel en garantie de la commune de Cannes ne peut qu’être rejeté. En effet, il résulte de l’instruction que si en vertu de ce contrat, la compagnie Groupama devenait l’assureur en responsabilité civile de la commune de Cannes, il comportait une clause en vertu de laquelle étaient couvertes les réclamations présentées pendant la période de garantie et inconnue du souscripteur avant la date de prise d’effet du contrat d’assurance. A l’inverse, ne sont pas couvertes les réclamations présentées en cours de contrat mais se rattachant à des préjudices antérieurs à la date de prise d’effets du contrat et connue du souscripteur dès avant cette date. Or, il résulte de l’instruction que la commune de Cannes a eu connaissance de la première réclamation indemnitaire de la SNC Cannes Estérel le 23 février 1996 dans le cadre d’un mémoire dans lequel cette société réclamait l’indemnisation de son préjudice causé par l’illégalité de la décision du 28 juillet 1994. Toutefois, en ne communiquant pas cette réclamation à son assureur avant la conclusion du contrat d’assurance le 1^er janvier 1999, la commune de Cannes a commis une faute de nature à délier son assureur de ses obligations contractuelles. Pour s’exonérer de cette faute, la commune ne peut en outre se prévaloir de ce que cette demande indemnitaire contentieuse était irrecevable faute de demande préalable dès lors que cette demande révélait la volonté de la SNC Cannes Estérel d’obtenir une indemnisation et que cette société pouvait régulariser le défaut de liaison du contentieux par le dépôt d’une nouvelle demande indemnitaire.

Sur les frais de l’expertise :

56. Aux termes de l’article R. 761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties.(…) ».

57. Il y a lieu dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge définitive de la commune de Cannes les frais de l’expertise liquidés et taxés par ordonnance en date du 6 août 2007, à la somme de 153 396,44 € (soit 75 257,80 € pour l’expert M. F , 31 934,74 € pour le sapiteur M. C et 46 203,90 pour le sapiteur M^me Y) ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

58. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

59. En vertu des dispositions précitées de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le Tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais quelle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Cannes doivent dès lors être rejetées.

60. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 15 000 (quinze mille) euros qu’elle versera à la SNC Cannes Estérel au titre des sommes exposées par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1^er : Il est donné acte du désistement de la SNC Cannes Estérel et des époux E de leurs conclusions dirigées contre l’Etat.

Article 2 : Il est donné acte du désistement d’instance des époux E de leurs demandes dirigées contre la commune de Cannes pour l’indemnisation de leurs préjudices personnels.

Article 3 : La responsabilité de la commune de Cannes est engagée du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du 28 juillet 1994 portant refus de permis de construire modificatif.

Article 4 : La commune de Cannes versera à la SNC Cannes Estérel la somme de 8 217 675 euros ( huit millions deux cent dix sept mille six cent soixante quinze euros) en réparation des préjudices subis par cette société du fait des conséquences dommageables de l’arrêté du 28 juillet 1994. Cette somme portera intérêts à compter de la date de réception par la commune de Cannes de la réclamation préalable du 11 février 2003 et capitalisation des intérêts à compter du 15 mars 2014. Il sera déduit de cette somme le montant global des provisions de 2 700 000 euros et la somme de 8 000 000 euros du protocole du 16 juillet 2008 versée par la commune de Cannes augmentés du produit de leurs intérêts.

Article 5 : La commune de Cannes versera à la SNC Cannes Estérel la somme de 15 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

Article 6 : Les conclusions de la commune de Cannes appelant en garantie la compagnie d’assurance Générali Assurances et la Compagnie Groupama sont rejetées.

Article 7 : La charge des frais d’expertise taxés par ordonnance du 6 août 2007 à la somme de 153 396,44 € sera supportée par la commune de Cannes.

Article 8 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 9 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Cannes Estérel, à M. et M^me E, à la commune de Cannes, à la Compagnie d’assurances Générali France Assurances, à la Compagnie Groupama et au ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie.

Copie en sera adressée pour information au préfet des Alpes-Maritimes

Délibéré après l’audience du 18 juin 2015, à laquelle siégeaient :

M. Orengo, président,

M^me Salmon, premier conseiller,

M^me Marzoug, premier conseiller,

Lu en audience publique le 16 juillet 2015.

Le président, rapporteur, L’assesseur le plus ancien dans l’ordre du tableau,

P. Orengo C. Salmon

La greffière,

J. Sinagoga

La République mande et ordonne au ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier