Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 décembre 2022 et 25 septembre 2023, M. E F, M^me J G, M. C D, M. H I, M^me K I, M. M B et M^me L A, représentés par M^e Ramdenie, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juin 2022 par lequel la préfète du Val-de-Marne a délivré à la société HPL Versailles un permis de construire portant sur la construction d’un ensemble immobilier collectif comprenant 53 logements situé 21-27 rue des Perdrix, 6 rue des Cantoux et 26-28 rue des Sports à Ormesson-sur-Marne, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux née le 19 octobre 2022 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient d’un intérêt à agir : la construction projetée est de nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leurs biens, dès lors qu’elle créera, en raison de son volume, des vues directes sur leurs propriétés ; le projet dénaturera leur cadre de vie ;

— le dossier de demande de permis de construire comprend des insuffisances qui ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable : le permis valant division et le plan de division prévus par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme n’ont pas été fournis ce qui n’a pas permis au service instructeur de vérifier que le projet ne méconnaissait pas les dispositions de l’article UA 9 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Ormesson-sur-Marne alors applicable à l’échelle de chacun des lots en application de l’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme désormais codifié à l’article R. 151-21 du même code ; le dossier de demande ne comprend pas d’étude géotechnique alors qu’il existe un risque de retrait-gonflement des sols argileux ; la préfète du Val-de-Marne n’a pas pu s’assurer que les plantations existantes seraient remplacées en nombre au moins équivalent, comme l’exige l’article UA 13 du règlement PLU, dès lors que le plan de masse ne fait pas apparaître la végétation existante, en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît l’article UA 4 du règlement du PLU dès lors qu’il prévoit le rejet des eaux pluviales au sein du réseau d’assainissement public plutôt qu’une gestion des eaux à la parcelle ; il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le réseau d’assainissement ne dispose pas de capacités suffisantes pour traiter ces eaux ;

— le projet ne respecte pas l’article UA 6 du règlement du PLU dès lors que plusieurs balcons en saillies et les escaliers extérieurs d’accès au sous-sol sont implantés au sein de la marge de recul de 4 mètres prise à compter de l’alignement ;

— le projet méconnaît l’article UA 6 du règlement du PLU dès lors que les balcons du niveau R+2 des façades Nord-Ouest et Nord-Est et les façades Nord-Ouest de la construction ne sont pas implantés en respectant la marge minimale de retrait par rapport à la limite séparative Nord ;

— la construction projetée excède la hauteur maximale autorisée par l’article UA 10 du règlement du PLU ;

— le projet, qui ne s’insère pas harmonieusement au sein du tissu existant, porte atteinte au caractère pavillonnaire du secteur, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît l’article UA 12-11 du règlement du PLU relatif aux caractéristiques techniques des places de stationnement des véhicules : quatre places de stationnement, aménagées en créneau, ne présentent pas le dégagement requis, et l’une des places de stationnement imposera des manœuvres particulièrement complexes, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme accessible ;

— le projet méconnaît l’article UA 13 du règlement du PLU, dès lors qu’une haie formant un écran aurait dû être implantée pour séparer la voie d’accès au parc de stationnement situé à proximité de la limite séparative Nord de cette limite ;

— enfin, l’arrêté est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dès lors que le projet ne pouvait être autorisé, faute pour lui de tenir compte du risque de retrait-gonflement des sols argileux.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 25 juillet 2023 et 27 novembre 2023, la société HPL Versailles, représentée par M^e Brun, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable : les requérants ne justifient pas avoir notifié leur recours contentieux dans les conditions prévues par l’article R. 600-1 ; ils n’établissent pas le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de leurs biens, en méconnaissance de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ; enfin, M. F, M^me G et M. D ne justifient pas d’un intérêt à agir dès lors qu’ils ne peuvent être considérés comme des voisins immédiats du projet ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la préfète du Val-de-Marne qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par un courrier du 24 octobre 2024, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de six mois sur les conclusions à fin d’annulation afin de mettre à même la société pétitionnaire de solliciter un permis de construire modificatif pour régulariser les vices résultant 1°) de la méconnaissance de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme, les escaliers d’accès au sous-sol étant implantés dans la marge de recul prise à compter de l’alignement, et 2°) de la méconnaissance de l’article UA 13 de ce règlement, la voie d’accès au parc de stationnement n’ayant pas été séparée de la limite séparative située à proximité par une haie vive formant un écran.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Prissette,

— les conclusions de M. Grand rapporteur public,

— et les observations de M^e Migault, substituant M^e Ramdenie, représentant les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 juin 2022, la préfète du Val-de-Marne a délivré à la société HPL Versailles un permis de construire un immeuble collectif comprenant 53 logements sur un terrain situé 21-27 rue des perdrix, 6 rue des Cantoux et 26-28 rue des sports à Ormesson-sur-Marne. Par un courrier du 18 août 2022, réceptionné le lendemain, les requérants ont formé un recours gracieux contre cet arrêté. Une décision implicite de rejet est née le 19 octobre 2022 du silence gardé par la préfète du Val-de-Marne pendant deux mois sur ce recours. Les requérants demandent l’annulation de l’arrêté du 21 juin 2022, ensemble la décision implicite du 19 octobre 2022 de rejet de leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne le respect de l’obligation prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de () de recours contentieux à l’encontre () d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant () une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / () ».

3. La société HPL Versailles fait valoir que les requérants ne justifient pas avoir satisfait à l’obligation prévue par les dispositions précitées, s’agissant de leur requête contentieuse. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les requérants ont notifié, respectivement à la société pétitionnaire et à la préfète du Val-de-Marne, par deux lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 20 décembre 2022, soit le lendemain de l’introduction de la requête, une copie de leur recours contentieux. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée en défense doit être écartée.

En ce qui concerne le respect des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme :

4. Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ».

5. En l’espèce, les requérants justifient par les pièces qu’ils produisent, à savoir des actes de vente au profit de M. F et M^me G, M. et M^me I et M. B et M^me A, ainsi qu’une attestation sur l’honneur au profit de M. D, du caractère régulier de la détention ou de l’occupation de leurs biens, conformément à l’exigence de l’article précité. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société pétitionnaire doit être écartée.

En ce qui concerne l’intérêt à agir des requérants :

6. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ».

7. Il résulte de ces dernières dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

8. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me I et M. B et M^me A sont respectivement propriétaires des parcelles situées 24 rue des Sports et 19 bis rue des Perdrix, à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet.

9. M. F, M^me G et M. D, dont l’intérêt à agir est contesté en défense, occupent quant à eux des propriétés situées 19 rue des Sports et 22 rue des Perdrix. Si leurs biens sont situés à 40 mètres et 10 mètres du terrain d’assiette du projet, ils font valoir sans être contredits sur ce point que l’immeuble collectif projeté aura, notamment en raison de sa hauteur et de ses nombreuses ouvertures, pour effet de créer des vues sur leurs propriétés. Ils soutiennent également que le projet les impactera visuellement en dénaturant leur cadre de vie au sein d’un quartier essentiellement pavillonaire. Ils disposent dès lors d’un intérêt pour agir afin de contester le permis de construire en litige. Il suit de là que la fin de non-recevoir opposée par la société pétitionnaire en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire :

10. Les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire comprend des insuffisances qui ont été de nature à fausser l’appréciation portée par la préfète du Val-de-Marne sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la réalisation d’un bâtiment en forme de « U », comprenant 53 logements répartis entre deux cages accolées A et B. Le projet doit dès lors être regardé comme portant sur un ensemble immobilier unique, comme tel ne relevant pas des dispositions précitées de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme qui visent la construction de « plusieurs bâtiments. » En tout état de cause le projet ne prévoit pas de division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble des travaux, contrairement à ce que les requérants soutiennent. En effet, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que des ventes en l’état futur interviendront avant l’achèvement de l’ensemble des travaux, et la seule circonstance que certains logements comprendront des jardins et terrasses privatifs, si elle a vocation à attribuer un usage exclusif de ces espaces, n’emporte pas pour autant une division en propriété ou en jouissance du sol des parcelles concernées. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis aurait dû comporter les pièces prévues par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. Ils ne sont pas non plus fondés à soutenir que le contenu de ce dossier aurait faussé l’appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet aux règles relatives à l’emprise maximale des constructions, qui se mesure, en cas de division, à l’échelle de chaque lot en application des dispositions combinées de l’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme et UA 9 du règlement du plan local d’urbanisme.

13. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire était incomplet, faute de contenir une étude géotechnique requise en raison du risque de retrait-gonflement des sols argileux. Toutefois, la liste des servitudes annexée au plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne, établie conformément aux dispositions de l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme, ne fait état d’aucun plan de prévention du risque de retrait gonflement des sols qui serait applicable au territoire communal. Par suite, la réalisation d’une étude géotechnique n’était pas rendue obligatoire. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

14. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () ». Aux termes de l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations en nombre équivalent. / () ».

15. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

16. En l’espèce, ainsi que le soutiennent les requérants, le plan de masse de l’état projeté joint au dossier de demande du permis de construire, s’il indique les emplacements des arbres à planter, ne fait pas apparaître les plantations existantes, de sorte qu’il ne permet pas à lui seul de connaître le nombre d’entre elles qui seront maintenues ou supprimées. Toutefois, le dossier comporte quatre clichés des bâtiments à démolir sur lesquels apparaissent les quelques arbres et arbustes présents, visibles depuis la voie publique. En outre, il comprend une notice paysagère qui comporte une vue aérienne sur laquelle sont représentées les plantations existantes. L’examen combiné des documents et plans composant le dossier de demande d’autorisation révèle ainsi que la végétation existante a vocation à être entièrement remplacée et le sort des plantations créées est décrit avec précision dans la notice paysagère, qui prévoit notamment la création d’une toiture végétalisée, le traitement des limites via une bande végétale, la création d’un jardin au cœur d’ilot et la plantation de onze arbres sur le terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, l’absence d’indication sur le nombre d’arbres à détruire par le plan de masse a été compensée par les autres pièces du dossier de demande, de sorte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la préfète du Val-de-Marne n’était pas à même d’apprécier la conformité de la construction projetée à l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne la conformité du projet aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme et du code de l’urbanisme :

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme du fait des modalités de gestion des eaux pluviales :

17. Aux termes de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable : « () / Pour limiter l’impact des eaux pluviales sur le milieu naturel en application de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques n°2006-1772 du 30 décembre 2006, il faudra en règle générale que la pollution par temps de pluie soit réduite et traitée en amont, et que le débit de rejet des eaux pluviales dans le réseau public ou le milieu naturel soit limité, et ce conformément au SDAGE 2010-2015 du bassin de la Seine et des cours d’eau côtiers normands entré en vigueur le 17 décembre 2009. Des prescriptions pourront être imposées dans ce sens, notamment par l’intermédiaire du zonage pluvial communal réglementaire s’il existe. En cas d’absence de zonage communal réglementaire, la commune peut s’appuyer sur le zonage pluvial départemental qui a une valeur de guide technique de recommandations et propose une vision harmonisée des règles de gestion des eaux pluviales à l’échelle des différents bassins versants situés sur le territoire départemental. Adopté par délibération du Conseil général n°2014-3-5.8.33 du 19/05/2014, le zonage pluvial départemental constitue un outil pour une gestion durable des eaux pluviales à l’échelle du territoire départemental dont le principe est de privilégier la gestion des eaux pluviales à la parcelle en favorisant l’infiltration dès que possible, tout en ayant la possibilité, au cas par cas, et en fonction de la nature du projet, de la nature du sous-sol concerné et de la capacité des réseaux départementaux, d’autoriser un rejet à débit limité dans ces réseaux. Dans ce cas, seul l’excès de ruissellement peut être rejeté au réseau d’assainissement départemental après qu’aient été mises en œuvre toutes les solutions favorisant la réduction des volumes et de la pollution de ces eaux de ruissellement. Les eaux pluviales rejetées au réseau public auront un débit de fuite maximum fixé à 2 l/s/ha / () ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

18. En l’espèce, les requérants soutiennent que le projet de la société HPL Versailles, qui ne privilégie pas une gestion des eaux pluviales à la parcelle plutôt qu’un rejet de ces eaux au sein du réseau d’assainissement public, méconnaît les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme et génère un risque pour la salubrité publique. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice de gestion des eaux pluviales, que l’emprise de l’opération ne permettait pas d’envisager la mise en place d’un bassin aérien d’infiltration ou de noues. Le projet prévoit la mise en place d’installations de rétention pour limiter le rejet des eaux pluviales au réseau public à 2 l/s par hectare de terrain pour une pluie d’occurrence décennale. En particulier, la notice précitée précise que « les surfaces seront optimisées pour offrir des espaces végétalisés, sur dalle ou pleine terre, la réalisation d’une toiture végétalisée pour abattre les pluies courantes et dégrader le ruissellement de pluies exceptionnelles. Parallèlement une cuve de récupération des eaux de pluie sera disposée sous la rampe carrossable menant au parking souterrain permettant le cas échéant un débit régulé de refoulement vers le réseau du domaine public. ». Contrairement à ce que les requérants soutiennent, les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme n’interdisent pas un rejet limité au réseau public, lorsque la nature du projet notamment le justifie. Enfin, en se bornant à se référer à l’avis défavorable rendu par le maire de la commune d’Ormesson-sur-Marne qui dénonçait l’absence de concertation tout en relevant notamment que le réseau serait « vieillissant et sous dimensionné », ou encore à l’avis favorable avec prescriptions émis par l’architecte des Bâtiments de France qui a préconisé le maintien en pleine terre et l’infiltration des eaux à la parcelle, les requérants n’établissent pas que le projet aurait dû être refusé en raison du risque qu’il créerait pour la sécurité publique. Il suit de là que le moyen doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme :

19. L’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable dispose que, dans le secteur UAb : « les constructions nouvelles doivent être édifiées en recul d’au moins 4 m de l’alignement des voies publiques ou de la limite de l’emprise des voies privées, existantes ou à créer, ouvertes à la circulation automobile ». Ces marges de recul sont définies en annexe du règlement comme « le retrait imposé à l’article 6 aux constructions à édifier en bordure d’une voie publique ou privée. Sa largeur se mesure à partir de l’alignement actuel ou futur si un élargissement de la voie est prévu ». Le même règlement définit la saillie comme « toute partie annexe des constructions qui dépasse la façade telle que balcons, bow-windows, auvents, marquises, seuils, socles ».

20. En l’espèce, la notice descriptive du projet de construction prévoit que ce dernier « est implanté avec un recul d’au moins 4.00 m de l’alignement des voies publiques () ». Il ressort du plan de masse qu’une telle marge de recul de 4 mètres a été observée par rapport à l’alignement tant de la rue des Perdrix, que des rues des Sports et des Cantoux.

21. D’une part, les requérants soutiennent que cette marge aurait dû être mesurée, non depuis le nu des façades, mais depuis le débord des balcons dont il fallait tenir compte. Or, s’ils se prévalent de la règle de mesure des distances minimale qui figure en annexe du règlement, selon laquelle les distances se calculent soit au mur de la façade, soit à l’aplomb des saillies, cette règle concerne uniquement les marges de retrait séparant les constructions des limites séparatives et les marges d’isolement séparant les constructions entre elles. Or, les règles de retrait par rapport aux limites séparatives et celles de recul par rapport à l’alignement poursuivent des objectifs distincts. S’agissant des marges de recul par rapport à l’alignement, le règlement du plan local d’urbanisme ne prévoit pas qu’il devrait être tenu compte des saillies, ces dernières n’étant d’ailleurs pas interdites en zone UAb, alors qu’elles le sont en zone UAa. Dans ces conditions, dès lors que les façades de l’immeuble respectent la marge de recul de 4 mètres à l’alignement, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme aurait été méconnues du fait de la seule présence de balcons en saillie.

22. D’autre part, les requérants soutiennent également que la marge de recul de 4 mètres imposée par le règlement du plan local d’urbanisme n’a pas été respectée s’agissant des escaliers d’accès aux sous-sol, implantés à l’alignement. Si la société pétitionnaire fait valoir que ces escaliers ne peuvent pas être considérés comme des constructions, de sorte qu’ils n’avaient pas à respecter la marge de recul imposée par les dispositions précitées, la construction est toutefois définie par le lexique du règlement du plan local d’urbanisme comme « tout assemblage solide et durable de matériaux, quelle que soit sa fonction ». Eu égard à la portée de cette définition, les escaliers permettant d’accéder au sous-sol doivent être regardés comme des constructions pour l’application de la règle de l’article UA 6 prévoyant un recul de 4 mètres minimum par rapport à l’alignement. Dès lors, cette branche du moyen doit être accueillie.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

23. Aux termes de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable " Les constructions peuvent être implantées soit sur les limites séparatives aboutissant aux voies, soit en retrait de celles-ci en respectant les marges de retrait suivantes : – la hauteur à l’égout de la façade, si celle-ci comporte des baies, avec un minimum de 8m ; – la moitié de la hauteur à l’égout de la façade, lorsque celle-ci est aveugle, avec un minimum de 2, 50m. / () ".

24. En l’espèce, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les balcons du niveau R+2 des façades Nord-Ouest et Nord-Est, élevés à une hauteur de 6, 23 mètres, ne respecteraient pas la marge minimale de retrait en étant implantés avec un retrait variant de 50 à 60 mètres de la limite séparative Nord perpendiculaire, ni que les façades Nord-Ouest ne seraient pas implantées à au moins 8 mètres de cette même limite séparative Nord, celle-ci n’étant pas située en vis-à-vis. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme :

25. Aux termes de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable : " dans une bande de 15 mètres à partir de la limite d’implantation autorisée, les constructions doivent s’inscrire dans le gabarit enveloppe défini par : – une verticale de hauteur H, dite hauteur de façade = 9,00 m par rapport au niveau du sol naturel « . L’annexe du règlement précise que la hauteur de tous les plans de façade se mesure » à partir du sol naturel au droit de la construction, mesurée en tout point de la construction ; jusqu’au point d’intersection du plan vertical de la façade avec le plan incliné de la toiture ou jusqu’au sommet de l’acrotère en cas de toiture terrasse « . Elle définit la hauteur à l’égout du toit comme » la différence d’altitude entre le niveau du terrain naturel en un point déterminé par chaque article du règlement et le bas de la pente du toit « et ajoute que » dans le cas de terrains en pente, les cotes moyennes du terrain d’assiette de la construction serviront de référence « . Enfin elle décrit le terrain naturel comme » le niveau du terrain tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction ".

26. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de coupe PC 3, que le terrain d’assiette du projet se situe en légère pente. Le niveau du terrain naturel, représenté par une ligne pontillée bleue, est coté à une moyenne de 100 NGF. Le niveau à l’égout du toit est de 109.00 NGF, de sorte que la hauteur de la façade mesurée à partir de la cote moyenne du terrain naturel s’élève à 9 mètres, conformément aux dispositions de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la hauteur de la construction projetée excéderait la hauteur maximale autorisée par les dispositions précitées. Il suit de là que le moyen doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

27. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

28. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels avoisinants, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité des permis de construire délivrés, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés à l’article R. 111-27 visés ci-dessus.

29. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet s’insère dans un environnement essentiellement pavillonnaire au Nord et que les lieux avoisinants sont caractérisés au Sud par la présence d’opérations de construction comprenant des immeubles collectifs, notamment dans le secteur de « la Plaine des Cantoux ». Dès lors, il n’existe pas d’unité architecturale notable ou présentant un intérêt particulier dans les constructions situées à proximité de la construction projetée. D’autre part, le projet, s’il présente une emprise importante, a été architecturalement conçu comme faisant le lien entre le tissu pavillonnaire et le secteur de la Plaine des Cantoux. Ainsi, en fond de parcelle, un espace paysager a été imaginé pour faire le lien avec le tissu résidentiel existant. En outre, le bâtiment a été séquencé avec un traitement différencié des façades et les matériaux et couleurs des constructions choisis sont similaires à ceux dont sont revêtus les immeubles collectifs situés face au terrain d’assiette du projet. Par suite, le projet ne porte pas atteinte au caractère des lieux avoisinants et les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté du 21 juin 2022 serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme :

30. Aux termes de l’article UA 12-11 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ormesson-sur-Marne alors applicable : " Les caractéristiques des parcs créés ou réaménagés doivent permettre une évolution satisfaisante des véhicules répondant aux conditions de sécurité et de confort. Ils doivent, en particulier, prendre en compte les exigences réglementaires en matière de stationnement des véhicules des personnes à mobilité réduite. Les dimensions des places de stationnement automobiles sont les suivantes : 5, 00 m x 2,50 m + 5,00 m x 2.5 m de dégagement. Les dimensions des emplacements pour personnes à mobilité réduite doivent être conformes à la réglementation en vigueur ".

31. En l’espèce, contrairement à ce que les requérants soutiennent, il ressort du plan du niveau R-1 joint au dossier de demande que l’ensemble des places de stationnement créées par le projet présentent des dimensions de dégagement conformes aux dispositions précitées, la circonstance que quatre d’entre elles soient aménagées en créneaux étant sans incidence sur le respect de l’article UA 12-11 du règlement du plan local d’urbanisme alors qu’il n’est pas démontré ni même allégué qu’elles ne seraient pas effectivement utilisables. De même, les requérants n’établissent pas que l’une des places de stationnement exigerait des manœuvres excessives pour être accessible, alors qu’il ressort des pièces du dossier qu’un espace libre de plus de 66 m2 au sous-sol permettra aux véhicules de manœuvrer. Par suite, le moyen doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme :

32. Aux termes de l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « () / les parcs de stationnement et leurs voies d’accès, situées à proximité des limites séparatives, doivent être séparés par des haies vives suffisamment denses, pour former un écran / () ».

33. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la voie d’accès au parc de stationnement depuis la rue des Sports, qui se situe à proximité de la limite séparative Nord, serait séparée de cette limite par une haie vive formant un écran. Si la société HPL Versailles fait valoir qu’une telle haie n’est pas exigée s’agissant d’un parc de stationnement souterrain, il ne ressort pas de la lecture des termes du règlement du plan local d’urbanisme que ce dernier ait entendu exclure l’application de l’article UA 13 aux rampes d’accès menant aux parcs de stationnement situés en sous-sol, dès lors que ces rampes d’accès se situent en surface. Dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que le projet aurait dû prévoir, conformément à l’article précité, l’implantation d’une haie vive suffisamment dense pour former un écran le long de la voie d’accès au parking souterrain situé à proximité de la limite parcellaire. Il suit de là que ce moyen doit être accueilli.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme du fait du risque de retrait-gonflement des sols argileux :

34. Les requérants font valoir que le terrain d’assiette du projet est soumis à une exposition forte au titre du risque de retrait-gonflement des sols argileux, aggravé par le projet qui densifie de manière significative le terrain. Toutefois, en se bornant à produire un extrait du site internet georisque.gouv.fr qui indique un « risque existant-important » à l’adresse 21 rue des Perdrix à Ormesson-sur-Marne, fait état de cinq sécheresses dans cette commune entre 1989 et 2021 et précise que « les maisons individuelles qui n’ont pas été conçues pour résister aux mouvements de sols argileux peuvent être significativement endommagées », les requérants n’établissent pas la réalité d’un risque sur ce point. Il suit de là que le moyen tiré de ce que la préfète du Val-de-Marne aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en ne s’opposant pas au projet de la société HPL Versailles pour ce motif doit être écarté.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

35. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

36. Les vices retenus aux points 22 et 33 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet. Dès lors, il y a lieu d’annuler l’arrêté attaqué seulement en tant que le projet prévoit l’implantation des rampes d’escaliers d’accès au sous-sol dans la marge de recul par rapport à l’alignement et en tant qu’il ne prévoit pas l’implantation d’une haie vive suffisamment dense pour former un écran le long de la voie d’accès au parking souterrain situé à proximité de la limite parcellaire. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la société pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés à l’instance :

37. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la HPL Versailles sur ce fondement.

38. Il n’y a également pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme demandée par les requérants.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 21 juin 2022 par lequel la préfète du Val-de-Marne a délivré à la société HPL Versailles un permis de construire est annulé en tant qu’il méconnaît les articles UA 6 et UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 : Le délai accordé à la société HPL Versailles pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : les conclusions présentées par la société HPL Versailles sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. E F, à M^me J G, à M. C D, à M. H I et M^me K I, à M. M B, à M^me L A, au préfet du Val-de-Marne et à la société HPL Versailles.

Délibéré après l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Duhamel, premier conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

A J. YAO

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,