Vu les procédures suivantes :

I. Sous le n° 2301269, par une requête et un mémoire, enregistrés les 8 février 2023 et 30 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) des Possibles, représentée par M^e Cayla-Destrem, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 décembre 2022 par lequel la préfète du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière en vue de l’aménagement de l’îlot « Rossel/Leclerc » sur le territoire de la commune du Kremlin-Bicêtre au bénéfice de l’Etablissement public foncier d’Île-de-France ;

2°) de mettre à la charge du préfet du Val-de-Marne une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

le dossier soumis à enquête publique est entaché d’insuffisances : la non-prise en compte de certains éléments dans l’appréciation des dépenses a conduit à une sous-estimation du coût total de l’opération ; la population n’a pas été mise en mesure de connaître précisément l’étendue du projet ;

le commissaire-enquêteur a rendu tardivement son rapport d’enquête, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 112-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

l’intérêt général de l’opération n’est pas démontré, la procédure d’expropriation aurait pu être limitée à la parcelle comprenant des logements insalubres et la mise en balance des avantages et des inconvénients du projet ne permet pas d’établir son caractère d’utilité publique : en particulier, l’atteinte au droit de propriété est disproportionnée et le coût du projet excessif alors qu’il n’est pas établi que l’implantation de l’école élémentaire Brossolette au sein de l’îlot présenterait un avantage, que le projet porte atteinte à l’environnement et au patrimoine historique de la ville, que rien ne justifie la maîtrise foncière complète de l’îlot alors que les problèmes d’insalubrité sont limités à une seule parcelle, et que l’acquisition des parcelles ne présente aucun caractère urgent.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 juin 2023, l’Etablissement public foncier d’Île-de-France, représenté par M^e Ceccarelli-Le Guen, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SCI des Possibles au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2025, le préfet du Val-de-Marne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Des pièces complémentaires, présentées pour l’Etablissement public foncier d’Île-de-France en réponse à une demande de pièces, ont été enregistrées le 17 juin 2025 et ont été communiquées, en application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative.

II. Sous le n° 2305557, par une requête et deux mémoires, enregistrés les 5 juin 2023, 27 janvier 2025 et 18 février 2025, M^me A… C…, représentée par M^e Caillet, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 décembre 2022 par lequel la préfète du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière en vue de l’aménagement de l’îlot « Rossel/Leclerc » sur le territoire de la commune du Kremlin-Bicêtre au bénéfice de l’Etablissement public foncier d’Île-de-France, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge du préfet du Val-de-Marne et de l’Etablissement public foncier d’Île-de-France une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

les conditions pour recourir à la procédure d’enquête publique simplifiée prévue par l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’étaient pas réunies, de sorte que l’arrêté attaqué est entaché d’un détournement de procédure ;

le dossier soumis à enquête parcellaire méconnaît les dispositions de l’article R. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dès lors qu’il ne comprend pas les informations prévues par les articles 5 à 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 122-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, faute pour la préfète du Val-de-Marne d’avoir émis des prescriptions quant à la préservation du patrimoine et notamment du cabaret situé au 68, rue du général Leclerc ;

la mise en balance des avantages et des inconvénients du projet ne permet pas d’établir son caractère d’utilité publique : le bilan est défavorable en raison tant de l’atteinte disproportionnée portée au patrimoine historique que du coût excessif de l’opération.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 28 septembre 2023 et 10 février 2025, l’Etablissement public foncier d’Île-de-France, représenté par M^e Ceccarelli-Le Guen, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M^me C… au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2025, le préfet du Val-de-Marne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

le code de l’environnement ;

le code de l’urbanisme ;

le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Prissette,

les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

les observations de M^e Vidalie, substituant M^e Caillet, représentant M^me C…,

les observations de M^e Ricard, représentant l’Etablissement public foncier d’Île-de-France,

et les observations de M. D…, représentant le préfet du Val-de-Marne.

Considérant ce qui suit :

Par des délibérations du 25 novembre 2021 et du 14 décembre 2021, le conseil municipal de la commune du Kremlin-Bicêtre et l’Etablissement public territorial Grand-Orly-Seine-Bièvre ont respectivement sollicité l’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique pour la constitution d’une réserve foncière sur l’îlot « Rossel/Leclerc », au bénéfice de l’établissement public foncier d’Île-de-France. Par un arrêté du 14 janvier 2022, la préfète du Val-de-Marne a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique. L’enquête publique s’est déroulée du 7 février 2022 au 8 mars 2022 et le commissaire-enquêteur a rendu son rapport accompagné de ses conclusions et avis motivés sur les deux volets de l’enquête le 11 avril 2022. Par un arrêté du 9 décembre 2022, la préfète du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’établissement public foncier d’Île-de-France, la constitution d’une réserve foncière en vue de l’aménagement de l’îlot « Rossel/Leclerc ». M^me A… C… a formé un recours gracieux contre cet arrêté par un courrier du 7 février 2023, réceptionné le 9 février 2023. Une décision implicite de rejet est née le 9 avril 2023 du silence gardé par l’autorité préfectorale pendant deux mois sur ce recours. Par deux requêtes enregistrées respectivement sous les n°s 2301269 et 2305557, la SCI des Possibles et M^me C… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 9 décembre 2022.

Sur la jonction :

Les requêtes susvisées n°s 2301269 et 2305557 concernent le même acte et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la procédure suivie :

Aux termes de l’article L. 221-1 du code de l’urbanisme : « « L’Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements y ayant vocation, les syndicats mixtes, les établissements publics mentionnés aux articles L. 321-1 et L. 324-1, les bénéficiaires des concessions d’aménagement mentionnées à l’article L. 300-4, les sociétés publiques définies à l’article L. 327-1 et les grands ports maritimes sont habilités à acquérir des immeubles, au besoin par voie d’expropriation, pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 ». Aux termes de l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Lorsque la déclaration d’utilité publique est demandée en vue de l’acquisition d’immeubles, ou lorsqu’elle est demandée en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’urbanisme importante et qu’il est nécessaire de procéder à l’acquisition des immeubles avant que le projet n’ait pu être établi, l’expropriant adresse au préfet du département où sont situés les immeubles, pour qu’il soit soumis à l’enquête, un dossier comprenant au moins : 1° Une notice explicative ; / 2° Le plan de situation ; / 3° Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ; / 4° L’estimation sommaire du coût des acquisitions à réaliser ».

En l’espèce, la déclaration d’utilité publique attaquée, qui autorise la constitution d’une réserve foncière sur l’îlot « Rossel/Leclerc », au bénéfice de l’ établissement public foncier d’Île-de-France conformément à l’article L. 221-1 du code de l’urbanisme, a été précédée de la mise en œuvre de la procédure d’enquête publique « simplifiée » prévue par l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique lorsque la déclaration d’utilité publique est demandée en vue de l’acquisition d’immeubles ou en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’urbanisme importante et qu’il est nécessaire de procéder à l’acquisition des immeubles avant que le projet n’ait pu être établi.

M^me C… soutient que les conditions de recours à la procédure « simplifiée » n’étaient pas remplies.

D’une part, la requérante soutient que la nature et la localisation des travaux et les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants étaient parfaitement connues avant le déroulement de l’enquête publique et auraient été présentées publiquement à l’occasion d’une réunion du 20 octobre 2021. Toutefois, il ressort au contraire des pièces du dossier que, si une réunion publique d’information s’est tenue le 20 octobre 2021 pour présenter les enjeux du projet, cette réunion n’a fait état que des « premières pistes de réflexion ». En outre, la notice explicative précise que « les grands objectifs retenus pour la requalification de l’îlot » ont été exposés au public, que « plusieurs hypothèses de répartition de la programmation et de forme urbaine de l’îlot sont en cours de réflexion » et présente trois hypothèses d’aménagement qui seront par la suite, ainsi que le précise le commissaire-enquêteur dans son rapport, « examinées dans le cadre du processus de conception du projet qui sera mis en œuvre par la maîtrise d’ouvrage ». Dans son avis motivé, le commissaire-enquêteur a en outre relevé que « le plan général des travaux, le coût de ceux-ci et les caractéristiques des ouvrages les plus importants ne sont pas connus à la date de l’ouverture de l’enquête » et a souligné que « la conception du projet reste à réaliser entièrement ». Si la requérante se prévaut du fait que l’opération était prévue dès l’approbation du plan local d’urbanisme communal en 2015, via les orientations d’aménagement et de programmation n°s 4 et 5 qui prévoient la construction de logements neufs et la réhabilitation ainsi que l’agrandissement de l’équipement scolaire existant, cette seule circonstance n’est pas suffisante, eu égard à la nature même de ces orientations et alors qu’il ressort par ailleurs des pièces du dossier que les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants de ce projet d’aménagement n’étaient pas définies à la date d’ouverture de l’enquête publique, pour démontrer que les conditions de recours au dossier simplifié n’étaient pas réunies.

D’autre part, M^me C… soutient que la nécessité d’acquérir les immeubles pour la réalisation de l’opération avant que le projet ne soit établi, justifiée dans la notice explicative par la résorption de l’habitat insalubre et indigne en requalifiant l’îlot, la réhabilitation de l’école maternelle Jean Zay, l’intégration d’une école élémentaire sur le site en lieu et place de l’école élémentaire Brossolette et la maîtrise des coûts des acquisitions foncières dans un contexte de très forte pression spéculative sur les prix de vente immobilière, ne serait pas démontrée. Toutefois, si des mesures avaient déjà été engagées pour résorber l’insalubrité qui concerne la copropriété assise sur la parcelle cadastrée section C n° 239, située du 68 au 72 rue du Général Leclerc, il ressort de la notice explicative et n’est pas sérieusement contesté par le requérante que « les situations d’insalubrité et de périls persistent (…) en raison de l’abandon de la gestion des parties communes de ladite copropriété et en l’absence d’intervention des propriétaires pour remédier à l’état de péril et d’insalubrité ». De plus, le commissaire-enquêteur a relevé dans son avis motivé que « l’acquisition de certains logements présente un caractère urgent du fait qu’ils sont situés dans des immeubles qui ne font plus l’objet d’investissement de conservation depuis 2009 (…) ». Enfin, en se bornant à soutenir que l’établissement public foncier d’Île-de-France maîtrisait déjà 70 % du foncier de l’îlot, la requérante ne remet pas en cause l’existence d’une importante pression foncière, nécessairement générée par la construction d’une nouvelle station de la ligne 14 du métropolitain à proximité de l’îlot.

Dans ces conditions, alors qu’il n’est pas contesté que l’opération porte sur un projet d’aménagement important, et eu égard à la nécessité d’acquérir les terrains avant que le projet ne soit établi, le plan général des travaux et les caractéristiques principales des ouvrages n’étant pas connus à la date d’ouverture de l’enquête publique, la commune du Kremlin-Bicêtre a pu légalement soumettre à l’enquête publique un dossier composé selon les prescriptions précitées de l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été précédé de la mise en œuvre d’une procédure irrégulière et le moyen tiré du détournement de procédure doit être écarté.

En ce qui concerne le contenu du dossier soumis à enquête publique :

En premier lieu, l’appréciation sommaire des dépenses jointe au dossier d’enquête publique a pour objet de permettre à tous les intéressés d’évaluer les charges pouvant en résulter pour la collectivité ou les usagers et de s’assurer que les travaux ou ouvrages envisagés ont, compte tenu de leur coût total réel, tel qu’il peut être raisonnablement apprécié à la date de l’enquête, un caractère d’utilité publique. Les inexactitudes, omissions ou insuffisances du dossier d’enquête publique ne sont susceptibles de vicier la procédure et donc d’entraîner l’illégalité de la décision prise que si elles ont eu pour effet de nuire à l’information complète de la population ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l’autorité administrative.

En l’espèce, le dossier soumis à enquête publique comprend, conformément au 4° de l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, une estimation sommaire des dépenses. Le coût prévisionnel a été estimé, sur la base de l’avis rendu par le service des domaines, à 14 445 000 euros, dont 8 000 000 euros pour les biens restant à acquérir. Il ressort de la comparaison du tableau des acquisitions restant à réaliser au mois d’août 2021 joint au dossier d’enquête parcellaire et du tableau des biens évalués par le service des domaines qui figure dans l’avis rectificatif de la direction nationale d’interventions domaniales, que l’estimation a porté sur l’ensemble des biens restant à acquérir, à l’exclusion des lots 15, 16 et 19 à 27 situés sur la parcelle cadastrée section C n° 126. D’une part, en soutenant que le coût de l’opération a été manifestement sous-évalué, dès lors qu’ainsi que l’a relevé le commissaire-enquêteur dans son rapport « l’estimation sommaire et globale a été réalisée sur la base de 4 pavillons et 11 appartements alors que l’état parcellaire comporte 4 pavillons, 12 logements, 5 garages/box, 3 cours, 8 caves/débarras/remise/dépendances et 2 boutiques/ateliers », la SCI des Possibles, qui n’apporte aucune précision sur ce point en se bornant à renvoyer à ce rapport, alors que le commissaire-enquêteur a conclu dans son avis motivé que « l’estimation financière sommaire et globale est cohérente avec les prix du marché et le nombre de logements à acquérir », n’établit pas que le coût du projet aurait manifestement été sous-évalué. D’autre part, la SCI des Possibles soutient que la surface dont il a été tenu compte pour l’estimation du coût d’acquisition de son bien serait erronée. Il ressort en effet des pièces du dossier que la société requérante a porté à la connaissance de l’administration l’augmentation de la surface de son bien de 260 m2 à 290 m2 en renseignant le formulaire dont elle a été destinataire pendant l’enquête parcellaire. Toutefois, la seule circonstance que l’estimation ait porté sur un bien d’une surface de 260 m2 n’est pas de nature à établir que le coût des acquisitions aurait été manifestement sous-évalué, alors notamment que le commissaire-enquêteur a expressément prévu que l’estimation financière devrait être ajustée en prenant en compte les modifications apportées par les propriétaires à l’état des acquisitions, et alors au demeurant que, les visites approfondies des biens n’ayant pas encore eu lieu à ce stade de la procédure, l’avis du service des domaines a inclus une majoration calculée forfaitairement pour tenir compte des aléas divers. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le dossier soumis à enquête publique aurait été entaché d’une insuffisance à cet égard. En tout état de cause, ainsi qu’il a été dit au point précédent, les inexactitudes, omissions ou insuffisances d’une étude d’impact ne sont susceptibles de vicier la procédure, et donc d’entraîner l’illégalité de la décision prise au vu de cette étude, que si elles ont pu avoir pour effet de nuire à l’information complète de la population ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l’autorité administrative. En l’espèce, les requérants ne démontrent pas davantage que l’insuffisance alléguée, à la supposer même établie, aurait été de nature à fausser l’information du public quant au coût de l’opération.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 112-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La notice explicative prévue aux articles R. 112-4 et R. 112-5 indique l’objet de l’opération et les raisons pour lesquelles, parmi les partis envisagés, le projet soumis à l’enquête a été retenu, notamment du point de vue de son insertion dans l’environnement ».

En l’espèce, le dossier soumis à enquête publique comprend les pièces requises par l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et la notice explicative précise l’objet de l’aménagement, soit la requalification de l’îlot « Rossel/Leclerc », et liste les objectifs poursuivis, à savoir construire une nouvelle école primaire en réalisant une réhabilitation et extension de l’école maternelle Jean Zay existante, remédier à la dégradation du bâti, créer une nouvelle offre de logements, conforter le tissu commercial de proximité, embellir la ville, valoriser l’histoire et le patrimoine, participer à la qualité des espaces publics et paysagers, intégrer une démarche environnementale et concevoir un projet urbain d’ensemble harmonieux. Trois scénarios de répartition de la programmation et de forme urbaine de l’îlot sont décrits et un volet de la notice explicative est dédié à l’insertion environnementale et aux prescriptions architecturales. Si la SCI des Possibles soutient que le nombre de logements à créer n’est « pas clair », que la circonstance qu’il y ait trois scénarios envisageables ne permet pas au public de connaître l’étendue du projet et que la notice explicative « se contente d’objectifs très vagues et de phrases très générales » s’agissant du parti architectural et de l’insertion dans l’environnement, il résulte de ce qui a été dit précédemment que l’autorité administrative a légalement pu constituer un dossier d’enquête publique selon la procédure « simplifiée », l’objet de l’arrêté attaqué étant d’autoriser la constitution par l’établissement public foncier d’Île-de-France d’une réserve foncière avant que les caractéristiques du projet de requalification de l’îlot « Rossel/Leclerc » ne soient précisément définies. En outre, si la société requérante soutient que l’enquête publique aurait révélé un décalage entre les premières annonces faites au public lors de la réunion du 20 octobre 2021 et les éléments figurant dans la notice explicative, le commissaire-enquêteur a au contraire relevé que « le projet tel qu’il est esquissé dans le dossier d’enquête est cohérent avec les premières pistes de réflexion présentées lors de la réunion publique du 20 octobre 2021 » et a souligné que « le fait que le projet ne soit pas défini à ce stade de la procédure doit constituer une opportunité pour le public d’être pleinement associé à sa conception et à sa finalisation ». Dans ces conditions, la SCI des Possibles n’est pas fondée à soutenir que le dossier soumis à enquête publique aurait été entaché d’imprécisions de nature à nuire à l’information du public.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 131-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « I. – Lorsque les communes où sont situés les immeubles à exproprier se trouvent dans un seul département, l’expropriant adresse au préfet du département, pour être soumis à l’enquête dans chacune de ces communes, un dossier comprenant : 1° Un plan parcellaire régulier des terrains et bâtiments ; / 2° La liste des propriétaires établie à l’aide d’extraits des documents cadastraux délivrés par le service du cadastre ou à l’aide des renseignements délivrés par le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, au vu du fichier immobilier ou par tous autres moyens ». Aux termes de l’article R. 132-1 du même code : « Au vu du procès-verbal prévu à l’article R. 131-9 et des documents qui y sont annexés, le préfet du département où sont situées les propriétés ou parties de propriétés dont la cession est nécessaire les déclare cessibles, par arrêté. / Lorsque les propriétés ou parties de propriétés sont situées sur le territoire de plusieurs départements, leur cessibilité est déclarée par arrêté conjoint des préfets concernés ». Aux termes de l’article R. 132-2 de ce code : « Les propriétés déclarées cessibles sont désignées conformément aux prescriptions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. L’identité des propriétaires est précisée conformément aux prescriptions du premier alinéa de l’article 5 ou du premier alinéa de l’article 6 de ce décret, sans préjudice des cas exceptionnels mentionnés à l’article 82 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l’application du décret du 4 janvier 1955 ». L’article 5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que : « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l’ordre de l’état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint. (…) ». L’article 6 du même décret prévoit que : « 1. Tout acte ou décision judiciaire soumis à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les éléments suivants d’identification des personnes morales : a) Dénomination ; / b) Forme juridique et siège. En ce qui concerne les associations et les syndicats, l’acte ou la décision doit, en outre, comporter la date et le lieu de leur déclaration ou du dépôt de leurs statuts ; / c) Lorsque la personne morale est inscrite au répertoire prévu à l’article R. 123-220 du code de commerce, le numéro d’identité qui lui a été attribué, complété, si celle-ci est assujettie à immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée. / En outre, doivent être indiqués les nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale. / (…) ». Enfin, l’article 7 de ce décret dispose que : « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). (…) / ».

M^me C… soutient que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, faute pour le dossier d’enquête parcellaire de comprendre les informations exigées par le décret du 4 janvier 1955, et notamment les dates de naissance, autres prénoms, professions, noms des éventuels conjoints, numéros d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés et sièges sociaux des propriétaires concernés. Toutefois, si le dossier soumis à enquête parcellaire dresse, conformément à l’article R. 131-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, un premier état des parcelles et propriétaires concernés par l’opération, état parcellaire qui a d’ailleurs vocation à être actualisé à partir des informations recueillies au cours de l’enquête, seul l’arrêté déclarant cessibles les parcelles nécessaires à un projet d’utilité publique à l’issue de l’enquête parcellaire doit permettre d’identifier précisément, en application des dispositions précitées, les parcelles concernées et leurs propriétaires. Par suite, M^me C… ne peut utilement soutenir que l’arrêté attaqué, qui ne vaut pas déclaration de cessibilité, serait illégal au motif qu’il aurait été édicté à la suite d’une enquête parcellaire menée sur la base d’un dossier ne comprenant pas les informations requises par les articles 5 à 7 du décret du 4 janvier 1955.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 122-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique faute pour la préfète du Val-de-Marne d’avoir émis des prescriptions relatives à la préservation du patrimoine :

Aux termes de l’article L. 122-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Dans les cas où les atteintes à l’environnement ou au patrimoine culturel que risque de provoquer un projet de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements le justifient, la déclaration d’utilité publique comporte, le cas échéant, les mesures prévues au I de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement ». Aux termes de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement : « I. – L’autorité compétente pour autoriser un projet soumis à évaluation environnementale prend en considération l’étude d’impact, l’avis des autorités mentionnées au V de l’article L. 122-1 ainsi que le résultat de la consultation du public et, le cas échéant, des consultations transfrontières. / La décision de l’autorité compétente est motivée au regard des incidences notables du projet sur l’environnement. Elle précise les prescriptions que devra respecter le maître d’ouvrage ainsi que les mesures et caractéristiques du projet destinées à éviter les incidences négatives notables, réduire celles qui ne peuvent être évitées et compenser celles qui ne peuvent être évitées ni réduites. Elle précise également les modalités du suivi des incidences du projet sur l’environnement ou la santé humaine. / (…) ».

Ces dispositions combinées précisent, s’agissant des actes portant déclaration d’utilité publique, la portée du principe de prévention défini au 2° du II de l’article L. 110-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages. Il en résulte que, si les travaux, ouvrages et aménagements que ces actes prévoient le justifient, ces derniers doivent, à peine d’illégalité, comporter, au moins dans leurs grandes lignes, compte tenu de l’état d’avancement des projets concernés, les mesures appropriées et suffisantes devant être mises à la charge du pétitionnaire ou du maître d’ouvrage destinées à éviter, réduire et, lorsque c’est possible, compenser les effets négatifs notables du projet sur l’environnement ou la santé humaine ainsi que les modalités de leur suivi. Ces mesures sont, si nécessaires, précisées ou complétées ultérieurement, notamment à l’occasion de la délivrance des autorisations requises au titre des polices d’environnement.

En l’espèce, M^me C… soutient que l’îlot « Rossel/Leclerc » comprend de nombreux éléments de patrimoine historique préservés au niveau de l’ancien Hameau du Kremlin, et notamment un cabaret d’origine bâti en 1825 et situé au 68, rue du Général Leclerc. La requérante soutient que l’arrêté attaqué serait illégal, faute pour la préfète du Val-de-Marne d’y avoir fait figurer des prescriptions particulières à respecter pour la préservation de ce cabaret, ce qui constituerait selon elle une atteinte au patrimoine culturel en méconnaissance de l’article L. 122-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Toutefois, la requérante ne démontre, ni même n’allègue que l’arrêté attaqué par lequel la préfète du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière en vue de l’aménagement de l’îlot « Rossel/Leclerc » prévoirait la réalisation de travaux de construction, d’installations ou d’ouvrages soumis à une évaluation environnementale. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment pas du dossier soumis à enquête publique, que le projet, par ses caractéristiques et à ce stade, porterait une atteinte à l’environnement, au patrimoine culturel ou à la santé humaine justifiant que des mesures appropriées soient mises à la charge du maître d’ouvrage, en application du principe de prévention, pour en limiter les impacts négatifs. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 122-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne peut, par suite, qu’être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 112-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Aux termes de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête examine les observations recueillies et entend toute personne qu’il lui paraît utile de consulter ainsi que l’expropriant, s’il en fait la demande. Pour ces auditions, le président peut déléguer l’un des membres de la commission. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l’opération projetée. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête transmet le dossier et les registres assortis du rapport énonçant ses conclusions soit au préfet qui a pris l’arrêté prévu à l’article R. 112-12, soit au préfet chargé de centraliser les résultats de l’enquête désigné conformément à l’article R. 112-3 ». Aux termes de l’article R. 112-20 du même code : « Les opérations prévues aux articles R. 112-18 et R. 112-19 sont terminées dans un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai d’enquête fixé par l’arrêté prévu à l’article R. 112-12. Il est en dressé procès-verbal soit par le préfet qui a pris l’arrêté prévu à l’article R. 112-12, soit par le préfet chargé de centraliser les résultats de l’enquête désigné conformément à l’article R. 112-3 (…) ».

En l’espèce, s’il ressort des pièces du dossier que le rapport du commissaire-enquêteur n’a été remis que le 11 avril 2022, soit au-delà du délai d’un mois courant à compter du 8 mars 2022, date d’expiration du délai d’enquête, le délai prévu par les dispositions précitées de l’article R. 112-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’est pas prescrit à peine de nullité et, en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette circonstance ait été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’elle ait privé les administrés d’une garantie. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’utilité publique du projet :

Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente.

S’agissant de l’intérêt général du projet :

Il ressort des pièces du dossier, en particulier de l’avis motivé du commissaire-enquêteur, que la réalisation de l’opération doit permettre, à terme, la réhabilitation des logements en partie insalubres et dégradés pour en destiner une large partie au logement social ainsi que la rénovation énergétique et environnementale globale des bâtiments situés à la pointe de l’îlot et le long de la rue Rossel. Le projet tend également à la restauration de l’école Jean Zay pour des raisons de sécurité et de confort d’usage et à son extension pour accueillir une école élémentaire en voie de saturation dans sa localisation actuelle. Dès lors, l’opération litigieuse présente un intérêt général. En se bornant à soutenir que la suppression de logements insalubres ne concerne que deux immeubles et que la nécessité de créer une école dans le secteur ne serait pas démontrée, la SCI des Possibles ne conteste pas sérieusement le caractère d’intérêt général de l’opération.

S’agissant de la nécessité de recourir à l’expropriation :

La SCI des Possibles soutient qu’une seule parcelle comporte des logements insalubres, de sorte que le périmètre de l’expropriation aurait pu être réduit à cette seule parcelle. Toutefois, la société requérante n’établit pas que l’autorité administrative serait en mesure de réaliser le projet d’intérêt général décrit au point précédent sans recourir à l’expropriation de l’ensemble des parcelles visées dans le dossier d’enquête publique, alors qu’il ressort des pièces du dossier que la réhabilitation de l’îlot ne peut passer que par une maîtrise foncière totale, afin d’assurer une homogénéité dans l’aménagement de ce secteur, et notamment une continuité bâtie le long des voies de circulation, et que cette maîtrise foncière globale n’a pas été permise par les procédures d’acquisition précédemment engagées à l’amiable.

S’agissant du bilan coûts-avantages de l’opération :

La SCI des Possibles et M^me C… soutiennent que la mise en balance des avantages et des inconvénients du projet ne permet pas d’établir son caractère d’utilité publique.

En premier lieu, la société requérante se borne à soutenir que « le rapport d’enquête ne mentionne absolument pas un caractère urgent de l’un des projets pour lesquels la déclaration d’utilité publique a été prise ». Or, il ressort au contraire du rapport du commissaire-enquêteur que l’urgence de l’opération d’aménagement est notamment justifiée par la nécessité de résorber l’habitat insalubre et indigne présent dans le périmètre et, ainsi qu’il a été dit précédemment, par la pression foncière liée à l’implantation d’une station de la Ligne 14 du métropolitain à proximité de l’opération.

En deuxième lieu, la société requérante soutient que l’atteinte à la propriété privée excèdera les bénéfices attendus du projet. Elle affirme notamment, en ce sens, qu’il ne serait pas démontré que l’implantation de l’école élémentaire Brossolette au sein de l’îlot présenterait un avantage justifiant que l’opération soit déclarée d’utilité publique. Toutefois, la nécessité de réhabiliter l’école Jean Zay est justifiée dans la notice descriptive de l’opération par la relative vétusté de l’existant, la volonté de proposer au sein d’un même établissement scolaire une offre allant de la maternelle au primaire, et la nécessité d’agrandir les locaux pour y accueillir davantage d’élèves, dans un contexte où la population amenée à fréquenter l’îlot a vocation à augmenter du fait de l’implantation d’une station du métropolitain parisien. En outre, il ressort des pièces du dossier que les bâtiments à destination de logements présents sur l’emprise expropriée présentent, pour la majorité, un état de conservation assez dégradé, sans que leurs propriétaires n’aient engagé les travaux de réhabilitation nécessaires, et que la réhabilitation de ces logements poursuivra un objectif de mixité sociale.

En troisième lieu, les requérantes soutiennent que le projet portera une atteinte excessive à l’environnement et au patrimoine historique de la ville. M^me C… affirme notamment que rien ne permet de garantir la préservation tant du Hameau du Kremlin et en particulier du cabaret situé au 68, rue du Général Leclerc, que de la faune et la flore particulièrement riches que le quartier accueille. Toutefois, s’il ressort des pièces du dossier que l’îlot « Rossel/Leclerc » se situe dans le cœur historique de la ville et que l’école Jean Zay est un élément remarquable classé au plan local d’urbanisme, il ressort du rapport d’enquête publique que la déclaration d’utilité publique, qui autorise la constitution d’une réserve foncière, n’inclut pas, à ce stade, de projet urbain, et que la préservation du caractère historique de l’îlot, et la conservation de certains éléments du petit patrimoine, fera l’objet d’une concertation ultérieure. À cet égard, le commissaire-enquêteur rappelle que tout projet de construction sera soumis à l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, l’îlot se trouvant entièrement dans le périmètre de protection de l’hôpital Bicêtre, classé comme monument historique. De plus, dans son avis motivé, il a estimé que l’îlot pouvait faire l’objet d’une réhabilitation prenant en compte son caractère historique, sa localisation dans une zone patrimoniale protégée et son verdissement et il a inscrit au titre des avantages de l’opération « la conservation d’éléments mémoriels existants dédiés à l’histoire de l’îlot ». Dans ces conditions, nonobstant la circonstance postérieure à l’arrêté attaqué dont se prévaut M^me C…, selon laquelle le conseil municipal du Kremlin-Bicêtre a retiré le 28 mars 2024 de l’ordre du jour la délibération relative à la demande d’ouverture de l’enquête parcellaire pour la requalification de l’îlot après avoir estimé que le projet initialement présenté ne tenait pas suffisamment compte de la réalité historique et paysagère de cet espace et a, le 7 novembre 2024, confié à une société publique locale le soin de réaliser une nouvelle étude d’aménagement de l’îlot orientée vers la conservation et la réhabilitation des bâtiments existants, les requérantes n’établissent pas l’atteinte alléguée du projet à l’environnement et au patrimoine historique, ni a fortiori son caractère disproportionné par rapport aux bénéfices attendus de l’opération.

En quatrième et dernier lieu, M^me C… soutient que le bilan des coûts et avantages du projet serait défavorable en raison du coût excessif de l’opération. La requérante indique que l’appréciation sommaire des dépenses annexée au dossier d’enquête publique a estimé le coût total des acquisitions à la somme de 14 445 000 euros, alors que le budget de la commune s’élevait, en 2023, à 58 millions d’euros, dont 8,5 millions de remboursement de la dette communale. Elle reproche à l’opération de représenter 25 % du budget communal, dans un contexte où la chambre régionale des comptes a constaté dans son rapport du 2 mars 2023 la situation financière dégradée de la commune du Kremlin-Bicêtre ainsi que le poids croissant de sa dette. Toutefois, il ressort des conclusions du commissaire-enquêteur que l’évaluation financière est cohérente avec les prix du marché et le nombre de logements à acquérir et que les coûts des travaux seront optimisés du fait de l’effet de masse d’une réhabilitation globale. En outre, l’établissement public foncier d’Île-de-France, qui maîtrise déjà 70 % du foncier de l’îlot, et qui précise en défense sans être contredit que l’ampleur des coûts doit être appréciée, non au niveau du budget communal, mais au niveau du budget de l’établissement public territorial Grand-Orly-Seine-Bièvre à qui revient la maîtrise d’ouvrage, fait valoir que l’indemnisation des propriétaires sera à sa charge et sera, en tout état de cause, compensée par le montant des cessions de fonciers aux opérateurs privés en charge de la réalisation des futurs logements. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le coût financier de l’opération serait tel qu’il l’emporterait sur ses bénéfices attendus.

Par conséquent, les avantages attendus du projet l’emportent sur les inconvénients allégués, de sorte que le moyen tiré de l’absence d’utilité publique du projet doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 9 décembre 2022 présentées par la SCI des Possibles et M^me C… doivent être rejetées.

Sur les frais liés aux instances :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du préfet du Val-de-Marne et de l’établissement public foncier d’Île-de-France, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes que la SCI des Possibles et M^me C… demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI des Possibles et de M^me C… une somme de 1 500 euros chacune à verser à l’établissement public foncier d’Île-de-France au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : Les requêtes présentées par la SCI des Possibles et par M^me C…, respectivement sous les n°s 2301269 et 2305557, sont rejetées.

Article 2 : La SCI des Possibles et M^me C… verseront chacune une somme de 1 500 euros à l’Etablissement public foncier d’Île-de-France sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) des Possibles, à M^me A… C…, à l’Etablissement public foncier d’Île-de-France et au ministre de l’aménagement du territoire, de la décentralisation et du logement.

Copie en sera adressée au préfet du Val-de-Marne et à la commune du Kremlin-Bicêtre.

Délibéré après l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2025.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. B…

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire, de la décentralisation et du logement en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,