Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal a sursis à statuer sur les requêtes n° 2200741, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiment E, n°2201682, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, n°2201693, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, n°2201717, présentée par la SCI Cap Helios, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la SCCV Ilot Natura pour régulariser les vices entachant le permis de construire et le permis de construire modificatif délivrés le 18 octobre 2021 et le 22 juin 2022 par le maire d’Agde pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements.

Sous le n° 2201682, par des mémoires enregistrés les 23 août et 10 octobre 2023, la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, représentées par CGCB Avocats Associés, font valoir la délivrance le 22 août 2023, d’un permis de construire modificatif au permis de construire délivré le 18 octobre 2021, d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 ainsi que, le 13 juillet 2023, d’un arrêté portant retrait du permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022, régularisant les vices retenus par le tribunal dans son jugement avant-dire droit.

La commune d’Agde et la société Ilot Natura sollicitent, à titre principal, le rejet de la requête, et à titre subsidiaire, un nouveau sursis à statuer afin de permettre la régularisation du projet.

Elles soutiennent que les moyens soulevés ne sont pas fondés et que le moyen tiré de la non-conformité aux dispositions de l’article UB13 est irrecevable car il a été soulevé après que la cristallisation des moyens est intervenue, le 21 août 2022, en application des dispositions de l’article R 600-5 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires enregistrés les 21 septembre 2023, 17 octobre 2023, et le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés :

1°) maintient ses conclusions en annulation ;

2°) demande l’annulation du permis de construire délivré le 22 août 2023 ;

3°) demande que soit mise à la charge de la commune d’Agde et la société Ilot Natura une somme de 3000 euros.

Il fait valoir que :

— l’article UB13 est méconnu, en tant que la création par le projet de régularisation d’une voie au sud du bâtiment assortie d’aménagements paysagers et de la plantation d’arbres ne respecte pas la réduction limitée à 10% des « espaces libres » au sens de cet article.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 17 avril 2024 :

— le rapport de M^me Crampe, première conseillère ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Maillot, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment C et D, et celles de M^e Cretin, représentant la commune d’Agde et la société Ilot Natura.

Une note en délibéré, présentée pour la commune d’Agde et la société Ilot Natura a été enregistrée le 18 avril 2024.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d’annulation :

1. Par arrêtés des 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, le maire d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire puis un permis de construire modificatif, pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nos 53, 84, et 86.

2. Par jugement avant dire droit visé ci-dessus, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que les moyen tirés de l’absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, de la méconnaissance de la règle de hauteur, de l’absence d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et de l’insuffisance des emplacements de stationnement étaient de nature à entraîner l’annulation du permis de construire en litige a décidé, après avoir écarté les fins de non-recevoir opposées en défense ainsi que les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire.

3. Le maire de la commune d’Agde a délivré à la société Ilot Natura un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 2 août 2023 et un permis de construire modificatif du 22 août 2023, portant régularisation du permis de construire délivré le 18 octobre 2021. Par arrêté du 13 juillet 2023, il a retiré l’arrêté de permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

4. A titre liminaire, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

5. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ». Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

6. Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce à l’issue du sursis à statuer résultant des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de déterminer si le ou les moyens qu’il a retenus dans son jugement avant dire droit demeurent fondés. Il lui appartient également d’examiner les moyens invoqués, le cas échéant, par le requérant, pour contester la mesure de régularisation qui lui a été communiquée, tenant à ses vices propres ou à l’absence de régularisation.

7. En premier lieu, s’agissant de la complétude du dossier de demande de permis de construire, il ressort des pièces du dossier qu’un document graphique intitulé « plan masse servitudes », représentant les quatre servitudes de passage consenties au bénéfice du terrain d’assiette du projet, a été produit permettant de contrôler le respect par le projet des exigences de l’article UB3 du règlement du PLU. Le vice tiré de l’absence de représentation des servitudes de passage a dès lors été régularisé.

8. En deuxième lieu, s’agissant de la hauteur autorisée, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice architecturale modificative, éclairée par les plans de coupe intitulés « coupe détails 01 et 02 » et d’une série de plan de masse indiquant les modifications apportées par niveau que le projet a prévu le déplacement d’un escalier et l’augmentation des retraits des 4ème étage et 5ème étage du bâtiment pour respecter la règle de hauteur relative, exigeant que tout point du bâtiment s’élève à une hauteur au plus égale à la distance qui le sépare de l’alignement opposé, majorée de 50 %. Le vice tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur a dès lors été régularisé.

9. En troisième lieu, le permis de construire de régularisation, délivré le 22 août 2023, est consécutif à un arrêté de non-opposition à déclaration préalable délivré le 2 août 2023, autorisant la division parcellaire opérée à l’occasion de la cession, le 30 juillet 2020, par la SCI BBM à la société Ilot Natura, de l’ensemble composé des parcelles cadastrées section KA n°s 63, 65 et 67, 84, 53, 86, 85 et 87. Ainsi, l’illégalité tenant à l’absence d’une division foncière antérieure a été régularisée par l’intervention préalable, à la date du permis de construire modificatif en litige, d’une autorisation de division foncière.

10. En quatrième lieu, s’agissant de l’application de l’article UB12 et de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, et du respect par le projet des obligations en matière de stationnement, il ressort des pièces du dossier que la commune a retiré le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, qui faisait application, de manière illégale, de la possibilité de réduire les obligations en matière de stationnement par application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit désormais des emplacements de stationnement en nombre suffisant tant pour ses besoins propres, en conformité avec l’article UB12 du règlement du plan local d’urbanisme, que pour remettre à la disposition de la résidence Le Jardin d’Eden un nombre d’emplacements de stationnement équivalent à celui qu’elle tenait de son propre permis de construire. Il résulte de ce qui précède que le vice tenant à l’insuffisance des places de stationnement a été régularisé.

En ce qui concerne les vices propres du permis de construire de régularisation :

11. Aux termes de l’article UB13 du règlement du plan local d’urbanisme, consacré aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : « () En toutes zones : / Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () / En zone UB3 : / Les espaces paysagers (parcs et jardins) à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie sera conservée en l’état. Les jardins privatifs ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 25%. Les autres espaces libres ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 10% ».

12. Contrairement à ce que soutiennent la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme n’est pas irrecevable en application de l’article R. 600-5-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’il est soulevé à l’encontre du permis de construire de régularisation et non contre le permis de construire initial ayant fait l’objet d’un sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

13. Il ressort des pièces du dossier que, des trois parcelles composant l’assiette du projet, la parcelle cadastrée section KA n° 53 était dédiée au parking de la résidence « Le jardin d’Eden », la parcelle cadastrée section KA n°84 était entièrement goudronnée et la parcelle cadastrée section KA n°86 correspondait à un espace vert, lequel doit être regardé, compte tenu des indications de la notice paysagère initiale, comme un espace paysager à usage collectif, et non comme un « espace libre » comme le soutient le syndicat requérant au sens des dispositions de l’article UB13 précitées. Le permis de construire de régularisation n’a pas modifié l’affectation donnée à la parcelle cadastrée section KA n°84, dont les plans de masse et du rez-de-chaussée figurant au permis de construire initial montrent qu’elle était dédiée à l’édification de l’immeuble d’habitation, et n’a pas augmenté l’emprise au sol autorisée sur cette parcelle. Il en résulte que le moyen tiré de ce que les dispositions de l’article UB13 sont méconnues en tant que les « autres espaces libres » sont réduits dans une proportion supérieure à 10% sur la parcelle cadastrée section KA n°84 est inopérant.

14. Il ressort ainsi des pièces du dossier, d’une part, que les vices constatés par le jugement avant dire droit ont été régularisés par l’autorisation accordée le 22 août 2023 et d’autre part, que les conclusion à fin d’annulation des permis de construire et modificatif délivrés les 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, du permis modificatif de régularisation accordé le 22 août 2023, de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 et de l’arrêté portant retrait du permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête n° 2201682 présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, à la commune d’Agde et à la SCCV Ilot Natura.

Délibéré après l’audience du 17 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Corneloup, présidente,

M^me Couégnat, première conseillère,

M^me Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 2 mai 2024.

La greffière,

M. A