Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 février 2023, M^me B Cardouat et M^me A C, représentées par la Selarl TetL Avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du conseil municipal de Peyriac-de-Mer du 19 décembre 2022 en ce qu’elle déclare nul et de nul effet en toutes ses dispositions le compromis de vente du 21 décembre 2016 portant sur la vente à la SCCV Ecrin du Doul de quatre parcelles communales cadastrées section C n° 1348, 1466, 1467 et 1470 ;

2°) d’annuler la délibération du conseil municipal de Peyriac-de-Mer du 19 décembre 2022 en ce qu’elle approuve les termes du compromis de vente de quatre parcelles communales cadastrées section C n° 1348, 1466, 1467 et 1470, proposé par le notaire de la SAS Envol, au prix de 550 000 euros et autorise Madame la maire à signer l’ensemble des documents afférents à ce dossier ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Peyriac-de-Mer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— leur requête est recevable car elles ont agi dans les délais et ont intérêt à agir du fait de leur qualité de contribuable, de voisine des parcelles en litige et pour M^me Cardouat, de sa qualité de conseillère municipale ;

— la délibération approuvant le compromis de vente avec la société Envol est irrégulière faute d’une procédure de publicité et de mise en concurrence préalable, en méconnaissance de la directive communautaire 2006/123/CE ;

— cette délibération est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation quant au prix de vente des parcelles communales ;

— la délibération, qui acte de la nullité du contrat conclu le 21 décembre 2016 avec la SCCV Ecrin de Doul, est irrégulière car seul le juge ou un commun accord des parties peut déclarer un contrat nul ;

— cette délibération est par ailleurs illégale car la promesse de vente n’est pas nulle au sens des articles 1128 et 1178 du code civil.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 novembre 2023, la commune de Peyriac-de-Mer, représentée par M^e Bonnet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me Cardouat et de M^me C une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable car la délibération a cessé de produire ses effets puisque la vente a été autorisée par une délibération ultérieure du 30 mai 2023 ;

— les requérantes n’établissent pas leur intérêt à agir alors que la vente n’a pas d’incidence significative sur les finances de la commune ;

— les moyens soulevés par M^me Cardouat et M^me C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne ;

— la directive 2006/123/CE du Parlement et du Conseil du 12 décembre 2006 ;

— le code civil ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de la propriété des personnes publiques ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Lesimple, première conseillère,

— les conclusions de M. Chevillard, rapporteur public,

— et les observations de M^me Cardouat.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 décembre 2016, la commune de Peyriac-de-Mer a conclu avec la SCCV Ecrin du Doul un compromis de vente portant sur les parcelles cadastrées section C n° 1348, 1466, 1467 et 1470, au prix de 550 000 euros. Par délibération du 19 décembre 2022, le conseil municipal de la commune a, d’une part, déclaré nul et de nul effet ledit compromis et, d’autre part, approuvé les termes d’un autre compromis de vente, portant sur ces mêmes parcelles, au prix de 550 000 euros avec la société Envol et autorisé la maire de la commune à le signer. M^me Cardouat, conseillère municipale, résidente et contribuable de la commune ainsi que M^me C, résidente et contribuable de la commune, demandent l’annulation de la délibération en tant qu’elle approuve ces deux décisions.

Sur la légalité de la délibération en tant qu’elle porte sur le compromis conclu en 2016 :

2. Aux termes de l’article 1128 du code civil : " Sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain « . Par ailleurs, aux termes de l’article 1178 de ce même code : » Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

3. Par ailleurs, aux termes de l’article 1582 du code civil : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Enfin, l’article 1304-6 du même code dispose que : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive () En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

4. La délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la cession d’un bien de son domaine privé dans les conditions mentionnées à l’article 1583 du code civil constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord inconditionnel sur l’objet et le prix de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition. Elle ne peut dès lors être retirée que si elle est illégale et si ce retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette délibération. Si un tel retrait est légalement décidé en raison de la constatation d’une illégalité, il appartient à la commune de diligenter l’action nécessaire devant le juge judiciaire afin que celui-ci détermine les conséquences de l’illégalité de la délibération retirée et, en particulier, s’il y a lieu, en raison de la nature de l’illégalité affectant cet acte détachable du contrat de vente, de remettre en cause le caractère parfait de la vente et d’en constater la nullité

5. En l’espèce, le compromis de vente conclu entre la commune et la SCCV Ecrin du Doul prévoyait une « vente conditionnelle » assortie de plusieurs conditions suspensives en son article 16, l’une d’elle tenant à l’obtention d’un crédit par l’acquéreur, avec néanmoins plusieurs obligations pesant sur lui. Ainsi, ce dernier « s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 30 mai 2017 ». Par ailleurs, il est précisé que : « l’obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 30 juin 2017. Faute pour l’acquéreur d’avoir informé le vendeur dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts susvisés ».

6. Or, après que plusieurs recours intentés contre les permis de construire délivrés à l’acquéreur eurent été définitivement jugés, la commune a voulu s’enquérir des modalités de financement du projet afin de s’assurer de la concrétisation de la vente. Alors qu’au cours d’une réunion de mai 2022 la SCCV Ecrin du Doul s’était engagée à justifier du financement du projet, l’absence de retour de la part de la société a conduit la commune à lui adresser, par courrier du 11 août 2022, une mise en demeure d’apporter les preuves requises par le compromis de vente dans un délai d’une semaine, sous réserve de la sanction prévue par cet acte. Par courrier du 21 septembre 2022, le représentant de la société s’est borné à transmettre un courrier d’une banque attestant avoir « étudié » le dossier sans néanmoins l’avoir présenté au comité de crédit.

7. Il résulte de ces éléments que les dispositions de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt ont été prévues au profit du vendeur, lequel pouvait donc s’en prévaloir pour constater la caducité du compromis de vente. Alors même que le terme de « nullité » de l’acte, utilisé dans la délibération en litige, se réfère uniquement aux mentions du compromis de vente et non aux dispositions de l’article 1178 du code civil précitées, il n’est pas allégué par les requérantes, pas plus qu’il ne résulte de l’instruction, que la vente aurait été parfaite et que la saisine du juge judiciaire serait dès lors requise pour en constater la nullité. Dans ces conditions, la seule circonstance que la délibération en litige retienne le terme de « nullité » du compromis de vente ne permet pas de conclure à l’incompétence du conseil municipal pour prendre la décision en litige ni à la méconnaissance des dispositions du code civil citées au point 2 du présent jugement.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de M^me Cardouat et de M^me C dirigées contre la délibération en tant qu’elle constate la caducité du compromis de vente conclu le 21 décembre 2016 doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de statuer sur leur recevabilité.

Sur la légalité de la délibération en tant qu’elle porte sur l’approbation d’un nouveau compromis de vente :

9. En premier lieu, tout justiciable peut se prévaloir, à l’appui d’un recours dirigé contre un acte administratif non réglementaire, des dispositions précises et inconditionnelles d’une directive, lorsque l’Etat n’a pas pris, dans les délais impartis par celle-ci, les mesures de transposition nécessaires. Si les dispositions de l’article 12 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006, transposées à l’article L. 2122-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques, impliquent des obligations de publicité et mise en concurrence préalablement à la délivrance d’autorisations d’occupation du domaine public permettant l’exercice d’une activité économique, ainsi que l’a jugé la Cour de justice de l’Union européenne par son arrêt du 14 juillet 2016, Promoimpresa Srl (C-458/14 et C-67/15), il ne résulte ni des termes de cette directive ni de la jurisprudence de la Cour de justice que de telles obligations s’appliqueraient aux personnes publiques préalablement à la cession d’un bien appartenant à leur domaine privé, qui ne constitue pas une autorisation pour l’accès à une activité de service ou à son exercice au sens du 6) de l’article 4 de cette même directive. Il suit de là qu’en n’imposant pas d’obligations de publicité et de mise en concurrence à cette catégorie d’actes, l’Etat ne saurait être regardé comme n’ayant pas pris les mesures de transposition nécessaires de l’article 12 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006. Par suite, le moyen tiré de ce que l’approbation du compromis de vente méconnaîtrait cette directive doit être écarté comme inopérant.

10. En second lieu, une personne publique ne peut légalement céder un bien à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé pour un prix inférieur à sa valeur, sauf si cette cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes.

11. Le terrain en litige, en front d’étang, d’une superficie de 3 328 m² serait cédé au prix de 550 000, soit près de 170 euros par m². Si les requérantes font état d’une vente conclue au prix de 214 euros par m², à proximité dudit terrain, elles ne contestent pas que ce dernier comporte une villa de près de 286 m² d’emprise au sol, alors que les parcelles communales comprennent, d’une part, les vestiges d’une ancienne distillerie et de cuves qu’il importe de démolir et, d’autre part, une servitude tenant à l’existence d’une canalisation d’évacuation d’eaux pluviales qu’il appartiendra à l’acquéreur de déplacer après réalisation, à ses frais, d’une étude hydraulique. Par ailleurs, alors que les parcelles comprennent 442 m² de terrain non constructible, car classé en zone naturelle, un avis du service des domaines avait évalué en 2014 à 282 000 euros la valeur du terrain constructible, d’une superficie de 2 786 m². Enfin, si l’adjoint au maire a déclaré que le prix de vente moyen pour un terrain viabilisé serait de 270 euros par m², cette évaluation n’est étayée par aucun élément alors que la commune fait état de deux ventes de terrains nus, situés plus en retrait de l’étang mais à proximité du centre du village, conclues en 2018 et 2021 pour un prix compris entre 175 et 183 euros par m². Dans ces conditions, la seule circonstance que le prix de vente n’ait pas évolué entre décembre 2016 et décembre 2022 ne permet pas de conclure, eu égard aux éléments précités, que les parcelles en litige seraient cédées à un prix inférieur à leur valeur.

12. Il résulte de ce qui précède que les conclusions en annulation de la requête de M^me Cardouat et de M^me C, dirigées contre la délibération du 19 décembre 2022 en tant qu’elle approuve un nouveau compromis de vente et autorise la maire à le signer, doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de statuer sur leur recevabilité.

Sur les frais liés du litige :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que la somme réclamée par M^me Cardouat et de M^me C au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Peyriac-de-Mer qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge solidaire de M^me Cardouat et de M^me C une somme de 1 200 euros à verser à la commune de Peyriac-de-Mer au titre des frais exposés par elle en défense, sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M^mes Cardouat et C est rejetée.

Article 2 : M^me Cardouat et M^me C verseront solidairement une somme de 1 200 euros à la commune de Peyriac-de-Mer sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M^me Cardouat, en sa qualité de représentant unique et à la commune de Peyriac-de-Mer.

Copie en sera transmise, pour information, à la SASU Envol et à la SCCV Ecrin du Doul.

Délibéré après l’audience du 5 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Eric Souteyrand, président,

M^me Adrienne Bayada, première conseillère,

M^me Audrey Lesimple, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

La rapporteure,

A. Lesimple Le président,

E. Souteyrand

La greffière,

M-A. Barthélémy

La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 19 décembre 2024.

La greffière,

M-A. Barthélémy

mc