Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 6 mai 2021, le 7 mai 2021 et le 25 août 2021, M. A, représenté par M^e Dutoit demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 janvier 2021 par lequel le maire de Lit-et-Mixe a délivré à M. et M^me F un permis de construire en vue de la réalisation de deux maisons à usage d’habitation, sur un terrain situé 6 700 route de Contis, ensemble la décision du 25 mars 2021 par laquelle le maire a rejeté le recours gracieux formé contre ce permis ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lit-et-Mixe une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé, en méconnaissance des articles L. 424-3, A. 424-3 et A. 424-4 du code de l’urbanisme, en particulier s’agissant de l’autorisation de construire en vue d’exercer des activités touristiques dans un secteur résidentiel ;

— en autorisant la construction d’habitations sans prendre en compte la destination d’hébergement touristique de l’une des deux constructions, l’instruction de la demande de permis de construire a été irrégulièrement menée, le maire n’ayant pas vérifié la conformité du projet à la règlementation applicable à l’activité commerciale de chambres d’hôtes ;

— l’arrêté attaqué a été délivré sans qu’une autorisation de défrichement ne soit préalablement délivrée, en méconnaissance des articles L. 341-1 et L. 341-3 du code forestier dès lors que le terrain d’assiette du projet est boisé ;

— il méconnaît l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dès lors que le projet n’est pas réalisé en continuité d’un secteur déjà urbanisé, mais dans une zone qui ne présente pas une densité significative de constructions ; seule la zone UHb du règlement du plan local d’urbanisme correspond au centre-bourg ;

— en délivrant ce permis le maire a méconnu également les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article Uh 3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet a vocation à accueillir des touristes dont les allers et venues vont augmenter le trafic sur les axes de desserte dont la largeur est insuffisante, au regard de l’article 4 de l’arrêté du 31 janvier 1986 ; il méconnaît en outre le règlement de sécurité du 25 juin 1980 dès lors que le site, qui sera susceptible d’accueillir plus de 15 personnes, doit être considéré comme un établissement recevant du public ;

— le projet méconnaît l’article Uh 1 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il s’analyse comme un projet commercial d’activités touristiques, incompatible avec la vocation résidentielle de la zone UHd dans laquelle il se situe ;

— par ailleurs, la surface réelle du terrain d’assiette du projet ne respecte pas la contenance minimale de 1 500 m2 fixée à l’article Uh 5 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet méconnaît l’article Uh 8 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la distance entre les deux constructions prévues (A et B) est inférieure à la demi-somme de leur hauteur ;

— il méconnaît l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que les deux constructions n’ont pas un toit à quatre pans ; la maison A dispose d’une toiture à seulement deux pans ;

— l’orientation de la façade principale n’est pas justifiée, et les ouvertures sont plus larges que hautes, en méconnaissance de l’article Uh 11 du plan local d’urbanisme ;

— enfin, la zone de stationnement n’est ni aménagée ni plantée, en méconnaissance de l’article Uh 13 du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 juin 2021 et le 22 septembre 2021, la commune de Lit-et-Mixe, représentée par M^e Courrech, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond, et demande, si besoin, qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Elle demande en tout état de cause que soit mise à la charge du requérant une somme de 3 000 euros, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— en sa qualité de nu-propriétaire, M. A n’occupe pas les biens situés sur les parcelles voisines du terrain d’assiette du projet et ne va supporter aucune atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de ceux-ci, au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par un mémoire et des pièces complémentaires enregistrés le 27 octobre 2021 et le 6 juin 2022, M. et M^me F, représentés par M^e Manetti, concluent, à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet au fond, et demandent, si besoin, qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Ils demandent en tout état de cause que soit mise à la charge du requérant une somme de 4 000 euros, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le requérant ne justifie d’aucun intérêt à agir ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Duchesne,

— les conclusions de M^me Michaud, rapporteure publique,

— les observations de M^e Dutoit, représentant M. A,

— les observations de M^e Nlang, représentant la commune de Lit-et-Mixe,

— et les observations de M^e Elzaga, représentant M. et M^me F.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 25 janvier 2021, le maire de la commune de Lit-et-Mixe a délivré à M. et M^me F un permis de construire deux maisons à usage d’habitation, pour une surface de plancher créée de 228,6 m² sur une parcelle cadastrée 157 AC 433, 157 AC 433 p. M. B A demande au tribunal d’annuler ce permis de construire, ainsi que de la décision du 25 mars 2021 par laquelle le maire de la commune a rejeté son recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande (), elle doit être motivée (). / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions (). »

3. Il ressort des termes de l’arrêté attaqué, qu’il vise le code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme et en particulier le règlement de la zone Uhd, le périmètre de protection des Etangs Landais Sud, site inscrit, et les différents avis des autorités consultées. L’autorisation accordée est, en outre, assortie de prescriptions, portant sur les modalités de raccordement au réseau d’assainissement collectif et sur la création d’un accès, avec pose d’une clôture et d’un portail du midi, qui sont énoncées en des termes permettant aux pétitionnaires d’en comprendre la nature et d’en mesurer l’étendue. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. () ». En vertu de la définition et des dispositions applicables à la zone Uh, il s’agit d’une zone urbaine à caractère principal d’habitat, de service ou d’activités complémentaires à l’habitat dans laquelle dominent les constructions individuelles. Le secteur Uhd, dans lequel se situe le terrain d’assiette du projet, correspond à la zone résidentielle de Contis Sud. Aux termes de l’article Uh 1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatif aux occupations et utilisations du sol, sont interdites : « Les constructions ou installations qui, par leur nature, ne correspondent pas à la destination générale de la zone ou sont incompatibles avec la sécurité, la tranquillité, la commodité ou la bonne tenue du voisinage. / Les créations ou extensions d’installations classées autres que celles admises à l’article Uh 2. / Les décharges et les dépôts de véhicules. / Les affouillements et exhaussements des sols. / Les terrains aménagés de camping et de caravanage. / Le stationnement isolé ou collectif de caravanes. / Les parcs résidentiels de loisirs et les habitations légères de loisir. / Les constructions et installations à usage d’industrie ou d’entrepôt. / Toute nouvelle construction en zone d’aléa fort du risque de submersion marine. »

5. Il ressort du dossier de demande de permis de construire qu’il comprend la réalisation de deux maisons d’habitation, dont la première, maison A, est destinée à être la résidence principale des pétitionnaires et la seconde, maison B, est composée, en rez-de-chaussée, d’une cuisine ouverte sur un grand salon et d’un étage où se trouvent quatre chambres identiques, pourvue d’une salle d’eau et de toilettes. La lettre manuscrite du 27 octobre 2020 des pétitionnaires précise qu’ils n’offriront à la location que les quatre chambres de cette seconde maison qui doit ainsi être regardée comme une activité de service au sens des destinations autorisées dans la zone Uh. Ainsi, l’occupation et l’utilisation du sol prévu par ce projet ne relèvent d’aucune des utilisations interdites énoncées par l’article Uh 1 du règlement du PLU précité, ni aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières prévues par l’articles Uh2. Par ailleurs, pour accorder le permis de construire litigieux, le maire n’avait pas, en vertu des dispositions précitées de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, à vérifier la conformité du projet à la règlementation applicable à l’activité commerciale de chambres d’hôtes. Par suite, le requérant n’est pas fondé à soutenir que le permis a été délivré à l’issue d’une procédure irrégulièrement menée, et que le permis délivré méconnait les dispositions précitées de l’article Uh 1 du règlement plan local d’urbanisme.

6. En troisième lieu, si le requérant soutient que l’arrêté attaqué a été délivré sans qu’une autorisation de défrichement ne soit délivrée, en méconnaissance des articles L. 341-1 et L. 341-3 du code forestier, le terrain d’assiette du projet étant boisé, il ressort toutefois des pièces du dossier que M. et M^me F ont produit l’arrêté du 29 mai 2019 par lequel le préfet des Landes a, sur le fondement de l’article L. 341-1 du code forestier, autorisé le défrichement d’une partie de la parcelle cadastrée section AC n° 433, qui correspond au terrain d’assiette du projet. Par suite, le moyen manque en fait et doit être écarté.

7. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. »

8. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dont elles sont issues, que le plan local d’urbanisme d’une commune littorale peut prévoir l’extension de l’urbanisation soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, soit en délimitant une zone destinée à l’accueil d’un hameau nouveau intégré à l’environnement. Toutefois, l’exigence de continuité étant directement applicable aux autorisations d’occupation ou d’utilisation du sol, l’autorité administrative qui se prononce sur une demande d’autorisation d’urbanisme dans une commune littorale doit vérifier, à moins que le terrain d’assiette du projet soit situé dans une zone destinée à l’accueil d’un hameau nouveau intégré à l’environnement, si, à la date à laquelle elle statue, l’opération envisagée est réalisée « en continuité avec les agglomérations et villages existants », et ce alors même que le plan local d’urbanisme aurait ouvert à l’urbanisation la zone dans laquelle se situe le terrain d’assiette.

9. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle terrain d’assiette du projet autorisé par le permis de construire en litige se situe dans un secteur caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions, situées en particulier en premier et second rideau, le long de la RD 403, identifiables sur les vues aériennes produites à l’instance. Par suite, la construction est autorisée dans un secteur urbanisé, d’ailleurs classé en secteur UHb correspondant dans le règlement du PLU « au centre bourg de Lit au niveau duquel la densification de l’urbanisation et le renouvellement urbain sont favorisés », et il ressort des pièces du dossier qu’elle doit être réalisée en continuité avec cette urbanisation. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

10. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » Par ailleurs, aux termes de l’article Uh 3 du règlement du PLU de la commune : « Toute autorisation d’occupation du sol peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Elle peut également être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des personnes. Cette sécurité sera appréciée en fonction de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. () ».

11. En se bornant à soutenir que le trafic sera augmenté par les allers et venues des touristes accueillis dans les chambres d’hôtes devant être créées dans la seconde construction autorisée par le permis litigieux, le requérant n’établit pas que le projet serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Par ailleurs, s’il allègue que les axes de desserte seraient d’une largeur insuffisante, et en particulier qu’ils n’atteindraient pas la largeur de 3 mètres prévue par l’article 4 de l’arrêté du 31 janvier 1986, d’une part, les dispositions de cet arrêté , pris pour l’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation, relatives aux immeubles de grande hauteur, ne sont pas au nombre de celles dont il appartenait à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance du permis de construire. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment pas des photos produites en défense que la voie d’accès ne permettrait pas la circulation des engins de lutte contre l’incendie. Enfin, si le requérant soutient que l’unique accès au terrain d’assiette, de trois mètres de large, avec un portail d’entrée, serait insuffisant, il n’assortit pas son moyen des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé. Au surplus, et en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, notamment du dossier de demande du permis de construire modificatif, délivré par un arrêté du 11 avril 2022, non contesté, que le portail a été élargi à 3,50 mètres. Par suite, le moyen tiré de l’atteinte à la sécurité publique doit être écarté, en toute ses branches.

12. Par ailleurs, aux termes de l’article O 1 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public : " Etablissements assujettis : §1 Les dispositions du présent chapitre sont applicables : () b) Aux autres établissements d’hébergement – définis comme un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposant d’un minimum d’équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois – faisant l’objet d’une exploitation collective homogène, dans lesquels l’effectif du public est supérieur à 15 personnes. () ".

13. Si le requérant se prévaut des dispositions des articles CO 2 et CO 3 de l’arrêté du 25 juin 1980, il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment de l’attestation manuscrite des pétitionnaires, que le nombre de clients accueillis simultanément ne sera pas supérieur à 15 personnes, cette capacité d’accueil étant corroborée par les plans du dossier de demande de permis de construire puisque le bâtiment dédié à l’activité de chambres d’hôtes ne comporte que quatre chambres. Ainsi, ce lieu ne relève ni de la catégorie des établissements d’hébergement définis au point précédent, ni d’aucune autre catégorie d’établissements recevant du public, assujettis au respect de l’arrêté du 25 juin 1980. Par suite, le requérant ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions. Le moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article Uh 5 du règlement du PLU : « En secteur Uhd, afin de conserver la typologie urbaine de ce quartier bâti sous couvert forestier, la taille minimale des terrains constructibles est de 1500 m². () ».

15. Si le requérant soutient que la surface réelle du terrain d’assiette du projet ne respecte pas la contenance minimale fixée à 1 500 m2 à l’article Uh5 précité du règlement local d’urbanisme, ses allégations, fondées sur une mesure effectuée à partir d’un site internet, ne sauraient sérieusement remettre en cause les documents déclaratifs du dossier de demande d’autorisation de construire selon lesquels la superficie de la parcelle est de 1 510 m². Tel que soulevé, le moyen manque en fait.

16. En septième lieu, aux termes du premier alinéa de l’article Uh 8 du règlement du PLU : « En secteur Uhb, Uhc et Uhd (), la distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi somme des hauteurs des deux constructions avec un minimum de 4 mètres. ».

17. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

18. Si M. A soutient que l’arrêté attaqué méconnaît l’article Uh 8, en ce que la distance entre les deux constructions projetées est inférieure au minimum exigé qu’il évalue à 6, 57 mètres en prenant la hauteur au faîtage, il résulte toutefois des dispositions de l’article Uh8, qu’en l’absence de mention particulière du règlement du PLU, la hauteur doit être mesurée à l’égout du toit, et la distance en tout point du bâtiment, ramenant la distance minimale à 4,73 mètres. Cependant, si la distance indiquée sur les plans produits est de 4,50 m de la façade de la maison A au balcon de la maison B, et méconnait ainsi les règles de l’article Uh 8, il ressort du permis de construire modificatif, délivré le 11 avril 2022, que la distance entre les deux constructions a été modifiée et fixée à 5 mètres. Le vice dont était entaché sur ce point le permis de construire initial a été régularisé. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

19. En huitième lieu, il ressort des termes mêmes de l’article Uh11 du règlement du PLU qu’il prescrit que les toitures de chaque volume de la construction aient « au maximum 4 pans », ce qui, a fortiori, n’interdit pas les toitures ayant un nombre de pans inférieur à 4, comme la maison A du projet dotée d’une toiture à 2 pans. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

20. En neuvième lieu, l’article Uh 11 du règlement du PLU dispose : « En secteurs Uhd et Uhm, l’orientation de la façade principale devra être justifiée soit au regard de données climatiques en référence à l’orientation traditionnelle des habitations, soit de données du site en référence à l’orientation des habitations du quartier dans lequel s’implante la nouvelle construction. () Les ouvertures seront à linteaux droits, de préférence plus hautes que larges pour les ouvertures classiques (ouvrant à la française). »

21. Il ressort des plans du dossier de demande de permis de construire que la façade principale des maisons projetées A et B, derrière laquelle se trouve la pièce principale donnant, pour la première, sur la pergola, et pour la seconde, sur la piscine, est orientée sud-est. Il n’est d’ailleurs pas contesté par le requérant que ce choix d’orientation est justifié par les données climatiques, caractérisées par un vent d’ouest duquel la façade principale des constructions sera ainsi protégée. Par ailleurs, en précisant que les ouvertures seront de préférence plus hautes que larges, l’article Uh 11 précité ne saurait être interprété comme imposant la réalisation de telles ouvertures. Ainsi, la circonstance que certaines des ouvertures sont, au contraire de cette préconisation, plus larges que hautes, ne caractérise pas une méconnaissance des dispositions précitées de l’article Uh 11 du règlement du PLU. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Uh 11 du règlement du PLU doit être écarté.

22. En dixième et dernier lieu, aux termes de l’article Uh 13 du règlement du PLU : « () Tous les espaces libres (zones de stationnement, aire de jeux, bordures des voies de circulation) doivent être aménagés et plantés. () ».

23. Il ressort des pièces du dossier que la zone de stationnement prévue pour 6 véhicules seulement, située sur un terrain intégré dans un environnement arboré, sera recouverte de calcaire blanc et ceinte de végétation, à l’exception de sa partie située en limite séparative agrémentée d’un grillage rigide vert. Il ressort, en outre, des pièces du dossier qu’un pin se situe en bordure de cette zone de stationnement, au-devant de la palissade en bois délimitant la parcelle du côté de la route de Contis. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

24. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 25 janvier 2021 et de la décision du 25 mars 2021 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

25. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lit-et-Mixe, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du requérant la somme demandée par la commune de Lit-et-Mixe et par M. et M^me F sur ce même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M. A est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Lit-et-Mixe et par M. et M^me F sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la commune de Lit-et-Mixe, à M. D F et à M^me E F.

Délibéré après l’audience du 7 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Quéméner, présidente,

M^me Duchesne, conseillère,

M. Diard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 août 2023.

La rapporteure,

Signé : M. DUCHESNE

La présidente,

Signé : V. QUEMENER La greffière,

Signé : M. C

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition,

La greffière,