Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 janvier 2025, M^me D… E…, M^me L… P…, M. B… O…, M. et M^me F… et M… I…, M^me G… H…, M. J… C… et M^me M… K…, représentés par M^e Bocquet, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juin 2024 par lequel le maire de Beaussais-sur-Mer a délivré à la SNC Beaussais un permis de construire un immeuble de trente-et-un logements collectifs ainsi que deux nouvelles maisons individuelles, valant permis de démolir plusieurs constructions existantes, sur un terrain, cadastré section AB nos 188, 189 et 190, situé 17-19-21-23-25, rue du Général de Gaulle à Ploubalay, ensemble la décision du 7 novembre 2024 par laquelle leur recours gracieux a été rejeté ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Beaussais-sur-Mer et de la SNC Beaussais la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

- la délégation de signature accordée à M. N…, maire délégué de Trégon, n’est pas régulière ;

- le permis de construire attaqué a été délivré au vu d’un dossier de demande insuffisant, en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît le préambule du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Ploubalay ;

- il méconnaît les articles UB 1, UB 3, UB 4, UB 6, UB 10 et UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay.

Par un mémoire, enregistré le 13 novembre 2025, M. C… et M^me K… déclarent se désister de l’instance.

Par un mémoire, enregistré le 1er décembre 2025, M^me E…, M^me P…, M. O…, M. et M^me I… et M^me H… maintiennent leurs conclusions à fin d’annulation et élèvent à 3 000 euros la somme qu’ils demandent au tribunal de mettre solidairement à la charge de la commune de Beaussais-sur-Mer et de la SNC Beaussais au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent les mêmes moyens que ceux soulevés dans la requête.

Par deux mémoires, enregistrés les 29 septembre et 11 décembre 2025, la commune de Beaussais-sur-Mer, représentée par M^e Le Derf-Daniel (SELARL Ares), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par deux mémoires, enregistrés les 29 septembre 2025 et 19 janvier 2026, la SNC Beaussais, représentée par M^e Rouhaud (SELARL Lexcap), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Desbourdes ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Bocquet, représentant les requérants, de M^e Hipeau, représentant la commune de Beaussais-sur-Mer et de M^e Oueslati, représentant la SNC Beaussais.

Considérant ce qui suit :

La SNC Beaussais a déposé le 19 février 2024 une demande de permis de construire un immeuble de trente-et-un logements collectifs ainsi que deux nouvelles maisons individuelles, valant permis de démolir plusieurs constructions existantes, sur un terrain, cadastré section AB nos 188, 189 et 190, situé 17-19-21-23-25, rue du Général de Gaulle à Ploubalay. Par leur requête, M^me E… et autres demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 21 juin 2024 par lequel le maire de Beaussais-sur-Mer a délivré le permis de construire sollicité, ensemble la décision du 7 novembre 2024 par laquelle leur recours gracieux a été rejeté.

Sur le désistement de M. C… et de M^me K… :

Le désistement d’instance de M. C… et de M^me K… est pur est simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SNC Beaussais :

Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. (…) ». Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. ». Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non- opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. (…) ». Il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a bien rempli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions précitées.

Aux termes de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai. (…) ».

La SNC Beaussais, dont l’argumentation consiste seulement à inverser la charge de la preuve de l’accomplissement des formalités d’affichage prévues par l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, n’établit pas avoir procédé à ces formalités avant le 16 juillet 2024, date à laquelle les requérants affirment avoir constaté la réalisation de l’affichage réglementaire. Dans ces conditions, le recours gracieux de ces derniers, reçu à la mairie de Beaussais-sur-Mer le 16 septembre 2024 devant être regardé comme ayant été formé avant l’expiration du délai de recours contentieux, il en a interrompu le cours. Le délai de recours de deux mois francs n’a donc recommencé à courir qu’à compter de la notification de la décision du 7 novembre 2024 par laquelle le maire de Beaussais-sur-Mer a rejeté ce recours administratif préalable. Dès lors, la requête de M^me E… et autres, enregistrée au tribunal le 6 janvier 2025, moins de deux mois après cette dernière décision, n’est pas tardive. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SNC Beaussais doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué :

Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme. (…) ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. (…) ».

L’arrêté attaqué comporte une unique signature assortie de l’indication « Le Maire, » en caractère imprimé, d’un premier tampon « Le Maire délégué / Mikaël N… » au-dessus de la signature et d’un second tampon « Le MAIRE / Eugène A… », à gauche de la même signature. À supposer que M. A…, maire de Beaussais-sur-Mer, ait signé cet arrêté, il tirait directement sa compétence de l’article L. 422-1 précité du code de l’urbanisme. Et à supposer que M. N…, maire délégué de Trégon, ait signé cet arrêté, le maire de Beaussais-sur-Mer lui a régulièrement donné délégation de signature, par arrêté du 23 septembre 2022, transmis au contrôle de légalité le 29 septembre 2022 et publié le 30 septembre 2022, à l’effet de signer notamment les permis de construire. Par suite, quel que soit le signataire de l’arrêté contesté, le moyen tiré de son incompétence devrait être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère insuffisant du dossier de demande du permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (…). ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce même code : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

Le dossier de demande du permis de construire comprend deux photographies aériennes ; un plan cadastral ainsi qu’une insertion du plan de masse dans ce plan cadastral en guise de plan de situation ; une notice détaillée abordant l’ensemble des sujets imposés par l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme assortie notamment de photographies illustrant la situation du terrain existant ainsi que son environnement immédiat ; l’ensemble des plans de masse, de façade et de coupe requis, lesquels n’ont pas à faire figurer l’état des constructions voisines du projet, y compris celles étant implantées en limite séparative ; deux documents graphiques permettant de visualiser l’insertion des futures constructions sur la rue du Général de Gaulle ; trois photographies de l’environnement proche ; et deux photographies du paysage lointain. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’ensemble de ces éléments était suffisant pour permettre au maire de Beaussais-sur-Mer d’apprécier l’insertion du futur immeuble collectif vis-à-vis de la maison de M^me E…, qui est identifiable sur plusieurs des photographies produites. En outre, l’immeuble collectif projeté étant implanté en second rang par rapport à la rue des peupliers, depuis laquelle il sera partiellement occulté par plusieurs maisons individuelles existantes, le dossier n’est pas insuffisant pour avoir privilégié la production de deux documents graphiques d’insertion dont les vues sont prises depuis la rue du Général de Gaulle, au droit de laquelle l’ensemble des constructions projetées seront implantées, l’ensemble des photographies produites par ailleurs, mises en relation avec les plans de masse et de façade, permettant d’apprécier l’insertion de cet immeuble vis-à-vis des autres espaces publics depuis lesquels il pourra être visible. Par suite, le moyen tiré du caractère insuffisant du dossier de demande du permis de construire doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du préambule du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes du chapitre 2 intitulé « Règlement applicable à la zone UB » du titre II du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « Caractéristiques générales / La zone UB correspond aux extensions du centre-bourg, plus récentes, moins denses, s’étant développées majoritairement sous forme pavillonnaire. / Elle a la même vocation de zone urbaine diversifiée qu’en UA. Elle peut également accueillir les habitations et leurs dépendances, (…). / L’urbanisation de la zone se réalise conformément aux éventuelles orientations d’aménagement, ainsi qu’aux présentes dispositions réglementaires afférentes, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable. (…) ».

Si ces dispositions présentent un caractère réglementaire en ce qu’elle sont comprises dans le règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay, elles ne font que décrire les caractéristiques générales de la zone UB sans imposer le maintien de sa forme majoritairement pavillonnaire, la destinant notamment au logement sans interdire ni limiter l’implantation de nouveaux bâtiments de logements collectifs, renvoyant seulement au respect des dispositions réglementaires développées dans le reste du chapitre 2 relatif à la zone UB du titre II du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que l’immeuble de logements collectifs projeté ne serait pas conforme aux dispositions précitées du préambule du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Ploubalay doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 1 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Si les requérants soulèvent le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 1 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay, en faisant valoir la méconnaissance combinée des articles UB 3 et UB 6 du même règlement, ils n’articulent pas les problématiques relatives à l’accès et à la desserte du terrain avec les dispositions de l’article UB 1 et n’assortissent dès lors pas leur moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. Ce moyen doit dès lors être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « 3.1. – Accès : (…) / – Le permis de construire peut être refusé ou subordonné au respect de prescriptions spéciales, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour les utilisateurs des accès. (…) / 3.2. – Desserte en voirie : / – La réalisation d’un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l’importance du trafic généré par le projet. (…) ».

Pour l’application de ces dispositions, en l’absence de définition dans le règlement du plan local d’urbanisme, les « accès » correspondent à l’interface que doivent franchir les piétons et les véhicules pour passer d’une voie publique au terrain d’assiette d’une opération. Dans ces conditions, les requérants ne sauraient utilement, sur le fondement de l’article UB 3, contester la largeur de l’entrée du parc de stationnement intérieur à l’immeuble collectif, qui ne se trouve pas à l’alignement de la rue du Général de Gaulle, ni davantage la configuration de la voie interne du projet située à l’intérieur même de l’immeuble collectif projeté.

Quant à la desserte du projet, celle-ci est assurée par la rue du Général de Gaulle, route départementale 768 qui correspond à une voie de circulation faisant la liaison entre Dinard et les communes littorales de l’Est du département des Côtes-d’Armor. S’il ressort des pièces du dossier que cette voie publique serait ainsi habituellement empruntée par près de 10 000 véhicules par jour, ce nombre pouvant même s’élever, en période estivale, à environ 15 000, et qu’il n’est pas contesté par la commune que cette fréquentation peut conduire à la constitution d’embouteillages sur certaines plages horaires, il ne ressort pas pour autant des pièces du dossier que cette voie aurait atteint sa capacité maximale et ne pourrait pas ainsi accueillir la desserte des trente-trois nouveaux logements projetés, lesquels remplacent au demeurant quatre logements préexistants, et n’emportent en réalité la création que de seulement cinquante-cinq nouvelles places de stationnement automobile. Par ailleurs, cette voie rectiligne à double sens de circulation présente une largeur de chaussée d’environ 6 m de large, la circulation y est limitée à 30 km/h, et la profondeur de ses trottoirs permettent aux véhicules destinés à rejoindre et à sortir du terrain d’assiette du projet de s’extraire de la voie ou de s’y insérer sans risque pour la circulation des piétons et des autres véhicules. Dans ces conditions, les caractéristiques de la rue du Général de Gaulle répondent à la destination et à l’importance du trafic généré par le projet. Par suite, en toutes ses branches, le moyen des requérants tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « (…) / 4.2. – Assainissement : / 4.2.1. – Eaux usées / – Une construction, une opération ou une installation pouvant servir de jour ou de nuit à l’hébergement, (…) ne pourra être autorisée que si le terrain est desservi par un dispositif d’assainissement conforme à la réglementation en vigueur. Si le réseau public existe, le raccordement est obligatoire. (…) ».

Alors qu’ils ne contestent pas sérieusement l’existence d’un réseau d’assainissement collectif disponible sur la rue du Général de Gaulle, les requérants se bornent à affirmer, sans apporter aucun élément suffisamment précis et circonstancié susceptible de l’étayer, que ce réseau ne serait pas suffisant pour accueillir les eaux usées des trente-et-un logements de l’immeuble collectif projeté. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « 6.1 – Voies et emprises ouvertes à la circulation automobile : A défaut d’indications graphiques, les constructions nouvelles s’implanteront dans le respect de l’implantation dominante des constructions immédiatement avoisinantes, sans porter atteinte au bon fonctionnement de la circulation. / A défaut d’implantation dominante ou d’indications graphiques, les constructions s’implanteront à l’alignement ou en retrait maximum de 8 m, calculés perpendiculairement à compter de l’alignement de la voie. (…) / 6.3 – Règles alternatives aux dispositions ci-dessus, dans les cas suivants : / – Lorsque le projet de construction jouxte une construction existante significative, de qualité et en bon état, implantée différemment, l’implantation d’une construction nouvelle pourra être imposée en prolongement de l’existante, afin de ne pas rompre l’harmonie de l’ensemble. (…) ».

Si les requérants soulèvent le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay, en faisant valoir la méconnaissance combinée des articles UB 1 et UB 3 du même règlement, ils n’articulent pas les problématiques relatives à l’accès et à la desserte du terrain avec une difficulté d’implantation des constructions projetées. Il ne ressort pas des pièces du dossier, compte tenu notamment du plan de masse et de la configuration de la rue du Général de Gaulle telle que décrite au point 15, que l’implantation de l’immeuble collectif et des deux maisons projetées vis-à-vis de cette rue serait de nature à porter atteinte au bon fonctionnement de la circulation.

Si les maisons individuelles implantées le long de la rue du Général de Gaulle ne sont pas implantées à l’alignement de cette rue, il ne ressort pas des pièces du dossier que leur implantation, dont les distances vis-à-vis de l’alignement sont variables, présenteraient un caractère dominant alors que certaines autres constructions, dont notamment le bâtiment commercial situé à l’ouest du terrain du projet, sont implantées à l’alignement de cette même rue. Ainsi, en l’absence d’implantation dominante des constructions immédiatement avoisinantes, les différents éléments de façade des constructions projetées pouvaient se trouver à l’alignement ou à une distance maximale de 8 m de celui-ci, ainsi que le prévoit le plan de masse du projet.

En outre, la maison de M^me E… n’étant pas une construction existante significative, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le maire aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en n’imposant pas une implantation différente sur le fondement du premier alinéa du paragraphe 6.3 de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « 10.1 – Hauteur maximale : La hauteur maximale du volume principal des constructions ne devra pas excéder 7 m au sommet de la façade et 12 m au sommet du volume enveloppe défini ci-après. / La construction principale devra s’inscrire à l’intérieur d’un volume défini par un plan à 45° à partir du sommet de la façade, à l’exception des murs pignons, saillies traditionnelles, éléments architecturaux et balcons. (…) / 10.3 – Volumes secondaires et annexes : Les volumes secondaires se distingueront des volumes principaux, par une hauteur inférieure significative ; (…) / 10.4 – Cas particuliers : Constructions dans la pente : Suivant la pente naturelle du terrain, un immeuble pourra présenter deux hauteurs différentes à l’égout. Le dépassement de hauteur est autorisé, dans l’emprise de la construction, pour la façade qui s’implante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit. ».

Aux termes des définitions du même règlement : « (…) / ● Façade de construction : / Côté ou élévation (face verticale) d’un bâtiment, vu de l’extérieur. / ● Hauteur des constructions : / Si le règlement de zone n’en dispose pas autrement, la hauteur des constructions est mesurée en façade à partir du sol naturel existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, jusqu’au sommet de la façade (…) et au point le plus haut de la construction. (…) / Cas particulier des constructions dans la pente : Suivant la pente naturelle du terrain, un immeuble pourra présenter deux hauteurs différentes. Le dépassement de hauteur est autorisé, dans l’emprise de la construction, pour la façade qui s’implante au plus bas du terrain, dans la limite d’un étage droit. (Dans une rue en pente, les façades d’un bâtiment sont divisées en sections de 30 m maximum de longueur et la cote de hauteur de chaque section est prise en son milieu) (…). ».

Il n’est pas contesté par les requérants et ressort du plan de façade Sud et du plan de masse du dossier de demande du permis de construire que la rue du Général de Gaulle présente une pente de l’ordre de 2,5 % au droit du projet d’immeuble collectif de la SNC Beaussais. Cette construction projetée se développant sur un linéaire de 53 m le long de cette rue, il y a lieu, en application des dispositions précitées, de la diviser en deux sections de moins de 30 m de la façon la plus avantageuse au projet en l’absence de dispositions plus contraignantes, et de mesurer la hauteur de la construction par rapport à la hauteur du terrain naturel avant travaux à l’aplomb du milieu de la façade de chacune de ces deux sections. Dans ces conditions, il ressort des mesures qui peuvent être faites à partir des plans de façade et des plans de coupe du dossier de demande du permis de construire, compte tenu notamment de l’élévation du terrain naturel entre la rue et l’aplomb des façades concernées, que, hormis les éléments architecturaux qui échappent aux règles de hauteur maximale, chacune des deux sections de la construction respecte lesdites hauteurs maximales autorisées à 7 m à l’égout du toit et à 12 m au faîtage.

Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. (…) ».

Le premier mémoire en défense produit par la SNC Beaussais a été communiqué au conseil des requérants le 29 septembre 2025. Le délai prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme étant un délai de procédure imparti à peine d’irrecevabilité de tous moyens nouveaux, il présente le caractère d’un délai franc. Partant, ce délai de deux mois, dont le terme doit être reporté au premier jour ouvrable suivant s’il tombe lui-même un week-end ou un jour férié ou chômé, expirait le lundi 1er décembre 2025. Il s’ensuit que le moyen nouveau tiré de la méconnaissance du paragraphe 10.3 de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay pouvait encore être soulevé à l’occasion du mémoire présenté le 1er décembre 2025 par les requérants.

Compte tenu notamment des dispositions du paragraphe 11.2 de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay, qui indiquent que le volume principal d’une construction est de préférence nettement rectangulaire, la notion de volume secondaire doit être interprétée comme s’appliquant notamment aux deux excroissances Nord de l’immeuble collectif projeté par la SNC Beaussais, ainsi que le reconnaît notamment la notice du projet architectural du dossier de demande. Or, ces deux éléments de la construction, qui présentent la même hauteur à l’égout du toit que le volume principal de la construction et une hauteur au faîtage moindre d’environ un mètre seulement, ne peuvent être regardés comme présentant une hauteur inférieure significative à ce volume principal eu égard au gabarit de ce dernier. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ces deux volumes secondaires de la construction méconnaissent le paragraphe 10.3 de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay. Conformément à ce qui a été dit au point 24, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit en revanche être écarté en son autre branche.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay :

Aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay : « 11.1 – Généralités : (…) / Le rythme des façades doit s’harmoniser avec celui des bâtiments voisins. (…) / 11.2 – Volumétrie : Les gabarits des constructions nouvelles devront respecter l’aspect général des gabarits existants. Les constructions présenteront une simplicité de forme et de volume. Elles seront composées d’un volume principal présent et lisible, de préférence nettement rectangulaire (dans le sens du faîtage s’il y a lieu) et éventuellement de volumes secondaires plus bas. (…) 11.3 – Ouvertures et ouvrages en saillie : Les ouvrages en saillie devront être intégrés à la construction, en harmonie avec celle-ci. De manière générale, le rythme des pleins et des vides dans les façades devra être cohérent avec le rythme des façades avoisinantes. / 11.4 – Matériaux apparents et couleurs (…) / 11.4.3 – Façades et pignons : l’aspect des matériaux ou revêtements employés devra être choisi en harmonie avec le site et les constructions avoisinantes. (…) ».

Si l’immeuble collectif projeté présente un linéaire important le long de la rue du Général de Gaulle, les différents éléments architecturaux le composant, dont notamment ses balcons et terrasses, contribuent à rythmer sa composition en cohérence avec la présence des pavillons voisins, en rappel de la composition des deux nouvelles maisons individuelles également projetées. L’immeuble présente des volumes simples et lisibles, ses volumes secondaires, qui ne sont pas interdits par les dispositions précitées, se démarquant, à l’arrière de la construction, à la perpendiculaire de son volume principal et à une plus basse hauteur au faîtage que celui-ci, chacun des volumes présentant en outre une forme nettement rectangulaire. Les matériaux employés, à savoir essentiellement des enduits blancs et beiges pour les façades et une toiture en ardoise, répondent aux enduits et toitures de mêmes tons et couleurs présents sur la majorité des maisons individuelles voisines.

Par ailleurs, si le quartier dans lequel s’insère l’immeuble collectif projeté est essentiellement composé de constructions pavillonnaires de moindre gabarit, la rue du Général de Gaulle, qui constitue l’entrée principale de la partie Est du bourg, est également bordée de bâtiments plus anciens présentant des linéaires importants et s’élevant en R+1+C comme l’immeuble projeté. Le terrain d’assiette du projet comprend également une maison imposante en R+1+C à conserver et est bordé directement à l’ouest par un bâtiment commercial présentant un linéaire d’implantation important sur la rue du Général de Gaulle. Dans ces conditions, alors que la construction rythme ses façades, ainsi qu’il a été dit au point précédent, par différents éléments architecturaux destinés à rappeler le caractère d’habitation du quartier dans lequel il s’insère, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le gabarit de l’immeuble collectif projeté ne respecterait pas l’aspect général des gabarits existants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay doit être écarté en toutes ses branches.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « (…), le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. (…) ».

Il résulte de tout ce qui précède, en particulier de ce qui a été dit au point 27, que les requérants sont fondés à soutenir que les volumes secondaires de l’immeuble collectif projeté ne présentent pas une hauteur inférieure significative par rapport à son volume principal en méconnaissance du paragraphe 10.3 de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay. Ce vice ne touche que les deux volumes secondaires se trouvant au Nord de l’immeuble collectif projeté et peut être corrigé sans que soit bouleversé la nature même du projet. Dans ces conditions, il y a lieu, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté de permis de construire du 21 juin 2024, ensemble la décision du 7 novembre 2024 par laquelle le maire de Beaussais-sur-Mer a rejeté le recours gracieux des requérants, en tant seulement que ces décisions ont autorisé les volumes secondaires de l’immeuble collectif projeté, de fixer à trois mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la SNC Beaussais pourra demander la régularisation de son permis de construire et de rejeter le surplus des conclusions à fin d’annulation de la requête.

Sur les frais liés au litige :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : Il est donné acte à M. C… et à M^me K… de leur désistement d’instance.

Article 2 : L’arrêté du maire de Beaussais-sur-Mer du 21 juin 2024 et sa décision du 7 novembre 2024 portant rejet du recours gracieux des requérants sont annulés, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, en tant seulement qu’ils autorisent les volumes secondaires Nord de l’immeuble collectif projeté, en méconnaissance du paragraphe 10.3 de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Ploubalay.

Article 3 : Le délai dans lequel la SNC Beaussais pourra demander la régularisation de son permis de construire est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Beaussais-sur-Mer et par la SNC Beaussais au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M^me D… E…, première dénommée dans la requête, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Beaussais-sur-Mer et à la SNC Beaussais.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Malo en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M. Tronel, président,

M. Desbourdes, premier conseiller,

M^me Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

Le rapporteur,

signé

W. Desbourdes

Le président,

signé

N. Tronel

La greffière,

signé

I. Le Vaillant

La République mande et ordonne au préfet des Côtes-d’Armor en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.