Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 19 février 2021, M. C B et M^me F B, représentés par M^e Groslambert, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 juin 2020 par lequel le maire de la commune de Buzet-sur-Tarn a accordé à M. D A un permis de construire en vue de la construction de deux maisons individuelles locatives sur la parcelle cadastrée A 276, située lieu-dit « Gibertou » ;

2°) d’annuler l’arrêté du 28 septembre 2020 par lequel le maire de cette commune a prononcé le transfert à la société civile immobilière (SCI) Draw And Build du permis de construire délivré le 8 juin 2020 à M. A ;

3°) d’annuler la décision implicite par laquelle le maire de cette commune a rejeté leur recours gracieux formé contre ces arrêtés ;

4°) de mettre à la charge de la SCI Draw And Build une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les arrêtés attaqués méconnaissent l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme et sont contraires à l’article 9 du code de déontologie des architectes, dès lors que le gérant de la SCI Draw And Build, à laquelle le permis a été transféré, est architecte au sein du cabinet Benet et Scott qui avait établi le dossier de permis de construire initialement délivré à M. A, de telle sorte qu’il existe une confusion entre la qualité de pétitionnaire et celle d’architecte ;

— le projet contesté méconnaît les dispositions des articles Ub 6 et Ub 7 du plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives, dès lors d’une part, que l’angle nord du bâtiment A est situé à moins de 10 mètres de l’axe de la voie, et d’autre part, que l’angle ouest et une partie de la façade sud-ouest du bâtiment A et que l’angle est et une partie de la façade sud-est du bâtiment B, sont situés à moins de 3 mètres de la limite séparative.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 décembre 2021, la commune de Buzet-sur-Tarn, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête et à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, dès lors d’une part, que le recours contre le permis de construire du 8 juin 2020 est tardif et, d’autre part, que l’arrêté de transfert du 28 septembre 2020, pris isolément, ne fait pas grief ;

— les moyens de la requête sont mal fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 décembre 2021, la SCI Draw And Build, représentée par M^e Le Van Vang, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, faute pour M. et M^me B de justifier de leur qualité et de leur intérêt pour agir ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

La requête a été communiquée à M. A, qui n’a pas présenté d’observations.

Par une ordonnance du 28 décembre 2021, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 février 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Frindel ;

— les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

— les observations de M^e Groslambert, représentant M. et M^me B ;

— les observations de M^e Courrech, représentant la commune de Buzet-sur-Tarn ;

— et celles de M^e Le Van Vang, représentant la SCI Draw And Build.

Considérant ce qui suit :

1. Le 19 février 2020, M. A a déposé une demande de permis de construire en vue de la construction de deux maisons d’habitation sur la parcelle cadastrée section A n° 276, sise lieu-dit « Gibertou », dans la commune de Buzet-sur-Tarn (Haute-Garonne). Par un arrêté du 8 juin 2020, le maire de cette commune lui a délivré le permis sollicité. Par un arrêté du 28 septembre 2020, le permis de construire a été transféré à la société civile immobilière (SCI) Draw And Build. Le 22 octobre 2020, M. et M^me B ont formé un recours gracieux contre ces arrêtés. Par la présente requête, ils demandent l’annulation des arrêtés des 8 juin et 28 septembre 2020 et de la décision implicite rejetant leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la commune de Buzet-sur-Tarn et la SCI Draw And Build :

2. En premier lieu et d’une part, en vertu de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. D’autre part, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant () ».

5. La SCI Draw And Build conteste la qualité et l’intérêt à agir de M. et M^me B dans la présente instance, au motif qu’ils ne justifieraient pas être propriétaires de parcelles jouxtant immédiatement celle sur laquelle les constructions sont envisagées. Pour justifier de cette qualité et de cet intérêt à agir, les requérants produisent une facture d’électricité du 25 juin 2020 envoyée à M. B au 75, chemin de Saint-Mens à Buzet-sur-Tarn, adresse qui correspond également au lieu de consommation prévu par le contrat. Ils produisent également un avis de taxe foncière établi le 24 août 2020, envoyé à M. B au 75, route de Toulouse à Buzet-sur-Tarn, adresse qui est, ainsi qu’il se déduit de la notice descriptive jointe au dossier de demande de permis de construire, l’autre appellation du chemin précité. Or, il ressort du plan cadastral et du plan de masse joints à ce dossier que le projet contesté doit s’implanter sur la parcelle cadastrée n° 276, mitoyenne de la parcelle n° 275, laquelle est située au niveau du n° 75, chemin de Saint-Mens dans cette commune. Par suite, les requérants établissent occuper régulièrement, à la date de dépôt de la demande de permis de construire, l’habitation implantée sur la parcelle immédiatement voisine de celle du projet litigieux. Ils invoquent par ailleurs notamment une dégradation de leur cadre de vie dans la mesure où les bâtiments projetés surplomberont leur propriété et disposeront de vues sur les espaces de vie extérieurs, et des troubles de voisinage résultant de la perte de luminosité. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de M. et M^me B doit être écartée.

6. En deuxième lieu, en vertu de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de () recours contentieux à l’encontre () d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. () L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif ». Aux termes de l’article R. 600-2 du même code : « Le délai de recours contentieux à l’encontre () d’un permis de construire () court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté () et pendant toute la durée du chantier () ». Enfin, l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ».

7. D’une part, le délai de recours contentieux pour contester un permis de construire n’est opposable à un tiers que si cet arrêté a été affiché durant une période continue de deux mois sur le terrain d’assiette du projet, dans le respect des exigences énoncées par les dispositions de l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme. En cas de contestation, il appartient au bénéficiaire du permis de construire d’apporter la preuve qu’il a été procédé à cet affichage selon les modalités prévues par les dispositions précitées de ce code. Toutefois, l’exercice par un tiers d’un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette décision et a pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme.

8. D’autre part, lorsque le tiers qui entend contester une telle autorisation utilise la faculté qui lui est ouverte de présenter un recours gracieux ou hiérarchique avant de saisir la juridiction compétente, l’exercice d’un tel recours a pour conséquence de proroger le délai de recours contentieux, sous réserve du respect des formalités de notification de ce recours préalable prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

9. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire accordé à M. A le 8 juin 2020 aurait fait l’objet d’un affichage sur le terrain d’assiette du projet. En l’absence d’un tel affichage, le délai de recours n’a pu légalement courir à l’égard des tiers. Toutefois, M. et M^me B ont présenté un recours gracieux le 22 octobre 2020, qui manifeste ainsi leur connaissance du permis de construire attaqué, et ils établissent l’avoir notifié à la même date au bénéficiaire du permis, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Par suite, ce recours gracieux, rejeté par une décision implicite, a prorogé le délai de recours contentieux de deux mois. Dans ces conditions, les conclusions à fin d’annulation du permis de construire du 8 juin 2020, enregistrées au greffe du tribunal le 19 février 2021, ne sont pas tardives. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de ces conclusions ne peut être accueillie.

10. En troisième et dernier lieu, un arrêté transférant un permis de construire d’un bénéficiaire à un autre est une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours contentieux. Par ailleurs, M. et M^me B ayant contesté ensemble le permis de construire initial et l’arrêté de transfert, leur intérêt à agir doit s’apprécier globalement. Par suite, la fin de non-recevoir, tirée de ce que, pris isolément, l’arrêté du 28 septembre 2020 transférant le permis litigieux ne fait pas grief, ne peut donc qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

11. En premier lieu, aux termes de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme : « Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire ». L’article L. 431-3 du même code dispose : « Conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, par dérogation à l’article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques () qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d’Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions. Pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, à l’exception des constructions à usage agricole, la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés ».

12. Les requérants soutiennent que le permis de construire et l’arrêté de transfert contestés sont illégaux, dès lors que le gérant de la SCI Draw And Build, société à qui le permis de construire délivré le 8 juin 2020 a été transféré le 28 septembre 2020, est également membre du cabinet d’architectes ayant établi le projet architectural en litige. Toutefois, d’une part, dès lors que le bénéficiaire initial du permis délivré le 8 juin 2020 et l’architecte ayant établi le projet architectural sont deux personnes différentes, le moyen est inopérant à l’encontre du premier arrêté attaqué. D’autre part, l’obligation de recourir à un architecte, prévue par les dispositions citées au point précédent, ne trouve pas à s’appliquer s’agissant d’un arrêté de transfert de permis de construire, de telle sorte que le moyen est également inopérant à l’encontre de l’arrêté du 28 septembre 2020. Enfin, et en tout état de cause, les requérants ne sauraient utilement invoquer à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme ou d’une décision portant transfert de permis, les dispositions du code de déontologie de la profession d’architecte. Le moyen ne peut donc qu’être écarté.

13. En second lieu, et d’une part, l’article Ub6 du règlement écrit du PLU de la commune de Buzet-sur-Tarn dispose : « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques / 1-. Secteurs Uba () / – () Toute construction ou installation nouvelle sera implantée à une distance d’au moins 10 m de l’axe des autres voies sans pouvoir être inférieure à 5 m par rapport à la limite d’emprise de la voie () ». Pour déterminer la distance d’implantation d’un bâtiment par rapport aux voies et emprises publiques, en l’absence de prescription contraire dans le document d’urbanisme applicable, il y a lieu de tenir compte de tous les éléments qui sont indissociables de la construction alors même qu’ils n’ont pas de prise au sol directe, notamment le débord du toit.

14. Il ressort du plan de masse joint au dossier qu’en tenant compte du débord du toit de 30 cm, la « Villa 1 » est implantée à moins de 10 mètres de l’axe de la voie. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article Ub6 doit donc être accueilli.

15. D’autre part, aux termes de l’article Ub7 du règlement écrit du PLU : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives / 1- Secteur Uba : à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit au moins être égale à la moitié de la hauteur totale de la construction sans pouvoir être inférieur à 3 m () ». Pour l’application de ces dispositions, il y a lieu de prendre en compte le débord du toit pour le calcul de la distance du bâtiment aux limites séparatives.

16. Il ressort du plan de masse précité, que les cotes ne tiennent pas compte du débord des toits de 30 cm. En incluant ce débord, il apparaît que la distance entre l’angle ouest de la « Villa 1 », ainsi qu’entre la façade sud-ouest de cette villa, et la limite séparative avec la parcelle n° 277, est inférieure à 3 mètres. De même, la distance entre l’angle est de la « Villa 2 », ainsi qu’une partie de la façade sud-est de la « Villa 2 », et la limite séparative avec la parcelle n° 275, est inférieure à 3 mètres. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet ne respecte pas la distance minimale de 3 mètres aux limites séparatives prévue par les dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article Ub7 doit donc être accueilli.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

17. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

18. Il ressort des pièces du dossier que les vices résultant de la méconnaissance des dispositions des articles Ub6 et Ub7 du règlement écrit du PLU de Buzet-sur-Tarn affectent une partie identifiable du projet autorisé. Leur régularisation n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, de prononcer la seule annulation partielle du permis de construire du 8 juin 2020 et de l’arrêté de transfert du 28 septembre 2020, au sens de ce texte, et de fixer à six mois le délai, courant à compter de la notification du présent jugement, dans lequel la SCI Draw And Build pourra demander la régularisation de ces décisions.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et M^me B, qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SCI Draw And Build sur leur fondement. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Draw And Build le versement à M. et M^me B de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par eux.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire délivré le 8 juin 2020 par le maire de Buzet-sur-Tarn est annulé, au sens de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, en tant qu’il méconnaît les dispositions des articles Ub6 et Ub7 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de cette commune ainsi que, par voie de conséquence, et dans cette mesure, l’arrêté du 28 septembre 2020 portant transfert de ce permis à la SCI Draw And Build.

Article 2 : La SCI Draw And Build dispose d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement pour solliciter de l’autorité administrative compétente une régularisation rendant le projet en litige conforme aux dispositions des articles Ub6 et Ub7 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Buzet-sur-Tarn.

Article 3 : La SCI Draw And Build versera à M. et M^me B la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à M^me F B, à M. D A, à la société civile immobilière Draw And Build et à la commune de Buzet-sur-Tarn.

Délibéré après l’audience du 13 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Poupineau, présidente,

M^me Rousseau, conseillère,

M. Frindel, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2023.

Le rapporteur,

T. FRINDEL

La présidente,

V. POUPINEAULa greffière,

M. E

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,