Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 7 septembre 2021 et 19 août 2022, la société Guichard Real Estate Investment (GREI), représentée par M^e Guirriec, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 13 juillet 2021 par laquelle l’établissement public foncier d’Ile-de-France a exercé son droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée AC 50, située au 54 rue de Corbeil à Etiolles ;

2°) de mettre à la charge de l’établissement public foncier d’Ile-de-France et de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision attaquée a été prise au terme d’une procédure irrégulière, dès lors que M^me AP, propriétaire en indivision du bien préempté, n’a pas reçu la notification de la demande de visite du bien, n’a pas donné son accord pour cette visite ni contresigné le procès-verbal de visite, et n’a pas donné délégation à quiconque pour la représenter ;

— le projet retenu par l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) est irréalisable au regard des règles et servitudes d’urbanisme applicables ; la voie de desserte de la parcelle litigieuse est une voie à sens unique dont les caractéristiques ne permettent pas le croisement des véhicules, de sorte que le projet sera contraire à l’article UH 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ; en outre, l’étude capacitaire produite par l’EPFIF ne fait état ni du classement du terrain en site inscrit, ni de la servitude « PT2 » relative aux transmissions radioélectriques, qui viennent contraindre la constructibilité et dégrader l’équilibre financier de l’opération.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 octobre 2021 et 29 septembre 2022, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, l’établissement public foncier d’Ile-de-France, représenté par M^e Lherminier, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société GREI au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en intervention volontaire, enregistré le 30 septembre 2022, qui n’a pas été communiqué, l’association Etiolles Village, M. M et M^me F S, M. D et M^me O AE, M^me AN AF, M^me AL I, M. W et M^me P AG, M. Y et M^me AC K, M. B et M^me AQ, M^me Z A, M. I AI, M. AA V, M. AJ et M^me L Q, M^me X C, M. et M^me H AB, M. AM et M^me AL R, M^me J AD et M. N et M^me T G, représentés par M^e Julié, demandent que le tribunal fasse droit aux conclusions à fin d’annulation de la requête.

Ils soutiennent que :

— leur intervention est recevable ;

— la décision de préemption attaquée est tardive ;

— elle est illégale en l’absence d’un projet réel d’action ou d’opération répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

— elle est entachée d’erreur d’appréciation en ce que, d’une part, elle aboutit à la création d’un quartier dédié aux logements sociaux, au mépris des engagements de la commune ; d’autre part, les règles locales d’urbanisme actuelles ne permettent pas la construction d’immeubles collectifs de 24 logements sur les terrains des 52 et 54 de la rue de Corbeil, et l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ne permet pas la délivrance d’un permis de construire pour l’opération projetée compte-tenu des caractéristiques de la voie de desserte ; enfin, le projet n’est réalisable qu’à la condition de modifier les conditions de circulation et la largeur de la voie d’accès au terrain d’assiette du projet, ce qui représente un coût excessif et disproportionné au regard de l’objectif poursuivi.

La requête a été communiquée à M^me AO AP, à M^me AK E épouse AH et à M. U E, qui n’ont pas présenté d’observations.

Par une ordonnance du 24 mai 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au 17 juillet 2023 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Caron, première conseillère,

— les conclusions de M^me Amar-Cid, rapporteure publique,

— les observations de M^e Julié, représentant les intervenants, et celles de M^e Bakari, représentant l’établissement public foncier d’Ile-de-France.

Une note en délibéré, présentée pour l’établissement public foncier d’Ile-de-France, a été enregistré le 17 mai 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration reçue en mairie le 7 avril 2021, les consorts E ont fait part à la commune d’Etiolles de leur intention d’aliéner le bien immobilier dont ils étaient propriétaires sur la parcelle cadastrée AC 50, située au 54 rue de Corbeil sur le territoire de la commune, au bénéfice de la société Guichard Real Estate Investment (GREI). Par une décision du 13 juillet 2021, l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a exercé le droit de préemption urbain sur ce bien. La société GREI demande l’annulation de cette décision.

Sur l’intervention de l’association Etiolles Village et autres :

2. Il ressort des statuts de l’association Etiolles Village que celle-ci a notamment pour objet social le contrôle et la surveillance de l’utilisation des deniers publics par la commune d’Etiolles ainsi que des décisions prises en matière d’urbanisme. Elle justifie ainsi d’un intérêt suffisant pour intervenir au soutien des conclusions à fin d’annulation de la décision de préemption présentées par la société GREI. L’un au moins des intervenants justifiant d’un tel intérêt, l’intervention est donc recevable sans qu’il soit besoin de se prononcer sur celui des autres intervenants.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « () Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. () ». Aux termes de l’article D. 213-13-1 de ce code : « La demande de la visite du bien prévue à l’article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25. () ». Aux termes de l’article D. 213-13-2 du même code : « () La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / () / Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. () ».

4. Il ressort des pièces du dossier que par un jugement du 21 janvier 2021, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Melun a ordonné l’ouverture d’une mesure d’habilitation familiale générale dans l’intérêt de M^me AO AP, et a désigné M. U E et M^me AK E AH, ses enfants, en qualité de personnes habilitées à la représenter pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens, et notamment pour la vente de son logement. Il ressort également des pièces du dossier que le préfet de l’Essonne a adressé à M^me AP une demande de visite du bien situé au 54 rue de Corbeil à Etiolles, dont son fils M. E a accusé réception le 3 juin 2021. M. E et M^me AH ont par ailleurs donné leur accord pour la visite du bien en date du 10 juin 2021, et ont donné procuration à un agent immobilier pour les représenter lors de la visite. Enfin, il ressort des pièces du dossier qu’un procès-verbal contradictoire de visite a été établi le 17 juin 2021, en présence du mandataire des vendeurs. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure dont serait entachée la décision en litige en l’absence d’information et d’accord de M^me AP manque en fait.

5. En second lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents () / () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption / () Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter () du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. () ». Aux termes du second alinéa de l’article L. 213-3 de ce code : « Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l’expression » titulaire du droit de préemption « s’entend également, s’il y a lieu, du délégataire en application du présent article ». Aux termes du dernier alinéa de l’article D. 213-13-1 du même code : « Le délai mentionné au troisième alinéa de l’article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ».

6. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner a été réceptionnée par la mairie d’Etiolles le 7 avril 2021. Par un courrier du 1er juin 2021, reçu le 2 juin suivant, le préfet de l’Essonne, titulaire du droit de préemption urbain sur le territoire de la commune d’Etiolles compte-tenu de sa carence en matière de logements sociaux, a formé auprès des propriétaires une demande unique de communication de documents ainsi qu’une demande de visite du bien. Cette demande ayant été formée dans le délai de deux mois suivant la réception par la commune de la déclaration d’intention d’aliéner, le délai d’exercice du droit de préemption a été suspendu.

7. Il ressort également des pièces du dossier que par un arrêté du 7 juillet 2021, le préfet de l’Essonne a délégué à l’EPFIF l’exercice du droit de préemption pour l’acquisition du bien litigieux situé au 54 rue de Corbeil. Le moyen tiré de ce que l’EPFIF, délégataire du droit de préemption, ne bénéficiait pas de la suspension du délai résultant de la demande de visite et de documents formée par le préfet n’est pas assorti de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire, ni d’aucun principe général du droit que la délégation du droit de préemption en cours de procédure aurait une incidence sur le cours du délai de préemption vis-à-vis du propriétaire intéressé ou de l’acquéreur évincé. Par suite, le moyen tiré du caractère tardif de la décision de préemption du 13 juillet 2021 doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

8. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou, en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. () ».

9. Il résulte des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme mentionné au point précédent que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Le juge de l’excès de pouvoir vérifie si le projet d’action ou d’opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l’exercice de ce droit.

10. En premier lieu, il ressort de la convention d’intervention foncière conclue le 12 février 2019 entre la commune d’Etiolles et l’EPFIF, confiant notamment à ce dernier une mission de veille foncière en vue de l’acquisition de parcelles sur un périmètre défini, que cette convention s’inscrit dans l’objectif poursuivi par la commune d’Etiolles de création de 100 logements, dont 25 % de logements locatifs sociaux. Par un avenant n° 1 du 25 juin 2021, une clause a été insérée dans la convention d’intervention foncière afin de permettre à l’EPFIF d’exercer, avec l’accord de la commune, le droit de préemption en dehors des périmètres d’intervention mentionnés par la convention, les opérations ainsi réalisées devant comporter au moins 30% de logements sociaux. En outre, par un arrêté du 23 décembre 2020, le préfet de l’Essonne a prononcé la carence de la commune d’Etiolles pour la période triennale 2017-2019, pour laquelle l’objectif de réalisation de 66 logements sociaux n’a pas été atteint. Par ailleurs, la réalité du projet en litige est également attestée par une étude de capacité, portant sur les parcelles situées aux nos 52 et 54 rue de Corbeil, qui a été réalisée par la société Immobilière 3F en juin 2021, soit antérieurement à la décision attaquée, en vue de la création de deux bâtiments comprenant chacun 12 logements sociaux, pour une surface de plancher totale de 1 552 m2. La commune a enfin informé l’EPFIF, par un courrier du 6 juillet 2021, de son choix de retenir la candidature du groupe Immobilière 3F. La réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement sur le territoire de la commune d’Etiolles est donc établie.

11. En deuxième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet ne serait pas réalisable compte-tenu des caractéristiques de la voie d’accès au terrain d’assiette et des dispositions imposées par l’article UH 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Etiolles. En tout état de cause, dès lors que les caractéristiques précises du projet pourront n’être définies qu’ultérieurement ou que le PLU pourra éventuellement faire l’objet d’une mise en compatibilité pour permettre de prendre en compte l’objectif d’intérêt général poursuivi par le projet dont il s’agit, le moyen tiré de ce que, à la date de la décision contestée, le projet méconnaîtrait le règlement du PLU de la commune d’Etiolles applicable à la zone UH est sans incidence sur la légalité de l’arrêté contesté. Les intervenants ne peuvent pas davantage utilement faire valoir que l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ne permet pas la délivrance d’un permis de construire pour l’opération projetée, ces dispositions n’étant pas applicables aux communes dotées d’un PLU. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que des servitudes grevant le terrain d’assiette du projet feraient obstacle à sa réalisation, ni qu’une étude de sol aurait été nécessaire préalablement à l’édiction de la décision litigieuse.

12. En dernier lieu, la réalisation de logements sociaux dans la commune d’Etiolles, carencée sur ce point, répond à un intérêt général suffisant pour justifier l’exercice du droit de préemption. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision attaquée aurait pour effet d’aboutir à la création d’un quartier dédié aux logements sociaux dans la commune, ces parcelles se trouvant dans un secteur essentiellement pavillonnaire, ni que le projet présenterait un coût prohibitif et disproportionné au regard de l’objectif poursuivi.

13. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence d’un projet de nature à justifier légalement la décision attaquée, ainsi que le moyen tiré de l’erreur d’appréciation, doivent être écartés.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par la société GREI doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’EPFIF, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société GREI au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société GREI la somme de 1 800 euros à verser à l’EPFIF au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de l’association Etiolles Village, de M. M et M^me F S, de M. D et M^me O AE, de M^me AN AF, de M^me AL I, de M. W et M^me P AG, de M. Y et M^me AC K, de M. B et M^me AQ, de M^me Z A, de M. I AI, de M. AA V, de M. AJ et M^me L Q, de M^me X C, de M. et M^me H AB, de M. AM et M^me AL R, de M^me J AD et de M. N et M^me T G est admise.

Article 2 : La requête de la société GREI est rejetée.

Article 3 : La société GREI versera à l’établissement public foncier d’Ile-de-France la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Guichard Real Estate Investment, à l’établissement public foncier d’Ile-de-France, à M^me AO AP, à M^me AK E épouse AH, à M. U E, et à l’association Etiolles Village, en sa qualité de représentant unique des intervenants.

Délibéré après l’audience du 14 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Boukheloua, présidente,

M^me Caron, première conseillère,

M. Maljevic, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.

La rapporteure,

signé

V. Caron

La présidente,

signé

N. Boukheloua

La greffière,

signé

B. Bartyzel

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.