Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 8 septembre 2025, M^me A… B…, représentée par M^e Galé, demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 19 juin 2024 par lequel le préfet de l’Essonne a déclaré le logement dont elle est propriétaire situé à l’arrière d’un pavillon à Draveil, insalubre de façon remédiable, en ce qu’il lui a enjoint de réaliser des travaux de réhabilitation et de procéder à l’hébergement de l’occupant actuel dudit logement ;

2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 1 200 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d’urgence est satisfaite, dès lors que l’arrêté attaqué lui cause un préjudice financier grave dans la mesure où il a pour effet de mettre à sa charge le coût de l’hébergement de l’occupant et la réalisation de travaux, à la suite du refus de l’administration de lui accorder un délai supplémentaire afin de recueillir des devis et réaliser les travaux ordonnés, dans des conditions financières dont les propositions ne sont pas tenables pour elle ;

- il existe plusieurs moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué :

- l’arrêté attaqué est illégal dès lors que l’occupant du logement ne disposait plus d’aucun titre pour l’occuper à la date de l’arrêté attaqué dans la mesure où il a reçu congé par courriers des 12 et 29 septembre 2023 avec effet à compter du 13 janvier 2024 ; a fortiori, à la date à laquelle le juge statue, le logement n’est plus loué ce qui justifie que l’arrêté soit suspendu en tant qu’il prescrit des travaux et impose le relogement de l’ancien locataire ;

- la décision de l’administration de ne pas saisir la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST) en application de l’article L. 1416-1 du code de la santé publique est, au vu des relations conflictuelles entre elle et son locataire et des nombreuses procédures engagées et portées à la connaissance de la préfète de l’Essonne, entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ;

La requête a été communiquée au préfet de l’Essonne qui n’a pas présenté d’observation.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée sous le numéro 2407440 par laquelle M^me B… demande l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de la santé publique ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Maitre pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience publique du 26 septembre 2025.

Au cours de l’audience publique tenue, en présence de M^me Amegee, greffière d’audience, ont été entendus :

le rapport de M. Maitre ;

et les observations de M^e Galé, représentant M^me B…, qui conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que la requête et qui précise que le juge judiciaire devrait bientôt se prononcer au fond sur le recours introduit par l’ancien locataire du logement.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions aux fins de suspension :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

M^me B… est propriétaire d’un pavillon situé sur la commune de Draveil, qu’elle occupe, pour partie, à titre de résidence principale et qu’elle a donné à bail, pour une autre partie, au terme d’un contrat de location de locaux meublés à usage d’habitation conclu le 30 juin 2021, pour une durée d’un an. Par un arrêté du 19 juin 2024, le préfet de l’Essonne a déclaré ce logement insalubre remédiable, l’a interdit à l’habitation en l’état, a prescrit à M^me B… de réaliser dans un délai de trois mois plusieurs mesures de nature à remédier à la situation d’insalubrité et de proposer à son locataire une offre d’hébergement. M^me B… demande au juge des référés de suspendre l’exécution de cet arrêté en ce qu’il lui a enjoint de réaliser des travaux de réhabilitation et de procéder à l’hébergement de l’occupant actuel dudit logement.

En premier lieu, aux termes de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 198, applicable à la location de logements meublés : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. (…) » Aux termes de l’article 25-8 de la même loi : « (…) Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Il résulte de ces dispositions que le bailleur d’un logement loué meublé ne dispose pas d’un droit à résiliation du bail en cours d’exécution mais peut seulement s’opposer à sa reconduction à sa date anniversaire à la condition de respecter un préavis de trois mois.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. (…) » Aux termes de l’article L. 1331-24 du même code « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. » Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, en vigueur à la date de l’arrêté attaqué « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. (…) Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. » Aux termes de l’article L. 511-16 du même code : « Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. (…) » Aux termes de l’article L. 511-18 du même code : « Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. (…) » Aux termes de l’article L. 521-1 du même code : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. (…) » Aux termes de l’article L. 521-3-1 du même code : « I.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. (…) »

Si M^me B… fait valoir que ces dispositions n’ont ni pour objet, ni pour effet de permettre à l’autorité administrative de prescrire la réalisation de travaux par le propriétaire de locaux à la fois inoccupés et libres de location et dont l’état ne constitue pas un danger pour la santé des voisins, il est constant que le logement objet de l’arrêté en litige n’était pas inoccupé à la date de cet arrêté, la circonstance que cette occupation était sans droit ni titre selon la requérante étant sans incidence sur la possibilité pour le préfet de mettre en œuvre les pouvoirs de police qu’il tient de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, depuis la modification du dernier alinéa de cet article par la loi susvisée du 9 avril 2024, le propriétaire reste tenu d’exécuter les mesures prescrites par l’autorité administrative dans le délai fixé alors même que le logement serait devenu inoccupé et libre de location postérieurement à la date de l’arrêté. Enfin, et en tout état de cause, pour justifier de ce que son locataire n’avait plus de droit ni de titre à occuper le logement, M^me B… produit un congé donné le 12 septembre 2023, réitéré le 22 septembre 2023, qui, conformément aux dispositions citées au point 3, n’a manifestement pu faire échec au renouvellement tacite du bail pour une nouvelle durée d’un an à sa date anniversaire le 30 juin 2023, dès lors que ce congé n’a pas été donné dans le respect du délai de préavis de trois mois précédent cette date anniversaire. Dans ces circonstances, le moyen tiré de ce que le préfet de l’Essonne ne pouvait légalement enjoindre à la requérante de réaliser des travaux et de reloger son locataire à ses frais, au motif que le logement est occupé sans droit ni titre, n’est pas, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

En l’état de l’instruction, l’autre moyen de la requête, tiré de l’erreur manifeste d’appréciation à ne pas avoir saisi pour avis la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques n’est pas non plus propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner la condition tenant à l’urgence, les conclusions de M^me B… tendant à la suspension de l’exécution de l’arrêté du 19 juin 2024, doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées au titre des frais de l’instance.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M^me B… est rejetée.

Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me A… B… et au ministre de la santé.

Copie en sera adressée au préfet de l’Essonne.

Fait à Versailles, le 30 septembre 2025.

Le juge des référés,

B. Maitre

La République mande et ordonne au ministre de la santé en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.