Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 mai 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) P.P.M. P.P, représentée par la SAS de Gaulle Fleurance & associés, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de frais de gestion de la fiscalité directe locale, auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Trappes au titre des années 2020 et 2021, à hauteur de 56 075 euros au titre de l’année 2020 et de 51 476 euros au titre de l’année 2021, ainsi que la restitution de ces sommes assorties des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens de l’instance.

Elle soutient que la valeur locative des deux immeubles dont elle est propriétaire à Trappes doit être évaluée uniquement par comparaison avec le local-type n° 29 situé 8, rue Roger Hennequin à Trappes.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2023, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les conclusions tendant à l’annulation de la décision rejetant la réclamation contentieuse, celles tendant au versement d’intérêts moratoires et celles relatives aux dépens de l’instance sont irrecevables ;

- les moyens soulevés par la SARL PPMPP ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 27 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 11 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Benoit, première conseillère,

- et les conclusions de M. Le Vaillant, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL P.P.M. P.P est propriétaire de deux immeubles à Trappes, l’un situé au n° 3 de l’avenue Le Verrier, l’autre au n° 58 route nationale 10. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de ces locaux pour les années 2020 et 2021. Ses réclamations ont été rejetées le 22 février 2023. Par la présente requête, la SARL P.P.M. P.P doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de frais de gestion de la fiscalité directe locale, auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Trappes au titre des années 2020 et 2021, à hauteur de 56 075 euros au titre de l’année 2020 et de 51 476 euros au titre de l’année 2021, ainsi que la restitution de ces sommes assorties des intérêts moratoires.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». Aux termes de l’article 1518 A quinquies de ce code : « I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (…) la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / (…) / II. – Le I du présent article cesse de s’appliquer l’année de la prise en compte, pour l’établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile prévue au B du II de l’article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013. / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / (…) / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ». Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

3. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / (…) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. (…) ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / (…), / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens (…) occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ». Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d’un immeuble, l’administration peut, sans méconnaître les dispositions précitées de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué. En outre, pour l’application de cette méthode, la différence de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu par les dispositions précitées de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

4. L’évaluation de la valeur locative des deux immeubles dont la SARL P.P.M. P.P est propriétaire à Trappes a été effectuée par l’administration fiscale au moyen de la méthode par comparaison avec des locaux-types situés dans la même commune, en application des dispositions précitées du a du 2° de l’article 1498 du code général des impôts. S’agissant de la propriété située au 58, Route Nationale 10, composée de trois bâtiments ainsi que cela résulte des photographies produites par l’administration fiscale, il est constant que l’administration fiscale a évalué sa valeur locative, d’une part, pour sa partie constituée de bureaux par rapport au local-type n° 31 situé au 54, rue Jean-Jaurès qui est à usage de bureaux commerciaux, d’autre part, pour sa partie constituée d’un atelier, par rapport au local-type n° 29 situé au 8, rue Roger Hennequin constitué d’un « entrepôt-bureaux » utilisé par une société de commerce de gros et d’une surface de 1 782 m2. Par suite, la SARL P.P.M. P.P n’est pas fondée à soutenir que la méthode d’évaluation retenue serait erronée au regard de l’existence sur sa propriété de surfaces à usage de bureaux et d’activités, et de l’équivalence des superficies affectées à ces deux usages. Par ailleurs, la SARL P.P.M. P.P n’indique pas les surfaces de chacun des bâtiments de son bien, et se borne à invoquer une différence entre la superficie totale des bâtiments et celle du local-type n° 31 retenu par l’administration fiscale. Or l’administration fiscale soutient sans être contredite que la surface à usage de bureaux est limitée à 1 847 m², et il ne résulte pas de l’instruction que le recours au local type n°31 pour évaluer le bâtiment à usage de bureaux, nonobstant la différence de surface, serait par lui-même erroné. Dès lors, la SARL P.P.M. P.P n’est pas fondée à soutenir, par les moyens qu’elle soulève, que le choix du local-type n° 31 par l’administration fiscale ne serait pas pertinent pour la surface à usage de bureaux de cet immeuble.

5. S’agissant de l’immeuble situé au 3, rue Le Verrier, à usage d’une part de bureaux et d’autre part d’activités, avec un atelier et une zone de stockage, il est constant que l’administration fiscale a évalué sa valeur locative uniquement par rapport au local-type n° 31, situé au 54, rue Jean-Jaurès, qui est à usage de bureaux commerciaux. Il résulte de la photographie produite par l’administration fiscale que l’immeuble imposé est constitué d’un seul bâtiment. Alors que la SARL P.P.M. P.P n’indique pas les surfaces affectées à chacun des usages de son bâtiment, l’administration fiscale soutient sans être contredite qu’il comporte une surface de 1 242 m² à usage de bureaux, une surface d’activité de 1353 m² et une surface de stockage commun de 1 706 m², de sorte que les superficies dédiées à chacun de ces usages sont sensiblement équivalentes. Or le local-type n° 29 proposé par la société, constitué d’un « entrepôt-bureaux » utilisé par une société de commerce de gros, comporte une proportion beaucoup plus faible de bureaux et n’est, dès lors, pas comparable. En outre, alors que la société requérante se borne à invoquer une différence de superficie entre son bien et le local-type retenu par l’administration fiscale, celle-ci soutient sans être contredite qu’elle a appliqué un coefficient de pondération de 60 % aux surfaces à usage d’atelier et de stockage de l’immeuble de la SARL P.P.M. P.P pour tenir compte des différences de caractéristiques entre le local-type et le bien en litige, en application des dispositions précitées de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts. Enfin, il ne résulte pas de l’instruction que la valeur locative de l’immeuble situé au 3, rue Le Verrier aurait été affectée par cette différence de superficie. Dès lors, la SARL P.P.M. P.P n’est pas fondée à soutenir que le choix du local-type n° 31 par l’administration fiscale ne serait pas pertinent pour cet immeuble.

6. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SARL P.P.M. P.P doivent être rejetées. Il en est de même, par suite et en tout état de cause, de ses conclusions à fin de restitution et de versement d’intérêts moratoires.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SARL P.P.M. P.P au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

8. La présente instance ne comporte pas de dépens. Les conclusions présentées par la SARL P.P.M. P.P au titre des dispositions de l’article R. 761-1 du code de justice administrative doivent, par suite, être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL P.P.M. P.P est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée P.P.M. P.P et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Mauny, président,

M^me Benoit, première conseillère,

M. Lutz, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

La rapporteure,

Signé

C. Benoit

Le président,

Signé

O. Mauny

La greffière,

Signé

C. Benoit-Lamaitrie

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.