AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 2 Décembre 2025

N° de RG : 2024F00164

N° MINUTE : 2025F03168

2ème Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S) :

* SAS GSI [Adresse 1] Représentant légal : M. [O] [E], Président, [Adresse 2] [Localité 1] comparant par SELARL CABINET SEVELLEC-DAUCHEL [Adresse 3][Localité 2]) et par M^e Emma GRAIN [Adresse 4]

DEFENDEUR(S) :

* SAS NR IMMOBILIER [Adresse 5] Sigle : NR Représentant légal : M^me Yoc-Yin TANG, Président, [Adresse 6] comparant par SCP [G] ET ASSOCIES [Adresse 7]) et par M^e Céline MOUNY [Adresse 8]

* SELAS M. J.S [D] PRISE EN LA PERSONNE DE ME [F] LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SAS NR IMMOBILIER [Adresse 9] (Intervenant force) non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. MAURIES, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision réputée contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 2 Décembre 2025 et délibérée le 30 octobre 2025 par : Président : M. Benoît ANDRE Juges : M. Thierry FARSAT M. Alain MAURIES

La Minute est signée électroniquement par M. Benoît ANDRE, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

FAITS

La société GSI (RCS de [Localité 3] n° 840 243 497) créée par Monsieur [O] [E], son Président, et Monsieur [Y] [M], son directeur général, a pour activité la location de terrain et d’autres biens immobiliers.

Le 8 novembre 2018, Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [M] ont conclu avec la société NR IMMOBILIER (RCS de [Localité 4] n° 843 610 973), qui exerce l’activité d’agent immobilier, un mandat de recherche, d’assistance et de mise en location pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 18 mai 2020.

Le 3 janvier 2019, au titre de ce mandat, la société NR IMMOBILIER a adressé une facture de 60.000,00€ qui a été réglée par la société GSI, celle-ci venant aux droits de Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [M].

Fin 2022 (la date n’étant pas précisée) la société GSI a sollicité le remboursement intégral de la somme versée, considérant que celle-ci a été abusivement réclamée et perçue par la société NR IMMOBILIER alors qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoyait un tel versement, qu’aucune opération immobilière n’avait été conclue, ni aucune obtention de prêt n’avait été obtenue en exécution de ce mandat.

Par lettre recommandée, avec AR, du 21 décembre 2023, la société GSI a mis en demeure la société NR IMMOBILIER de lui restituer la somme de 60.000 € augmentée des intérêts ; la lettre de mise en demeure est restée sans effet.

Le 9 avril 2025 la société NR IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire.

C’est ainsi qu’est née la présente instance

PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 (signification remise à personne), la société GSI assigne la société NR IMMOBILIER devant le tribunal de commerce de Bobigny le 29 février 2024 et demande à ce tribunal de :

Vu les articles 1302, 1352 et 1240 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats :

* DECLARER la société SAS GSI recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions,

* CONDAMNER la société NR IMMOBILIER à payer à la société SAS GSI la somme de 60.000 € augmentés des intérêts à compter du 3 janvier 2019,

* CONDAMNER la société NR IMMOBILIER à verser à la société SAS GSI la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

* CONDAMNER la société NR IMMOBILIER à payer à la société SAS GSI la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

* CONDAMNER la société NR IMMOBILIER aux dépens.

Cette affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2024 F 00164 a été appelée pour mise en état à 12 audiences collégiales du 29 février 2024 au 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la société GSI a assigné en intervention forcée la société SELAS M. J.S. [D] prise en la personne de Maître [U] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NR IMMOBILIER

L’affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2025 F 01285 a été appelée à l’audience collégiale du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été jointe à l’affaire 2024 F 00164.

Dans ses derrières conclusions déposées à l’audience du 26 juin 2025 la société GSI demande de :

vu les articles 1103, 1302, 1343-2, 1352 et 1240 du code civil, Vu l’article 6 de la loi « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 Vu l’article L. 519-6 alinéa 1er du Code monétaire et financier Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats,

* DECLARER la SAS GSI recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions,

* DEBOUTER la société NR IMMOBILIER et la SELAS M. J.S. [D] prise en la personne de Maître [U] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NR IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* FIXER la créance de la société SAS GSI au passif de la société NR IMMOBILIER à la somme de 82.942,74 € correspondant à :

60.000 € en remboursement intégral de la somme qui a été indûment versée à la société NR IMMOBILIER.

* 7.452 € au titre des intérêts du 3 janvier 2019 au 9 avril 2025,

* 10.000 € au titre de dommages et intérêts demandés,

* 355,44 € au titre de la capitalisation des intérêts du 3 janvier 2019 au 9 avril 2025 demandée,

* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile demandé,

* 135,3 € au titre des dépens.

* ORDONNER la capitalisation des intérêts,

* CONDAMNER la SELAS M. J.S. [D] prise en la personne de Maître [U] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NR IMMOBILIER à payer à la SAS GSI la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

* CONDAMNER la SELAS M. J.S. [D] prise en la personne de Maître [U] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NR IMMOBILIER aux dépens.

Par ses seules conclusions déposées à l’audience du 7 novembre 2024, le défendeur, NR IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu les textes et jurisprudences citées

* RECEVOIR les conclusions de la société NR IMMOBILIER

* JUGER irrecevable l’action en répétition de l’indu

* JUGER en tout état de cause que toute action en nullité relative ou absolue du contrat signé le 8 novembre 2018 est prescrite.

En conséquence :

* REJETER l’intégralité des demandes de GSI

* CONDAMNER GSI à la somme de 5000€ au titre du l’article 700 du CPC

Le 11 septembre 2025, la formation de jugement a, conformément aux articles 861 et suivants du code de procédure civile, confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres, et a convoqué les parties à l’audience de ce juge pour le 9 octobre 2025, puis à la demande du demandeur au 23 octobre 2025.

À cette date, le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément à l’article 871 du code de procédure civile, tenu seul l’audience, le demandeur seule partie présente à l’audience ne s’y étant pas opposé. Il a entendu ses dernières observations et sa plaidoirie, s’est reporté aux conclusions en réponse du défendeur – absent à l’audience – la société SELAS M. J.S. [D] n’ayant pas déposé quant à elle de conclusions. Il a déclaré les débats clos, mis l’affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025 en application du second alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures et leurs plaidoiries appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante.

Sur la recevabilité de la demande

Le défendeur expose :

Le contrat ayant été signé entre les parties le 8 novembre 2018, l’action en nullité du contrat est prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, le délai courant à partir du jour de l’acte.

Le demandeur répond

La société GSI n’a saisi le tribunal d’aucune demande de nullité du contrat, le mandat signé entre les parties ne prévoyant pas de rémunération avant la signature d’une vente, les dispositions du mandat sont conformes à l’article 6 de la loi Hoguet.

Sur le fond

Le demandeur expose

La société GSI fonde sa demande sur la base des dispositions de l’article 1302 alinéa 1 du Code civil et soutient que la société NR IMMOBILIER a réclamé le paiement de la somme de 60.000,00 € en l’absence de stipulation contractuelle.

Elle précise qu’aucune stipulation du mandat ne prévoit le paiement de cette somme avant la vente d’un bien immobilier en l’absence de vente ou de prêt et qu’il n’existe donc aucune dette de 60.000,00 € à la charge de la société GSI, qui est dès lors en droit d’en obtenir la restitution.

Le défendeur soutient que la répétition de l’indu suppose l’absence de tout acte juridique, rappelant qu’il existe un contrat entre les parties dont l’exécution est au cœur des demandes, qu’il convient dès lors de rejeter la demande de la société GSI, les conditions de la répétition de l’indu n’étant pas réunies.

MOTIVATION DU JUGEMENT

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées aux débats ;

Sur la recevabilité de la demande

L’article 2224 du code civil dispose « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 4 du code de procédure civile dispose « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense ».

La société GSI a assigné la société NR IMMOBLIER le 26 décembre 2023, la demande a donc été introduite moins de 5 ans après le paiement contesté en date du 3 janvier 2019.

Le Tribunal constatera ensuite que le demandeur n’a pas soulevé la nullité du mandat signé le 8 novembre 2018, qu’il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la question de la prescription de l’action en nullité.

En conséquence dira que la demande de la société GSI n’est pas prescrite et est recevable,

Sur le fond

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public »

L’article 1302 dispose « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. »

La société GSI produit :

* le mandat de recherche d’assistance et de mise en location signé le 8 novembre 2018

* la facture de NR IMMOBILIER du 3 janvier 2019 pour un montant de 60.000,00€ TTC

L’article 9 du mandat de recherche relatif à la rémunération du mandataire prévoit une rémunération au titre de la mission d’assistant à la maitrise d’ouvrage, décrite dans l’annexe 2 du mandat, et une rémunération au titre de la mission de mandataire immobilier qui sera versée au moment de la signature de l’acte authentique de vente de chaque bien immobilier acquis par le mandant.

L’annexe 2 du mandat, relative au mandat d’assistance à maîtrise d’ouvrage prévoit dans son article 4 « Rémunération » les dispositions suivantes :

* Un premier versement de 20.000,00 € TTC à la signature du présent mandat

* Un deuxième versement de 20.000,00 € TTC au commencement de la phase préliminaire

* Un troisième versement de 20.000,00 € TTC au commencement de la phase de réalisation des travaux.

Il ressort de l’examen de ces pièces que le mandat signé entre les parties est légalement formé et qu’il ne contrevient pas aux dispositions de l’article 6 de la loi « Hoguet » en ce qui concerne la rémunération de la mission au titre de mandataire immobilier.

En ce qui concerne la rémunération de la mission au titre d’assistance à la maitrise d’ouvrage, un versement de 20.000,00 € était expressément prévu à la signature du mandat, les deux autres versements ne devant intervenir qu’en fonction des acquisitions de biens immobiliers nécessitant la réalisation de travaux.

Le demandeur indique qu’aucune vente n’a été conclue pendant la durée du mandat, ce que le défendeur ne conteste pas, n’apportant par ailleurs aucun élément démontrant la réalisation d’actes durant les

phases ultérieures qui auraient pu justifier les deux derniers versements de la rémunération au titre de l’assistance d’ouvrage.

En conséquence le Tribunal dira que la somme de 40.000,00€ a été indument versée à la société NR IMMOBILIER et fixera la créance de la société GSI au passif de la société NR IMMOBILIER à la somme de 40.000,00 €.

Sur les intérêts

La société NR IMMOBILIER ayant indûment perçu la somme de 40.000,00€, il convient donc de faire droit à la demande de la société GSI et d’accorder les intérêts au taux légal calculés sur cette somme, à compter du 26 décembre 2023.

En conséquence, le Tribunal dira en application de l’article 1342-2 du code civil que les intérêts seront dus pour au moins une année entière et fixera les intérêts au passif de la société NR IMMOBILIER.

Sur les dommages et intérêts

La société GSI soutient qu’elle a été privée de la trésorerie qui lui aurait permis de réaliser des investissements et sollicite qu’une créance de 10.000,00 € soit fixée au passif de la société NR IMMOBILIER.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

La société GSI n’apporte pas la preuve qu’elle n’a pu réaliser de tels investissements du simple fait d’une trésorerie diminuée qui l’aurait empêchée d’obtenir un prêt pour tout projet d’acquisition immobilière.

En conséquence, le Tribunal rejettera la demande de la société GSI au titre des dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le Tribunal dira qu’il n’y a pas lieu d’attribuer l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile qui dispose que : les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y aura pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens

Le Tribunal dira que les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de la procédure

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

* DIT que la demande de la société GSI n’est pas prescrite et est recevable

* DIT que la société GSI dispose d’une créance de 40.000,00 € sur la société NR IMMOBILIER

* FIXE au passif de la société NR IMMOBILIER la créance de la société GSI de 40.000,00 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023.

* DIT que les intérêts seront dus pour au moins une année entière, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

* Dit que les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de la procédure

* REJETTE les autres demandes des parties,

* RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire

* LIQUIDE les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 90,98 euros TTC (dont 14,94 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Benoît ANDRE, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté.