RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 17 mars 2026

N• de RG : 2025F01091

N• MINUTE : 2026F00897

5ème Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S) :

M. [S] [C] [L] [Adresse 1] comparant par M^e Sandra OHANA 21 [Localité 1] GRENETA [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3]) et par Me [T] [Q] [Adresse 3]

DEFENDEUR(S) :

* SAS EIFFAGE IMMOBILIER DE FRANCE PRISE EN LA PERSONNE DE LA SAS EIFFAGE IMMOBILIER [Adresse 4] typeReprésentant légal : EIFFAGE CONSTRUCTION, Président, [Adresse 5]

comparant par M^e Jean-Didier MEYNARD [Adresse 6] [Localité 4] (75P0240) et par Me [F] LESNE [Adresse 7] [Adresse 8] [Courriel 1] (B0528)

* SAS EIFFAGE IMMOBILIER PRISE EN SON REP LEGAL LA SOCIETE EIFFAGE CONSTRUCTION [Adresse 5]

Représentant légal : M. Olivier, [S], Paul BERTHELOT, Président, [Adresse 9]

comparant par M^e Jean-Didier MEYNARD [Adresse 10] (75P0240) et par Me [F] LESNE [Adresse 7] [Adresse 8] [Courriel 1] (B0528)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. LAUBREAUX, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 22 janvier 2026 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 17 mars 2026 et délibérée le 26 février 2026 par : Président : M. Gilles DOUSPIS Juges : M. Pascal BROUARD M. Marc LAUBREAUX

La Minute est signée électroniquement par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

FAITS

Monsieur [S] [C] [L] réclame aux société EIFFAGE IMMOBILIER (RCS [Localité 5] 314 527 649) et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE (RCS [Localité 5] 489 244 483), dont l’activité est la promotion immobilière, des honoraires de transaction de 690 000 €, ainsi que des dommages et intérêts de 200 000 € pour non substitution dans l’exécution d’une promesse unilatérale de vente, dus selon le demandeur à l’occasion de l’acquisition par les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER de divers lots de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 11] [Localité 6].

PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés à personnes se déclarant habilitées, conformément à l’article 654 du code de procédure civile, en date du 5 mai 2025 pour la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE et du 7 mai 2025 pour la société EIFFAGE IMMOBILIER, Monsieur [S] [C] [L] a assigné les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE à comparaître devant le Tribunal de commerce de Bobigny pour une audience fixée au 5 juin 2025 à 14 heures.

Dans ses assignations, M. [L] demande au Tribunal :

« Vu les articles 1100 à 1124, 1162 à 1171, 1188 à 1195 et 1231 à 1231-7 du Code civil,

Vu l’obligation de loyauté et le principe de bonne foi devant gouverner l’exécution des conventions, Vu l’engagement financier d’EIFFAGE IMMOBILIER envers Monsieur [L] en date du 12/11/2019,

Vu la réalisation effective par EIFFAGE IMMOBILIER du programme initié, apporté puis développé par Monsieur [L] ayant procuré un enrichissement certain au groupe EIFFAGE IMMOBILIER, Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 11 janvier 2024 ayant condamné Monsieur [L] en suite de la violation par EIFFAGE IMMOBILIER de son engagement de substitution dans le cadre d’un acte initié par elle, à ses seuls bénéfices et profits exclusifs, Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

Condamner solidairement les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à Monsieur [X] [L] la somme de SIX CENT QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS TTC (690.000,00 € TTC) au titre des rémunérations contractuelles stipulées (au taux de 5% Hors taxes sur le montant global de 11.500.000,00 €),

Condamner solidairement les société EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à Monsieur [X] [L] la somme de DEUX CENT MILLE EUROS (200.000,00 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manque de loyauté dans l’exécution du contrat lié au défaut d’exécution de la clause de substitution de la promesse unilatérale de vente initiée par elle, à son bénéfice exclusif et qui a été régularisée par son mandataire à sa demande,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Condamner solidairement les société EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à Monsieur [X] [L] la somme de QUATRE CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS TTC (480.000,00 € TTC) au titre des rémunérations contractuelles stipulées (au taux de 5% Hors taxes sur le montant global de 8.000.000,00 €),

Condamner solidairement les société EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à Monsieur [X] [L] la somme de CENT DIX MILLE EUROS (110.000,00 €) à titre d’indemnité en réparation du préjudice lié aux conséquences pécuniaires résultant de la condamnation prononcée par le jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 11 janvier 2024

résultant du défaut d’exécution de la clause de substitution de la promesse unilatérale de vente initiée par elle, à son bénéfice exclusif et qui a été régularisée par son mandataire à sa demande, EN TOUTE HYPOTHESE,

Condamner solidairement les société EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,

Assortir la condamnation à intervenir des intérêts au taux légal à compter du 08/06/2024, date de réception de la mise en demeure, outre l’application supplémentaire des intérêts au taux légal majoré de cinq points passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, avec capitalisation annuelle des intérêts, jusqu’à parfait paiement,

Rappeler le caractère exécutoire de droit des condamnations du jugement à intervenir, en ce compris la condamnation au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejeter toute demande de suspension de l’exécution provisoire de droit, d’aménagement ou de proposition de constitution de garantie éventuelle en cas d’appel. »

Cette affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2025 F 01091, a été appelée pour mise en état à quatre audiences, du 5 juin 2025 au 11 décembre 2025.

Les défendeurs, les société EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE, déposent des conclusions d’incident en compétence d’attribution de ce Tribunal aux audiences du 4 septembre 2025 et 11 décembre 2025 et requièrent dans le dernier état de leurs écritures :

« Avant toute défense au fond

Vu les dispositions de l’article 75 du code de procédure civile,

RECEVOIR l’exception d’incompétence soulevée par EIFFAGE IMMOBILIER IDF et par EIFFAGE IMMOBILIER

SE DECLARER INCOMPETENT rationae materiae au profit du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY et inviter éventuellement Monsieur [L] à mieux se pourvoir en saisissant cette juridiction, STATUER sur la seule exception d’incompétence soulevée,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, et dans l’hypothèse où, par extraordinaire, nonobstant le bien fondé et la recevabilité de l’exception d’incompétence soulevée par les défenderesses, le Tribunal souhaiterait joindre l’incident au fond, inviter les sociétés défenderesses à conclure au fond conformément aux dispositions de l’article 78 du code de procédure civile,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [L] à régler à chacune des défenderesses la somme de 3.000 € au titre de de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [L] en tous les dépens. »

Monsieur [L], défendeur à l’incident, conclut en réponse le 2 octobre 2025, se contentant de solliciter du Tribunal d’enjoindre aux sociétés EIFFAGE IMMOBILIER de conclure au fond.

A l’audience du 11 décembre 2025, la formation de jugement a, conformément à l’article 861 du code de procédure civile, confié le soin d’instruire l’incident d’incompétence matérielle soulevée par les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER à l’un de ses membres et a convoqué les parties à l’audition de ce juge pour le 22 janvier 2026.

À cette date, le juge chargé d’instruire l’affaire, conformément à l’article 871 du code de procédure civile, a tenu seul l’audience, les parties présentes ne s’y étant pas opposées, et a constaté la présence du demandeur et des défendeurs. Le juge a pris connaissance de conclusions en réponse sur incident n°2 déposées à son audition le 22 janvier 2026 de Monsieur [L], défendeur à l’incident, demandant à nouveau que l’incident soit joint au fond en application de l’article 78 du code de procédure civile, et sollicitant à titre subsidiaire le rejet de l’exception d’incompétence dans les termes suivants :

« Vu l’article L.721-3, 2 et 3 • du code de commerce selon lequel le Tribunal de commerce connaît des contestations relatives aux commerçants et non commerçants,

Vu l’article 78 du code de procédure civile, relative à la possibilité accordée à la juridiction de mettre en demeure le défendeur d’avoir à conclure au fond pour statuer dans un seul et même jugement, Vu la jurisprudence constante depuis plus de trente ans sur ce point de droit, notamment le dernier arrêt de principe rendu par la chambre commerciale de la Cour de Cassation le 12 février 2025, Dire qu’en application de l’article 78 du code de procédure civile, il sera statué dans le même jugement sur la compétence et le fond du litige,

Transmettre à nouveau, pour la deuxième fois, par SOIT TRANSMIS officiel de procédure au Conseil des deux sociétés requises EIFFAGE, une MISE EN DEMEURE d’avoir à CONCLURE SUR LE FOND pour la prochaine audience de mise en état à déterminer, et préciser qu’à défaut d’avoir conclu au fond pour la date qui sera notifiée, il sera procédé en l’état à la clôture des débats et à la fixation de l’audience de plaidoirie,

Rappeler, en tant que de besoin, que la décision de statuer sur l’incident de compétence avec l’examen au fond du litige, dans un seul jugement, constitue une mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si l’incident de procédure inique devait être détaché du fond de l’affaire et jugé par une décision portant sur la seule compétence,

Rejeter l’exception d’incompétence soulevée par les sociétés défenderesses ;

Retenir la compétence du Tribunal de commerce pour connaître du litige ;

Mettre en demeure les sociétés défenderesses de conclure au fond pour la prochaine audience de mise en état devant prononcer la clôture des débats et la fixation à plaider.

Condamner les défenderesses à payer à Monsieur [L] la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’instance d’incident,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si la juridiction devait se déclarer incompétente, il y aurait lieu de procéder au transfert légal obligatoire de l’entier dossier à la juridiction de renvoi déclarée comme étant compétente, à charge pour cette dernière de convoquer les parties. »

Les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER, demandeurs à l’incident, ont déclaré connaître ces conclusions et ne pas vouloir y répondre.

Le juge chargé d’instruire l’affaire a ensuite entendu les explications des parties sur l’incident, puis a clos les débats. Le juge chargé de l’instruction a informé les parties qu’en application des articles 869 et suivants du code de procédure civile, il rendra compte au Tribunal et mettra l’affaire en délibéré par jugement qui, en application du second alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, sera mis à disposition au Greffe du Tribunal de commerce le 17 mars 2026. Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Le Tribunal a pris connaissance des moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs conclusions que dans leurs explications orales et, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il les exposera succinctement comme suit :

Les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE, demandeurs à l’incident, soutiennent que Monsieur [X] [L] n’est pas commerçant et n’a souscrit aucun acte de commerce avec les sociétés EIFFAGE, puisqu’il ne produit aucun acte ou contrat quelconque le liant aux sociétés EIFFAGE, de sorte que le Tribunal de commerce n’est pas compétent sur le fondement de l’article L.721-3 du code de commerce pour connaitre des demandes formées par Monsieur [X] [L], le Tribunal judiciaire de Bobigny étant la seule juridiction compétente en l’espèce. Les sociétés EIFFAGE demandent donc à ce Tribunal de recevoir leur exception d’incompétence d’attribution et de renvoyer Monsieur [X] [L] à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Bobigny.

Monsieur [X] [L], défendeur à l’incident, indique que ses demandes sont formées non pas en qualité de commerçant, mais à titre de particulier, personne physique. Il ajoute que

le mandat qui lui a été confié par les sociétés EIFFAGE tant d’intervenir auprès des copropriétaires que de signer une promesse d’achat avec la SCI L’Izoard sont des actes mixtes, commerciaux pour les sociétés EIFFAGE, civil pour lui. En conséquence, Monsieur [X] [L] disposait en sa qualité de demandeur d’une option de compétence de saisir soit le Tribunal de commerce, soit le Tribunal judiciaire territorialement compétents, et qu’il n’a fait qu’exercer ses droits en assignant les sociétés EIFFAGE devant le Tribunal de commerce de Bobigny.

Monsieur [X] [L] demande que l’incident de compétence soit joint au fond en application de l’article 78 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire que l’exception d’incompétence soulevée par les sociétés EIFFAGE soit rejetée.

MOTIVATION DU JUGEMENT

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées aux débats, vu l’acte introductif d’instance, les conclusions et explications des parties, aucune irrégularité ou irrecevabilité d’ordre public que ce Tribunal doit relever d’office n’entachant la demande, la présente instance sera déclarée régulière et recevable et le Tribunal examinera l’exception d’incompétence d’attribution soulevée.

Sur l’exception d’incompétence d’attribution soulevée par les sociétés EIFFAGE

L’article L. 721-3 du code de commerce dispose que « Les tribunaux de commerce connaissent : 1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ; 2° De celles relatives aux sociétés commerciales ; 3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes. »

5 De cettes retatives dux actes de commerce entre toutes personnes. »

L’article L. 110-1 du code de commerce dispose que « La loi répute actes de commerce : (…) 3° Toutes opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières. »

En l’espèce, le demandeur, Monsieur [X] [L], a formé à l’encontre des défendeurs, les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE, deux demandes :

1. Une demande de paiement d’honoraires de transaction d’un montant de 5% du montant de la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] du site immobilier du [Adresse 12] à [Localité 7] ;

2. Une demande de dommages et intérêts contractuels en raison du préjudice qu’aurait représenté la non substitution des sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE dans l’exécution d’une promesse d’achat souscrite par Monsieur [L] avec la SCI L’IZOARD afin de reloger la société de nettoyage de Messieurs [J] et [P], relogement nécessaire à la réalisation du projet immobilier des sociétés EIFFAGE.

Les parties conviennent que Monsieur [X] [L] a formé ces demandes non pas en qualité de commerçant, mais comme personne physique, simple particulier disposant de relations personnelles avec les vendeurs des biens immobiliers recherchés par les sociétés EIFFAGE.

Les parties sont à l’inverse en désaccord sur la qualification d’actes de commerce des interventions de Monsieur [X] [L] à l’occasion de l’opération immobilière du [Adresse 12] à [Localité 7] :

* Monsieur [X] [L] soutient que ses actes d’intermédiation revendiqués doivent être qualifiés d’actes de commerce :

* Les sociétés EIFFAGE soutiennent que les actes allégués n’existent pas, qu’aucun contrat ou mandat n’est produit, de sorte qu’aucun acte de commerce n’existe.

Le Tribunal rappelle qu’un acte accompli par un non-commerçant devient un acte de commerce lorsqu’il est passé dans le but d’exercer le commerce, que c’est bien le cas en l’espèce, Monsieur [X] [L] réclamant précisément des montants importants de rémunération. Aucune des parties ne soutient que Monsieur [L] serait intervenu dans cette opération avec une intention autre que lucrative, telle que la volonté d’aider ses parents ou d’assister les copropriétaires dans une intention gracieuse.

L’intérêt patrimonial personnel que Monsieur [X] [L] trouvait dans l’exécution des missions d’intermédiation dont il se prévaut confère auxdites missions un caractère commercial.

En qualité de demandeur non commerçant formant des demandes contre de sociétés commerciales au titre d’actes de nature commerciale ou reliés à une opération commerciale, Monsieur [X] [L] disposait d’une option de compétence lui permettant de saisir à son choix, soit le Tribunal judiciaire, soit le Tribunal de commerce. Il était ainsi en droit d’opter pour la saisine du Tribunal de commerce de Bobigny, Tribunal compétent du ressort du siège social des sociétés EIFFAGE.

En conséquence, le Tribunal se déclarera compétent sur le fondement cumulé des articles L.101-1 et L.721-1 du code de commerce pour connaître des demandes formées par Monsieur [X] [L] à l’encontre des sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE. Ainsi, le Tribunal :

* déclarera recevable l’exception d’incompétence d’attribution soulevée par les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE ;

* mais n’y fera pas droit ;

* se déclarera compétent matériellement pour connaître de l’instance formée par Monsieur [X] [L] à l’encontre des sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE ;

* dira que la présente décision sera notifiée aux parties par le Greffe par lettre recommandée avec accusé de réception en application de l’article 84 du code de procédure civile ;

* déclarera qu’à défaut d’appel dans le délai de quinze jours après cette notification, les parties comparaîtront à l’audience du de la 5ème chambre du Tribunal de commerce de Bobigny du 16 avril 2026 à 14 heures pour conclure sur le fond.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le Tribunal condamnera solidairement les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE à payer à monsieur [X] [L] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE succombant dans l’incident soulevé par elles, le Tribunal les condamnera solidairement aux dépens de l’incident en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe le 17 mars 2026 :

* Déclare recevable l’exception d’incompétence d’attribution soulevée par les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE, mais n’y fait pas droit ;

* Se déclare compétent matériellement pour connaître de l’instance formée par Monsieur [X] [L] à l’encontre des sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE ;

* Dit que la présente décision sera notifiée aux parties par le Greffe par lettre recommandée avec accusé de réception en application de l’article 84 du code de procédure civile ;

* Déclare qu’à défaut d’appel dans le délai de quinze jours après cette notification, les parties comparaîtront à l’audience du de la 5ème chambre du Tribunal de commerce de Bobigny du 16 avril 2026 à 14 heures pour conclure sur le fond ;

* Condamne les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE à payer à monsieur [X] [L] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne solidairement les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER et EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE aux dépens de l’instance ;

* Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 128,70 euros TTC (dont 21,23 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté.