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TRIBUNAL DE COMMERCE DE LYON

04/09/2014 JUGEMENT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

Le Tribunal a été saisi de la présente affaire par assignation en date du 06 novembre 2013

Rôle n° ENTRE – Madame I Z K 33 RUE PAUL DOUMER Procédure 69560 SAINTE-COLOMBE DEMANDEUR – représenté(e) par Maître E F – Avocat – TOQUE N° 1717 40 MONTÉE DE L’OBSERVANCE 69009 LYON

ET – La société AB IMMOBILIER SARL 1 BIS RUE GÉNÉRAL BROSSET 69140 RILLIEUX-LA-PAPE DÉFENDEUR – représenté(e) par dirigeant de droit

— la société IMMO-PRO IMMOBILIER PROFESSIONNEL ET PARTICULIER (IMMO-PRO) SARL 7 BIS RUE DE LA CROIX 42810 ROZIER-EN-DONZY DÉFENDEUR – représenté(e) par dirigeant de droit

La composition du Tribunal au jour du prononcé : Madame X, Président, Messieurs GIBERT et PERRUCHOT de la BUSSIERE, Juges, Assistés de Madame L-M N, Greffier,

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du CPC) : 62,38 € HT, 12,48 € TVA, 74,86 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 04/09/2014 à La société AB IMMOBILIER SARL Copie exécutoire délivrée le 04/09/2014 à la société IMMO-PRO IMMOBILIER PROFESSIONNEL ET PARTICULIER (IMMO-PRO) SARL

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LE TRIBUNAL, composé dans son délibéré de Madame X, président, Messieurs GIBERT et CRIBIER, juges, après qu’il lui en ait été rendu compte par le Juge chargé d’instruire l’affaire, Madame X, conformément à l’article 871 du Code de procédure civile, a rendu le jugement suivant.

I – EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

LES FAITS

La société IMMO PRO, gérée par Monsieur G H, exerce l’activité d’agent mandataire en immobilier. Elle est titulaire d’une carte professionnelle est dispose d’un contrat d’enseigne commerciale avec le GROUPE ERIC MEY.

Elle reverse des commissions à son agent mandataire, la société AB IMMOBILIER, gérée par Monsieur Y, pour la réalisation de transactions.

Madame Z a signé avec la société IMMO-PRO un contrat d’agence commercial qui prévoyait notamment que Madame Z percevrait une commission HT sur le montant HT des honoraires perçus à hauteur de : – 47,5% pour tout entrée d’affaires, – 47,5% pout toute sortie d’affaires, – 95% en cas d’entrée et de sortie d’affaires.

Le 19 avril 2013, Madame Z a sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception le règlement des commissions impayées à cette date à hauteur de 6875€ HT.

Par courrier du 10 mai 2013 la société IMMO-PRO a refusé de régler les commissions et a résilié le contrat d’agent commercial moyennant un préavis d’un mois.

C’est en l’état que l’affaire se présente devant notre Tribunal.

LA PROCEDURE

Madame I Z a assigné par acte introductif d’instance du 6 novembre 2013 la société AB IMMOBILIER SARL et la société IMMO-PRO SARL devant le Tribunal de Commerce de Lyon et dans ses dernières conclusions en date du 11 février 2014 demande au Tribunal de :

Vu les articles 1147 et 1152 du Code civil, Vu les articles L134-11 et suivant du Code de commerce, Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER solidairement les sociétés AB IMMOBILIER et IMMO PRO à régler à Madame Z une somme de 6 897,42€, au titre des commissions dues, outre intérêts au taux légal à courir à compter de la demande en paiement de Madame Z en date du 19 avril 2013, – CONDAMNER solidairement les sociétés AB IMMOBILIER et IMMO PRO à régler à Madame Z une somme de 7331,52€ au titre de l’indemnité de rupture prévue à l’article L134-121 du Code de commerce,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la société IMMO PRO a commis une faute en tardant à obtenir le visa de la préfecture sur l’attestation prévue par l’article 4 de la loi HOGUET et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame Z, – CONDAMNER la société IMMO-PRO à réparer le préjudice subi par Madame Z évalué à la somme de 14 839, 98€, – JUGER que la société AB IMMOBILIER et Madame Z ont conclu un contrat d’apporteur d’affaires oral,

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— CONDAMNER la société AB IMMOBILIER à régler à Madame Z la somme de 1045,21€ au titre des commissions impayées,

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EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement les sociétés AB IMMOBILIER et IMMO PRO à régler à Madame Z la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, – Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur les demandes de Madame Z,

À l’appui de leurs prétentions et dans leurs dernières conclusions en réplique en date du 13 février 2014, la société AB IMMOBILIER SARL et la société IMMO-PRO SARL demandent au Tribunal de :

Vu la loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970, Vu son décret d’application du 20 juillet 1972, Vu les pièces versées au dossier,

REJETER la totalité des demandes de commissions à verser à Madame Z, REJETER la demande d’indemnité de rupture de contrat dans sa globalité à verser à Madame Z, REJETER la demande de versement d’indemnité aux titres des dépens à verser à Madame Z, REJETER la demande d’exécution provisoire d’une décision qui ne suivrait pas nos conclusions, REJETER la demande de solidarité de la SARL IMMO PRO avec la SARL AB IMMOBILIER dans le cadre de la totalité des demandes faites par Madame Z à cette dernière,

LES MOYENS DES PARTIES

À l’appui de ses prétentions, Madame I Z dans ses dernières conclusions en date du 11 février 2014 fait valoir :

Que le contrat d’agent commercial conclu avec la société IMMO-PRO est valide à compter de sa signature (début décembre 2011) et non pas à compter de l’obtention du visa de la préfecture, même s’il n’est pas daté,

Que cette date est confirmée par le mandat de vente signé le 5 décembre 2011 avec Monsieur A par Madame Z au nom du GROUPE IMMOBLIER ERIC MEY,

Que Madame Z est bien inscrite au registre spécial des agents commerciaux depuis le 18 mai 2010 et a déclaré une activité d'« agent commercial »,

Que la société IMMO-PRO reconnaît l’existence du contrat puisqu’elle l’a résilié par courrier du 10 mai 2013,

Que la société IMMO-PRO qui était en charge des démarches nécessaires auprès de la Préfecture du Rhône pour obtenir l’attestation prévue à l’article 4 de la loi du 2 janvier 10970 et l’article 9 du Décret du 20 juillet 1972 a été négligente car l’attestation n’a été obtenue que le 11 juin 2012,

Qu’en attendant les documents juridiques seraient signés par la société AB IMMOBILIER, agent commercial travaillant également pour IMMO-PRO,

Que la société IMMO-PRO dont la carte professionnelle date du 5 décembre 2011 n’a pas pu habiliter la société AB IMMOBILIER, qui s’abstient de produire toute pièce qui justifierait de son habilitation du 5 décembre 2011 au 11 juin 2012,

Que la société IMMO-PRO ne rapporte pas la preuve des manquements reprochés à Madame Z (non communication de documents), qui sont en tout état de cause ans incidence sur la validité de son contrat d’agent commercial, et son droit à commissions,

Que si l’agent immobilier est exclu du statut d’auto-entrepreneur, rien ne s’oppose à l’application de ce statut aux agents commerciaux immobiliers,

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Que les agissements contraires à l’éthique professionnelle de concert de la société IMMO-PRO et de la société AB IMMOBILIER qui ont consisté à évincer madame Z justifient leur condamnation solidaire,

Que l’article 8 du contrat d’agent commercial fixe les conditions de rémunérations de Madame Z,

Que Madame Z a menée l’action commerciale depuis la signature du mandat jusqu’à la vente finale d’une dépendance et du terrain de Monsieur A situé Lieudit La meule à GROSLEE (01) à Monsieur DE FRESLON,

Que Madame Z a fait signer le mandat de vente de l’appartement de Monsieur A, sis […], […], et n’a été que partiellement payée de sa commission en cas d’entrée d’affaires,

Que Madame Z a fait signer le mandat de vente de l’appartement de Monsieur B, sis […],

Qu’en vertu du régime des agents commerciaux des articles L134-1 et suivants du Code de commerce applicable au présent contrat, Madame Z est en droit d’exiger une indemnité de rupture de son contrat égale au montant des commissions facturées pendant la durée de son contrat,

A titre subsidiaire, que Madame Z subit un préjudice du fait de la négligence de la société IMMO-PRO dans l’obtention de l’attestation visée par la préfecture et de son non-respect de l’article 1 du contrat d’agence commerciale,

Que la société AB IMMOBILIER et Madame Z sont liées par un contrat oral d’apporteur d’affaires comme en atteste le règlement effectué en contrepartie d’indications sur les biens à vendre,

A l’appui de leurs dernières conclusions en réplique du 13 février 2014, la société AB IMMOBILIER SARL et la société IMMO-PRO SARL exposent :

Que le contrat de Madame C n’a jamais été valide et qu’elle n’a par conséquence été en mesure d’exercer une quelconque activité de transaction immobilière en raison – du défaut d’attestation professionnelle, – du défaut d’inscription auprès des organismes sociaux, – du défaut d’assurance responsabilité civile, – du défaut d’inscription aux services fiscaux, – d’une inscription erronée auprès du Tribunal de Commerce,

Que ces manquements lui sont imputables,

Que la société IMMO-PRO ne peut passer outre les obligations légales de la loi HOGUET (article 14) et que Madame C n’a par conséquent pas suivi le stage d’intégration en raison de la non qualification du contrat,

Qu’en tout état de cause sur aucun des documents nécessaires et indispensables à la réalisation des transactions immobilières n’apparaît le moindre signe de l’intervention de Madame Z,

Que les affirmations de Madame Z témoignent de sa méconnaissance des dossiers et de sa non participation aux trois transactions,

Qu’elle aurait dû adresser sa facture à la société IMMO-PRO, facture dont l’entête est usurpée,

La société AB IMMOBILIER précise :

Que l’indication du nom de Madame Z sur les mandats de vente ne témoigne pas d’une négociation de sa part mais du fait qu’elle était en formation avec monsieur Y gérante de AB IMMOBILIER,

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II – DISCUSSION

Attendu que les parties ont été reçues en cabinet le 16 janvier 2014, que les parties ont échangé dans le respect du contradictoire, que le dossier étant en état, la cause a été entendue le 13 février 2014 devant un Juge unique après que les parties en aient accepté le principe,

Attendu que la société IMMO-PRO est, pour l’exercice de son activité d’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle N°70 M D délivrée le 5 décembre 2011, conformément aux prescription de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, qui fixe les conditions d’exercice des professions d’agents immobiliers, de mandataires en vente de fonds de commerce et d’administrateurs de biens,

Attendu que l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 9 du Décret du 20 juillet 1972 prévoient qu’une personne titulaire de la carte professionnelle peut habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour elle,

Attendu que pour ce faire le titulaire de la carte professionnelle lui délivre une attestation visée par le préfet justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs,

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à la suite de la vente de son bien par la société AB IMMOBILIER, mandataire de la société IMMO-PRO, Madame Z a souhaité collaborer avec Monsieur Y, gérant de la société AB IMMOBILIER, agent mandataire pour la société IMMO-PRO,

Attendu que la société AB IMMOBILIER, n’étant pas titulaire de la carte professionnelle mais seulement agent mandataire, ne pouvait en aucun cas obtenir une attestation préfectorale pour Madame Z,

Attendu que la société IMMO-PRO et Madame Z ont signé un contrat d’agent commercial mandataire en immobilier, dont l’objet est la recherche de vendeurs, d’acquéreurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l’agence,

Attendu que la société IMMO PRO ne rapporte pas la preuve de ce que Madame Z ne lui aurait pas remis les documents listés à l’article 1 « MANDAT » du contrat dits éléments substantiels de leur accord réciproque,

Attendu que le Tribunal ne saurait en déduire que le contrat devenant sans objet aurait été automatiquement rompu, ce d’autant que la société IMMO PRO a procédé à sa résiliation le 10 mai 2013,

Attendu que le Tribunal constate que le contrat d’agent commercial entre Madame Z et la société IMMO-PRO n’a pas date certaine,

Attendu que l’article 1 « MANDAT » stipule que « l’agence remettra à l’agent l’attestation préfectorale (ex carte grise) conformément à l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 9 du Décret du 20 juillet 1972 »,

Attendu que l’attestation au profit de Madame Z établie à la demande de la société IMMO-PRO a été visée par le Préfet le 11 juin 2012 seulement,

Attendu qu’il s’ensuit que toute recherche de bien immobilier et toute négociation avec des acheteurs potentiels de biens immobiliers mis en vente par la société IMMO PRO, intervenus avant le 11 juin 2012 par Madame Z caractérise un délit d’exercice illégal de la profession d’intermédiaire d’agent immobilier, prévu et réprimé par l’article 14 de la loi du 2 janvier 1970,

Attendu qu’il importe peu à cet égard que Madame Z ait sollicité, comme elle le soutient sans toutefois en rapporter la preuve, la régularisation de sa situation administrative auprès de la société IMMO-PRO qui n’aurait pas été diligente, pendant cette période où elle devait s’abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière,

Attendu que selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ne peut prétendre à aucune rémunération,

Attendu que tel est le cas en l’espèce concernant le commissionnement revendiqué par Madame Z sur – le mandat de vente N° 18203 signé le 15 mai 2012 par la société AB IMMOBILIER

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ERIC MEY TRANSACTIONS pour le client B avec mention de l’intervention de Madame Z, – le mandat de vente N° 18190 signé le 15 mars 2012 par la société AB IMMOBILIER ERIC MEY TRANSACTION pour le client A (studio, […]) avec mention de l’intervention de Madame Z, – pour le mandat de vente N° 18180 signé le même jour 15 mars 2012 par la société AB IMMOBILIER ERIC MEY TRANSACTION pour le client A (dépendance + terrain GROSLEE) sur intervention de Madame Z en l’absence de nom de l’intermédiaire sur le formulaire et selon le témoignage de Monsieur A,

Attendu que contrairement à ce que soutient Madame Z, le fait que les actes notariés aient été signés par ces clients après le 11 juin 2012, éventuellement en sa présence, et que, dans la convention passée entre elle-même et la société IMMO-PRO, les commissions rémunérant son activité d’intermédiaire « soient acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire soit la réalisation de l’acte et lorsque l’agence a perçu sa propre rémunération », ne valide pas pour autant de façon rétroactive son activité illicite d’intermédiaire et ne lui ouvre donc droit à aucune commission de ce chef,

Attendu qu’en effet la négociation au titre de ces trois mandats et l’engagement souscrit par les vendeurs contactés par Madame Z ont bien eu lieu lors de la signature de ces mandats, à une période où cette dernière exerçait de façon illicite l’activité d’intermédiaire immobilier ;

Attendu que c’est cet apport de clients qui est en lui-même susceptible d’ouvrir droit à une commission pour l’intermédiaire et non la conclusion définitive de la vente, simple condition suspensive du paiement de la rémunération de l’intermédiaire ;

Attendu qu’il s’ensuit dès lors que la négociation et l’engagement des prospects envers la société IMMO-PRO ont eu lieu lorsque l’intermédiaire Madame Z exerçait illégalement son activité, privant ainsi les clients, consommateurs, de toutes les garanties offertes par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, Madame Z n’est pas fondée à solliciter une rémunération pour cette activité, peu important qu’elle ait ensuite accompli avec la société IMMO-PRO les démarches administratives (attestation préfectorale) qui avaient été jusqu’alors négligées, celles-ci n’ayant aucun effet rétroactif,

Attendu que le Tribunal dira que Madame Z ayant exercé une activité de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l’article 4 de la loi et à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d’ordre public, ne pouvait prétendre au paiement de commissions concernant les mandats de vente alors qu’elle n’avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d’intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionnée comme tel,

Attendu en conséquence que le Tribunal déboutera Madame Z de sa demande de commissions au titre des trois de mandats de vente,

Attendu que Madame Z exerce des revendications s’agissant de la vente de la dépendance et du terrain à GROSLEE (01) de Monsieur A, dont le compromis de vente a été signé le 22 août 2012 suite à une offre d’achat du 17 août 2012,

Attendu que s’il résulte du témoignage de Monsieur A que Madame Z a contribué à la vente de son bien, il n’en demeure pas moins qu’aucun des documents signés tant par l’acheteur que le vendeur, à savoir l’offre d’achat du 17 août 1012, le compromis du 22 août 2012, l’acte de vente définitif du 31 mai 2013 ne mentionne l’intervention de Madame Z mais bien celle d’IMMO PRO-AB IMMOBILIER, ce alors même que Madame Z désormais titulaire de son attestation préfectorale pouvait légitimement apparaître sur tous les documents attestant de son intervention, et alors même que son contrat d’agent commercial était encore en vigueur, la date d’expiration du préavis étant fixée le 10 juin 2013,

Attendu que le Tribunal considérera que, dès lors que rien ne faisait obstacle à ce qu’elle procède elle même à la signature de l’offre d’achat, il lui appartenait si elle était bien à l’origine de la transaction de la finaliser,

Attendu qu’il ressort des documents signés devant notaire par Monsieur A et son acheteur que les négociations ont été menées par le Groupe ERIC MEY, agence immobilière IMMO PRO-AB IMMOBILIER sis à RILLIEUX-LA-PAPE,

Attendu de ce qui précède que le Tribunal déboutera Madame Z de sa demande de

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commissions au titre de la vente susvisée,

Sur la demande d’indemnité au titre de la rupture du contrat d’agent commercial :

Attendu que le contrat conclu entre la société IMMO-PRO et Madame Z prend effet à la délivrance de l’attestation d’habilitation,

Attendu que Madame Z a obtenu son attestation d’habilitation le 11 juin 2012,

Attendu que la société IMMO-PRO a résilié le contrat d’agent commercial la liant à Madame Z le 10 mai 2013, moyennant un préavis d’un mois,

Attendu selon l’article L.134-12 du Code de commerce qu'« en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi »,

Attendu que le droit à indemnisation naît du seul fait de la cessation du contrat d’agence et que l’indemnité, qui n’est pas une indemnité de clientèle, est destinée à compenser, pour l’agent commercial, la perte de sa part dans la valeur commune qui faisait la finalité du mandat,

Attendu que ces dispositions sont d’ordre public et que l’indemnité de cessation est fixée, de façon prétorienne, à la valeur de 2 années de commissions brutes,

Mais attendu que Madame Z ne démontre pas avoir généré des commissions autre que celles sollicitées supra entre la date d’effet de son contrat à savoir le 11 juin 2012 et le date d’expiration de son préavis, à savoir le 10 juin 2013,

Attendu en conséquence que le Tribunal dira qu’aucune indemnité ne lui est due au titre de la valeur de la part de marché qui constituait la finalité du mandat d’intérêt commun, le contrat n’ayant généré aucune commission,

Attendu en conséquence que le Tribunal déboutera Madame Z de sa demande d’indemnité au titre de l’indemnité de rupture prévue à l’article L134-12 du Code de commerce,

Sur les demandes subsidiaires :

Attendu que Madame Z ne démontre pas en quoi la société IMMO-PRO n’aurait pas été diligente dans l’obtention de l’attestation préfectorale nécessaire à l’exercice de son activité,

Attendu qu’en tout état de cause la société IMMO-PRO ne saurait être tenue de l’indemniser de la perte de ses commissions, alors qu’il appartenait à Madame Z de respecter les prescriptions d’ordre public susvisées et de ne pas exercer son activité avant d’avoir obtenu l’attestation préfectorale nécessaire,

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société AB IMMOBILIER :

Attendu que Madame Z invoque un contrat oral d’apporteur d’affaires la liant à la société AB IMMOBILIER,

Attendu qu’il n’est nullement justifié par aucune des parties que la société AB IMMOBILIER dispose d’une carte professionnelle d’agent immobilier,

Attendu que la société AB IMMOBILIER exerce une activité d’agent mandataire de la société IMMO- PRO et ne peut habiliter Madame Z,

Attendu qu’un agent commercial ne peut sous-traiter son activité, même avec l’accord du titulaire de la carte professionnelle, dans la mesure où il doit nécessairement exister un lien direct avec le titulaire de la carte professionnelle,

Attendu que l’exercice par Madame Z de toute activité immobilière pour le compte de la société AB IMMOBILIER contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi HOGUET susvisées, est illégale et ne donne par conséquent pas droit à commissions,

Attendu qu’il convient donc de rejeter également la demande de commission dirigée à l’encontre de la société AB IMMOBILIER correspondant à une activité illicite d’intermédiaire d’agent immobilier exercée par

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Madame Z,

Sur les autres demandes :

Attendu que pour faire connaître ses droits les sociétés IMMO PRO et AB IMMOBILIER ont du exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge et qu’il y a donc lieu de condamner Madame Z à leur payer la somme de 100€ chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Attendu que le Tribunal rejettera comme non fondés tous les autres moyens, fins et conclusions des parties,

Attendu que les dépens seront supportés par Madame Z.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT PAR DECISION CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT :

DEBOUTE Madame I Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNE Madame I Z à payer aux sociétés IMMO-PRO et AB IMMOBILIER chacune la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT les parties mal fondées en leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif du présent jugement, les en déboute respectivement.

CONDAMNE Madame I Z aux entiers dépens de l’instance.

Les dépens visés à l’article 701 du code de procédure civile étant liquidés à la somme de 107.16 euros (83.76 + 23.40).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique du Tribunal de Commerce de LYON, le 4 septembre 2014.

Ainsi jugé et prononcé

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Le Président Le Greffier Madame J X Madame L-M N