TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 SEPTEMBRE 2017

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE N° RG : 16/06206

N° de MINUTE :

Madame A X

[…]

[…]

représentée par M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 119

DEMANDEUR

C/

Syndicat des copropriétaires du […] à […] ,la société TRAGESTIM

[…]

[…]

représentée par M^e B C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0428

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur VARICHON, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assisté aux débats de Madame RELAV, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juillet 2017.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur VARICHON, Vice-Président, assisté de Madame TAMIL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame A X est copropriétaire depuis 2004 d’un appartement dans un immeuble en copropriété situé […] à Romainville (93). Ce bien, d’une superficie d’environ 145 m² selon l’attestation “Loi Carrez” versée aux débats, constitue son logement.

L’immeuble dont s’agit est équipé d’un système de chauffage collectif dont le fonctionnement donne lieu à la perception de charges spécifiques auprès des copropriétaires.

A la demande de Madame X, qui se plaignait depuis plusieurs années de l’insuffisance de chauffage de son appartement, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 novembre 2014 a voté l’installation d’un radiateur supplémentaire dans le logement de l’intéressée pour un budget de 3.000 €.

Par acte du 17 mai 2016, Madame X a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2017, elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, et subsidiairement 1134 et suivants du même code et de la loi du 10 juillet 1965, de:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir les travaux de chauffage votés par l’assemblée générale du 24 novembre 2014 de nature à permettre un chauffage normal de l’appartement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X la somme de 9.226 € au titre des charges de chauffage indûment payées durant la période d’avril 2011 à avril 2016 et subsidiairement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudicie financier subi, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait règlement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X la somme de 6.187,31 € au titre de l’indemnité d’assurance indûment prélevée par le syndicat, en réparation du préjudice financier subi, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2016 et jusqu’à parfait règlement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance subis, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ce jusqu’à parfait règlement.

− ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2017, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1289 du code civil, de:

— débouter Madame A X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame A X à remettre le toit surplombant ses logements, parties communes, dans l’état où il se trouvait avant l’installation des skydomes,

— en conséquence, condamner Madame A X à retirer les skydomes surplombant ses logements sous astreinte de 500 euros par skydome et par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Madame A X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre des dommages et intérêts résultant de l’augmentation de la consommation du combustible nécessaire au chauffage et supportée pour partie par le syndicat des copropriétaires,

— condamner Madame A X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin, Madame, A X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître B C avocat aux offres de droit qu’il requiert conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de Madame X de condamnation du syndicat à exécuter des travaux de chauffage votés lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2014

A l’appui de sa demande, Madame X expose qu’un an après l’achat de son appartement, elle a été confrontée à un problème d’insuffisance de chauffage. Elle explique qu’elle s’en est plainte à plusieurs reprises auprès de l’ancien syndic, qui a reconnu la responsabilité du syndicat dans un courrier du 12 juillet 2013. Elle indique que les travaux d’installation d’un radiateur supplémentaire votés lors l’assemblée générale du 26 novembre 2014 n’ont été effectués qu’après l’engagement de la présente instance, et ce de façon non satisfaisante car le radiateur ne fonctionne pas.

Le syndicat des copropriétaires confirme que le radiateur a bien été posé au cours du mois d’octobre 2016.

Il résulte des déclarations concordantes des parties que les travaux d’installation d’un radiateur supplémentaire votés par l’assemblée générale réunie le 26 novembre 2014 ont été réalisés par le syndicat pendant le cours de la présente instance. Dès lors, la demande de Madame X aux fins de voir le syndicat des copropriétaires condamné sous astreinte à exécuter lesdits travaux est désormais sans objet.

Par ailleurs, la seule attestation de Madame Y produite par Madame X est insuffisante à établir avec certitude que le radiateur supplémentaire installé dans son appartement serait défectueux et nécessiterait l’intervention d’un technicien pour permettre son bon fonctionnement.

La demande de Madame X sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de Madame X de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser diverses sommes à titre de remboursement de charges de chauffage et de dommages et intérêts en raison de l’insuffisance de chauffage de son logement

Madame X soutient que son appartement est insuffisamment chauffé en raison d’un problème de conception de l’immeuble et du type de chaudière, et non de la présence des skydomes sur le toit de son logement, lesquels préexistaient à l’achat de ses lots. Elle en déduit que le syndicat doit lui rembourser les charges de chauffage qu’elle a indûment payées d’avril 2011 à avril 2016 alors que son appartement n’était pas correctement chauffé, soit 9.226 € selon évaluation faite en déduisant du montant total de chaque appel de fonds relatif au chauffage la proportion concernant la pièce ou le nombre de m² non chauffés, ou, à titre subsidiaire, lui verser cette même somme à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. Elle ajoute qu’en raison de l’insuffisance du chauffage de son logement durant plusieurs années, elle a subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral qu’elle chiffre à 5.000 €.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il n’est pas responsable de l’insuffisance de chauffage, qui s’explique uniquement par l’initiative prise par Madame X, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, de faire poser des skydomes sur le plafond de ses lots, lesquels font perdre beaucoup de chaleur à son logement. Il conclut que les demandes de remboursement des charges de chauffage et de condamnation du syndicat au paiement de dommages et intérêts doivent être rejetées.

1) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sur lequel Madame X fonde ses prétentions, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame X verse aux débats le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser dans son logement le 8 février 2012, alors que la température extérieure s’élevait à -2,5° selon le relevé effectué par l’huissier. Les températures intérieures constatées dans les lieux oscillaient entre 7,3° dans la salle de bains et 13,6° dans les WC. La température dans les deux chambres s’élevait à 9,5° et 9,8°, celle du living à 10,5°, celle de la cuisine à 10,2°.

Il n’est pas contestable que ces températures sont insuffisantes pour permettre un usage normal de locaux à usage d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette situation résulterait de la pose de skydomes au-dessus du logement de Madame X. En effet, il n’est produit aucun élément technique susceptible d’étayer cette simple affirmation.

D’ailleurs, il est notable que dans le courrier qu’il a adressé à Madame X le 12 juillet 2013, le cabinet BILLOT & D E, ancien syndic, a expressément imputé le manque de chauffage à la copropriété, et non aux caractéristiques du logement de Madame X, qu’il n’a nullement mises en cause. :

“Suite aux divers rendez-vous en présence de la société JESEL & WIDEMANN ENERGIES et au vu du dernier constat d’huissier réalisé par vos soins (car cela fait 9 ans que vous supportez des températures hivernales descendant dans votre logement à 11°C en moyenne), nous vous confirmons par la présente que le manque de chauffage constaté dans votre appartement incombe à la copropriété qui vous doit une température de 19°C selon la loi”.

Si le chauffagiste présent lors des rendez-vous évoqués par le cabinet BILLOT & D E, la société JESEL & WIDEMANN ENERGIES, avait estimé que l’insuffisance de chauffage était imputable à la présence de skydomes, ou à toute autre circonstance susceptible d’exonérer en tout ou partie la responsabilité du syndicat, le courrier du syndic n’aurait évidemment pas eu la même teneur.

De même, les copropriétaires réunis en assemblée générale du 26 novembre 2014 n’auraient vraisemblablement pas accepté de prendre à leur charge les frais de fourniture et de pose d’un radiateur supplémentaire dans l’appartement de Madame X s’il leur était apparu que celle-ci était personnellement responsable de la faiblesse des températures dont elle se plaignait.

Surtout, il convient de souligner que l’huissier de justice mandaté par Madame X a pris soin de préciser dans son procès-verbal du 8 février 2012 que tous les radiateurs équipant le logement de la demanderesse étaient “tout juste tièdes” ou “tièdes” et ce alors qu’ils étaient “tous avec robinet grand ouvert” (en gras dans le texte). Cette constatation matérielle corrobore l’affirmation de Madame X selon laquelle l’insuffisance de chauffage de son appartement proviendrait d’un problème de conception ou de fonctionnement de l’installation de chauffage collectif, laquelle s’avère incapable de délivrer suffisamment de chaleur alors même que les robinets des radiateurs de son appartement sont tous grand ouverts.

Cette difficulté avait déjà été pointée par Madame X dans son courrier au syndic du 27 mars 2008 dans lequel elle indiquait, en se référant à l’avis exprimé en sa présence par la société JESEL & WIDEMANN ENERGIES, que “la chaudière n’était faite que pour chauffer 4 étages et que [son] appartement en subissait les conséquences”.

Il appartenait par conséquent au syndicat des copropriétaires, en charge du bon fonctionnement de l’installation de chauffage collectif, d’entreprendre en temps utile toutes les diligences nécessaires pour identifier les causes précises du désordre porté à sa connaissance par la copropriétaire afin d’y remédier dans les meilleurs délais.

Or, force est de constater que le syndicat ne rapporte la preuve d’aucune démarche concrète et efficace pour remédier à l’insuffisance de chauffage dans l’appartement de Madame X avant l’installation d’un radiateur supplémentaire à la fin de l’année 2016, et ce bien que la demanderesse l’ait informé de ses difficultés depuis au moins 2007 au vu des courriers versés aux débats.

Il convient donc de dire que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en omettant d’assurer à Madame X des températures normales dans son logement.

2) Sur les demandes pécuniaires de Madame X

Madame X, qui ne soutient, ni que les décisions de l’assemblée générale fondant l’exigibilité des charges de chauffage auraient été annulées, ni que sa quote-part aurait été calculée en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété, est mal fondée à solliciter du syndicat des copropriétaires le remboursement de tout ou partie desdites charges, qu’elle était légalement tenue de payer en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle n’est pas davantage fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme équivalente à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier. En effet, le syndicat n’a commis aucune faute en appelant les charges de chauffage en exécution des délibérations régulièrement adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires. Madame X sera donc déboutée de sa demande indemnitaire, laquelle, de surcroît, ne repose sur aucun décompte précis.

En revanche, le fait de devoir vivre durant plusieurs années dans un appartement insuffisamment chauffé a nécessairement exposé Madame X à un préjudice de jouissance qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, les préoccupations engendrées par cette situation ont généré un préjudice moral qui justifie l’allocation de 500 € de dommages et intérêts supplémentaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à Madame X la somme de 4.500 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 6.187,31 € dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’assurance

Madame X explique qu’à la suite d’un dégât des eaux dû à des infiltrations en façade, l’assurance de l’immeuble a décidé de l’indemniser afin de lui permettre de réparer les dommages subis dans son appartement. Elle indique que le syndic a toutefois choisi d’imputer ce versement effectué par l’assureur sur une prétendue dette de charges au lieu de le lui remettre, l’empêchant ainsi de réaliser des travaux de remise en état dans son appartement.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il a imputé l’indemnité perçue en vertu du contrat d’assurance de l’immeuble sur l’arriéré de charges constitué par Madame X, lequel s’est ainsi trouvé payé par compensation.

A l’appui de sa demande, Madame X verse aux débats le courrier de la société ROBLIN ASSURANCE adressé le 7 mars 2016 au syndic de l’immeuble, informant ce dernier de l’envoi d’un chèque de 6.187,31 €.

Madame X ne vise aucune disposition légale précise à l’appui de son affirmation selon laquelle le syndic aurait commis une faute en inscrivant cette somme au crédit de son compte copropriétaire, lequel était manifestement bien débiteur au moment du versement litigieux, ainsi qu’il ressort de la mise en demeure de payer que le syndic lui a adressée le 22 février 2016. Sa demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de condamnation de Madame X à remettre en état le toit surplombant ses logements et à payer 5.000 € de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires explique que Madame X a fait poser des skydomes sur le toit de son lot, partie commune, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que la mise en place de ces équipements a contribué à refroidir l’appartement de Madame X. Il sollicite en conséquence sa condamnation à lui payer 5.000 € de dommages et intérêts correspondant à l’augmentation des frais de chauffage collectif générés par la pose d’un radiateur supplémentaire dans son logement.

Madame Zoppose à ces demandes au motif que son appartement était déjà équipé des skydomes lorsqu’elle l’a acquis et qu’aucune assemblée générale n’a jamais constaté l’exécution de travaux illégaux ni sollicité le démantèlement des skydomes. En outre, elle relève que le syndicat ne rapporte la preuve ni d’une faute de sa part, ni du préjudice allégué et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

La préexistence des skydomes est confirmée par l’agence immobilière MUTUELLE IMMOBILIÈRE DES LILAS, qui, dans son courrier du 3 décembre 2016 à Madame X, “confirme très volontiers et sans ambiguïté que lors de votre achat de l’appartement sis à […] au 1er étage, acte authentique signé le 6 juillet 2004, il existait bien dans cet appartement de très nombreux skydomes (points de lumières)”.

Ainsi que le relève Madame X, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que les copropriétaires auraient sollicité sa condamnation en justice à retirer ces skydomes installés sur son toit depuis au moins 2004 au vu du courrier précité. Or, il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1965 qu’une demande reconventionnelle du syndicat qui, comme en l’espèce, ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais à obtenir un avantage entièrement distinct, nécessite une autorisation de l’assemblée générale, dont il n’est pas justifié en l’espèce. Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas recevable en sa demande de condamnation de Madame X à remettre en état le toit de son logement.

En tout état de cause, le syndicat n’apporte aucune précision sur le nombre et la localisation exacte des skydomes, sur “l’état antérieur” dans lequel il souhaite voir remettre le toit des lots litigieux ainsi que sur les travaux qui devraient être concrètement mis en oeuvre à cette fin. Sa demande de condamnation sous astreinte de Madame X, serait-elle recevable, serait par conséquent rejetée en l’état.

Enfin, le syndicat ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la pose d’un radiateur supplémentaire dans le logement de la demanderesse et la consommation additionnelle engendrée par ce nouvel équipement, dont l’estimation à hauteur de 5.000 € ne repose sur aucun calcul explicite, seraient la conséquence d’une faute imputable à Madame X. La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire n’apparaît pas justifiée et ne sera donc pas ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à Madame X la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Romainville (93) à payer à Madame A X les sommes suivantes:

—  4.000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

—  500 € de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Dit que les condamnations précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Madame A X du surplus de ses demandes,

Dit le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande reconventionnelle de condamnation de Madame A X à remettre en état le toit de ses lots en retirant les skydomes qui y ont été installés,

Le déboute du surplus de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Madame A X 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Fait au Palais de justice de BOBIGNY le 12 septembre 2017

La minute de la présente décision a été signée par François VARICHON, président et par Christine TAMIL, greffière présente lors de son prononcé.

La Greffière, Le Président,