ARRET

N°

[N]

C/

[X]

[N]

MS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT HUIT FEVRIER

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02085 – N° Portalis DBV4-V-B7F-ICH7

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE COMPIEGNE DU DIX MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Madame [B] [N]

née le 09 avril 1940 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant, M^e Isabelle WIEN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Monsieur [Y] [X]

né le 11 octobre 1996 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean PIEDCOQ, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [N]

née le 28 avril 1963 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thibaut VANDIERENDONCK, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 03 janvier 2023 devant la cour composée de M. Philippe MELIN, président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M^me Myriam SEGOND et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 février 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 28 février 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe MELIN, président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 27 juillet 2017, Mme [U] [N] a acquis un appartement et une petite maison dans un ensemble immobilier en copropriété, situé à [Adresse 1], financés par un emprunt remboursable en vingt ans.

Mme [U] [N] s’est installée dans l’appartement et a mis la maison (lot n° 5) à la disposition de sa mère, Mme [B] [N], qui a participé au remboursement du prêt et au financement des travaux de rénovation du logement. Deux contrats, l’un de location meublée, l’autre de prêt à usage, ont été signés le 1er août 2017.

Le 8 mars 2019, Mme [U] [N] a consenti une donation à son fils, M. [X] qui est devenu propriétaire de la maison et a notifié à sa grand-mère un changement de bailleur.

Mme [B] [N] ayant cessé tout versement à partir du mois d’avril 2019, les parties ont fait deux tentatives de médiation qui ont échoué.

Le 31 janvier 2020, M. [X] a délivré à sa grand-mère un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location meublée puis a pratiqué, le 6 juillet 2020, une saisie conservatoire sur son compte bancaire avant de l’assigner, par acte du 23 juillet 2020, aux fins de constat de la résiliation du bail, explusion et paiement de diverses sommes. Mme [B] [N] a assigné sa fille en intervention forcée.

Par jugement du 10 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne a notamment :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée,

— retenu l’existence du contrat de location meublée conclu entre Mme [U] [N] et Mme [B] [N],

— requalifié ce contrat en contrat de location nue,

— rejeté la demande de Mme [B] [N] de réduction du loyer,

— constaté la résiliation du bail à la date du 13 juillet 2020,

— condamné Mme [B] [N] à payer à M. [X] la somme de 7 125 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2020 loyer de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020 sur la somme de 4 750 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné Mme [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 13 juillet 2020 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [X] à payer à Mme [B] [N] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— rejeté le surplus de la demande de Mme [B] [N] de dommages-intérêts,

— condamné Mme [B] [N] à payer à M. [X] la somme de 1 200 euros et à Mme [U] [N] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 13 avril 2021, Mme [B] [N] a fait appel.

Le 11 juin 2021, Mme [B] [N] a quitté les locaux pour emménager dans un appartement pris en location à [Localité 3]. Celle-ci n’ayant pas payé le montant des condamnations mis à sa charge, M. [X] a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident aux fins de radiation de l’affaire puis s’en est désisté à la suite de l’exécution du jugement. Une ordonnance du 13 octobre 2021 a constaté le désistement. Le 1er septembre 2021, M. [X] a donné mainlevée de la saisie conservatoire.

Parallèlement à son appel, Mme [B] [N] a assigné son petit-fils et sa fille devant le tribunal judiciaire de Compiègne, par acte du 16 juin 2021, aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à défaut, de l’enrichissement sans cause. Une ordonnance du juge de la mise en état du 1er mars 2022 a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du prononcé du l’arrêt de cette cour.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 2 juin 2022, Mme [B] [N] demande à la cour :

— de infirmer le jugement,

— de reconnaître l’existence d’un contrat de prêt à usage la liant à M. [X],

— de débouter M. [X] de ses demandes,

— de condamner in solidum M. [X] et Mme [U] [N] à lui rembourser la somme de 9 353,50 euros correspondant aux loyers acquittés d’août 2017 au 8 mars 2019 et celle de 13 694,68 euros versée en exécution du jugement,

— de condamner in solidum M. [X] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 4 575,97 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à ses frais de relogement,

— à défaut de condamnation in solidum,de ventiler les condamnations entre M. [X] et Mme [U] [N] au prorata de leur durée de propriété,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date du règlement,

— à titre subsidiaire, de réduire le loyer mensuel à la somme de 200 euros pour la période du 1er août 2017 au 13 juillet 2020 et de débouter M. [X] de sa demande au titre des indemnités d’occupation, en conséquence de condamner in solidum M. [X] et Mme [U] [N] à lui rembourser la somme de 9 900 euros de loyers et 5 209,07 euros d’indemnités d’occupation, ou à défaut de condamnation in solidum,de ventiler les condamnations entre M. [X] et Mme [U] [N] au prorata de leur durée de propriété,

— à titre reconventionnel,de condamner in solidum M. [X] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ou à défaut de condamnation in solidum,de ventiler les condamnations entre M. [X] et Mme [U] [N] au prorata de leur durée de propriété,

— en toutes hypothèses,de condamner in solidum M. [X] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec paiement direct au profit de la Selarl Maestro avocats.

Elle soutient que :

— son occupation de la maison s’est effectuée dans le cadre du prêt à usage signé le 1er août 2017,

— le contrat de location meublée était nul à l’origine puisque le logement ne répondait pas dès le jour de sa conclusion aux critères de décence et qu’il n’était pas meublé,

— l’obligation de paiement du loyer était dénuée de contrepartie puisque le logement a été inhabitable pendant plus d’un an,

— l’économie de l’opération consistait pour elle à participer au remboursement du prêt et aux frais de rénovation du logement sans avoir aucun titre de propriété, en échange de quoi elle pouvait en jouir gratuitement,

— Mme [U] [N] et M. [X] ont engagé leur responsabilité en agissant de concert pour lui retirer la jouissance gratuite du logement et tenter d’augmenter son engagement financier et ont nui par divers agissements qualifiés d’harcèlement à sa jouissance paisible du logement,

— à titre subsidiaire, le montant du loyer d’août 2017 au 30 juin 2020 doit être diminué à la somme de 200 euros, le logement n’étant ni meublé ni équipé au jour de la conclusion du contrat de location meublée, et l’indemnité d’occupation doit être supprimée du 13 juillet 2020, date de son départ du logement, au 11 juin 2021, date à laquelle elle a été en mesure de déménager son mobilier.

Par conclusions du 16 juin 2022, M. [X] sollicite :

— la confirmation du jugement,

— la condamnation de Mme [B] [N] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il réplique que :

— l’occupation des lieux par sa grand-mère s’est effectuée dans le cadre du contrat de location meublée signé le 1er août 2017,

— ce contrat est valable et effectif puisqu’il a été exécuté par Mme [B] [N] qui a versé les loyers d’août 2017 à mars 2019,

— le contrat de prêt à usage n’a jamais été exécuté,

— faute de paiement des loyers à compter du mois d’avril 2019, le bail est résilié de plein droit en application de la clause résolutoire insérée au bail.

Par conclusions du 30 septembre 2021, Mme [U] [N] demande à la cour :

— de infirmer le jugement uniquement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en nullité de l’assignation en intervention forcée,

— de prononcer la nullité de l’assignation en intervention forcée,

— à titre subsidiaire,de débouter Mme [B] [N] de ses demandes,

— en tout état de cause,de condamner Mme [N] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— l’assignation en intervention forcée ne contient pas les moyens de fait et de droit justifiant la demande, ce qui l’a empêchée de préparer sa défense,

— elle n’a commis aucune faute suceptible d’engager sa responsabilité.

Vu l’avis notifié aux parties le 30 janvier 2023 relativement à l’absence d’effet dévolutif de l’appel formé des chefs du jugement ayant condamné M. [X] à payer à Mme [B] [N] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts et rejeté le surplus de sa demande ;

MOTIVATION

1. Sur l’étendue de la saisine de la cour

Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile,

Seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

Lorsque la déclaration d’appel tend à l’infirmation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas.

La déclaration d’appel formée par Mme [B] [N] ne mentionne pas les chefs du jugement ayant condamné M. [X] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts et rejeté le surplus de sa demande.

Or, elle sollicite, dans ses conclusions, la condamnation in solidum de M. [X] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ou à défaut de condamnation in solidum, la ventilation des condamnations entre M. [X] et Mme [U] [N] au prorata de leur durée de propriété.

Le chef du jugement correspondant à cette demande n’ayant pas été expressément critiqué dans la déclaration d’appel, la cour n’en est pas saisie.

2. Sur l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée

Vu l’article 114 du code de procédure civile,

Le prononcé de la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme est subordonné à la preuve par l’adversaire du grief que lui cause l’irrégularité.

Mme [U] [N] ne prouve pas le grief que lui cause l’absence d’exposé des moyens en fait et en droit dans l’assignation qui lui a été délivrée puisqu’elle a pu faire valoir ses moyens de défense devant le premier juge.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée.

3. Sur la qualification du contrat conclu par Mmes [U] et [B] [N]

Vu les articles 1107, 1709, 1875 et 1876 du code civil ensemble les règles d’interprétation des contrats posées par les articles 1188 et suivants du même code,

Le contrat est à titre onéreux lorsque chacune des parties reçoit de l’autre un avantage en contrepartie de celui qu’elle procure. Le contrat est à titre gratuit lorsque l’une des parties procure à l’autre un avantage sans attendre ni recevoir de contrepartie.

Le louage de chose est un contrat à titre onéreux par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le prêt à usage est un contrat à titre gratuit par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties et, à défaut pour le juge de pouvoir la déceler, selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. En cas de contradiction entre plusieurs clauses du contrat ou entre plusieurs contrats concourant à la même opération, le juge doit les interpréter en respectant la cohérence de l’acte tout entier ou de l’opération globale. En outre, le juge doit interpréter le contrat dans le sens qui lui fait produire un effet plutôt que dans celui qui ne lui en fait produire aucun. Dans le doute, le contrat s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

Mmes [U] et [B] [N] ont signé le 1er août 2017 deux contrats, l’un de location meublée et l’autre de prêt à usage. Ces contrats sont contradictoires, l’un prévoyant une contrepartie à l’occupation du bien, un loyer de 475 euros, et l’autre pas.

Dans l’esprit des parties, l’opération d’ensemble revêtait un caractère onéreux. Mère et fille se sont engagées à se fournir des avantages réciproques, la fille à faire jouir sa mère du bien dont elle est propriétaire et la mère à participer au remboursement du prêt souscrit par sa fille pour l’acquisition du bien et aux frais de sa rénovation. Les parties avaient donc prévu dès l’origine une contrepartie à l’occupation du logement.

Dans les faits, seul le contrat de location meublée a été exécuté. Mme [B] [N] a régulièrement versé à sa fille une somme mensuelle de 475 euros puis 465,50 euros, cela du mois d’août 2017 au mois de mars 2019, soit pendant vingt mois. Les parties ont donc choisi de faire produire un effet au seul contrat de location meublée.

Les objections élevées par Mme [B] [N] à l’existence du contrat de location meublée sont inopérantes.

D’abord, la fixation du loyer en considération du montant des mensualités du prêt immobilier ne remet pas en cause l’existence du contrat de location. Il est d’ailleurs courant, en matière de bail, que les recettes locatives permettent au propriétaire de rembourser son emprunt.

Ensuite, l’indécence alléguée du logement n’est pas une cause de nullité du contrat de location. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que dans ce cas, le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité du logement et à défaut pour ce dernier d’y procéder dans un certain délai, saisir la commission départementale de conciliation ou saisir directement le juge qui déterminera les travaux à réaliser et leur délai d’exécution et pourra le cas échéant réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement.

Enfin, la participation de Mme [B] [N] aux travaux de rénovation est compatible avec la qualification de bail. Les articles 6 d et 7 f de la loi du 6 juillet 1989 prévoient le régime des travaux d’aménagement et de transformation des locaux réalisés par le locataire. En l’absence de clause contractuelle régissant le sort des améliorations à l’issue du bail, les premiers restent acquis au bailleur sans indemnité et les seconds, à condition d’avoir été autorisés, ouvrent droit à indemnisation du locataire dans les conditions définies par l’article 555 du code civil. Le propriétaire doit à son choix rembourser au locataire soit la plus-value apportée au bien, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement. L’appauvrissement de Mme [B] [N] n’est donc pas un obstacle à l’existence du contrat de location.

L’économie générale de l’opération, l’effectivité du seul contrat de location meublée et l’absence de circonstances de nature à faire obstacle à son existence établissent que la commune intention des parties était bien de conclure le contrat de location meublée le 1er août 2017.

Il s’en déduit que le contrat de prêt à usage signé le même jour est fictif ou, faute de gratuité de l’occupation, est devenu instantanément caduc par la disparition d’un de ses éléments essentiels.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence du contrat de location meublée conclu entre Mmes [U] et [B] [N] et l’a requalifié en contrat de location nue, faute de meuble meublant le logement au jour de sa conclusion.

4. Sur la demande de réduction du loyer

Vu les articles 6 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble l’article 1223 du code civil,

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier qui a déjà payé le prix peut, après mise en demeure et à défaut d’accord entre les parties, demander au juge sa réduction.

Le contrat de location meublée décrit le bien loué de la manière suivante : 'au fond de la cour, un bâtiment à étage, élevé sur rez-de-chaussée, comprenant au rez-de-chaussée un séjour / salle à manger avec cuisine aménagée et équipée, WC séparés et à l’étage une chambre, une salle de bain aménagée et WC séparés, un jardin commun. Chauffage au sol et radiateur tout électrique dernière génération.'

Il n’est pas contesté que Mme [U] [N] a délivré un logement vide, non meublé et non équipé, à sa mère qui a dû le meubler et l’équiper par ses propres moyens.

Le bailleur a donc exécuté partiellement son obligation de délivrance, ce qui ouvre à la locataire un droit à réduction du loyer.

Au regard des éléments fournis par les parties, il convient de réduire le loyer de 15 %, soit un loyer de 403,75 euros, arrondi à 400 euros, cela à compter du 1er août 2017.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de réduction du loyer et le loyer sera réduit à la somme de 400 euros.

5. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 31 janvier 2020, M. [X] a délivré à Mme [B] [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Du mois d’août 2017 à janvier 2020, la locataire a payé la somme totale de 9 353 euros. Compte tenu de la réduction du loyer, elle aurait dû payer la somme de 12 000 euros (400 x 30). Au jour du commandement, la dette de loyer s’élevait donc à la différence de 2 646 euros.

Cette somme n’a pas été acquittée dans les délais prolongés par l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, soit avant le 13 juillet 2020.

La résiliation du bail doit être constatée au 13 juillet 2020.

L’arriéré de loyer s’élevait à cette date à la somme de 2 646 euros, outre six mois de loyer de février à juillet 2020, soit la somme de 5 046 euros.

A cet arriéré de loyer doivent s’ajouter les indemnités d’occupation dues jusqu’au 11 juin 2021, date de la restitution des locaux, Mme [B] [N] ne justifiant pas d’une impossibilité matérielle de déménager ses meubles. Les indemnités d’occupation s’élèvent à la somme de 4 146 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 13 juillet 2020 mais infirmé quant au montant de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation. Mme [B] [N] sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 9 192 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020 sur la somme de 2 646 euros et à compter du jugement pour le surplus.

6. Sur la demande d’indemnisation des frais de déménagement

Vu les articles 1217 et 1231 du code civil,

L’inexécution par le bailleur de sa prestation de location de meubles et équipements est susceptible de causer un préjudice supplémentaire à la locataire, qui est obligée à son départ de déménager un volume plus important de choses.

Cependant, Mme [B] [N] ne fournit aucun élément sur ses frais de déménagement. Le sort des meubles et équipements du logement est incertain puisqu’elle s’est relogée dans un bien déjà meublé.

Le préjudice n’est établi ni dans son principe ni dans son montant. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

7. Sur la demande de restitution des sommes versées par Mme [B] [N]

Vu l’article 561 du code de procédure civile,

L’obligation de rembourser les sommes versées en vertu d’une décision de première instance assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de l’infirmation de cette décision.

Si le présent arrêt réduit le montant des condamnations de Mme [B] [N], il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution de la différence qui pourra être obtenue sans qu’une mention expresse en ce sens soit nécessaire.

8. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante, Mme [B] [N] sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Constate que la cour n’est pas saisie de la demande de [B] [N] de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises au recours sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de réduction du loyer,

— condamné [B] [N] à payer à [Y] [X] la somme de 7 125 euros au titre des loyers impayés,

— fixé l’indemnité d’occupation à une certaine somme,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Réduit le loyer à la somme mensuelle de 400 euros,

Condamne [B] [N] à payer à [Y] [X] la somme de 9 192 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020 sur la somme de 2 646 euros et à compter du 10 mars 2021 pour le surplus,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement,

Condamne [B] [N] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT