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(Références à rappeler)

MINUTE : 17/

JUGEMENT DU : 27 Mars 2017

DOSSIER N°: 16/00177

[…]

JURIDICTION DE

L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : IVRY SUR SEINE

Juge : Monsieur Y Z

Greffier : Madame Pascale FOUCAULD

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

Société A B BMV,

dont le […]

représentée par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : 38

ET :

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE,

dont le […]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : T07

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

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Nous, Y Z, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Pascale FOUCAULD, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

Par mémoire introductif visé par le greffe le 29 juin 2016, la SAS A B a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir fixer l’indemnité qui lui est due par la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne au titre de son éviction des parcelles qu’elle occupe, sises aux numéros 110 et […] à Ivry sur Seine.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2016, le transport a été fixé au 13 décembre 2016.

L’audience en détermination de l’indemnité a été fixée à la date du 6 février 2017 puis renvoyée à la date du 20 février 2017.

Il est référé :

pour la SAS A B :

— au mémoire introductif d’instance visé par le greffe le 29 juin 2016,

— au mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 6 janvier 2017,

pour la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne :

— au mémoire en réplique visé par le greffe le 2 février 2017,

pour le commissaire du gouvernement :

— aux conclusions visées par le greffe le 7 décembre 2016.

Etat de la procédure administrative et description de l’immeuble :

Par arrêté n°2010/7224 en date du 28 octobre 2010, le préfet du Val de Marne a décidé la création de la zone d’aménagement concerté Ivry-Confluences, dont l’aménagement a été concédé à la SADEV 94 au terme d’une délibération du conseil municipal de la commune en date du 16 décembre 2010.

Par arrêté du 11 juillet 2011, le préfet a déclaré d’utilité publique au profit de la SADEV 94 l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la ZAC (zone d’aménagement concerté).

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 2 mars 2015 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 26 octobre 2015, la SAS A B a mis en demeure la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne de lui notifier son offre d’indemnisation.

La SADEV 94 n’ayant pas répondu à sa demande, la SAS A B a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Créteil.

Descriptif des biens

Il s’agit de plusieurs lots de copropriété situés aux numéros 110 et […] à Ivry sur Seine.

Au numéro 110, lot n°29 de la parcelle cadastrée AU n°110 : locaux d’activité, hangar, showroom pour une surface de 582m² sur laquelle s’accordent les parties et le commissaire du gouvernement.

Au numéro 111, sur la parcelle cadastrée section AY n°11, lots n°33, 34 ,35, 36 (ancien 49), 48, 85 ainsi qu’un local, lot n°50, avec deu places de parking (lots n°80 et 81) loués à la mairie d’ Ivry sur Seine : locaux d’activité, hangars.

Il est référé expressément au procès-verbal de transport joint au présent jugement.

Situation d’urbanisme et date de référence

Il résulte des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, dès lors que le bien objet de l’expropriation est soumis au droit de préemption urbain, ce qui n’est pas contesté en l’espèce.

La date de référence est en conséquence le 9 avril 2015, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune d’Ivry sur Seine a subi une modification concernant la zone dans laquelle le bien en cause est situé.

A cette date de référence, il n’est pas contesté que les parcelles sont situées en zone UIC.

Demandes de la SAS A B :

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS A B demande au tribunal :

— de fixer l’indemnité à lui revenir pour l’éviction des locaux qu’elle occupe aux n° 110 et […] à Ivry sur Seine à la somme de 140.452€,

— de fixer les indemnités accessoires à lui revenir, à la somme globale de 808.023€, dont provisionnellement pour le réaménagement des locaux,

soit :

125.042€ au titre du déménagement du matériel et des bureaux,

19.275€ au titre du déménagement de l’informatique et de la téléphonie,

50.000€ au titre de réaménagement des nouveaux locaux,

135.970€ au titre de la perte de clientèle,

15.127€ au titre des frais de publicité,

228.720€ au titre de la perte sur salaires et charges,

74.620€ au titre de la perte de bénéfices,

2.269€ au titre de la perte de fournitures,

7.000€ pour autres frais,

150.000€ pour frais de double-locaux pendant un an,

— de surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement,

— de fixer à la somme de 15.000€ l’indemnité due au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Offres de la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne :

-Indemnité principale pour rupture de droit au bail et recherche d’un local de remplacement : 35.563,95€,

-Indemnités accessoires :

A titre principale :

107.500€ pour déménagement matériel et bureaux,

8.496€ pour déménagement du matériel information et téléphonique,

2.050€ au titre des frais de publicité,

131.685€ au titre de la perte sur salaires et charges,

51.192€ au titre de la perte de bénéfices (3 mois)

227€ au titre de la perte sur fournitures

TOTAL : 336.714€

A titre subsidiaire :

109.480€ pour déménagement matériel et bureaux,

14.256€ pour déménagement du matériel information et téléphonique,

3.550,80€ au titre des frais de publicité,

131.685€ au titre de la perte sur salaires et charges,

51.192€ au titre de la perte de bénéfices (3 mois)

227€ au titre de la perte sur fournitures

TOTAL : 345.955€

Proposition du commissaire du gouvernement :

Indemnité d’éviction commerciale correspondant à une année de loyer, soit :

loyer du 110 […] : 98.121€

loyer du […] : 29.895€

loyer ville d’Ivry sur Seine : 12.436€

Total : 140.452€

Indemnités accessoires : sur devis

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la fixation de l’indemnité principale :

Conformément aux dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il résulte des dispositions combinées de ce texte avec celles des articles L. 311-2 et L 311-3 du même code que les indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts ou les droits sont directement lésés par l’expropriation.

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui paraît la plus appropriée.

Il convient, dans ce contexte, de fixer l’indemnité due par la SADEV 94 à la SAS A B au titre de son éviction forcée des locaux bv PV Couturier à Ivry sur Seine.

La SAS A B tire ses droits sur ces immeubles de trois baux commerciaux :

— pour le 110, […], bail commercial conclu avec la SCI AMSELEM le 10 novembre 1999 et renouvelé le 1^er octobre 2008, pour un loyer annuel de 98.121€

— pour le 111, […] :

un bail conclu avec la ville le 1^er septembre 1997, dont l’avenant en date du 1^er décembre 2006 fixe le loyer mensuel à la somme de 853,28€ hors charges,

un bail conclu avec la SCI AMSELEM le 1^er février 1983 dont, aux termes d’un courrier, daté du 8 novembre 2013, adressé à la SAS A B par la SCI AMSELEM, le loyer annuel s’élève à la somme de 29.895,44€.

Le préjudice subi par la SAS A B au titre de cette éviction sera calculé, comme le demandent les parties et le propose le commissaire du gouvernement sur la base,

— de la valeur du droit au bail,

— et des frais générés par le transfert de l’activité.

La valeur du droit au bail s’apprécie à hauteur de l’économie de loyer réalisée par la locataire, sur la base du loyer de marché observé pour des locaux similaires, sur la base des surfaces juridiquement protégées et réellement occupées par la locataire, ces mesures étant affectées d’un coefficient multiplicateur.

En l’espèce, de la comparaison entre le loyer effectivement payé par la SAS A B et le loyer théorique de marché, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent à considérer que le loyer actuel et supérieur au loyer théorique de marché et qu’ainsi aucune économie de loyer n’est dégagée et qu’il convient de fixer une indemnité pour rupture de droit au bail et recherche d’un local de remplacement.

Selon un jurisprudence habituelle et conformément à la proposition du commissaire du gouvernement et à la demande de la SAS A B, cette indemnité sera fixée à une année de loyers.

Soit : 98.121€ + 12.436 + 29.895,44 = 140.452€

En conséquence l’indemnité principale sera fixée à la somme de 140.452€.

II-Sur les indemnités accessoires :

Sur les frais de déménagement du matériel et des bureaux :

Sur les frais de déménagement proprement dits, les parties s’accordent sur une somme de 107.500€.

Sur la remise en route des machines : le demandeur produit deux devis l’un d’une société installée dans le département du Nord, la société HACO, l’autre d’un artisan installé dans le Rhône, Monsieur X.

La SAS A B ne démontre pas en quoi elle ne pourrait pas confier ces remises en route des machines à des professionnels installés à proximité. Si elle dit travailler régulièrement avec Monsieur X, elle n’apporte aucun pièce en justifiant.

En conséquence les deux devis seront pris en compte avec des frais de déplacement ramenés à la somme de 70€ par intervention.

Soit :

pour la société HACO : 390 + 70 = 460€

pour Monsieur X : 1.500 + 3 déplacements pour 25 heures = 1.710€

Montant total de l’indemnisation pour frais de déménagement du matériel et des bureaux: 109.670€.

Sur les frais de remise en place des systèmes d’aspiration :

La SAS A B ne verse pas aux débats les factures d’achat de ces systèmes d’aspiration ni celles relatives à leur entretien. Compte tenu de l’absence d’information sur leur vétusté, il sera fixé une indemnisation à hauteur de 50% du devis produit, soit 11.838€*0,50 = 5.919€

Sur les frais liés au transfert du matériel informatique et de la téléphonie :

Au regard de l’absence d’informatisation des machines et du faible nombre de postes informatiques constaté lors du transport sur les lieux, un audit de 4 jours pour répertorier les matériels et les tâches à réaliser semble excessif.

Par ailleurs, la nature de travaux à effectuer et des équipements à acquérir dans les domaine de l’informatique et de la téléphonie, peut être très variable selon les locaux occupés et leur degré d’aménagement.

Enfin tous les devis produits sont évalués avec la fourniture d’équipements neufs, or il n’appartient pas à l’expropriant de financer le renouvellement des équipements de l’exproprié.

En conséquence, il sera sursis à statuer sur ces demandes, jusqu’à l’installation dans les nouveaux locaux et la réalisation effective des travaux nécessaires dans le domaine de l’informatique et de la téléphonie.

Une provision sur ces dépenses sera allouée à la SAS A B correspondant au montant proposé par la SADEV 94, soit la somme de 8.496€.

Sur le réaménagement des nouveaux locaux :

Aucune justification n’est développée dans les conclusions de la SAS A B justifiant la demande tant dans son principe que dans son montant.

Le tribunal s’étonne que les locaux d’activité industrielle proposés à la location ne disposent pas d’un compteur électrique triphasé comme le laisse entendre la SAS A B.

Par ailleurs au regard de la nature de l’activité pratiquée et des constatations effectuées lors du transport, il n’apparaît pas justifié de devoir procéder à des aménagements portant sur les peintures et les moquettes, comme l’indique la SAS A B dans ses conclusions.

En outre, le déplacement et l’installation des machines et des bureaux ainsi que la réinstallation du système d’aspiration sont déjà pris en compte au titre d’autres chefs de préjudice.

En conséquence la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de clientèle :

L’indemnité pour perte de clientèle vise à indemniser l’incidence financière de l’expropriation liée à une moindre activité.

La SAS A B rappelle exister depuis 37 ans et bénéficier d’un nombre de clients bien supérieur à 15.000.

Son activité s’adresse à des clients effectuant une démarche volontaire de recherche d’un prestataire pour un besoin spécifique. La SAS A B ne démontre aucunement que le chaland passant par hasard devant sa vitrine constituerait une partie de sa clientèle.

En conséquence, la SAS A B sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais de publicité :

— Aucune justification n’est apportée à la demande de 10.000€ au titre de l’indemnisation « de l’envoi de mailing à tous les clients et des contacts téléphoniques ». En conséquence, il sera sursis à statuer sur cette demande jusqu’à accomplissement des formalités de publicité liées au changement d’adresse de la société.

— La réalisation de nouveaux panneaux sur le façade du futur bâtiment étant incertaine tant dans son principe que dans son montant, variable selon les dimensions souhaitées, il sera sursis à statuer sur cette demande.

— La modification des mentions inscrites sur le véhicule sera prise en charge dans sa totalité, malgré l’absence de production de la facture initiale attestant de la réalité de cet investissement, son renouvellement étant rendu obligatoire. La SAS A B ne peut en effet en l’espèce choisir entre le maintien d’un matériel partiellement ou totalement amorti et l’achat d’un équipement neuf.

En conséquence, il y a lieu de fixer une provision au titre de l’indemnisation de ce chef à la somme de 2.070€.

Sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges :

Il ressort des conclusions de la SAS A B que ses personnels seront chargés du transport du stock de verre lors des opérations de déménagement.

Par ailleurs, le changement de site, l’installation dans de nouveaux locaux, le temps de recréer les conditions d’une qualité de travail et d’une production équivalentes justifie l’indemnisation d’une perte sur salaires et charges.

En conséquence, il sera alloué à la SAS A B une indemnité correspondant à un mois et demi de rémunération des ses personnels.

Compte tenu de la variabilité des effectifs et de leur taux d’emploi, il apparaît justifié de se fonder sur les 3 derniers exercices comptables. En l’espèce, au regard des pièces produites relatives aux années 2014, 2015 et 2016, il apparaît un montant mensuel moyen de salaires et charges s’élevant à 87.789,69€,.

Le préjudice de perte sur salaires et charges sera ainsi justement indemnisé par la somme de 131.685€.

Sur l’indemnité pour perte de bénéfice :

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à compenser la perte de chiffre d’affaires subie par le locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation.

Elle correspond en général à 3 mois de bénéfices moyens sur 3 ans ou à 15 jours du chiffre d’affaires moyen des trois dernières années.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnisation de ce chef, par référence au bénéfice moyen sur les trois derniers exercices comptables, à la somme de (204.800€/12)*3 = 51.200€

Sur l’indemnité pour perte de fournitures :

Le devis produit prévoit la réalisation de 15.000 cartes de visite et de 10.000 feuilles à en-tête. Le montant devant être pris en charge dans le cadre de l’expropriation doit être limité au stock de cartes de visite et de feuilles non utilisé.

En conséquence, l’état de ce stock devra être versé aux débats et l’indemnité calculée sur cette base.

Il sera alloué une provision du montant de 227€ proposé par la SADEV 94 et sursis à statuer dans l’attente du déménagement pour le surplus.

Sur les autres frais divers liés au non renouvellement du bail :

Aucune pièce n’est produite pour justifier de la somme de 5.000€ sollicitée pour les frais de transfert du siège social.

Les frais de réexpédition du courrier postal et les frais administratifs ne sont pas précisés dans leur nature ni dans leur montant. Les frais d’impression de nouveaux documents ont été pris en compte avec l’examen d’un autre chef de préjudice.

En conséquence, la SAS A B sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais liés à la nécessité de doubles locaux pendant 1 an :

Il a été alloué à la SAS A B un indemnité pour perte de bénéfices correspondant à trois mois de bénéfices, ainsi qu’une indemnité pour perte sur salaires et charges correspondant à un mois et demi de rémunération des personnels, charges comprises.

La SAS A B ne justifie pas de spécificités techniques telles qu’elles exigeraient des locaux difficilement disponibles sur le marché et nécessitant un temps de double location ou bien nécessitant de long aménagements.

La demande de ce chef sera rejetée.

Récapitulatif de l’indemnité due à la SAS A B :

Indemnités définitives :

— Valeur du droit au bail : 140.452€

— Indemnités liées à l’activité :

Indemnité pour frais de déménagement du matériel et des bureaux : 109.670€

Indemnité pour frais de remise en place des systèmes d’aspiration : 5.919€

Indemnité pour perte sur salaires et charges : 131.685€

Indemnité pour perte de bénéfice : 51.200€

Total des indemnités définitives : 438.926€

Indemnités provisionnelles:

Frais liés au transfert du matériel informatique et de la téléphonie : provision de 8.496€,

Frais de publicité : provision de 2.070€

Indemnité provisionnelle pour perte de fournitures : 227€

Total des indemnités provisionnelles : 10.793€

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront assumés par l’expropriant.

La SADEV 94 sera en outre condamnée à verser à la SAS A B la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la date de ce jour, l’indemnité due par la SADEV 94 à la SAS A B au titre de l’éviction des lots qu’elle occupe sis 110 et […] à Ivry sur Seine à la somme de 438.926€,

dont :

indemnité principale : 140.452€

indemnité pour frais de déménagement du matériel et des bureaux : 109.670€

indemnité pour frais de remise en place des systèmes d’aspiration : 5.919€

indemnité pour perte sur salaires et charges : 131.685€

indemnité pour perte de bénéfice : 51.200€

SURSEOIT à statuer jusqu’à réalisation de la dépense effective correspondante, sur l’indemnisation au titre du transfert du matériel informatique et de la téléphonie, au titre des frais de publicité et au titre de la perte de fournitures ;

ALLOUE une provision sur l’indemnité au titre du transfert du matériel informatique et de la téléphonie d’un montant de 8.496€ ;

ALLOUE une provision sur l’indemnité au titre des frais de publicité d’un montant de 2.070€ ;

ALLOUE une provision sur l’indemnité au titre de la perte de fournitures d’un montant de 227€ ;

DIT qu’il appartiendra à la SAS A B de saisir à nouveau le tribunal aux fins de voir fixer les indemnités définitives ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SADEV 94 aux dépens ;

CONDAMNE la SADEV à verser à la SAS A B la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT AU SIÈGE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL EN LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, le 27 Mars 2017

La minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

P.V.de transport annexé au jugement : (dispensé de la formalité d’enregistrement)