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(Références à rappeler)

MINUTE : 17/

JUGEMENT DU : 29 Mai 2017

DOSSIER N°: 16/00086

[…]

JURIDICTION DE

L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : LA QUEUE EN BRIE

Juge : Monsieur X Y

Greffier : Madame Pascale FOUCAULD

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE,

dont le […]

représentée par Maître Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : P0498

ET :

Société LA METROPOLITAINE,

dont le […]

représentée par M^e X FORGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E2135

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

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Nous, X Y, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Pascale FOUCAULD, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

Par mémoire introductif visé par le greffe le 23 mars 2016, la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (ci-après la SADEV 94) a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession due à la société La Métropolitaine au titre de la dépossession du bien sis […], 94.510 La Queue-en-Brie sis sur la parcelle cadastrée […].

Par ordonnance en date du 2 août 2016, le transport a été fixé au 15 septembre 2016.

L’audience en détermination de l’indemnité a été fixée à la date du 21 novembre 2016 puis renvoyée à la date du 24 avril 2017.

Il est référé :

pour la SADEV 94 :

— au mémoire introductif visé par le greffe le 23 mars 2016,

— au mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 19 avril 2017,

pour la société La Métropolitaine :

— au mémoire visé par le greffe le 14 novembre 2016,

— au mémoire récapitulatif visé par le greffe le 21 avril 2017,

pour le commissaire du gouvernement :

— aux conclusions visées par le greffe le 8 septembre 2016.

Etat de la procédure administrative :

Par arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2013, le préfet du Val de Marne a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SADEV 94 l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la zone d’aménagement concerté Notre-Dame à La Queue-en-Brie. Les parcelles ont été déclarées cessibles immédiatement par arrêté du 27 janvier 2014.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 5 mai 2014.

En l’absence de réponse de la société La Métropolitaine à l’offre qui lui a été adressée par la SADEV 94 le 4 février 2016, cette dernière a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Descriptif des biens

Il s’agit de trois parcelles contigues :

— la parcelle section […] à La Queue-en-Brie et correspondant à un terrain nu d’une superficie de 490m²,

— la parcelle […] à La Queue-en-Brie et correspondant à un terrain d’une superficie de 5.000m² supportant une construction en très mauvais état,

— la parcelle section […] à La Queue-en-Brie et correspondant à un terrain d’une superficie de 1.332m² supportant une construction en très mauvais état.

Il est référé expressément au procès-verbal de transport joint au présent jugement.

Situation d’urbanisme et date de référence

La SADEV 94 fixe la date de référence au 12 mars 2004, le commissaire du gouvernement au 31 décembre 2013.

Demandes de la SADEV 94 :

Aux termes de ses dernières conclusions, la SADEV 94 demande au tribunal :

— de fixer la date de référence au 12 mars 2004,

— de fixer à la somme globale de 100.424€ l’indemnité devant revenir à la société La Métropolitaine pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AV n°28, section AV n°79 et section AV n°29, sises à La Queue-en-Brie,

— d’écarter les fins de non recevoir avancées par la société La Métropolitaine .

La SADEV 94 fonde son offre sur les valeurs suivantes :

Parcelle AV 28 :

Evaluation par comparaison

valeur unitaire : 30€/m², surface : 490m²

Indemnité principale : 14.700€

Parcelle AV 29 :

Evaluation par la méthode de la récupération foncière

valeur unitaire : 40€/m² ; superficie de 5.000m²

coût de démolition évalué à 30€/m² appliqué sur 3/4 de la surface,

soit : 200.000€-112.500€ = 87.500€

Abattement pour dépollution des parcelles AV 28 et AV 29 :

coût estimé à la somme de 38.000€

Parcelle AV 79 :

Evaluation par la méthode de la récupération foncière valeur unitaire : 30€/m² ; superficie de 1.332m²

coût de démolition évalué à 30€/m² appliqué sur 1/3 de la surface,

soit : 39.960€-13.320€ = 26.640€

Indemnité principale totale :

14.700€+ 26.640€ + 87.500€ – 38.000€ = 90.840€

Indemnité de remploi : 9.584€

Demandes de la société La Métropolitaine :

La société La Métropolitaine demande quant à elle au tribunal :

— de constater l’irrecevabilité des demandes de la SADEV 94,

— de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 482.524€.

Proposition du commissaire du gouvernement :

Le commissaire du gouvernement propose l’évaluation suivante, utilisant la méthode dite terrain intégré et en se fondant sur l’utilisation de termes de comparaison.

Indemnité principale :

Parcelle AV 28 : 490m² * 35€/m² = 17.150€

Parcelle AV 29 : 5.000m² * 45€/m² – 43.500€ = 181.500€

avec frais de démolition : 1.450m² * 30€/m² = 43.500€

Parcelle AV 79 : 1.332m² * 35€/m² – 3.960€ = 42.660€

avec frais de démolition : 132m² * 30€/m² = 3.960€

Indemnité principale totale : 241.310€

Indemnité de remploi : 25.131€

Total : 266.441€

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la saisine du juge de l’expropriation :

Sur le non respect des dispositions de l’article L.311-1 du code de l’expropriation :

La société La Métropolitaine reproche à la SADEV 94 d’avoir notifié l’ordonnance d’expropriation non pas à elle-même mais à son ancien propriétaire décédé, père des propriétaires actuels.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, la nullité pour vice de forme d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce la société La Métropolitaine d’une part ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation et d’autre part ne prouve pas le grief que lui causerait cette irrégularité.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur le défaut de tentative d’accord amiable :

La société La Métropolitaine reproche à la SADEV 94 d’avoir adressé son offre indemnitaire non pas à elle-même mais à son ancien propriétaire décédé, père des propriétaires actuels.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, la nullité pour vice de forme d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce il ressort des pièces produites que si le nom de Z A apparaît bien sur le courrier d’offre amiable adressé à la société La Métropolitaine, ledit courrier précise que cette personne en est destinataire en tant que gérant de la société La Métropolitaine dont le nom apparaît également sur l’adressage. L’adresse postale utilisée est par ailleurs l’adresse de la société La Métropolitaine.

D’autre part, la société La Métropolitaine ne prouve pas le grief que lui causerait ce vice de forme.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’absence de notification du mémoire de saisine du juge de l’expropriation :

Il ressort des pièces produites que le mémoire de saisine du juge de l’expropriation par la SADEV 94 a bien été notifié à la société La Métropolitaine par lettre recommandée avec accusé de réception adressé à la fois à la société La Métropolitaine et Monsieur B-C A, dont l’accusé de réception a été signé le 23 mars 2016.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la date de référence :

La SADEV 94 expose qu’il n’y a pas lieu de retenir la date du 31 décembre 2013, date de mise en compatibilité du plan local d’urbanisme prévoyant le classement en zone UX du terrain en cause, au motif que cela aurait pour conséquence de faire bénéficier l’exproprié d’un enrichissement sans cause.

Si le juge peut être conduit parfois à interpréter le texte afin de pouvoir l’appliquer au cas d’espèce qui lui est soumis, il ne peut cependant, par cette interprétation, modifier le sens littéral du texte lorsque celui-ci est clair et applicable, ce qui est le cas en l’espèce.

Il résulte des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme que, dès lors que le bien objet de l’expropriation est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par ailleurs la date de référence évoquée à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne concerne que l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers et non leur valeur. L’article L.322-2 dispose en outre en son alinéa 1 que « les biens sont estimés à la date de la décision de 1^re instance. » Les changements de valeur devant être écartés lors de la détermination de l’indemnité due à l’exproprié sont précisés à l’alinéa 4 de l’article L.322-2 et à l’alinéa 2 de l’article L.322-1. A contrario, le législateur n’a rien prévu quant aux changements de valeur liés à la modification du plan local d’urbanisme.

En conséquence, le bien en cause étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est fixée à la date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de La Queue-en-Brie applicable à la zone a été modifié pour la dernière fois, soit le 31 décembre 2013.

A cette date de référence, il n’est pas contesté que la parcelle est située en zone UX du plan local d’urbanisme de la commune.

Sur la détermination de la valeur unitaire de chaque parcelle :

L’indemnité doit réparer le préjudice matériel, direct et certain, causé par l’expropriation. Cette indemnité recouvre la valeur vénale du bien exproprié, outre une indemnité de remploi. Le juge de l’expropriation est libre d’adopter la méthode d’évaluation du bien qui lui paraît la plus appropriée.

En l’espèce, conformément au choix des parties et à la proposition du commissaire du gouvernement, les parcelles seront évaluées selon la méthode par utilisation de termes de comparaison.

Les parties, eu égard à leurs conclusions et au rapport d’expertise produit par l’exproprié, s’accordent pour retenir les surfaces suivantes :

parcelle AV 28 : 490m²

parcelle AV 29 : 5.000m²

parcelle AV 79 : 1.332m²

et pour dire qu’il s’agit d’un bien libre de toute occupation.

Termes de comparaison proposés par la SADEV 94  :

La SADEV 94 propose 10 termes de comparaison. Compte tenu du nombre important de termes de comparaison disponibles, seront retenus les seuls termes de comparaison correspondant à des mutations ou des jugements des années 2014 et 2015 et parmi ceux-ci, les seuls termes de comparaison concernant des biens libres d’occupation, à l’instar du bien en cause.

Seront retenus :

— mutation du 27 mars 2015 portant sur la parcelle AV 56 pour une valeur unitaire de 49,4€/m2,

— mutation du 4 mars 2015 portant sur la parcelle AV 122 pour une valeur unitaire de 40€/m2,

— mutation du 4 mars 2015 portant sur la parcelle AV 32 pour une valeur unitaire de 40€/m2,

— jugement TGI 9 novembre 2015 portant sur la parcelle AV 41 pour une valeur unitaire de 42€/m2 et un abattement de 50% pour état d’enclavement.

Termes de comparaison proposés par la société La Métropolitaine :

La société La Métropolitaine se réfère dans ses conclusions au rapport établi par l’expert qu’elle a diligenté. Cet expert retient 7 références également citées par le commissaire du gouvernement ou la SADEV 94. Il conclut à une valeur unitaire de 56€/m2 pour les parcelles AV 28 et AV 29, en raison de leur situation le long de la RD4, et une valeur de 50€/m² pour la parcelle AV 79.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement :

Le commissaire du gouvernement propose les mêmes termes de comparaison que la SADEV 94 s’agissant des mutations ayant eu lieu au cours de l’année 2015 ainsi que du jugement du TGI de la même année. Il convient de retenir en outre deux termes de comparaison d’une mutation en date du 3 avril 2014 correspondant respectivement aux parcelles AV 110 et AV 112 pour lesquelles une valeur unitaire de 45€ a été retenue.

Valeur unitaire retenue :

Au regard de l’ensemble des termes de comparaison cités par les parties et compte tenu du caractère longitudinal et étroit des parcelles AV 28 et AV 79 et de l’accès par un chemin non bitumé à la parcelle AV 29, leur valeur unitaire sera fixée à 37€/m2.

S’agissant de la parcelle AV 29, compte tenu de son accès direct à la RD4 et de son aspect compact, sa valeur unitaire sera fixée à 50€/m².

Valeur vénale de chaque parcelle :

La valeur vénale des parcelles s’élève ainsi à :

Parcelle AV 28 : 490m²* 37€/m2 = 18.130€

Parcelle AV 29 : 5.000m²*50€/m² = 250.000€

Parcelle AV 79 : 1.332m²*37€/m² = 49.284€

Valeur vénale totale : 317.414€

Sur l’abattement pour démolition :

Le commissaire du gouvernement indique appliquer la méthode dite terrain intégré, mais les termes de comparaison qu’il propose concernent des terrains. Il applique par ailleurs un abattement pour démolition des surfaces bâties situées sur les parcelles en cause.

La SADEV 94 propose d’appliquer la méthode dite de la récupération foncière.

La société La Métropolitaine propose d’appliquer la méthode sol + construction, en fixant un abattement de 80% sur la valeur des constructions compte tenu de leur état de vétusté. Cependant la société La Métropolitaine ne propose que des termes de comparaison relatifs à des terrains, ne permettant ainsi pas de déterminer une valeur unitaire pour les constructions.

En l’espèce, au regard de l’état de délabrement des surfaces bâties situées sur les parcelles en cause, de l’impossibilité de les utiliser ni de les restaurer et donc de la nécessité de les démolir avant de pouvoir exploiter les terrains, il sera fait application de la méthode de la récupération foncière, avec application d’un abattement pour démolition qui sera fixé à 30€/m².

L’expert diligenté par la société La Métropolitaine indique dans son rapport que les surfaces bâties s’élèvent à 1.430m² pour la parcelle AV 29 et à 120m² pour la parcelle AV79.

En l’absence d’expertise contradictoire et au regard des chiffres proposés par la société La Métropolitaine et de leur cohérence avec les prises de vue aériennes produites, ces surfaces seront retenues pour la détermination de l’abattement pour démolition.

Soit :

parcelle AV 29 : 1.430m² * 30€/m² = 42.900€

parcelle AV 79 : 120m² * 30€/m² = 3.600€

Abattement pour démolition = 46.500€

Sur l’abattement pour dépollution :

L’expertise diligentée par la SADEV 94 conclue à la pollution de 300m3 de terre sur les parcelles AV 28 et AV 29 et fixe le coût de la dépollution à 38.000€ HT. La SADEV 94 demande en conséquence un abattement de ce montant.

La société La Métropolitaine ne conteste pas le constat de pollution du sol mais demande une diminution de moitié de l’abattement sollicité par l’expropriant. Elle se fonde sur le rapport de la société C.D’Immo réalisé à sa demande. Cependant ce rapport indique que la mission était « réputée sommaire et simplifiée » et ne propose aucune évaluation du coût de la dépollution. La société Métropolitaine ne justifie pas plus de sa demande de diminution de moitié du coût de dépollution estimé par l’expert sollicité par la SADEV 94.

En conséquence, l’abattement pour dépollution sera fixé à la somme de 38.000€.

Indemnité principale = 317.414€ – 46.500€ – 38.000€ = 232.914€

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi se présente comme suit :

20% sur 5.000€ = 1.000 €

15% entre 5.000 et 15.000€ = 1.500 €

10 % sur 217.914€ = 21.791,40€

TOTAL : = 24.291,40€

Il en résulte une indemnité globale de dépossession = 257.205,40€

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront assumés par l’expropriant.

La SADEV 94 sera en outre condamnée à verser à la société La Métropolitaine la somme de 700€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société La Métropolitaine de sa demande d’irrecevabilité de l’action engagée par la SADEV 94 ;

FIXE la date de référence au 31 décembre 2013 ;

FIXE à la date du présent jugement, l’indemnité due par la SADEV 94 à la société La Métropolitaine au titre de la dépossession des parcelles AV 28, AV 29 et […] à La Queue-en-Brie, à la somme de 257.205,40€ au total, dont :

232.914€ au titre de l’indemnité principale

24.291,40€ au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la SADEV 94 aux dépens ;

CONDAMNE la SADEV 94 à verser à la société La Métropolitaine la somme de 700€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT AU SIÈGE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL EN LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, le 29 Mai 2017

La minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

P.V.de transport annexé au jugement : (dispensé de la formalité d’enregistrement)