ORDONNANCE N° : 18/181

DU : 20 Novembre 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE FONTAINEBLEAU

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N° DU DOSSIER : N° RG 18/00127 – N° Portalis DB2X-W-B7C-CJCJ

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Nous, Nathalie VASSORT, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU, assistée de Sidonie MARIN, Greffier placé, dans l’affaire :

ENTRE :

Madame G X A représentée par sa tutrice X-D E demeurant […]
Madame X-D E, épouse Y demeurant […]

Non-comparantes et représentées par M^e David SABATIER, avocat plaidant, barreau de Bordeaux, substitué par M^e AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSES

ET :

E.U.R.L. LIB représentée par son gérant, Monsieur F Z dont le siège social est sis […]

non comparante ni représentée
Monsieur F Z I demeurant […]

non comparant ni représenté

DEFENDEURS

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Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 02 Octobre 2018, l’affaire a été mise en délibéré et la décision est rendue ce jour, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu l’assignation à comparaître devant le juge des référés délivrée le 28 août 2018 à la requête de madame G A représentée par sa tutrice madame X-D E épouse Y à l’EURL LIB et à monsieur F Z pris en sa qualité de I de cette dernière, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé entre madame Y et l’EURL LIB, d’ordonner l’expulsion de l’EURL LIB et celle de tous occupants de son chef des lieux, de condamner in solidum l’EURL LIB et monsieur Z pris en sa qualité de I de cette dernière, à lui payer diverses sommes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif, des charges, d’une indemnité forfaitaire et de l’indemnité d’occupation provisionnelle ;

Vu le jugement rendu le 29 novembre 2017 plaçant madame A sous mesure de tutelle pour une durée de 60 mois et désignant madame X-D Y en qualité de tutrice ;

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 19 février 2018 à la requête de madame G A et de madame X-D E épouse Y à l’EURL LIB prise en la personne de son représentant légal ;

Vu l’acte de dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à monsieur F Z le 22 mars 2018 ;

Vu l’absence de comparution de l’EURL LIB et de monsieur F Z ;

Vu l’état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce d’EVRY le 18 juillet 2018 et l’état néant des inscriptions sur le fond de commerce ;

Vu l’extrait Kbis de l’EURL LIB en date du 23 septembre 2018 ne portant aucune mention d’ouverture de procédure collective ;

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, qui au titre d’un bail commercial, demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction, elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Enfin le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation; qu’en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il n’est pas formé de demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, l’EURL LIB et monsieur F Z n’ayant pas comparu.

Madame G A représentée par sa tutrice justifie ensuite par la production d’une copie de l’acte, qu’un bail commercial a, le 13 juillet 2017, été signé entre elle et l’EURL LIB, portant sur un local constituant un magasin en rez-de-chaussée de la copropriété sise […] ;

Suivant acte du 12 juillet 2017, monsieur B s’est porté I solidaire des engagements pris par l’EURL LIB en application du bail sus-visé soit au titre des loyers, charges, impôts, taxes et indemnités d’occupation, ce dans la limite de 73.400 euros couvant le principal , les intérêts et pénalités éventuelles.

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Le bail a été consenti et accepté moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal hors taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage et hors T.V.A de 680 euros (articles 6 et 8) par trimestre payable à terme d’avance, soit un loyer trimestriel de 2.040 euros outre des charges annuelles d’un montant de 1.320 euros, le loyer étant ensuite indexé sur la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’I.N.S.E.E. (indice de base, 1er trimestre 2017, valeur 109,46).

La gestion de la location a été confiée à la société COPAGIM.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 13.8 dudit bail stipule une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution d’une de ses obligations.

L’article 13.9 dudit bail stipule également une clause pénale à défaut de paiement à son échéance de toute somme due au titre du bail.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, notamment par courrier de mise en demeure adressé le 19 janvier 2018 par la société COPAGIM.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

La reproduction de l’ article L. 145-41 du Code de commerce y figure.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

L’EURL LIB qui n’a pas comparu n’apporte aucune explication sur cette absence de paiement. Elle n’apporte pas davantage d’explication sur le grief qui lui est fait aux termes de l’assignation de n’avoir pas justifier de l’assurance des locaux, étant toutefois relevé que ce motif n’est pas visé au commandement délivré le 19 février 2018.

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Dès lors en faisant délivrer ce commandement, madame A n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition à la date du 20 mars 2018 de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 13 juillet 2017.

A défaut de départ volontaire de l’EURL LIB , son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles le cas échéant trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes en paiement formées à titre provisionnel par madame A

Demande provisionnelle au titre des loyers impayés

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés en vertu de l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En l’espèce, au vu du décompte produit, l’obligation des défendeurs au titre des loyers et provision sur charges au 20 mars 2018, date d’acquisition de la clause résolutoire, n’est pas sérieusement contestable à hauteur, de 5.640 euros, seule la somme de 5 .540 euros étant toutefois réclamée, somme au paiement de laquelle il convient donc de condamner les défenderesses par provision au titre des loyers et charges ;

Demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par l’EURL LIB à compter du 20 mars 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, soit à la somme mensuelle de 926 euros ;

Autres demandes pécuniaires

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

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De même la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin nul ne plaidant par procureur, madame A n’est pas autorisée à solliciter la somme de 1.468 euros au titre des honoraires d’agence le cas échéant due à la société COPAGIM ; il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Eu égard au fait que la dette est en l’espèce peu ancienne et peu élevée, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire pour garantir au delà de l’exécution provisoire affectant de droit la présente ordonnance , la bonne exécution de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du Code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens ; il s’agit d’une obligation (Civ. 2e, 29 oct. 1990 : Bull civ. II, n° 222), de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée, l’article 696 précisant que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’EURL LIB et monsieur B qui succombent supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement, de sa dénonciation à la I, de l’assignation et des frais de recherche des créanciers inscrits.

Pour les mêmes motifs les défendeurs qui succombent payeront à madame C la somme de 1.000 euros au titre des frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et 809 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

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Constatons l’acquisition, à la date du 20 mars 2018, de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 13 juillet 2017 entre madame G A représentée par sa tutrice madame X-D E épouse Y et l’EURL LIB ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de l’EURL LIB et de celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

Disons qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement l’EURL LIB et monsieur F Z pris en sa qualité de I de cette dernière à payer à madame G A représentée par sa tutrice madame X-D E épouse Y, la somme provisionnelle de 5.540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Disons qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 926 euros sera mise à la charge solidaire de l’EURL LIB et de monsieur F Z, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, du dépôt de garantie et des honoraires d’agence de la société COPAGIM ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons solidairement l’EURL LIB et monsieur F Z aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de sa dénonciation à la I, de l’assignation et des frais de recherche des créanciers inscrits ;

Condamnons solidairement l’EURL LIB et monsieur F Z à payer à madame G A représentée par sa tutrice madame X-D E épouse Y la somme provisionnelle de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de

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procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

AINSI FAIT ET ORDONNÉ les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge des Référés

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